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文章首先简单介绍了我国保障性住房的现状和发展趋势，提出保障性住房在物业管理中遇到的资金来源与运用问题，建立保障性住房物业管理资金来源与运用机制，确保保障性住房在使用过程中物业管理的有效进行。
摘要：目前中国的住房市场中，保障性住房因为政策和制度的优势，其所占的比例越来越大。“十二五”期间，我国会有大量保障性住房的建设。在不久的将来，这些保障性住房会大规模地投入使用。在建筑物的使用过程中，物业管理是一项重要的内容。
一、引言
最近几年，随着住房保障政策和住房保障制度的建立，经济适用房、廉租房和公租房等政府部门为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的保障性住房越来越多，这些保障性住房将在今后几年甚至几十年的住宅市场中占据一定的份额。与一般商品住房一样，保障性住房在使用过程中也需要进行物业管理。物业管理是指受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
相对于商品住房而言，保障性住房有一定的特殊性，保障性住房的物业管理存在一定的困难。保障性住房的使用人群相对而言都是低收入家庭，这在一定程度上造成了物业管理费用收缴率的低下，物业管理过程中物业管理资金的来源受到了一定的限制，这必然导致保障性住房物业管理服务水平的低下。长此以往，保障性住房在使用过程中将会出现房屋质量下降、住宅环境恶化等问题，这将严重影响保障性住房使用者的生活质量，违背保障性住房建设的初衷。因此，要研究解决保障性住房在物业管理中出现的各种问题，尤其是物业管理资金来源与运用问题，确保保障性住房物业管理的有效进行。
二、保障性住房的现状和发展趋势
保障性住房，是与商品性住房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。由于我国70%以上的常住人口都是中低收入家庭，我国的住房保障制度只能以低水平、广覆盖为目标：住房保障体系需要保障70%以上的中低收入家庭。
1995年我国开始实施的“安居工程”是保障性住房的雏形。住房制度改革，正式提出“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房，中低收入家庭购买经济适用住房，其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。出台“90/70”政策(即新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下户型必须占总面积比例的70%以上)，市场结构开始向中小户型住宅转变，并称尚未建立廉租住房制度的城市，必须在20年底前建立，并合理确定和公布今后两年廉租住房建设规模。提出住房保障制度的目标和框架，即以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善。底，提出争取用三年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题，计划-，全国平均每年新增130万套经济适用住房，到20年底，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。制定保障性住房发展规划，计划2009-年解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户棚户区居民的住房问题。提出全年要建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套，改造农村危房120万户。2011年国家发展和改革委员会提出，未来五年，我国将建设城镇保障性安居房3600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%;2011-将各建1000万套，后三年完成剩余的1600万套保障性住房的建设。从我国住房保障制度和住房保障政策的发展来看，国家对保障性住房的保障力度越来越大，保障性住房的建设规模也越来越广。在未来的住房市场中，保障性住房所占的份额也会越来越大。
三、保障性住房物业管理的资金平衡问题
住宅社区物业管理是指住宅社区物业产权人、使用人委托物业管理企业对社区内各类房屋和设备、设施及相关的居住环境进行维护、修缮和提供服务的活动。保障性住房的物业管理是指政府或住户通过招标等渠道委托有资质的物业管理企业对保障性住房小区的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治，包括管理、经营与服务三方面的工作。
(一)保障性住房物业管理费用的构成
1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。物业管理人员的费用，包括基本工资、按规定提取的福利费、加班费和服装费，不包括管理、服务人员的奖金(奖金是根据经济效益从盈利中提取的)。
2.公共设施、设备日常运行维修及保养费。公共设施、设备日常运行维修及保养费包括：(1)公共建筑(如过道、门厅、楼梯及道路环境)内的各种土建设施的维修费;(2)给排水日常运行、维修及保养费;(3)电气系统设备维修保养费;(4)燃气系统设备维修保养费;(5)消防系统设备维修保养费;(6)公共照明费;(7)不可预见费;(8)易损件更新准备金。
3.绿化管理费。绿化管理费是指小区内环境绿化的养护费用，包括：绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费和景观再造费。
4.清洁卫生费。清洁卫生费包括清洁工具、劳保用品、卫生防疫杀毒费、化粪池清掏费、垃圾外运费和清洁环卫所需的其他费用。
5.保安费。保安费是指对封闭式小区公共秩序的维持费用，不是封闭式小区不能收保安费。包括：保安器材装备费(保安系统、保安器材等);保安人员人身保险;保安用房及保安人员住房租金。
6.办公费。办公费包括交通费(车辆及保险维护费用)、通讯费、低值易耗办公用品费、书报费、广告宣传社区文化费、办公用房租金(含水电费)和其他杂项等。
关于建立保障性住房运作机制探讨本科毕业论文
1.1 研究的背景
保障性住房是指政府统筹为中低收入群体提供的社会保障住房，主要包括廉租房、经济适用房、租赁房等。保障性住房的运作机制是指各级政府处理社会保障住房的措施，主要目的就是能够平衡住房的供求，促进保障性住房的健康发展。每个国家都应该确保每个公民的居住权，从而能够有利于人类社会的不断进步。住房和人的生活密切相关的，应该受到各国的关注，保障性住房不仅能够确保居民的安居乐业，而且能够有利于构建和谐社会。19前，我国采取的单位给员工分配住房，此时，商品房的价格对居民没有什么影响。自从，我国进行了住房改革，购买商品房成为居民获得住处的途径，这种住房制度弥补了福利分配房的缺陷，促进了我国市场经济的发展。但是，随着市场经济的飞速发展，产生了较大的贫富差距，同时，由于土地价格的提高促进了商品房价格的上涨，这样，对于一些中低收入群体就没有了购房能力，也就没有了居住权，这种现象不利于社会公平原则，因此，政府应该进行调控，解决好住房供需之间的矛盾，从而能确保社会的稳定。政府的`保障性住房是处理这一问题的有效方式，是我国社会保障体系的主要组成部分。
所谓保障性住房，就是政府为无购房能力的中低收入群体提供的经济适用房和廉租房，保障性住房能够有效地解决中低收入群体住房供需矛盾，但是仍然存在许多问题，例如，住房体系的利益相关者之间矛盾重重，土地转让体制不完善，因此，中低收入的购房压力依然存在，因此，政府应该构建更为完善的运作机制，提高保障性住房建设的力度。
1.2 研究意义
1.3 国内外研究进展
1.4 研究方案
1.5 研究内容
2 保障性住房的基本理论
2.1 社会保障系统
（1）社会保障
（2）保障性住房
（3）保障性住房的运行机制
（a）供给的运行机制
（b）消费运行机制
（c）金融运行机制
2.2 保障性住房的理论基础
（1）公共组织理论
（a）公共组织的主要任务是对社会公共事务进行管理
（b）公共组织是不以营利为目的
（c）公共组织在处理社会公共事务时需要采取公共权力。
（d）公共组织的一切行为都要受到法律的约束，不能超过法律界限。
（e）公共组织的行为具有权威性，
（2）社会保障理论
（3）公平分配理论
3 保障性住房制度分析
3.1 建立适应中国国情的保障性住房制度
3.2 构建保障性住房制度应该遵循保障性住房普遍的发展规律
（1）政府对保障性住房制度的干预从原来的间接性的转变为目前的直接性的
（2）从积极建造保障性住房转向为积极地财政补贴政策
（3）把公共住房做成私有财产。
（4）按照实际的状况，采用多种方式共同使用的方式。
3.1 中国的保障性住房发展现状
3.2 中国的保障性住房运行机制的方式
（1）政府做担保的保障性住房建造的支持经费
（2）政府为保障性住房建造提供财政拨款
（3）政府发行债券支持保障性住房的建设
（4）房地产信托投资基金
3.3 我国保障性住房制度存在的问题
（1）保障性住房制度没有相应的法律法规的支持。
（2）保障性住房制度的内容没有从长远的角度进行规划。
（3）保障性住房制度无法较好滴实现公平公正。
（4）保障性住房制度的配套政策不健全。
（5）保障性住房制度的实施缺少有效的监督。
（6） 享受机会不均等。
（7）较难建立相应的退出机制。
（8）易出现新的社会问题。
4 我国保障性住房运行机制的发展对策
4.1 限制商品房价上涨速度
4.2 促进城乡二元体制改革的进程
4.3 让不同级别的住房市场共同发展
4.4采取有效的手段进行保障性住房的规划
4.5完善资金筹措方式
4.6 完善保障性住房的退出机制
4.7 不断健全保障性住房制度立法
4.8 进行有效的监督，保障性住房制度的健康发展
5 结论
保障性住房研究属于一项非常复杂而难以处理的难题，属于一项关联多方面知识的综合性问题。针对我国保障性住房发展的实际情况，依据国内和国外学者提出的有关理论成果，参考近年来国外尤其是美国、法国、德国、日本、英国等发达国家在保障性住房方面的先进做法，对我国保障性住房制度的建设提出了相应的策略措施。根据国外尤其是美国、德国、法国、日本、英国等国在保障性住房制度建设方面的做法，大力促进积极恰当的保障性住房制度，不断完善保障性住房的运作机制，我国应该遵循保障性住房制度的发展规律，关注保障性住房的金融保障体系，同时采取不同方式的保障性住房措施。和国外保障性住房运作机制的水平相比，我国的保障性住房制度还有很长的一段时间需要继续努力，需要不断完善我国保障性住房制度，通过深入国外的先进经验，结合我国的国情，构建适应我国国情的保障性住房制度，从而能够有效地解决好困难家庭住房难的问题，让困难家庭也过得幸福开心...
城镇保障性住房建设问题与建议
保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，是为解决贫困家庭住房问题而建设的，不论在国内还是国外低收入者的住房问题都急需解决，都是关系国计民生的大事。也是实现社会的公平性分配的一种有效途径。但如今我国的住房保障制度建设仍处在建设阶段，因此，如何建立保障性住房的管理模式，形成保障性住房动态管理机制，是当今社会亟待面对的问题。
1.城镇保障性住房建设的基本情况
1.1 保障性住房体系的确立
社会保障性住房是不同于商品住房的城镇住宅建设中较具特殊性的一类住宅，它是指由国家根据相关规定，经过相关程序统一规划提供给特殊人群使用的一类限定标准、限定价格或租金的住房。一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。自1949~1978年，我国福利型住房制度逐渐形成，住房制度改革后，公房产权政策经历了一波三折，后来随着改革的深化，现代社会保障性住房制度初步建立，但最终住房实物福利分配体制还是被社会所淘汰了。随后我国又提出了适合中国国情的廉租住房供应保障体系，经过多年的调整，保障性住房体系才得以确立。
1.2 城镇居民住房保障性逐渐提高
保障性住房体系的建设使城镇中、低收入居民的居住条件得到了极大的改善，促进了社会的和谐发展，加快了城镇化的发展，使城市的整体建设得以实现。在21世纪初期，中国的保障性住房体系建设得到了快速的发展，保障性住房在大部分城镇都得到了很好的反馈，基本解决了城镇中、低收入家庭的住房问题。这表明了城镇居民住房保障性正在逐渐稳步提高。通过各地实践可以看出廉租房和危房改造房无论在住房条件上还是在惠民政策上都有了显着提高。各地政府也在不断加大保障性安居工程的规模和对保障性安居工程的资金投入力度。通过此种再分配的方法提高了社会的公平性，使社会保障制度也得到了进一步的完善。
1.3 外来居民住房问题得以解决
随着民工潮现象的产生，浩浩荡荡的民工大军南下北上，东奔西跑，新的住宅问题也随之产生，这些人口数量庞大，流动性较强，从事的工作也无稳定性和保障，而且一般收入都较低，因此，其住房问题更是亟待解决。所以国家根据社会需要逐步出台对外来务工人员结合当地缴纳养老统筹年限申请廉租房的政策，此政策一经推行，大批的外来人口得到了住房保障，解决了长期以来这类人群要么无房住要么住危房的问题。与此同时，还有一些地方政府还对棚户区进行了大面积地改造，推行了本地回迁或异地搬迁的政策，并根据当地情况，实施了惠房政策，将保障性住房以极大的优惠力度售出给外来居民。这一切政策措施都是经过实地考察、深入研究才颁布出台的。因此，在各地得到了快速发展。
2.城镇保障性住房建设过程中存在的问题
2.1 管理力度不够，后续管理难
目前，中国的保障性住房管理模式多种多样，但同样都因为资金投入大、负债高、利润率低等原因，导致各方的建设或管理的积极性都不高，保障性住房的预期效果难以实现，保障性安居工程建设管理不到位，部分项目建设单位未严格履行管理责任，在建设过程中，有未按规划标准建设的，还有施工管理不到位导致房屋质量不合格的。建成后，由于保障性住房政策没有得到完善加上各地政府意识不够，导致保障性住房的分配不公，甚至出现不符合规定条件的家庭入住的情况，从而引发社会矛盾。此外，相关管理人员专业知识薄弱，没有经过相关培训，对保障性住房管理模式模糊，也使得管理不到位。
2.2 资金筹集困难，缺口大
由于城镇保障性住房建设收益小，导致资金筹集困难、不到位，许多城市对其重视不足，将用于保障性住房建设的资金另作他用，使得保障性住房建设难以进行。的安居工程审计公告显示："有29个单位违规拨付或滞留保障性安居工程资金23.33亿元；22个单位将29.55亿元工程资金用于非保障性住房建设、公司注册资本验资和市政工程建设等。此外，因为社会资金在投入后，难以得到相应地回报，所以保障房建设难以吸引社会资金的参与，但仅依靠中央拨款，则难以满足保障性住房建设对资金的需求。因此，在这种资金难以投入的情况下，也难以保障保障性住房建设运营的可持续发展。
目前，城镇保障性住房建设的融资渠道较为单一，主要是依靠银行的贷款服务。而其他的融资平台由于多方限制，融资手续复杂，资金不够充足等因素弱化了其融资能力。同时由于城镇保障性住房项目选址偏远，缺乏整体规划，基础设施建设不完善，导致周边的商业区难以形成，影响了其商业性，使得自身融资能力差。
2.3 开工仓促，后续隐患较多，物业问题严重
由于低收入人群住房矛盾突出及大量流动性人口的突然涌进，政府又急于安置，导致大量城镇保障性住房的建设施工仓促，缺少前期规划，从而引发一系列其他问题。在投入使用后，更多的问题也会接踵而来。保障性住房小区的水、电、煤气供应不足，停车位缺失，绿化管理不达标。并且小区内部缺少专业的物业管理，出现问题得不到回应解决，治安得不到保障，内部环境脏乱差，没有清洁人员进行清理。周边环境混乱，商贩就地摆摊，给入住居民的生活和出行造成严重不便，都体现出了城镇保障性住房相关管理制度体系的不健全。这些都影响了保障房的有效使用，造成了国家资金的严重浪费。
3.城镇保障性住房建设的.可行性建议
3.1 完善制度，合理规划
城镇保障性住房建设要与城市整体规划相衔接，切实落实保障性住房政策。住房保障是社会保障的一个重要组成部分，所以要建立、健全相关法律法规，对于保障性住房的建设用地要进行明确划分和具体地规划。因为保障性住房的建设用地属公益性用地，所以要在城市总体规划和前期建设规划中明确具体地块和范围。要根据具体的施工计划表安排施工进度，并对整个工程进行好监督、督促工作。此外保障性住房要建设在方便保障对象出入、工作的地方，要考虑到影响其入住的多方面因素，合理进行规划，保证城镇保障性住房建设的可持续发展。
3.2 建立惠民政策，控制资金流动
政府始终是城镇保障性住房建设的主导者和第一责任人。有责任有义务为保障住房的建设进行投入。政府在继续加大公共财政支持力度的同时，也应考虑建立对保障性住房建设的企业资金吸引政策，可以将部分保障性住房转为商品房出售，让投资的企业看到回笼的资金，充分发挥市场机制的作用，使得保障性住房建设不但是政府的公益性政策，也应成为政府、企业的盈利性项目。建立可持续的资金投入机制和投资回收机制，采取有效手段，吸引长期稳定低成本的资金来源。可发展商业运作模式，将保障性住房投入到市场，使其可以得到回流的资金。
3.3 强化保障，协力推进
在政策层面上应建立、健全完善保证性住房的建设和运营的政策法规，指导地方建立健全保障房社区管理与服务的长效机制，来吸引社会各界对保障性住房建设的关注，使此项惠民政策得到认可与支持，也可以制定优惠政策，吸引社会机构参与保障房建设和运营。这样才能完善我国保障性住房制度，使保障性住房管理工作健康发展。
结语
保障性住房制度是我国社会保障制度不可缺失的重要组成部分，随着经济的发展和社会的进步，中国现代化进程的推进，保障性住房的管理问题得到了政府及社会各界的关注。因此，做好保障性住房建设的管理工作，是解决当前住房矛盾，实现社会和谐发展的关键性步骤。
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2.1 加强数据的安全性建设
为保证所采集数据的安全性，应当采取相应的措施来确保数据能够安全保存。首先，可以对所采集到的数据实施数据备份，数据备份就是将数据信息进行另外的复制存储，以确保信息能够在多个地点分开保存，确保信息的安全性。目前所使用的数据备份方式主要是周期性数据备份。周期性的数据备份可以通过预先的设定使系统在一定时间内对采集到的系统数据实施备份，按照实际的目的要求不同，主要的备份技术包括完全备份、增量备份，以及按需备份。其次，还可以对数据内容建立访问限制，以防其他外来用户对数据随意浏览而造成数据泄露，给用户造成损失。在数据管理的相关部门内部也可以建立数据的分级访问机制。例如，不同的级别对数据有不同的访问权限，上级部门可以为下级部门提供权限来浏览相关数据信息，这样，数据内容就可以得到有效的保护，由于越权访问而造成的重要数据的外泄问题也会大大减少，从而提高了数据管理人员的工作效率，提升了整体数据的安全性。
2.2 建立统一的保障房数据接口
通过统一的保障房数据接口可以对涉及的数据实施多地区和多部门的分享，从而提高采集人员的工作效率，减轻数据的管理难度。但是，我国目前的信息系统大多是独立的，相互之间并没有统一的数据接口，因此，已经统计好的数据无法在各部门之间进行良好的共享和传递。例如，我国目前还没有建立个人信用系统以及实际收入核查系统，这样，信息采集人员就必须深入社区或民政部门等地方，对调查对象的居住情况、收入情况进行详细的调查，这样的工作方式显然耗时又费力，将极大地削弱工作人员的工作效率。所以，我们要尽快建立相关的征信体系和数据管理系统，对申请对象进行全面真实的评价。与此同时，还要与银行等其他部门建立统一的数据交互网络，由这些部门协助对申请对象进行动态的监管，这样得到的相互信息才更加真实可靠，具备实效性。
2.3 完善保障房数据的动态监管
对保障房申请对象实施动态监管可以有效提高保障房体系运作的公平性。建立保障房监管体系首先可以建立一个针对申报对象的自主申报机制。在一定的时间周期内，保障房的居住者必须对其家庭成员、工作情况，以及总体收入进行如实上报。住房保障管理部门对这些信息进行详细的核验，如果上报的信息表明该住户仍符合居住条件的话，那么该住户可以继续享受保障房福利。但是，如果上报信息显示住户已不符合居住条件，或者经调查，住户有瞒报信息的情况，那么保障房管理部门将依据相关管理办法对住户实施惩罚，该住户也不再享有保障房的居住权利。此外，保障房还应当与其他部门建立联动监督机制，针对保障房住户的各项指标进行动态监管，一旦发现问题要及时调查和处理。
2.4 加强采集人员的业务培训
目前，我国的保障性的相关政策和法规正在逐步完善，其相关的业务流程也越来越趋于规范化。因此，必须对信息采集人员进行及时的野外培训，确保工作人员能够对政策变化和相关管理问题有一个系统的了解和认识，这样才能做好保障房的数据采集和管理工作。此外，还要加强数据采集人员的信息技术培训工作。信息技术是进行信息管理的必要手段，信息管理人员必须掌握相关的信息技术，例如计算机的相关使用办法、常用的软件和系统操作方法等。培训之后，管理人员还应当建立一套系统的考核标准和细则，对数据采集和管理人员的培训情况进行考核。
3 结 论
保障性住房是确保我国社会稳定，实现低收入人群能够正常居住的社会保障福利。其中，数据采集作为衡量保障房申请者是否具备居住权利的手段，具有重要的实际意义。所以，针对目前数据采集和管理过程中存在的问题，相关部门要及时分析和处理，这样才能实现保障性住房分配机制的公平性和合理性。
1.1 保障房数据采集缺乏安全性
保障性住房的数据结构复杂，分布范围也很广，且涉及多方面的信息内容，因此，数据的安全性非常重要。这些数据一旦被破坏或泄露，将面临重大损失。一般情况下，采集到的数据都会存放在电脑系统当中，而电脑系统并非绝对的安全环境，很容易受到病毒或其他人为因素的破坏。此外，采集到的保证性住房管理数据还要实施资源共享，而在信息共享期间也极易发生数据泄露或数据破坏等问题。
1.2 缺乏统一的数据采集规范
目前，很多地方的保障性住房的数据采集没有建立统一的数据采集规范。因此，各个地区，以及各个部门之间无法对数据进行准确及时的传递，采集到的数据信息也无法进行共享。在采集工程中难免会采到重复性的数据信息，如果能够进行数据共享，就能从其他部门手中及时掌握部分有用数据，避免数据的重复采集。而没有统一的数据采集规范就无法将信息资源进行共享，在造成数据资源浪费的.同时，无形中也会增加数据采集人员的工作量。
1.3 数据的动态监管不严
保障性住房的数据采集监管关系到数据采集的准确性，因此，必须对数据信息实施动态的监管。目前，我国保障性住房的数据监管仍旧存在问题，由于数据监管不严，部分已经不符合保障房居住条件的对象仍旧占据保障名额，致使有限的保障房资源不能及时轮换，使得真正具备保障房居住条件的居民无法及时享受到应有的待遇。这样的情况就降低了保障房系统的轮换效率，同时也使得保障房系统失去了其原有的公平性。其次，对于原有的受保对象没有进行及时的监督，尤其是隐形的收入或福利监督，这样就使得保障房数据不准确，从而直接影响到其他的应受保人群的正常进入。
1.4 采集人员对管理系统了解不深入
保障性住房数据采集工作的完成情况和实际效果是由数据采集人员决定的。因此，数据采集人员的总额和素质，以及他们对于数据管理系统的认识和了解将直接关系到数据采集的准确性和数据管理的安全性。近年来，随着保障性住房需求量的增加以及信息系统的持续更新，对于信息管理人员的素质要求也越来越高。由于住房信息管理是基于计算机信息系统对采集到的数据进行管理维护的过程，因此，相关人员也必须了解这两方面的技术。但是，在实际的操作过程中，由于管理人员对系统和管理方面缺乏了解，极易产生数据处理方面的错误。这样，日益增长的数据管理需求就和参差不齐的人员素质形成了矛盾，致使数据管理工作无法得到有效的发展。
★ 保障性住房申请书
★ 住房保障个人总结
★ 物业管理与协同
