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浅析物业管理在房地产企业中的作用
1、物业管理促进房地产企业发展
1.1 现代物业管理成为房地产开发全过程管理服务。
通常物业管理是在房产已交付使用，业主入住后才进行相关的管理和服务，因此，传统物业管理方式通常带来无法弥补的物业管理工作缺陷，例如，当物业存在功能和质量方面的问题时，房产已交付使用，因此只好在建成的基础上进行修补，往往难以达成较好的效果。随着现代物业发展，物业管理已深入到房产规划设计与建造阶段，因此，可以及时在规划设计和建造中对物业功能和质量问题进行调整，提高产品设计、生产和使用效果及质量。另外，现代物业管理在房地产开发建设期间便可实现物业建设、使用、管理的有机结合。主要体现为：在房产规划设计中，将物业区域的完整性、合理性和便利性考虑入房产的整体规划中，可以避免由于过多考虑房产设施和配套成本节约和施工便利而导致房产使用和管理的不便，从而导致的后期物业管理和使用上的欠缺与矛盾，形成房产整体上的不完善。物业管理与房地产开发管理全过程的结合，使得房产建设时可以从更注重房产使用者和居住者角度出发，并从物业管理的专业角度出发，审视物业的质量和功能，优化房产规划和开发建设，帮助房地产企业节约物力财力，并达到较好的建设效果，提高房产舒适度和物业使用便利性，提高物业管理效率和质量。
1.2 物业管理服务促进房地产企业良好发展。
物业管理的主要功能是为物业所有人和使用人提供相关的管理和服务，创造文明、安全、整洁、舒适的工作生活环境，促进房产保值增值。在这个过程中，物业管理一方面延长了房屋的使用寿命，另一方面提高了房屋的居住质量。总体说来，通过提高房屋和附属设备寿命、降低房屋平均成本，提高人们居住和使用感受，使得房地产的保值增值。根据相关调查，人们在购置物业时，除关心价格、位置和外部环境外，最为关心的内容就是房屋的物业管理质量。物业管理服务质量高，物业管理服务为所有者和使用者带来更好的感受，解除房屋购置者的后顾之忧，从客观上有效促进房地产企业的发展。
2、物业管理促进房地产企业发展的措施
2.1、发挥物业管理在房地产开发过程中的作用。
现代物业管理要充分发挥在房地产企业的作用，则应主动参与房地产开发的整个过程，主要包括项目选择、项目规划、工程施工、房产销售等过程，物业管理均应参与当中，使得整个房地产开发将物业管理统一规划考虑并能解决处理相关问题。例如，在规划和设计中，将公共配套设施用房考虑在内，使得整个开发的小区配套完善，整洁有序，有利于优化居住环境，对房屋销售起到良好的促进作用。例如：辽宁某房产开发公司，在开发某小区时，物业管理充分参与规划，因此房地产公司将方案中减少4000平方米住宅面积，增加1600平方米小区休闲广场，提高绿化率5%,注重物业管理相关工作内容，注重环境优化，深受购房者青睐，该小区在平均房价略高于周边小区的情况下，开盘即售罄。
2.2、注重物业管理资金投入。
房地产开发企业在物业管理资金投入时，通常没有直接的.经济效益产生，论文格式但是实际上存在巨大的潜在效益。例如：对于配套设施的投资、对于环境美化的资金投入，均会对业主产生直接的正面影响，形成生动的广告效应，较进行报纸、电视或者公交车站台广告更有说服力。物业管理的效果通常要随着物业存在一直存在，因此房地产开发企业的理念和追求将长期通过物业管理内容呈现出来。
对于物业管理的资金投入主要包括：对于配套服务设施的投入，例如学校、商店、诊所、餐饮、健身场所等，标志着小区业主生活质量能够得以保证和提高，又如，小区的景观设计和绿化、道路等，均能够为小区创造良好的配套服务。水电等能源供给，水电是住户生活必须品，因此，在进行物业管理相关资金投入时，应尽量考虑充分的自来水供给和电力供应能力，特别是用电负荷量，随着各种家用电器种类的丰富，小区供电负荷应考虑充分的冗余量。
摘 要：物业管理作为房地产开发的组成部分，对于提高业主入住的居住环境、房产保值增值具有非常重要的意义，因此对于房地产企业发展有着重要的促进作用。
文章分析了物业管理在房地产企业发展中发挥的作用，并分析应如何发挥物业管理在房地产开发全过程中的作用，并促进房地产企业发展。
1 物业管理促进房地产企业发展
1.1 现代物业管理成为房地产开发全过程管理服务
通常物业管理是在房产已交付使用，业主入住后才进行相关的管理和服务，因此，传统物业管理方式通常带来无法弥补的物业管理工作缺陷，例如，当物业存在功能和质量方面的问题时，房产已交付使用，因此只好在建成的基础上进行修补，往往难以达成较好的效果。
随着现代物业发展，物业管理已深入到房产规划设计与建造阶段，因此，可以及时在规划设计和建造中对物业功能和质量问题进行调整，提高产品设计、生产和使用效果及质量。
另外，现代物业管理在房地产开发建设期间便可实现物业建设、使用、管理的有机结合。
主要体现为：在房产规划设计中，将物业区域的完整性、合理性和便利性考虑入房产的整体规划中，可以避免由于过多考虑房产设施和配套成本节约和施工便利而导致房产使用和管理的不便，从而导致的后期物业管理和使用上的欠缺与矛盾，形成房产整体上的不完善。
物业管理与房地产开发管理全过程的结合，使得房产建设时可以从更注重房产使用者和居住者角度出发，并从物业管理的专业角度出发，审视物业的`质量和功能，优化房产规划和开发建设，帮助房地产企业节约物力财力，并达到较好的建设效果，提高房产舒适度和物业使用便利性，提高物业管理效率和质量。
1.2 物业管理服务促进房地产企业良好发展
物业管理的主要功能是为物业所有人和使用人提供相关的管理和服务，创造文明、安全、整洁、舒适的工作生活环境，促进房产保值增值。
在这个过程中，物业管理一方面延长了房屋的使用寿命，另一方面提高了房屋的居住质量。
总体说来，通过提高房屋和附属设备寿命、降低房屋平均成本，提高人们居住和使用感受，使得房地产的保值增值。
根据相关调查，人们在购置物业时，除关心价格、位置和外部环境外，最为关心的内容就是房屋的物业管理质量。
物业管理服务质量高，物业管理服务为所有者和使用者带来更好的感受，解除房屋购置者的后顾之忧，从客观上有效促进房地产企业的发展。
2 物业管理促进房地产企业发展的措施
2.1 发挥物业管理在房地产开发过程中的作用
现代物业管理要充分发挥在房地产企业的作用，则应主动参与房地产开发的整个过程，主要包括项目选择、项目规划、工程施工、房产销售等过程，物业管理均应参与当中，使得整个房地产开发将物业管理统一规划考虑并能解决处理相关问题。
例如，在规划和设计中，将公共配套设施用房考虑在内，使得整个开发的小区配套完善，整洁有序，有利于优化居住环境，对房屋销售起到良好的促进作用。
例如：辽宁某房产开发公司，在开发某小区时，物业管理充分参与规划，因此房地产公司将方案中减少4000平方米住宅面积，增加1600平方米小区休闲广场，提高绿化率5%，注重物业管理相关工作内容，注重环境优化，深受购房者青睐，该小区在平均房价略高于周边小区的情况下，开盘即售罄。
2.2 注重物业管理资金投入
房地产开发企业在物业管理资金投入时，通常没有直接的经济效益产生，但是实际上存在巨大的潜在效益。
例如：对于配套设施的投资、对于环境美化的资金投入，均会对业主产生直接的正面影响，形成生动的广告效应，较进行报纸、电视或者公交车站台广告更有说服力。
物业管理的效果通常要随着物业存在一直存在，因此房地产开发企业的理念和追求将长期通过物业管理内容呈现出来。
对于物业管理的资金投入主要包括：对于配套服务设施的投入，例如学校、商店、诊所、餐饮、健身场所等，标志着小区业主生活质量能够得以保证和提高，又如，小区的景观设计和绿化、道路等，均能够为小区创造良好的配套服务。
水电等能源供给，水电是住户生活必须品，因此，在进行物业管理相关资金投入时，应尽量考虑充分的自来水供给和电力供应能力，特别是用电负荷量，随着各种家用电器种类的丰富，小区供电负荷应考虑充分的冗余量。
3 物业管理在房地产开发过程应注重的关键点
物业管理参与房地产规划开发全过程，应结合整个过程特点，把握关键点。
主要包括：房地产规划设计、施工监理、竣工验收。
3.1 规划设计方面
物业管理必然需要开展工作的空间和地点，因此在房地产开发时，应该从整体效益和宏观角度，规划物业管理相关地点。
有的房地产开发企业在规划时忽略未来物业管理工作的开展，甚至连基本的公共设施都忽略规划，而是将规划的主要目标放在建造更多住房，导致小区建成后，甚至物业管理所需要公共设施无空间可建，一方面导致小区生活质量下降，另一方面小区住户满意度不高，影响开发商形象。
3.2 施工监理方面
物业管理公司在房屋竣工后，不但要接管建好的楼房，管理物业的年限也会很长。
因此，物业管理通常应在施工中将各种物业管理中易出现问题的工程问题进行早协调、早解决，以免在住户入住再维修，同时可以减少与住户之间的纠纷、减少浪费，避免成为后期的遗留问题，主要包括：厨房、卫生间的漏水问题、自来水管和电力线管道如何布置便于管理和提高安全性问题、墙体渗水问题等。
另外，物业管理应在施工过程中，尽量了解房产的内部结构，掌握管线布置、房间布局、建筑材料性能等，对后期房屋竣工交房后物业管理工作的开展奠定好基础。
3.3 竣工验收方面
物业管理公司应细致入微的进行质量检查。
如前所述，房屋工程质量对于物业管理工作的影响将是长久的。
因此，从顺利开展工作和维护业主利益出发，物业公司应仔细验收工程。
主要包括：给排水管道畅通与否，供电线路是否符合安全标准，房屋墙体是否渗水，供电线路断面是否合理，防盗门是否符合安全要求，电话电视预留孔道是否齐全，电梯水泵负荷是否足够等问题，均应符合质量要求。
对于不符合验收标准的问题，应责成施工部门返工或者进行整改，为后期物业工作顺利开展打好基础。
参考文献
[1] 赵秀霞.论现代物业管理的改革与发展[J].市场研究，(02).
[2] 孙新民，马景柱.经济转型时期物业管理的发展趋势研究[J].现代经济信息，2013(09).
随着住房逐步商品化，居民区业主队伍在日益壮大，对物业服务的要求越来越高。如何促进物业管理市场的成熟，完善其发展，已经成为当今研究的重要课题。现结合对物业管理市场的主体分析，总结国外发达国家的管理经验并学习借鉴，提出相应的符合我国当前国情的物业管理市场对策建议。
一、国外物业管理市场的发展经验
最早的物业管理起源于19世纪60年代的英国。经过一百多年的发展，国外的物业管理业已经比较成熟，具体表现在：
1.物业管理市场法律法规比较健全。国家的政府部门一般不直接干预物业的管理行为，而多以详尽、完善的法律、法规规范物业管理各方关系人的责、权、利关系。因而物业服务公司在接受委托实施物业管理时，一开始就有了良好的基础。
2.物业管理协会发挥重要作用。市场经济发达国家的行业管理和行业自律工作主要靠协会。物业管理协会是政府与物业企业之间的桥梁，是行业自治组织。政府主要出台政策、制定法规，而具体行业内部的事情主要由行业协会来做。美、英、日、澳等经济发达国家以及新加坡，都设有物业管理的一级协会。
3.管理层与操作层分离，物业公司成为“管理型”公司。国外的物业服务公司大多经历了从“服务型”企业向“管理型”企业的过渡。房地产业发展之初，物业管理均是内部型管理，即任何工作都由物业服务公司自己来做。
随着房地产业的高速发展，这种形式的管理受到业主精力和专业知识的限制，弊端越来越明显，如服务成本不断增加，服务质量却不断下降。因此，承包管理取而代之，成为必然。
所谓承包管理即聘请专业的物业服务企业或人员代为进行物业管理，这种专业优势在物业管理中得到充分体现。物业服务公司内人员精干，效率高。除了少数的管理人员外，他们把分散的社会分工，如清洁、保安、水电、绿化等汇集起来，采取灵活的方式统一进行管理。社会化、专业化的分工协作，既提高了物业服务的水平，又降低了管理成本。
4.物业设施设备配套齐全，管理水平的高低和配套设施的好坏直接关系到物业管理质量的高低。国外市政的配套设施经过几十年的发展，已达到了相当高的水平。所有建筑物在前期建设时，就做好了水、电、通信、车库等配套设施，计算机信息系统在物业管理中也得到普遍使用。
总的来说，发达国家的物业管理已经发展成为一种社会化、专业化、企业化、经营型的行业，受政府的重视和业主、住用者的欢迎，正处于蓬勃发展之中，而且现行物业管理机制也呈现良性化。发达国家的物业管理体制值得我国物业管理部门借鉴和学习。
二、物业管理服务的主要内容
1.常规性的公共管理服务。房屋主体公共部位的维护，公共设备设施的保养，公共环境卫生的保洁，物业管辖区内花草树木的栽培，物业管辖区内治安秩序的护卫，消防设施的保护，道路车辆的管理等。
2.针对性的'专项管理服务。为业主提供日常生活的方便(衣、食、住、行等)，开展商业服务，组织文教、体卫、娱乐活动，金融保险业务，中介服务等;还有根据业主的不同需求，随时提供委托性的特约服务等。
三、对物业管理的一些误区
1.物业管理公司≠开发商、建房单位。物业管理公司可能是开发商的下属单位，但这不等同于开发商、建房单位。物业管理公司要按照法律程序，履行严格的申报审批手续。具体说，它必须按照国家法规政策规定的条件，向工商、税务管理部门申请营业执照，取得法人证书;向建设部门申请企业资质证书;向房管局、物价局申请，取得收费许可证书;向培训单位申请对经理、项目经理、管理员的培训，取得岗位合格证书。没有“四证”的公司，不是物业管理公司。有的单位对房产实行的行政管理，也说成是物业管理，这是误用物业管理公司的名义，违背了物业管理内涵和国家的法规。
2.责任误区。现在物业管理纠纷多，究其原因，就是分不清各自的职责，导致小区内发生的一切事故、民事案件、刑事案件都归罪于物业管理公司，对物业管理公司产生颇多怨言，甚至由此拒交物业管理费用，这都是观念上的错觉造成的。例如汽车在停车场丢失，究竟由谁承担赔偿责任?依法按理而论，即使交了停车费，也不应由物业管理公司赔偿。其一，物业管理公司每月收取的停车费不足以承担赔偿义务;其二，停车场是为用户提供的停车设施，而不是提供的车辆保险、保管业务;其三，收费是因为用户占用了全体业主共有的土地、场地、设施，这种收费恰恰体现了“谁使用、谁受益、谁出钱”的原则。
3.“管家”误区。一个时期以来，许多物业管理公司在对员工进行培训教育时，常以“管家”自喻;面对广大业主，也常以“管家”的面孔出现，混淆了物业管理者与“管家”的本质区别，颠倒了业主与物业管理者的位置，如果不在认识上澄清，不在理论上纠误，势必影响物业管理企业与业主的关系，成为物业管理企业发展的障碍。
四、房地产开发与物业管理的互补作用
1.房地产开发是物业管理的基础。物业管理是建立在对特定物业之上的管理，是对已经形成并投入使用的场地和设施的管理，而这些场地和设施是由房地产开发商所形成的。因此房地产开发商对物业管理的认识和对物业管理的重视程度，直接影响和决定了后续物业管理的水平。如果把房地产看作商品，那么物业管理就如同商品的售后服务。房地产在开发阶段，尤其是设计、建设时期，一点点的疏忽或遗漏，都会给后面的物业管理带来长久的烦恼。比如物业对建设情况不了解，遇到维修等问题时会处理困难，更重要的是，如果房地产的配套设施不全或建筑施工质量问题如公寓楼没有足够的停车车位;大楼内的电梯质量差;楼内没有电视接收共用天线或闭路电视装置等。
2.良好的物业对房地产的发展有促进作用。物业管理的目的是为了使房产保值、增值，并为物业的所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活环境和工作环境，物业管理的参与，延长了房屋的寿命，提高业主居住水平。有关调查表明，买房时，人们在关心房价、位置、居住环境之后，最关心的问题就是房屋的物业管理。如果物业管理得好，必然会解除消费者的后顾之忧，促进房地产开发业的发展。
五、物业管理在现代化城市管理中的作用
1.物业管理转换了城市管理体制。物业管理是建立在市场经济基础上、由业主和物业管理公司双方以合同为纽带的经营型管理模式，从而以市场化、专业化、社会化的管理取代了行政性的单一管理，并形成公众自下而上地参与和政府自上而下地管理的合力，不仅理顺了财产权和管理权的关系，转换了房屋管理机制，也减轻了政府的负担。政府从管理一切、包办一切，转变为监督服务，强化了城市管理的其他功能;而市民则从被管理的对象，成为了管理的资源和主体，真正做到了“以人为本”。
2.物业管理有利于长效管理。城市从“重建设、轻管理”进入“建管并重,重在管理”的发展阶段,亟待建立长效管理机制。物业管理企业为赢得市场，将利用其专业能力，实行长效管理;对于业主，房产是最重要的私有财产，必然督促企业加强管理，一旦达不到要求，就会重新选聘物业管理公司，从而在最大程度上实现物业的使用价值和利益最大化。这种市场化运作机制是实现城市长效管理的基本保证。
3.物业管理促进了和谐社区的建设。物业管理的发展目标是追求社会效益、环境效益和经济效益的有机统一，随着行业的发展，其功能也由关注建筑实体转变为更为关注人、文化和价值等精神内涵。他们一方面以物为媒，以人为本，为业主解决各种困难，在维护公共秩序、防偷防火、协助公安机关做好防范工作等方面发挥了重要作用;另一方面，他们会同社区积极组织开展业主喜闻乐见的各种文化活动，建立新型邻里关系，营造互帮互助、诚实友爱的人文氛围，与社区建设相得益彰，同时，在引导居民树立环保意识、优化生活秩序、建立绿色生活方式等方面也能发挥有效的倡导作用。
物业管理的实质是让业主享有一种有物业管理的生活方式，这种生活方式使生活更加舒适、安全、环保、健康、文明、和谐。好的物业管理取决于四大要素:诚信的开发商、配备完善的物业、素质高的业主、负责高效的物管公司，四者缺一不可。通过政府、物业、业主的共同努力，高素质的生活、工作环境一定能够实现。
参考文献：
1.许召敏.我国社区物业管理的模式与方法研究[D].北京:华北电力大学，
2.齐锡晶.物业管理理论与实务.中国建材出版社，
浅谈思想政治工作在企业中作用
在企业改革发展过程中，思想政治工作如何适应新的形势，充分发挥思想政治工作的作用，调动职工的工作积极性和创造性，是当前思想政治工作面临的一个新课题。企业思想政治工作必须服务于企业的经济建设，服务于企业的改革发展，发挥“三个作用”，增强“三力”。
一、发挥导向作用，增强企业的原动力
1、注重舆论导向，在
思想认识上进行引导。随着企业改革的逐步深入，企业用工制度、医疗、失业保险、住房及其他社会保障制度等改革措施的出台，新旧思想发生激烈碰撞，思想领域出现了一系列新矛盾、新问题，影响了队伍的稳定，制约了企业的发展。针对职工的思想认识问题，运用各种舆论工具，扩大正确思想的覆盖面，引导干部职工正确认识形势，明确肩负任务，帮助职工吃透精神，转变观念，积极主动支持企业改革。
2、注重政策导向，为企业改革发展提供强有力的支持。一是要大力学习宣传党的方针、政策和主张，引导职工的思想，尤其要引导领导干部正确理解和运用企业改革发展的有关政策；二是在政策实施中，党组织要把握方向，发挥组织的作用，在党内形成统一意志，并通过党员的先锋模范作用，团结带领广大职工，确保党的方针政策在企业的贯彻落实。
二、发挥凝聚作用，增强企业的`向心力
1、党政要一心。党政班子在企业生产发展中整体功能发挥的好与差，直接关系到战斗力和向心力的强弱。企业党政职能虽然不同，以经理为中心的生产系统担负着生产优质产品的责任，以党组织为核心的思想政治工作系统，担负着培养“四有”职工队伍的责任，都以人为工作对象，都要激发职工的责任感，调动职工的积极性和创造性，最终落实于发展生产力。党政工作在企业发展目标上的最佳结合，整体功能的发挥，可使企业人心凝聚，兴旺发达。
2、干群要同心。增强企业的向心力，领导干部人格的力量至关重要，领导干部要以为政清廉的品格和德才兼备的素质来凝聚人心。一是领导干部要廉洁自律，以身作则；二是树立领导就是服务的思想，要深入群众，深入基层，只有拉近干群之间的距离，企业才会形成一种干群同心，奋发向上的内部环境。
3、尊重职工的主人翁地位，对职工要关心。一是在企业改革发展的重大问题上，使职工有参政议政权利；二是增强职工的主人翁意识，使职工积极参与企业民主管理，开展献计献策，提合理化建议，组织职工代表巡视，实行厂务公开，让职工及时了解企业的热点和难点，三是关心职工的物质需求和精神文化生活，多为职工办实事办好事。
三、发挥激励作用，增强企业的推动力
1、培育企业精神。一个民族、一个国家没有自己的精神支柱，就没有生机和活力。同样，一个企业也需要一种特有的精神，有了统一思想的精神支柱，才能有统一的意志和自觉的行动，才能凝聚职工队伍。所以企业必须大力加强企业文化建设，培育具有企业特色的企业精神，这是激发职工责任感和荣誉感，增强企业凝聚力的关键所在。
2、重视形象激励。群众看党员，党员看支部，企业党组织要不断加强党的先进性建设，重视党员的自身形象，把发挥党员的先锋模范作用作为振奋职工精神，调动职工积极性的重要环节，用党员的表率作用来影响和带动职工。
3、运用典型激励。先进典型对职工具有很强的吸引力和感召力。领导干部在工作中要善于发现和挖掘典型，运用工作中涌现出的勤奋敬业，忠于职守的典型，教育职工弘扬正气，激发职工寻找差距，在企业内部形成学习典型，争做典型的良好氛围，唤起职工的内在动力。
物业管理在缓解就业中的作用
市场价的问题普遍存在。北京经济适用住房物业服务费至今维持在前制定的0.55元/平方米/月标准上，造成经济适用住房项目管理的普遍亏损。其次，实行市场调节价的物业类型的调价工作难以开展。北京、天津、山东等地近几年相继出台了结合物价指数适时调整商品住房物业服务收费标准的意见，并提出菜单式物业服务成本制定方案以指导商品住宅小区物业服务费调价工作的开展。但面对成百上千户业主，物业服务企业合理调价的主张在住宅小区难以得到多数业主的通过，而收不抵支的.状况使一些企业不得已选择退出在管项目。有关政策建议一方面，尽快建立物业服务价格年度调整机制。建议由国家发展与改革委员会会同住房和城乡建设部联合发文，对建立随服务成本上升适时调整物业服务指导价格提出明确意见。对于实行政府指导价的物业，应通过科学测算经营成本制定合理的指导价，并建立随经营成本上升适时调整指导价格的机制，调整周期原则上不长于两年。对于实行市场调节价的物业类型，应建立物业服务费正常调整机制。引导业主树立服务费随成本上涨而上调的意识，推动物业服务价格调整机制的建立。另一方面，鼓励第三方评估机构的介入。
对于实行市场调节价的物业类型，物业服务企业无法与业主协商达成适当提高收费标准时，应鼓励聘请第三方评估机构对物业服务成本进行评估，或促成收费价格随成本上涨的合理上调;或促成物业服务企业与业主的充分协商，达成服务标准的适当降低，通过作业人员的减少缩减成本，以维持物业服务企业的正常经营，避免弃管现象的扩大。此外，住房和城乡建设部在《对十一届全国人大四次会议第4535号建议》回复中提到“国家发展与改革委员会已经起草《关于调整销售电价分类结构的实施办法(试行)》”，拟对城乡居民住宅及其公用附属设施用电执行居民用电价格，建议相关部门尽快下发该试行办法，以利降低企业经营支出，缓解目前成本上涨带来的矛盾。以上几点呈请国家发展与改革委员会、住房和城乡建设部予以考虑，建议联合下发有关指导性意见，以切实改善物业服务企业经营环境，使物业管理行业为改善社会管理和构建和谐社会作出更多的贡献。◇作者系全国政协委员、中国物业管理协会副会长、顺天通集团总经理编辑：张增艳物业管理在缓解就业中的作用和产业优化升级，技能人才短缺问题将更加凸显;部分地区、企业用工需求与劳动力供给存在结构性失衡，造成企业“招工难”与劳动者“就业难”并存;以高校毕业生为重点的青年就业、农业富余劳动力转移就业、失业人员再就业，以及就业困难群体实现就业难度依然很大。三是经济社会环境变化对促进就业提出了新的挑战。
摘要：物业管理服务水平渐渐成为社会话题和关注焦点，作为一种先进的现代化管理手段――全面质量管理逐渐被不少物业管理公司引用。
然而，如何在物业管理企业有效地运用全面质量管理，文章提出了一些看法。
关键词：物业管理;全面质量管理;应用
物业管理自二十世纪80年代引入中国内地，经过20多年的发展。
已渐渐由最初的模仿式管理发展成为规模化、专业化管理模式，物业管理行业内部的管理亦由起初的政府行政指导转化为行业自律、协会管理、政府监督。
随着物业管理行业的市场化。
物业管理服务越来越普及，自起初的高档商品房、写字楼、商场逐渐延伸至经济适用房、房改房以及政府物业、工厂、学校等。
然而，物业管理迅速发展的同时，由于质量的参差。
引发了大众对物业管理投诉及不满日益增加的状况。
而全面质量管理是一种建立在多学科基础之上的现代管理科学，它阐述了产品质量的产生、形成和实现的运动规律，是企业为保证最经济的生产出满足顾客要求的产品而形成和运用的一套质量活动体系、制度、手段和方法的总称。
要搞好物业的质量管理，首要的问题就是对质量管理有一个正确的认识。
由于物业管理的对象是物业，服务的对象是人，物业管理属于第三产业。
是一种服务性行业，因此质量管理主要指服务的质量管理，其服务质量主要包括以下几方面内容：基础设施的维护质量、物业管理服务的工作质量(服务态度、服务技巧、服务方式、服务效率、服务礼仪、住区的安全、卫生等)、物业管理服务项目、物业小区的环境质量等。
全面的质量管理，需要物业管理企业全体员工和各个部门同心协力，综合运用现代管理手段和方法，建立完善的质量体系，通过全过程的优质服务，全面地满足业主的需求。
一、从系统和全局的角度出发，建立质量管理体系
将相互关联的过程作为系统加以识别、理解和管理，有助于组织提高实现目标的有效性和效率。
物业管理公司应该意识到全面质量管理的重要性，把整个企业质量管理作为一个大系统。
首先，企业要有总体规划、质量方针和目标，然后各个部门应针对企业总体的规划和质量目标制定部门的发展规划和质量目标，部门的`工作计划是一个发展规划，要细化并落实。
物业管理企业应加强各个部门的沟通联系，定期召开会议，了解各个部门的质量管理实施情况，并让各个部门彼此进行沟通。
这样，物业管理企业才能对所有的过程进行协调，最大程度实现预期结果。
物业管理公司应该在企业中建立物业管理质量责任制，这样可以把同质量职能有关的各项具体工作同全体员工的积极性结合起来，形成一个严密的质量体系，更好地保证住区服务质量的提高。
二、建立全员参与的质量管理
物业管理服务需要公司全体员工参与才可以完成，也是以全体员工的参与为特性的，只有充分发挥这一优势，质量管理体系才能真正取得成效。
然而，在物业管理行业而言，仅仅靠管理层的倡导和激励员工参与的措施，并不能保证全体员工参与对管理体系的积极作用。
管理公司应该开展有针对性的培训，不断强化基层员工对管理方法的全面领会，不断提高其对工作方法的理解程度，使其知识和教育水平透过公司内部的培训不断提升，从而更好地执行管理体系的要求。
另一方面，对于中层员工，系统性的培训往往能增强其对公司的归属感。
稳定的中层员工对物业管理公司而言，是一笔无形的财富;持续系统的培训能使其不断认清自己在管理体系中的职责，使其自觉地提升管理水平，更好地实施体系的管理要求。
而员工整体知识水平的持续稳定和逐步提升，是发挥全体员工参与优势的一个保障。
只有这样，公司的全面质量管理才能得到进一步提升。
三、以业主为中心，了解并不断满足业主的需求，建立良好业主关系
在《全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准》中将“定期向业主和使用人发放物业管理服务工作征求意见单、对合理的建议及时整改、满意率达95%以上”作为达标内容之一，这恰恰与全面质量管理强调的“要始于识别顾客的需求，终于满足顾客的需求”不谋而合。
“组织依存于其顾客”包含了三层意思，一是表明企业的生存取决于顾客的满意度，失去了顾客的满意，就失去了生存的基础;二是企业要关注顾客的需求。
把他们的需求转化为改进物业管理服务工作的动力;三是企业通过对顾客满意程度的监测，改进和超越顾客需求。
物业管理公司应该定期对业主的情况进行调查：对业主不满意的地方进行服务补救策略;发现业主对服务的需要和期望：监督和追踪服务表现;与竞争对手的绩效进行全面比较;评估业主期望和感知之间的差距;评估服务传递中变化的有效性;为新服务确认业主期望;预测未来业主期望。
物业管理公司应建立自己相应的业主数据库，了解业主的基本情况(需求、习惯、爱好等)，物业管理公司应善于了解业主的真实要求，灵活地满足业主的独特需要，在业主的方便时间和地点提供超前的服务。
以下是一些具体的建议：首先物业管理公司应该与业主委员会建立良好关系：财务方面，给与缴费积极的业主一些物业管理费的折扣，促使业主积极交费;对业主进行教育。
物业管理服务中，仅有业主公约的宣传是不够的，服务过程中要充分告知业主下一步如何做，使之与物业公司建立良好关系;积极听取业主的反馈，并努力帮助业主解决问题。
四、预防为主
“预防为主”即对质量进行严格控制，将隐患消灭在萌芽状态。
物业管理企业应该在两个方面注重“预防为主”：其一，对物业管理企业内部工作质量的预防。
物业管理企业各个部门相互联系，相互影响，如果一个工作环节出现问题会影响整体服务质量。
例如，如果客服部工作质量不合格，把投诉业主的地址记错。
就会影响之后工程部服务的及时性，更严重的是会影响在顾客心目中物业管理企业的整体服务质量。
企业应该加强公司各个部门的联系，对每个部门进行相应的工作培训、注重对每个部门的工作过程的质量控制。
加强各部门之间的联系协调，将隐患消灭在萌芽阶段。
其二，对物业管理企业外部的预防。
物业管理公司应该有一套自己完备的紧急预案防备系统，以预防物业内部发生紧急事件的发生，这些都是物业管理公司在全面质量管理中“预防为主”方面的体现。
五、持续改进
物业管理服务的顾客们永远追随新的、高效、高质量的服务，而社会也总是有新的技术、新的思潮意识涌现，例如住宅社区互联网、智能化出入门禁技术等的出现;另一方面，管理公司的内部体系在运行上，往往会因为外部环境的变迁，或者个别执行成员的变化而出现各种问题，如果管理公司实施的管理方法一成不变，旧管理体系继续运行下去，只会越来越不适应社会的发展。
因此，在实施全面质量管理时，还必须强调“持续改善”这个核心内容。
而持续改善恰恰是许多已引入质量管理体系的物业管理公司所忽视的，此种忽视带来的是服务水平的停滞不前甚至是下降。
管理公司在制定管理体系时，必须拟定定期改善的工作方法和制度，例如，可以拟定年度管理评审会议，由管理层统一对过往一年的业绩、工作表现及其他以各式管理工具编制的数据和图表。
集体审核和评价过往的表现，寻找不足，发现新机遇，拟定来年目标，并制定改善方法。
另外，还需定期进行内部审核。
管理层自发地检查每一工作环节的程序是否得以切实执行。
在人力资源管理方面，物业管理公司应向员工提供先进的工具、继续深造的机会、学习新工作方法的培训。
鼓励员工不断创新改进服务质量。
总之，全面质量管理是一套切实可行的先进管理方法，它不仅仅适用于有形的产品，也适用于无形的产品。
全面质量管理能透过一系列统计方法和手段，以真实的数据，向物业管理公司提供客观存在的事实根据，管理公司的“领导”，若能冷静理智地运用数据，分析问题，解决问题，就能有效地将无形的产品有形化、鲜明化，使自己的产品――“服务”质量得以不断提高。
树立自己的品牌，赢得业主的青睐与支持。
使企业不断扩大市场份额，从而提高物业管理企业的效益。
探究物业档案在物业管理中的作用
摘 要：物业管理作为城市管理的一部份，越来越为人们所认同，成为了居家生活的重要组成部分，其在和谐社会方面有着不可低估的作用。而物业档案在维护社区安定，便利居民生活，保障群众利益，方便居民再就业，为辖区居民提供丰富多彩的文化生活发挥着不可替代的作用。
关键词：物业管理;物业档案;和谐社会;保障
档案管理是物业公司的各项管理工作的关键环节。本文笔者通过对物业档案的特点、发展趋势、社会功用的解读，来阐述物业档案在物业管理中和促进社会和谐上的作用，来说明物业档案管理工作在物业管理工作中的重要性。
一、物业档案管理现代化
1、物业档案管理现代化的含义和内容。管理现代化就是把管理工作信息化和最优化。随着现代科学技术的发展，无论是物业管理还是档案管理，都在向着现代化的管理目标迈进，物业档案的现代化管理也成为必然趋势。
2、物业档案管理标准化。我国现行的档案管理标准包括基础标准、业务技术标准和相关标准，国家档案局编制的《档案工作标准体系表》大致涵盖了档案管理工作领域内所有的标准。
3、现代化对物业档案工作人员的要求。档案管理现代化是不断完善深化的过程，这一过程也要求档案人员不断提高自身的素质，包括思想意识、知识结构和操作技能等。
二、物业档案的特点
1、档案种类多样化。由于物业档案的主体包括物业服务公司、物业服务人员、物业的使用者、物业的开发商、设计者、工程设计方、承建商，以及政府有关部门如计委、国土局和房管局、城市规划局等单位。
2、载体形式多样化。物业档案种类的多样化决定了物业档案形式多样，主要有图、文字、卡、册、表。其中“，图”是指根据实际需要绘制的各类平面图、示意图。
3、档案的动态性较强。物业可能需要进行维修、养护，业主可能因物业的买卖、交换、继承等权属变更而变更，住户更有可能因租赁关系的改变而频繁变动。
4、公开性和隐秘性并存。物业档案具有一定的公开性，因为物业档案记录着有关物业及对物业进行管理的情况，这部分档案内容对与本物业有关的所有人员来说都是公开的，如物业的维修档案，有关绿化、环卫、保安的档案等。
5、档案的完整性。物业管理专门档案是以一个物业单位为对象组织案卷的，该物业不管发生何种变化，所产生的文件材料都须添加进去，体现出一种完整性。
6、和人们的日常生活息息相关。物业管理活动是围绕人们的日常生活而开展的，没有哪一种档案会像物业档案这样与人们的日常生活有着如此密切的联系。物业档案则会随着物业的装修、租赁、再装修、再租赁等活动的需要而不断地被调阅。
三、物业档案的作用
物业档案最重要的内容是物业管理专门档案，它包括两个部分：一部分是物业本身的档案，包括开发建设成果的记录和物业公司接管后对物业进行维修养护和更新改造情况记录;另一部分是物业业主和住用人的档案，包括业主、住户的姓名、家庭成员情况、工作单位、联络电话或地址、租金、管理费缴交情况等。物业档案的作用主要体现在这两部分档案上。
四、当前物业管理行业存在的主要问题
1、企业规模总体偏小。由于房地产开发规模普遍较小，开发方大多自行组建物管公司或成立物业管理处等，造成了一般物业企业难以快速实现高规格、大规模发展，企业规模总体偏小的现状。
2、物管投诉多，社会认可程度低。物业投诉产生的重要原因，一方面是物管企业提供的服务和住户期望与理解产生了一定差距。另一方面是开发方没有足够重视所建物业后期管理须要的客观条件与运作成本。还有政府未下力气引导群众对物业管理消费形成正确认识，造成其社会认可度偏低。
我们应该充分认识物业档案管理在推动和谐社会的建立上的重要作用，物业档案管理对构建和谐社会主要有以下三方面社会功能：
一、它具有教化和益智的社会功能
现代物业管理追求的'是一种小区的情调、小区的感觉、小区的文化与品味，使住户有一种情感的归属。这样的物业管理，能增长住户的见识，开阔视野，陶冶情操，在潜移默化中提高居民的素养。应尽可能多地提供特色服务，努力做到“人无我有，人有我新”。比如在小区内可建立局域网，物业公司通过网络向业主和使用人及时发布各种服务通知和信息，同时也利用网络来加强物业公司和业主，以及业主和业主之间的沟通。只有通过这些普通小区没有的特色服务，才可以提升小区的管理品位。
二、具有促进居民身心健康的功能
在衣食无忧的现代都市人群中，追求舒适、个性的生活小区正成为人们更高层次需求的集中表现。生活在高档小区，享受着高档物业管理，能产生“物我两忘”的身心体验。这样人就会心情舒畅，心胸开阔，身心健康，提高生活质量。因此，就要求物业公司首先在人员的选择上，应根据岗位的要求，制定严格的录用标准，把好进人关。比如对管理人员，应尽可能地选用那些具有酒店管理经验的，利用他们良好的服务意识，增加物业服务的内在品质。在安全护卫队员的选择上，除了外形的要求，还要在其综合素质，思想品质等方面进行严格的考察和筛选，并辅以不断的培训，提高其工作责任心，以最大限度地保证小区的安全。
三、具有社交和繁荣文化的功能
物业管理作为一种消费与其他消费一样，存在着循序渐进、由低层次向高层次螺旋式上升运动的规律。现代物业管理则能通过建立多种平台或采取多种形式，来促进住户的交流，繁荣社区文化，推动人与人之间的信息和情感交流。因此，物业管理消费促进了居民的社会交流和情感交融。物业公司在业主购房时或住用人租房时就应该掌握物业业主和住用人的第一手资料，在住用人入住后应迅速将物业使用人的档案材料补充完善，并且在物业管理工作过程中不断进行积累。以上三方面主要社会功能，无一不有益于和谐社会的建立。
“做文明业主，塑城市精神”，是每一个业主的份内事，但不是每一个业主都能自觉做到的。物业公司每天与业主接触，如能从正面多加引导，从人情、人性、人心入手，搞一些能提高业主文明素质的活动，对于提高管理质量，建设良好的社区文化和精神文明，将会起到推进作用。在房地产市场飞速发展的今天，只要我们物业人能以一种积极、进取、创新的心态不断的努力，住宅小区的物业管理水平一定会很快迈上一个新的台阶。这样一来，和谐小区将会得以实现，正是一个和谐的社区才构成一个和谐的社会。
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