下面是小编整理的我市房地产行业经营现状及税务稽查、管理对策（共含5篇），欢迎大家阅读借鉴，并有积极分享。同时，但愿您也能像本文投稿人“starcollector”一样，积极向本站投稿分享好文章。
我市房地产行业经营现状及税务稽查、管理对策
一、我市房地产行业发展的趋势和动向
目前，我市注册登记的房地产企业有1083个，其中××市区774个，市直属企业144个。正常运行的公司约有60-70家。从调查分析的情况看，我市房地产业发展有以下几个趋势。
(一)私有制、股份制房地产公司成为该行业的主流。目前我市房地产企业的经济性质以私有、股份、有限责任居多，约占全市房地产企业的80%左右。非国有企业的纳税人素质参差不齐，纳税意识较低，主观偷税和非故意偷税的可能性都比较大。
(二)市区内房地产开发的重心转移。主要转向旧城改造、城中村改造、大中型工业企业、院校搬迁等方面，而且时间和项目比较集中。
(三)新项目开发地向市区边缘转移。主要表现为由市中心向市区边缘、由大城市向小城市发展。随着城市改造的深入，以及有关房地产开发相关规定的不断规范，我市原有易开发资源萎缩，现有的可开发资源多集中在旧城改造项目中，由于开发成本过高，关系错综复杂，相当一部分房地产企业开始选择地价相对便宜的城乡结合部或经济较发达，有卖点但房地产业尚在起步阶段的小城市、县级市的区域，谋求进一步发展。
二、房地产企业项目运作及会计核算特点
（一）项目运作的程序一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。
（二）会计核算特点：
1、收入核算
房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”。
2、开发成本核算
（1）开发成本核算的内容。前期费用（征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金）；开发成本（建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费）；开发间接费用（为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等）
（2）开发成本核算及结转的方法。目前多数房地产企业结转开发成本的方法为：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本由于房屋开发的自身特点，单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分，即：前期开发成本费用高，中后期开发费用减少，而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊，项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时，项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式，随着中后期成本支出逐渐减少，开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近，最后在工程办理竣工结算后，企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的`差额，增加或减少有关开发产品的成本。
（三）税金的计算特点
房地产企业在税金计算有别于其他行业的特点有：
1、房地产企业采取预收款或预收定金方式，转让土地使用权或销售不动产的，月末按“预收帐款”贷方发生额的5%交纳营业税及附加，对出租开发产品的出租收入，按5%交纳营业税，同时按规定交纳城建税和教育费附加或房产税。
2、企业所得税的计税依据确定及缴纳情况根据国税发83号文规定，采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的成本利润率（不低于15％）计算出预计营业利润
我市房地产行业经营现状及税务稽查、管理对策
我市房地产行业经营现状及 税务稽查、管理对策 一、我市房地产行业发展的趋势和动向 目前，我市注册登记的房地产企业有1083个，其中××市区774个，市直属企业144个。正常运行的公司约有60-70家。从调查分析的情况看，我市房地产业发展有以下几个趋势。 (一)私有制、股份制房地产公司成为该行业的主流。目前我市房地产企业的经济性质以私有、股份、有限责任居多，约占全市房地产企业的80%左右。非国有企业的纳税人素质参差不齐，纳税意识较低，主观偷税和非故意偷税的可能性都比较大。 (二)市区内房地产开发的重心转移。主要转向旧城改造、城中村改造、大中型工业企业、院校搬迁等方面，而且时间和项目比较集中。 (三)新项目开发地向市区边缘转移。主要表现为由市中心向市区边缘、由大城市向小城市发展。随着城市改造的深入，以及有关房地产开发相关规定的不断规范，我市原有易开发资源萎缩，现有的可开发资源多集中在旧城改造项目中，由于开发成本过高，关系错综复杂，相当一部分房地产企业开始选择地价相对便宜的城乡结合部或经济较发达，有卖点但房地产业尚在起步阶段的小城市、县级市的区域，谋求进一步发展。 二、房地产企业项目运作及会计核算特点 （一）项目运作的程序 一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段： 第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。 第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。 第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。 （二）会计核算特点： 1、收入核算 房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”。 2、开发成本核算 （1）开发成本核算的内容。前期费用（征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金）；开发成本（建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费）；开发间接费用（为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等） （2）开发成本核算及结转的方法。目前多数房地产企业结转开发成本的方法为： 可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积 销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本 由于房屋开发的自身特点，单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分，即：前期开发成本费用高，中后期开发费用减少，而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊，项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时，项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式，随着中后期成本支出逐渐减少，开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近，最后在工程办理竣工结算后，企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品的成本。 （三）税金的计算特点 房地产企业在税金计算有别于其他行业的特点有： 1、房地产企业采取预收款或预收定金方式，转让土地使用权或销售不动产的，月末按“预收帐款”贷方发生额的5%交纳营业税及附加，对出租开发产品的出租收入，按5%交纳营业税，同时按规定交纳城建税和教育费附加或房产税。 2、企业所得税的计税依据确定及缴纳情况 根据国税发【2003】83号文规定，采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的成本利润率（不低于15％）计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时在进行结算调整。 三、房地产企业的税务违法行为及分析 （一）隐匿收入 1、“预收帐款”结转销售收入的时间滞后。部分企业将收取的房款在“预收帐款”或 “其他应付帐款”科目中长期挂帐不作销售处理，通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”的时间，有意识的延缓销售收入实现，影响纳税义务发生时间，造成营业税、企业所得税申报纳税滞后。 2、提供虚假或不完整的销售面积。销售面积不属于企业纳税申报中必须填写的内容，但该数据却能直接及时反映出企业销售的进度，为初步估算销售收入实现的状况提供依据。所以企业有关人员有意识隐瞒、不肯如实提供实际销售面积，增加税务人员核算企业收入的难度。如高原房地产公司在3302项目中，未将与住房一起出售的小房面积多平米并入销售面积。 3、以物易物隐匿收入。在大额费用支付中常用其开发的商品房抵顶其所欠施工款、材料款、广告费、职工福利等费用，而在商品房“销售收入”中却不记载，造成了税款的流失。例如冀盐房地产公司6月转让土地使用权给市供热公司，抵顶了应付市供热公司的240万元热力集资款，造成少缴营业税及附加38.6万元。 4、假代建、真开发。即：开发商以土地所有方的名义报建，所需资金由开发商“借给”对方使用，实际操作却有相当一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取了部分土地的使用权，而土地所有方以转让部分土地的使用权取得部分房屋的所有权。 （二）虚增成本方面 1、利用成本核算特点虚增成本。目前多数房地产企业结转销售成本的方法是以每平米的单位造价×销售面积的金额来结转成本。由于项目开发周期跨度一般在1年以上，企业开发项目中的单位项目较多，对口的施工单位、供料商多，项目开发早期财务不能及时的取得各项目的“工程结算单”，所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法。一些房地产企业的财务人员利用这一特点，自行加大早期单位平米的计划预算造价，从而达到少缴企业所得税的目的。 2、关系单位虚开发票，虚增企业成本。房地产开发企业涉及的行业较多，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售代理业、广告、物业管理等诸多部门。不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱，也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机。 3、以收据支付工程款、材料款偷欠税款。 4、房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。例如冀盐房地产公司将自建自用的办公楼成本243万元，直接混入项目开发成本中，未结转固定资产，虚增经营成本。 （三）超标准列支费用 1、利息支出问题。 （1）未在成本对象中分摊借款利息。由于房地产公司借入资金量大，利息支出较多。部分企业财务处理为将其作为财务费用全部直接在税前扣除，影响了当期的税前利润，造成纳税滞后。 （2）高利率融资。存在的问题主要有：超国家规定同期银行贷款利率标准扣除费用；同时往往未按规定代扣代缴个人所得税。 2、销售费用列支问题 （1）销售人员的人数以及提成工资未如实纳入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他销售费用中列支，销售人员的人员数量随意性大，工资支出较多，造成企业所得税及个人所得税计税依据计算不准确。 （2）虚增代理费用。由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规定，各代理公司取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售代理费的形式，将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本（如无票支出、非法支出）以代理费的形式支出、转帐，挤占税前利润。 （3）广告费、业务招待费超支。超标准的广告费、业务招待费支出企业混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中，减少“业务招待费”等明细科目的账载金额。 四、检查的方法和技巧 (一)项目检查法 以房地产企业已完工或阶段性完工的开发项目为检查重点。从项目开始到结束，针对项目的完税情况，全面审核项目的收入和成本支出的真实性、准确性。对开发周期较长项目，分期作为检查的重点。 (二)基础资料、数据的收集法 基础资料数据的收集是保证检查质量，提高检查效率的最基本的保障。房地产企业纳税检查需要收集的基础资料有：企业基本情况表、开发手续情况登记表、项目部分会计科目汇总表、开发成本明细表，项目销售情况一览表，通过以上表格数据的登录，可以全面掌握房地产项目开发的实际情况，提高稽查分析、定性的准确性；同时可以为下一次检查提供数据参考达到数据共享，提高检查效率。 (三)数据间的逻辑关系分析法 掌握所采集数据之间的逻辑关系，有利于发现企业提供的资料中所存在的疑点，为进一步检查提供依据。 如开发手续情况登记表中反映的规划面积、施工面积、土地面积、合同造价可以同项目销售情况一览表的数据对照，看企业提供可销售面积与规划许可证之间反映的面积有无差距；建筑安装许可证的合同造价与实际合同和实际支付施工费的差额。 开发成本明细表同项目部分会计科目汇总表、项目销售情况一览表对比，看房产交易费、维修基金支付额与帐面销售收入是否成比例，销售面积是否一致，测定企业实现收入与帐面收入是否存在差额。 (四)整体测算法 由于房地产企业财务数据多，金额大，特别是成本方面的纳税检查，检查人员寻找工作的切入点有一定难度，因此通过整体测算，分析企业成本构成比例的合理性，找寻检查突破口。 从目前我市房地产企业正常的成本支出比例为： （1）各规费支出的依据和比例 土地契税【土地局按土地评估价格的4％代征】；土地出让金【土地局按土地评估价格的40％收取】房屋产权交易费【房管局按房产证面积以3元/O收取】；配套费的内容主要包括（由各政府及职能部门收取的费用，大体包括：人防基建费【无人防工程的开发项目。人防办按房屋售价的2％收取】、市政建设配套费【收费局按总建筑面积以73元/O收取】、墙改费【收费局按总建筑面积以5元/O收取】、公共建地费【针对小规模插建项目，收费局按总建筑面积以50元/O收取】、渣土处理费【城管局按总土方面积以5元/O收取】、热力集资费【供热公司按总建筑面积，住宅楼50元/O、写字楼100元/O收取】煤气、天然气集资费【煤气公司按3000－3500元/户收取】、规化验收费【收费局按总建筑面积以2元/O收取】；房屋产权交易费【房管局按房产证面积以3元/O收取】；代收业户维修基金【房屋价格的2％】 （2）通常建安成本比例。目前我市房地产项目的工程造价一般掌握在：多层住宅（4-6层）造价为550-650元/m 2 ,小高层住宅（7-17层）造价为980-1100元/ m 2 ，高层造价为1400-1500元/ m 2 。其中土建、安装大致占总造价的75％和25％。 (五)实地核实法 针对房地产公司的检查必须深入到项目开发地、销售现场实地盘点、掌握项目建设及销售入住的情况，分析判断账面可能存在的疑点。 (六)帐内检查与外调相结合法 由于房地产开发企业涉及的关系单位较多，一个项目的开发包括售地单位、施工企业、建材商贸、销售代理公司、广告公司、物业管理等诸多部门，使得房地产企业的财务日常处理票据的工作量加大，成本核算也容易混乱；因此对于与房地产公司帐载金额大且业务往来频繁的的单位，进行重点外调核实。 (七)对往来帐户的检查 房地产企业的往来款项较多，一些不易走账、性质相对模糊的业务，企业财务人员常在往来科目中列支。因此有针对性的对“其他应收款” “其他应收付款”进行重点审查，对往来账向挂帐时间长且金额大的业务重点核实原始凭证、询问形成原因，常常能发现其中的涉税问题。例如在对冀盐房地产公司检查中，企业在“其他应收款”中支付职工旅游补助81800元，在“其他应付款”中支付盐务局90人奖金分红1134000.00元，长期挂帐。经核实企业未代扣个人所得税共计230193元。 四、关于对房地产行业税务检查的几点建议 针对上述问题，建议采取以下措施，增强房地产业税收检查的针对性 (一)从行业特点出发改进税务检查的方法，由单一的年度检查改为年度检查与开发项目检查相结合。房地产企业应以单位项目作为检查的重点。由于房地产项目开发周期往往都在一年以上，通常以一个纳税年度作为检查时限范围的方法，不能适应房地产业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。如果以房地产公司开发项目为切入点进行检查，则能比较全面地把握其项目开发的过程，容易发现税收违法行为。 (二)拓展和完善调查取证的渠道和方法。为更加准确、全面掌握开发项目的.数据资料，可以到计委、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据。 (三)规范和细化取证资料文书的制式和填写标准。由于各行业情况不同，税务检查所需收集、掌握的证据资料也不尽相同，结合行业的特点，规范和细化取证资料文书的制式和填写标准，以及取证文书的保管和调阅制度。通过此举不仅可以做到取证数据资料的共享，减少下一次税务检查的工作量，提高检查的效率；还可以将企业开发的相关资料存档监控，防止事后擅自更改情况的发生。 (四)延伸检查范围，提高检查质量。房地产企业涉及单位多、往来资金数额大，加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽。切实做好延伸检查工作，已成为税务检查工作的一项重要环节和方法，它不仅可以提高检查深度和广度，还可以有效地震慑偷逃税款的行为的发生。 (五)规范和加强对二手房转让销售的纳税检查。由于二手房的买卖活动零散，交易方式灵活，单位交易额较小，交易双方多为个人的特点。税务检查人员应首先加强对房屋中介机构的检查，搜集发现房屋买卖人员的相关资料及交易额，同时依靠公安及房管部门的配合，加大对偷逃税款纳税人的处罚，堵漏增收，保证税款及时足额入库。 五、关于房地产业税收征管方面的几点建议 (一)进一步规范企业财务核算的标准及财务管理制度。针对房地产开发企业的特殊性，对可售面积的单位预算造价的计算，应由主管税务机关参与和认可，一经确定不得擅自改动，这样做有利于掌握企业结转成本的方法，使成本结转的随意性得到控制。 (二)加强票据管理，健全票据领、用、存制度。根据房地产开发企业的现实情况，特别对房地产开发企业使用的对外收据，如预收房款收据、代收各种集资款收据应视同发票进行规范管理，实行统一印制、发放和缴销，并健全领、用、存制度。 (三)完善对预收款监管的手段，保证税款的及时足额入库。通过现场实地的调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，特别对售楼部加强适时监控，保证销售信息、预收房款的真实性、准确性，多角度对预收款进行监控，确保税款的及时足额入库。 (四)争取多方配合，争取信息共享。税务部门应该加强与房管局、土地局、建委、招标、规划、金融、公安等部门的协同配合和联系，对部分涉税地数据资料做到及时沟通，摸清我市房地产开发项目底数和规模，提高征管和稽查工作地针对性。 (五)完善规范二手房转让的登记、申报制度。针对二手房的买卖活动零散，交易方式灵活，单位交易额较小，交易双方多为个人的特点。首先通过与房管部门的联系和配合，及时掌握二手房转让的纳税人及交易额的情况，规范卖房人的纳税申报制度，为下一步的税款征收提供依据；其次加大对房屋中介机构的管理，对二手房的交易活动进行全程监控。 (六)重点项目定期报告制度。对以地换房、城中村改造、旧城改造、开发规模较大，资金投入较多的项目，实行定期向税务主管部门报告制度，便于税务机关及时掌握开发情况，结合具体情况适时地调整征管办法。我市房地产行业经营现状及税务稽查、管理对策
一、我市房地产行业发展的趋势和动向
目前，我市注册登记的房地产企业有1083个，其中××市区774个，市直属企业144个。正常运行的公司约有60—70家。从调查分析的情况看，我市房地产业发展有以下几个趋势。
（一）私有制、股份制房地产公司成为该行业的主流。目前我市房地产企业的经济性质以私有、股份、有限责任居多，约占全市房地产企业的80%左右。非国有企业的纳税人素质参差不齐，纳税意识较低，主观偷税和非故意偷税的可能性都比较大。
（二）市区内房地产开发的重心转移。主要转向旧城改造、城中村改造、大中型工业企业、院校搬迁等方面，而且时间和项目比较集中。
（三）新项目开发地向市区边缘转移。主要表现为由市中心向市区边缘、由大城市向小城市发展。随着城市改造的深入，以及有关房地产开发相关规定的不断规范，我市原有易开发资源萎缩，现有的可开发资源多集中在旧城改造项目中，由于开发成本过高，关系错综复杂，相当一部分房地产企业开始选择地价相对便宜的城乡结合部或经济较发达，有卖点但房地产业尚在起步阶段的小城市、县级市的区域，谋求进一步发展。
二、房地产企业项目运作及会计核算特点
（一）项目运作的程序
一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：
第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。
第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。
第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。
（二）会计核算特点：
1、收入核算
房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”。
2、开发成本核算
（1）开发成本核算的内容。前期费用（征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金）；开发成本（建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费）；开发间接费用（为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等）
（2）开发成本核算及结转的方法。目前多数房地产企业结转开发成本的方法为：
可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积
销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
由于房屋开发的.自身特点，单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分，即：前期开发成本费用高，中后期开发费用减少，而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊，项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时，项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式，随着中后期成本支出逐渐减少，开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近，最后在工程办理竣工结算后，企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品的成本。
（三）税金的计算特点
房地产企业在税金计算有别于其他行业的特点有：
1、房地产企业采取预收款或预收定金方式，转让土地使用权或销售不动产的，月末按“预收帐款”贷方发生额的5%交纳营业税及附加，对出租开发产品的出租收入，按5%交纳营业税，同时按规定交纳城建税和教育费附加或房产税。
农业投入品（主要指农药、化肥、种子、蚕用物质等）是农业生产发展的基础保障，农业投入品的质量直接关系广大农民的利益和食用农产品的安全，也是农业行政执法部门监管的工作重点。为此，我们采用问卷调查、走访座谈等方式，对我县农业投入品经营情况进行了一系列的调研，目的在于摸清我县农业投入品经营企业、从业人员的现状及存在的问题，探讨适合我县的管理模式，促进我县农业投入品经营行业及农业生产健康、稳步发展。本次调查问卷共回收问卷材料133份，涉及经营企业133户，分布全县各个乡镇，具有广泛性和代表性。
1 我县农业投入品经营基本情况
至6月，我县有农业投入品经营企业340余家，其中农药化肥企业240余家，种子经营户100余户，分布在全县37个乡镇及部分行政村。其中乡镇政府所在地占80余户，占总数量的23.5%，其余大部分分布在人口相对集中和交通相对便利的行政村。所经营的化肥品种有50余个、农药品种有100余个、种子品种有50余个，基本满足我县农业生产的需求。
2 我县农业投入品经营及从业队伍的现状
2.1 经营渠道多样化。 从过去单一的供销系统独家经营农资产品和农业系统经营种子，到目前供销系统、农业系统及部份个体经营户（主要是种子）三驾齐驾的格局。我县目前所有的农业投入品经营企业中，农资系统占142家，占总量的59%，农业系统占98家，占总量的41%，同时也形成了一批松散型的规模经营企业；种子个体经营户18家，占全部种子经营企业的18%，其余则由农业三站和农资系统经营。市场的多样化促进了农业投入品经营的竞争格局。
2.2 经营品种系列化、配套化。 过去的农业投入品经营企业所经营的产品，要么是农药化肥，要么是单一的种子。经过几年的发展，逐步形成了种子、农药、化肥、农用配套设施等一系列品种，为消费者提供一条龙服务。
2.3 网点多，服务质量不断提高。 通过十几年的发展，农业投入品经营网点已从乡镇所在地向规模行政村和交通相对方便的自然村发展。据统计，农业投入品经营企业75%以上分布在行政村。由于网点众多，市场竞争加强，商家从单纯追求销售数量转为服务质量的提高，送货上门、缺货预约、夜间营业等等，部分资金实力较好的经营户还在农忙季节对困难农民赊货，大大方便了消费者，同时也发展了自己，扩大了影响面。
2.4 经营人员法制意识增强，专业知识逐步得到提高。 从过去的单一经营体制发展到现在的多元市场格局，经营者法律法规意识逐步增强，专业知识也得到进一步充实。一是管理部门举办的法律法规和专业知识培训参加的人数比例逐年扩大，自觉办理上岗证的人员也逐年增多，持证上岗比例从过去的85%左右扩大到20的98%。进货时严把质量关，从主观上杜绝假冒伪劣，行动上遵守法律法规。
同时通过近几年管理部门组织的较为系统的专业知识培训，经营者的专业知识得到进一步充实，从过去单纯的卖货到现在能为消费者提供使用知识、注意事项及技术咨询，自身的信誉也等到了提升。
3 我县农业投入品经营存在的问题
3.1 经营规模偏小、流通体制不健全、发展壮大难。 我县农业投入品经营企业从数量来看已基本满足广大农民生产的需求，但总体规模小，大多处于分散状态，难以抵御市场风险。据调查，大部分经营企业的注册资金都在5万元以下，从参与调查问卷的133经营企业显示的数据，60%的经营户年经营额在10万元以下，10－20万元占26%，年经营额在30万元以上的只占14%，其中100万元以上的更是凤毛麟角，全县只有2户。
企业规模小，加上流通体制不健全，就很抵抗市场风险，同时也不能产生较好的经营效益，也难以不断壮大自己。
3.2 经营人员年龄偏大，文化素质较低，难以适应市场变化。 经营人员年龄偏大，文化素质偏低是我县农业投入品经营队伍的一个弱点。所有经营人员中，年龄在40岁以下的只占总数的35%，40岁以上的占65%，其中50岁以上的占总数的30%，60岁以上的也不在少数。文化程度初中以下占63%，其中部份还是小学文化；高中以上文化只占总数的37%。年龄偏大，文化水平偏低，势必难以适应市场千变万化，同时在日常经营中也很难有作为。
3.3 经营队伍不稳定、经营年限短、变更频繁。 经营队伍的不稳定，也是制约我县农业投入品经营发展壮大的另一个重要因素。经营者没有长期打算，干一年算一年，从－这三年中，农药化肥经营企业转让或者关门歇业的有近30家，占总数的12.5%；还有部分设在行政村的经营点处于半歇业状态，主要表现为货源不足、经营无规律等，一些松散型联合体因无制度约束，分合频繁。
目前我县所有的农业投入品经营企业（以农药化肥经营户为例），经营年限普遍较短。从参与调查的情况看，经营年限在5年以下的有50户占40%，以上的35户占27%，其余为中间类。
3.4 无序竞争现象严重，货源渠道混乱，产品质量不容乐观。 农业投入品市场准入条件放宽后，在一定程度繁荣了市场，给农民带来了实惠。但现在的农业投入品经营企业大多是承包性质，随着市场的逐渐饱和，加上经营行为准则的缺乏，无序竞争现象有愈演愈烈之势。
竞争是市场规律，它可以起到优胜劣汰、提高服务质量和产品质量、降低商品价格的作用，使消费者等到实惠。但无序竞争所带来的后果是产品质量的下降、缺斤少两、以次充好等现象，加上目前部分经营者进货渠道混乱，进货随意性大，甚至靠流动批发商，致使产品质量良莠不齐，给假冒伪劣产品进入市场留下可乘之机，管理部门查处的伪劣农资产品和种子案件，货物的来源大都来自于不规范进货。无序竞争严重影响了农业投入品经营市场健康有序的发展，最终的受害者是农民消费者入。
3.5 专业性不强、经营品种混杂，不利于专业化经营体制。 由于以承包经营为主，规模小，大多数没有形成专业经营体制，他们在经营农业生产资料和种子的同时，兼营日杂用品、日用百货；一些行政村的`经营点还有兼营副食品现象存在，甚至有主业变付业。根据我们对参与问卷统计，同时兼有经营日杂用品和日用百货的农资产品经营企业有75户，占55%，极易产生安全隐患。
3.6 农业投入品经营行业利润低，物价不稳定，影响整个行业的发展。 九十年代中期，由于市场刚开始转型，经营农资产品利润大，经营企业发展快。而近几年市场基本饱和和竞争的激烈，利润已大不如前，一些大宗产品甚至出现保本或亏损。其中化肥的零售利润已不足3%－5%，农药和种子也仅在8－10%左右，加上生产企业成本不断攀升，价格不稳定，涨价频繁。以尿素为例，在下半年吨价还是1300元左右，到上升到元，上升幅度近54%，2005年又创新高。
3.7 无证无照经营现象多，冲击合法经营企业。 由于一些人法律意识淡薄，加上我县地域广、交通不发达、监管部门协调不够等原因，一些乡村小店无证无照经营农业投入品现象非常普遍。他们大多经营规模小、无长期打算，时常出现坑农事件，特别是种子质量问题尤为突出，但出现纠纷以后消费者往往无法得到合理解决。据我们调查，几乎三分之一的行政村有无证无照经营农业投入品情况，不完全统计，多达365户。这种现象的存在，除了容易发生坑农事件外，由于他们大多是经营食品小百货的小店，也极易发生安全事故。
农业投入品市场健康稳步的发展，除了有一个良好的发展氛围，还必须要有一整套行之有效的长效管理模式和适合于我县的经营思路，以及部门协作、行业自律和经营人员素质的提高，具体就从以下几个方面着手。
4.1 加强法律法规宣传，提高经营人员守法意识和消费者的维权意识。 充分利用各种媒体和科技宣传、咨询等机会，宣传农业投入品监管方面的法律法规和假冒伪劣产品的识别知识，以提高经营者遵法、守法的自觉性，使各级领导支持、重视农业投入品的管理工作；引导广大消费者自觉维权，利用96323这个举报投诉平台，抵制和举报假冒伪劣产品，形成一个强大的舆论压力和监管机制。
4.2 加大政府财政经费的投入，加强执法队伍建设，提高整体管理水平。 我县的农药、化肥、种子经营的管理机构主要是农业行政执法大队，以我们现有的人员配置、执法手段难以适应我县面广、点多、交通不便的现状，从而不能对所有的经营企业进行有效的监管。除了我们自身的素质和执法水平亟待通过不断学习、交流和实践来提高外，地方政府应重视农业行政执法队伍的基础建设，加大财政投入，从而保障执法经费、完善执法手段、提高执法能力、稳定执法队伍。
4.3 重视岗前培训，规范经营行为，加强行业自律。 为规范市场，对农业投入品经营实行一定的准入制度，对经营人员进行岗前培训应该成为一个经常性的制度，经培训合格才能上岗。一是加强法律法规知识培训，使经营者知法、懂法、守法；二是专业知识培训，使经营者掌握一定的经营理念、懂得假冒伪劣产品的识别方法、能指导农民科学用肥用药用种；同时引导经营者自觉规范经营行为，合理公平竞争，不卖假劣产品，提高服务质量。
4.4 大力发展连锁经营和品牌经营，推行信誉承诺制。 要使农业投入品经营得到长足发展，必须结合当地实际，借鉴连锁超市经验，推行连锁经营和品牌经营，改变现有规模小、散和抵御市场风险能力差的现状。我县可以发展2－3个连锁实体，推出2－3个经营品牌，实现经营连锁化、品牌统一化、进货渠道规范化，从根本上杜绝假冒伪劣产品。同时推行信誉承诺制，一旦发生质量纠纷，可以进行有效的监督举报、投诉和索赔。
4.5 加大违法查处力度，严惩违法行为。 对零售环节杜绝假冒伪劣农业投入品最有效的方法之一是加强市场监管，加大抽检力度，严把流通关。除了平时不放松的同时，积极开展“绿剑”集中行动，加大违法案件的查处力度，对屡次违法不改的经营户从严处罚，特别是对经销明令禁止销售农资产品行为要作为重点监管对象。对经营假冒伪劣产品的经营者在处罚的同时，要通过各种媒体予以曝光，增强经营者的法律意识，增强管理机关的影响面和威慑力。
4.6 开展诚信企业建设活动，增强经营者的诚信意识。在做好市场监管、加大执法力度和重视培训等工作的同时，联合工商、质监等有关职能部门，开展诚信企业建设活动，对守法经营、信誉好的企业授予“诚信企业”称号，奖优惩劣，籍以增强经营者的诚信守法意识。
4.7 加强部门协作，共同规范和繁荣市场。 农业投入品的市场监管除了农业行政执法机构外，应联合其他执法部门，如工商、质监等，共同探讨一套长效管理模式，相互支持、密切配合、通力协作、共同参与、形成合力。
同时,作为农资产品经营主渠道的供销和农业部门要加强从业人员职业道德规范；农业技术推广部门要利用技术优势，开展综合防治、配方施肥、高产栽培等技术的宣传和咨询，大力推广配方肥、专用肥、高效低残留新农药、新种子、新技术，使广大农民用上放心肥、放心药、放心种，造福于广大农民消费者。
5 结束语 以上观点是从农业行政执法工作的角度对我县农业投入品的经营现状、存在的问题和管理对策三个方面在通过问卷调查和近几年来在执法监管工作实践的基础上进行初浅的探讨。市场是千变万化的，作为农业行政执法管理机构和执法人员，必须适应市场形势的变化，不断完善和充实自我，不断提高执法水平，以繁荣市场、维护消费者利益为己任，促进我县农业生产快速稳定的发展。
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