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浅谈物业公司的成本管理的优秀论文
80年代初，物业管理作为城市商住小区的通用管理模式和方法传入我国，至今已有三十多年的历史。随着市场经济的不断成熟，物业管理已成为我国房地产业发展的重要组成部分，也成为与人们生活息息相关的新型服务行业。物业管理的范围很广，包括卫生清洁、绿化、设备维修维护、小区安全等等。
物业成本费用是物业管理公司在提供物业管理服务过程中所发生的各项支出。住宅小区公共性服务的成本费用主要包括：人员工资薪金，社会保险费，固定资产折旧费，行政办公费，通讯费，交通费，服装费，设备设施维护费，公用水电费，垃圾清运费，清洁，绿化，法定税费等等。而要控制这些成本的发生就要分析这些成本形成的原因。找出最佳的着手点。
一、物业管理企业的成本特征
（一）成本形成点多
物业管理企业的成本一般分为管理成本、服务成本。管理成本是对物业所管辖的小区房屋及配套的管理所发生的成本。服务成本主要是物业管理公司为所管辖的小区业主服务过程中所发生的成本，如保洁人员、保安人员的工资、各项设备的维护保养费用、小区卫生清洁费用等。
（二）成本发生面广
由于物业管理企业占领的市场越大，其管理的物业分布面越广，所以设置的管理机构越多，发生物业成本的地域上也分布越广。
（三）监管成本难
不同物业区段面临的市场环境差异很大，比如不同物业所管辖区段的性质、业主的要求、规模的大小、收费标准、收费模式等都是有差别的，这就导致物业管理企业很难用统一的管理标准、管理模式管理各处，加大了物业管理企业成本监控的难度。
二、物业管理企业成本管理存在问题及成因分析
虽然物业管理在我国已有三十多年的历史，物业管理市场也得到了充分的发展，但物业管理企业的成本管理还有待改善，还存在一系列问题。且其成因比较复杂。这些问题的`主要表现及成因分析如下：
（一）降低成本思路比较片面
在物业管理行业降低管理成本普遍的做法是减少费用支出等等。但是随着物业管理项目的增加，而物业管理企业作为劳动密集型行业，增加的物业管理人员也随之增加，管理成本无法得到实质性降低。同时，考虑到接管物业项目的初期各类发生的开支较多，以及业主的入住率不足直接影响到物业管理费的收缴等等，管理成本其实不降反增。
（二）物业管理成本持续提升
国家颁布新的《劳动合同法》，加快了人力成本的增长，但是物业服务费标准多年不变，这使得物业的服务成本大于物业服务收入。由于政策的因素而加剧了经营成本的进一步增加。
三、完善物业管理企业成本管理采取的措施
（一）加强人力资源成本的控制
物业管理行业属劳动密集型行业，人力资源成为物业管理公司主要成本费用。提高劳动生产率，降低劳动成本，对人员的管理就成为控制成本的重要部分。如小区采用银行交费制，减少人员收费环节，提高服务档次，使物业管理处集中精力为业主服务。这样物业管理公司就能以相对较低的成本提高种类更多的服务品种，从而使其服务品种结构更加符合顾客不断变化的服务需求。所以因地制宜、合理有效地设置物业管理公司职能部门，科学地使用人力资源成本是降低物业管理公司成本切实有效的手段和方法。
（二）加强维修费用控制
物业管理公司成本中占很大比重的是维修费用，维修费用包括日常维修费用和公共部位维修费用。维修工作的好坏也直接影响到物业管理的水平。因此，在物业管理的财务管理工作中对维修费用要做到最恰当的控制。物业管理企业应要求各个物业管理处认真编制维修费用的全年预算，同时建立和完善维修费用审批制度。物业管理企业要把握好平时发生的维修费用，注意机器的维护和保养，这样可以避免机器超负荷的运转之后再进行大修理。对于大项目的维修进行竞标的方式，通过维修单位提供的价格及服务综合比较，选出合适的维修单位来为本企业服务，尽量把维修费用控制在最低水平。与服务好、信誉好、价格合理的维修公司可以采取签订长期合同，不仅可以保证服务的质量而且价格优惠。
（三）为业主提供优质服务，适当提高物业收费标准
由于历史原因，有一部分或个别的小区的硬件设施、监控等配套设施不能满足小区业主的要求，这使得在收费方面是存在着一定的难度。应当投入人力和物力去改善小区的环境，大大提高业主的满意度，适当时机调整物业管理收费标准的幅度，增加物业管理公司的物业收入，减少亏损。
（四）降低物料消耗
为了提高物料的综合利用率，物业管理公司要严格把关采购物料的质量、领用、消耗各个环节，节约使用办公用品、维修材料、燃料、配件、等物品，杜绝浪费。
（五）加强预算考核
加强预算考核的严肃性，对于各部门进行考核监督，严格按照预算开支，强化预算管理，提高预算的准确性，减少决策的盲目性、随意性、重复性，减少计划外项目。
综上所述，物业管理企业作为一个以服务为宗旨，以经营为手段，以经济效益、环境效益和社会效益的综合统一为目的一种综合性经营组织。决定物业管理企业的能否长足发展的重要因素之一就是控制管理成本的高低，所以物业管理企业的当前任务的重中之重是降低成本实现投资效益最大化。将成本管理与公司实际情况相结合.找出最优的成本管理路子，使得物业管理公司得到良好的发展，更好为小区全体业主服务，达到双赢的局面。
参考文献：
[1]李世谦，物业管理实务，经济管理出版社，
[2]王文华，物业会计与财务管理，立信会计出版社，12月
[3]刘洪玉柴强，物业经营管理，中国建筑工业出出版社，8月第1版
[4]文跃然，人力资源战略与规划，复旦大学出版社，8月版
1 引言
近年来，随着市场需求的不断增加，我国建筑业的发展速度越来越快。对于一个建筑工程施工项目而言，项目成本管理是一项十分重要的内容。本文对建筑工程施工项目成本管理的现状进行了论述，同时，着重阐述了建筑工程施工项目成本管理控制的具体策略，旨在为建筑工程施工单位提供一定的借鉴与参考。
2.1 工程项目管理还不够规范
主要体现在三个方面；第一个方面，工程费项目不够规范；是因为组织结构所造成，最近几年时间里，建筑施工单位在管理过程中，有时候会对公司、分公司、项目部这三方进行管理，有时候又会对公司、项目部进行管理，一会儿取消项目部，一会儿又保留着项目部，并且部分施工企业有时候会同时存在几种体制。工程项目管理实际实施过程中，使得企业的管理层与作业层出现了分离的现象，由于在认识上存在着错误，管理层与作业层被误认为是以工程项目为主要中心。项目与企业之间分离之后，由于对项目部的作用进一步夸大，从而使得项目部经理拥有着诸多的权利，如生产指挥权、资金调度权以及材料采购权等，而由于项目部没有较强的约束能力，在管理上经常存在着缺陷，并且，由于部分企业对项目的调控力度进一步加强，最终使得项目部缺乏相应的权力，同时还要承担着企业在项目上对业主的履约责任，项目班子具有的积极性根本难以在实际中充分的发挥，这在很大程度上导致成本管理工作不够规范化、标准化、系统化。第二方面，重视产值忽视了成本；项目部只要一接到工程，首先要做的就是购买工程材料，挑选施工队伍、增添资产等工作，完全没有充分的考虑项目经济交底工作以及制定一套完善的项目目标成本计划，成本管理在实际中落实的不到位，从而造成了巨大的经济损失。第三方面，当前，有绝大部分的施工企业对工程项目采用的都是承包制，根据中标价格百分比上交后，由项目部实行全额承担工程任务。导致项目部将完成的上交数看做是硬指标，将成本开支超支情况看做是软指标，在降低成本方面严重的缺乏动力，项目成本管理工作难以实现主体地位，并且与成本管理工作紧密联系的部门对于成本管理知识知道的太少，也不积极的与成本管理部门形成良好的配合，最终导致统计报量与成本核算出现了严重的分离；由于大部分项目都会提前报告工作量情况，吃过头粮，从而使得工程实际竣工时，有费用开支而没有实际收入，当年的实际成本不具真实性，那么，这样一来工程项目在规定时间里所报的工作量就无法与成本相一致，大大降低了成本具有的真实性。
2.2 已建立纵向到队班组、个人控制网络
也就是说项目部门向相关的现场施工队班组以及责任人提出更高的承担成本责任的要求，根据施工现场实际环境、施工人员、工程材料等物质价格，进行一定的定额与实践经验，将目标成本进行全面的分解，传达给施工队班组与个人，在确保工程进展速度与质量和安全因素的情况下，由施工队班组及个人对工程所使用的机械材料的消耗进行有效的控制，同时，还要在规定时间内建立核算制定，将考核实际要求与奖懲制度进一步明确，以此实现目标成本管理。
2.3 项目成本控制缺乏力度
比如项目核算成本与预算费用之间无法形成对比；项目成本控制的范围领域比较狭窄、成本控制方法也不适应当前的发展，并且其在控制时间上也存在着一定的局限性，由于这种种因素的存在，从而降低了成本的真实性，同时也使得项目成本在实际管理过程中具有一定的难度。
3 施工项目成本管理控制措施
3.1 分析项目成本的质量管理影响因素，严格控制项目质量成本
质量成本管理的最终目标是将质量成本的综合达到最低值K。在实际中要避免费用起初较低的现象发生，不然其会随着质量要求的进一步提高而使得费用不断增加；其中，质量鉴定费用是比较稳定的，然而，其费用也会随着质量的不断提高而进一步增加。质量故障成本则不同，在质量较差的情况下，会对其造成巨大的损失，而随着产品质量的不断完善，其存在的损失就会进一步缩小。在这两者交叉作用影响下，质量成本的最低理想点K就很有可能会实现，而这个点恰巧就是我们控制工程整体造价的关键。将质量成本、质量故障费用、预防费用、质量鉴定费用之间的关系有效的处理，制定科学合理、先进的技术措施，在确保施工质量与规范要求相一致的情况下，最大程度上将工程的.整体成本全面降低。在实际中，不能为了提高企业的信誉度和在竞争激烈的市场上占有一席之地而使得工程质量出现了过剩的现象，这样虽然实际完成的工程数量有不少，但是却无法取得良好的经济效益。
3.2 运用目标成本控制项目成本
在以往的成本管理工作中，只注重计划、核算、分析、考核这几个方面，这种成本管理方法已经与当前的发展不相适应，当前的成本管理比较重视的是对成本的事前控制，具体为成本预测、成本决策、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析以及成本考核。
企业在收集成本数据时，主要从两个方面进行收集；第一个方面是在项目实际实施过程中进行收集；工程整体施工过程中，要定期记录施工中所使用的成本费用，这样，在工程竣工时，只需要将每个月、每个季度、每个分部以及每个分项的实际成本费用融合在一起，那么，工程整体的成本费用也就知晓了。第二个方面，工程竣工阶段收集；在专业的机构对工程竣工结算审计之后，可以得到准确的造价，将审计报告作为和承包商结算的重要依据，以此对工程总造价进行分析与分解。
3.3 利用工程量清单计价方法进行投标报价，对施工项目的目标成本初步确定
工程量清单计价模式下的招投标具有综合评价的特点，在不影响质量与工程工期的情况下，以低价中标。低价中标最终所体现出的是个别成本，企业只有在竞争激烈的市场中竞争，使用先进的施工技术，才能够将利润全面提高。工程量清单报价的特殊性质决定了工程投标时，投标单位要充分的对工程项目的各个单价作出详细准确的测算，选择合理、有效的施工方案，同时还要参照企业自身的能力水平选择出合理的施工机械、工程材料等生产设备，优化组合，对现场费用与技术措施费用的使用情况进行有效的控制。
4 结论
综上所述可知；对施工项目成本管理进行有效的控制，在很大程度上能够将企业的经营管理进一步完善，提高管理水平，合理的补偿施工过程中的费用消耗，确保企业的再生产，对于降低成本，提高经济效益和企业市场竞争有着重要的意义。
参考文献：
[1] 邢书芳.降低公路施工项目成本的方法和措施[J].交通世界（建养.机械），（1）.
[2] 刘亮.试论施工项目的成本管理[J].安装，2010（2）.
卡通动漫管理优秀论文
结识动漫是比较迟的，说起来有些惭愧，就是从这个学期选这门课开始，其实在选这门课的时候，并不是自己选的，由于自己在家没有办法选课，只能让同学给选，于是这门课就选上了.从第一次上这门课开始也就是我的动漫的认识之路的开始。卡通动漫论文鉴赏杂谈
在我的眼里，动漫只是给那些儿童和一些女孩子看的，对于男孩子来说只是在小时候看看而已，到长大了也就自然不看了，这种认识一直持续到我上大学之后，进入大学之后我发现其实不是这样的，我发现周围很多同学包括自己的舍友有时间了总会到学校的机房去看一些《犬夜叉》《灌篮高手》《蜡笔小新》之类的动漫，对于他们讲的这些我当时都不屑一顾，觉得这么大了还看这些小孩看的东西有什么好看的，有点小儿科的感觉，但事实证明我是错误的，直到上了中外卡通动漫欣赏这门课后，才知道了动漫并不是儿童的专利品，成年人也是喜欢动漫的。
我接触的动漫片最早的也就是在小时候电视里看的什么大头儿子小头爸爸黑猫警长大力水手葫芦娃等等对于这些动漫也不是出于什么兴趣爱好才看的，而是由于儿时觉得好玩，天真单纯的思想决定的吧，随着年龄的增长也就自然而然对动漫没了兴趣，现在让我回忆那些动漫我一点也想不起对我有什么可以吸引的了。进入大学后，看的第一部比较完整的动漫片也就是上课时放的《犬夜叉》，从那次认真的看后我彻底喜欢上动漫了，真的，一点都没夸张。因为我看完后忽然发现自己有点对它恋恋不舍了，我心里总是期盼着接下来的动漫会是什么，从那部动漫里以及结合老师平时所讲的，我知道了制作一部好的动漫需要些什么，比如，配音音乐制片人宣传等等。第二部感触比较深的影片就是上课时放的《大逃杀》，这也是对我最有感触的一部片子，影片的许许多多的情节到现在我还历历在目，许多次都想再看一次这部影片，总觉得看完后对自己的思想是一次洗礼。
我现在就对动漫的一些看法简单说一下自己的认识吧，我认为一部好的动漫能吸引住我的最主要原因就是影片中有动听的`让人喜欢的音乐可以听，另外还有就是配音，如果这两方面作好了我就会很喜欢它，因为我觉得即使一部动漫在其它方面做的再好如果没有了优秀音乐和配音的渲染，许多效果根本就不可能达到，哪怕一个非常感人的情节，失去了音乐的渲染，它的效果就会大打折扣，索然无味。我认为音乐和配音在很大程度上决定着这部动漫的好坏，所以，一部动漫片出来后我不喜欢上面的配音和音乐，随之就会对它没了兴趣，根本就不会有接着往下看的打算了。
通过看动漫我可以从中感受到欢笑，以前当一个人无聊或比较烦闷的时候一般都是去篮球场打球，现在我发现了其他的方法，那就是看动漫，我可以看着看着动漫就忘记了所有，不知不觉的就会被影片中的情节引的哈哈大笑，把生活中的一些不愉快的事情给忘掉，让自己的心灵来一次微笑，让自己回到动漫中，就象回到儿时的那种无忧无虑的感觉之中，现在每次看动漫就象是给自己的心灵放了一个假，通过这样我就更体会到了动漫并不是只是属于小孩去看的。
最近看了许多漫画,觉得看过后心里有许多感想.现在的我喜欢看漫画,因为我觉得大部分看漫画的人,当他们在看的时候每个人的心都会变的纯洁的,干净的,不会掺有丝毫杂质.感觉心有杂念的人看动漫是不太现实的，因为他们没有一颗纯净的内心在动漫世界里。
动漫是分级别的里面有血腥、爱情和一些不适合孩子看的内容，但是这仅仅只是一方面而已。就像《大逃杀》中一样，体会到了爱情的力量，体会到了在绝境中如何生存，体会到了人与人之间的互相猜测是多么可怕，这不是对我们的教育吗？当然，血腥的动漫也有其它的很多，不过最重要的是在血腥之中，我们要看到除了残忍和残暴，还有比天高、比海深的同胞之情。我们应该从血腥中学到许多，而不是仅仅的血腥。
现在的我最喜欢的事情之一就是和同学讨论动漫的话题了，因为它带给我太多的乐趣了，它为我的大学生活增添了很多色彩，它使我浮躁内心添加了一份单纯和平静。现在为了动漫感觉都有些发狂了，不过话又说回来了虽然现在很喜欢动漫了，但是不要做动漫的奴隶，不要因为动漫而放弃了学业，相反要让动漫为我们服务，我们要认清这个事情。
存货管理优秀论文
摘 要：存货管理的好坏，直接影响到企业的资金占用水平、资产运作效率，是企业管理中不可忽视的一部分。阐述存货管理对企业生产发展的重要性，分析中国企业存货管理存在的主要问题，并提出针对性的对策建议，以期为中国企业加强存货管理提供有益的参考。
关键词：存货管理;库存;问题;途径
一、存货管理的重要性
存货是指企业在生产经营过程中为生产或销售而储备的物资。为保证生产经营过程的持续稳定，企业必须有计划有目的地购入、使用和销售存货。不管是何种类型的企业，存货的种类和数量都十分繁多，并且在流动资产中占据了相当大的比重。因此，存货管理完善与否直接关系企业资金占用水平以及资产运作效率，反映并决定着企业的收益、风险、流动性的综合水平，影响企业的经济利益和发展前景，在一定程度上决定着企业的前途和命运。
二、存货管理的要点
1.存货的采购。“存货的采购成本，包括购买价款、相关税费、运输费、装卸费、保险费以及其他可归属于存货采购成本的费用。”如何在充分发挥存货功能的同时降低成本、增加收益，是存货管理首先要考虑的问题。因此，合理地制订采购计划，降低采购成本，是科学、完善的企业存货管理的第一步。
2.存货的计价。存货计价的方法主要包括“个别计价法、先进先出法、加权平均法、移动平均法”等。企业在选择存货的计价方法时，应根据自身实际情况，考虑存货表达的正确性及评估赋税等问题，力求准确判断材料价格走势，以保证公司获得最大赋税利益为原则，选择合理的方法。
3.存货的库存管理。随着经济和科技的不断发展，现代消费者的偏好变化较快，市场需求变动较大，各种产品的生命周期也由此而愈加缩短。在当前的市场情况下，企业库存不宜过多，否则容易失去对新商品的应对力。因此，为降低甚至避免这种资金积压过多带来的风险，企业应尽量在不影响生产与销售的基础上，努力实现零库存。
4.存货的盘点。存货的盘点，是确认企业经营绩效的重要手段，也是企业存货管理的主要内容。因此，企业应设法提高盘点效率，减少盘点损失。可采用的盘点方法主要有“全面盘点法、区域盘点法、重点盘点法、满架盘点法等，企业应视存货的'种类、重要性程度、价值、数量等因素，选择适当的盘点方法。
三、存货管理的主要目标
如果工业企业能在生产投料时随时购入所需的原材料，或者商业企业在销售时随时购入该商品，就不需要存货。但实际上，企业总有储存存货的需要，并占用或多或少的资金。这种存货的需要主要出自以下原因：第一，保证生产和经营的需要。第二，出自价格的考虑。
四、中国企业存货管理存在的主要问题
1.存货管理制度不完善，执行不力。一方面，很多企业没有意识到企业存货管理的重要性，因而缺乏完善的存货管理制度，甚至少数企业根本没有制定存货管理制度。这些企业在存货管理的过程中，缺乏统一、明确的制度标准来规范各种行为，是造成存货管理混乱无序的源头，严重影响着企业资金的正常运转，给企业带来很多不必要的浪费。另一方面，对于存货管理，仅有严格的管理制度是远远不够的，企业还应当定期考核相关制度执行程度，评价存货管理制度的执行对错误和舞弊的防范作用。
2.缺乏科学的采购计划。缺乏科学的采购计划，是中国企业存货管理中的一个薄弱环节。在企业存货采购的过程中，相关人员往往没有按照实际生产运营的需求来提出采购申请，更谈不上制度合理、科学的采购计划。企业的存货采购靠的是主观经验和感觉的判断，采购入库价格仅以采购员口说为凭，而非基于发挥存货功能的同时降低成本、增加收益的角度考虑制订的科学采购计划，管理制度《企业存货管理制度论文》。
3.存货的核算、计量不准确。《企业会计准则》中明确规定：“存货在会计期末应当按照成本与可变现净值孰低计量。”在中国企业的存货管理工作中，普遍存在存货价值核算、计量不准确的问题，也就无法做到按照成本与可变现净值孰低来准确体现存货的期末价值。由于市场变化较快，在存货核算、计量工作的过程中，部分存货的当前市价可能已不能确定，也就无法正确确定可变现净值，致使存货的实际价值不能够准确地反映出来。
4.企业内部控制不健全。中国很多企业都缺乏健全的内部控制制度，还有部分企业虽然制定了较为完备的内控制度，但在实际工作中缺乏执行力度，导致内部控制制度形同虚设，企业各部门各自为营，缺乏有效的沟通、协调，实物周转与核算脱节，品种收发记录不准确，财务部门的存货信息与仓储部门的实物信息不能对应等不良现象频繁出现，无形之中给少数部门或员工营私舞弊创造了条件，造成企业资源的大量流失。例如，企业有进货作业评价，但在实际操作中还会存在以下风险：(1)未把生产计划与时间表告诉进货部门或未清楚说明何时或哪里需要材料。(2)已验收的原材料等资讯未输入资讯系统、或未及时输入、或输入的内容不正确。(3)订货单遗失或未送交进货作业单位。(4)缺乏采购期限的资讯。(5)验收报告或运货单遗失。(6)例外情况不相容职责不分离。
5.存货资金占用量大，周转缓慢。企业的存货资金占用量大，导致大量资金呆滞，周转不灵，这是中国企业普遍存在的难以解决的问题，严重制约着企业的健康发展。在存货管理的过程中，企业往往由于对市场需求的把握不准导致销售预测的不准确，进而因为避免因缺货而错过交货期，造成存货库存的大量积压。上述情况不但影响企业资金的正常运转，造成大量资金的呆滞，流动资金严重紧缺，影响企业正常的生产经营活动，而且容易因存货的长期积压导致贬值、毁损、失窃等情况的发生，给企业带来直接的经济损失。
五、中国企业加强存货管理的途径
1.健全存货管理制度和存货内控制度。企业应充分认识到存货管理的重要性，建立起健全、合理的存货管理制度和内部控制制度，确保其贯彻、落实。(1)确定方法：企业应当按照财政部《内部会计控制规范》，严格按照COSO报告的内容，主要是《内部控制》要素所包括五个方面内容，结合自身实际，确定企业的内部控制的设计原则、方法以及内部牵制组织设计、制度文件设计内容。同时还要建立完备的管理控计设计，即做好整体计划控制、组织人事控制和行政领导控制三方面设计内容，做好顶层规划，从制度方面进行完善。(2)建立存货内部控制程序，内部控制功能具体体现在管理中出现的非希望的事项，也即是将实际绩效与计划目标加以比较，如果发现了差异，则应当由控制职能，予以适当纠正与处理。即企业确定合理的标准，建立科学衡量结果方法，用正确的价值观念进行差异分析，从主客观二方面采取补救措施，通过过程进行综合检查与评价。(3)运用科学、合理的存货内部控制方法进行评价，如果仅有内部控制程序而没有有效的控制手段，则控制目的同样不会达到。内部控制方法是实现控制目标、发挥控制效能的技术手段，在控制体系中占据着重要地位。内部控制方法，随着现代管理手段的发展也越来越多，但主要有目标控制方法、组织控制方法、程序控制方法、检查控制方法和标准控制方法等。但不同控制目标所运用的方法手段各不相同，企业管理者不能统筹把握，综合考察。(4)董事会及监督委员会，这其实是COSO内控五要素中控制环境一子要素。但控制环境和“高层下面的形象”深受单位的董事会和监督委员会所影响，即所谓的傍样力量和“上行下效”的作用。(5)做好监督、管理工作，确保各项制度的有效落实。企业管理人员应定期组织检查、考核各项制度的执行情况，并使之与员工绩效挂钩，明确奖惩，确保相关员工自觉执行各项存货管理制度。2.制订科学、合理的采购计划。采购是存货管理的第一步，所谓良好的开端是成功的一半。因此，企业应本着节约的原则，在充分发挥存货功能的同时降低成本、增加收益，合理地制订采购计划。应实行存货采购的授权批准控制，应加强存货采购管理，合理使用采购资金，尽量降低采购成本。很多企业在日常的管理工作中，主要从定性角度进行日常管理，很少利用现代信息工作之便进行定量管理，没有充分计量企业的储备成本中取得成本、储存成本和缺货成本三方面，更没有进行三者综合考虑，进行最优化考虑，选择最优的储备成本。同时在存货决策时主要注重存货进货项目、选择供应单位、决定进货时间和决定进货批量，没有进行存货决策方法即经济批量方面探究。
3.加强存货的库存管理。存货积压将导致大量资金呆滞，影响企业的正常运营，长期积压导致的存货损毁、遗失等情况更是给企业带来不必要的直接经济损失。因此，企业应在生产规划、销售规划的基础上，合理制定库存水平，减少存货积压，加强库存存货的管理，以加快资金流转速度，减少存货积压带来的间接和直接经济损失。
六、结束语
综上，良好的存货管理是保证企业资金有效运转，促进企业生产经营健康稳定发展的重要前提。因此，企业应加强对存货管理重要性的认识，健全存货管理制度和存货内控制度，做好存货规划和采购工作，严格按照相关法规，利用先进科技确保存货核算的准确性，并通过合理制定库存水平，减少积压，达到降低企业综合成本的目的。此外，企业在努力做好上述工作的同时，还应根据自身特点来完善与之相适应的存货管理机制，有效地推动企业存货结构的优化，提高资金的运转率，从而确保企业持续、稳定、健康地发展。
摘要：随着物业管理行业的竞争日益加剧，我国物业管理行业也进入了微利时代，物业公司想要获得更多的发展空间，提升企业的实际经济效益，就必须从加强企业成本控制方面入手，只有实现成本的有效控制，才能提升企业综合竞争实力，也才能在市场上占有一席之地。
本文简要地分析了物业管理企业成本控制方面现存的问题并提出相应管控方向建议。
关键词：物业管理; 成本控制; 管控方向
1.引言
我国的物业管理行业可以说是一个微利行业，随着市场竞争压力的逐渐增大，物业公司的经济收益更是微乎其微，在这种大的市场环境之下，多数物业公司都处于惨淡经营甚至濒临亏损的境地。
所以物业公司如果想要真正的提升企业综合竞争实力，除了最大限度的提升物业管理费用的收缴及管理工作力度之外，更重要的就是必须加强对企业内部的成本管理工作力度。
2.物业管理成本概述
物业管理企业的工作主要是根据与客户签订的物业管理服务合同，对社区内的房屋以及各项配套的公共设施、场地进行日常管理和维护，确保社区内环境卫生，维护社区内社会秩序等社区服务。
物业管理成本是指物业管理公司提供物业管理服务过程中发生的各项支出，根据不同的分类标准可划分为不同类别，一般来说，主要包括：管理服务人员的工资和按规定提取的福利费;公共设施、设备日常运行、维修及保养费;绿化管理费;清洁卫生费;保安费;办公费;文体活动成本;物业管理单位固定资产折旧费;法定税费等。
根据物业管理企业的工作内容可以看出，物业管理成本具有点多、面广、线长的特点。
物业管理企业日常管理的事物繁多，包含社区的各个方面，即使是同一物业企业由于不同社区的物业类型不一样、社区大小不一样、新旧不一样、客户需求不一样、收费标准不一样，导致物业管理企业成本监管难度很大，很难实行统一的成本管理标准、统一的成本核算。
3.物业成本控制现状分析
物业管理企业属于劳动密集型的微利企业，其成本的构成相对于其他行业来说比较简单，主要包括物业管理成本和经营成本，如前所述，前者包含管理服务人员的工资福利、设施设备的维保、保洁、秩序费用等，后者包含开展各项经营活动的费用支出。
传统的物业成本控制是以裁员、减少维保费用项目等，直接“降低成本”为核心，其从短期看有一定的经济效果，但其弊端会随着客户对服务的认同度的改变和提高逐渐显现。
其最终会导致物业管理服务的品质下降，从而影响企业的长远的战略发展。
以下我们进一步分析影响企业成本控制的主要因素，以找到符合企业可持续发展的战略导向的成本控制方法。
( 1) 成本管理控制的滞后性。
通常，企业的成本管理控制始于相关物业接管验收之后。
但实际上，物业管理成本的大小很大部分取决于物业本身的特点，如其规模大小、风格特点、所使用的建筑材料、设施设备的配套等都对物业管理的成本有很大的影响。
因此，物业管理企业应充分地与项目开发商进行对接，在项目规划设计之初就根据自身今后的管理的需要及品牌定位等，对项目的功能、工程质量、秩序维护等方面提出合理化的建议，以有利于后期的物业管理及尽可能地减少设施设备的维护成本，延迟设备使用寿命。
制定合理的、可操作性强的物业管理服务方案，配置合适的管理设备、培养精良的管理人员，对关键岗位实行合格准入制。
而不仅仅是在物业接管验收之后再来考虑相关的成本管理控制。
( 2) 成本管理体制的矛盾性。
物业管理企业的成本管理控制体制存在着“抓紧就死，放松就乱”的两难性即集中和分级核算的'两难性。
目前大多数的物业管理企业的成本管理体制是直线式的“统一核算，分级管理”，会计全都集中在集团总部，下属的各个项目中心只有出纳。
这样虽强化了对各项目成本的管理控制，但集团式物业管理企业下属的项目中心较多且分散，每笔费用都需到总部各个职能部门及领导处报批，这无疑增加了管理成本，降低了工作效率。
部分物业管理企业试行成本管理控制权下放，但相关权限人的把关不严，自身管理素质缺陷又造成了企业管理混乱，项目成本失控的现象。
因此，企业管理体制的不合适，直接影响了企业的成本管理控制。
( 3) 缺乏成本控制的手段。
一是现在物业管理企业普遍存在的问题是，提到控制就是想到降低成本，然后就是裁员、减少工作时间和费用支出等。
这样陈旧的管理思路早已不适应现代的市场经济发展，也不利于整个行业和企业本身的发展。
这样的成本管控制体制在深度上只关注成本节约，而忽略了通过成本与技术、业主资源、服务质量的有机结合来实现成本的深度控制。
不单只注重企业内部的成本因素控制，通过企业外部的影响因素控制成本来实现对成本的广度控制。
二是大部分物业管理企业都有通过增加物业管理的面积来达到降低成本的意识，但规模效应是否能有效带动经济，这在物业管理中还是值得讨论的问题。
作为劳动密集型的行业，物业管理项目的增加，意味着管理服务人员的成比例的增加，其成本并没有实现实质性的下降。
再考虑到管理初期所投入的各项费用等，总体成本是下降还是上涨仍是个未知数。
( 4) 成本管理方法的局限性。
目前物业管理企业实行的成本管理方法有责任成本法、标准成本法等，这些传统的成本管理法在一定的条件下保证了经济效益目标的实现，能发挥一定的作用。
但在现今的现代市场经济环境下，尤其是在强调以客户为主导的环境下，这些成本管理方法的局限性就无法很好地适应。
特别是在采用包干制的项目中，项目的盈亏全归企业，这些方法是立足于企业内部，核算企业的内部耗费，易产生降低服务品质来换取收益的情况，从而使客户利益受损。
这些方法忽视了市场竞争、客户需求、行业发展，不利于企业的长期发展。
4.有效控制物业成本措施分析
( 1) 强化人力资源的管理。
如前所述，物业管理企业是劳动密集型的企业，那么有效控制人力成本就成为控制管理成本的关键因素之一。
我们应该充分应用科学技术管理替代人工管理，辅以信息化的管理方式来降低人力成本，提高人均管理面积及效能。
加强对员工的企业文化宣贯及业务能力的培训，为员工开辟畅通的职位晋升渠道，以降低员工的离职率，从而节约企业的培训成本。
不断提高员工的政治、科学和文化水平，加大技术改造资金投入，根据企业不同的发展阶段匹配不同时期的企业司组织架构，合理有效地配置相应人员，充分研究国家鼓励的用工政策，既为社会提供有效的劳动岗位，又合理地减少了企业用工成本。
简而言之，对各工作岗位进行科学的编制，可有效地降低物业管理企业的人力成本，促进企业的可持续发展。
( 2) 追踪作业成本法。
追踪作业成本也就是控制作业成本。
目前大部分物业管理企业都是简单的控制部门或单位的成本，这种方法的缺点在于不能很好地解决具有关联性和同质性，且不属单一部门费用的归属问题，易造成单为追求部门利益而损害企业整体利益情况的发生，难以达到最有效的全局成本控制。
追踪作业成本是以作业作为核算的对象而非项目，这样就避免了上述情况的发生，较好地从整体上控制成本。
同时，其有助于企业树立“以业主为中心”的服务思想，使企业注重成本效益水平，同时以资源消耗对业主是否有价值增值的效果作为成本管理控制的标准，而不再仅仅是看成本耗费本身。
( 3) 注重细节管理控制。
由于物业管理属于微利行业，注重细节管理来控制成本是其确保盈利的必然要求。
例如，河南天一物业公司就在总结自身特点的基础上，推进成本工程与耗费控制，并在实践中取得了很好的成效。
公司遵守基本的财务管理准则，严格控制各项费用开支，减少非生产费用，具体有： 压缩会议、电话、接待、车辆、水电等费用。
为公司带来了意想不到的收益成效。
( 4) 注意降低组织成本。
我们不能忽视组织成本也是影响物业管理企业成本的重要因素之一。
降低组织成本具体需从两方面入手，一是完善组织结构。
根据项目自身特点、业主需求和市场的变化来不断调整组织结构，使其达到最优。
二是完善组织运作的机制。
如决策机制、日常管理机制、与业主沟通机制、员工激励机制等。
( 5) 实现管理的科学化。
在科学技术为第一生产力的今天，加强科学管理降低成本是必然的趋势。
具体应注意以下几方面： 一是配备高效节能的管理设施设备，与政府相关单位协作加强管理项目节能改造工作的推进; 二是运用先进的方法进行现代化管理，综合运用全面预算管理、三标一体化的质量管理体系、办公的信息化管理、物流集中配送管理等现代化管理方法; 三是提高员工综合素质，注重对业务、职能等全方位复合型人才的打造与培养。
5.结语
总之，物业企业是以服务为宗旨，以经营为手段的综合型经营组织。
物业管理成本的高低直接决定了物业管理企业的可持续发展。
因此加强对控制物业管理成本的研究，从而降低管理服务成本，实现投资效益最大化成为物业管理企业的重中之重。
物业公司成本管理模式探讨论文
一、物业管理企业成本管理的现状
1.成本管理起点的滞后性
目前，就我国而言，物业管理企业的成本管理通常是物业接管验收后才进行的，可是成本的高低却是在物业管理企业规划设计阶段，就已经决定了，所以无法最大限度的发挥管理的作用，这就要求物业管理企业在规划阶段就应该进行成本管理。
2.成本管理的思路设计不完善
物业管理企业的成本管理由于管理思路不全面，没有做到将企业内外部影响成本因素相结合，导致难以做好成本管理工作。现阶段，我国物业管理企业为了降低成本，通常会采用裁员工、缩减日常开支等方式降低成本，但这种方法并不是最根本的降低成本的方法，成本管理中如不将技术、成本、服务质量等结合起来，是无法做到有效管理的。
3.管理者缺乏现代理财观念
目前，人们对物业管理的需求不断增加，为了进行更好的管理，物业管理走向专业化、市场化。但由于传统物业管理观念的影响，认为业管理工作就是卫生、绿化、保养等，使得一些物业管理公司缺乏现代管理理念和科学的市场定位，只在乎当前利益，却忽视长远利益，没有形成规模效益，再加上不重视成本管理，使得人力、物力以及财力没有得到合理的分配，导致产生严重的浪费现象，致使企业经济效益不断低下。
二、物业管理企业成本管理存在的问题
1.成本管理管理具有一定的局限性
由于受到传统物业管理思想的影响，导致企业在成本管理的过程中只注重生产成本的管理，而不是考虑对企业的供应和销售，甚至对企业外部的价值更是视而不见，这种成本管理的观念远远不能适应当前市场经济环境的需求。随着我国市场经济的不断发展，现在的物业管理企业面临着激烈的竞争压力，如果只考察产品的制造成本，将会导致企业投资以及生产决策的严重失误。
2.企业内部成本管理主体确立的失误
一直以来，企业普遍存在一种认识偏差，认为成本管理是财务人员或者管理人员的'专利，财务部门与企业领导应该负责成本与效益，只把各底层工作人员当做生产者，这样会导致财务与管理的分化，管理成本的不懂得技术，懂技术的不了解财务，一线职工的成本意识较为淡薄。
3.成本管理信息失真
成本管理信息存在失真问题，这是因为很多企业管理者因偷税漏税、谋取私利或粉饰业绩等不良利益动机的驱动，随意改动、编造成本资料，导致信息失真问题较为严重，甚至大大降低了以成本为基础的各种管理活动，更重要的影响是给企业造成不可挽回的损失。
三、提高物业管理企业成本管理水平的对策及措施
1.完善企业内部成本管理制度
物业管理企业应结合自身实际情况，按照国家统一规定，制定完善的企业内部成本管理制度。同时还要细化成本管理制度，制定相关的如《收费员管理办法》、《物资采购管理办法》等分支管理制度。另外，还要制定一系列的考核指标，对小区管理者和收费员进行考核，并核对小区的日常财务资料。还要严格监管小区的收入。这就要求物业管理企业制定出完善的内部成本管理制度，只有完善的制度保障，才能充分落实成本管理，才能使企业行为走向规范化，从而推动物业管理企业的持续健康发展。
2.加强财务人员的专业培训
物业管理企业应加强财务人员培训，提高财务人员的素质。还没有取得上岗证的财务人员，应让员工尽快报考从业资格证并给予相应的费用支持，这样财务人员的能力提升后，就能更好地对企业内部成本进行管理。同时，企业也应该集中各项目的财务人员，对其进行专业的培训，并在培训中安排考核，确保学习效果。企业成本管理主要是通过财务人员实现的，只有提高财务人员的能力，才能提高企业的成本管理水平。
3.发挥集中优势
物业管理企业在成本管理上要发挥集中优势，避免下设的分理处割裂开来，在相互交流沟通中实现资源共享。如需要采购一些采购频率计较高的物料时，可以采用集中采购方式，从而降低成本。同时将采购的物料及时配给下设分理处，减少库存量，降低库存成本。
4.完善细节管理
对物业管理企业来说，要落实成本管理除了建立完善的成本管理机制外，还要注重工作细节。实际工作中物业管理企业成本管理是比较难的，因此，企业设计成本管理时不仅要考虑制度的控制作用，还要对细节工作进行深入研究，从而完善细节管理，降低日常工作的成本。
四、结束语
随着社会经济的发展，我国物业管理获得了快速发展，已成为推动我国国民经济增长、扩大社会就业的新行业。物业管理企业的发展不仅依靠盈利，还需要降低成本，如果企业做到这两点，这样不仅可以使企业在当前市场环境中求的生存的保障，还能增强竞争实力，实现更多的经济利益。物业管理对我国现代化经济建设具有极其重要的影响，因此，在未来的发展过程中，物业管理企业要认清行业前途，充满信心，贴近本质，运用好成本管理理论，兢兢业业的做好服务工作。
一、物业管理公司人力资源管理的重要性
物业管理企业的人力资源结构是一种劳动密集型结构，我们将人力资源结构划分为二大类，一是职员；二是员工。职员一类，即各管理处管理员以上以及公司总部工作人员，列入公司人事编制，；而员工一类，则为各管理处保安员、保洁员、绿化员、会所服务员、厨房工作人员，这些人员一般都是属于各管理处自己的编制，而工程维修人员一般都放到管理员层次，属于公司编制。员工由各管理处自行管理，且不享受公司的相关福利。所以只有将人力资源从管理角度，从招工、分工、到工作的完成都要划分清楚岗位、要求、薪水，都明文规定好，才能从根本上适应和促进企业的文化的发展；提高公司的经济效益。
二、物业管理公司的人力需求
结合物业管理自身特点，物业管理企业人员素质结构主要有以下几个方面：
1、总经理：一人是决策型人才招聘。要求：知识广博，眼界开阔，胸怀坦荡。既有雄才大略和过人胆识，又有敏锐的洞察力和慎密判断能力。年薪xx元
2、总经理助理：一人是参谋型人才招聘。要求：有真知灼见，思维敏捷，阅历丰富，善于出谋划策，拟定方案。年薪xx元
3、综合型。知识面广，综合能力强，能将先进管理经验和管理方法为我所用，能较迅速而准确地分析、概括、总结和发展各种新思想、新建议。物业管理企业应具备较多的此类型人才。
4、办公室主任一人是协调型招聘人才。要求：活动能力强，人际关系好，善于组织协调，具有较丰富的心理学知识。对内能协调各部门关系，使其相互配合，对外则善于化解各方面的冲突。
5、人力资源部长一人是监督型招聘人才。要求：秉公从业，办事公道，铁面无私，管理严格，通晓法律，善于采取对策，依法维护经营权益。办公室工作。
6、食堂主管一人；维修主管一人是执行型招聘。要求：办事认真可靠，落实迅速准确。
三、物业公司人力资源管理方案
1、建立责任目标。也就是制定各岗位的责任及要求。食堂目标责任书水电维修目标责任书其中明确工作的指标
2、招聘与录用：严格控制人员招聘把关。
1视力
2身高
3身体健康状况
4身份
5执业证书
3、录用。经调查合格的可以办理手续，填写正式表格，存档。
4、试用。一般使用一个月，合格后签订正式合同。
5、离岗辞职。要提前两个月提交书面申请，说明离岗的理由。经审核批准后，填写辞职书。
6、培训与开发：制定职员培训、学习工作的具体目标与措施。
1定期对在职职工进行专业培训，提高技能，培养公司自己的人才。
2定期对在岗职工进行岗位技能测定并考核。
7、考核与发展：。落实职员晋升考核、绩效考核的具体目标和保障措施。
8、人事管理：主要对人员数量、人员异动状况进行统计分析，人力资源状况、人才梯队分析，建立职员档案库等工作。
9、不断的策划公司的人力需求和岗位需求。
10、定期统计人员的流失率和原因。
定期对人员异动状况进行统计分析，掌握相关的数据，对于人力资源管理方案的制定具有十分重要的意义。因为，一份行之有效的企业内部人力资源管理方案，必须建立在对企业的人力资源状况充分了解和掌握的基础上。而对于企业人员异动状况的掌握，对整个方案的构思以及解决措施的提出，便是有了充分的数据说明，从而增强方案的可行性。
11、搞好企业文化建设：，促进沟通、改善工作氛围、建立学习型组织。
四、组织学习的方案
组织学习方案的制定。首先是学习层次的确定。物业管理企业可以分为决策层、中层管理者、管理处主任、基层管理者、一线员工几个层次。其次是学习内容的确定，可以由需求确定结果得到。再次是学习方法的选择，如授课法是获取知识的有效途径，态度转变应采用计划性指导，而视频法则适用于问题解决技能的培养等。最后，应合理安排学习活动的环境因素，如时间、地点等。
物业公司管理规定
一、全体员工必须严格执行公司制定的各项规章制度，按照岗位责任制和具体工作目标，严格履行自己的职责。
二、全体员工必须服从分配，听从安排，对工作不服从分配，经教育仍不能到职到岗的视为旷工处理(按奖惩制度第六条执行)
三、做到按时上下班，不在工作时间内睡觉、打扑克、下棋或干其它与工作无关的私活，违者按奖惩制度第五条执行。
四、严格考勤制度，各物业管理站必须坚持每日签到考勤，考勤员必须认真登记，严禁弄虚作假，违者按奖惩制度第十三条执行。月底汇总，于次月1日报经理审查后交财务科备案，是每月工资发放的主要依据之一。
五、严格坚持请销假制度，做到事前请假事后销假。杜绝不请假或先离岗后请假，违者按旷工处理。
六、对无视公司工作纪律，屡次违反，除按上述规定处理外，将调离其本人工作岗位或待岗学习(经学习仍不能胜任工作，按自动与公司解除劳动合同处理)
七、严禁打架斗殴，聚众闹事。违者除对其批评教育外，按奖惩制度第七条执行。
八、严禁利用工作之便以权谋私，禁止收受用户任何好处，或以权报复，一经发现或接到举报将按奖惩制度第八条执行。
九、除因工作需要，禁止中午喝酒，反对酗酒，不得因喝酒聚会而影响或延误八小时以外的临时性工作和服务要求。
十、水电工要严格执行水电工岗位责任制，水电查抄及费用征收应实事求是，严禁弄虚作假，一经发现将按奖惩制度第十条执行。
十一、工作时间定为每天8小时，职工周日除留一人值班外，其余人员休班;值班人员安排其他时间补休(法定节假日据情况安排休息)。
十二、对业主提出的各种合理性服务要求，在规定范围内的要立即去办，服务范围之外的能办则办，不能办的须做好耐心的宣传解释工作。禁止出现推诿不管或置之不理，一旦发现或举报反映，则按奖惩制度第十一条执行。
十三、业主(或使用人)对收费(含代收费项目)标准提出异议时，要首先向其耐心宣传解释上级的规定和批准的收费标准，直到业主理解和满意为止，遇有极个别业主无理取闹，应及时向领导汇报。
奖惩制度
为充分调动职工的积极性和创造性，增强职工的主人翁责任感，维护正常的工作秩序特制定本规定。
奖励：
一、对完成年度工作任务及下达指标，年底评出的先进个人由集团公司进行统一表彰。
二、对各有偿服务范围内的创收，按实际创收额的一定比例提取给个人。
1、对发现查出偷水、偷电之行为并给予处罚，罚款部分按10%提取。
2、对工作中因有发明、技术改造或提出合理化建议，给公司带来经济效益的员工，参加集团公司献计策、做好事“双十佳”评选活动。并按公司文件规定评选奖励。
处罚：
三、工作迟到或早退10分钟以内处罚10元，10分钟以上处罚20元;30分钟以上者按旷工处理(30分钟以上为半天，1小时后为一天)。
四、旷工半天，扣发本人一天工资，旷工一天扣发本人两天工资;旷工超过一天以上做自动与公司解除劳动合同处理。
五、消极怠工，工作时间内上网、打扑克、下棋或干私活发现一次处罚20元。
六、无正当理由，不服从分配及安排的，按旷工处理。
七、打架斗殴，聚众闹事，影响工作并造成影响的，除视情节轻重移交有关机关处理外，单位将据情节给予一定的处分和经济处罚，因触及刑律被依法刑事拘留的，按解除劳动合同处理。
八、利用工作之便以权谋私，接受用户好处(包括喝水、抽烟、吃请等)，一经发现除返还或赔补外，发现一次处罚当事人200元，情节严重的加倍处罚。
九、除工作需要外，严禁中午喝酒，不得因业余时间喝酒而影响临时性工作安排或住户的服务要求，发现一次处罚50元，如给住户造成损失(本物业服务范围之内的)由当事者一并赔偿。
十、对水电查抄及收费过程中弄虚作假，发现一次除重新更正或补收外，处罚当事人100元。
十一、对居民提出的服务要求，不得推诿不管或置之不理，发现或居民举报反映给公司一次处罚50元，出现居民上告或举报给公司以外的其他管理部门一次，发现一次处罚当事人200元。(正当理由除外)
十二、严格请销假制度，请假人不按规定写请假报告的按旷工处理。
十三、严格考勤并做好记录，做到日考日记，并于次月1日报公司经理，审核签字后备案并编制本月工资表，如发现考勤记录与实际出勤情况不符，扣责任人30元/次。
十四、工作要负责任，因玩忽职守造成的辖区内各类事故及损失，按损失的实际造价予以赔偿。
十五、对员工的各类处罚，均由经理办公会研究同意报集团公司批准后执行。
考勤制度
一、全体干部、员工需严格遵守工作纪律，按时上下班，不迟到、不早退。
二、考勤工作由各站责任人负责实施，并坚持日考日记。
三、各物业站应对所属人员的签到出勤情况予以监督签写，不得弄虚作假，公司将不定期检查。发现当天漏签或签到不实，当事人要受到一定的处罚(按奖惩制度第十三条执行)。
四、财务部应对职工请假情况通过请假报告做好记录和汇总，并以此计算员工工资。
五、凡因查抄水电等入户占用的非工作时间，不做加班处理，事后也不予以补休，各物业站可适当安排提前1小时下班，但不能推迟上班时间，各住区出现突发性抢修而占用的非工作时间由公司组织补休。
六、考勤记录要于次月1日报交经理，待审查签字后备案并编制当月工资表，不得无故拖交，一经出现按奖惩制度第十三条执行。
请销假制度
一、全体职工必须做到有事先请假，事后要销假。
二、职工请假要提前写出请假报告，待逐级批准后，方可离岗，不得出现先离岗后请假的现象。
三、职工请批假范围
请假1小时内，由所在站站长批准;请假半日以上(含半日)，须提前写出请假报告，由副经理或经理批准，各站长一切非因公外出须经经理批准。
四、因病请假一日以上(含一日)须有正规医疗部门的证明手续。
五、因事、因病请假及晚婚晚育假期均按集团公司的有关规定执行。
六、以上事项如有违反，按奖惩制度第十二条执行。
业主回访制度
一、为确保业主利益，规范服务程序，提高服务标准，特制定如下制度：
1、对业主提出的各类咨询应做好记录，并予以答复。
2、对业主的误解，物管人员应进行必要的耐心解释。
3、物管经理及相关职能部门应定期对小区业主进行回访。
4、回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，做好回访记录。
5、回访中，对业主的询问、意见，不能当即答复的，应告知预约时间答复。
6、回访后遇到的重大问题，应上报例会讨论，找出解决方案，做到件件有落实，事事有回音。
7、对业主提出的工程质量问题，由物业公司进行登记，并以“工作联系单”的方式，一式三份，物业公司存一份，交工程部一份，交客服中心一份，由工程部联系施工单位进行维修并承诺修复时限，反馈给物业公司，由物业公司负责向客户解释。由客户服务中心督促工程部在规定的时间内维修完，并让业主进行验收。
8、对业主提出的各类在本物业服务范围之内的问题，应承诺解决的方法和时限，并做好记录，并在规定的时间内给予回复。
9、对已解决的问题按性质及需要在不超过三日或一周内回访业主，征求意见。
10、对回访情况要做好完整地记录，且须由业主签字为证。
二、回访时间及形式
1、物管经理/主任每年登门回访2-5次，了解情况，解决问题、沟通关系。
2、小区物管员工按区域范围分工，每季回访1次。
3、利用节日庆祝活动、社区文化活动、公关活动等形式广泛听取住户反映。
4、有针对性地对住户(业主)作专题调查，听取意见。
5、小区设投诉信箱，投诉电话，由专人接收，交物管经理/主任及时处理。
6、作好回访登记。
(一)投诉事件的回访：
1、重大投诉由物管经理组织进行，一般投诉由物管员进行处理;
2、回访率应该达到100%;
3、应在投诉处理完毕后的三日内进行。
(二)维修工程的回访：
1、由小区物管员进行;
2、回访率应该达到30%;
3、应在维修完成以后的一个月以后两个月以内进行。
(三)业户报修的回访：
1、由物管管理员进行;
2、回访率应该达到30%;
3、应在维修完成以后三天以内进行。
回访人员领取《回访记录表》，通过与住户面谈、现场查看的方式进行回访，回访的内容包括质量评价、服务效果的评价、住户的满意程度评价、缺点和不足的评价、住户意见的征集，将回访的内容简明扼要地记录在《回访记录表》上，并请住户签名确认。
管理员每月末对回访的结果进行统计和分析，对发现的回访不合格、连续就同一事项投诉两次以上、同一种维修三次以上的现象，写成统计分析报告，以书面形式上报物管经理审阅，并做出解决方案。
1、有清晰的物业项目管理思路和服务理念;
2、熟悉物业项目运作和成本控制流程制定和管理;
3、较强的团队管理能力;
4、较高的人际亲和力和沟通、协调技巧;
1.搭建公司物业管理体系;
2.建立物业管理规章制度和服务要求;
3.开展物业管理和服务的培训;
4.办公区规划设计、装修设计和工程实施;
5.园区建筑设施设备日常保养维护;
6.园区配套设施设备提升改造项目实施;
7.公司日常物业修缮管理;
8.公司园区绿化管养;
9.公司园区环境卫生保持和管理;
10.物业服务商的采购管理;
11.开展物业管理所需耗材、工具、设备及配套物品的采购;
12.为公司各部门员工提供优质的后勤服务;
13.根据需要开展其他物业服务。
1、每日巡检责任区域内楼层，关注现场品质环境;
2、负责接待顾客来访，受理责任区域内客户意见、建议及时落实整改与回复;
3、处理客户投诉，记录并跟进处理结果，维护业主关系;
4、负责区域租户水电费的催缴;
5、定期按计划执行客户访谈及满意度调查;
6、跟进区域内客户装修进展，及时向物业服务中心反映需要解决的问题;
二十一世纪跨入了第十个年头，公司物业从蹒跚学步经过的风风雨雨，取得的显著成绩大家有目共睹。回首年的各项管理工作，使我们清醒地看到，行业的快速发展和客户的需求不断更新，决定了社会对物业管理行业寄予了更高的期望，让我们看到我们的工作距离我们提出的“顾客的满意是我们永远的追求”还有一定的差距，我们不能有丝毫的自满和懈怠，必须保持清醒的头脑，努力克服不足，更加精心地为我们客户提供优质服务，才能不断开创公司发展的新篇章。
从新项目拓展、进驻的艰辛和坎坷，要看到公司发展既面临着机遇，同时也面临着严峻的挑战。在世界金融危机和经济危机逐步侵蚀我们的关键时刻，增强全员紧迫感、责任感、使命感，抓住机遇，敢于应对挑战，努力化解风险，需要全体员工总动员，全力以赴面对各种困难和挑战，需要我们承受的东西太多太多。在这关键时刻我们的管理核心需要有超前的意识指导，需要有明确的定位方向，需要有坚强的团队领军，需要有团结一致的力量来推动我们的事业，以应对各种危机和顺应行业以及社会发展规律，让我们始终保持主动地位和清醒的头脑，去开创公司的新天地，描绘公司的新蓝图。
一、工作指导思想
在新的一年里，继续坚持“客户满意”的科学发展观和规范服务、创新发展的理念;抓住机遇做好市场拓展理性发展，调整经营思路，优化项目，整合资源，节能降耗，开源节流，有效地保持持续发展态势;贯彻劳动合同法，维护企业与员工的利益，实现共赢;强化管理，加强考核，落实制度，重在执行;加大培训和考核力度，提高员工的综合素质，营造学习氛围;继续发扬团队精神，打造公司核心团队的凝聚力，推动各项工作健康、有序、快速发展，维护企业与员工的利益，实现共赢，构建和谐公司新篇章。
二、经营思想及计划指标：
(一)经营思想：
根据行业发展及公司发展趋势，结合实际，拓展多方经营范围，发挥企业优势、强化经营管理，开源节流降低经营成本，增强企业的生存和发展能力。
1.强化管理与服务工作，提高企业竞争力。
在行业市场竞争日益激化和变革发展的情况下，全球金融危机对物业管理行业虽未受到大的冲击，但前景不容乐观，因此，在当前环境下，怎样在激烈的市场竞争中洞察先机，降低经营成本，提高服务质量必须提到我们的日程上来。急
需认真分析公司目前各项目经营情况，研究企业的发展方向，强化节能降耗，开源节流的经营的理念，以实现公司持续发展的目标。
2.多方寻找社会与市场资源，杜绝拓展盲目性。
在拓展新的项目时，一定要认真审视项目的品质，要把重点放在高档物业的项目上，详细了解新物业的各种真实的信息资料，根据项目的实际情况和我公司的发展趋势，关键要充分分析项目能否给公司带来良好的经营效益，全面分析公司目前的人力、物力的资源情况，为领导当好参谋，理性发展。力争把拓展的目标转移到企业效益好、项目品质好、客户素质好的高档物业、写字楼、办公楼、商厦等，真正实现公司从国家机关后勤改制项目走进市场化的战略大转移。20至少要增加2个高端物业项目，用3-5年时间实现年营业额过亿元，建立具有良好知名度及美誉度的公司品牌。
3.发挥企业优势与服务品质，增强企业凝聚力。
对现有管理项目进行认真、细致、彻底分析，合理规避各类劳动和经营风险，最大限度维护企业利益，提出切实可行的办法减少企业损失。对人力、物力进行资源整合，达到公司与项目上下互动、形成企业合力。
4.研究经营策略与服务收费，认识经营重要性。
物业管理行业是微利企业，因此，我们的管理团队要认识到经营策略与收费工作是公司能否正常运转的生命线，也是企业经营的经济支柱，更是全年工作的主线。依靠我们合同的服务费用只能基本维持我们日常成本，如果不开展多种经营或降低经营成本，很难保障我们员工的切身利益，更谈不上公司的可持续发展，容易形成恶性循环。我们必须发挥我们的主人翁优势，将经营工作和收费工作渗透到每一个员工心灵深处，贯彻全年，对公司应收的各项费用做到应收尽收。每个项目、每个部门按公司规定有效地完成公司下达的各项考核指标。
三、继续贯彻劳动合同法，完善劳动制度，严格劳动纪律，促进企业和谐发展。
(一)劳动合同法颁布1年来，公司在完善劳动合同法的基础上，年我们将继续加强劳动合同的管理工作，认真贯彻《劳动合同法》和《劳动合同法实施细则》，完善劳动制度，严格劳动纪律，加大考核监督力度，优化员工队伍，提高员工素质，充分调动员工的积极性，修订劳动人事管理规章制度，维护企业内部和谐稳定的劳务关系。
(二)严肃劳动纪律，规范企业管理，促进企业和谐。
劳动纪律是企业为维持生产经营秩序，保证劳动合同得以履行，要求全体员工在集体劳动、工作、生活过程中以及与劳动、工作紧密相关的其他过程中必须 强化企业管理，严肃劳动纪律、奖勤罚懒、奖优罚劣、树立正风正气、激励员工积极向上，提高公司的整体管理水平，制订了考核管理办法。对考核范围、考核依据、考核原则、考核内容、考核办法、奖励处罚等都做具体的规定。通过考核发现人才，对业绩突出的不管是一般管理人员还是操作层，不拘一格，择优使用，给以提拔。同时严格考核，从严制企，规范管理。
物业公司管理工作计划
一、工作总体思路
**年的工作思路和目标是：“注重一个转变，确保两个稳定，完成三个突破，实现四个延伸”。
注重“一个转变”，即：经营思路的转变。
**年是《物业管理条例》重新修订、实施后的第一年。新条例的实施，不仅为整个物业管理行业提出新的发展方向，同时也为我们企业工作提出新的准则。因此，我们要在认真贯彻和领会《物业管理条例》精神实质的基础上将公司经营思路由“量”向“质”转变，即由过去战略规模扩张，向追求效益最大化的方向转变，实现公司可持续性发展。
确保“两个稳定”，即：确保公司各项目运营安全稳定，确保公司员工队伍的稳定。
项目的安全运营是公司健康、稳定发展的关键。控制和减少各类责任事故发生，建立常态安全控制机制是我们的首要工作。**年我们仍将把安全运营工作列为各项工作之首，并积极的采取预防措施，消除不安全隐患，以确保项目运营的稳定。
确保公司员工队伍的稳定是我们实现工作目标的基础。公司多年的文化积淀，铸就了xx物业优良的人文环境和人才培育、发展氛围。今后，我们仍将发扬光大，形成稳定的人才培育和生长环境，造就具有安华特色的人才培养、任用、使用机制，让有志于为安华效力、服务的员工在这里得到发展和成长。
完成“三个突破”，即：第一、管理工作要有新突破；第二、用人机制要有新突破；第三、成本管理要有新突破；
创新是公司发展的永恒主题，突破是创新的`基础。xx物业经过十余年的发展，积累了丰富的管理经验，在此基础上创新，就要有突破。因此，**年我们要紧密结合公司发展战略需求，结合当前物业管理行业新形势，研究我们的管理工作，研究我们的用人机制，研究我们的成本管理，突破现有模式，实现新的创新。
实现“四个延伸”：既：第一、“精细化”服务向“零缺陷管理”延伸；第二、业务能力培训向专业能力培训延伸；第三、设施、设备管理向健康型管理延伸；第四、公司规模拓展向效益目标延伸。
1、按照“标准化、程序化、规范化、信息化”的企业发展目标，**年我们要进一步细化服务环节，完善服务流程，规范服务行为，把我们现已推行的“精细化服务”模式向“无缺陷管理”模式延伸；提升我们的服务品质和服务水准。
2、进一步加大公司培训工作的力度和深度。**年，公司要在建立健全科学、系统的培训管理机制基础上，加快员工队伍的专业化素质培训工作进程，加速专业技术人才，特别是机电设备、设施专业的技术型人才的培养，实现培训向专业能力的延伸；
3、基于我们在设施、设备管理上仍处于基础维护状态，**年公司要加大重点设备的治理和技术改造力度，逐步减少和消除设备隐患，提高设备的健康水平，以设备健康确保运营安全，实现设施设备管理向健康型延伸；
4、**年公司将继续以整合资源，优化公司内部产业结构，追求效益最大化为工作目标，正确处理规模和效益两者之间的关系，理性拓展企业的管理规模，合理维护企业生存空间，实现向效益目标延伸。
二、**年七大重点工作
1、以服务业主为关注焦点，持续改进服务工作质量，通过推行“精细化服务”，促进“零缺陷”管理的工作进程。
2、加强员工队伍建设和管理，抓好教育和培训，继续提升项目经理层面的综合能力和管理水准，继续提高员工队伍的专业素质水准，确保员工队伍的综合素质适应新形势发展需要。
3、以安全运行为基础，强化安全意识，提高风险防范能力和预警能力，有效控制、减少和杜绝各类事故的发生。
4、加强对设施设备的养护、维护和可靠性分析工作，狠抓设备的治理、改造和完善工作，提高维护的专业水准，确保设施设备运行正常、健康。
5、以深化内部资源，整合外部市场为目标，继续做好人员结构、组织结构和资源的配置和调整工作，以提高我们的工作效能、工作效率和工作效益。
6、培育全体员工居安思危的忧患意识，深化企业的绩效考核、成本考核，继续拓展企业增收、节支，减员、增效，节能、降耗的新思路和新途径。
7、继续做好服务费欠费的追缴工作，加大诉讼力度，通过降低应收资金环节的损失，实现企业新的增收、创收。
致XX小区北区物业公司：
为了给业主创造一个卫生、洁净、温馨的生活环境，彰显物业公司的管理水平和物业管理人员的品味，提出如下管理建议：
1、尽快修补小区墙体开裂、墙砖剥落部分。重点：小区大门、各单元。
2、对小区内的石凳进行修复、保养。大部分石凳粘胶部分剥落，如果没有更好的办法确保石凳外侧石头不再剥落，以至造成人员伤害。建议，对已剥落部分丢弃，未剥落部分加固。
3、更换垃圾箱。
4、修复楼道单元门，不能随便出入，确保人身财产安全。
5、小区大门放置的'旧桌椅有碍观瞻，请移除。
6、加强小区卫生管理，草丛杂物及时清理。
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