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如何搞好煤炭企业物业管理改革
摘要：改革开放以来，我国社会主义市场经济不断发展，物业管理在我国应运而生，物业管理首先发端于沿海发达城市，逐步深入内陆，到现在已有20多年的发展历史，目前，国有煤炭企业主辅分离改革进程加快，
如何使国有煤炭企业物业管理公司在剥离中得到更好发展是一个重要问题，本文以山西焦煤西山煤电集团公司为例，论述当前国有煤炭企业物业管理的现状，并探究如何搞好国有煤炭企业物业管理改革。
关键词：国有煤炭企业;物业管理;改革措施
深化国有煤炭企业的物业管理体制改革, 是市场经济发展的必然要求,是深化企业内部改革, 增强企业核心竞争力的重要举措。
为此，我们应该深入分析国有企业物业管理改革发展现状，并提出改革措施。
1国有煤炭企业物业管理改革的现状
山西焦煤西山煤电集团公司所处西山矿区，位于西山煤田西北部，分为前山区和后山区两部分。
前山矿区地处太原市西郊，后山矿区地处古交市，整个矿区总面积 540.2 km2，加上后备区共 940.2 km2。
矿区生活系统独立于市区自成体系，因此企业建设了相对封闭、包罗万象的社会服务系统，担负着矿区水、电、暖、煤气、物业等后勤服务，背负着沉重的社会负担，造成了企业缺乏竞争力，物业管理缺乏长久发展的基础。
山西焦煤西山煤电集团公司的物业管理仅仅依靠企业内部来补贴，规模较小，且服务对象主要为企业职工家属，对服务水平要求不高，而且企业的物业人员大都为企业内部人员，服务意识较差，服务素质较低，造成业主和服务部门的矛盾激化，在一定程度上损坏物业管理部门的形象，进而影响企业的形象，由此看来，煤炭企业面临的物业管理问题较严重，需要通过改革来解决
2搞好国有煤炭企业物业管理改革的有效措施
2.1强化思想意识是首要
无论做什么首先思想上认识到其重要性才是首要的，只有思想上认同了才会更好的去做。
国有煤炭企业物业管理改革亦是如此，企业的党政班子成员一定要统一思想意识，步调一致，共同推动企业可持续发展。
企业要进行为何进行物业管理改革和如何进行物业管理改革的讨论，让企业人员充分认识到解决企业物业管理改革问题刻不容缓，并让每个人积极参与进来，只有进行物业管理改革，才能是企业保持长久活力，既符合社会主义市场经济发展的必然要求又能加强企业内部管理，为了更好深化企业人员思想意识，企业应该设立专门改革机构，主攻企业物业管理改革问题，同时企业要予以充足的人力物力支持，加强宣传，达到加强思想意识的效果。
2.2改革抓关键，宣传需强化
物业管理改革是一个涉及范围广、持续时间长的过程，抓住其改革关键才能加快进程，达到好的改革效果。
一企业要与政府机关配合，发挥自身的组织优势，集中宣传。
要利用全部职工大会、早晚会等形式，向职工传达物业管理改革有关文件精神。
同时，利用广播、电视、报纸、网络宣传、矿务公开栏等各种宣传工具，集中宣传物业管理改革的有关政策规定、方案措施，通过集中宣传，让改革深入人心，为物业管理改革打下良好基础。
二企业的特殊群体比如离退休人员、工病亡职工遗属及在企业中占有特殊位置，由于他们的特殊性，本身工资较低，对企业政策理解较少，因此加强对特殊群体的宣传更有利于人们理解物业管理改革，企业可以通过进行针对性教育举办座谈会等形式来让他们了解。
2.3广泛调查，制定可行性方案
在物业管理改革的过程中，思想深化了，宣传做好了，如何做更是一个关键，企业应该广泛深入调查，并结合本企业实际情况，清楚底数情况，实现由企业暗补到企业明补，提高物业收费的目标，并制定可行性方案，交由职工大会讨论决定事实，在执行过程中，依据现实情况来完善改革方案。
2.4完善计量设施，强化业务培训
计量设施的完善是进行企业物业管理改革的前提和基础，企业应结合实际，让有关部门对计量设施进行核验，对不符合要求的进行更换和改造，保证计量设施的完善。
同时，要对计量收费人员进行严格的业务培训和考核，保证其专业素质，保证计量收费的公平公正性，并通过计算机等工具对物业管理收费问题进行数据处理，来保证物业管理的准确性，推动物业管理改革更好发展。
2.5加强经验总结，完善改革
企业物业管理改革在进行中一定会遇到问题，要及时发现并总结经验，为以后进行改革打下基础。
企业可采取试点的形式，对经济效益好管理基础好的单位进行试点，在试点的过程中，及时发现改革中遇到的问题，并及时改正，总结经验，并针对性的改善改革措施，以保证物业管理改革的顺利进行。
同时，要建立公开监督的制度，接受企业人员和社会的监督，保证物业管理改革的民主性，以及公开、公正性。
3结语
根据社会主义市场经济发展的要求，国有煤炭企业进行物业管理改革是必然要求，只有这样才能加强国有煤炭企业竞争力，保持现有地位，推进国有煤炭企业可持续发展，所以，要强化思想意识，发挥企业和党政的组织作用，广泛发动，强化措施，把物业管理改革作为一个长期目标来发展，持续稳步推进。
参考文献：
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新农村物业管理模式研究
摘要：新农村建设的持续推进，极大的改善了呼和浩特市农民的生活条件，但后期管理维护问题也逐渐突显。
本文分析呼和浩特市新农村物业管理的现状，因地制宜的提出新农村物业管理的几种模式，通过现代物业管理制度来解决新农村建设后期“管理难”的问题，促使农村物业管理向专业化、规范化方向发展，为新农村建设的后续管理拓宽思路，让农民更好的享受新农村建设带来的便利。
关键词：新农村;物业管理;模式正文
呼和浩特市从开始新农村建设工作。
三年来，累计投资241亿元，完成2172个实施村建设任务，实现了行政村所在地村和较大自然村“十项工程”高标准全覆盖。
这一工程的实施，加快了农村基础设施建设，加强了城市公共服务向农村拓展辐射，进一步改善了农民的生产生活条件。
但是后期农村居民点的环境管理，公共配套设施的维护等成为困挠各级政府的难题。
本文拟通过现代物业管理制度来解决新农村建设后期管理的问题，逐步缩小农村与城市物业管理的差距，促进农村物业管理市场化步伐，提高农民的生活居住质量。
一、呼和浩特市新农村物业管理的现状
通过在呼和浩特市九个旗县区的农村中选取样本，对样本的环境治理、村落治安、房屋及公共设备设施管理等情况以及是否已开展物业管理工作、物业管理工作的具体形式等进行问卷调查，并进行实地调研。
根据调查结果，分析呼和浩特市农村在环境卫生、治安管理等方面存在的问题以及目前农村物业管理的现状。
1.1环境管理。
根据调查，目前呼和浩特新农村环境治理主要围绕农村垃圾收集和治理进行，根据当地实际，按照“户分类、村收集、乡拉运、县处理”的模式，制订了具体的实施方案，建立了城乡一体化垃圾处理机制。
经济发展较好的旗县区在各村重点实施了村容环境改造整治，进行村内道路硬化、便道铺装、墙体抹灰及涂料、清运垃圾、安装路灯、新建和维修村民综合服务中心等，并尝试引入环卫公司，对农村环境卫生进行市场化管理。
调查中也发现，在经济欠发达和位置较为偏僻的村落，村庄的环境维护主要依靠农民自行解决，村庄中院落杂乱、随意占道、垃圾污水乱倒等问题较多，保洁和垃圾清运是村民最急需的物业服务。
1.2村落治安。
呼和浩特市以新农村建设为依托，通过基础配套设施建设，提升了农村治安条件，特别是城中村及城市周边农村已基本实现农村视频监控全覆盖工程。
以赛罕区为例，该区全面实施了立体化“治安防控”工程，101个行政村全部完成高清视频监控建设安装工作，并投入使用。
但是目前农村的治安管理工作主要由村委会组织承担，专业性不强，村民对治安管理工作满意率不高。
1.3房屋及配套设施管理。
新农村建设工程对农村危房进行了大范围改造，改造工程以农户自建为主，采取原地新建、维修加固、置换等形式。
在危房改造的同时，新农村建设工程对村庄基础设备设施进行配套建设，通路、场地硬化、文化室等基本公共服务设施配套，保障了农村居民基本生产生活需求。
为保证房屋及配套设施的正常使用，需要进行经常性的维修养护工作。
目前，由于大部分村庄都未引入物业服务企业，当村民自己的房屋或设备设施受到不同程度损坏时，被访农户所选择的维修方式有所不同。
当房屋或设备设施出现门窗或水电方面的小损坏时，大部分的农户会选择自己进行维修，维修难度不大，满意率也高;而当房屋出现漏水、梁柱损坏或太阳能热水器等设备出现重大损坏的时候，则更多的会求助专业商户，时间长，满意率也较低。
对于公共的建筑及共用配套设施则面临无人养护的局面，导致公共建筑和公用配套设施的使用年限缩短。
调查中，大部分村民希望有专业的维修人员为他们进行日常的房屋和设备设施的维修养护工作。
1.4绿化管理。
呼和浩特市近三年累计在村间道路栽植各类苗木97.92万株，绿化面积达到1.25万亩。
大部分村民表示近几年来村里的绿化环境变好了，村庄内部和周边有规划整齐的树木和花草，居住环境得到较大改善。
目前大部分边远村庄的绿化管理工作是村委会在负责，无专业的绿化工人，较少进行修剪、补植、除草、喷药等工作，花木长势一般，村民对绿化工作的满意率不高。
城市周边村庄的绿化工作则主要由园林部门负责，专业性强，养护标准高，村民对绿化工作的满意率也较高。
二、呼和浩特市新农村引入现代物业管理模式的必要性
自物业管理制度引入呼和浩特市以来，发展区域一直局限于城区。
长期以来，农村地区物业管理的职责，实际是由村民委员会代为行使。
随着城乡一体化进程的加快和农村居住环境的改善，农民对治安和卫生管理的要求不断提升，村民委员会代管农村物业的模式已经不能满足村民生活的需求。
引入现代物业管理模式可以优化政府管理效能，改变过去重建设，轻后期管理的发展方式，进一步改善农村居民的居住环境，维护房屋及配套设施的正常使用，实现农民居所的保值增值。
同时，物业管理行业是一个劳动密集型产业，引入现代物业管理模式后，可以吸纳农村的剩余劳动力，经培训后上岗，承担所在区域的保洁、保安、工程维修等工作，实现农民在家门口就业的`目标。
对于物业企业而言，农村物业管理是一个新兴且潜力巨大的市场。
有条件的物业服务企业可以通过进入农村市场，开展有偿物业服务增加经济收益，提升企业影响力和品牌效应。
三、呼和浩特市新农村物业管理的模式
据发达省份在新农村管理中引入物业管理的成功经验和国外类似社区物业管理的相关文献，结合呼和浩特市农村实际情况和地域特点，本文探索建立适合呼和浩特市新农村实际情况的几种典型模式：委托专业物业服务企业进行管理、政府购买服务、村民自我管理等三种模式，在这其中以市场化运行方式为主。
浅析物业管理在房地产业中的作用
摘 要：物业管理市场是房地产市场体系的一个重要组成部分，是房地产市场发展到一定程度，为适应广大业主需求的一种必然结果。
它的形成满足了业主、房地产开发商和城市管理对物业管理的需求。
文章论述了物业管理服务的主要内容，物业管理的误区，房地产开发与物业管理的互补作用及物业管理在现代化城市管理中的作用。
关键词：物业管理 房地产 作用
随着住房逐步商品化，居民区业主队伍在日益壮大，对物业服务的要求越来越高。
如何促进物业管理市场的成熟，完善其发展，已经成为当今研究的重要课题。
现结合对物业管理市场的主体分析，总结国外发达国家的管理经验并学习借鉴，提出相应的符合我国当前国情的物业管理市场对策建议。
一、国外物业管理市场的发展经验
最早的物业管理起源于19世纪60年代的英国。
经过一百多年的发展，国外的物业管理业已经比较成熟，具体表现在：
1.物业管理市场法律法规比较健全。
国家的政府部门一般不直接干预物业的管理行为，而多以详尽、完善的法律、法规规范物业管理各方关系人的责、权、利关系。
因而物业服务公司在接受委托实施物业管理时，一开始就有了良好的基础。
2.物业管理协会发挥重要作用。
市场经济发达国家的行业管理和行业自律工作主要靠协会。
物业管理协会是政府与物业企业之间的桥梁，是行业自治组织。
政府主要出台政策、制定法规，而具体行业内部的事情主要由行业协会来做。
美、英、日、澳等经济发达国家以及新加坡，都设有物业管理的一级协会。
3.管理层与操作层分离，物业公司成为“管理型”公司。
国外的物业服务公司大多经历了从“服务型”企业向“管理型”企业的过渡。
房地产业发展之初，物业管理均是内部型管理，即任何工作都由物业服务公司自己来做。
随着房地产业的高速发展，这种形式的管理受到业主精力和专业知识的限制，弊端越来越明显，如服务成本不断增加，服务质量却不断下降。
因此，承包管理取而代之，成为必然。
所谓承包管理即聘请专业的物业服务企业或人员代为进行物业管理，这种专业优势在物业管理中得到充分体现。
物业服务公司内人员精干，效率高。
除了少数的管理人员外，他们把分散的社会分工，如清洁、保安、水电、绿化等汇集起来，采取灵活的方式统一进行管理。
社会化、专业化的分工协作，既提高了物业服务的水平，又降低了管理成本。
4.物业设施设备配套齐全，管理水平的高低和配套设施的好坏直接关系到物业管理质量的高低。
国外市政的配套设施经过几十年的发展，已达到了相当高的水平。
所有建筑物在前期建设时，就做好了水、电、通信、车库等配套设施，计算机信息系统在物业管理中也得到普遍使用。
总的来说，发达国家的物业管理已经发展成为一种社会化、专业化、企业化、经营型的行业，受政府的重视和业主、住用者的欢迎，正处于蓬勃发展之中，而且现行物业管理机制也呈现良性化。
发达国家的物业管理体制值得我国物业管理部门借鉴和学习。
二、物业管理服务的主要内容
1.常规性的公共管理服务。
房屋主体公共部位的维护，公共设备设施的保养，公共环境卫生的保洁，物业管辖区内花草树木的栽培，物业管辖区内治安秩序的护卫，消防设施的保护，道路车辆的管理等。
2.针对性的专项管理服务。
为业主提供日常生活的方便(衣、食、住、行等)，开展商业服务，组织文教、体卫、娱乐活动，金融保险业务，中介服务等;还有根据业主的不同需求，随时提供委托性的特约服务等。
三、对物业管理的一些误区
1.物业管理公司≠开发商、建房单位。
物业管理公司可能是开发商的下属单位，但这不等同于开发商、建房单位。
物业管理公司要按照法律程序，履行严格的申报审批手续。
具体说，它必须按照国家法规政策规定的条件，向工商、税务管理部门申请营业执照，取得法人证书;向建设部门申请企业资质证书;向房管局、物价局申请，取得收费许可证书;向培训单位申请对经理、项目经理、管理员的培训，取得岗位合格证书。
没有“四证”的公司，不是物业管理公司。
有的单位对房产实行的行政管理，也说成是物业管理，这是误用物业管理公司的名义，违背了物业管理内涵和国家的法规。
2.责任误区。
现在物业管理纠纷多，究其原因，就是分不清各自的职责，导致小区内发生的一切事故、民事案件、刑事案件都归罪于物业管理公司，对物业管理公司产生颇多怨言，甚至由此拒交物业管理费用，这都是观念上的错觉造成的。
例如汽车在停车场丢失，究竟由谁承担赔偿责任?依法按理而论，即使交了停车费，也不应由物业管理公司赔偿。
其一，物业管理公司每月收取的停车费不足以承担赔偿义务;其二，停车场是为用户提供的停车设施，而不是提供的车辆保险、保管业务;其三，收费是因为用户占用了全体业主共有的土地、场地、设施，这种收费恰恰体现了“谁使用、谁受益、谁出钱”的原则。
3.“管家”误区。
一个时期以来，许多物业管理公司在对员工进行培训教育时，常以“管家”自喻;面对广大业主，也常以“管家”的面孔出现，混淆了物业管理者与“管家”的本质区别，颠倒了业主与物业管理者的位置，如果不在认识上澄清，不在理论上纠误，势必影响物业管理企业与业主的关系，成为物业管理企业发展的障碍。
四、房地产开发与物业管理的互补作用
1.房地产开发是物业管理的基础。
物业管理是建立在对特定物业之上的管理，是对已经形成并投入使用的场地和设施的管理，而这些场地和设施是由房地产开发商所形成的。
因此房地产开发商对物业管理的认识和对物业管理的重视程度，直接影响和决定了后续物业管理的水平。
如果把房地产看作商品，那么物业管理就如同商品的售后服务。
房地产在开发阶段，尤其是设计、建设时期，一点点的疏忽或遗漏，都会给后面的物业管理带来长久的烦恼。
比如物业对建设情况不了解，遇到维修等问题时会处理困难，更重要的是，如果房地产的配套设施不全或建筑施工质量问题如公寓楼没有足够的停车车位;大楼内的电梯质量差;楼内没有电视接收共用天线或闭路电视装置等。
2.良好的物业对房地产的发展有促进作用。
物业管理的目的是为了使房产保值、增值，并为物业的所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活环境和工作环境，物业管理的参与，延长了房屋的寿命，提高业主居住水平。
有关调查表明，买房时，人们在关心房价、位置、居住环境之后，最关心的问题就是房屋的物业管理。
如果物业管理得好，必然会解除消费者的后顾之忧，促进房地产开发业的发展。
五、物业管理在现代化城市管理中的作用
1.物业管理转换了城市管理体制。
物业管理是建立在市场经济基础上、由业主和物业管理公司双方以合同为纽带的经营型管理模式，从而以市场化、专业化、社会化的管理取代了行政性的单一管理，并形成公众自下而上地参与和政府自上而下地管理的合力，不仅理顺了财产权和管理权的关系，转换了房屋管理机制，也减轻了政府的负担。
政府从管理一切、包办一切，转变为监督服务，强化了城市管理的其他功能;而市民则从被管理的对象，成为了管理的资源和主体，真正做到了“以人为本”。
2.物业管理有利于长效管理。
城市从“重建设、轻管理”进入“建管并重,重在管理”的发展阶段,亟待建立长效管理机制。
物业管理企业为赢得市场，将利用其专业能力，实行长效管理;对于业主，房产是最重要的私有财产，必然督促企业加强管理，一旦达不到要求，就会重新选聘物业管理公司，从而在最大程度上实现物业的使用价值和利益最大化。
一、物业管理在房地产中的必要性
一是这社会的不断发展，住宅私有化和酒店大厦等物业私有化的程度也在不断的提高，人们对于物业的相关方面的要求也是越来越高，特别是专业化管理与服务方面，因此重点加强物业管理非常重要。二是社会的快速发展，人们的生活水平不断提高，对于居住的住宅小区建设要求也是越来越高，为了能够充分的发挥住宅小区的整体功能，创造一个更好的居住环境，需要不断地加强物业管理控制。三是物业管理属于房地产行业发展一个必经阶段，其主要的目的是为了提供更好的服务给人们，整个过程是需要遵循以人为本的理念。物业管理的质量好会直接吸引更多的房地产消费者，从而能够获得更大的经济效益。四是随着社会不断发展，房地产行业得到了进一步发展，产品差异也是越来越小，房地产企业必须要创建自己的品牌效应。如今对于房地产质量的要求越来越高，购买者也会购买具有好的品牌的企业，其不仅能够给消费者带来心理满足，同时也能够提供很好的物质享受，从而能够进一步提高房地产销售量，获得更大的经济效益。
二、房地产物业管理发展现状和存在的问题
（一）我国房地产物业管理法律法规还不太健全
目前的情况来看我国物业管理发律规范中还存在着很多不足，还没有形成相对比较完善的法规体系。我国房地产物业管理发展的时间比较短，相应的规定还不太完善，所以使得整个管理过程中存在很多局限性，不能够有效地完善相关管理理论体系，从而直接影响到物业管理的质量，这对于企业的发展也会产生很大的不利影响。
（二）对房地产物业管理的认识与责任模糊
物业管理质量直接影响着城市的发展以及社会的进步，同时也对社区环境的和谐有产生很大的影响，因此也是越来越受到重视。但是目前很多房地产开发企业没有清楚的认识到物业管理的概念以及相关责任，很多的管理者文化程度相对较低，同时对于责任、义务等方面都还欠缺很多。特别是比较严重的是一些属于计划经济时期的房产管理机构将企业的品牌换了一个名字就成为了物业管理公司，其中很多的工作人员都没有受过专业的物业管理培训，从而会直接影响到物业管理过程。就目前的情况来看我国的很多物业管理公司都没有达到相关规定，其在各个方面都还存在着不足，从而都会直接影响到整个经营管理。特别是物业管理中的科学技术的应用，从而使得在建设过程中很多功能不能够得到有效的维护，埋下了很大的安全隐患换，对此需要引起我们的高度重视。
（三）物业管理企业整体水平不一致，缺乏专业人才
如今我国房地产物业管理很多企业都还是使用代收代缴费用、绿化和保洁等相关环境问题，防卫管理小区的治安等，其都是使用一些比较传统的方法，大多数都是使用手工管理，这样会使得整个物业管理水平较低，不利于企业的发展。并且整个过程中工作人员素质参差不齐，从而也会在很大程度上影响到物业管理水平，不能够更好的保障各个业主的权益，不能够获得业主的信任，从而对于房地产行业的发展产生很大的影响，对此必须要及时采取有效的措施进行优化控制。
三、优化对策
（一）完善相关法律法规
虽然随着社会的不断发展，在物业管理方面也在不断地完善，尤其是相关法律法规，但是目前还是存在着很多问题。因此需要不断地完善相关法律法规制度，做好物业管理工作：一制定相关房屋及维修管理法律法规。二制定完善相关设施管理规定。三制定环境卫生管理相关法律法规。四进行保安保卫等方面的法律法规的完善。不仅如此，物业管理法律法治体系的完善具有非常重要的意义，能够有效地解决收费问题，确保物业管理公司在进行收费的时候有法可依，业主也能够有效地进行维权。通过完善相关的法律法规的以及规章制度，能够进一步完善物业管理经营水平，同时保障广大业主的相关权益，更好的和谐物业与业主的关系，对于企业的发展具有非常重要的作用。
（二）强化内部责任管理、转变服务观念
房地产物业管理属于一种新生的事物，其产生的主要目的是为了更好地进行各种利益的分配，从而有效地解决其中存在的矛盾问题。在实际应用中能够首先找到自身的问题，然后将责任具体到人中，不能进行推脱。在应用的时候还需要不断加强参与管理人员以及工作人员的服务观念，明确自己服务的工作、内容以及相关责任，并受到社会及公众的监督。对于这种形式其实也是构建一种新的物业管理模式，采用多种方法进行物业管理的宣传，从而能够充分的让业主了解到物业管理以及服务的相关事宜。
（三）设置物业管理企业进入标准，培养专业化人才
在物业管理过程中企业需要进行相关标准控制，严格的按照规定进行标准规划，从而能够更好的提高整体管理水平。不断地加强品牌效应的作用发挥，进一步信息资源集约化管理，从而能够更好地促进物业管理的发展。在这个过程中还需要不断地加强物业管理人员的`培训，不断提高他们的整体水平，确保整体工作人员的持证上岗率。物业管理人员在很大程度上影响着物业管理的发展，因此需要不断提高物业管理人员的整体素质，其不仅需要掌握相关的理论知识，同时还需要具备很好的思想素质，同时也能够更好地进行实际操作，在实际应用中将理论知识进行应用，从而能够更好地确保单体的物业管理水平，更好的促进企业的发展。
（四）处理好业主权利与物业公司管理权力关系
为了更好的处理业主权利与物业公司管理权力之间的关系，需要做好以下方面的工作：一物业公司需要对小区内部的违规行为进行有效管理。物管公司的工作事情涉及到多个方面的，物业管理也是有多个部门一起进行监督的，物业公司不能进行执法，因此在应用过程中对于不交物业费、违章搭建以及施工改造等方面也不能够进行相应的处罚。公安局、市政管理局等相关部门是一级政府机关他们需要和街道办事处、社区居委会做好配合工作，有效地进行违法行为的管理，并采取有效的措施解决其中存在的问题，有效地进行协调和监督生活中所存在的违规行为，从而能够更好的确保物业管理水平。二不断加强对业主组织的监管服务。可以选择设置一些物业管理咨询中心，主要是选择使用政府购买方式，同时由物业公司管理人员或者是业主等方面进行协调控制。不断进行社区工作的监管，从而能够更好的保障物业公司和业主之间的关系，更好地确保物业管理水平，从而能够有效地满足业主的各项利益，对于企业的发展也具有非常重要的作用。
（五）推进物业管理智能化平台的建设
在物业管理公司使用智能化物业管理能够进一步提高信息化水平，更好地提供提高社区物业管理水平，降低管理成本，并且也能够为业主大会的表决及业委会选举提供更加规范的操作系统，确保整个过程的公平公正性，更好的规范业主大会和业委会的正常操作，促进社区的和谐建设。物业企业主管能够定期的或不定期地进行物业服务水平的满意度，从而能够更好的提高整体的监管水平。在应用过程中需要不断地加强物业管理公司的智能化管理信息平台建设，并在标准基础上不断地做好与政府的电子政务对接工作，从而能够最大程度发挥政府公共服务以及社会管理服务等相关方面的性能。使用智能平台构建工作能够更好地确保物业公司、业务组违规和行政主管部门的协调工作，从而能够降低之间存在的矛盾，这对于业主方面以及物业公司方面都有很大的好处。总之，良好的物业管理有非常重要的意义，其不仅能够提供更好的居住环境，同时也能够更好地确保人民的生活水平，延长房屋的使用寿命，从而能够更好地降低应用成本，促进房地产的保值。本文分析了房地产中物业管理的相关方面，以期提供一些借鉴。
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物业管理房地产应用的论文
物业管理项目就是房地产的第二次开发，这种说法似乎有自己的道理。它说明一个问题，物业管理和房地产开发存在着一定的互补关系。具体地讲；有了物业管理项目的发展就有房地产事业的正常消费。房屋是一个耐用的不动产，是所有消费商品中寿命最长的一个种类。它在长期的使用过程中需要维护和保养，有居住主人不断接受服务的需求，同时，还有时时刻刻美化环境的功能。而且这些工作不是房产经营事业可以独立完成的，而是要物业管理机制的综合服务才能完成。这不是简单的维修和保养，而是一种长期的、综合性质较多的服务。所以，要想做好物业管理工作，就必须遵循以下几个原则：
1．管理服务必须保持经常性
房地产作为一种耐用品，实际上经常需要连续不断的保护和保养的不动产之一，这才是房产的全部寿命。因此，房地产服务流量和外部的管理及服务流量等三大要素才能共同构成完整的物业管理事业。这说明物业管理不仅是房地产的消费、使用时不可缺少的工作项目之一，而且是需要经常性的辅助房产寿命的唯一行为。
2．要认识物业管理在房地产开发中的实际作用
物业管理要与房地产开发事业并排起步才好，这有助于把握市场动向。对于所有的开发商来说，把握市场动向相当重要。随着城市基础设施的逐步完善，各类楼盘的硬件在不断改善，这需要我们如何把握消费群的心理需求已成为问题的核心。而这恰好是物业管理机制的发展机遇。只要物业管理者与消费者面对保持紧密联系，随时倾听使用者的评价，时常对房产经营市场进行调研定位，改进设计有服务类型，才能塔好物业管理工作和房产市场之间的桥梁。
3．要让物业管理早期介入优化、完善房屋建造高阶段
规划设计原本就是房地产开发源头，物业管理工作能否早期介入规划设计阶段，需要完成以下两个工作，一方面要把规划设计功能形成一个完整、舒适、便利的工作项目之一。另一方面在市场经营中房地产开发企业要保持良好的竞争实力。就是要以高的要求充分考虑客户对房屋产品和居住环境变化的需求。站在尊重科学的发展立场上，遵循现代技术的进步规律，以经济实力的逐渐增长为出发点，把人们生活水平的提高和对居住、工作环境及质量的要求当成工作的核心，千万不能忽视物业管理工作的`社会意义。
4．通过物业管理工作促进房产销售
物业管理已越来成为投资者选择的一项重要指标之一，随着生活水平的日益提高，人们对居住的观念有了很大提高，对居住的安全、文明、舒适以及它给工作和生活带来便利而着想。当然其中最大的问题还是要求物业管理和服务工作的一步到位。
5．通过物业管理进一步改善住房制度
物业管理行业的快步发展和物业管理制度的日益法制化，使社会公众对居住质量、居住环境的服务意识越来越高，当前房屋管理体制的由原来的行政性、福利性的管理已经向社会化、专业化、市场化的物业管理新体制改变，从而进一步促进了住房制度日益好转。新体制的物业管理解决了房地产管理长期得不到的有效管理问题，同时促进了住房行业的商品化，为房地产市场带来发展的机遇。
房地产物业管理个人简历
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目前所在： 梅州 年 龄： 23
户口所在： 茂名 国 籍： 中国
婚姻状况： 未婚 民 族： 汉族
培训认证： 未参加 身 高： 160 cm
诚信徽章： 未申请 体 重： 50 kg
人才类型： 在校学生
应聘职位： 建筑工程：，房地产：，物业管理：
工作年限： 1 职 称：
求职类型： 实习可到职日期： 三个月
月薪要求： 面议 希望工作地区： 深圳,惠州,广州
工作经历
葵芳园艺 起止年月：-12 ～ -01
公司性质： 所属行业：
毕业院校： 嘉应学院
最高学历： 本科 获得学位: 暂无 毕业日期： -06
专 业 一： 工程管理 专 业 二：
起始年月 终止年月 学校（机构） 所学专业 获得证书 证书编号
-09 -06 嘉应学院 工程管理 - -
语言能力
外语： 英语 较差 粤语水平： 良好
其它外语能力： 暂无
国语水平： 良好
工作能力及其他专长
管理能力优秀，沟通能力强，能吃苦耐劳，干脏活累活也无怨无悔
详细个人自传
本人学习能力较强，成绩一直以来都很优秀，沟通能力也很不错，管理能力优秀，为人和善、有亲和力，能吃苦耐劳。
高中时在市第一中学就读，成绩一直名列前茅，获奖颇多。
在大学里面获奖虽然不多，但一直以来都勤勤恳恳地认真读书，争取在学校学多点知识，以后运用到实际工作中去。
而且，在大学里曾在学生会里面做过干事，在校级社团里当过副会长，有一定的领导能力。
寒暑假也经常有去打工，最近两年的寒假都是到中山市坦洲镇的葵芳园艺打短工，帮忙进货和负责销售等。两个暑假都是在深圳做家教，教高一高二学生的'物理、化学和数学。
现在大三了，临近毕业，想找个单位实习，增长见识和工作经验，为以后的工作生活打下良好的基础。
目前所在： 广州 年 龄： 21
户口所在： 茂名 国 籍： 中国
婚姻状况： 未婚 民 族： 汉族
诚信徽章： 未申请 身 高： 153 cm
人才测评： 未测评 体 重：
人才类型： 在校学生
应聘职位： 人事专员/助理， 文秘/文员， 房地产开发/策划人员
工作年限： 0 职 称： 无职称
求职类型： 实习可到职日期： 一个月
月薪要求： 面议 希望工作地区： 广州,东莞,惠州
工作经历
广州亚太俱乐部潮皇食府 起止年月：2011-12 ～ 2012-03
公司性质： 外商独资 所属行业：餐饮业
担任职位： 兼职服务员
工作描述： 招待顾客，主要是负责楼面的就餐工作
离职原因： 时间冲突
鳗之屋寿司店 起止年月：2010-10 ～ 2010-12
公司性质： 私营企业 所属行业：餐饮业
担任职位： 服务员
工作描述：
离职原因： 时间冲突
志愿者经历
华南农业大学公共管理学院 起止年月：2011-06 ～ 2011-07
担任职位： 下乡队员
毕业院校： 华南农业大大学
最高学历： 本科 获得学位: 毕业日期： -06
专 业 一： 房地产开发与物业管理 专 业 二：
起始年月 终止年月 学校（机构） 所学专业 获得证书 证书编号
语言能力：本文信息来源于大学生个人简历网，请注明！
外语： 英语 良好 粤语水平： 优秀
其它外语能力：
国语水平： 优秀
工作能力及其他专长
我用自己在校期间参加的活动来说明自己的能力，以下是我两年来担任的职务和参加的活动：
2010-6——2011-6 华南农业大学武术协会秘书长，整理协会资料，策划组织活动，协助会长团管理协会的日常事务。
2010-10——2010-11 策划武术协会第27周年庆活动
2011-3——2-11-4 公关新星大赛虽没获取前六但在参与过程中学了很多知识。
2011-4——2011-5 策划组织武术协会第五届武术节晚会
2011-4——2011-5 参加公共管理学院首届创业大赛并获得优胜奖
2011-6——2011-7 参加学院赴韶关仁化县的三下乡活动
技能专长如下：计算机能力：熟悉word，excel软件
语言能力： 有良好的沟通技能。
英语四级
粤话、普通话标准、流利，且具备较好的交流能力。
综合能力： 责任心强，有独立工作能力强，吃苦耐劳，有团队精神。
具有良好的策划、组织、协调、管理能力。
做事细心和有条理，尤其胜秘书、资料整理等方面工作。
个人自传
本人性格热情开朗，待人友好，为人诚实谦虚。工作勤奋，认真负责，能吃苦耐劳，尽职尽责，有耐心。具有亲和力，平易近人，善于与人沟通。
曾担任校武术协会秘书长一职，在工作过程中大大提高了自己的办事和处事能力。此外还积极参加一些比赛活动和三下乡社会实践活动，以增加自己的.阅历，提高自己的能力。在工作中体会办事方式，的锻炼了人际交往能力。在大一里做过很多兼职。例如：寿司店的服务员、问卷调查，亲身体会了各种工作的不同运作程序和处事方法，锻炼成了吃苦耐劳的精神，并从工作中体会到乐趣，尽心尽力。
三年以来，我待人诚恳，敢承担有挑战性的工作，能和同学们和睦相处，工作积极，认真负责，得到社团联合会以及协会成员的肯定。但我并没有因此而停步，我要更加努力地工作，我要把我的社团带领得更出色。我坚信：能坐上这个岗位就要对这个岗位负责，要对得起别人对我的信任！虽然我的专业是土管房地产，但是我更希望在人力资源方面发展，因为我喜欢管理方面的工作。作为一名应届毕业生，我拥有的是年轻和知识，虽然我缺的是经验，但是正是年轻才证明我有热情和活力，我自信能凭自己的能力和学识在毕业后的工作和生活中克服各种困难。
关于房地产经营中的物业管理论文
摘要：近几年来，我国的房地产业发展迅猛，已经成为我国国民经济的一个重要产业。随着房地产业发展的常规化和我国居民住房商品化改革的进一步推进，作为房地产开发经营中的一个专门方面一一物业管理正日益为诸多行业有识之士所重视。本文拟对物业管理的一些问题作一初步探讨。
关键词：房地产，物业管理，经营
一、物业管理的概念与意义
所谓物业，即是指在一定土地范围内以建筑物形式存在的产业。它具有如下特点:
①一般是在一定土地范围内的;
②具有不可移动性;
③具有一定的价值和价格。物业的具体形式多种多样，既可以是办公大厦，也可以是公寓住宅和别墅，还可以是商场店铺，还包括工厂的厂房、学校的教学楼、医院的门诊楼和各类仓库等。饭店也是一种物业，但由于已经形成了专门的管理体系，所以有别于一般意义上的物业管理。
可以说，人类自拥有了建筑物起也就拥有了物业，对物业的一些基本管理活动一也就随之而起，但物业管理成为现代服务业的一个门类则是社会经济发展到一定程度和社会分工进一步完善的产物。物业管理是指通过有效的市场营销和规范的日常管理，保持并实现物业价值，满足物业客户需要的经营管理活动。物业市场营销与其它商品营销有许多共通之处，它必须根据物业的实际价值，包括工程造价、质量水平、建筑风格、使用目标以及区位地域因素，再考虑到国家政策和市场环境，对特定物业进行正确的市场分析和品牌定位，选择合适的销售对象，采取相应的营销策略。
物业的日常管理，也即狭义的物业管理，它主要通过经常性的维护保养、清洁和保安服务以及必要的社区公共关系活动来实现的，其目的在于使业主获得租金收益，使物业设施保持完好，为使用单位提供满意的办公、居住、商业、工业、仓储等场所和使用条件。近几十年来，我国的物业管理基本上是由各单位的行政部门或地方政府的房管部门来进行的，并没有形成现代服务业意义上的物业管理体系。
80年代后，改革开放的大环境使国外先进的物业管理经验得以在我国引进和传播。广东、上海及北京等地房地产业的有识之士在学习国沙卜经验的同时，又结合国内的实际情况进行了探索，正在尝试建立具有中国特点的物业管理事业。从我国房地产业的发展趋势看，专业性物业管理公司的出现具有重大意义。原各物业机构大而全、小而全的管理格局将逐渐被所有权与经营权的分离，配套服务诸如专项维修、清洁、保安等工作由相应的专业公司承担的新格局所取代。根据西方国家的经验，房地产开发商和物业主可以聘请专业公司，通过委托契约和必要的财务监督来实现自己的经济目标，以避免造成人力、物力、财力上的浪费，减少因专业管理经验欠缺所可能造成的损失。作为现代服务业的一个门类，目前我国的物业管理事业尚处于探索初创阶段。随着市场经济改革的推进和房地产业的规范发展，物业管理的重要性将日益显现出来，物业管理也将成为我国90年代具有较大影响和广阔前景的新兴行业。
二、物业管理的内容
随着时间的推移，建筑物由于使用和自然磨损等因素，如不及时进行维修和加强管理，就会使建筑物的结构逐渐损耗，甚至过早损坏。如我国一些城市的住宅小区刚使用两三年，就已面目全非，玻璃残缺不全，阳台等房屋结构和外观被随意改变，楼道挤满自行车和杂物，而小区原配套建设的商业网点也改变了性质，等等。这与缺乏正常的物业管理有着直接的联系。物业管理的内容，可以分为管理和服务两个方面。
①管理方面，主要是掌握房地产的变动和作用情况，使房屋及时得到修理，保持房屋功能;把房屋的数量、产权、建筑形式、完好程度、设备作用情况及时准确地记录下来，随时变更原始记录。
②服务方面，主要是充分满足用户要求，及时登门服务，如提前检修上下管道、暖卫管道、换纱窗、检修门窗等。另外，及时检修锅炉，保证供气;及时检修泵房、变电所，保证供水、供电;对于房屋、设备必须登记齐全，建立保管卡，向用户点交清楚，明确保管责任。在日常工作中要注意宣传适当使用房屋设备的常识，并注意设备变化情况。用户迁入或迁出门寸，要进行清点。物业管理总的来说是服务性行业，其目标是为用户提供完善的服务，服务内容还可以根据用户的需求而加以调整。
具体的工作内容一般包括如下几个方面:
1.注意房屋的经常维修，提高物业的价值。应经常维修管理和保养，使建筑物始终处于完好的使用状态，包括建筑物外型不会因日久失修而残破，影响观感，杜绝一切人为的外型破坏，保持其完整;建筑物内部的水、电、暖、卫、气更要运行畅通，不致使物业价值下降。
2.注意设备的正常运行，努力避免事故。物业管理应尽量方便用户，使用户不会因电梯中途停运、照明中途停电而烦恼。要求各项公用设施正常运行，避免因突然损坏而给用户带来不便。
3.注意资金的合理运用，切实做好收支平衡。特别是来自用户的管理费收入，必须有效地分配在各项服务上，使每项支出均可以为用户提供利益，杜绝资金浪费。另外应注意资金储备，以应付突发事件所造成的损失。
4.注意环境保护。要代住户搞好住宅区的清洁和绿化，防止一切对环境的破坏行为。禁止在小区千道上发展农贸集市，造成环境脏、乱、差，在休息时间杜绝各种噪音发生，以免影响住户休息。
5.加强治安防范，保障住户人身和财产安全。可以通过建立专职的保安队伍，辅之以不同建筑物内配备的各种有效保安器材或设施，来加强住宅区内的治安防范，保护住户人身和财产安全。
三、物业管理的组织与经营策略
现代社会分工的专业化趋势与发达国家的物业管理实践告诉我们，成立专业的物业管理公司是现代物业管理的主要组织形式，而物业公司内部的多个部门又构成了其完整的内部结构，履行着物业管理的各种职能。
1、办公室:负责协调公司各部门的工作，并充当公司和业主联系的桥梁。
2、发展经营部:策划公司的服务和经营项目，制定公司的发展计划，负责项目经营创收，增强公司的财力。
3、财务部:负责制定公司财务计划，预算管理费等各项费用，制定合理的收费标准，监控资金收支、做到专款专用。做好公司财务报表，接受客户的.监督。
4、保安部:负责治安保卫，参与社会联防，维护小区(大厦)正常的工作、生活秩序。
5、清洁绿化部:负责小区(大厦)的绿化，保证小区(大厦)环境清洁、美化。
6、工程部:负责维护小尽.(大厦)的登共设施，导证其止常运行开展各种服务项目，为住户排忧解难。
物业管理工作，可以按照不同特点的物业而制定不同的经营策略：
1、住宅管理工作着重为用户提供舒适的生活环境，所以清洁、保安、设施维修及园艺、康乐设施的管理或服务较为重要。
2、办公大楼管理应该着重于水、电、冷热气、保安、清洁及维修，要求较高，故各项细节工作必须完善，以免影响用户的正常使用。
3、对商场的物业管理，除一般服务外，必须保持商场的外观及形象，以吸引消费者来购物、饮食、消遣，提高知名度，增加消费者的流量，但有关推广及宣传费用则不列入管理费支出项目。
4、工厂大厦主要是水、电的供应不受影响，保证生产顺利进行。此外，货物运输必须流畅，大厦货物起卸区的设立和管理都是大厦管理的重要方面。
5、停车场要方便车主，车场内应光线充足，通道畅通，有清楚而又足够的指示信号，停车位易于识别。对收费系统的操作等也应给予重视。
四、物业管理费用的筹集和使用物业管理经费的来源
主要有以下三个方面:
1、收取管理费。其标准根据各类物业的不同特点和业主内外有别的原则而定。业主如逾期未交管理费，则加收滞纳金。一般采用并鼓励住户提前预交，以保证管理工作的正常进行。
2、收取水电管理费备用金。缴纳办法是根据低层、高层楼了和商场三种不同类型一次付清，其标准应按当地水平而定。备用金是专款专月J，主要是对配套设施如供电、机电、电涕、消防等重要设备的更新和突发事故抢修时所设立的，抢修大型设备动川备用金后可如数向业主摊分，以保证备用金的资金量。
3、屋村的其他收人，也称杂项收入。一般根据当地政府有关规定制定收费标准，在屋村范围内收取停车费、单车、摩托车保管费、迟纳金、装修管理费、小商店租金等。随着屋村老化和物价指数的上涨，每两年适当调整一次管理费，以保证收支平衡，略有节余。管理费用于维修小区的各项费用开支，主要用来支付小区的道路维修、园林绿化、清洁卫生、治安保卫、公共设施、机电设备的保养维修，并支付管理公司办公室(占管理费收入的15%)和管理人员的工资、劳动保险、工伤保险、员工福利、行政费用等。物业管理经费的筹集和使用是当前尚处初创阶段的行业热点问题。一般来说，一些高档别墅区的物业管理费的收取问题不大，但对普通类住宅小区来说确实是个问题。因此，在进行或组建对一般物业的一长期管理时可以在物业建造初期就留出一部分，作为今后长期管理的经营所需，以弥补长期管理的经费不足，达到管理部门或物业公司的收支平衡。
五、发展物业管理事业值得注意的几个问题
1、树立物业管理的市场营销观念，即物业管理不能等建筑物落成投入使用后再开始，而是应该超前地考虑市场的需求。在物业尚在设计阶段，即对开发、设计等提供专业意见和建议，反映用户的要求，务求物业的设计更符合实际的应用和方便日后的管理工作。
2、及时做好有关物业管理的规章制度乃至立法工作。使用户更好地享用物业内的设施和服务。新加坡等国的物业管理在某些方面己经通过国家立法(住宅法)来保证，我国有条件的城市似也可通过类似的试点工作，以推进我国物业管理事业的规范化发展。
3、适当宣传物业管理的重要性，以促进我国物业业主和消费者的观念。由于我国味期计划经济体制一F复杂的产权关系和短视的消费观念的影响，物业管理的意义并未普遍地为以政府为代表的业主和消费者所接受，随着我国全面市场经济改革的推进，国有资产产权归属的清晰化，将有助于物业管理工作的推进，物业管理企业更应该积极地通过多形式的传媒适当地宣传本行业的重要意义。
4、加强从业人员的队伍建设，做好从业人员的培训工作，尽快建立并形成一支具有较高职业道德和管理水平的从业队伍。
摘要：房地产行业在我国发展起步较晚，尽管已经发展有二十年之久，但仍然还不够成熟，特别是物业管理中，比较缺乏高质量的服务和管理。
同时房地产物业管理不规范，存在着很多问题，严重限制和阻碍了房地产行业的后继发展。
文章阐述了房地产物业管理中存在的问题，并就如何提高房地产物业管理水平提出了一些意见和看法，以便供广大相关人员参考。
关键词：房地产;物业管理;内部责任
1 概述
近年来，随着市场经济体制的建立和不断完善，房地产市场也日趋成熟，市场竞争变得越来越激烈，对物业管理的服务质量和水平提出了更高的要求。
然而，目前的房地产物业管理水平仍然存在很多问题，令人堪忧。
物业管理部门只有不断进行结构调整和改革，转变陈旧落后的服务管理观念，充分利用高新技术在物业管理中的巨大优势，对市场进行准确分析和定位，从整体上提升自身的服务质量，才能在激烈的市场竞争中赢得先机，取得较高的经济利益，谋求更高的发展。
所谓房地产物业，就是指土地和不动产，这些不动产通常是以建筑物的形式存在。
在对房地产进行开发以及建设的过程当中，所形成的最终产品就是物业。
在房地产物业管理中，在充分考虑并按照合同以及契约的有关要求，由专门的物业管理机构和人员对在前期开发阶段和完成项目并进行验收这两个阶段对投入并使用的各种房屋建筑以及与之相匹配的配套场地和设施采取经营的形式对其进行管理，同时建筑周围环境、卫生条件、公共绿化程度、安全保卫问题甚至道路养护也纳入物业管理的范畴，并对其进行专门的有针对性的一体化管理，另外，对业主提供其所需要的服务也是十分必要的，以便提高房屋建筑的舒适度，有利于创造文明居住环境。
3.1 物业管理水平较低，服务质量较差，乱收费现象严重，缺乏服务意识
物业管理发展还不够完善，国家针对物业管理的相关法律法规仍然处于不健全状态，监督机制也未能起到应有的监督效果，往往流于形式，再加上对于物业管理收费的问题，国家也没有进行统一的收费标准和规定，进一步加大了物业管理收费的自主性和随意性，对于收费的数量和相关标准全由物业单位自主决定，导致物业管理乱收费现象严重，给业主带来较大的压力。
甚至有些物业单位，一味地追求高额的经济利润和价值，经常巧妙地设立各种名目和规定，要求业主额外的支付其他各种费用。
还有部分物业单位为了进一步牟取暴利，约束业主，还会制定各种不合理的职责和规定，甚至通过缴纳押金和罚款等形式对业主进行强制性管理，一旦业主对自己的管理提出不满和反驳要求，就停水、停电，迫使业主向其妥协，给业主的生活带来极大的不便和危害。
另外，物业管理人员缺乏足够的服务意识，对业主的服务态度极差，一遇到问题就相互推卸责任，“主管意识”强烈，经常会“主管思维”，对业主的问题进行胡乱评判和处理，导致矛盾进一步深化。
3.2 对房地产物业缺乏足够的认识和理解
房地产物业管理水平的高低以及服务质量的好坏对于经济的发展以及城市良好的形象的树立发挥着十分重要的作用。
但是目前很多房地产公司对于物业管理缺乏足够的认识和理解，责任意识不强，很多物业管理人员的专业技术水平和综合素质均比较低，不仅不能很多地履行自己的职责和义务，而且还缺乏一定的职业道德素养。
据有关数据的统计和研究发现，我国很多物业管理公司不能满足国家的相关规定和标准，缺乏一定的经营规模和正规的管理模式。
并且科技在物业管理中的应用效率也不高，安装的建筑房屋质量令人担忧，后期的维护力度薄弱，存在着很多安全隐患。
3.3 物业管理结构单一，服务质量较低
房地产物业管理发展起步较晚，缺乏健全的管理和服务体系，有关法律法规仍然不完善，使物业管理缺乏强有力的法律后盾和保障。
再加上社会在物业管理领域的服务水平发展有限，导致物业管理水平一直难以提高，存在着各种各样的问题，严重限制和阻碍了物业行业的逐步完善和发展。
目前很多物业行业所制定相关规则和措施，甚至是推出的服务产品都不能让业主和消费者满意，导致消费者和物业管理之间的矛盾和沟痕较大，不仅不能达成共识，还影响了社会的和谐。
同时，房地产物业管理缺乏创新，服务缺乏特色，品种和结构单一，甚至很多产品出现较高的雷同比率，对业主的服务缺乏人性化。
更别谈建立和完善服务品牌和管理文化了。
这些导致我国的房地产物业管理在激烈的市场竞争中缺乏强有力的`竞争力，难以取得较快发展。
4 高房地产物业管理水平的有效策略
4.1 积极转变物业管理服务观念，加强内部责任管理
经济的不断发展，给我国房地产物业管理带来了新的发展机遇和挑战。
当物业管理发展遇到问题时，企业首先必须从自身内部寻找原因，明确问题和矛盾产生的源泉，不互相推卸责任。
同时，企业还应该积极转变物业服务管理观念，一切以业主和消费者的需求为最高标准，进行专门的特色化、人性化服务，让业主和消费者对物业管理服务逐渐的接受和认可，缓和并进一步消除业主和物业管理人员之间的矛盾。
同时，企业必须加强对物业管理内部责任的管理，进一步明确各个管理人员的职责，做到权责明确，了解需要服务的内容，并对物业管理向社会进行积极正面的宣传，让业主转变对物业管理的态度，促进物业管理的发展，构建社会主义和谐社会。
4.2 建立健全我国房地产物业管理制度，确保收费标准明朗化
物业在管理过程中缺乏相关的规定和制度进行法律保障，导致物业管理存在很大的随意性和自主性，造成很多物业单位钻法律空子、牟取暴利的现象。
因此，加强对物业管理制度以及相关法律法规的健全和完善工作就显得十分重要。
物业管理企业必须建立完善的物业管理体系，在充分考虑市场行情和相关条件的基础上，对收费标准进行严格制定，并确保收费标准的明朗化，坚决杜绝乱收费现象的发生。
4.3 加强对物业管理的监督检查力度
以往的物业管理监督检查体系很不完备，往往形同虚设，对于房地产物业管理往往起不到应有的作用，大多都流于形式，使得物业管理水平一直难以得到真正的提高和改善。
因此，应该积极加强对物业管理监督检查制度的改革，通过制定严格监督条例和奖罚制度加大其监督检查处罚的权力，以便真正树立起自己的权威，日益规范物业管理人员的行为，使监督日益市场化、明朗化，从而对物业管理进行有效的监督，使物业管理不断朝着科学化、人性化的方向发展，促进物业管理水平和服务质量的提高。
5 结语
随着经济的进一步发展，房地产物业管理中存在的问题逐渐显现，物业管理的不规范和严重乱收费现象，严重威胁着业主的生产和生活安全，降低了房屋居住的舒适度，给房地产物业管理的后续发展带来很多不利影响。
因此，加强对房地产物业的管理，提高物业管理水平和服务质量就显得十分重要。
然而物业管理中存在的问题较多，能否进一步提高物业管理水平，对于广大相关人员来说，仍然任重而道远。
参考文献
[1] 任宇平.当前物业管理中的主要问题与对策研究[J].金融经济，，12(8)：45-46.
[2] 鲁吉莉.房地产物业管理存在的问题及对策研究[J].科技创新导报，，11(25)：103-104.
[3] 王叶萍.当前房地产物业管理中的问题与对策[J].经营管理，，8(14)：78-79.
浅谈物业管理论文
浅谈物业管理论文【1】
关键词 ：物业;物业管理;前期介入;质量控制;接管验收
中图分类号：F263.33文献标志码：A文章编号：1000-8772(2014)19-0227-02
1.引言
随着人们生活水平的不断提高，业主及物业使用人对物业功能及物业服务的需求越来越高，则某社区在物业管理及物业使用方面暴露出的问题和矛盾也越来越多。
为了减少或避免在物业建成后出现诸多功能缺陷和质量问题，给日后的物业管理带来较大的经济成本和许多矛盾及纠纷，就需要专业的物业服务企业积极的提前介入物业建设项目中，从物业建设的规划、设计开始，站在业主及有利于物业管理要求的角度进行主动控制和管理，
不仅能更有效的保证物业建设的质量，而且是提高物业管理水平的有效手段。
2.某社区已建物业及物业管理存在的问题
某社区是一个居住7600多户，35000多人的大社区，则做好物管理工作是非常重要的。
承担该社区的物业管理企业是由某集团公司的房管处改制而成，其职工观念落后，物业管理遗留问题多，解决难度大，截止目前还采用的是传统的物业管理模式，经营机制落后，与现代物业管理企业相比，已不适应，差距较大。
该社区现有住宅楼及公共设施，一般是建成经竣工验收后，移交给物业管理部门向职工分配入住和负责管理，在此之前的建设各阶段，物业公司从未参与。
所以，存在很多难以解决的问题。
现仅列举几个典型事例作以说明：①甲街坊2007年建成的5栋高层楼，电梯厅设计在整栋楼的中间，四周均为居室，形成封闭状，无窗户通风采光，如果停电或照明灯坏，电梯厅一片漆黑，居民上下楼进入电梯厅十分恐惧;并且需一天内24小时照明，
灯具和电能消耗量很大，维护费用高;更糟糕的是，楼内一旦发生火灾，一层至顶层(26层)相当于一个高烟囱，不仅不利于有毒烟气的排出，更有助于烟火的燃烧，对人的危害极大。
纠其原因：设计思想错误，虽然每层多增加一户销售收入的眼前利益，但给业主及后期物业管理增加巨大的维护和管理成本。
②甲街坊地下配电室，每当下雨天气，配电室上方的顶板及配电柜底下的电缆线沟槽就大量渗漏水，造成严重供电安全隐患，每次需要耗用大量人工紧急排水处理。
其主要原因：是地下配电室防水隐蔽工程施工质量太差造成。
③甲街坊近年来建成7栋高层楼，8栋多层楼，若大的一个街坊，设计决策毫无瞻前性，即无自行车摩托车棚，也无地上地下汽车停车场，业主入住不久意见很大，日常住宅楼周围停满了各种车辆，小孩和老人一点活动空间都没有了，全被车辆挤占，目前已达到超饱和的状态。
随着经济的发展，居民购车将越来越多，则停车问题更加严重，致使物业管理十分困难。
④乙街坊2011年底建成四栋高层楼，竣工后向物业移交时，送来一大堆二百多把的钥匙交给物业，物业接管后，当水电等设施出现故障进行维修时，维修人员不仅对水电管线的走向布局、电气开关、
配电箱柜及供水阀门等所控制的路径很难搞得清楚，而且就连那把钥匙开那个设备间的门也是一塌糊涂，致使物业维修工作十分被动和困难。
这显然是物业公司没有积极主动的提前参与物业设备安装、验收及技术交底所致。
因篇幅有限，还有很多问题不便列举。
通过以上几个实际问题的分析可知，某社区之所以在物业建成业主入住后暴露出诸多质量问题和安全隐患，纠其原因，主要还是当时规划设计失误、建筑施工质量差、监督管理不严所致。
那么，如何在以后的物业建设中避免和解决这些问题呢?一个比较有效的办法，就是要改革目前的物业管理模式，选派优秀、专业的物业管理技术人员，积极的提前介入物业建设项目，参与物业建设各阶段的监督管理，是解决某社区出现以上类似问题的非常有效的手段和重要措施。
3.物业管理前期介入的概念及必要性
3.1、物业管理前期介入的概念
物业管理的前期介入，是指物业管理服务企业在接管物业之前，受房地产开发单位(或产权人)的邀请或委托，从业主使用功能的角度和物业管理的角度出发，对物业的规划、设计、设备选用、功能布局、施工监管、验收接管、销售和租赁阶段，
就提出建设性意见，协助物业开发单位把好规划设计关、建设配套关、施工质量关和使用功能关，以确保项目设计和工程质量，使物业投入使用后最大限度的满足业主与使用人的需求和有利于之后的物业管理的要求。
是一个长效服务的概念。
3.2、物业管理前期介入某社区物业建设的必要性
3.2.1.因传统的物业管理方式滞后于物业建设，需要物业管理的提前介入。
传统的物业管理方式，几乎都是物业建成后交付使用时才确定(或移交给)物业管理单位，使物业管理远远滞后于物业建设，这容易导致物业建成后产生许多无法补救的质量问题及遗留的责任问题。
现实中，开发商或施工单位愉工减料、甩尾巴的情况时有发生，而业主还都是分散的、未来的潜在业主，对物业建设无法进行实质性监管。
为了维护业主和物业管理企业的合法权益，较好地履行建设单位与物业管理企业的责任，实现物业前期建设与后期管理的有效衔接，防范后期物业管理中可能存在的潜在风险，则有必要物业管理早期介入。
3.2.2.物业设计人员，不是专业的物业管理者，需要物业管理的前期介入，
因为物业设计人员不是专业的物业管理者，在项目规划设计阶段，设计人员往往只从设计技术、结构安全、建造工艺等角度考虑问题。
其在制定设计方案时，不可能全面考虑后期的物业管理实际操作中可能出现的问题，也很少从业主长期使用的角度全面细致的考虑问题。
因此，容易造成物业建成后出现设计上的缺陷和漏洞。
所以，物业管理前期介入，凭借专业的物业管理优势及丰富经验，可及时发现和减少物业建设中的细节问题。
3.2.3.物业设计与物业建成的不同步，物业管理有必要前期介入。
由于设计阶段与物业的建成存在较长时间间隔，建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高有可能使已设计的方案落伍。
而物业管理前期介入人员，对物业后期使用可能出现的问题有十分清楚的了解和长期积累的丰富经验，站在物业经营者与维护者的角度，参与设计方案的讨论和评审，容易发现设施、设备的配套及所用材料有不适之处，
并及时提出改进意见，防止原设计方案落后、过时，使物业的功能设计与业主不断提高的需求相适应。
3.2.4.保障现代物业建造质量的难度与业主对物业功能及物业服务需求的不断提高的矛盾，需要物业管理的早期介入来平衡和解决。
由于现代化的物业建筑具有设计复杂、高新技术含量高、建造难度大、周期长的特点越来越突出;另一方面，业主及物业使用人对物业功能及物业服务的需求将越来越高，这就自然形成了保障物业建造质量的难度与业主对物业功能及物业服务的需求不断提高的矛盾。
那么，如何解决和平衡这一矛盾?如果让专业的物业管理企业早期介入物业建设，站在业主使用和后期物业管理的角度，参与物业建设各阶段的监督管理，提出建设性意见，进行主动控制。
这即体现了业主的利益，又帮助了开发商保障物业建造质量，提高了自身信誉。
是平衡和解决这一矛盾的非常好的办法。
由前述得知，既然物业管理前期介入是非常必要的，那么，它具有何重要作用和意义?则作以下简要论述：
4.物业管理前期介入的作用和意义
4.1.有利于提高工程质量，降低物业管理成本。
由于多种原因，物业建成交付使用后，往往难免会出现诸多这样那样的质量问题，致使物业管理企业日后要耗费大量的人、财、物进行修理。
因此，物业管理的前期介入，其本质就是从有利于日后物业管理和保障物业使用功能及质量的目的出发，参与物业建设各阶段的监理过程，减少或消除物业建成后出现功能缺陷及质量问题;在物业建设的各阶段，严把质量关，是一个全面质量管理的概念。
所以，物业管理的前期介入，即保证和提高了物业工程质量，也降低物业后期管理成本。
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