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城市物业管理问题面面观
摘 要：论述了城市化进程中现代物业管理的作用。探讨了城市化进程中物业管理的发展趋势及城市小区物业管理问题。分析了造成物业管理问题出现的主要原因;最后提出了对改善物业管理的一些建议。
关键词：物业管理 城市物业管理
0、引 言
物业管理是业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。它作为房地产业的分支产业之一，其行业的特殊性对物业管理从业人员个人能力提出了更高的要求。服务质量是物业的生命，而物业管理从业人员的能力又是制约物业服务质量的瓶颈。物业管理作为一个新兴行业，它的发展是以服务作为主旋律的，长期以来，物业管理的发展方向、管理模式和战略目标、服务的宗旨和基本理念是永恒的，那就是“让业主满意”。
1、城市化进程中现代物业管理的作用
维持或完善城市基础设施和住宅以及公共建筑的功能，必须投入相应的人力、物力、财力。物业管理正好具备这种功能，通过创造管理服务软设施，满足业主或用户在物业使用过程中的多元化需求。促进城市经济发展。物业管理处于房地产消费阶段的管理环节，在房地产保值、增值方面具有重大影响。房地产价值不仅与物业维修养护有直接关联，而且房地产市场价格也会随着物业品牌的优劣而随时升降。良好的物业管理可以提升房地产的价值，低劣的物业管理或没有物业管理，必然会直接或间接地影响房地产的保值、增值。
现代物业管理改善了过去陈旧简单的房屋管理模式，使得房地产服务更加完善、有效，适应了现代房地产综合开发的大生产方式以及房地产商品经济发展的要求，推动了房地产业的良性发展，促进了城市房地产业运行体系的确立与完善。物业管理从业人员大部分来自于企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力和部队复转军人，对于缓解产业结构调整中的就业矛盾做出了贡献。改善城市环境。现代化文明城市的建设，既需要加大城市基础设施建设，也需要加强城市文明建设。在一定的居住范围内，应综合发挥基层、群众自治组织、物业服务企业的共同作用，为维修房屋、整治环境提供及时有效的有偿服务，使整个城市环境得到综合整治，提高城市文明程度。城市环境的改善需要良好的物业管理，通过强化环境卫生管理、绿化系统建设和维护车辆管理、保安队伍的管理和建设等，提升城市环境质量。维护社区稳定与城市治安。物业管理是社区服务的重要组成部分。物业服务企业在维护城市环境和秩序方面起到了积极作用。
优秀的物业管理能够协调城市建设和物业管理各主体之间的关系，合理分配资源，维护社区稳定与和谐。物业管理是维护城市治安的最有效的载体，主要表现在：首先，物业管理会对公共安全设施进行设置和改造，能够抑制和消除产生违法犯罪的一些因素和条件，为社区治安防范提供物质保障;其次，物业服务企业聘用专业的保安人员来加强安全防范，有利于维护城市治安;最后，物业服务企业具备一定的经济实力，遵循社会主义市场经济规律，为社区治安防范提供新的`保障。
2、城市化进程中物业管理的发展趋势
现代物业要求物业管理必须以业主为本，为业主提供优质的物业服务，而不是管理业主。随着城市化进程中政府部门对物业管理行业监督力度的加强和业主对物业服务要求的增加，整个物业市场将会更加专业化。物业机构必须引进专业人才，提高物业服务水平，满足城市化进程的需求。建立规范的运行机制和物业市场管理秩序。现代化城市的发展要求提供高效、规范的物业服务，物业服务企业应建立高效、规范的运行机制。政府和行业协会不断完善物业管理行业的道德规范、自律准则和管理标准，促进物业管理的规范化。城市化进程中物业机构为业主提供的服务范围不断扩大，物业管理应根据《物权法》和《物业管理法》，明确物业管理权是业主的权利，依法为业主提供管理服务，营造良好的物业市场管理秩序。
建立合理的物业市场需求机制。市场发展的三大主要因素是价格、需求、竞争。随着城市化进程的推进，这些因素的作用逐渐在规范企业市场行为、推动市场需求发展中体现出来。政府应进一步推动物业管理的专业化、市场化，严格实施《物业服务收费管理办法》、《物业管理法》等相关法规，保证政府职能部门有效发挥质量监督作用，确保物业管理服务价格由市场机制自行决定，推动市场良性发展。
3、城市小区物业管理问题
新建住宅小区的物业管理现状：
(1)管理发展越来越不均衡;
(2)立法还不够完善;
(3)物业费缴纳比较困难;
(4)配套设施还不够完善，工程的质量问题较多
(5)物业公司的服务水平存在不同程度的差异。
在我国物业管理行业还属于一个新兴的行业，正处于其发展的初级阶段，因此在人才的储备上存在严重不足的问题，而一些高校的专业设置上也很少会涉及到具体物业管理课程，这在一定程度上限制了我国从事该行业的专业人数。现如今这种人才短缺问题的具体表现为：
(1)大多数从事该行业的人才通常属于单一的管理人才，只是针对某一方面有着特殊的才能，缺乏那种复合型、在许多方面都具备优秀能力的管理人才;
(2)从事物业管理方面的人才大多是从原有的房地产管理人才转行过来的，这在一定程度上造成了他们专业知识的匮乏，经常会用处理房地产问题的那一套方法来处理工作中面对的各种问题，这在一定程度上并不能很好地解决产生的问题;
(3)在管理人才中多数是初级的管理人才，这些人掌握的管理方法通常具有很强的局限性。
(4)从事物业管理的基层工作者多数学历比较低，这在一定程度造成了行业从事者整体的综合素质偏低。
(5)物业管理的运营市场还不是十分成熟，一些准入机制还没有得到有效的建立和实施，这在很大程度上导致了行业内不同企业在员工素质、资质等级以及设施的管理上均存在比较大的差距。
同时，许多物业企业还不懂得应用一些国际上的先进管理手段，在管理理念上和西方的发达国家还存在很大程度上的差距。
4、造成物业管理问题出现的主要原因
我国受地理条件的制约在经济的发展上存在比较明显的地域性差异，这在一定程度上也决定了物业管理行业发展的差异，我国最早的物业管理行业就是开始于南方一些经济比较发达的城市，这些城市早期受率先执行改革开放政策的影响，在经济的发展上具有得天独厚的优势，因此在住房制度的改革上得到了快速的推进，而与之相关的物业管理行业也随之开始兴起。正是由于这些经济发达地区的物业管理行业起步较早，再加之经济条件较好，导致该地区的居民更容易接受这一全新行业的介入，相比之下，在中西部的一些经济落后地区，许多业主面对高昂的物业管理费用本身就有着很大的抵触情绪，这在很大程度上影响到了物业管理在这些地区的发展和水平的有效提升。
企业自身建设水平的高低也是影响物业管理发展的一个重要影响因素，这主要集中在对物业管理人才的有效培养上。因为缺乏建设，导致了在该领域的专业建设缺乏有效的系统体系，在教育方面体现为专业师资力量的短缺，这使得培养的专业人才远远跟不上整体行业的发展进度。针对这种情况，国家于本世纪初开始在一些高职院校中增设物业管理的专业和课程，但是由于宣传力度不强，使得许多学生对于这门专业不是十分了解，对其发展的前景也是抱有迟疑的态度，因此，各所院校每年的实际招生情况都不是十分的乐观，这也是限制该领域人才培养的一个主要决定因素。
5、对改善物业管理的建议
加强物业服务宣传，积极引导业主的物业消费理念物业服务行业要抓住“物业管理工作实际上就是服务型商品”的理念，引导业主树立正确的消费理念，有效化解业主同物业服务企业之间的矛盾。加强员工素质培训，大力提高服务质量和管理水平物业服务企业要抓好对员工业务能力和自身素质的提高，招聘专业的物管人才进行系统管理。对所管理的小区内的绿化、车位、健身广场等设施，要加大投入，不断提高服务质量。加大行业监管力度，在物业收费执行过程中要加强监督，避免只收费不服务、重复收要认真听取群众意见和建议，在业主和企业之间起到桥梁作用，以协助企业改进管理和服务，规范收费行为，促进物业服务管理健康发展。
摘要:物业管理作为一个新兴行业取得了快速的发展,但是在发展过程中也遇到诸多的困难和压力,暴露出很多问题和矛盾。这些问题和矛盾在欠发达城市表现的尤为突出,如何在房地产快速发展的欠发达城市尽快提高物业管理水平,是物业管理行业急待解决的问题。本文以广东省河源市为例,对欠发达城市物业管理存在问题进行归类整理并提出解决对策。
关键词:欠发达城市;河源市;物业管理
1河源物业管理企业发展的状况
物业管理作为一个新兴的行业,伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展,已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。河源市作为一个发展中的城市,物业管理自萌芽以来,开始启动物业管理工作,已经历了十多年的成长历程,物业管理在河源发展得也相当快,自成立第一家物业管理有限公司――诚标物业管理有限公司,至今河源本地有资质的物业管理公司共38家。其中有在河源本地成立的有规模较大的物业公司,如河源华达物业管理有限公司;也有从外地进驻河源的高资质的物业管理公司,如河源雅居乐物业管理公司。但是,物业管理行业在河源快速发展的过程中,也遇到诸多的困难和压力,暴露出很多问题和矛盾。
2河源物业管理行业存在问题
2.1 建管不分,开发商遗留问题,为物业服务造成隐患虽然国家物业管理条例明确规定物业管理企业必须通过招投标获得物业管理项目,但是河源市的物业管理相对于广东珠三角来说起步晚,其物业管理状况相当于珠三角物业管理刚刚起步时的水平。目前,河源物业有70%的物业公司是由房地产开发公司衍生出来的,是“爸爸和儿子”的父子关系。开发商在物业建设过程中,为了最大限度地获取利润,在房屋建设质量、公摊面积计算、配套设施建设、房屋维修基金预留等问题上频频违约,埋下了纠纷的祸根。
2.2物业管理收费不规范,收费难、收费率低物业管理收费问题一直是物业管理工作的难点。由于河源市物业管理市场尚未发育完善,相当一部分物业管理企业经营还不规范,为了追求利润,不按照合同约定提供相应服务,乱收费、重复收费现象严重,收费与服务不相符。河源市政府为了规范物业管理收费问题,对普通住宅小区物业管理服务费的收取作了政府指导价,但是经调查河源市70%的物业管理企业都未按照政府的指导价来收取物业管理费。经过调查,普遍反应物业管理费的收取相当困难,主要原因有:①人们思想观念未能转变,部分业主享受惯了福利管房的种种好处,他们对物业管理这种有偿服务方式不理解,产生抵触情绪;②物业管理公司服务质量差,业主对物业管理服务质量不满意;③物业管理法规不健全,对物业管理收费标准、有关收费细节未能明确规定,易引发争议;四是部分业主把对开发商的怨气发在物业管理公司身上。
2.3 物业管理专业人才缺乏、服务水平低、制约行业发展和全国大多数城市一样,河源的物业管理行业也存在着物业管理专业人才缺乏、服务水平低的现象。究其原因一方面是由行业的性质决定的,物业管理行业发展时间短、属于劳动密集型行业,专业物业管理人员少(如表1示)。另一方面是物业公司是微利行业,对员工进行必要性的培训也变得不现实,从业人员的工资待遇跟不上社会发展的水平(如表2示)。从业者的劳动价值得不到体现,从业人员不断流失。其三,物业管理高层管理人员对物业管理人力资源存在不全面的认识。人才不足及对人才片面认识的观念已经严重制约了河源物业管理行业的健康发展。
2.4 物业管理企业规模小、竞争力弱、抗风险能力低目前河源市的物业公司中有资质的有38家,其中物业管理企业中一级资质3家,占7%;二级资质5家,占13%;三级资质20家,占53%;其他未取得资质的企业10家,占27%。其中一二级资质都是外来进驻河源的物业管理企业,三级资质都是本土性的物业管理企业;一、二级资质中除了宝晨物业是综合性的物业管理企业外,其余两家外来企业在河源都是单一性的自建自管住宅小区型物业企业。以上数据说明,现阶段物业服务企业的整体规模较小,多数企业无法取得规模效益,整个行业仍处于发展初期,整体抗风险能力差。在调查中还发现:有些物业管理公司管理的面积也就是1万多平方米、管理处里管理人员既是领导也是员工,加上几个保安和清洁工就组成了一家物业管理公司。这些物业公司规模小、经营状况差,很多是处于亏损或刚达到收支平衡状态的。
2.5 业主对物业管理的认识不高由于河源市物业管理起步较晚,受传统公房管理模式和当地业主“自扫门前雪”观念的影响,一方面部分业主的物业管理消费观念尚未形成,部分小区的业主对已经商品化的房屋缺乏保养意识,另一方面部分业主认为现在小区实行物业管理和之前的管理并没有多大的改变;另外,在调查中发现正在实行物业管理的小区中竟然有许多业主根本不知道自己所住的小区有物业管理,也不知道物业管理是干什么的。
2.6 业主委员会成立难,已成立的业委会并未在物业管理中发挥应有的作用业主委员会是由业主大会选举产生,并经房地产行政主管部门登记,在物业管理活动中维护业主合法权益的自治性组织。它和物业管理公司之间是平等的契约关系。但是,就实地调研的结果来看,河源市成立业主委员会的物业不到30%,无论是业主本身还是物业公司都表示要依法成立业主委员会相当的难。影响业主委员会难成立的因素众多:业主法律意识不强、业主之间的矛盾难于调和、经费缺乏、小区入住率较低、政府无强制成立业主委员会的权利等。尽管有些小区成立了业主委员会,但在目前的实际运作中,业主委员会的维权、监督和协调的作用并没有体现出来。其一,业主委员会的维权意识差。其二,业主委员会缺乏监督机制。其三,业主委员会组成复杂,利益难协调。其四,业主委员会法律地位不明确。这些因素都导致业委会并不能在物业管理中发挥最大的效用。
解决欠发达城市物业管理存在的问题,必须具体问题具体分析,如河源市,要在借鉴珠三角先进物业管理经验的同时,走出自己的道路。
3.1 发挥政府职能机关的作用,促使物业管理问题的解决
3.1.1 做好物业管理的必要宣传工作房地产商品与一般商品不同,业主普遍对建筑物区分所有权性质不了解,不知道如何行使权利,对物业管理关系和业主委员会的性质也认识不清。加上国家近几年关于物业管理方面的.法律法规不断地进行修改完善、针对物业管理行业及业主对物业管理的了解程度,做好必要的物业管理宣传工作,让广大市民加深对物业管理的了解。
3.1.2 促使物业建设单位与物业管理企业相分离目前,在物业管理中存在的许多问题都与建设单位和物业管理企业之间的不正当关系密切相关,有必要促使物业建设单位与物业管理企业相分离,使物业管理企业真正实现“自主经营、独立核算、自负盈亏”,其基本方法就是实行招标制度。
3.1.3 加强物业管理的行业管理,提升物业管理水平首先应加强对物业管理企业的资格管理。其次加强物业管理企业的财务和审计工作,对物业管理费收支使用情况进行必要监督。在责任落实方面,应严格查处各种违反物业管理法律法规的行为。
3.2 加强宣传,提高全民物业管理消费意识政府主管部门、物业管理行业协会和物业管理企业应通力合作,进一步加强物业管理的宣传力度,形成物业管理的立体宣传网络,使公众对这新兴行业有正确的、更高层次上的认识,令每一位消费者及社会各方人士都积极地参与。以消费者的眼光审视物业管理企业的经营行为、服务行为是否规范。一个重要而有效的途径就是利用报刊、电台、电视等各种途径对物业管理政策、作用和服务内容进行大规模的宣传。通过媒体的正面引导,使社会各方面充分认识到物业管理实质上是一种服务,可以带来巨大的社会效益、经济效益和环境效益,营造一个全社会了解物业管理、接受物业管理、关心物业管理、支持物业管理的良好氛围,为物业管理的健康发展奠定良好的社会环境。
3.3 提高物业管理人员的素质,实现管理手段现代化
3.3.1 加强物业管理从业人员的再教育企业应积极鼓励员工进行自我提升的学习,结合当前国家农民工免费培训的政策,鼓励员工考取物业管理从业资格证,有条件的到相应的大专院校进行深造,取得相应的学历。提高物业管理人员的知识结构和专业知识水平。同时,加强内部培训,学习新的政策法规,掌握新的办公手段,实现员工管理服务水平的大幅提高。
3.3.2 积极引进各类具有专业知识和专业技能的人才物业管理行业从总体上说,尚属于新兴行业,各类专业人才比较缺乏,因此,管理者要改变过去陈旧的观念,要从企业的长远建设出发,积极引进大专院校毕业的人员,把他们放在工作实践中进行锻炼,进一步丰富其实践经验。要给他们创造良好的工作环境,适时的将他们提拔到领导岗位,委以重任。这样才能留住人,用好人,发挥他们的优势,从根本上提高物业管理人员的素质。
3.4 提高业主的参与能力,充分发挥业主大会、业主委员会的作用
3.4.1 政府相关部门加强对业主大会工作的监督指导物业管理行政主管部门要切实履行对组建业主大会和业主委员会的指导责任,促进业主自治管理机制的形成。要通过规范业主大会、业主委员会的行为,促进业主自律和民主决策,依法维护自身合法权益,同时,要监督业主大会和业主委员会不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
3.4.2 建立业主委员会责、权、利的协调机制及奖励机制为保证业主委员会主任工作的公平性、专业性、及时性,应该建立业主委员会主任的公开选举制。只要能正确及时地行使业主委员会的权利、履行业主委员会的义务,承担业主委员会应尽的责任,具备一定的专业知识的业主,就可以竞聘为业主委员会主任,当选的业主委员会主任应与业主大会签定聘用协议。为切实保障业主委员会的正常运作和发挥积极的作用,还必须建立激励机制和约束机制。
参考文献:
[1]谭善勇.物业管理市场理论与实务[M].北京:首都经济贸易出版社,.
[2]陈德豪.物业管理概论与实务[M].广州:广东职业技能鉴定中心,.
关于城市小区停车难和物业管理问题的调查报告
目前，我市许多小区业主与物业企业之间的矛盾日趋严重，群众与企业的呼声越发增多，翠竹北区等小区收缴率从四年前的80％下降到58％，勤业一、二、三村的收缴率只有30％，甚至像金色新城等这样的新小区的收缴率也不到50％；近几年来，我市不断发生物业企业撤离小区的现象，如荷花池公寓、广景山庄、芦墅广景苑等小区。
分析物业管理矛盾的根源，主要是以下几个因素：
1、法律法规不完善。一方面缺乏与物权法相配套的实施细则，我市又无立法权；另一方面，我市规范性文件的建设工作，在一定程度上滞后于小区物业管理和停车新的发展需求，致使实际工作中出现有法难行、无法可依的现象。
2、管理体制不顺畅。一是政府社会管理没有延伸到终端，一些政策法规在小区中出现梗阻、断层现象，乱开店、乱停车、盗窃等影响居住环境质量问题未能得到遏制；二是基层党支部及居委会、业主委员会、物业管理企业三者之间相互促进、相互制约，共建和谐小区的机制没有建立，居委会名义上是自治组织，现实上是从事党政工作，但在处理业主与物业矛盾中“名不正、言不顺”，解决基层矛盾的.一线作用未能充分发挥，对其缺乏考核激励制度，社会管理的积极性不足，特别是社区居委会和物业企业在协调解决
与上级政府部门相关的具体事务上，显得无能为力。
3、市场主体不对称。业主个体直接面对物业企业或开发商必然处于明显弱势，而我市目前业委会尚未普遍建立。业主自治意识不强，据调查，62％的业主对业主委员会不清楚、不参与。对业委会的设立、监督以及主要人员的权利和义务没有形成统一有效的规范。业主委员会的自治能力、内控能力、团队精神和依法维权水平不高，业委会成员服务全体业主的动力不足，年纪轻、能力强的现职人员更不愿加入业委会。另一方面，物业企业进入市场的门槛很低，实力不强，规模不大，素质不高，管理人员、高学历层次、技术职称等方面的比例都低于全国水平，物业管理行业的诚信度和公信力不强。
4、市场环境不和谐。某些新闻舆论的导向有偏差，部分群众对物业管理行业存有偏见，“享受免费午餐”的习惯在相当范围内存在，物业的“佣人”地位和劳动成果得不到应有的尊重，少数离退休干部、现职领导、司法人员和教师等机关公职人员，带头欠缴物业费，产生了一定的负面影响。
5、市场制度不健全。物业企业进入市场的门槛过低，市场的进退制度不规范，对业主和物业企业制约有效的社会诚信系统未能建立。追讨恶意欠费的司法程序过长，成本过高，企业难以维权。对开发企业的责任追究制度不完善，人民群众反映强烈的房屋质量差，随意更改规划设计，公用配套设施数量不到位、技术标准不达标等问题得不到有效解决。一些小区建管不分掩盖着前期遗留问题，或转嫁给后进入的物业企业，开发项目前期的物业管理招投标制度有待全面推进。业主与开发商、物业企业的纠纷在基层和司法诉讼层面上得不到高效解决。物业管理菜单式的分项消费制度未能建立，业主不能明白消费、透明监督。许多物业企业把出租公共共用设施和停车管理费作为重要的收入渠道，千方百计扩大路面停车，帐目不清，隐瞒收益。
6、政府管理不完善。在扶持、监管物业管理产业上，一些政府部门存在着职能错位、缺位和越位现象，扶持物业管理这一劳动密集型产业的政策没有形成，对小区内违规违章现象执法不力，把某一些义务和负担转嫁给企业，对物业管理费和停车费的价格调控水平还不够高，一些部门的工作协调不到位。特别是基层行政组织事务多、经费少，就搞违章搭建或出租老小区仅有的公共用房公共设施，以补充管理经费不足。
有关于城市小区停车难和物业管理问题的调查报告
目前，我市许多小区业主与物业企业之间的矛盾日趋严重，群众与企业的呼声越发增多，翠竹北区等小区收缴率从四年前的80％下降到58％，勤业一、二、三村的收缴率只有30％，甚至像金色新城等这样的新小区的收缴率也不到50％；近几年来，我市不断发生物业企业撤离小区的现象，如荷花池公寓、广景山庄、芦墅广景苑等小区。
分析物业管理矛盾的根源，主要是以下几个因素：
1、法律法规不完善。一方面缺乏与物权法相配套的实施细则，我市又无立法权；另一方面，我市规范性文件的建设工作，在一定程度上滞后于小区物业管理和停车新的发展需求，致使实际工作中出现有法难行、无法可依的现象。
2、管理体制不顺畅。一是政府社会管理没有延伸到终端，一些政策法规在小区中出现梗阻、断层现象，乱开店、乱停车、盗窃等影响居住环境质量问题未能得到遏制；二是基层党支部及居委会、业主委员会、物业管理企业三者之间相互促进、相互制约，共建和谐小区的机制没有建立，居委会名义上是自治组织，现实上是从事党政工作，但在处理业主与物业矛盾中“名不正、言不顺”，解决基层矛盾的一线作用未能充分发挥，对其缺乏考核激励制度，社会管理的积极性不足，特别是社区居委会和物业企业在协调解决
与上级政府部门相关的具体事务上，显得无能为力。
3、市场主体不对称。业主个体直接面对物业企业或开发商必然处于明显弱势，而我市目前业委会尚未普遍建立。业主自治意识不强，据调查，62％的业主对业主委员会不清楚、不参与。对业委会的设立、监督以及主要人员的权利和义务没有形成统一有效的规范。业主委员会的自治能力、内控能力、团队精神和依法维权水平不高，业委会成员服务全体业主的动力不足，年纪轻、能力强的现职人员更不愿加入业委会。另一方面，物业企业进入市场的门槛很低，实力不强，规模不大，素质不高，管理人员、高学历层次、技术职称等方面的比例都低于全国水平，物业管理行业的诚信度和公信力不强。
4、市场环境不和谐。某些新闻舆论的.导向有偏差，部分群众对物业管理行业存有偏见，“享受免费午餐”的习惯在相当范围内存在，物业的“佣人”地位和劳动成果得不到应有的尊重，少数离退休干部、现职领导、司法人员和教师等机关公职人员，带头欠缴物业费，产生了一定的负面影响。
5、市场制度不健全。物业企业进入市场的门槛过低，市场的进退制度不规范，对业主和物业企业制约有效的社会诚信系统未能建立。追讨恶意欠费的司法程序过长，成本过高，企业难以维权。对开发企业的责任追究制度不完善，人民群众反映强烈的房屋质量差，随意更改规划设计，公用配套设施数量不到位、技术标准不达标等问题得不到有效解决。一些小区建管不分掩盖着前期遗留问题，或转嫁给后进入的物业企业，开发项目前期的物业管理招投标制度有待全面推进。业主与开发商、物业企业的纠纷在基层和司法诉讼层面上得不到高效解决。物业管理菜单式的分项消费制度未能建立，业主不能明白消费、透明监督。许多物业企业把出租公共共用设施和停车管理费作为重要的收入渠道，千方百计扩大路面停车，帐目不清，隐瞒收益。
6、政府管理不完善。在扶持、监管物业管理产业上，一些政府部门存在着职能错位、缺位和越位现象，扶持物业管理这一劳动密集型产业的政策没有形成，对小区内违规违章现象执法不力，把某一些义务和负担转嫁给企业，对物业管理费和停车费的价格调控水平还不够高，一些部门的工作协调不到位。特别是基层行政组织事务多、经费少，就搞违章搭建或出租老小区仅有的公共用房公共设施，以补充管理经费不足。
7、公用设施不配套。在老小区和次
总之，从根本上说，公用设施上的硬件不足和 二、关于解决停车难和物业管理问题的目标、原则和 3、交警、城建城管、社区相结合的工作机制。目前，我市许多老小区和次新区即使用足区内停车资源，也不能满足全部需求；尤其是实施规范停车后，必然产生对部分车主的“挤出效应”。因此，依靠区外道路道板、公共空地和周边单位合作停车是一个现实选择。建议，建立交警、城管、社区相结合的工作机制，先由街道组织社区公示并上报小区停车泊位的短缺数量，再由交警对动态交通影响作出评价后，按照便民利民、公开透明、能划尽划的原则，提出道路道板划定泊位的方案，最后会同城管和街道、社区实施，同时建设部门要给予配合，对道板泊位下的管线承重能力进行评估。
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