下面是小编给大家带来物业管理模式反思及改革论文（共含12篇），一起来阅读吧，希望对您有所帮助。同时，但愿您也能像本文投稿人“问题少男”一样，积极向本站投稿分享好文章。
物业管理模式反思及改革论文
摘要：迄今为止，物业管理作为一项专业化、市场化的不动产管理模式在我国已走过30余年的发展历程。在这之中，我们取得了一定成绩，但也存在市场化程度地、法律地位不明确、组织结构不健全等一系列问题，这些问题的存在不仅不利于我国物业管理的长远发展，还可能引发各种社会问题。鉴于此，笔者在分析我国物业管理发展脉络的基础上，对其中问题进行了反思，并提出了我国物业管理新模式的改革框架。
关键词：物业管理；业主；物业服务
物业服务这一不动产管理模式是我国住房商品化发展的必然结果，其有效填补了集体制住房体系解体后的住宅管理空白，改进了住宅社区环境，提升了广大业主的生活质量。经过30余年的发展，我国已经基本形成了以现代企业为主导的一体化物业管理模式，物业服务企业数量与从业人员总人数不断增长，人们逐渐认可这一消费模式，行业地位正式得以确立。但值得注意的是，物业管理作为一项引自国外的市场经济产物，其在我国的本土化实践仍处于初级阶段，管理模式粗糙，管理设计不合理仍制约着物业管理行业的健康发展。
一、对我国传统物业管理模式的反思
（一）物业服务市场主体不健全，市场竞争机制失灵
经济学将市场定义为“对某一特定产品展开交易的买方与卖方的集合”。通过定义可以看出，市场应当既有卖方，也有买方。但当前我国物业管理却不完全满足市场的定义，物业服务作为一项商品大部分情况下买方缺乏主动选择权，仅由卖方参与市场运作。我国《物权法》中指出，业主作为物业服务的主体应当能够自主选举业主大会代表行使权利。然而，目前大部分业主大会仍处于民事行为能力不完整状态，尚不具有成为市场主体的能力。这导致市场的双向选择与竞价机制等无法发挥作用，整个物业管理市场缺乏买方监督，也缺乏市场活力，业主只能被动接受“服务”，物业管理总体质量迟迟得不到提升。
（二）业主大会法律地位不明确，缺乏顺畅的运行机制与监督机制
首先，业主大会的法律地位尚未明确。目前，《物业管理条例》对业主大会的行为能力及行为权限未做出明确规定，业主大会仍不能成为物业服务合同的签订主体，其在司法中的地位不被承认，因而无法对外行使法律权力。其次，业主大会缺乏顺畅的运行机制。由于缺乏流程完善的运行机制，业主大会的日常运行往往面临四难，即“筹备难、备案难、决策难、选举难”。最后，业主大会缺乏有效的监督制度。由于缺乏必要的监督制度，业主又难于自我规范，导致滥用权力现象突出。一些业主大会成员擅自挪用住宅维修基金，擅自出租、出售公共区域的情况时有发生。
（三）前期物业承接查验主体缺失，缺少可操作性强的技术标准
首先，前期物业承接查验主体缺失。单个业主应当能够对其购买的物业专有部分有专有权，全体业主应当对物业共有部分有共有权。在进行物业交接时，建设单位应当对专有部分及共有部分进行协同查验。但就目前来看，建设单位仅落实了专有部分查验，无法完成共有部分的查验工作。其次，物业承接查验缺乏可操作性较强的标准。现阶段，我国各地区物业查验方法与标准尚未统一，查验的具体环节与详细标准尚未确立，致使高质量的交接查验无法实行。
（四）物业服务企业资质管理制度缺乏合理性，寻租现象严重
我国现行的物业服务企业资质管理制度主要由政府主导，这其中就包含了对企业经济活动进行管制和干预的行为。长此以往，市场的作用被削弱，竞争机制无法得到有效发挥，企业难以凭借自身条件参与公平竞争，社会资源被浪费，业主也无法从市场上获得自己最满意的服务。与此同时，现行资质管理制度缺乏可行性，无资质经营、超资质经营、出借资质等情况难以得到明显遏制。以超资质经营为例，《物业服务企业资质管理办法》中对物业服务企业超资质运营的，“由县级以上政府对主管部门发出警告，责令整改，并处1万~3万罚款。”其中，责令整改部分的相关细节与标准并没有明确，责令整改后的资质问题也未提及，这就使得问题难以得到实质性解决。
二、我国物业管理模式的改革构想
（一）成立或完善业主大会，培养物业服务买方主体
对于新建项目而言，业主大会的.成立与运行可从以下几方面入手：一是，运用“准强制性”手段选举组建业主大会，即建设单位应当在物业专有部分达到一定交付比例后向该处物业所在街道办报送首次业主大会所需材料，准备相关事宜；二是，确定业主委员资格门槛。一般来讲，占建筑物总面积5%以上的业主可自行向街道办提出资格申请，其余业主可由建设单位、居委会推举产生。对于已经入住的项目，业主大会的完善可从以下几方面入手：一是，进一步明确业主大会的组织结构，细化运行过程中相关人员的职责，记录运行情况并纳入考核体系；二是，制定社会组织参与物业管理指导的相关政策与措施，鼓励专业性较高的社会团体参与业主大会工作。
（二）实行业主大会登记制度，明确业主大会法律地位
首先，业主大会需设立独立账户。业主大会成立后，工作人员可持登记证书、组织机构代码证等相关证件到银行开立业主大会独立账户，以处理日常运营过程中的资金往来问题，降低资金被挪用的风险，更好地实现业主共同管理的目标。其次，可登记共同财产。业主大会具备独立法人资格后，可对公共场所、公共设施等建筑区域内业主共有项目进行登记。这样能够方便业主对物业进行维护与保养，同时，也可对物业公共部分的收益进行合理分配与利用，建立更为和谐的业主关系。
（三）建立权责明确、监管到位的业主大会运行机制
具体来讲，业主大会保持良性循环的运行机制需做好以下几方面工作：一是，健全组织架构。对业主大会的理事机构、监事机构、决策机构、专职人员等进行选拔，优化相关人员工作能力与综合素质。二是，设立业主共同基金。将物业管理资金、物业公用部分经营收益、专项维修资金以及其他合法收益等集中起来，建立业主共同基金。业主共同基金存入到开立的独立账户中，定期向广大业主披露资金使用情况。三是，改进管理规约，明确业主同业主大会的法律关系。业主大会可代表业主行使公共区域的管理权力；可代表业主向物业服务企业支付费用；可按照规约对未缴纳服务费用的业主进行催缴或起诉，以保障全体业主的共同利益。
（四）改革前期物业管理制度，完善承接工作
首先，前期物业管理期限需重新界定。从首位业主入住开始到全体业主同建设单位完成物业交接的整段时间界定为前期物业管理期限。在期限到来之前，业主大会需对公共部分进行查验，从源头上保证物业管理顺利开展，杜绝前期开发过程中问题的遗留现象。其次，制定物业项目承接与查验标准。进一步明确承接检查的相关技术标准对公共部分的验收质量、功能情况进行综合性、具体性的查验与记录。同时，对物业查验的适用范围、程序、方法等做出具体规定，以提升查验工作的可操作性。
三、结语
物业管理作为一种专业化社会化企业化的不动产管理模式，伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，并显示出其巨大的社会作用强大的生命力和广阔的发展前景。我们应当根据国内外成熟经验，深入剖析我国物业管理领域存在的问题，并创新我国特色的物业管理新模式，从而更好地服务于业主。
参考文献：
[1]李爱民.浅论业主委员会的民事责任承担[J].经营管理者,.
[2]陈仕菊,王济维.浅议小区业主成员权[C].当代法学论坛,2010.
[3]王亮.我国的建筑物区分所有权及其成员管理[C].当代法学论坛,2010.
物业管理模式弊端及改革思路论文
1.落实《物权法》，完善物业管理市场
“业主委员会”是全体业主的代表机构，根据法律代表全体业主行使业主的所有共同权利和履行公共职责。完善物业管理市场，使物业管理行业健康发展和保障物业管理公司利益都有着深刻的影响，也是物业管理行业发展的必然要求，彻底改变原有物业管理模式中强买强卖的性质。物业项目应该强制性的规定必须成立业主委员会，随着物业交接和入住和正式投入使用，业主委员会就必须得成立并且发挥作用。其次简化业主委员会成立程序，根据约定的竞选方式，民主公平的竞选。对于以前遗留的一些没有成立业主大会的小区或者商铺，写字楼，政府方面应该督促社区，街道办事处，居委等机构帮助这些小区和写字楼完成业主委员会的组织，并在一定的时间内，把业主委员会组织情况作为片区居委会，街道办事处的考核内容。确立“业主委员会”有独立的民事行为能力和法律地位，在出现业主违约等物业管理纠纷后，业主委员会可以是原告或者被告，必须承担相应的责任，物业管理公司的利益也可以得到切实保障。业主自行决定物业管理方式，打破单一强制性的物业管理模式。随着业主委员会的成立和发挥作用，单一的由开发商前期直接指定的物业管理模式终将被彻底淘汰，由“业主委员会”征集全体业主意见，决定管理方式，根据《物权法》的规定，决定自行管理，还是聘请相关专业人员，对物业进行管理。
2.摆脱物业管理模式的依附性，物业公司依法独立经营
鼓励独立自主经营的物业管理模式，逐渐淘汰依附性强的物业管理公司。内部福利型的物业管理模式，在经济上依附于房地产商和企业，不能独立自主的经营和运作，这样的物业管理模式，不但不符合市场经济发展规律，也不具备长期可行性，开发商无法做到长期的不断补贴物业费用，企业单位的福利和人事也随时变动。随着物业管理市场的完善和物业管理模式实现多样性，市场最终会淘汰依附性强，缺乏竞争力，盈利能力差的物业管理公司，随着社会发展，内部福利型物业管理模式会自然消失，摆脱对开发商的依附性，鼓励独立自主经营的物业管理公司发展，公司制物业管理公司占据主导地位是将来物业管理模式的必然结果。物业公司的任免权由业主委员会决定。随着“业主委员会”的成立，明文规定物业管理公司由业主委员会招标和选择，房地产开发商不得介入，彻底改变由开发商前期指定物业管理公司，以后逐年续签的模式，物业管理公司能否取得管理权，不再由房地产开发商决定，而由“业主委员会”负责招标决定。规范物业管理公司竞标程序，透明度，建立一个相对比较公平的物业管理市场竞争机制，让自主经营，自负盈亏的物业管理公司拥有一个良好的发展和竞争环境。承接检验物业时以科学数据为标准。物业管理模式的依附性得到改善后和物业管理任免权不由开发商掌控以后，物业管理的承接检验就会更加规范严格，以明确的质量标准和检测数据来规范房屋交接的具体标准，房屋的交接必须通过检验测量，达到规定的`标准后，才接收管理，所以国家的法律规范应该尽快的完善关于承接检验的相关科学标准，物业的承接检验必须要达到标准后才移交。
3.对物业公司服务范围和资金使用范围加以细分
明确政府公共服务区域。物业管理模式多样性的实现，笼统一体的物业管理模式也不复存在，物业管理服务将划分为很多小的板块，政府就无法以建筑区域为借口，不履行公共义务，该由政府履行的公共服务区域，就由政府履行，明晰政府责任范围，把本该属于政府公共服务的部分。将物业管理服务内容中的政府公共服务部分踢出，这一部分公共服务内容由政府相关部门来完成。这样既可以提高政府的威信力，加强政府的参与度，又可以还原物业管理核心内容和减轻物业管理公司的管理负担。物业服务内容细分，资金使用途径明确。随着物业服务板块的细分，物业管理专项资金的使用将得到明确的界定和“业主委员会”的监督，物业管理公司不能再利用界定模糊，业主不知情等情况，擅自使用物业管理专项资金。有了业主委员会，就可以开设账户，业主委员会也可以充当法人，专项维修基金就可以由业主委员会持有管理，物业管理公司要动用转向维修基金，必须通过业主委员会同意和鉴定为是专项维修项目，再由业主委员会拨付资金。物业管理服务范围的细分可以避免物业管理公司动用专项维修基金维修维修本该属于物业管理公司责任范围内的项目。
4.物业公司应提升物业管理水平，寻求新的利润增长点
外国物业管理公司的冲击和物业管理市场的逐步规范，物业管理市场必然会朝着专业化和市场化发展，物业管理企业必须以科学的管理方式，来精简成本。专业化的人才提供专业化的服务，社会和经济的发展，人们想要追求更加高品质的的生活，必然要求物业管理公司提供更加专业的服务，物管公司想要保持竞争力，优化资源配置，节约开支，发展壮大必然会走专业化的道路。物管项目由专业公司来完成或者物管工作由专业人员来完成，要求持证上岗是物业专业化的要求，相关部门应该加强对物业管理公司证书的检测和监督，专业化分工，专业化管理，专业化人员，在这样的基础下物管公司不但能够节俭开支，精简机构，压缩成本，为业主提供更加精良的服务，而服务水平的提高和规模化的经营，让物业管理公司保持强势的竞争力，获取利润。
摘要：如今，处于新时代新世纪的今天，科学不断的进步，社会不断的发展，近年来，处于各个领域的企业都在不断的进行着管理模式的改革，当然，电力企业也在各个领域各个方面都处于一种发展的模式，并且在寻找着符合自身企业发展进步的管理模式，物资管理是企业管理模式中一个很重要的方向，要在物资管理中不断的创新改革，随着电力改革的深入，所以也要将相应的电力企业不断的规范化，专业化，不断的将电力企业向着更具有科学化的方向进行发展，当然，在电力企业管理中，特别是物资管理中会出现各种各样的问题，所以要在解决问题的基础上寻求新方案进行目的性改革，将企业发展效率逐渐提高。
关键词：电力企业；物资管理；改革；创新；应用前景；科学化
如前文所说，要将电力企业逐渐发展，首先要清楚明白企业的各个方向上出现的问题或是需要改革的方向。物资管理是在电力企业管理模式中不可忽视的一个管理方向，物资管理，简而言之就是清楚明白企业在发展过程中所接触到的物资，即在企业生产销售过程中将所利用的物资进行控制与相应的管理手段。电力企业本身是以专业性为基础建立的一个企业，企业最需要的技术发展就是管理模式专业化，所以，相应的改革模式要在管理模式专业化，科学化的前提下进行，所面临的物资管理也要符合市场的需求，使物资在面对市场需求多元化的时候能够提高企业的生产值，使电力企业的经济，文化，科学，技术等同时发展。
1.电力企业物资管理目前出现的具体问题分析
根据近年来不同形式的.电力企业的发展模式和发展前景可以发展，企业要在各方面均衡发展才能取得相应的成果，单独发展，或者是特别重视某一方向反而会得不偿失。物资管理看似是在电力企业管理过程中微不足道的一个小的方向，但是更是要格外得注意，通常物资管理起到细节上的作用。举例来说，电力企业的物资管理有很多的方面，其中一点，当电力企业的供电的变压器老化或是其他一些电力设施没有定期及时的排查问题，在电控上出现了一定的问题，不仅仅是盈利方面会造成损失，甚至对于人身安全也会出现不可预知的后果，所以，物资管理问题一定要重视。现在，物资管理出现的问题还有，电厂检修，技术升级甚至还有设备维护的不重视，电力企业没有重视到问题的根源，盈利小时通常忽视以上问题，电厂的检修不及时，研究人员甚至是工厂的技术人员的技术手段不过硬，在遇到问题多样化时不知如何处理，从而增加了问题出现的时间使问题的解决程度变得更加复杂。设备只是知道一味的使用，没有保养阶段，使物资消耗严重。另外，电力企业的整体物资管理联系网络不能够明确，所以在物资分配时会出现拥堵现象，自己部门的需求也会出现迷惑，大大降低了各部门工作的效率。物资管理过程中不能适应市场经济的变化，使进出口的物资价格不能符合企业的消费额度，所以会出现成本太高的情况，严重甚至出现盈利不能满足成本的需求。物资管理出口不及时，针对市场的销售也经常会出现停滞的现象，企业不能合理利用营销手段，导致电力企业生产的产品不能及时营销，出现产品堆积，供大于求的现象，电力企业生产的产品质量与其他企业出厂产品类型不一样，例如电线，一段时间不销售就会出现老化腐烂的现象。
2.关于电力企业物资管理的相关改革经验
2.1制度革新，科技创新
根据前文所述，在电力企业管理模式中，企业的物资管理制度经常缺乏创新，物资管理模式处于比较陈旧的人工记录方式，简单来说就是用人工定期去各个部门进行咨询检查物资的缺乏情况，再经过统计记录后进行物资更换和增加，但是，因为情况问题的多样化，所以经常会在物资管理过程中出现问题，但是人工记录筛查，所以过程较为复杂，查缺补漏就比较难，因此一旦出现问题不太容易处理。经过一定的经验累计，发现可以进行信息化管理，电力企业因为和电力化产品接触的比较多，当然企业就更容易接受信息化管理，在物资管理过程中与信息化的电脑网络相连接，数据通过网络进行上传，每使用或缺失一件产品时电脑上都会有相应的记录，一段时间后，物资管理人员只需要在网络上检查需要大量供应的产品，之后再网络上与各个部门沟通，也减少了部门间物资供应的拥堵问题，可谓一举多得。
2.2电机定期检修和保养
电机的保养和检修可谓在电力企业物资管理中不可或缺的一个因素。有些电力企业为了增加企业的发展效率，经常会加班加点的使用电力企业的电机设备，一段时间后，各种电机设备就会出现各种各样的问题，但是不易发现。电机内部变压器的老化就是其中一种，电机内部电压器老化后，通过的电压不能够被变压器变压到合适的电压值，严重会出现安全隐患，因此一定要定期检修。
2.3制定适当的营销策略，增加销售后的市场调查
营销策略，在电力企业中同样很重要。电力企业所需要面对市场的产品与其他企业所销售的产品有一定的区别。这类产品主要以电力企业的电机制造产品为主，所以，首先要质量过关，要对物资进行仔细的检查，验证。其次就是营销，不要刻意为了营销而营销，要切实落实产品的需求，大企业通常会接收比较多的物资，所以要做好物资承接工作，及时运输，按照合同进行签约，签约后严格按照合同执行。
2.4增加部门协调能力
部门之间的协调能力很重要，虽然企业可以采取信息化管理，但是各部门之间的信息沟通一定要适当进行，比如说监管部门要设立在各个角落，使监督实施在整个企业中，工厂制造方面也要与项目范围，安全检测部门相联系，可以在电机厂内部进行现场的监控，制造加工过程也可以在工厂内部先做调查，提升了接下来各步骤的效率，还有营销部门也要第一时间将市场的趋势动向向科研制造部门进行报告，使其增加市场的多样化生产。
3.结语
电力企业的整体管理水平在不断提高的时候要符合当代社会的进步与发展，所以其物资管理要符合科学化，专业化的宗旨，在专业的基础上创新改革，提高管理效率，在如今企业多元化的时代，电力企业更是要学会面对市场，增加自身优势，增加市场竞争力，所以，在物资管理模式进步的同时，一定能够带动企业的整体进步发展。
参考文献:
1.高校物业管理的特点
随着社会的发展，高校改革的需要，高校物业管理也悄然兴起。高校物业管理实体普遍由高校行政机构转变而来，其获得高校物业管理经验和科学方法的主要途径是向社会先进的物业管理实体学习。高校物业管理既具有社会物业管理的服务性、专业性、经营性等一般性质，还具有自身的教育性、特殊群体性和特定氛围等特殊性质，即高校物业管理具有公益与盈利共存的特性。
主要表现在：(1)具有特定的教育属性，服务工作要求人性化;(2)人员流动性大，安全管理要求较高;(3)以优质服务为最终目的;(4) 服务费用标准具有不确定性等。
2.我国高校物业管理现状及模式
高校物业管理从兴起到现在，取得了不少成绩，形成了专门机构，专业的队伍，初步建立了较为完善的物业服务体系，服务质量较过去有较大提高。由于各高校所处城市环境及高校自身情况不同，其物业发展水平也不尽相同，管理体制、管理模式、服务范围、服务职能也有所差异。国内许多专家、学者对我国高校物业管理从运行体制、管理模式两方面进行了总结。
首先从运行体制来看，高校物业管理现状呈现多元化特点，主要有以下几种形式：
(1)完全企业化，建立了自己的物业服务企业，承接校内外各类物业服务业务，实行独立核算、自负盈亏。
(2)实行企业化，在内部实行市场化运作，但未走出高校占领校外市场。
(3)半企业化状态，同时具备企业和事业“双重性格”。
(4)成立了物业管理实体，但仍实行事业管理。
(5)后勤和物业管理仍在按照计划经济的模式运作，物业管理的职能还在由一个科或几个科来完成。
其次在管理模式上又可以分为以下几种：
校内乙方模式、独立乙方模式、混合乙方模式、社会服务模式和校际联合模式。
3.构建新型物业管理模式
根据我国高校物业管理的现状，从严格意义上讲不论是体制上还是管理模式上，大部分高校的物业管理没有真正意义上纳入现代物业管理体系，目前我国高校物业管理存在的问题主要有：物业管理定位不明确;管理服务目的不清晰;管理服务模式单一;管理制度不完善;服务水平差且不能满足学生和教师的需求。为此，有必要探索新的高校物业管理模式。
3.1 建立新型物业管理模式的目标。构建新型物业管理模式的目标主要有：一是方便并满足学校师生工作、学习、生活的基本需要;二是在物业管理方面达到资产管理的要求，提高物业资产的使用效率，促进学校国有资产管理;三是集中学校管理主体的职能统一管理，明确各监管部门职责有效监管;四是按物业区域特性、功能划分实行区域化、专业化的物业管理;五是引入市场化竞争机制，提升物业服务水平，提高物业管理效率;六是建立考评制度，从制度上完善物业管理制度体系。
3.2 构建新型物业管理模式。通过对国内外高校物业管理模式的分析可以得出现有的各种物业管理模式都存在着不足。因此本文提出“以高校现实目标和要求为基础，集中管理主体职能并明晰各职能部门权责，设定清晰的物业功能并实行区域化、专业化的物业服务，采用市场化手段面向全社会采购物业服务，建立服务效果监督考评体系”的高校物业管理模式。该模式从物业管理主体职能、物业区域划分、物业实施主体的选择、物业服务效果的监督考核等方面对高校物业管理制度进一步完善。
3.2.1 集中管理主体职能，明晰各监管部门职责
(1)明确校内职能部门在物业管理中的职责。校园的物业计划制定、实施，包括制定物业服务范围、内容、标准、物业经费的申报、物业管理公司的遴选等具体工作，以及与校园物业密切相关的校园绿化、卫生环境、宣传物及场所、商铺等综合治理工作;基础设施、房屋、设施设备等日常维护维修的申报、执行和监管等职责都都归口校内一个职能部门统一管理，避免出现多头管理、交叉管理等造成的管理主体不明确，职责分工不清晰的局面，有利于物业管理效率的提高。
(2)明确监管部门职责，建立考评队伍。建立考评队伍，将物业的实施和监管分离。由学校相关职能部处及院系组成考评小组履行监管职责，接受师生的投诉，定期对物业执行情况进行考评，其考评结果作为物业经费拨付及下一年度物业经费申报的依据。学校纪委、审计处等职能部门监管考评结果是否与学校物业整体效果一致，计划财务处根据考评结果核准物业实施单位下一年度物业经费的申报及决定其拨付额度。
3.2.2 物业分区域、分功能实行专业化、区域优化的管理。高校物业的构成很复杂，物业管理所涉及的内容较为广泛，一个大学园区有教学楼、公寓、行政办公楼、大学生活动中心、体育场馆、食堂、浴室等多种类型的业态，需要实施不同的管理模式，对校内物业分区域、分功能实行专业化、区域优化管理。有许多项目专业性很强，物业管理应针对各类物业特点、使用频率及教学活动的要求，实施不同的管理手段。同时校内物业市场有条件的向社会开放，引进竞争机制，通过公开招投标的形式，创造一个公平竞争的经营平台。通过竞争的形式，来促进学校转制的物业管理公司实现运行机制的转换，提高服务质量。
(1)教学科研类楼宇物业及学生公寓部分。该部分物业是保证教学、科研和师生生活的基本和必要条件，其物业服务的'好坏直接影响到师生工作、学习的质量，关系到学校的长远发展，因此该部分物业要求相对较高，必须保证其随时处于良好、可利用状态。在物业管理公司的遴选上可以优先考虑校内自身的物业公司，充分发挥其对院系及校内相关部门、校内楼宇都相对熟悉的优势，准确把握服务对象需求。在做好防盗、防火、卫生保洁的同时，还要针对学生单身的特点，积极和学生处、校团委等部门联系，开展各种活动，丰富课余生活，促进学生在公寓生活中的交流，加强公寓文化建设，使之成为校园文化的一个重要组成部分。 (2)室外环境部分。对于绿化养护等专项服务项目，可通过竞争引入社会专业公司对树木进行定期养护，在做好道路清洁、降低树木死株率、缺株率、虫株率的同时，利用专业公司自身的专业知识对校内已有植物进行调换，丰富校园内植物的品种。通过不同树种的搭配，把景观、小品和绿化相结合，做到错落有致，校园的每一个角落、每一个季节都有不同的花开，都有不同的景色。在做好上述工作的同时，可以开展勤工俭学活动，邀请大学生和老师一起参与其中，也体现了“服务育人”的这一管理理念。
(3)体育场馆、大学生活动中心等专有场所部分。该类物业的服务内容与一般的教学楼不同，不仅限于扫地擦窗等保洁服务，场馆内各种设备、设施种类繁多，专业性很强，维修保养难度大，这就需要物业服务人员还应具备一定的专业知识。对于该类物业，校内物业管理中心缺乏相应管理人员，通过公开招标的方式遴选有大型场馆管理经验的物管公司进行管理。根据不同的场馆、器械设施设备进行专业维护保养，减少磨损，提高专有场馆使用效率。
根据物业功能特性采取的专业化管理。校园内某些物业、设施具有特定的功能且对物业维护具有特殊的要求和专业的资质，其正常运行关系到物业使用者的生命安全，如消防设施、电梯等设施。针对该类物业的专业性要求采用专业化管理手段，确保其使用的安全性与稳定性。校内的管理主体在选择物业实施单位时必须加强对此类物业的重视，而不能将其等同于一般的物业，否则，一旦出现问题将给学校造成严重的不良影响。
3.2.3 建立服务效果监督考评体系。学校的管理主体与监督主体等职能部门是物业实施单位履约与保证的考评单位，以这些考评单位为成员单位建立考核领导小组对物业服务效果进行监督与考评，学校依据考评结果支付物业经费。
高校物业管理是保障高校各项工作得以有效运行的重要工作，是高校后勤工作中的重点，高校物业管理的优化有利于高校资产管理工作成效，在一定程度上确保高校资产保值增值。因此，高校物业管理模式的改进都以提高高校物业服务质量为重点，以增强高校物业管理实体的活力和市场竞争力为核心。并不断开拓新的思路，使高校物业管理走向更规范、更有序、更有操作性、更适合于为高校师生员工服务的工作平台。
参考文献：
[1] 李旭辉.刍议我国高校物业管理模式[J].现代经济信息.：87-88.
[2] 张作祥，吴雪.高校物业管理模式分析研究[J].管理研究.2008(7)：82-83.
[3] 李明.高校物业管理模式探讨[J].长沙电力学院学报(社会科学版).(2)：67-70.
[4] 王燕珂.高校物业管理发展策略探讨[J].现代农业研究.2008(24)：308-309.
工业园区主要有两种类型：多用户工业园区与单用户工业园区。
多用户工业园区通常是地方政府或投资集团规模开发，然后分区域、分单元出租出售给众多公司或企业使用。
单用户工业园区往往由一家大型企业或企业集团独立开发，全部或大部分供内部使用，两者的物业服务需求总体上有一对多(一家物业服务企业(以下简称物业公司)对众多的园区用户企业)与一对一(物业服务只针对单一业主单位)的明显不同。
无论哪种工业园区，选择合适的物业管理模式，对提高工业园区的服务效率，保障园区的正常、高效运营均十分必要。
摘要：本文从物业管理权利与实施主体角度对物业管理模式概念做了划分界定，归纳了常见的工业园区物业管理模式，分析比较了各种模式的内涵及利弊;图解细分了委托管理模式的主要类型：全权委托统一管理模式、代理监管模式、并行委托管理模式;揭示了一个典型的工业园区物业管理模式选择实例。
旨在促进业界认清、优化物业管理模式，促成工业园区物业管理效率的提高。
“模式”一般是指某种事物或工作的标准形式，是别人也可以“照此办理”解决同类问题的(系列)方法、方案。
讨论工业园区物业管理模式，需要先对一些概念进行厘清与界定。
一种是从权利、实施(责任)主体角度界定区分管理模式。
从这个角度，工业园区物业管理的主要模式主要有3大类：自建自管、合作管理、委托管理。
这其中，建设单位(业主单位)有时为了使管理服务工作更有保障或更有品牌影响，还会聘请国内或境外的知名企业作为顾问单位从旁协助，称之为顾问管理模式;另一种物业管理模式划分是从管理服务所呈现的方式或采取的手段角度。
如封闭式管理、开放式管理模式，智能网络化管理模式、酒店式管理模式、管家式物业管理模式、一站式管理模式等;还有一种是从物业服务费计取方式不同划分的模式：主要有包干制模式、酬金制模式;其他还有从业务盈利来源、组织性质与治理方式等多种角度划分的物业管理模式。
本文重点是从物业管理权利主体、业务实施(责任)主体角度论述物业管理模式，从这种意义上，物业管理参与方的不同组合就构成物业管理的不同模式，本文重点讨论的是委托管理模式的不同细分形式。
另外，为了避免把问题引向过于复杂，本文没有从物业管理服务主体是否与物业经营主体分离的角度区分物业管理模式。
2 各种主要模式的内涵及利弊分析
2.1 自建自管、合作管理、委托管理模式
2.1.1 自建自管
自建自管，即由建设单位(业主单位)直接管理自己投资建造的物业，其中又有成立子公司、项目部或管理中心(后期按法律要求也必须转成独立法人资格的公司)的不同形式。
这种模式的优点是，上下级沟通便利，上级单位能直接指挥下属部门或公司，具体管理服务单位能直接按上级意图进行物业管理运作，上级意图能较好得到贯彻;同时，管理服务需要的各种资源更容易得到建设单位支持，工作计划也更容易被批准实施;建设单位不会受制于专业公司，能节约必须用于支付给专业公司的酬金或利润。
但其缺点是：自己的队伍可能水平不够，管理服务效果差、成本高;建设单位及其下属单位需要承担全部管理责任与风险;企业内部人事关系复杂，从业人员容易攀比主业人员的工资待遇，协调管理难度大，不容易追究管理责任，也不利于企业专注于主营业务。
这种模式要求建设单位有较强的物业管理经验，储备有足够的专业管理人才。
一般的工业园区都不具备自管条件。
2.1.2 合作管理
合作管理是指建设单位(业主单位)与专业物业公司合作进行项目的物业管理。
合作的常见形式是双方共同出资、出人成立项目管理公司，并且通常由建设单位派出一般的管理人员与操作人员，专业公司派出骨干专业管理人员，共同承担项目管理服务任务。
管理服务过程中，专业公司对建设单位的人员进行“传帮带”和培训，后期建设单位会随着经验的积累逐步独立。
这种模式适合于建设单位有富余人员需要安置，也愿意介入物业管理行业的情况。
该种管理模式的优点是，能将双方资源配合使用，对建设单位来说，即能分流一部分员工，又能锻炼队伍、培养人才、积累经验。
对物业公司来说，可以更为便利地取得管理项目，拓展业务范围。
缺点是，不同的'企业，文化不同，工作习惯要求不同，员工间沟通协调渠道不畅，容易出现利益纷争、责任不明的情况。
2.1.3 委托管理
委托管理是指建设单位委托专业物业公司或机电、保洁、绿化等专业公司从事项目管理，包括全权委托(物业公司包揽整体管理服务事务，可以再分包)、委托代理监管(不同的工作委托不同的专业公司承担。
专业公司的选择与监管由建设单位负责)、并行委托(部分主要的物业管理工作，如房屋管理、设备设施管理、秩序维护、车场管理、保洁绿化管理、客户服务等委托给物业公司(部分项目物业公司可以再分包)，核心业务如专用设备的维修维护委托给专业公司)等主要形式。
这种模式的优点是，委托方可以专注于主营业务，广泛选择社会上优秀的物业公司或专业公司承担项目管理服务事项，充分发挥社会化专业分工的优势，权责分明，管理服务专业性强、适用范围大、效率高，风险主要由专业公司承担，监管也相对容易。
其缺点是，需要为专业管理服务另行支付费用，另外，建设单位可能受制于专业公司的信息封锁，难以了解项目运作的真实成本和情况，合同到期后更换服务商容易出现交接问题等。
2.2 封闭式与开放式管理模式
2.2.1 封闭式管理
封闭式管理的特点是整个物业为封闭体系，物业出入口有专门保安人员岗位看守，业主、使用人有专用通行凭证，外来人员须征得业主、使用人同意并办理登记手续后方可入内。
这种方式适用于政府机关、部队等一些要害部门或别墅、高级写字楼、高档工业园区等一些高档物业或业主、使用人对安全有特别要求的物业管理。
其优点是保安严密，安全、秩序有保障，业主、使用人放心。
其缺点是安全方面用人较多，人工成本占比大，有时会给业主、使用人、来访者造成不便，产生受限、不尊重感，导致纠纷。
高职学分制教学管理模式改革论文
目前，高等教育中本科生的教学管理模式以学年制为主，研究生大多实行学分制，作为占高等教育半壁江山的高职，学年制管理占主导地位，那么在高职院校中实施学分制管理是否有必要呢？一个专业的建设应从人才的培养模式改革开始，为凸显高职教育“工学结合”人才培养模式，内蒙古化工职业学院采取“走出去”的方式，广泛深入自治区二十多家企业，通过发放问卷和召开研讨会等形式，就专业的人才培养模式和课程体系改革进行了调研。调研发现，企业对学生的需求与学生的毕业时间往往存在“不同步”的尴尬，往往是企业急需用人时，学生在学校的学年课程还没有修完不能离校，学生毕业时又错过了企业的用人时间。推行学分制教学管理无疑是解决这种供需矛盾的“良方”。
一、学分制较学年制的优势
（一）缓解集中就业压力，利于学生就业
高职院校以学年制为主的教学管理，一般学制为三年，每年的毕业季大量毕业生涌入就业市场，学生就业压力大、竞争激烈。采取学分制，学生如修完所有学分，即可提前毕业，能避开毕业高峰顺利就业，对就业岗位也有较大的选择余地。
（二）减轻贫困生的学费困难
家庭贫困的学生，如果能力允许，在两年半或两年内修完全部学分，既可以提前就业有工资收入，还可以减少接受高等教育的总费用（学费、住宿费和各种管理费用）。有的贫困生可以通过适当少修学分、延长修业年限、半工半读学费负担。
（三）能够增强教师的竞争意识，有利于提高教学水平
基于自主选课制度的学分制模式，为教师自主发展提供了广阔的舞台，有利于教师发挥个人特长和潜能，开设各类选修课；对激励广大教师探索创新教学方法、提高课堂教学效果也将产生积极的导向作用；同时，通过学生自主选课、挂牌上课，尤其是学校把选修课的选修人数作为评价老师教学水平的标准之一，将竞争机制引入教学，鞭策老师努力深化业务水平和提高教学质量。
（四）能够真正实现“选我所爱，爱我所选”
实施学分制管理后，每个专业开设的课程门数大大增加，更加注重学生素质的全面培养。有能力的学生，可按照自己的爱好和实际情况，在全校范围内跨院系、跨专业选修个人感兴趣和利于今后职业发展的课程，在有限的时间里修读尽可能多的课程，激发了学生的学习积极性、主动性和独立性，有效地开发了学生的潜能。
二、学分制管理模式的实施
内蒙古化工职业学院从开始试行学分制教学管理模式，通过召开专业理事会会议，专家与专业教师经过反复研讨和论证，确定机电系级生产过程自动化技术、化工设备维修技术两个专业的新生试行学分制教学改革，通过三年多的探索与实践，用学分制进行教学组织和管理取得阶段性成果，从级开始在学院所有专业全面推行学分制。
（一）以人文素质教育为基础的公共文化课平台
公共文化课平台主要修读高等数学、大学英语、德育等人文素质课程。人文素质教育在引导学生学习专业知识、专业技能的同时，提升高职学生的综合素质与关键能力，学会认识事物的能力，包括动手能力与处理人际关系能力，同时还学会协调参与及合作的能力。使学生的思想、情操、心理和个性得到锻炼，具备在一定社会条件与环境下的工作与生存的能力。公共文化课修读学分为34学分。
（二）分专业方向的专业课程平台
以生产过程自动化技术专业为例，专业课程平台最低修读学分为84学分，专业课程以培养学生的`综合职业能力的活动为核心，是对职业岗位、典型职业特征、职业素质形成起重要作用的课程，由专业基础课、专业核心课、专业限选课和专业自选课构成。专业基础课是为专业课学习奠定必要基础的课程，具有不同于其他基础课程的特殊性。本专业将课程与培养目标、基础知识与专业能力有机结合，筛选出学科中与培养职业能力直接相关且使用频率较高的专业基础知识，配合实践性教育环节，搭建了包含电工技术、模拟电子技术、数字电子技术、机械制图和工业企业供电5门课程的专业基础课平台；专业核心类课程围绕典型职业工作任务，依据职业活动的逻辑顺序、遵循建构主义学习理论和技能型人才成长规律开展职业技能训练，并有针对性地传授相关专业知识，通过学生直接参与活动获得职业经验，促进职业能力发展。形成了涵盖过程检测仪表、过程控制仪表、过程控制技术、可编程控制器应用技术、计算机控制技术5门课程的专业核心课平台；专业限选课是根据专业业务范围、方向，深化、拓宽与专业相关的知识和技能的课程，教学内容是从事特定专业岗位必需的专业知识和专业技能。本专业教学团队经过深入企业调研，将生产过程自动化技术的专业限选课平台细分为A、B两个专业方向，A方向侧重现场仪表的维修维护，B方向侧重中控室仪表计算机控制，学生可以根据自己的职业期望和职业能力自由选择选修方向。专业自选课平台旨在促进学生在课程中的选择性，扩大学生的知识范围，优化学生的智能结构，允许学生结合自己的兴趣、爱好和特长进行选修，由传感器技术及应用、电力电子技术、化工仪表维修工、维修电工4门课程构成。
（三）创新素质拓展课程平台
高职学生并不是只局限于技术的工匠，还应具有良好的综合素质。在理论教学体系、实践教学体系之外，我们还要构建素质拓展体系。素质拓展的内涵不仅包括专业素养的拓展，还应包括社会综合能力的扩充训练、精神气质的陶冶和思想品质的全面提升。注重人文教育对学生健全人格塑造的作用，注重科学精神的启蒙对成人、成才、创新创业精神的培养。因此，将素质拓展体系全面纳入人才培养方案，是高职人才培养的一个重要方面。创新素质拓展课程平台是针对学院全体学生的公共选修课，旨在培养学生的综合素质，达到促进学生果敢、顽强、自信、团结等优良品格形成的目的，该平台由教务处统筹全局，设置具体课程。
三、学分制管理实施中存在的一些问题及解决方法
首先，学生选课时必须厘清先修与后续课程的关系。专业课程体系中，课程的修读是有顺序性的，专业基础课程模块中的一些课程必须先修，才能修读后续的专业核心课和专业选修课。其次，要避免选修课程的盲目性。学生（特别是低年级学生）自主安排学业的自律性、计划性较差，容易盲从随大流，若缺乏具体、详细指导，可能无法顺利完成学业。所以对新入学的学生，由系部对新生选课进行指导，并配发人手一册《学生选课指南》。最后，后勤保障工作需进一步加强。学分制的实施决不是教学单位或教学管理部门能独立完成的，需要全校各部门如学生管理部门、图书馆、后勤保障部门等通力合作，要建立与学分制配套的、灵活的学籍管理制度。特别是师资力量，因为学分制增设了许多课程，原有的师资力量明显不足。我校采取了送部分教师外出培训和聘请企业的“能工巧匠”来学校担任实训课程的指导教师等方法，努力培养一支高素质的“双师型”的教师队伍，解决了师资短缺的问题。
素质教育是一种能力培养，也就是让学生不只是学习书本上的理论，还要让他们掌握一定的动手能力，高等学校必须整合一切资源加大实践或者实习场所的建设，让学生在学校学习理论知识的同时掌握一定的技能，素质教育还有重要的一个内容就是以人为本，高校学生管理必须以学生为本，这就要求高校既要注重学生能力的培养，也要注重学生人文等综合素质的提高，所以，素质教育改革的重要内容是高校的学生管理改革。
（1）高校学生管理工作模式改革能够全面提高高校竞争力和发展潜力。
从目前我国高等教育发展形势上来看，笔者大胆的预测未来我国高等教育将会向市场化的方向发展，那时候学校与学校之间争夺生源将不可避免，竞争将会异常激烈，而要想在竞争激烈的市场中处于优势地位，那么其核心必须是高校完善的学生管理理念、蕴含的发展潜力和较强的教学科研等整体水平。
（2）高校学生管理工作模式改革有助于有效整合优势教育资源。
教育资源最集中的地方就是高等学校，那里有优秀的师资力量，能培养出最优秀的专业人才和管理人才，为社会的发展提供最大的人力资源。
2当前高校在学生管理工作中存在的主要问题
（1）学生管理工作中，方法的科学性不足。
就目前来看，国内绝大多数高校现在的学生管理模式都是由学校和学院分级管理的情况，在对学生有重要影响的评优评先、推荐或保送学生等方面，学校都是把一部分权力下放到学院，由学院组织先进行初选初评，最后再报送到学校相关审核部门最终决定，也就是最终决定权在学校，而对学生的日常学生管理等这些事务性的工作主要是由各二级学院的专职思想政治辅导员或者班级导师负责进行。
（2）学生管理工作理念存在偏差。
目前大多数高等学校的学生管理思想和理念都严重的受到传统观念的影响，在学生管理工作方面存在程序化、行政化、认识不足或认识有偏差等一系列问题，受此影响，作为高校学生管理的管理者也很难有好的工作方法，很难真正的摆正自己在学生管理工作中的位置，很多学生管理工作者或者工作部门甚至认为自己是一个权力部门，学生是被自己“管理”的对象，可以任意对待学生，在学生管理工作中方法简单粗暴、态度粗暴，甚至谩骂学生，没有一点儿为学生服务的意识。官僚思想相当严重，这势必就会造成学生管理工作的混乱、出现一些难以解决或者棘手的问题，相应的学生管理的工作效率也不可能有很大的提高。
（3）学生管理工作中，网络环境对学生产生的影响。
网络与我们的生活息息相关，并且已经成为我们学习生活以及工作中不可或缺的'重要工具，作为当代的大学生更是如此，他们从网上获取一切信息，查阅大量的学习资料，但是，网络给我们带来方便的同时也带来了很多负面问题，网上的信息鱼龙混杂，色情暴力泛滥，这对于没有太强辨别能力的大学生来说无疑是一种危害，会严重影响处于成长期的青少年的身心健康。比如，很多学生沉迷于网络，网上购物、网络游戏等成为他们每天的主要任务，根本不上课、不学习，导致学习成绩一塌糊涂。这些问题的出现对高校一线的学生管理工作者和学生管理部门而言将是极大的挑战，不得不引起重视。
3对解决上述问题的建议和思考
（1）切实转变高校学生管理工作者的理念。
理念的转变是需要一个过程的，也需要正确引导并指明方向，必须正确引导高等学校学生管理工作者转向一种观念，让其将传统的学生行政管理工作转变到现代的为学生服务的理念上来，即行政管理像服务职能转变，学生管理工作不是“管学生”而应该是“服务教学”和“服务学生”，且要实行去行政化的管理，才能改善高校学生管理的模式。
（2）加强校园文化建设，推进思想政治教育进网络。
目前国内很多高校的校园文化活动也越来越丰富多彩，每个学校都做出了相应的成绩，但是从总体上来看还是远远不够的，高校一定要充分发挥这一优势，要用先进的科学文化和正确的思想道德来牢牢占领和强化以校园文化为主体的课外活动整体建设。
4结语
新的历史时期，随着高等教育的快速发展，传统的学生管理模式已经不适合现代教育的发展，也严重影响了学生管理工作的效率，这就要求我们改革高校学生管理工作模式，不能将高校的学生管理工作者与专任教师相分离，要统一管理，就学生管理工作而言，对专任教师也不例外，也需要明确其在这方面的工作职责，以此来完全发挥高等学校人力资源的优势的巨大作用，将学生管理与专业课教学结合起来，形成学生管理的另一主阵地，这就要求老师不能上完课就走人，课上课下要跟学生经常进行沟通和联系，这样才能实现在专业教学过程的同时达到管理模式的改革和创新。
博士后作为科研领域中的重要补充力量，对高校以及社会整体发展可起到极为明显的推动作用。从我国近年来人社部提出的相关精神要求便能够发现，国家对于博士后人员的管理和服务工作力度不断增强，然而在博士后的管理和服务的实际工作当中，仍需要面对各种困难和问题，特别是博士后公寓管理问题仍较为突出，不合理的模式成为制约博士后公寓物业管理水平提高的主要因素。因此，如何做好博士后公寓物业管理工作，势在必行。
一、博士后与博士后公寓物业管理的相关概述
关于博士后制度，其在国内产生于上世纪80年代，首批设站单位为上海交通大学。自此开始，博士后规模便呈现逐年增加趋势，流动站极多，据相关数据统计表明，截至，上海交通大学在站人数已突破500人。这样无论从人才建设规模方面，或科研工作角度，博士后规模的扩大都将表现出极大的`作用。但这种规模扩大背景下，使进出站管理以后勤保障等工作面临较多难题，特别在公寓管理与服务方面，更应进行不断完善。从目前大多博士后公寓物业管理模式现状看，多以套房类型为主，相关的设施包括厨卫设施、基本家具等，且由专人进行管理。这种模式下公寓管理工作完全体现出福利住房性质。博士后一旦进站后便可在在站时间内使用住房，若不愿居住或住的时间较少，便会出现转租等现象。对此现状，物业管理工作中很难有效监管较为分散的方房源，不利于公寓利用率的提高，博士后规模的扩大与有限的公寓资源间的矛盾更为突出。因此，现行公寓物业管理工作对博士后的住房保障将发挥至关重要的作用，需使博士后队伍稳定的同时使公寓使用效率得到提高。
二、博士后公寓物业管理完善的具体措施
1.从住房规模管理角度。
保证住房规模与进站博士后数量在比例上较为合理，是提升管理水平的关键。以清华大学博士后公寓物业管理模式为例，其自建站至今，博士后进站人数突破3000余人，每年平均上涨的速度都保持在百分之十几，需要物业管理工作中做好住房需求量分析工作。根据每季度进站数量情况，适时开展公寓维修粉刷等工作，且为满足博士后住房需求直接进行宿舍楼改造，将原有套间进行增加，为单身博士后体提供单间住房。这样，房源紧张问题得以缓解，公寓住房数量与进站人员规模在比例上极为适当。另外，管理工作中可针对单身或已婚博士后进行住房分配管理，如单身博士后采取单间公寓方式，而对于已婚博士后分配其套房。采用这种模式便可保证公寓的分配更为合理，使进站人员规模、公寓资源二者在比例上较为适当。
2.从公寓设施管理角度。
通常进站后博士后往往有一定的工作周期，这就为物业管理工作提出相应的住房周转问题。一旦有博士后出站，为保证新进站博士后居住环境质量有所保障，便需做好完善公寓基础设施工作。现行在博士后公寓在类型上多以单间、套房为主。一般对于单间，在设施管理过程中应注意很多单身博士后并不喜欢做饭或不会做饭，所以设施配备仅需集中在基本桌椅、衣柜、床以及其他电气设备等，并考虑几个单间设置一个共用淋浴室、卫生间等，而在卫生管理方面物业可组织专人每天按时进行清扫。另外，为保障公寓住房安全，可将电子门禁系统引入其中，防止闲杂人员进入楼内。若住房期间内单身博士后因结婚需进行住房调整，可直接进行申请，便转至套房中。而对于套房公寓管理问题，要求物业管理工作中主要需做好基本维护工作，可在单间设施基础上将其他厨卫用具等设置其中，这样可为博士后的生活条件提供保障。
3.从进出站管理角度。
进出站的有效管理是保证住房更为合理的基础条件。公寓物业可直接进行相关住房管理制度的构建，或与博士后进行进站、出站住房问题协议的签订，尤其应注意对于出站博士后，应考虑将住房时间延长一个月，这样可为博士后的后续处理工作提供充裕的时间。而在协议签订方面，物业管理工作中可考虑在与博士后进行协议签订的同时，应有在站人员为其住房进行担保，使协议的有效性得以提高，这样看可使各项公寓管理要求落到实处。需注意的是包括进出站管理在内的所有物业管理工作，都应坚持以人为本的核心理念，其是适应现代我国智力帮扶工作的重要内容，特别在租金方面，管理过程中应以住房面积、楼层以及区域环境等为根据进行租金设置，由博士后进行自主选择。
4.从其他相关规范管理角度。
有效的规范制度是公寓物业管理水平提高的重要保障。在相关规范完善过程中，首先可从进站管理方面进行规范的完善，对于进站的博士后，物业管理部门在登记办理、费用管理以及房屋钥匙等管理方面制定具体的规范内容，同时对于单间与套房公寓等管理也需明确相应的制度要求，特别针对博士后进站后再次转租等问题，需要通过相应协议的签订使物业管理部门与博士后的权责得以明确。其次，对于住房期间问题，物业管理部门应将具体的联系方式与维修电话等留给房主，这样一旦公寓出现问题可直接与管理部门联系，及时解决存在的问题。最后，在进出站管理方面的相关规范也需完善。如对于出站后的公寓，物业管理部门应注意及时进行维护与粉刷工作，对陈旧的基础设施做到及时更换与处理。且为使公寓住房安全得以保障，管理部门需将房门锁进行及时更换，并将具体的安全管理措施向新进站博士后进行明确，以此使居住环境舒适度得以保障的同时满足住房安全需求。且为改善住房条件，可对其他设施等进一步完善，如电话系统方面，可引入智能卡式电话，无需缴纳月租费便可在校内进行通话，并能够装入宽带，既为博士后提供极大的便利，而且物业管理中许多不必要的费用也因此得到节省，如空房间进行的电话月租费的缴纳，在智能电话引入后便可得到解决。另外，为实现人性化管理目标，相关规范在完善过程中也可提出关于校外租房补贴内容，如当学校无法提供充足的住房资源给博士后，可给予相应的补贴限额，由博士后自行租房，但应注意在补贴额度上也做好明确规定。
三、结语
博士后公寓物业管理水平的提高是保障博士后公寓合理运行、改善博士后人员居住条件的必然要求，只有使人才的各项生活条件得到保障，才能更好的服务于社会。实际管理过程中，应立足于现行博士后公寓管理现状，从住房规模、基础设施管理、进出站管理以及相关规范制度的完善等方面着手，促进公寓物业管理水平的进一步提高。
参考文献：
[1]王玲,傅和平.博士后公寓管理改革浅谈[J].才智,,27:303.
[2]韩振.高校青年教师公寓管理问题的分析与探讨——以同济大学为例[J].高校后勤研究,,03:55-57.
[3]范德尚.美国博士后调查及其对中国的借鉴意义[J].首都师范大学学报(社会科学版),,01:152-156.
[4]王晓丹,刘玉江.深化博士后住房管理改革探讨[J].高校后勤研究,2010,01:59-60.
[5]王超.中国博士后制度产生及其主要特点——兼谈东南大学艺术学博士后流动站[J].明日风尚,2015,10:100-101.
摘 要：物业管理作为市场经济的产物，代表着一种专业化、社会化、企业化的房屋管理模式。但迄今为止，经历了30多年的发展，我国尚未形成真正的物业管理市场，没有孕育出成熟的物业管理模式和管理制度。若不尽快探索出符合我国国情，适应房屋管理客观规律的物业管理模式，不仅不能使我国的物业管理走上可持续发展道路，还会由于体制、模式的不健全，引起大量的社会问题。基于以上问题，本文在梳理我国物业管理30年实践的基础上，分析了我国现行物业管理模式存在的主要问题，并在此基础上提出几点建议。
我国的物业管理的产生和发展，顺应了住房市场化的改革要求，填补了在单位制住房解体后住房管理的真空，逐渐形成了由企业主导的一体化物业管理模式，也培育了人们物业服务的消费意识。但我们也要看到，隐藏在其中的深层次问题。
1.关于我国物业管理模式的反思
1.1 物业管理主体严重错位。物业管理在本质上是业主们实行的一种共同管理，物业的所有权归业主所有。但在我国物业管理的发展过程中，业主的主体地位和权力长期被漠视，物业管理企业成为物业管理活动的实际主导者，《物业管理条例》更是直接确认了业主委托物业管理企业的单一物业管理方式。物业管理企业和业主在物业管理中主题角色的错位，客观上导致了社会上对物业管理的错误认识，限制了业主对物业管理方式行使自由决策权和选择权，也业主怠慢与行使共同管理物业的权力、不履行义务留下了制度上的.缺口。
1.2 物业服务市场机制完全失灵。在物业管理市场上，卖方显然是物业服务公司。由于物业服务的提供带有集体性，所以其属于准公共物品的范畴，任何单一业主都不能决定其价格。换句话说，只有业主全体或代表业主全体的业主大会才是真正的买方。但在我国的物业管理市场上，作为真正买方的业主大会在大部分住宅区还没有成立，这就使得物业管理市场处于有卖无买，强卖强买的状态。在这种状态下，物业服务企业即使不提高自身服务水平，也能够生存和赚取暴利，导致我国物业管理行业整体上缺乏足够强大的市场竞争力和不断进步的动力，市场机制完全失灵，最终阻碍物业管理行业的健康发展。
1.3 物业服务和政府提供的相关公共服务界限不清。在现行的物业管理模式下，物业服务包含了大量的政府应提供的公共服务内容，使物业管理偏离了行业的核心价值。物业服务和政府提供的相关公共服务界限不清，一定程度上免除了政府应当承担的职责，掩盖了政府公共服务的缺失。由此导致了物业服务企业以管理者自居，忽略了保障住房使用安全、宜居和保值增值的物业管理核心价值。这不仅给政府的公信力和威信带来了负面影响，也阻碍了物业管理企业的健康发展。
1.4 现行物业管理制度基本失效。近年来，物业管理深层次矛盾逐渐显现，因物业管理引发的各种纠纷层出不穷，这些群体事件、暴力事件已经严重影响到住宅区的生活秩序和和谐社会的建设，而这些问题的产生根源就在于现行物业管理制度和模式的不适应。如若再不改革现行制度，再造物业管理模式，必将危及房屋的可持续管理。
2.我国物业管理模式的再造
我们认为，物业管理再造的中心在于发挥政府及其相关事业单位和业主大会的共同努力，对物业服务企业进行指导、监督和管理。
2.1 指导方面。在物业管理行业中，政府及其相关事业单位必须把握好指导职能。首先，政府应指定相应的行业规则以及物业服务企业的具体职能，指导其正确运营;其次，对于物业服务企业的不当之处甚至违规操作，政府及其相关部门应当及时指出，保障业主权利;最后，相关部门应定期组织工作人员和物业服务企业的相关管理者进行培训和学习，通过知识的丰富来提高员工的工作效率和知识理论储备，保障新的管理模式的实施。
2.2 监督方面。在新型物业管理模式的实施过程中，为避免出现过多问题，需要政府及其相关部门和业主大会的监督。主要可以从以下方面入手：第一，对物业管理主体的权利落实监督。由前文可知，物业管理行业存在严重的主体错位问题，业主应有的物业所有权被物业服务企业所代替。由此，监督方需要保障业主权益，使的物业服务企业角色回归，成为物业服务的提供者，提高物业管理效率;第二，对物业管理服务进行监督。由前文，物业管理行业存在物业服务和政府提供的相关公共服务的交叉部分，容易造成政府的缺位和物业服务企业的越位。所以对物业管理服务的监督是面向两方面的，由此，业主的监督就提到了更重要的地位。一方面，需要监督物业服务企业不会偏离原有服务宗旨，回归服务中心，保障服务于业主，另一方面，也需要监督政府履行自身承担的职责，共同创造良好的物业服务环境。第三，对物业服务企业日常工作的监督。任何行业在日常工作的过程中都会存在一定的失误和差错，所以，为了保障物业服务企业的日常工作职能可以有效发挥，监督方应该不定时的对物业服务企业进行工作程序上的监督，使得物业服务企业依法办事。
2.3 管理方面。在物业管理领域，政府及其相关部门要想保障物业管理模式的再造，就必须加强对物业服务企业的管理，无论是在日常的工作之中、具体的业务操作之上或是对应急事务的处理方式上，都要加强管理，保障物业管理依法实行，有规有矩。
结论
综上，我们对我国物业管理模式进行了反思，并从政府和业主角度出发提出了再造的建议，相信如果我们在平时的物业管理操作之中可以注意以上几点的话，我国的物业管理服务一定会上升到一个新的高度，同时我国居民的自主管理权力及其行使也会得到充分的落实。(作者单位：吉林建筑大学)
文章属于吉林建筑大学大学生创新创业训练计划项目结题论文。
参考文献：
[1] 张沈生，我国物业管理模式分析，[J]，沈阳建筑大学学报(社会科学版)，2014
[2] 翟振华，新时期我国物业管理存在的问题及其对策，[J]，经营管理者，2015
★ 新课程改革论文
★ 财税改革论文
