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1广东省家政服务经营管理模式中存在的问题
1.1家政服务行业中法律法规存在滞后性
纵观广东省现如今的家政服务行业，各种法律法规、规章制度尚未完全建立起来，仅有的一些法律法规大都已经使用多年，与现今的社会需求格格不入。市场的无序化使得家政服务行业乱象频发，雇主与家政服务人员之间的关系逐渐“降至”冰点，矛盾的不断累积和升级为整个家政服务行业蒙上了挥之不去的“阴影”。现有市场上最为常见的中介式家政服务形很难适应《劳动法》和《合同法》的相关条款或者规定。长此以往，家政服务行业的标准化建设也变得形同虚设。广东省虽然已经在这个行业中逐渐加强探索，但是未来的发展之路仍然不平坦，法律法规的滞后性仍是制约行业发展的一大主要原因。
1.2中介式家政管理模式发展不均衡
根据笔者调查，中介式是广东省家政服务行业中的主要模式。但是随着时代的发展，中介式管理模式产生的时间较早，形式比较粗放，其虽然给家政服务行业立下了汗马功劳，但也是现如今家政行业恶性发展的主要根源。在中介式管理模式之下，家政服务行业的客户满意率十分低下，在服务中雇主与家政服务人员之间存在着无可调和的矛盾。同时，在中介管理模式之下，家政服务人员的各种社会保险均“无人认领”，这些行业乱象既严重危害了服务从业人员的切身利益，又使广东省的家政服务行业停滞不前。
1.3会员制家政管理模式发展不均衡
会员制家政管理模式也是为了规避法律法规而产生的一种管理模式。这种模式在运行的过程中“钻”了不少法律空子。由于法律关系的不明晰使得雇主与家政从业人员之间的权利和利益很难得到足够的维护。在此模式之下，家政服务机构对从业人员的法律义务并未作出明确的规定。权利与义务的不对等让家政服务机构存在着严重的权利与义务失衡的现象。长此以往，这种不匹配的会员管理模式让家政服务行业逐渐走向发展的“歧途”。不少规模较小的家政服务企业面临着巨大的市场风险，随时存在着倒闭的风险。而会员管理模式又是一次性的会员费用支出，企业一旦倒闭，这些费用变成了“无头债”，根本无人问津。
1.4员工制家政管理模式发展不均衡
在广东省家政服务行业中，员工制家政管理模式是政府部门大力提倡的一种新型服务模式，但是由于该种模式尚处于起步阶段，在具体的实践中仍然有着不少的问题亟待解决，其主要表现具体如下：首先，政府对员工制家政经营模式要求甚高，目前市场上能够获得该种经营模式的家政服务企业可谓是少之又少；其次，员工制经营管理模式让家政服务企业的管理经营成本增加不少。而政府相关部门对于该种模式的企业支持程度不够，上涨的成本加之严峻的市场风险最终也让员工制家政服务管理经营模式变得举步维艰。根据笔者的.调查，广东省家政行业中员工制管理模式在发展中存在着诸多的阻碍，有的甚至还不如会员制或者是中介制的发展模式好。
2.1加大政府部门的扶持力度，促进顺利行业的转型
为了顺利完成广东省家政服务业经营管理模式的顺利转型，广东省各级地方政府必须立足当下，在建立健全各项规章制度和政策法规的前提之下进行工作。具体而言主要体现在以下几个方面：第一，政府部门加大对家政服务企业的各项扶持力度，不管是从政策上还是在财政上；第二，政府部门还应该在税收制度上对家政服务企业给予一定优惠。一些税收的减免制度可以按照当地实际情况酌情开展；第三，各级地方政府还可以通过政府购买、财政补贴、财政转移支付等形式加大对家政服务行业的支持，通过各项优惠政策，家政服务企业将得到长久发展；第四，对于家政服务行业中的微小企业，政府相关部门的支持与扶持应该更加得力。微小类企业是近年来政府大力提倡发展的一种全新企业模式，微小企业更加适应时代的发展，在大众创业，万众创新的理念指导下政府部门更应当加大支持，实现微小企业的发展和壮大；第五，员工制家政服务企业是近年来新出现的一种企业模式，政府应该适当增加该类家政服务企业员工的社会保险收缴补贴比例，增加社会保险的扶持政策年限。
2.2充分发挥家政服务行业协会的联系作用
每一个行业都有自己的行业协会，家政服务行业也同样不例外。通过家政服务行业协会，政府、各家政服务企业之间的联系间变得十分密切。因此，充分发挥家庭服务行业协会桥梁作用具有十分重要的现实意义。首先，加大家政服务行业协会的建设力度，通过各项规章制度实现各个家政服务企业的沟通联系，并进一步加强政府与家政服务行业的联动机制；其次，家庭服务行业协会还应该不断充实自己的理念，立足行业，将自己做大做强，在行业中树榜样，立典范，不断提升自己的影响力和权威性，以全新的姿态引领行业发展新规范；最后，家庭服务行业还应该不断加强自我建设，强化各项管理机制，通过规范化的管理让家庭服务行业持续健康稳定发展。在此过程中，源源不断的人才供给也给行业发展带来了全新的契机。换言之，家庭服务行业协会与各个家政服务企业相互配合，将维持行业始终朝着良性方向发展。
3结束语
近年来，广东省经济飞跃式发展，在此契机之下，家政服务业经营管理模式的转型变得迫在眉睫。通过转型升级，家政服务行业的专业理念将得到升级与发展，并以全新的行业理念武装自己，不断提升家庭服务的专业水平，进而促进家庭服务行业的稳健发展。
参考文献：
[1]方义桂.家政服务业经营管理模式转型研究[J].北方经济,,(6):40-41.
[2]吴远.家庭服务业经营管理模式转型趋势及对策——以宁波为例[J].经济论坛,,(5):97-99.
新时期不良资产经营管理模式研究论文
摘要：在新时期的背景下，我国的经济增长速度开始放缓，同时经济结构进行了有机调整，对资产经营管理提出了更高的要求。当前在我国银行业的金融机构中，存在贷款额不良和贷款率持续上升的问题，亟待相关人员的解决。本文将具体探讨新时期创新不良资产经营管理模式的策略，希望能为相关人士提供一些参考。
关键词：创新；不良资产；经营管理模式
在新时期的背景下，我国的银行发展处在上升阶段，但是信贷资产质量的变动趋势却不容乐观。对于银行来说，只有加大对不良资产的管理力度，提高管理水平，最大程度地控制和处置不良资产，才能在激烈的市场竞争中保持有利地位，创造更多社会价值。因此我国的银行应该对不良资产的处置问题进行分析，探讨有效的不良资产经营管理模式。
一、不良资产对银行的危害
1.致使财产受损
首先，不良资产会导致银行的财产受损。信用贷款部分是不良贷款中的关键环节，信用贷款会造成银行财产的损失。大多数的信用贷款都是有抵质押物的，虽然可以把这些抵质押物处置变现，但仍然可能带来一定的资金损失[1]。不良资产会影响银行的资产质量，影响银行的经营效益，进而影响银行的资金来源。
2.影响资金运转
其次，不良资产会影响银行的资金运转。不良资产会使银行的正常业务运转困难，具体包括以下的两个原因：第一，对于金融企业而言，负债对银行的约束性最强，存款人会按照自己的意愿随时提取存款，而金融企业必须满足存款人的取款要求。第二，当出现不良资产之后，银行就不能及时收回贷款。这两方面的因素会共同影响银行的现金流，一旦国家的银根缩紧，银行便不能满足客户的提款要求，在信誉上出现问题。
3.影响银行利润
最后，不良资产会影响银行的整体利润。不良贷款是不良资产的一部分，对不良贷款进行财务计算时，会影响到银行的利润。如果不良资产超过了90天以上，在计算利息时需要把其纳为营业收入，也就是说银行要为这部分资金缴纳税费，支付相应的存款利息和其他费用，因此不良资产的计算会对银行的整体利润产生不利影响，增加银行的经济负担。
二、不良资产的创新型经营管理模式
1.借鉴国外先进资产管理公司经验
首先，我国的银行在创新经营管理模式的过程中，可以借鉴国外先进资产管理公司的经验，将银行对不良资产的经营管理转移到社会投资者对不良资产的经营管理上，让银行承担更多的服务职能。国外银行应用这种转移策略的屡见不鲜，因此我国银行应该借鉴这些经验，充分发挥银行收购不良资产的专业职能，继续应用传统手段，对不良资产的处置风险进行科学评估，从而形成一定的风险认知，提高对财务风险的掌控能力。同时，银行也可以设立专项的不良资产收购基金，开发与不良资产有关的创新业务，如证券等等，扩大银行的.管理规模，提高管理水平[2]。
2.发展银行自身特色资产管理业务
其次，我国的银行在创新经营管理模式的过程中，可以发展银行自身的特色资产管理业务。每个银行都有自己特色业务，因此我国银行应该充分发挥自身的特色优势，整合旗下的相关银行、证券公司、理财平台等等，吸引更多的投资者和项目资源。银行在发展特色资产管理业务的同时，应该建立资金池，利用分支机构的渠道优势，对不良资产进行多维度地管理。比如，银行可以依托不良资产的收购基金、证券化商品等手段，来引导资本对接，促进金融资本和产业资本的水乳交融。在对不良资产进行管理时，应该发挥银行的品牌优势，接受政府平台贷款的委托，对金融资产和非金融资产进行统一管理，并提供资产转让和重组、收购和简并的业务等等，发挥自身的服务职能。
3.积极提供逆周期救助型金融服务
再次，我国的银行在创新经营管理模式的过程中，可以积极提供逆周期救助型的金融服务。目前我国金融不良资产和非金融不良资产的利率都处在上升期，为了缓解产能过剩的问题，银行可以提供逆周期救助型的金融服务，具体包括以下的三个方面：第一，银行应该加大收购不良资产的创新力度，更新收购方式，创新组织机制，形成混合收购的新模式。银行应当提高自己的定价能力，以一定的不良资产规模为依据，化解金融机构的风险。逆经济周期的特点较为突出，银行应该结合周期特点，采取相应的经营策略，发挥管理不良资产的专业优势。第二，银行应该遵循本息清收、诉讼追偿一批的思路，创新传统的处理不良资产的手段，把不良资产进行重组，再应用多元化的平台实现收益目标。第三，银行应该以资产管理为中心，以资产危机为切入点，整合银行项目，让闲置的资金发挥巨大的社会价值，从而促进经济结构转型，达到资产增值的目的[3]。
三、结论
在新时期的背景下，我国的银行发展处在上升阶段，但是信贷资产质量的变动趋势却不容乐观。不良资产会导致银行的财产受损、影响银行的资金运转、降低银行的整体利润。在这种形势下，银行必须创新对不良资产的经营管理模式，借鉴国外先进资产管理公司经验、发展银行自身特色资产管理业务、积极提供逆周期救助型金融服务，只有这样才能降低金融风险，保障银行的可持续发展。
参考文献:
[1]梅琳琳.中国长城资产管理公司新时期转型发展研究[D].吉林大学，.
[2]牛得英.我国商业银行盈利模式市场化转型研究[D].北京交通大学，2016.
[3]困境突围：创新发展与管理提升——2016中国银行家论坛发言摘录[J].银行家，2016，（10）：10-35.
商业银行经营管理模式探讨论文
外资银行的竞争对中国的银行造成很大的压力，我国新兴股份制商业银行的发展促使中国银行逐渐适应竞争日益激烈的市场，但是我国商业银行的经营存在很大的缺陷，我国商业银行的经营管理模式仍比较落后，无法根据市场环境和需求的变化作出相应的调整。这对我国商业银行的生存和长远发展造成了重大冲击。
一、我国商业银行经营管理模式的现状
我国商业银行之间发展差距较大，银行的地区垄断比较明显，市场竞争较小，我国的各种规模的商业银行都比较弱小，这种不平衡的银行体系结构对提高商业银行的竞争力和综合实力是不利的。我国的商业银行与国外的商业银行相比，不论是从规模上还是资金的'储备上都处于劣势地位。市场经济的发展推动了股份制商业银行的发展，改变了垄断的状况。但是其在银行业中占有的份额比例依旧很高。只有国有制的商业银行和股份制的银行向新经营模式改变。
二、商业银行在管理模式中存在的主要问题
我国商业银行的定位缺乏长远的发展战略，我国商业银行的经营制度主要采用分业经营，银行与证券机构、保险机构之间的利益存在冲突和竞争。同时我国的商业银行与同行之间缺乏合作氛围，合作深度受限，金融创新的产品很少。公司内部的协调需要沟通，金融控股的集团发展很快，但是整合力度不高使得集团的管理比较松散。我国商业银行目前的收入来源主要是通过借贷获得利息收入，但是在投资业务上会增加比重，银行的经营结构比较传统。集团内部合作松散，资源配置不合理也是商业银行的经营管理模式中存在的重要问题。1933年的经济危机让世界经济变得萧条，金融行业的不规范经营让银行面对的金融风险加大，我国商业银行当前的风险控制系统比较滞后，不利于发展混业经营管理模式。商业银行应对风险的能力降低。我国的特殊国情要求商业银行在金融市场中学会提高抗风险能力。我国商业银行缺乏健全的法律依据，法律漏洞比较大，虽然商业银行内部制定了相应的法规和制度，但是在银行混业经营模式的组建和选择、公司管理、业务实施和交易、风险防范以及监管方面缺乏专门的法律规范。这就造成我国的商业银行在经营的过程中面临更大的风险挑战。监督机制不健全也容易导致市场竞争不健康，市场秩序混乱，从而增大了经营风险。我国商业银行内部的竞争力薄弱，绩效考核机制不科学，过分强调通过客户关系的管理、资金管理、全面服务方面降低经营成本，提高资金使用效率。这种急功近利的做法忽视了银行潜在的资源价值和综合性的服务技能。当前金融方面的监督成效较低，对经营管理模式的交叉业务监督不到位。监管部门之间的责任界限不明晰，监管资源浪费从而导致商业银行的金融风险，混业经营管理等不稳定因素的产生。
三、改进我国商业银行经营管理模式的对策
改革金融体制是推动商业银行经营管理模式科学化和现代化的必然要求，商业银行应该将各分支机构的管理进行改革，提高内部的核心竞争力。提升机构的应对金融风险能力并制定一个合理的考核制度，做到以人为本，加强人力资源改革，优化组织内部的机构，不断引进人才。给员工提供更多的培训机会，提高员工的专业素质并形成有效的激烈机制。加强和同行以及国内外合作伙伴的沟通和联系，及时了解金融内外部信息，对金融风险有前瞻性的意识。对金融产品和经营管理模式以及组织内部的设置进行创新，不断提高商业银行自身的综合竞争力。商业银行可以引进工业资本，增加融资渠道，从而把握好经营的重心，提升企业的管理能力。这种方式可以让银行获得金融支持还能提高资金的使用效率，从而提高金融业的抗风险能力。充分应用计算机等科学技术加强对银行的内部控制，实现信息共享的速度更快捷，降低经营成本，使得管理更加现代化。科学的经营管理模式离不开健全的法律以及监督机制，从企业内部而言，高层领导的职能必须明确规定，而外部的监督部门也同样需要明晰责任界限。
四、结语
我国商业银行正处于关键的转折点，只有跟随时代的脚步，不断改革经营管理模式，吸取他人的成功管理经验，才能适应金融市场变化，唯有推动金融创新，才能加快经济健康发展的进程。
1.1传统物业管理的主要模式
我国目前的物业管理主要有三种模式：
1)专业物业管理模式.工作内容多是综合性、全方位，按业主的具体需要提供服务，融管理于服务过程；经费来源主要包括物业管理费及物业经营收入；工作对象主要面向高端物业，如写字楼、公寓、宾馆、别墅等.
2)专业与行政结合模式.多为开发商的物业企业采用模式，工作对象以普通民宅为主；工作目标为业主提供安全的居住环境，并为物业开发提供支持.这类物业企业管理费一般难以达到收支平衡，需要通过其它相关经营，或借助开发商扶持来维持运营.
3)典型传统管理模式.此模式具有行政管理特性和福利色彩，多由政府房管部门或企事业单位自管.目前从总体上看，第一种模式尚处于起步阶段，但发展迅速，后两种模式仍占主要地位，但是，三种管理模式与物业规范化、市场化管理要求相比还有很大差距.
1.2经营型物业管理模式基本特征
伴随经济社会发展和人们生活方式的改变，以及物业管理的不断完善，现代物业管理已大大超出了传统的管理煤气水电、打扫清洁卫生、确保治安安全等工作内容.现代信息技术的运用、消费理念的更新、生活品质的提高对物业的服务内容和品质提出了更高的要求.同时，市场环境的快速变化、管理成本和人工费用的提高、市场竞争的加剧，以及物业管理企业内部的管理质量、服务质量、品牌理念上的相互竞争，要求企业从市场定位到管理与经营、从服务理念到服务模式，都应与时俱进地创新和调整，以适应业主及整个行业的现实需要.为此，需要物业管理企业顺应市场需求、更新经营理念、探索创新发展、拓展延伸物业的内涵品质和创新经营管理模式，从而提升物业管理价值水平，逐渐实现由传统物业管理模式向经营型物业管理模式的转变，以促进整个物业行业的稳步发展.经营型物业管理模式，是以市场和需求为导向，将现代科学管理方式和市场化经营手段融为一体，通过创新经营理念，优化资源组合，创造高品质、高水准的物业管理服务，实现物业保值增值，最终达到实现物业管理企业良性发展的目的.它以自身涉及的整个领域为工作对象，通过优化资源和转化技术，在管理服务、创新经营、品牌发展、资本运作等方面高度融合发展，以实现其充分市场化的核心发展取向.与传统的物业管理模式相比，它主要表现出四个方面的特点：
1)将物业管理与物业经营结合起来，在做好物业管理工作的同时，为业主、开发商设计并实施物业经营性方案.在保证业主权益的基础上，依照相关法律法规，通过开办诸如家政服务、物业估价、租赁代理、商业服务、信息咨询、小区智能化等业务，创造新的价值空间，在为业主提供经营性服务活动中企业实现盈利.这些活动主要表现在物业管理服务中的流通环节和管理环节各个方面.
2)将物业管理活动从对管辖物业的一般性维护、碎片性管理提升为对其全过程、全生命周期的系统服务、整体营销及综合管理，统筹规划，系统安排，从而为业主、开发商或客户提供全面、高品质的服务.
3)将现有企业内部物业管理部门按照专业化、社会化要求，不断细化其专业化与社会化分工，优化管理活动，提高服务质量与服务效率，有效降低经营与管理成本.
4)依托兼并重组、改组、出售等资本运作方式，将物业资源进行优化组合配置，同时实施专业化管理、系统化运作、规模化经营、内涵式扩张，实现企业资本扩张与经营效率的倍增.
1.3推行经营型物业管理模式的现实性
经营型物业管理模式通过整合资本、信息、技术和人才，并使其迅速向优势企业集中，从而使物业管理企业形成规模化、集团化经营，增强企业竞争力.推行这一物业管理模式，对于引领我国现阶段物业管理行业的发展具有重要的现实意义.首先，21世纪是我国物业管理行业不断提升服务理念、完善管理质量、逐渐走向成熟的`重要阶段.在这一进程中，质量及品牌理念的角逐与竞争、消费观念更新与市场需求变化、管理与服务方式变革及高新技术应用，要求物业在服务观念与服务方式、经营理念及市场定位等方面进行变革，主动去适应市场需要，从传统物业管理提升到经营型物业管理是必选之路.其次，作为现代城市管理的重要组成部分，物业管理行业伴随我国经济改革市场化进程加快，其竞争日益加剧，推行经营型物业管理模式，正是促进物业管理企业快速走向市场化、规模化、产业化、集团化和规范化发展的重要手段.它有效地突破了物业管理行业相对于房地产行业的从属定位，改变依赖后者的传统格局，由单一产业结构逐步向多元产业结构发展，增强其市场竞争活力.第三，经营型物业管理模式作为实现资源吸引和技术转化优化组合的创新性方式，改变了物业管理企业过度依赖房地产企业的格局，使它不再是房地产行业的简单的“末端”行业，促进它从单一、低端的产业结构逐步向多元、高端化的产业结构转型，从而一改物业管理行业低收入、低形象的“微利行业”特征，可极大地提高物业管理在新时代的社会地位，更有益于物业管理行业的转型升级和人才培养.
结合现阶段我国物业管理发展的现状及未来趋势，在我国全面推行经营型物业管理模式可从以下几个方面着手.物业经营、管理、服务融合发展以服务为宗旨、管理为基础、经营为手段，参与为业主选择投资和经营项目，拓展物业整体功能，规划物业经营方案，挖掘物业管理增效和物业保值增值潜力，扩大物业管理企业赢利空间.充分发挥技术优势根据物业管理企业自身优势，大力发展物业管理的基础性服务项目，如物业机电设备、高层楼宇电梯、消防设施、智能化系统的检修、保养和维护，物业管理应用软件开发等技术服务项目，使物业管理从简单维护和劳动密集向技术维护型和知识密集转变.充分发挥资本运作与经营注重企业的资本运作，充分整合企业资源.通过资产重组、混合兼并，将品牌运作与企业市场拓展、规模化发展联系起来，实现强强联合，共享各类物业管理企业的资源，如资金、品牌、技术等.基于资源共享和优势互补的目的，通过资本运作纽带，有效利用先进物业管理企业的品牌优势、规模优势和技术优势，谋求合资或合作经营，或通过兼并、重组、收购等方式，输入先进的管理理念和管理模式，优化组合物业管理资源，实现企业低成本市场扩张.融营销与服务理念于物业管理全程，实现物业保值增值把传统的物业管理重新融入营销、服务理念，不仅重视物业管理委托期的责任，而且关注物业作为长寿命商品的远期利益经营，使业主享有更全面、更优质的服务.其核心是将营销的策略和思想深刻地融入到现有的物业管理全过程，实现经营和管理的合力运行，达到使物业保值、增值的目的.实施由沿海发达地区向内地发展地区延伸的跨区域发展策略从我国区域经济发展水平、知名物业企业品牌现状以及物业企业发展规模上看，单一物业管理企业的业务覆盖面相对较小，各地区物业管理企业发展不平衡.由于沿海发达经济地区物业的先行发展，其管理水平和实力较内地更好.实施由沿海发达地区向内地发展地区延伸，推行跨区域经营型物业管理模式策略，则有利于发掘物业管理市场潜力，推动我国物业管理行业水平的整体平衡发展.发挥专业化优势在行业市场化竞争中的作用随着城市信息化、多功能化发展水平越来越高，城市功能越来越细分，向物业提出了实现专业化管理的必然要求.
在物业管理企业内部各职能部门引入竞争机制，促其逐步实现管理的专业化、社会化，从而分工更细化，营运成本降低，服务质量提高；同时，利用专业技术优势，组建专业化公司参与市场竞争，实现物业企业的市场扩张.随着物业管理专业化，可有效地组织和保障市场化、创新性的物业管理工作的开展，不断提高业主的满意度和信任感，逐步树立物业管理在人们心目中的良好形象，增强物业管理企业在市场中的核心竞争力.加强物业管理人才培养实施经营型物业管理需要综合素质高、业务能力强、具有良好开拓意识和前瞻性的专业人员和管理人才.然而，我国目前受过物业管理专业教育或培训的从业人员少之又少，尤其缺乏受过专业教育的高级管理人才.物业管理从业人员能力整体上不能与物业管理和经营的发展需要相匹配，制约了行业的健康发展.因此，培养一支专业能力强、服务水平高的从业人员队伍是推行经营型物业管理的必备前提条件.目前，武汉大学、北京林业大学等高校率先开设了物业管理本科专业，为培养物业高级管理人才和物业管理企业的经营与管理提供了人才教育保障.发展数字化社区随着信息技术、互联网技术的快速发展，“互联网+”开始不断融入社区的开发与建设，社区的“数字化”“智能化”越来越普遍.“数字化社区”或“智能化社区”为经营型物业提供了物质载体和技术支撑，也成为经营型物业管理的重要内容之一.物业公司要顺应时代发展趋势，充分利用信息技术、互联网技术，在社区内构建集社区管理、服务、资本运作于一体的数字化多功能综合平台.依托平台和多样化的用户终端，打造以小区为核心的一定范围内的社会经济生活圈.在此基础上，进一步与“数字化城市”融合，使社区的物业服务平台与政府的政务服务平台实现对接互通，从而形成更为广阔的社会区域网络.
在“互联网+”时代，物业管理企业能够把握“数字化社区”或“智能化社区”带来的市场契机，充分利用信息技术与互联网技术，开展经营性物业管理，将发展数字化社区作为企业创新物业管理的赢利模式，推动企业进步和提升服务品质.创造与培养物业企业核心竞争力物业企业的核心竞争力是开展经营性物业管理的重要基础.如何创造性地开展经营性业务，拓展市场，在与其他企业的激烈竞争中脱颖而出，培养物业管理企业的核心竞争力，是开展经营性物业管理的当务之急.在推行经营性物业管理模式过程中，应当充分发挥市场经济杠杆作用，通过兼并优化重组、控股出售等资本运营方式对各物业企业进行优胜劣汰，从而打造出信誉高、形象好、专业化程度高、现代服务理念强的品牌企业，从而全面提升企业的核心竞争力.物业管理提供了不动资产的保值增值服务，目前在我国仍处于产业链条的低端，与我国为庞大不动资产提供优质的保值增值管理服务的现实需要不相适应.随着物业管理服务成本越来越高，企业生存空间被不断压缩，物业管理必须实行自身突破与变革，开拓新的经营管理模式，因此，推行和发展经营型物业管理势在必行.经营型物业管理，在人才培养、企业责任、专业化管理、核心竞争力、创新理念、兼并重组等方面，可以实现当代物业管理的整体转型升级.
一、前言
随着我国经济发展水平不断提高，体育事业获得了快速发展机会，体育基础设施投入也随之增长。然而大型体育场馆的赛后运营开发和管理问题已成为我们必须面对的难题。为了能够充分利用我国大型体育场馆提供的各种资源，完善其建设及运用管理等各项事务，以此减轻其给国家及地方政府带来的负担，提高体育场馆的经济和社会效益，本文从管理学的市场运营视角出发，利用文献资料分析、实地考察等方法，对我国大型体育场馆建设和经营管理现状进行了深入的研究分析，旨在为解决大型体育场馆的建设和运营难题提供一定的理论参考。
二、大型体育场馆介绍
（一）大型体育场馆定义与划分标准
大型体育场馆是为了满足体育比赛、体育训练以及健身娱乐活动而兴建的配套基础设施。大型体育场馆判断标准要综合考虑投资资金、能否承接高等级比赛活动以及表演活动方面因素。我国的大型体育场馆建设项目大多是由政府部门出资兴建，以财政收入为主要的体育场馆建设经费源。通常来说，大型体育场馆属于社会公共产品范畴，除了需要投入大笔建设资金，平时还要投入一笔不小的维护经费，这对地方政府来说无疑是巨大的经济负担。国内外目前为止都尚未建立划分大型体育场馆的统一的标准。根据我国的标准，投资金额超过三千万元的体育场馆设施就属于大型体育基建项目，三千万以下属于中小型项目。
（二）体育场馆经营管理的基本要素
1.人：经营者是场馆经营的主体，而场馆中的普通工作人员则是场馆经营的主体和客体；2.财：经费是体育场馆能够顺利得以经营管理的必要前提条件，没有运营资金作保障，体育场馆的任何经营管理活动都将无从开展，体育场馆经营资金来源渠道多样化，可以是财政也可以是社会资本；3.物：体育场馆中的实物资源，如器材、场地等；4.体育产品：体育场馆所提供的各类服务；5.外部环境：指体育市场中存在的竞争对手、消费者，以及相关行业政策、法律法规定等。
三、国内外大型体育场馆的建设与管理现状
（一）体育场馆的日常经营管理
体育场馆的日常经营管理，主要就是协调监督体育场馆的各项服务和相关的劳务产品生产及销售状况，目的是为体育场馆带来最大化的经营效益。日常经营管理主要包含以下内容：场馆日常维护和保养，联系比赛场地以及承办各种体育文化活动、全民健身活动等；服务管理是指根据经营发展规划，组织各种体育活动，保证体育场馆在满足社会体育文化发展需要的同时，最大限度提高体育场馆利用效率；财产物资管理是指根据财经管理制度以及结合管理部门自身实际，优化配置财务资产，使其达到最大回报率。
（二）体育场馆经营业务管理
体育场馆的主要功能作用是为体育文化活动的开展提供场地和服务等各项支持。因此，体育场馆经营业务要围绕体育项目来展开，要针对地方主要体育活动例如竞技比赛、文化表演、健身娱乐等推出有针对性的服务项目。在此基础上不断拓展服务种类和经营范围，例如展销会、高交会、文艺演出等。以此提高体育场馆的使用率，增加场馆的收入，方便体育场馆的日常运营。
（三）我国大型体育场馆经营管理中存在的主要问题
1.投资结构单一，缺乏社会资金的参与
国内的体育场馆的投资建设以政府为主体，具有公用属性。通常情况下，这些体育场馆都具有投资金额大，回收期长，回报率低等缺点，因而社会资本一般并不愿意投向大型的体育场馆。我国的体育场馆在投资主体方面选择相对单一，社会团体及资金参与的积极性较低。
2.布局不合理，有碍赛后经营
我国的大型体育场馆在选址上目前开始向郊外延伸，因此交通上不够便捷很有可能造成体育场馆使用率偏低。由于城郊人口密度较低，周边居民体育锻炼意识不强，加上其收入水平相对更低，因此会降低体育场馆市场需求。
3.场馆功能单一，设施利用率低
我国的大型体育场馆目前利用率相对较低，体育场馆在功能上单一，个别场馆设计主要为了举办高等级赛事，而忽视了普通市民健身需要，体育场馆维持运营的成本相对较高。大型体育场馆通常而言建设标准相对较高，规模也十分庞大，大大增加了场馆的赛后经营成本。如果降低服务收费标准，则有违体育场馆获取经济效益的目的，但是如果采用高价位收费标准则又缺乏竞争力，同样不利于其经营开放。
四、结论
国外发达国家的体育场馆在投资和建设的政策法規上相对于我国而言有很大的优势，并且国外十分注重体育场馆的后续开发利用这有较强借鉴作用。因此我们的场馆在进行规划设计时不仅要考虑该场馆在赛事进行期间所需具备的功能，同时还需考虑其赛后的运营等各方面问题，以实现这些大型体育场馆的多元化功能，从而保证这些体育场馆在赛后能获得较好的利用。
一、高校体育场馆经营管理基本模式
经营管理模式是企业或组织经营管理的方法论。是在企业或组织内，为使生产、营生、劳动力、财务等各种业务，能够按照经营目的顺利地执行、有效地调整而进行的系列管理、运营活动的方法。目前总体来说，我国公共场馆的管理模式主要包括两种，即行政管理模式和经营管理模式。这两种管理模式的区别主要是行政型管理模式的经费来源是由国家统一下拨，而经营型管理的经费来源是多元化的；行政管理模式的业务活动由上级下达，经营管理模式是完成任务后可多种经营；行政管理模式的分配方式是固定工资和福利，而经营型管理模式的分配方式是工资加奖金等。
当前，我国高校体育场馆经营管理主要采用行政管理模式，其主要目的是以满足学校师生教学、训练、竞赛的需要为前提，并不是单纯以经营为主体。高校体育场馆经营管理在行政管理模式下又主要分为体育部门管理模式、物业化管理模式、单位协作管理模式等多种方式。体育部门管理模式，能够充分发挥体育部门自身特点和专业优势，最大程度的满足部门教师的体育教学、运动队的专业训练以及学生的课外体育活动。但是这种模式也存在缺点，体育部门教师在承担繁重的教学、训练任务之余，还要兼顾体育场馆和人员的管理，工作难度系数较大。
物业化管理机制，高校成立专门的体育场馆管理部门，实行专职人员负责制。这种管理机制同样首先把满足学校教学训练放在首位，然后适当的对外有偿开放。这种管理机制的优点是专业化、规范化；缺点是管理部门为了平衡体育场馆的运行成本，会进一步强调创收，与体育部门之间由于体育场馆的使用造成协调不顺的问题。
单位协作管理模式，也称混合式管理模式。这种管理模式是体育部门与物业共同管理高校体育场馆的一种模式。除了上述三种场馆管理模式之外，有些高校也釆用集体承包或者是个人承包的方式等，学校与承包方就体育教学与经营创收之间的问题进行协商沟通，达到双赢的效果。
二、高校体育场馆经营管理模式存在的问题
高校体育场馆与社会中的体育场馆相比较，资源较丰富，无论是总体规模还是人均占有率都较高。但是在经营管理模式上存在较多问题，主要包括以下几方面：第一，关于体育场馆的经营管理较差，缺少专业的体育场馆经营管理人员；管理人员总体学历不高，对体育场馆管理缺少理论支撑，这些原因在一定程度上制约了体育场馆管理。第二，体育器材设施的耗损，高校体育场馆对外开放范围增加，会导致体育器材设施受损程度增加，运动器材的使用不当是很经常的问题，经常是修好后时间不长又被损坏。这在一定程度上导致了维护费用的增加。第三，经营管理制度落实情况较差，虽然在体育场馆中都会有管理规章制度，但是这些制度的落实情况不太理想，主要原因是管理制度的自主性较差、可操作性、规范性有待提高。第四，体育场馆对外开放存在较大问题，这些问题主要是因为校外的活动群体的复杂性，校外的社会人员自身人文素养、道德情感等等参差不齐，这样就会对校园文化和安全存在不好的影响。
三、高校体育场馆经营管理模式优化对策
（一）整编体育场馆经营管理策略，进行理论创新
体育场馆经营管理模式应与体育场馆的作用相一致。高校体育场馆在满足学校师生正常的教学、活动之外，也应积极对外开放，满足社会成员需求，这应该是高校体育场馆作为公共体育设施的一种基本功能。另外，高校体育场馆经营管理需要更为先进的理念，我们应该解放思想，不断进行理念创新。
（二）增强经营管理培训，提高体育场馆工作人员自身素养
高校体育场馆的经营管理应该立足于科学规范的管理，这其中最主要的工作是对场馆管理人员的管理，管理人员自身的道德修养和业务水平将直接影响到体育场馆经营管理的好坏。基于此高校体育场馆的管理应该寻求一批能够兼容体育与管理的全方面的人才，采用专业的管理模式，确保高校体育场馆的正常运转。
（三）改善体育场馆管理制度，加强制度执行的有效性
高校体育场馆中的管理制度应该根据自身的基本情况，依托于体育法规制度，使得学校的体育场馆管理向着规范的方向发展，结合学校的各个部门的具体情况进行多角度的考虑，多层次的分析，形成综合的管理制度，以便更好的对体育场馆进行经营管理。
（四）确定合适的收费标准，制定可行的开放计划
因为高校体育场馆的特殊性，决定了高校体育场馆的经营管理与社会中的商业经营存在很大的差别。高校体育场馆在对外开放时应该考虑自身场地的基本情况、本地区的经济发展状况和面向社会群体成员的经济承受能力等各方面的因素，进行合理的经营管理。收费的标准应该根据本地区经济发展的规律，制定可行的开放计划。
（五）须以长远的观点来经营管理，走可持续发展的道路
在体育场馆满足于学校正常的教学、训练、比赛的前提下，努力创造更好的经济收益，做到“以馆养馆，以场养场”的同时还应创造更多的经济效益和社会效益，促进高校体育事业的可持续发展，为学校的整体发展服务。
四、小结
高校体育场馆资源丰富，但是现在大多数的体育场馆经营管理模式存在一定的问题。为了能够充分的利用高校体育场馆，现行体育场馆管理模式亟待解决。普通高校体育场馆的管理模式多种多样，不同学校在选择什么样的模式来经营管理体育场馆时，不能够主观的、机械的照搬其他学校的模式，而应该从体育体制、本地区的特点、学校的特点和场馆自身的特点选择合适的体育场馆经营管理模式。从实情出发，找到符合规律、又尊重体育规律的管理模式，以求最大限度的充分发挥体育场馆的效用。
一、体育场馆经营管理现状及存在的问题
（一）我国高校大型体育场馆经营管理现状
目前我国高校普遍拥有一定数量的体育场地，其中大多数为中小型体育场馆。但在实际使用上，由于受到配套设备或管理制度的制约，其作用主要是服务于学校的大型活动，能够承接全国性比赛或国际单项比赛的高校体育场馆还为数很少。
（二）我国高校大型体育场馆经营管理存在的问题
1.产权归属问题
产权不明确现象是制约我国体育场馆开发的约束之一。所有权与经营权无明确分离，政事不分，政资不分，管办合一，经济效益低，管理水平劣质，缺乏经营的独立自主性。
哪种类型的实体应拥有高校体育场馆的经营权来进行管理运营？政府部门应当努力创建运营主体，确立体育场馆法人财产所有权的地位，实现高校体育场馆的高效运营。
2.经营管理者观念滞后
我们走访调研发现，绝大部分高校体育场馆经营管理者的观念较为落后，主要体现在高校体育场馆经营管理者“等、靠、要”的思想难以改变。
3.从业人员素质参差不齐
当代市场经济竞争激烈，企业的效益绝大程度上取决于企业的经营管理与市场营销，经营管理人才成为了制约高校体育场馆管理运营水平提升的主要因素。
4.高校体育场馆的功能设计较单一
我国高校体育场馆建设，很大程度上是在高度集中的计划经济体制下发展起来的，带有高度的公益性和福利性，这种单一的融资方式致使国家财政支出负担过重。
二、国内外大型体育场馆管理与运营的经验借鉴
（一）职业俱乐部自营体育场馆模式
目前，欧洲的职业足球俱乐部是世界上历史最悠久、职业化程度最高的体育职业俱乐部。具体来说，职业足球俱乐部的经营活动主要包括以下八个方面：出售电视转播权、经营广告业务、组织门票收入、开发球迷用品、发展俱乐部的会员、转卖队员、发行赛事预测彩票、经营第三产业等。
（二）国家和政府公共体育场馆
目前，大部分国有体育场馆在经营管理模式上急待进行改革，针对目前老体育场馆的现状，首先要实行政企分开，武汉体育中心就是这样一个比较好的例子，建筑面积达8000平方米，可容纳60000名观众。偌大一个体育中心，正式工作人员只有14名，而且他们将主要精力放在了组织全年各大赛事和各种大型的文艺演出上。因此，在商业化经营和大型赛事之间要避免冲突，首先应保证体育赛事的正常进行，管理处要协调好这两者之间的关系。
（三）国家与职业俱乐部共营的体育场馆
意大利足球甲级联赛劲旅尤文图斯队的主场阿尔卑足球场归都灵市政府所有，专门为1990年意大利世界杯而建，耗资1800亿里拉，共有69041个座位。由于阿尔卑足球场并非专门的足球场，和圣西罗球场一样，其球场和看台之间的跑道影响了观看比赛的气氛。为改变这种状况，尤文图斯足球俱乐部一直计划对阿尔卑足球场进行改建，把阿尔卑足球场改造成一个以足球场为主的综合性娱乐中心。
（四）社区类体育场馆
将社区体育中心列为城市体育场馆重点发展领域的理由如下。
1.社区体育中心作为城市社区基本体育场馆资源是世界上大多数发达国家普遍认同的原则。
2.社区体育中心具有多功能性、造价低廉、易于管理等特点。
3.社区体育中心可以将许多体育设施集中建设，节省大量土地资源。
4.以建设社区体育中心的方式发展社区体育场馆，可以有效发挥社区体育中心在体育项目开展和组织方面的集聚。
三、完善我国高校体育场馆管理与运营的对策和建议
（一）建立现代企业制度，确定高校体育场馆的经营定位
现代企业制度的主要内容包括企业法人制度、企业自负盈亏制度、出资者有限责任制度等。我国绝大多数高校体育场馆均属于国有资产，一般是全民所有制且具有一定社会公益性质的经营单位。多元化的运营种类可以最大限度地降低高校体育场馆的运营风险。
（二）高校体育场馆要牢固树立市场营销观念
许多优秀的企业都奉行市场营销观念。例如，松下公司在打开中国内地录像机市场前，曾对中国内地的消费者进行了周密的调查，摸清了中国消费者的心理及需求，摸准了中国消费者讲实惠的特点。
（三）高校体育场馆应确定适合自身发展的经营形式
当前高校体育场馆的经营形式主要有6种形式：
会员制的经营形式一般在发放会员卡时向客户收取一笔取得会员资格的费用。
承包制是指高校体育场馆通过一定的合同契约对经营设施通过租赁、承包等形式转让经营权而获得收入。
合作经营是指高校体育场馆投资土地、房屋或其他设施，其他投资者投资现金、设备、管理等共同经营某项体育产业的经营模式。直接经营是指高校体育场馆所有者亲自进行场馆的日常经营管理活动。委托经营形式在欧美国家被普遍采用，特别是一些专业性较强的体育场馆由于使用率不高而造成的日常运作经费不足的问题。物业管理是指以大型专业物业公司为管理实体，实现高校体育场馆的区域化和整体性综合经营管理。
一、前言
高校体育场馆是指国家投资或学校筹资兴建、学校管理的体育场馆，主要用于教学、运动训练、运动竞赛以及开展群众性体育活动。在“以体为主，多种经营”的方针指导下，高校体育场馆开始由功能的单一化向多元化转变，从无偿服务向有偿服务转变等。通过十多年的改革、探索，有些场馆开始实现经济效益。
二、高校体育场馆经营管理过程中存在的问题：
（一）场馆功能单一，使用率不高
现有高校体育场馆大多是按照体育教学、训练与竞赛的要求修建的，在设计建造时，主要是从教学、训练、竞赛的要求考虑，功能单一，规模小、标准不高，附属建筑面小，因而承接大型运动会或比赛的能力较低，由于建在校园内对外开放率低，并受一些规章制度的限制，导致使用率低。因此，高校体育场馆大多设施简陋，缺乏配套服务设施，功能单一，实行经营型管理，其自我发展与生存能力较差。
（二）经济效益和社会效益之间的矛盾比较突出
我国目前处于社会主义初级阶段，生产力发展水平不高，人们的体育消费意识还比较淡泊，愿意花钱到体育场馆健身娱乐的人还不是很多。体育产业处于起步阶段，体育健身娱乐还没有成为社会的普遍需求，因而群体活动等社会效益较好的经营服务项目往往是亏本业务，经济效益较差。现阶段高校体育场馆经营活动的经济效益和社会效益之间的矛盾还比较突出。
（三）学校财务制度的复杂性与场馆经营的灵活性相矛盾
高校体育场馆是国家投入大量资金建成的，是国有资产的重要组成部分。由于在学校领导的统一管理下，要符合学校的一切财务制度，对经营创收所得收入按规定纳入单位的财务管理，这对对外开放经营的积极有一定的消极影响，不利于经营方式的创新。另外，维修改造资金不足，场馆发展缺乏后劲承包经营责任制对高校体育场馆的经营管理曾起到很大的促进作用，但承包经营责任制带来的场馆经营短期行为使得有些场馆的损耗、损坏急剧增加，维修费用急剧上升。
（四）经营管理人才缺乏，人员超编严重
经营管理人才是制约高校体育场馆经管理水平提高的重要因素，然而调查表明，经营管理人才缺乏的问题是当前高校体育场馆面临的主要问题之一。长期以来，高校体育场馆进人渠道多为体育系统内部流动，致使人员结构失衡，场馆工作人员的来源主要是体委的干部、退役的运动员以及少量的场地、设备维护的专业技术人员。
三、提高高校体育场馆经营型管理水平的对策
（一）改革高校体育场馆管理体制，实现多种管理模式并存根据我国高校体育场馆的不同特点和经营管理的现状，加大场馆管理体制改革的力度，实现多种管理模式的并存。对于小型高校体育场馆，可以委托社区管理，方便居民参加群体活动，满足广大人民群众健身、休闲、娱乐的需要，保障体育事业的健康发展；对于大中型高校体育场馆，应努力推向市场，采用市场运行机制，部分场馆可尝试实行公司制，按照现代企业制度经营运作；对于一些训练基地性质的场馆可以委托给运动队（俱乐部）、单项体育协会经营运作。
（二）由于我国高校体育场馆普遍存在功能单一的问题，因而在激烈竞争的市场面前，要实行开放经营必须进行投资改造，方能适应市场的需求，引导大众的体育消费，使场馆走可持续性发展的道路，而所有这一切都需要资金的支持。鉴于我国高校体育场馆维修、改造资金严重不足，而国家投入又有限，因此多渠道筹集资金。
（三）加强资产管理，确保国有资产的保值增值由于高校体育场馆经营创收不同于其它服务性行业，加强对高校体育场馆国有资产保值增值的监管，有其自身的特殊性，不能简单地根据市场调节和投入产出计算
（四）引进人才与减员增效并重，完善内部激励机制等手段规范场馆的经营活动，确保高校体育场馆综合效益的提高。鉴于我国高校体育场馆职工队伍的现状，在激烈竞争的市场经济中，高校体育场馆要想求得生存和发展，引进、培养既懂体育运动发展规律又谙熟市场运作。
四、结论
高校体育场馆实行经营型管理取得了明显的经济效益，在一定程度上缓解了学校体育经费不足的矛盾，然而在其经营管理的过程中也存在场馆功能单一，使用率不高；经济效益和社会效益之间的矛盾比较突出；学校财务制度的复杂性与场馆经营的灵活性相矛盾；经营管理人才缺乏，人员超编严重等诸多问题面临这些问题，必须从体制、管理、法规等多方面的改革加以解决。加强资产管理，确保国有资产的保值增值，进一步引进人才与减员增效并重，完善内部激励机制等手段规范场馆的经营活动，确保高校体育场馆综合效益的提高。
