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物业管理中存在的问题论文
物业管理中存在的问题论文【1】
摘要:在探寻适合中国国情的物业管理发展的实践中,我国的物业管理遇到了不少问题。
本文从物业管理的概念着手,分析了物业管理存在的问题,得出了物业管理的解决对策,这对我国物业管理及其发展问题有着重要的现实意义和理论意义。
关键词:物业管理 问题 建议
物业管理在提升社区生活品质和城市管理水平同时,也能够改善居民的居住环境,推动和谐社区的建设。
但是由于制度不衔接,体制不健全,也有居民消费观念滞后,服务不到位等问题,产生了较多的物业纠纷,并影响了居民的正常生活及和谐社区的建设,物业问题已经引起了社会普遍关注。
一、物业管理的问题点
物业管理纠纷中,不缴纳物业费是物业纠纷的主要表现形式,使得一些小区的物业费收缴困难,造成物业服务无法持续,进而恶性循环。
综合分析小区纠纷的问题主要存在以下几个问题:
(一)房地产开发建设时出现的问题
1. 开发建设问题。
开发企业通过损害业主的利益,对必备的配套设施减少建设来追求利润最大化。
另外由于相关部门的失察,以及前期物业在接手管理时,没有细致检查,故意为开发商隐瞒存在的问题,将业主对开发商的不满转嫁到物业身上,给解决这些问题增加了难度。
2. 开发建设中的配套设施不到位。
开发公司配套设施建设不到位影响物业费的收缴,有些公司没有按规划设计建设小区配套设施。
在配套设施尚未建设完或未验收的情况下出售房屋,使得业主入住后,无法正常使用水电等配套设施。
另外,项目一旦完工,开发公司撤走后把问题都丢给物业公司,也直接造成物业公司与业主之间纠纷不断。
3. 不能及时有效地解决业主投诉。
开发商与物业公司相互推委在开发建设中的遗留下来的工程配套问题,业主不能够有效寻求到解决问题的部门,不得不闹到法院或采用拒缴物业费的措施。
4. 产权证没有按期发放。
没有兑现承诺。
开发商没有按照国家规定缴纳土地出让金,导致业主拿不到房屋产权证,进而影响了业主的情绪和小区物业的稳定。
(二)业主委员会的组建问题
按照《物业管理条例》规定,全体业主组成的业主大会是小区的决策主体,业主大会的执行机构是业主委员会。
物业公司作为物业服务的提供者,必须按照业主大会的决议展开工作,接受业委会的监督。
业委会组建难,有以下几个方面的原因:业主对成立业委会的参与意识差;业主大会没有规范的程序;业主委员会目前法律地位还不能适应业主自我管理需要;政府有关部门的职能所限、物业公司因怕自己的利益受影响积极性不高。
同时,业委会缺乏细致的流程指导等,运作不规范,致使多数业主合法权益得不到该有的保障。
在我国社会发展的现阶段,由于受传统意识的影响,城市居民区的自治水平和组织形式仍处于初级阶段,业主利益阶层在社会法律地位含糊的情况下,不分情况“一刀切”的要求以其所居住的商品房或小区为单位,建立业主大会、业主委员会制度,并赋予许多难以运作的民主自我管理权限,与社会发展的实际水平有些距离。
而且在这种无共同利益情况下,容易形成相互戒备甚至对抗的关系。
(三)物业公司服务不到位
物业公司管理水平的现状是服务水平:参差不齐、服务质量差、收支不透明。
其主要体现在:
(1)收费至上。
一些物业管理公司在服务理念上存在收费至上,服务不到位的现象:物业收费采取包干制的形式,另外在物业维护上,物业公司的开支不透明,业主没有知情权。
(2)缺乏沟通。
物业矛盾产生后,一些物业管理企业没有能够与业主主动沟通,积极化解矛盾,采取一种以管理者自居的强硬态度,导致物业纠纷越闹越大。
(3)承诺不一。
物业公司在业主办理完入住手续后便开始减少物业服务,损害业主利益。
物业收费和服务项目质价不等。
比如有些绿化面积及活动场所都无法达标,还有物业服务收费过高,业主对此十分不满。
(4)人员素质。
部分物业从业人员素质不高,服务意识差,颠倒了业主与物业公司之间的关系,不能够按照规章制度、岗位责任和应急方案为业主提供服务,在出现紧急情况时,从业人员不能做到及时处理,来保证居民的正常生活。
(四)业主的物业消费意识淡薄
业主的物业消费意识不够成熟,尽管表面上同意按规定交纳物业管理费,但是遇到收缴费用时往往采取不理睬或者躲避的形式,导致物业收费率较低,使得物业企业的生存遇到困难。
二、对住宅物业管理的思考
1. 有关物业管理方面的法律不完善、体制不健全是矛盾的根源。
(1)法规不完善。
业主大会成立的操作程序不细致等配套政策也不完善。
小区的配套设施(如水、电、气、热等市政配套设施)验收需要各相关部门协作完成,容易出现问题,业主入住后,受房屋质量差,小区配套设施不全等问题的困扰。
(2)体制不健全。
明确政府职能部门、物业公司、业委会各自的职责和工作流程;在街道办事处建立物业管理方面的协调机制,加强监管的力度。
2、服务收费缺少细化标准和可执行的制度基础。
物业管理公司通常由开发商确定,物业收费也由其单方制定,业主的物业管理内容有些条款是强加的,不能菜单式自主选择,通过制定分级服务标准和收费标准,让业主选择物业或协商服务收费标准,从而体现了业主的知情权以及物业公司的物业服务透明度。
三、总结
执行物业管理需要实行公开招标制度,利用社区居委会协助业主维权,加强政府与业主的沟通,通过维权来维护社区的稳定与和谐。
同时探索新的物业组织管理模式,成立物业协会来制定行规,监督企业的行为和服务质量,并鼓励广大业主积极参与,解决企业之间的纠纷。
“物业公示栏”中公布服务项目和收费标准,接受业主监督服务其质量,逐步实现居民自治和品质服务的良好氛围。
参考文献:
[1]刘志峰:《规范物业管理活动促进物业管理健康发展》,7月
[2]刘圣欢著《物业管理概论》,华师大出版社
[3]王永强:《现代物业管理实务》,人民出版社203月版
小区物业管理中存在的问题【2】
【摘 要】目前中国市场上的小区物业与业委会、业主之间存在着一种相互矛盾的复杂关系，许多业委会与物业处于不是勾结就是对抗的现状，这种关系严重影响了小区物业管理的健康发展。
在分析产生这种现象的基础之上，分析了小区物业管理中存在的一些常见问题。
【关键字】小区物业管理;现状;问题
一.我国城市小区物业管理的现状
目前，我国的城市小区物业管理开始已经进入快速发展的时期。
全国的三万家物业管理方面的企业之中就有三百万之多的从业人员。
随着物业管理的快速发展，很多的问题也是慢慢地暴露出来了。
在这个行业，仍旧有许多不和谐的因素存在，这也使得业主的投诉量一直是很高的。
关于我国物业管理中存在问题的分析
物业管理的健康发展,离不开对物业管理这一新兴产业的正确认识、有效的'市场竞争体系和完备的法律规范.当前,我国的物业管理在这三方面存在严重的不足和问题,不仅对物业管理在认识上存在误区,而且缺乏有效的市场竞争体系和良好的法律环境支持.正视和解决这三方面的问题是我国物业管理健康发展的关键.
作 者：党超 Dang Chao 作者单位：郑州工业高等专科学校管理系,河南,郑州,450007 刊 名：郑州工业高等专科学校学报 英文刊名：JOURNAL OF ZHENGZHOU POLYTECHNIC INSTITUTE 年，卷(期)： 19(2) 分类号：F293.33 关键词：物业 物业管理 市场竞争高校物业管理存在的问题及对策论文
一、高校后勤物业管理的特点及重要性
1.特点。高校的非营利性决定了其物业管理与城市物业管理不同。首先，从管理范围上，涉及学生公寓、教师住宅等生活类的物业，又有教学科研楼、实验实训类物业，同时还有图书馆等文化健身类物业，更有食堂、校企等经营类物业。其次，从服务对象上，主要服务于广大师生，不像城市物管企业追求利益最大化为目标，高校物业管理是在追求经济效益的同时，更需兼顾到社会公益性，实现教育和保障的目标。最后，从经费来源上，主要依赖财政拨款，而城市物业管理一般按照物业管理条例规定及政府部门核定标准，根据当地实际情况，直接向业主收取服务费，所以高校物业管理在测量具体物管费时，与城市物业管理差异性较大。
2.重要性。高校物业管理是高校后勤服务工作中十分重要的内容，作为后勤管理的重要组成部分，无论是校园里的一花一草，还是房屋建筑等，几乎存在于校园的每个角落。尽管物业管理的效果很少被人重视，然而一旦有问题发生，很容易使师生不满意，甚至成为被投诉的对象。高校物业管理水平的高低，直接影响着广大师生的工作、学习和生活。因此，从某种意义上而言，高校物业管理水平的高低对高校可持续发展有着重要影响。
二、高校物业管理存在的问题
随着我国高校后勤改革的不断深化，高校物业管理也取得了一些进步，然而仍存在很多问题，具体表现在以下几方面：
1.缺乏服务意识。服务意识，即满足客户需求的一系列特征的特性总和的`意识。高校后勤物业管理既然为广大师生提供工作及日常生活的基本保障，那么就必须牢固树立以人为本的理念。温总理曾在谈到政府服务职能时说过“管理就是服务，我们要把政府办成一个服务型政府，为市场主体服务、为社会服务、最终为人民服务”。温总理所提到的服务理念也同样适用于高校后勤物业管理。然而高校物业管理的人员绝大部分是从原来后勤部门的工勤人员转型而来的，其管理人员本身就缺乏服务意识，其思维模式依旧停留在原来的行政管理上，误认为物业管理是管理广大师生而非服务师生，从思想观念坐等师生要求服务，而非主动为师生提供服务。
2.人员素质参差不齐。高校的重心在教学科研上，对后勤管理往往不重视，疏忽对后勤管理人才的培养。如前所述，后勤从业人员大多是以前工勤人员转型而来，文化素质较低，专业技能不高，服务意识不强等，加之学校也不重视后勤物业管理人员的后续培训、进修等。受传统管理体制及待遇的影响，高校的物业管理队伍又很难实现人才的双向流动。校内优秀管理人员不愿去后勤，校外又很难直接招聘到优秀的管理人才。后勤物业管理队伍人员结构不合理，缺乏优秀的管理人才，无法形成优胜劣汰的竞争机制，高校物业管理人员素质的参差不齐，无法形成专业化的管理队伍，严重制约着后勤物业管理水平的提高。
3.经费投入不到位。高校物业管理由于涉及范围广，工作量大，因此需要投入大量的人、财、物。随着学校建设的发展，一些建筑及教学设施随着时间推移也在不断老化、损坏，无论从维修难度上还是维修工作量上，都要投入更多，这就使得物业管理成本更大。此外，随着经济发展，智能化的设备诸如自动消防、监控系统、物业管理信息系统等都需要逐渐配备和完善，物业管理经费的投入也需要不断加大。然而高校物业管理费经费来源大多数都是依赖上级行政拨款，资金来源的单一性使得物业管理经费投入出现严重不足，这种低投入势必造成低水平地运行和低水平的服务。
4.部门间缺乏沟通。高校物业管理是涵盖范到房屋建筑、安全保卫、环境卫生、设施维护等服务，而这些职能在很多高校都由多个部门一起承担，每个部门仅仅负责其中一两个服务项目，如保卫处负责安保工作，部门之间缺乏有效地沟通协作和资源整合，出现问题互相扯皮推诿，导致部分物业管理资源重复投资，浪费严重，在物业管理经费资金投入不足的情况下，降低服务成本，提高工作效率、提升经济效益将成为空谈。
三、提升高校物业管理水平的对策
1.牢固树立服务意识。要提高高校物业管理服务水平，必须转变后勤物业工作人员的管理思想，牢固树立服务意识。首先，后勤物业管理人员要有危机意识和竞争意识，要让服务的理念深入心中，为师生服务而非管理师生，并落实在行动中。其次，定期或不定期地开展一些爱岗敬业的主题教育，从而增强职工的责任感和责任意识。让后勤物业管理的员工从心底中认为，师生员工的满意，是实现自我价值的重要体现。最后，加大宣传力度，树立典型，发挥典范的带头作用。如通过宣传、教育、培养等多种方式，树立思想上和专业上都过硬的典型，树起群众拥护欢迎的旗帜，对大家起到教育作用从而全面带动大家的服务意识。
2.提升从业人员素质。提高高校物业管理队伍素质，对于全面提高高校物业管理水平意义重大。因此，应当从以下两方面方面着手：一从干部队伍上，应当建立一支高素质的管理干部队伍，上层决策领导者懂得经营，善于管理，并且有一定的专业知识和物业管理经验，最重要的是要有责任意识和事业心，这样才具备带好物业管理队伍的能力；另一方面，从物业管理员工上，多组织各种培训，全面提高从业人员素质。员工技术水平和服务水平的高低，对于高校物业管理的生存发展有着重要影响，对员工开展全方位的培训，针对在物业管理不同的岗位上进行不同的技能培训等。
3.拓宽经费渠道。物业管理的基础是资金来源，资金的缺乏是难以保障高校物业管理提供优质的服务。因此，按照市场经济的要求，后勤物业管理不能仅仅只依赖学校下拨的款项。应当采取多元化经营以拓宽经费来源，开展多层次的经营服务，增加物业管理收入。学校从甲方的角度对后勤物业管理的服务做出评价，物业管理公司可按照学校服务项目、标准的要求提供服务。学校物管公司应该坚持以服务为本，根据师生的不同消费层次和领域，千方百计地在多领域里提供有偿服务以弥补物管经费的不足。
4.加强制度建设，部门间通力合作。为了提升高校物业管理服务水平，一方面应当从完善相应的制度出发。规范的物管制度应当包含两个层面，一是物管单位的管理制度，比如综合、财务、业务制度等，常见的如管理机构职责范围、各类人员岗位责任制、操作程序及服务规范等；二是物业辖区的管理制度如用户手册、物管公约等。当前尽管诸如此类的制度也有些，但不够完善，与社会上有资质、正规的物业管理公司比较，有相当差距。所以应当加强制度建设。另一方面，部门间通力合作。厘清责任，对于重复岗位设置，或职责重复的进行整合，节约资源，也避免出现问题是互相推诿扯皮等，从而有效提升后勤物业管理水平。
物业管理现状存在的问题及对策论文
一、德州市物业管理基本情况
全市资质企业315家，服务面积5710余万㎡，绿化总面积103.5万㎡。企业从业人员2.06万人，服务业主37.1万户，服务人口107.3万余人。实施规范化物业管理的各类物业项目460余个，总建筑面积约3000万平方米，有2家物业服务企业被省房地产业协会评为“物业服务诚信企业”，2个小区获得“全国物业管理示范住宅小区”称号，23个小区获得“山东省物业管理优秀住宅小区”称号，78个小区获得“市级物业管理优秀住宅小区”称号。截至年底，全市共有规模以上物业管理企业65家，资产总计4.72亿元，同比增长22.92%。营业收入4.33亿元，同比增长37.46%，其中，主营业务收入4.26亿元，同比增长36.98%。营业成本2.07亿元，同比增长21.76%，其中，主营业务成本2.0亿元，同比增长19.05%。营业利润0.8亿元，同比增长19.4%。应付职工薪酬1.11亿元，同比增长9.9%。
二、物业管理工作存在的主要问题
(一)街道社区、业委会、物业公司之间渠道不畅，关系不顺，协调不力。社区居委会、业委会、物业公司三者之间缺乏有效的沟通机制和协调平台，导致街道社区监管指导缺位、业委会职责错位、物业公司服务不到位。在一些社区，业委会与物业公司形成对立关系，物业公司与业委会和业主之间的矛盾冲突经常发生，成为影响社区治安稳定的一大诱因。
(二)物业管理覆盖率偏低，老旧小区物业管理推进难。目前，中心城区共有小区746个，有物业管理的小区202个，其中依托房地产开发的161个;没有物业管理的小区544个，其中产权单位自管的328个。老旧小区长期缺少专业管理维护，环境质量普遍较差。乱搭乱建、乱停乱放、乱涂乱画现象严重，生活垃圾不能及时清运，“脏、乱、差”问题十分突出。供水、供热专营设施改造移交难，部分老旧“三无”小区最基本的供水、供暖问题都没有解决，实行定时供水，甚至无法实现供水。
(三)物业管理市场不成熟，规范化、精细化、专业化水平难提升。全市物业公司中无一家一级资质，二级资质企业6家，仅占企业总数的1.9%，其余均为三级资质企业。当前，运转较好的物业公司绝大多数是由房地产开发公司投资成立，达不到盈亏点，由开发商补贴资金运营，由于体制上存在“父子”关系，把维护开发商利益放在首位，在物业管理服务水平提升上没有积极性。同时，独立运营的.物业公司规模小、收费低、利润空间小，加上少数业主拖欠物业服务费，加剧了运营困难。目前，物业管理公司服务内容主要是保安、普通保洁服务及日常水电维修等常规业务，导致服务品质难提升。
(四)员工素质普遍不高，平均薪酬低。由于我国物业管理起步较晚、定位不高，加之物业管理的人才培养跟不上物业管理的发展速度和发展要求，从业人员素质不高，职业化队伍尚未形成。从我市部分企业来看，物业公司所聘保安、保洁，普遍年龄较大，学历偏低，维修等技术人员水平不高，人员构成决定行业工资水平整体偏低。在保险方面，公司为一线员工仅缴纳人身意外伤害保险，保费额度低，仅有正规公司的主要管理人员享受“五险一金”。
三、加强和改进我市物业管理工作的对策建议
(一)突出扶持引导，强化监管服务。物业管理具有很强的民生保障功能和公益性，既需要政府加强监督管理，更需要扶持引导。为此，要进一步加大政府扶持力度，财政和税务部门，要积极落实服务业扶持政策和补贴政策;物价部门要加紧研究服务收费标准，逐步建立市场调节价格体系;金融部门要加强与物业企业对接，解决中小企业融资难题;有关主管部门要进一步优化审批、审核等方面的管理服务，破除各类行业性、区域性、行政性壁垒。另外，要逐步完善物业服务业市场监管体系，健全物业服务项目招投标制度，建立公开、公平、公正的市场秩序;完善物业服务市场准入机制，严格执行物业服务企业资质管理办法，建立物业服务企业诚信档案和信息平台;加强物业服务项目承接查验监管，规范物业项目承接查验行为，维护业主和使用人的合法权益。
(二)探索建立社区、业委会、物业公司管理新模式。对有物业管理企业的小区，可探索推行在党组织领导下，社区居委会、业主委员会和物业服务企业三方交叉任职，居委会主任担任物业公司总监，业主委员会主任任社区居委会副主任，物业公司经理任社区居委会副主任。以此促使社区居委会变被动为主动，积极履行协调社区矛盾、服务社区群众、监督管理社区工作的职责;促使业主委员会既依法维护业主的权益，又自觉协助物业公司做好业主的思想和解释工作，消除业主与物业公司产生的矛盾，增进相互理解和支持;促使物业公司认真按照协议或合同履行职能，努力提高服务质量和水平。三方通过召开联席会议和定期征询意见等方式，及时分析社情民意，调节矛盾纠纷，实现资源共享、优势互补、相依共促、合作共赢。
(三)强化政府主导作用，加大资金投入力度，积极推进老旧“三无”小区简易物业管理模式。目前，仅我市中心城区老旧小区和三无小区达到544个，这类小区大多聚集的是社会弱势群体，基础设施损坏老化，环境卫生差，社会治安薄弱，社会问题和矛盾集中。建议政府主导推进把老旧小区整治改造提升纳入城市管理和社会管理整体布局，加大财政资金投入，按一定标准向街道办事处、社区居委会发放财政补贴资金，由街道、社区居委会作为责任主体负责先行对“三无”小区实施改造整治，逐步解决老旧住宅小区在居住环境、配套设施等方面存在的问题，对整治后具备物业管理条件的老旧小区，移交物业企业接管。对规模较小的零散住宅小区或楼幢，可并入相邻小区，实施统一管理、差异化服务。
(四)加强培育、指导和监管，提升业委会组建率和物业服务品质。业委会是社区、物业公司和业主三者之间的桥梁，必须把提升业主委员会组建率摆上加强物业管理工作的重要位置。同时，要大力培育发展壮大物业企业，由于我市物业企业起步较晚，基础薄弱，“低、小、散”问题突出，与我市快速增长的物业管理需求和业主高服务品质追求不相适应。职能部门必须加强对物业企业的培育、指导和监管，并贯穿于准入、运营、服务、退出的全过程。要推行“建管分离”，建立前期物业管理招投标制度。要突出示范带动，培育品牌企业，鼓励骨干物业服务企业利用先进管理经验，通过加盟、兼并、重组等方式整合市场资源，积极采用现代信息技术和现代化管理手段，推进物业服务走向规模化、专业化、集约化的发展道路。鼓励物业骨干企业积极拓宽服务领域，由目前的初级服务模式向高层次、多样化、主动式的增值服务模式转变;鼓励优秀企业注册和使用自主商标，提高物业服务品牌的知名度和美誉度，发挥品牌示范和集聚效应。
(五)强化人才培养，打造高素质的物业服务队伍。现代企业之间的竞争就是人才的竞争，高素质的物业人才是企业兴旺的重要保证。我市的物业管理企业由于起步较迟，理论还不完备，实践经验还不多，高素质管理人才还很缺乏。为使全市物业服务在一个更高层面上发展，应实施人才带动战略，造就一支懂经营、善管理、精业务、守道德的专业队伍。一是要完善人才管理系统，相关管理部门要制定物业服务业人才培养计划;二是要提供优惠政策，吸引物业服务业发展的急需人才;三是要加强院校培养，依托德州学院、德州职业学院、华宇学院等高校，定向培养适应行业发展的专门人才;四是加强岗位技能培训，大力提高从业人员素质。
物业管理存在的主要问题及其对策
物业管理作为房地产投资、开发、建设和流通的自然延续的`一个重要分支,在其发展中,尚有一些问题存在,本文尝试对此进行了一些有益的思考.
作 者： 作者单位： 刊 名：合肥联合大学学报 英文刊名：JOURNAL OF HEFEI UNION UNIVERSITY 年，卷(期)： 11(2) 分类号：F713.56 关键词：物业管理 业主 法律 观念 管理摘要：房地产行业在我国发展起步较晚，尽管已经发展有二十年之久，但仍然还不够成熟，特别是物业管理中，比较缺乏高质量的服务和管理。
同时房地产物业管理不规范，存在着很多问题，严重限制和阻碍了房地产行业的后继发展。
文章阐述了房地产物业管理中存在的问题，并就如何提高房地产物业管理水平提出了一些意见和看法，以便供广大相关人员参考。
关键词：房地产;物业管理;内部责任
1 概述
近年来，随着市场经济体制的建立和不断完善，房地产市场也日趋成熟，市场竞争变得越来越激烈，对物业管理的服务质量和水平提出了更高的要求。
然而，目前的房地产物业管理水平仍然存在很多问题，令人堪忧。
物业管理部门只有不断进行结构调整和改革，转变陈旧落后的服务管理观念，充分利用高新技术在物业管理中的巨大优势，对市场进行准确分析和定位，从整体上提升自身的服务质量，才能在激烈的市场竞争中赢得先机，取得较高的经济利益，谋求更高的发展。
所谓房地产物业，就是指土地和不动产，这些不动产通常是以建筑物的形式存在。
在对房地产进行开发以及建设的过程当中，所形成的最终产品就是物业。
在房地产物业管理中，在充分考虑并按照合同以及契约的有关要求，由专门的物业管理机构和人员对在前期开发阶段和完成项目并进行验收这两个阶段对投入并使用的各种房屋建筑以及与之相匹配的配套场地和设施采取经营的形式对其进行管理，同时建筑周围环境、卫生条件、公共绿化程度、安全保卫问题甚至道路养护也纳入物业管理的范畴，并对其进行专门的有针对性的一体化管理，另外，对业主提供其所需要的服务也是十分必要的，以便提高房屋建筑的舒适度，有利于创造文明居住环境。
3.1 物业管理水平较低，服务质量较差，乱收费现象严重，缺乏服务意识
物业管理发展还不够完善，国家针对物业管理的相关法律法规仍然处于不健全状态，监督机制也未能起到应有的监督效果，往往流于形式，再加上对于物业管理收费的问题，国家也没有进行统一的收费标准和规定，进一步加大了物业管理收费的自主性和随意性，对于收费的数量和相关标准全由物业单位自主决定，导致物业管理乱收费现象严重，给业主带来较大的压力。
甚至有些物业单位，一味地追求高额的经济利润和价值，经常巧妙地设立各种名目和规定，要求业主额外的支付其他各种费用。
还有部分物业单位为了进一步牟取暴利，约束业主，还会制定各种不合理的职责和规定，甚至通过缴纳押金和罚款等形式对业主进行强制性管理，一旦业主对自己的管理提出不满和反驳要求，就停水、停电，迫使业主向其妥协，给业主的生活带来极大的不便和危害。
另外，物业管理人员缺乏足够的服务意识，对业主的服务态度极差，一遇到问题就相互推卸责任，“主管意识”强烈，经常会“主管思维”，对业主的问题进行胡乱评判和处理，导致矛盾进一步深化。
3.2 对房地产物业缺乏足够的认识和理解
房地产物业管理水平的高低以及服务质量的好坏对于经济的发展以及城市良好的形象的树立发挥着十分重要的作用。
但是目前很多房地产公司对于物业管理缺乏足够的认识和理解，责任意识不强，很多物业管理人员的专业技术水平和综合素质均比较低，不仅不能很多地履行自己的职责和义务，而且还缺乏一定的职业道德素养。
据有关数据的统计和研究发现，我国很多物业管理公司不能满足国家的相关规定和标准，缺乏一定的经营规模和正规的管理模式。
并且科技在物业管理中的应用效率也不高，安装的建筑房屋质量令人担忧，后期的维护力度薄弱，存在着很多安全隐患。
3.3 物业管理结构单一，服务质量较低
房地产物业管理发展起步较晚，缺乏健全的管理和服务体系，有关法律法规仍然不完善，使物业管理缺乏强有力的法律后盾和保障。
再加上社会在物业管理领域的服务水平发展有限，导致物业管理水平一直难以提高，存在着各种各样的问题，严重限制和阻碍了物业行业的逐步完善和发展。
目前很多物业行业所制定相关规则和措施，甚至是推出的服务产品都不能让业主和消费者满意，导致消费者和物业管理之间的矛盾和沟痕较大，不仅不能达成共识，还影响了社会的和谐。
同时，房地产物业管理缺乏创新，服务缺乏特色，品种和结构单一，甚至很多产品出现较高的雷同比率，对业主的服务缺乏人性化。
更别谈建立和完善服务品牌和管理文化了。
这些导致我国的房地产物业管理在激烈的市场竞争中缺乏强有力的`竞争力，难以取得较快发展。
4 高房地产物业管理水平的有效策略
4.1 积极转变物业管理服务观念，加强内部责任管理
经济的不断发展，给我国房地产物业管理带来了新的发展机遇和挑战。
当物业管理发展遇到问题时，企业首先必须从自身内部寻找原因，明确问题和矛盾产生的源泉，不互相推卸责任。
同时，企业还应该积极转变物业服务管理观念，一切以业主和消费者的需求为最高标准，进行专门的特色化、人性化服务，让业主和消费者对物业管理服务逐渐的接受和认可，缓和并进一步消除业主和物业管理人员之间的矛盾。
同时，企业必须加强对物业管理内部责任的管理，进一步明确各个管理人员的职责，做到权责明确，了解需要服务的内容，并对物业管理向社会进行积极正面的宣传，让业主转变对物业管理的态度，促进物业管理的发展，构建社会主义和谐社会。
4.2 建立健全我国房地产物业管理制度，确保收费标准明朗化
物业在管理过程中缺乏相关的规定和制度进行法律保障，导致物业管理存在很大的随意性和自主性，造成很多物业单位钻法律空子、牟取暴利的现象。
因此，加强对物业管理制度以及相关法律法规的健全和完善工作就显得十分重要。
物业管理企业必须建立完善的物业管理体系，在充分考虑市场行情和相关条件的基础上，对收费标准进行严格制定，并确保收费标准的明朗化，坚决杜绝乱收费现象的发生。
4.3 加强对物业管理的监督检查力度
以往的物业管理监督检查体系很不完备，往往形同虚设，对于房地产物业管理往往起不到应有的作用，大多都流于形式，使得物业管理水平一直难以得到真正的提高和改善。
因此，应该积极加强对物业管理监督检查制度的改革，通过制定严格监督条例和奖罚制度加大其监督检查处罚的权力，以便真正树立起自己的权威，日益规范物业管理人员的行为，使监督日益市场化、明朗化，从而对物业管理进行有效的监督，使物业管理不断朝着科学化、人性化的方向发展，促进物业管理水平和服务质量的提高。
5 结语
随着经济的进一步发展，房地产物业管理中存在的问题逐渐显现，物业管理的不规范和严重乱收费现象，严重威胁着业主的生产和生活安全，降低了房屋居住的舒适度，给房地产物业管理的后续发展带来很多不利影响。
因此，加强对房地产物业的管理，提高物业管理水平和服务质量就显得十分重要。
然而物业管理中存在的问题较多，能否进一步提高物业管理水平，对于广大相关人员来说，仍然任重而道远。
参考文献
[1] 任宇平.当前物业管理中的主要问题与对策研究[J].金融经济，，12(8)：45-46.
[2] 鲁吉莉.房地产物业管理存在的问题及对策研究[J].科技创新导报，，11(25)：103-104.
[3] 王叶萍.当前房地产物业管理中的问题与对策[J].经营管理，，8(14)：78-79.
物业管理中存在的问题与改进措施
随着社会经济的发展和人们生活水平的不断提高，人们的生活理念也逐渐发生了变化，对生活工作环境的要求越来越高，物业管理的重要性日益凸显。伴随着国有企业物业发展规模的不断扩大，服务项目的不断增多，物业发展的过程中也逐渐暴漏出一些问题，制约着物业管理水平的提升和服务功能的发挥，业主对提高物业管理水平的诉求越来越迫切。面对激烈的竞争和挑战，现代物业单位必须改变旧的工作思路和工作方式，坚持走改革创新发展之路，才能有效解决发展中遇到的一些问题，全面提升物业管理的水平。
一、当前物业管理中存在的问题
1.管理人员思想意识落后
物业管理人员管理思想落后主要体现在缺乏市场竞争意识方面，究其原因，主要是长期的计划经济体制下形成的“等、靠、要”和“铁饭碗”思想所致。有些物业管理人员缺乏竞争意识，思想纪律散漫，工作中缺乏主动性，一味地“等政策、听指令”，很多问题需要领导指出了才去做，等到业主投诉了才解决，导致了管理工作效率低下，始终处于被动的局面;缺乏市场经济意识，在管理过程中不计经济效益，忽视成本控制，对管理费用的支出缺乏合理的规划使用，导致物业管理中过多的、不必要的成本支出，使企业缺乏市场竞争力。显然，这种在计划经济体制下形成的落后的管理思想，以难以适应现代市场经济的发展，物业管理的水平依旧停滞在旧体制时代，难以满足现代业主的需求。
2.物业管理的模式落后
走市场化路线是物业管理发展的必然趋势，虽然近几年来，物业管理水平得到了一定得提升，但受企业旧的管理体制和管理模式影响，当前企业物业管理中仍然具有比较浓重的后勤色彩，其管理的协调与组织也多是按照以前后勤的管理方式来进行布置和进行的，致使企业物业管理与当前物业行业整体的管理水平存在一定的差距，且发展也相对缓慢。物业单位的运营经费常需要企业主体来输血解决，人员和管理事项的组织和安排也常后勤管理的模式来进行，这种管理和组织模式一定程度上限制了物业管理单位的市场化发展，造成物业管理效率低、服务项目少等问题。
3.服务意识有待提高
物业管理是典型的服务行业，服务是物业管理的核心内容，也是反应物业综合管理水平的重要标准。一些物业管理公司在进行物业管理时行政管理的思想较重，缺乏服务意识，主要体现在服务项目不多、服务主动性不强、服务态度不好、服务水平不高等方面。由此造成了业主评价不佳，认可度不高的情况，物业公司的经营发展与整体管理水平的提升也会受到极大的影响。当前我国企事业单位物业管理行业的服务意识普遍差强人意，整体上有待提高，只有树立起业主为先、服务至上的服务意识，才能为业主提供更高品质的物业服务，不断满足业主需求。
二、提升物业管理水平的措施
针对当前物业管理中存在的问题，要提升物业管理的水平，关键是要注意经营管理思想的创新，改变过去旧的管理思路，坚持以市场发展为导向，以业主需求为前提，结合本单位内外部实际情况，健全物业管理体系，提高物业管理的市场化程度，强化服务意识，以此来提升物业管理的水平。
1.建立健全物业管理体系
合理完善的物业管理体系是提升物业管理水平的基础，因此，首先应建立一套符合市场发展规律的，能够体现业主与物业双方权益的，切实可行的管理制度，规范物业管理的行为。物业管理牵扯的范围广，涉及到的问题较多，包括水、电、暖、气、交通、环卫等等，都是关系到业主切身利益的重要方面，因此，建立一套完善的物业管理制度是非常必要的。这样即使在物业管理过程中遇到问题或是产生纠纷，也可以使矛盾得到妥善的解决，使物业管理做到公开透明、有章可循。制度化的管理可以使物业公司资金人员的'使用，管理事项的安排更趋于科学化、规范化，从而为物业公司整体管理水平的提升打好基础。
2.提高物业管理的市场化程度
提高物业管理的市场化程度离不开专业的、现代化的物业管理人才的支持。物业管理涉及范围广，管理人员需要具备园林绿化、建筑工程、经济管理等多方面的专业知识。培养专业人才，建设现代化的管理队伍，以此来保证物业管理的服务品质，促进物业管理单位快速健康发展，提升物业管理市场化水平和市场竞争力。另一方面，可以通过加强市场调研和进行业主意见征集等方式来避免物业公司管理的盲目性，使物业管理公司的发展方向更趋于市场需求。另外，还可以通过建立市场竞争机制、公开招投标机制等方式提高国有物业管理单位的市场化水平。
3.培养服务意识
加强对物业管理人员的思想培训，树立顾客就是上帝的服务理念。培养正确的服务观念，清醒认识服务工作的意义，增强服务工作的主动性，主动了解业主需求，及时反馈业主意见，以此来确定服务工作的方向和内容，将为业主服务的理念落实到工作当中;增强服务工作的精细化，在管理制度建设、服务流程制定、现场作业等工作中充分考虑人性化需求，培养员工精细化管理理念，精心服务、用心管理。以此来培养人员的服务理念，提升管理服务的水平。
摘 要：物业管理是城镇化管理中的重要微观活动，是政府对环境和设施直接管理以外的有益补充，其服务效果影响着城镇化质量的评判，解决好物业管理问题，是人民小康生活落到实处的重要标准之一。
关键词：物业管理 城镇化 城市管理 对策分析
物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。
而物业管理是指受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
一、物业管理在我国的发展历程
一般认为，物业管理在我国有左右的发展历史，首先发端于沿海发达城市深圳，逐步向内陆地区延伸。
1994年4月建设部颁布了33号令《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。”9月1日，我国第一部《物业管理条例》正式施行，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。
3月16日，十届全国人大五次会议上通过的《物权法》，于10月1日起正式实施，《物权法》是调整财产支配管理的法律，是对财产进行占有、使用、收益和处分的最基本准则，《物权法》的颁布将解决中国物业管理行业内一系列长期悬而未决的问题，对中国物业管理行业未来的发展将起到深远影响。
由于物业除房屋建筑外，还有大量的设施设备、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目，业主本身基本没有可能自主管理。
而在市场经济条件下，不管是从业主要求的主观还是政府财政承载力的客观看，物业管理也不可能完全依靠政府。
再加之物业种类多样，除了居住物业，还有对管理专业要求更高的商业物业、工业物业以及机场、车站、桥梁等特殊物业，因此，由专业的物业管理公司进行市场化管理是最好的选择和发展方向。
二、物业管理在城镇化中存在的问题
城镇化既是物质文明的进步，也是精神文明前进的动力。
在城镇化过程中，产生大量的物业，和人们居住、生活、工作密切相关，人们在其环境内享受到的相关服务水平、精神愉悦程度是衡量城镇化质量的重要标准之一。
上海世博会提出口号“城市，让生活更美好”，凸显了城镇化的核心——发展。
物业管理水平，是人生活的美好与否最直接的见证，和其他服务性行业相同的是，在20几年的发展历程中，物业管理水平得到了长足进步和质的提升，但也还存在一些问题。
1.物业管理水平参差不齐。
很多物业，业主入住以前，物业相关设施运转正常，喷泉唱响、绿化盎然、安保到位、水电畅通，业主入住后，有的物业管理一如既往，更多的物业管理品质下降，喷泉停水、蒿草遍地、门禁松垮、维修拖沓。
这里面原因多样，有物业公司从业人员水平的问题，有对项目认识不充分致使管理经费不足的问题，有物业公司和业主之间沟通的问题，也有物业公司对时代发展的不适应问题。
物业管理公司作为服务者，不管在哪种问题上出现问题，都会造成服务品质下降，而和其他服务行业不同的是，物业管理和业主的吃喝拉撒睡密切相关，其服务的不完善，对业主造成的伤害更大。
2.物业开发与管理的脱节现象严重。
现在普遍存在的一种现象是，物业开发和物业管理脱节。
开发商在销售时，会对项目做高端配置并作为卖点宣传，却不会告知业主，这些配置的保养、运营、维修、维护的资金从何而来，又怎样保证这些配置几十年正常运转。
物业运营越久，公共设施、设备因老化维护成本会越高。
但开发商为项目持续热销，会在项目前期交房时，通过商品房销售收入来贴补物业费用，营造好的居住环境。
随着小区业主的大批入住，开发商对项目物业补贴却是不增反减。
以太原市某小区为例，该项目第一批业主入住时，开发商对项目物业补贴费用达到300万元;第二年的补贴即降到200多万元;，开发商对项目物业补贴仅为100万元。
按照国家法律，小区内共用部位、共用设施属于全体业主共同所有，开发商对小区的保修责任在3年之内，剩下的就是物业管理公司的事了。
以太原市另一小区为例，业主的居住面积为5万平方米，全年应收物业费74万元。
但仅物业公司的项目经理、电工、管工、保洁、保安、会计等18个员工一年的工资即达43万元，项目内每年必须进行支出的避雷检测、自来水水池清洗、配电室年检、市政排水检测维修、消防设施检测、6部电梯检测的费用18万元。
还有其他维修耗材、跑冒滴漏、简易绿化、清理清洗支出约5万元。
因此小区内银杏树死掉也就无力更换，因为更换一颗约千元，喷泉也基本不喷水，主要是物业管理公司算不来账，这都是物业管理公司进入前对项目没有摸透，盲目进入的结果。
3.物业管理市场化观念淡薄倒逼物业公司变相降低服务品质、乱收费。
以太原为例，，太原出台《太原市普通住宅物业管理服务等级收费标准(暂行)》。
按照该标准，太原市各类住宅小区内的物业费最高不得超过1.27元/平方米·月。
但实际上，近两年新建的大盘项目，其物业成本已达到8元/平方米·月，甚至更高。
为降低小区物业的亏损，并免受物价部门的稽查，多数标榜高档物业的小区会在1.27元/平方米·月的标准基础上，再加收2元至6元的“管家服务费”、“定制服务费”。
配置越高的小区，物业所加收的`费用越高。
即便如此，随着物业配套设施的老化及原材料成本的上升，物业管理公司算不过来账的现象可能还将长期存在。
太原市某小区，景观池没钱注水，开发商撤离不再补贴物业费，物业管理公司自身也无力支付此笔费用，这时就需要业主们作出选择，是该把水池填平，还是自己交费继续发挥水池的作用。
物业公司根据业主的决定及支付费用来工作，前提是，物业公司不会贴钱搞服务;业主方面也觉得不公平，认为既然买了这个小区的物业，配套设施就应该运转正常，物业公司不该降低服务品质，但无奈的是，从当时的购房合同中也找不到有利于自己的依据。
三、对策分析
1.提高物业管理公司准入门槛，加强监管。
我国物业管理公司资质等级分为三级，即一级资质、二级资质、三级资质，资质的设立，有助于提高物业公司工作的专业性、服务的可靠性，但在二级和三级资质的要求上，显得差距过于明显。
二级资质要求企业注册资本人民币300万元以上，物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人，管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：即多层住宅100万平方米;高层住宅50万平方米;独立式住宅(别墅)8万平方米;办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。
而在三级资质要求上，企业注册资本人民币降为50万元，物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人，有委托的物业管理项目即可。
显然，二级资质和三级资质对企业要求差距偏大，且三级资质的准入门槛过低，很容易把物业变为小、新公司的管理试验品。
并且，三级资质企业对物业的管理好坏无明确的、可操作性强、易于监管、对企业本身经营构成强力制约的条文规定，致使其无论好坏的管理经历都变为升级二级资质的资本之一。
因此，提高物业管理公司的准入门槛，加强监督是提高物业管理行业整体水平的基础要素。
2.物业是产品，开发与管理应联责、联动。
开发商在销售产品时，物业服务是一个重要的促销点，很多购房者也把优质的物业服务作为一个关键的购房参照指标。
但开发商售完产品后，往往物业管理会移交另一公司，其物业功能、品质能否达到开发商宣传的水平变成未知数，即使是物业管理仍由开发商关联的物业公司进行管理，其时间长度和品质也仍是未知数，而业主不可能像购买其他产品一样不满意就轻易更换。
物业管理公司招标，并不是解决物业管理问题的根本办法，因为现阶段物业管理问题主要是财务核算问题。
物业管理者是企业，成本、效益是考量的首要因素。
如果物业管理者按照开发商的宣传提供服务经常会导致亏损无法经营，但物业管理者提供的服务达不到开发商宣传的水平又会引起业主的不满。
矛盾，因开发商开发和物业管理的分离、脱节而产生。
建设部《商品房销售管理办法》第15条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条明确规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”这些条款都是为开发商规范销售开了一个好头，但在具体实施中，企业的寿命、法人代表的寿命、官司诉讼成本及时间等等因素又会将业主置于不利地位，且业主无更多精力和法律依据维权。
消费者购得的物业是一个完整产品，所以物业开发和管理具有整体性。
一个物业管理有问题，必须能够影响开发商下一个物业的开发，才能让开发商真正从各个角度认真考量自己开发的产品在将来物业管理中的可实施性以及对业主的责任问题。
同时，有一个需要清楚的问题是，并不是说物业开发和管理的联动是开发商单一的经营行为延续，而是指开发商在开发、宣传、销售产品时就在监管部门的监督下，科学地对未来的物业管理进行财务分析和可行性论证，并将论证结果作为开发商应负的法律责任，开发商应为此缴纳相应的保证金，同时将物业实施内容、项目，物业管理财务成本状况是否与当初项目论证相一致，定时在行政部门监管下，通过第三方专业评估、审计部门的审验，作为法人、法人代表、股东等开发其他项目甚至其他经营行为时的准入条件，这也是企业诚信工程建设的内容之一。
另外，物业开发和管理的联动，有利于开发和管理企业的真正衔接，避免物业管理企业盲目拿到项目、先拿项目再做成本核算。
让物业管理公司进入之前就通过主管部门认定的开发商物业管理实施可行性研究报告和物业的实际情况两方面进行科学分析核算，无实力或认为算不过来账的物管公司就退出，前置性防范风险，而物业公司自己认为有实力、可以取得效益进场的公司就要承担相应的管理责任，不得在物业管理过程中直接、间接、变相降低服务水平，不得以财务核算为理由乱收费。
3.物业管理条例应因时制宜调整，加快物业管理市场化。
市场经济条件下，随着城镇化的快速推进和人们生活水平的提高，允许商品有多种功能和特性，交易双方可以在合法、自愿、平等的基础上交易，尤其中、高端物业配置已经成为市场趋势，物业管理按等级收费的办法，迫使部分企业以降低服务标准的方法降低成本，进而导致物业服务费收缴率低，造成了收费与服务的恶性循环。
因此，应加快物业管理市场机制建设，促进物业管理行业的良性发展。
以太原某房地产项目为例，小区建设了大尺寸游泳池，按标准泳池计算，这些泳池每换一次水，需要注入净水吨，按5.2元/吨的普通经营水价计算，水费即达上万元。
按照每周换一次清水的频率来计算，4月至9月，春夏秋三季仅水费就达25万元，加上泳池内的清污、消毒、上下水管网的养护维修费用总费用超过每年30万元，物业管理公司按规定收取的物业费无力承担。
但业主购房时，正是看中了这样的小区功能配套。
物业管理条例对此种行为就应加以引导性规范，不必逼着物业管理公司巧立名目变相收费。
同时，应头尾相顾，在物业销售之初，此种有偿服务费用的收取应在购房合同中明文约定，对购房者承担此笔费用明确告知，并对购房后因通货膨胀、原材料上涨等因素可能产生的正常调整考虑在合同文本内。
4.物业管理应纳入到城市整体管理考量体系中。
城镇化的前期，是以建为主，中后期是建管并重，且重在管理。
物业管理是城市经济活动、社会活动、文化活动以及各种创建活动的微观地理单位。
小区的内部宣传教育、安全防火、治安、环境、卫生、文化等工作大多由物业管理公司承担或协助政府完成，填补了政府对公共环境和公共设施以外的社区生态环境和人文环境的空白，完善和发展了城市管理功能。
因此，物业管理必须纳入到以人为本的城市整体综合管理当中，物业管理中遇到的难点问题，应尽快解决加以完善，人们的每一个微观生活活得精彩，小康社会的目标才会真正落到实处。
12月1日，山西省第一部物业管理地方标准《山西省住宅物业服务标准》开始施行，标准对山西省居民小区物业服务的内容和质量制定出严格具体的考核标准，将物业服务标准由低到高共分为一、二、三、四、五个等级，新标准对物业企业的基本职责和义务;小区共用部位维修养护;公共用设施设备运行、维修养护;公共秩序维护;小区环境卫生;绿化养护管理等六大服务内容提出详细要求。
该标准从住宅物业切入，其出台及实施，对其他种类物业管理起到了试点、示范的作用，是物业管理纳入到城市整体管理考量体系的具体举措之一，为物业管理全面走向科学、务实、服务的目标迈出了坚实的一步。
参考文献：
1.物业管理条例，20
2.山西省住宅物业标准，20
3.太原市普通住宅物业管理服务等级收费标准(暂行)，20
4.商品房销售管理办法，
摘 要：随着城市建设的快速发展和扩张，城市道路、公益事业、城市配套设施也日趋完善，房地产事业也得到了蓬勃发展，一批高标准、高品位的住宅小区相继建成投入使用，但应运而生的物业服务也陆续跟进。但现实中，房地产开发企业开发完住宅小区后，有条件的，聘请有资质的物业公司接管，无条件的，则利用现有人员成立个物业公司便开始接管。至于物业管理早期介入房地产开发的项目少之又少，这样物业管理早期介入就成了今后物业管理的短板，也给今后物业管理工作带来诸多困难和问题。
关键词：物业管理；早期介入；解决对策
1 物业管理早期介入的重要性和必要性
物业管理企业早期介入通俗地讲就是，物业管理企业参与物业的规划设计和开发建设，对完善物业功能、确保物业建设质量和方便日后地下管线、地上管网、绿化管理、公用设施等方面的维护保养，有无可替代的重要作用。通过早期介入这种建管结合的服务，为今后物业的使用和管理打下坚实的基础，其作用和意义将是深远的'。
1.1 能够为房地产开发企业在建设中提出科学化的建议和意见
房地产开发企业在建设时，只注重建筑进度、配套设施 的方便和成本的节约，在今后物业规范上考虑过少，从未没有从今后的管理和使用的角度去合理规划，对物业管理必需的设施，以及交通泊位、小区绿化、水、电、气、通风、采光、空调位置预留等配套设施，往往考虑不足，造成以后难以弥补的后果。如果将物业管理早期介入，就能对户型结构、配套设施、道路绿化、车辆停放、物业用房等，向开发商提出具体建议，充分考虑设备、材料的经久耐用，便于维修，尽可能地避免在规划设计中，由于考虑不足和遗漏造成日后物业管理和业主使用中出现不必要的麻烦，使规划设计更加合理，功能更加完善，服务更加到位。
1.2 能够为房地产开发企业、业主监督房屋建筑质量
在施工阶段和竣工验收阶段要求物业管理企业介入，从物业管理和业主的角度出发，一是对该阶段施以全面、细致的辅助把关，增加工程监理和验收力度，以保证物业建设质量，进而减少返工，减少今后物业使用中遇到的“后遗症”。二是物业管理企业应协助监理人员做好施工质量监督，以确保施工程序、施工质量、安装符合规范，建筑材料符合要求。熟悉掌握房屋结构、隐蔽工程、各种管线铺设路径、阀门详细位置。参与机电设备的安装调试，掌握设备的功能特点及维保要领，做好相关记录。三是参与工程验收，便于全面收集原始资料。竣工验收是把好工程质量关的最后关口，竣工验收工作做得是否细致到位，直接关系到接管物业的质量，关系到以后的物业管理和业主的利益。物业管理企业应选派业务精熟、工作负责的管理人员和专业技术人员，从以后维修、保养和业主使用的角度，积极参与竣工验收全过程，熟悉小区所有施工图是否与建设匹配，施工图是否有变更，协助开发商把好工程质量关，以减少日后物业管理出现不必要的成本支出。
1.3 能够便于今后的物业管理和使用
物业管理是住宅小区建设的延伸。物业管理早期介入，能够使物业规划、设计更趋人性化、功能化，能够使小区日常管理服务更加便捷、更加协调、更加周全，能够使物业管理企业对物业的土建结构、管线走向、配套设施、设备安装、绿化管理等方面掌握的更全面、更详细、更到位。
2.1 物业管理招投标不规范
一是有些招标单位实际已内定中标对象，没有真正意义的招投标，而是把招投标活动当成一种过场、一种形式来对待；二是有些招标单位不考虑“质价相符”的原则，片面强调最低价格，造成投标企业的竞相压价；三是有些参与投标的物业服务企业恶性竞争，互相杀价，靠不切实际的承诺赢得中标，介入后普遍达不到承诺的服务标准，导致业主对物业管理企业普遍不满；四是大多数房地产开发企业小区开发建设完之后，自己找上一个看门的、一个收水电暖费用的、一个打扫卫生的，就成立了物业队伍，简称“三个一”。这支队伍人员队伍素质参差不齐，技术不够精湛，只是懂而已，不够专业，服务意识、服务观念和质量意识淡薄，处理纠纷和处理突发事件能力较差等等问题的存在，是最为普遍和常见的。
2.2 物业承接查验制度不完善、移交不完整
一是有些依附于房地产开发商的物业服务企业，往往不按正常程序进行严格的物业承接查验，工作敷衍了事，造成移交不完整，工作起来乱了手脚，无从开展工作；二是有些开发建设单位在房屋建设中，忽视了共用设施设备的配套建设，造成共用设施设备划分不明确或者配套不完整，给物业管理企业在前期物业管理中带来诸多困难，也使业主与物业管理企业之间产生不少矛盾和纠纷。
2.3 物业服务和收费“质价不符”
一是有些物业管理企业通过一些不正当的价格竞争取得项目后，由于压价过低，无法按招投标文件规定的服务标准向业主提供服务，出现人员配备不足、保安年龄偏大、保洁人数偏少、公用设施维修保养不及时、房屋漏雨迟迟得不到解决、侵占绿化用地变为停车位、房产证办理等诸多问题，导致业主强烈不满。二是由于物业服务标准过于笼统，业主往往无法按照服务标准对物业管理企业进行投诉，主管部门对服务标准、服务价格等方面的投诉面临处理难、调解难等问题。
3 加强前期物业管理的对策
3.1 进一步加强和规范前期物业管理招投标行为
一是加强前期物业管理招投标制度的学习，使房地产开发商物业管理企业树立依法招投标的意识；二是建立公正、公开、公平的招投标竞争市场；三是建立健全招投标备案制度；四是发展和完善招投标中介服务机制；五是建设主管部门要切实做好对前期物业管理招投标的指导和监督工作。
3.2 进一步加强和规范前期物业服务合同管理
《物业管理条例》第三十五条明确指出，“物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定”。尤其是前期物业服务合同，更应严格按《物业管理条例》的规定执行，合同的内容和约定，一项也不能减少。因为前期物业服务合同是前期物业管理权利和义务的唯一法定文件，所以，规范前期物业服务合同，不但有利于建管衔接，防止建管脱节以及重建轻管的现象发生，还能保护先期入住业主的合法权益，并为今后双方处理有关纠纷提供有效的依据。
3.3 进一步加强和规范住宅物业公共服务标准
将物业公共服务分为“综合服务、物业共用部位和共用设备设施维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护服务”等5项内容，根据服务标准将每项服务分为不同的等级，并根据项目面积大小制定切实可行的收费档次，供前期物业管理招投标时选用，引导企业在不同项目上投放合适的人力、物力和财力，实现物业服务和收费的“最优化组合”，降低业主对物业服务标准和收费的投诉率。
★ 规章制度存在问题
★ 发言稿存在问题
★ 家庭教育存在问题
★ 物业管理论文
