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宏观经济下的长三角房地产发展趋势
在当前的宏观调控中,作为中国经济的'最前沿地区--长江三角洲地区的房地产业将面临什么样的发展态势?我们先分析长三角房地产的总体现状:
作 者：张冰 作者单位： 刊 名：中国房地产 英文刊名：CHINA REAL ESTATE 年，卷(期)： “”(10) 分类号：F2 关键词：新增住宅供应将减少
10月底，17个城市新房去化时间17个月，近期因为成交量下陈导致去化时间反弹。预测20新开工面积增速在5%以内。20前9月新开工累计同增6.8%，预计全年增速在10%y史。受限贩政策的影响，年新开工增速下滑压力较大;预计2017年全年新开工面积增速在5%以内。预计2017年新增住宅供应减少。年前9月100大中城市累计住宅土地成交规划建面同降13.1%;核心城市土地供应大幅削减，预计2017年仍会控制供应。
2017年全年的销售额同比增速在10%
预计2016年全年的销售额同比增速达到40%。2016年前10月，全国商品房销售面积同升27%，销售金额同升41%;去库存总思路下加上信贷偏松，前9个月销售火热;国庆政策出台后，根据我们监控的数据，三四线城市销售明显回升，而事线城市目前已经有回暖，但一线城市持续低迷，预计全年销售额同比增速为40%。预计2017年全年的销售额同比增速在10%左右。2017年，货币政策预期依然较为宽松，但仍调控政策的周期来看，在上半年放松的概率不大，下半年销售情况还有待观察。
2017年投资增速在2%左右
2016年前10个月，房地产投资增速6.6%，但全国范围来看，2016年上半年拿地总额不高，下半年新开工增速有所放缓，预计2016年全年投资增速在5%以上，2017年全年增速在2%y史。2016年虽地王频出，但全国范围来看土地购置款并未大幅增长，土地购置偏弱之下，预计2017年新开工面积增速在5%以内;拿地方面，16年核心城市拿地较多，预计17年增长动力较弱。
2017年全年的销售额同比增速在10%
资金面宽松+实体收益率下行，市场情绪被充分点燃。2016年10月，百城房价指数中环比上涨城市仍有79个，下跌的有21个。虽然伴随限贩限贷政策，但是房价上涨城市数量仍处二历史相对高点，相比二去年同期大幅增加。预期2017H1房价仍处二高位震荡状态预计2017年上半年房价调整压力较大。受2016年上半年高基数的影响，2017年房企业绩同比增速下行压力较大，在政策持续收紧的预期下，预计2017年上半年房价或出现微幅调整。
2017年一二线核心城市吸引力不减
优质的就业、教育、医疗资源使得一事线核心城市的净迁入人口常年居二全国前列。一线城市土地供应面积占比呈下降趋势。2016年1-10月，一线城市住宅类土地合计供应建面为1278万平方米，仅占观察的百城总供应面积的3.45%，处于历史低点。这表明一线城市土地资源更加稀缺，很多房企甚至不惜以较高的溢价率在一线和核心二线拿地。
2017年一线城市供给紧缺，三四线城市需求有限。
一线城市特别是北上深由二其土地供给有限，并以存量房市场为主，对市场拉动有限;而三四线城市由二需求有限，在土地供应不出现明显缩减，经济没有大幅驱动的情形下，预计会保持比较定的态势。二线城市受益于城镇化，需求旺盛，是未来房地产行业的机会所在。事线城市的楼市调节空间较大，受供需关系和经济因素影响明显，未来可能仍然会出现城市热度轮动的情形。
2017年安乐地产未来仍是一片蓝海
老龄化趋势是中国社会无法回避的趋势。逆抚养比的持续下行意味着单位劳动力所需抚养的老人呈上升趋势，而地产作为养老最重要的载体之一，未来有着很大的发展空间。而随着老龄化的来临，人口死亡率也将持续上升。而国内安乐地产的供给仍然严重不足，墓位在预计仅够销售不到4年，供给呈严重不足的态势，因此安乐地产未来仍是一片蓝海。
对房地产行业而言是充满变局和不确定性的一年，展望20，房地产行业在政策端、供给端和需求端，都将呈现稳中有进、稳中有变的趋势。稳中有进，即行业的健康度和理性程度将持续提升，行业格局走势与企业关键致胜因素将逐步清晰。稳中有变，即一些不确定性和关键变化大方向可以预测，但这些机遇挑战的变化程度、发生时间则难以准确研判，考验企业的能力与智慧。
2020年将是未来五年行业格局走势的缩影，亦是展望未来行业终局的灯塔，因此值得期待。
1、房地产行业仍将对中国经济增长发挥重要基石作用
2020年是中国全面建成小康社会、GDP比翻两番的收官之年，预计经济增速将大概率维持在6%左右区间、2020年GDP规模将超过100万亿人民币。同时受全球经济放缓、中美贸易关系不稳定、投资需求拉动不足等外部环境不确定性因素影响，国内经济下行压力仍然不小。
房地产行业中短期内每年仍将维持 13-15万亿的市场销售规模，同时考虑到对住房需求上下游产业链的强有力带动作用，2020年房地产行业仍将在中国经济增长中发挥重要基石作用。
2、行业政策调控总体力度适中并且供给侧调控偏紧、需求侧调控相对偏松
房地产行业20下半年在供给侧特别是融资端出台了较为严格调控措施，2020年在坚持“房住不炒”总体方针以及中央经济工作会议提出“稳地价、稳房价、稳预期”背景下，预计行业政策调控政策力度总体适中。
其中在供给侧，行业融资政策仍将维持偏紧并逐步向中性回调;在需求侧，因城施策调控政策下，部分中心城市及都市圈周边城市在前期政策调控超调基础上可能在人才住房、限购限价等方面做出一定调整，客观上为地产商提供土储高性价比补仓的阶段性机会。
3、市场集中度进一步提升与尾部企业退出推动行业市场加快出清
按照目前土地资源储备、销售去化情况估算，2020年行业前30名地产商总体仍将维持两位数的增长速度。
其中前10名地产商由于自身规模基数较大已处于安全边界，未来核心战略目标将由规模成长逐步转向提质增效降风险;10-30名地产商由于资产结构问题、成长惯性和焦虑感，未来仍转向有质量的规模成长;金融资源将进一步向头部玩家集中，尾部中小型地产商将逐步退出行业市场，市场出清过程将持续进行。
4、房地产行业黑天鹅事件大概率出现
由于在资本市场地产板块估值较低权益融资困难、各融资渠道收缩且融资成本提高、商品房销售去化回款难度加大等一系列影响因素，2020年地产商在资产负债率、有息负债还款、低效资产处置盘活、住宅开发建设刚性支出等方面将面临紧约束。
部分现金流紧张的企业会因为信用违约等黑天鹅事件掉队。提高资产效率、做好现金流管理、现金为王仍是2020年地产商在严峻外部环境下存续发展的关键必要条件。
5、市场总体量价趋稳且不同城市房价窄幅波动、地价小幅回暖
中国房地产行业需求侧的政策调控已经完成了由中央负责总量调控转向压实地方政府责任，因城施策、一城一策的转变。各城市地方政府将总体按照商品房价格进行有针对性调控。
在中央经济工作会议明确的稳地价、稳房价、稳预期的总基调下，预计全国行业总体量价趋稳，同时不同城市根据自身所处地价、房价周期阶段，房价会出现窄幅波动调整。同时地价较年下半年将有可能小幅回暖，低总地价、中体量快周转项目可能更受市场青睐。
6、更关注自身产品全生命周期竞争力与投资出价能力提升
众多地产商已对未来行业趋势形成基本共识，即出现系统性行业普涨的大周期性机会可能性极低，房地产终于进入下半场，基本盘仍然健康，住宅开发项目净利率总体稳定在8-12%区间。
因此企业的核心竞争力已从投资周期研判和踩点能力，逐步转向产品全生命周期竞争力以及投资出价能力的提升。
这要求企业刀刃向内，在产品标准化与品质提升，全生命周期成本管控、开发运营效率与周转速度、深刻研判城市地价房价走势等方面持续精耕细作、固化能力，进一步降低前端投资与后端开发建设中的犯错概率，增强自身发展容错性。更快构建上述能力的地产商将更可能行稳致远。
7、更多地产商参与城市产业培育发展
由于土地公开招拍挂市场竞争激烈、商业综合体在高能级城市逐步饱和、各城市产业招商引入需求日趋强烈，部分地产商积极参与城市综合开发建设与产业引入培育中，在城市发展中扮演更加综合的角色。
城市公园改造、养老大健康、智慧城市建设、传统产业搬迁转型、专业型产业园区新建等城市和产业功能建设培育的综合开发项目在2020年将成为部分地产商在中高能级城市布局的主战场和主渠道之一。
建议地产商要清晰考虑自身基因与优势能力，避免短视行为，做好资源整合方，构建好自身专业化能力以及外延产业合作朋友圈。
8、资产收并购数量增加，机会与风险并存
考虑可能发生的黑天鹅事件导致企业掉队、中小型企业退出加速市场出清、部分企业资产结构与城市换仓调整等驱动因素影响，2020年地产行业的公司股权整体以及优质资产包的收并购潜在机会数量将有所上升，买地资金充足的地产商可以在2020年将收并购作为重要的土地资源扩充渠道，同时重点把握部分区域型房企的收并购机会，实现在特定重点中心城市的快速深耕与跨越式发展，同时需要更加注重风险防控。
9、国有企业间行业整合提速
考虑到地产行业国家队具有天然的金融资源优势，以及当前区域型地产开发国有企业、城投公司等面临经营困难的客观情况，2020年中央企业与地方国有企业将通过资产重组，在做好优势互补，强化国有资产保值增值方面形成若干标杆案例。地方国资亦有可能对本地区地产开发与城市建设的业务板块进行资产重组与资源整合提升。
10、物业服务等地产多元业务快速成长与分拆上市
由于宏观经济形势、调控政策导向以及自身业务成长逻辑，地产板块在A股和H股资本市场整体估值偏低，2020年物业服务板块分拆上市将继续保持火热态势，并维持较好估值倍数，物业服务板块将成为地产商的资本市场第二平台载体的标准配置。2020年部分成长性较好的其他地产相关多元业务也存在登陆资本市场的可能性。
Don’t play for safety. It’s the most dangerous thing in the world.”
— Hugh Walpole, Novelist
「不要致力于安全，它是世上最危险的东西。」– 休?沃波尔 (小说家)
这句话非常贴切地表述了按揭贷款购买房屋消费者矛盾的心态，到底每个月的还款占其稳定收入的比例控制在什么范围最合适，如何保护其不动产资产的安全，一直是一个烧脑的问题，COVID-19之后简直成了烧脑ING。
在买房交易过程中，近85%购房者选择贷款买房，根据银行的规定，商业银行应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与比控制在55%以下。实际情况是在购房者按揭贷款的最初的5到里，月房产支出与收入比往往超过50%，有的甚至达到70%左右。
购房者收入的不稳定性一直是中国房地产行业除了政策性变量以外的关键变量，左右整个行业的价值走向。
2019年底以前房地产的金融属性是行业的主旋律，每一次调控都是围绕金融加杠杆和去杠杆进行各方博弈的。超发人民币灌注的蓄水池越弄越大，金融管理部门要么修建更大的蓄水池、要么在水灌满之前关上灌水的龙头，每次调控概莫例外，以至于从来没有发生过外溢现象。如此地精准把握、央妈是个中高手，形象地说就是央妈常在河边走，从未湿过鞋。
房地产的市场属性对应的调控功能一直处于失灵的状态，每每只见政府粗壮有力的胳膊、没见市场灵巧的手，市场发育是一个伪命题，一直是八字没有见到一撇。
本可以岁月静好，你若安好、便是晴天。
然而事与愿违，COVID-19以其非凡的魔力，击碎了这所有的一切。
1、美国新冠疫情失控加速美元贬值进而触发全球金融危机
随着美国本土新冠确诊攀升至27.8458万人，防控难度史无前例，疫情海啸最少需要4到6个月才能勉强平息，对美国经济灾难性打击强度是空前绝后，经济萎缩20%以上是板上钉钉的事情。已经超发2.2万亿美元就是饮鸩止渴、于事无补，以后超发越多、经济越虚弱、美元贬值越多导致恶性循环，这种死循环基本无解。欧元、英镑等其他西方国家主要货币比美元还脆弱，人民币面临巨大的升值压力。
2、人民币被迫从温和内敛的韬光养晦型转向内外兼修的有所作为型
4月，在这个COVID-19元年的暮春，随着国内疫情的基本平息和有效产能的逐步恢复，人民币的内涵和外延开始发生质的变化。由中国集成产业链、供应链和价值链加持的人民币，被全球金融危机强推到国际舞台的中央，迎来全新的挑战与机遇，人民币被迫在保有其固有货币价值和维持中国产品竞争力之间寻求全新的动态平衡。
对内适度升值确保人民币购买力，对外弱关联美元、欧元等主要西方货币适度贬值维系出口产品或者服务的竞争力。总体而言，与快速贬值的美元和欧元等货币比较，人民币适度贬值就是相对升值了，这是不得已的选择。在这种情况下，利率仍然是货币调控的主要工具，具体而言，对内利率调低、对外利率调高。
3、国内房地产金融属性丧失而其市场属性回归
一旦转为内外兼修型人民币，人民币资产就必须在全球范围内进行有效配置，人民币跨国流动成为常态，相对而言在国外配置的经营性人民币资产的收益会高于国内经营性资产的收益，国内资产尤其是不动产收益会持续走低。这样一来，房地产这个蓄水池就装不了多少水了，房地产的金融属性将坦然无存。房地产物业，这个曾经在银行等金融机构眼中优质的抵押物，也不再有往日的荣光。房地产的市场属性将会王者归来，至此，谁主导房地产市场属性的竞争，谁就是赢家。
4、控制房产总价是整个行业的铁律，降级提档是竞争利器
既然房地产金融属性丧失，作为消费者自然会加速金融去杠杆，刚需客户就会量入而出，不再追求超越其自身财力的消费，以谨慎的态度和策略保障其不动产资产的安全，回归其本真的价值诉求。
所以无论是住宅物业、写字楼物业还是商业物业，消费者都会精准地按需购买，尽量保持单位物业总价在大多数消费者接受的范围内是整个行业的铁律。
以尽可能小的建筑面积打造满足最基本居家生活所需的单元，通过结构与功能的优化设计，整合体积小、功能全的模块化配套设施，构筑、营造舒奢的生活空间，满足刚需消费者的住宅升级需求。
5、房地产改善型市场需求逐步萎缩至一个恒定的水平
大中型城市的改善型市场占比将在2到3年以内，从现有的15%-到20%快速衰减到10%以内，后续逐步趋近于5%左右的水平。
6、传统商业物业开发模式实现的物业价值空间进一步压缩
体验式商业服务业产业价值决定商业物业价值，地段不再是决定商业物业价值的主要因素。
7、逆城市化促使第二生态住宅市场的兴起
随着逆城市化进程加速，催生特大城市圈外围生态环境优良地带第二生态住宅市场的兴起，这是地产行业全新的富矿区。打造生态、休闲、庇护所概念的高端住宅是成功的关键，价格适中也是必不可少的条件。
8、加大政府优惠政策调整空间
面对房地产行业发展的困境，需要政府在政策层面予以支持，具体有如下几个方面。一是适度调高住宅项目的容积率，降低住宅物业的楼面地价。二是将现在以建筑面积计算单价改为按照住宅套内面积计算，配套面积不计入销售总价，但是配套建筑成本计入开发成本，这样既可以大幅提高得房率，又可以鼓励开发商通过合理增加建筑面积完善配套设施提高房屋品质。三是对小户型项目适度调低车位比例，达到降低总体开发成本的目的。四是对自住型物业降低税收负担，降低消费者的税赋水平。五是降低自住型物业业主银行按揭利率水平。六是对现有滞销商业物业在保证结构安全的前提下，容许改为住宅物业，同时按照住宅物业水平收取水电燃气费。
后疫情时代房价大概率是平稳趋降
从人口、收入增长、债务水平三个维度来看，居民购房的需求和支付能力都在下降;如果兼顾目前的房价泡沫水平以及市场对未来房价的预期，后疫情时代，房价大概率是平稳趋降。
1、城市房价泡沫化
过去十年，由于价格的不断上涨，房产不仅是居民的资产重要配置手段，同时也是以商业银行为代表的信贷机构普遍接受的贷款抵押品，由于中国经济的扩张是债务主导型的，因此全社会对房地产的投资偏好在不断上升。
这种投资偏好大幅推升了一线城市的住房价格，，大部分一线城市的房价收入比都高于10倍，大大高于合理区间(4.38-6.78倍之间)，其中北京、上海、广州的分别为34倍、25倍及23倍，同时，楼价上涨幅度也大大高于当地的人均收入增长速度。
2、房地产行业资金压力不断增大
从供给端来看，以来，融资政策不断收紧。金融监管部门为了防范、化解金融系统性风险，不允许资金跨区域使用，限制房企继续加杠杆，严格监管违规加杠杆的行为，只允许“借新还旧”，引导房地产企业更多依赖自有资金和销售回款实现内生增长。在这样的政策环境下，银行贷款、房地产信托、海外ABS等各种融资渠道都相继收缩。
从房地产贷款余额来看，20底，全国主要金融机构房地产贷款开发贷款余额同比增速降至11%左右，同期房地产信托余额占比却相应有所提高，融资渠道的变化使得房地产企业融资成本上升，促使房企加大去库存力度，加快回款，减轻资金链压力。
此外，房地产业的存销比也在不断扩大。年12月，一线城市的存销比为184.43，同比增长为9.9%;二线城市的存销比为40.28，同比增长15%。从总量看，城镇存量住房套户比为1.09，这样的住房空置率水平意味着如果房价上涨预期不再延续，销售萎缩势在必然。存销比上升和融资渠道收紧两个因素相互作用，将促进房地产部门去库存，增加回款速度，减少负债压力。
3、收入增速放缓与负债比率上升抑制了城镇居民的购房支付能力
从需求端来看，自开始，居民人均可支配收入告别两位数增长，一直徘徊在8%-9%之间。2019年居民可支配收入30733元，同比增长8.87%。从负债率来看，到2019年，中国的居民杠杆率从17.8%上升到53.2%，高于新兴市场居民负债的平均水平，收入增长放缓，负债规模快速增长使得居民举债购房的信贷杠杆空间受到限制。
4、城市人口增速下降及人口老龄化也使得购房需求的长期动力日益衰减
中国房地产的市场化进程，同时也是城市化高速推进的进程。上个世纪九十年代以来，随着经济结构转型，大量人口从农村流向城市，从农业流向制造业和服务业。大量人口流入使得城市住房的需求持续增加，成为支撑房价上涨的重要因素之一。
以来，随着刘易斯拐点的出现，少子化叠加老龄化带来城镇人口自然增长率下降，使得婚育人口对增长住房的需求有所减少。而城镇化率的提高加上农村人口老龄化，使得农村向城市转移的人口规模也日益减少。从开始，经济发达地区的人口净流入速度已经放缓，特别是一线城市的流动人口规模减少。
从中长期来看，人口增长是住宅刚性需求的主要来源，人口老龄化和外来人口净流入减少使得城市婚育人口的规模增速放缓甚至趋于减少，使得房屋居住需求也呈现衰减的趋势。
5、房价持续上涨心理预期下降也在一定程度上减少了购房的投资性需求
过去二十年的房价持续上涨，使得投资者享受了巨大的投资溢价，从而吸引了城镇居民将大量的财富集中投放到这一特殊资产。房产成为居民家庭最主要的财富储值工具，导致房价已严重偏离由使用需求决定的基本价值，形成巨大的价格泡沫。“越涨越买”这种投资属性主导了房地产的需求端。
20以来，随着房价涨幅收窄，一些地区甚至出现价格拐点，人们对房价未来的走势预期发生了分歧，这种分歧在一定程度上减少了投资性购房需求。
当前宏观经济发展趋势及对建材工业影响分析
一、当前国民经济发展的主要特点 上半年,我国经济发展承接的较快发展势头,仍然保持了较高的`增长速度,当前经济发展有以下几个明显的特点.
作 者：李欣 李慧芳 作者单位：中国建筑材料工业规划研究院 刊 名：中国建材 PKU英文刊名：CHINA BUILDING MATERIALS 年，卷(期)： “”(7) 分类号：F4 关键词：浅谈房地产金融发展趋势及布局论文
从这几年来看，中国房地产金融投资业已经慢慢发展起来，并日趋成熟，尤其是近几年房地产金融也如雨后春笋般势如破竹。房地产金融投资业促进着我国经济的发展，目前市场处主流地位的房地产金融正在发生深刻的变化，随着国内金融改革的深化、大资管时代的到来，资本市场的开放程度和融资工具，金融产品的丰富程度已经显著提高，房地产金融的发展也正迎来关键的时间窗口，房地产金融创新正当其时，本文从以下几个方面浅谈房地产金融的发展。
一、中国房地产上市公司融资状况
继再融资开闸之后，监管层进一步放松公司债和再融资限制，房企融资渠道再度扩展。在利好政策驱动下，上市房企直接融资加速，融资规模呈爆发式增长。融资成本更低的公司债、定向增发、中期票据等日渐替代银行贷款、信托等高息负债成为房企融资的主要方式，融资结构不断优化，融资成本重心不断下移，具体表现如下：
（1）公司债市场异军突起，公司大规模发行债券。在公司债发行主体扩容、审批程序简化、融资成本降低和融资需求增加等因素，20公司债融资规模快速增长，尤其是年7月以来房企公司债发行期数和发行规模井喷，共计326笔和4068.22亿元，占全年规模的91.57%和93.53%。截至4月22日，房企公司债发行频次和发行规模分别为233笔和3175.33亿元，分别达2015年全年规模的65.45%和73.01%。随着大规模发债热潮的推进，房企融资结构及成本均有所优化，部分优秀房企凭借强大的综合实力、稳健的经营特点以及突出的商业模式等吸引了资本市场广泛关注。
（2）中国证监会宣布取消再融资、并购重组涉及房地产业务的事前审查，进一步降低了房企定增门槛。自年初以来，不仅大型上市房企定增融资动作频繁，中小型规模上市房企亦纷纷加入再融资大军，先后公布定增预案，再融资呈井喷之势。据统计数据显示，按发行日期计，2015年全年上市房企定向增发融资规模超1500亿元，单笔融资额超50亿元的6起，涉及金额981.8亿元，筹集资金用途除用于公司项目建设和偿还借款外，投资股权和收购并购也成为重要方向。
（3）银行间市场仍是房企直接融资的重要渠道。在209月交易商协会放开主体评级为AA级及以上上市房企的中票融资限制后，2015年6月中票融资限制再度放宽，发行主体扩展至AA级上市及国有背景房企，并优先开放国资委下属16家以房地产为主业的央企集团或其下属房地产企业和省级政府（包括直辖市）、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地產企业，进一步拓宽了房地产企业发行债务融资的主体范围。
二、房地产金融的发展趋势
房地产和房地产金融业正处于一个历史性的转折期，在共同经历过“黄金十年”以后，面临的机遇和挑战并存。房地产金融作为房地产提供“服务”的行业，其发展命运也是和房地产捆绑在一起的。结合房地产的宏观环境和发展趋势，以及金融创新的内生性需求，未来的房地产金融将呈现出以下发展特点：
（1）融资类向投资类的转变。随着房地产行业普涨时代的落幕，房地产行业已不可能如发展初期那样维持高利润水平，所以房企对财务成本变得十分敏感。例如传统的房地产金融贷款合作模式为：开发商有项目需要融资，金融机构作为借款人提供资金。这一双方的关系基本上处于对立面，开发商需要降低融资成本，而金融机构则希望获得更高的收益。按照经济学原理，这会造成逆向选择的问题。（开发商不愿意拿高收益的项目合作，而差的项目又无法获得融资；或者金融机构只愿意选择排名靠前的开发商，而排名靠前的开发商又不愿意承担较高的融资成本），如果双方的合作安排能由简单的.融资关系变成投资利益共同体，发挥各方在不同领域的优势，通过挖掘深层次的需求，金融机构获得部分最终利益分享权，开发商也无需因负债过高而担心现金流问题，实现了风险共担，造就了双赢。从近几年的房地产信托中投资类业务比重的增加可以看出这一趋势。
（2）资产证券化的探索。目前国内房地产金融多在项目开发期介入，而在物业的持有阶段介入的几乎没有。这是因为在开发阶段介入方便资金快进快出，资金回报高，存续期间也较短。然而，这一模式在进入“存量房”时代不可能延续。其中缘由是由于收益率的降低，通过传统的债务型和股权型融资工具很难满足投资者的需求，从而使资产证券化应运而生。
资产证券化能把流动性较低的、非证券形态的房地产实物资产或金融资产，直接转化为资本市场上的证券资产，以实现可交易的特性，为投资者提供稳定现金流。其次，资产证券化能将存量的银行按揭贷款证券化。例如9月30日，央行和银监会的联合通知中，除了放开限贷外，最引人注意的莫过于鼓励银行通过发行MBS和期限较长的专项金融债券等盘活资产以增加贷款投放。截止年，我国个人房屋贷款余额以达到10万亿元。MBS对于整个房地产金融流动性的提高是极其明显的，而流动性提高带来的是风险的分散和下降，资金面的宽松，而这又反过来促进房地产的发展，使得两者形成一个良性的互动和循环。
（3）房地产并购业务。在房地产行业格局持续分化，市场整合加速的背景下，并购已成为中小型开发商退出市场的一条有效渠道，同时也成为大型房企进一步提升市场份额、做大做强的必由之路。根据清科的数据统计，从到，国内房地产行业共发生327起并购，涉及金额171.2亿美元。并购项目的主要来源为：资金趋紧或不具备开发能力和竞争力的中小开发商、非房地产类企业的退出以及大型房企的战略调整和资源整合。预计未来几年并购业务会成为房地产金融的重要组成部分。
（4）组合投资理论的实践—基金化。普涨时代结束带来的另一个变化是：单体项目的风险加大。对于投资者而言，由于市场的不确定因素增加，并不是项目在投入之初都能实现预期的收益率。以往由于房地产单个项目体量较大，除银行贷款外，项目融资的金融工具通常只投单个项目。即使如房地产私募基金，尽管打着“基金”之名，由于受到募集能力和管理能力的局限，也经常采取一单退出再做下一单的模式。这种运作方式不利于风险的分散。而采取基金化模式后，首先带来的就是整体组合风险的降低，其次，由于有多个项目存续在组合其中，资产的收益分配和终止期限能最大程度的打散，这也为制成不同期限、不同开放度的金融产品创造了可能，以满足不同需求的投资者，降低了募集难度。
三、中国房地产“大金融”战略布局
（1）在传统融资渠道之外，房地产企业金融化成为年度行业发展的新亮点。房企通过涉足传统金融业务、开展新兴互联网金融以及发展资产证券化，这不仅可以帮助企业筹集资金、实现快速去化，也为房企创新更加灵活的融资工具提供了更多的可能性。如2015年，随着资产证券化相关政策的进一步落实，房企对资产证券化项目热情高涨，以鹏华前海万科REITs为起点的资产证券化产品的推出打破了我国房地产资产证券化的发展困局，有效拓展了房企融资渠道，改善了企业资金流。
（2）近年来，房企加大产业转型升级力度，房地产金融化呈现加速态势，众多企业开始涉足银行、保险、券商、交易所、信托基金等金融领域，逐步形成大金融战略布局。
房企大金融战略布局，能够在投资收益、业务支持、融资渠道以及社区增值等方面获益。首先，房企不断强化规模扩张和业务延伸战略促使其必须构建稳定的大额低成本融資渠道；其次，房企需要寻求高收益回报业务投以形成新的利润增长点；再次，利用金融资源可以更好地支持养老地产、产业地产、旅游地产等多个业态；最后，通过金融化布局抢占社区增值服务先机，针对性布局社区金融服务，获取增值收益。
四、总结
随着国家资本市场的放宽和货币政策的稳健宽松，房企融资环境逐渐改善，以公司债、定向增发为主的直接融资模式获得了迅猛发展，正在逐步替代银行贷款、信托等高成本融资渠道，行业融资成本重心也不断下移。同时，房企及服务商也应积极利用新三板为代表的新兴资本市场，加快业务重组与分拆，壮大房地产相关重点板块业务，在巩固传统融资渠道的基础上，积极迎接行业发展变革。未来，利用金融资本推动行业和自身发展成为重要的发展趋势，更为房企整合拓展融资渠道、创新融资模式提供了无限可能，以房地产为中心、融合传统金融业务、新兴金融业务等多业态协同的“大金融”格局将逐渐形成，房企未来将迎来更为广阔的发展空间。
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宏观经济下的水资源优化配置论文
宏观经济下的水资源优化配置论文【1】
[摘 要]随着经济社会的飞速发展,水资源的供需矛盾日益凸显,如何实现水资源的优化配置、调节水的供求关系已经成了众多学者为之努力的方向。
本文从我国水资源配置现状出发,利用水资源的经济特性,来达到水资源的优化配置。
[关键词]宏观经济 水资源 优化配置 经济特性
水资源是人类赖以生存的生命线,是经济发展和社会进步的必要物质基础。
随着对水资源越来越迫切的需求,水资源的可持续发展已经成为了关乎我国未来经济社会发展的重大战略问题。
因此,如何优化水资源配置、提高水资源的利用率,成为了实现水资源的可持续利用前提。
一、当前我国的水资源配置状况
我国人口众多的基本国情决定了我国是世界上最为缺水的国家之一,人均水资源的占有量还不到世界平均水平的四分之一;而我国的地理环境也决定了水资源分布的不均衡,供需矛盾十分突出。
水资源的短缺和不合理配置已经极大地阻碍了我国经济社会的发展,我国的水资源配置体系也存在如下的一些问题:首先,我国的水资源监测和后效性评价手段相对落后。
监测网络不健全,相关设施也不到位,在评价方面,也没能以边际成本和效益理论为基础牢寻找最佳方案。
其次,我国大多数地区的现有水利工程的配套设施不齐全,使得水资源高效利用和优化配置的实践缺少良好的工程基础条件。
最后,我国在水资源配置的理论体系和法律法规制度方面的构建还不健全,在水资源管理体系、社会响应体系等方面也需要进一步的完善。
总的来说,水资源的优化配置是一个长期的、多目标的系统化工程,它需要在实践中不断总结和调整,是一项艰巨的任务。
二、优化配置应秉持的原则
根据资源分配的相关原理,水资源的优化配置应秉持可持续发展原则,同时还兼顾高效性和系统性的原则。
(1)可持续发展的原则
自然资源的永续利用是保障社会经济可持续发展的基础,水资源之于我国更是一个关乎国计民生的重大问题。
我们必须以科学发展观为思想统领,在优化的过程中秉持可持续发展的原则,注重人口与资源、生态环境与社会经济之间的协调发展,在保证生态环境的良性循环下,促进水资源得到最大限度的充分利用,减少水资源的浪费。
(2)高效性原则
高效性原则的界定基础是将水资源作为经济行为中的商品属性确定的,水资源的优化配置可以在一定程度上理解为,通过对其进行科学合理地运用而追求最大化的社会效益。
水资源的优化配置要求使有限的水资源能物尽其用,因此,我们必须通过各种措施提高在生活、生产中水资源的利用效率并尽可能减少水资源利用过程中的浪费和损失,协调好各区域水资源的供求矛盾。
(3)系统性原则
所谓系统性原则,是基于流域、区域、水系三个系统层次上,对水资源进行合理配置,并对流域内各行政区间的用水权益关系进行统一的调整,同时将干流和支流的水资源统一起来。
这个原则的实施需要进行一系列数据考量,如水量平衡、水盐平衡、水沙平衡以及水环境容量平衡等。
我们需要将流域水循环转化过程同我国经济发展过程中用水的供、耗、用、排等属性联结起来,并应用到水资源的优化配置中。
三、宏观经济下的水资源优化配置
水资源的优化配置是一个全局性问题,对于缺水和水资源丰富的不同区域应采取相互联系却又不同的方法进行调度。
对于前者,应主要保障区域发展的水量需求及水资源的合理利用;而之于后者,则是要努力提高水资源的有效利用率。
在宏观经济条件下,要想更有效的实现水资源的优化配置,必须从以下几个方面进行努力:
(1)进行水资源管理体制方面的改革
传统的水资源管理体制已经严重阻碍了水资源的优化配置,其管理职能的多重分割直接影响了生产、生活及生态用水之间的协调关系,必须对其进行深入的改革。
具体来说,可以先协调好区域内个部门之间的制度性摩擦,使各区域间,如上下游、左右岸、各行业等之间的权益皆可兼顾,提高水资源管理制度的执行效率,实现水资源的统一管理,体现市场经济效率至上的原则,权衡、明确好权、利、责三者的关系。
初始水权的分配职能由政府承担,主要以维护社会公平为主要目标;水权的再分配和水资源的优化配置职能则由市场来承担,以提高水资源利用率为主要目标。
(2)引入市场机制进行调节
明晰水权,按水权理论对水资源的开发和利用进行管理是有效进行水资源优化配置的前提。
在我国的市场经济环境下,我们可以在水资源的配置和调度中适当引入市场机制,用以提高整个社会的“水商品”意识,保证经济社会发展过程中队与水资源的稳定需求。
同时还应有序地开展水权交易,鼓励水资源向高效益、高效率而低耗水、低污染的方向转移,促进水资源的高效利用和优化配置,同时维护水权交易的公开、公正、公平、有序。
(3)发展节水农业
我国目前有近百分之七十的水资源是使用在农业上,因此,水资源优化配置的的成功与否在一定程度上也取决于农业用水量的控制度。
发展节水农业不仅能缓解农业的缺水问题,同时还提高了农业用水的效率,从而使生态环境得到改善,最终实现整个社会用水的良性循环。
而节水农业的实施和推广,也必能促进我国在不久的将来用水零增长的实现只有先解决农业的用水问题,才能彻底解决工业及生活用水的配置问题。
四、结语
我国的水资源总量短缺,经济社会发展必须要走节约资源、保护环境,内涵式的发展道路,要从调整经济结构、用水结构,实现水资源从低效益向高效益的优化配置。
作为节水型社会建设的出发点和切入点,归根到底是依靠科技进步和创新走经济社会的协调可持续发展的道路,这是落实科学发展观的关键所在。
作为一项系统性工程,水资源优化配置的'目标是最大限度地提高水资源利用率和综合效益,而这项目标的实现,对于人与自然和谐发展的探索有着非常重要的现实意义。
参考文献
[1]李晓明.浅析水资源优化配置[J].水利发展研究,;12
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[3]鲍卫锋,黄介生,李传哲.对水资源合理配置的再认识[J].南水北调与水利科技, ;1
财政政策与宏观经济的关系【2】
摘要：我国是具有特色的社会主义国家，与资本主义国家相比，我国的经济发展形势以及经济调控模式是不同的，我国在进行宏观经济调控发展时一般都是运用财政政策的手段，这不仅是为了能够激发我国的经济增长速度，同时是为了能够保障我国经济健康、平稳地上涨。
自我国经济出现通货膨胀以来，政府一直在为避免国家经济下滑做着准备，为了能够摆脱世界经济危机的影响，解决我国经济增长上的问题，充分运用财政政策，扩大人民内需是最直接的宏观经济的调控方式。
关键词：财政政策 宏观经济 关系
伴随着我国经济近几年的不断发展，我国经济体制已经逐渐得到了完善，并已经成功地由计划经济转变为了市场经济，这对于我国经济发展具有重大意义。
那么，为了能够均衡我国政企之间对经济的掌管权利，国家政府开展有效的宏观经济调控政策是非常有必要的，通过这样的方式能够让双方相互牵制、相互影响，最终得到共同发展。
所以，政府为了能够对国家经济的发展进行有效的掌握和控制，财政政策是最佳的控制工具，那么，财政政策与宏观经济之间到底存在着则样的关系呢?本人将在本文中进行简单的探讨。
一、我国宏观经济运行现状
由于我国国情的特殊性，我国在经济发展方面很难能够效仿与其他国家，所以，我国的经济发展一直都是在不断地摸索当中得到发展的。
那么，面对我国经济不断发展至今，我国的经济水平已经明显得到了提升，但是，仍然存在着自己的问题。
(一)我国总体经济增长速率减慢
前不久，我去广州参加了一个营销论坛，其实珠江三角洲历来是我们国家企业营销实践比较丰富与活跃的地方，也是对于营销新动向比较感兴趣的工商群体比较集中的地方。在过去的间，广东也是我发表自己的创新营销观点比较多的地方。然而，在过去的三四年中，因为广东资本市场过于火热，营销管理与创新受到重视的程度普遍有所降低。直到全球经济危机爆发并四处蔓延，资本热度降低以后，广东的企业、企业家才开始重新寻找营销的出路。此次广州举办营销论坛，我希望这是营销回暖的迹象之一。
但是经济危机毕竟爆发了，这意味着原先的经济结构与管理模式在很大程度上遭到了颠覆，或者是被修正。因此，我们需要关注营销领域可能出现的新趋势与新的发展方向。
在这里，我特别提出营销领域四个可能的发展方向。
其一，由于网络营销技术不断发展，电子游戏、商务、社区将获得新的动力，以前所未有的速度向各个领域渗透，人们需要探索更多的通过网络获得信息和与消费者互动与交易的模式，这是网络营销升级、扩大与深化的必然结果，
其二，是环境保护浪潮所导致的绿色营销。全球环境保护将明显地作用于企业，促使企业在产品设计、媒介推广、成本核算与渠道合作上以全新的方式考虑问题。创新型的环境营销企业需要有更强的政策目光、更具前瞻性的价值链管理理念和更加积极的传播创新，绿色营销蕴藏着巨大的革命性市场机会，有着巨大的创新空间，正在扩展企业的成长空间，但与此同时，风险也很大。
其三，是独生子女时代主导的少子化趋势。以80后与90后文化为主导的职场文化与消费文化将在此次全球经济危机后正式成形，市场将以更快的周期、更前卫的设计展现具有中国青少年一代消费文化特征的整体风貌，那些在经济危机中与经济危机之前重视独生子女文化而探索相应服务与营销模式的企业将赶上下一拨快速增长的经济浪潮。
其四，是新消费主义的兴起。面对全球经济危机，在中国社会保障网建设小有成就的前提下，中国消费者的储蓄率将会有实质性的下降，市场消费出现革命性的启动，下一个经济景气周期将是中国消费市场高度繁荣的时期，而这一时期对于产品设计、新媒体利用、渠道创新与渠道效率将提出新的要求，大量时尚的消费品牌甚至基于中国市场的奢侈品牌将应运而生。
全球经济危机提醒我们必须高度关注经济与商业的周期性发展特点，与此同时，全球经济危机更加凸显了战略性营销与前瞻性营销的价值。规模型商业组织与期望获得长久发展的商业机构，如果只采用战术性营销措施，既无法解决经济周期所带来的问题，也很难拥有反经济周期的商业操作能力，从而为经济周期所困。
网络经济下会计发展趋势论文
20世纪90年代以来，随着计算机、通讯等技能的日益发展和融合，以及互联网的普及应用和发展，信息处理和传递突破了时间和地域的范围。这种“即时联系”正在使整个世界发生着翻江倒海的变革，它不但改变了人们的思维和生活方法，企业的经营和管理模式，而且影响着整个社会经济的发展。与此同时，作为经济发展反光镜的会计将发生重大变化，会计见解、会计目标、会计对象、会计职能、会计核算程序与方法、会计操作手段、会计教育和会计监督都在朝着适应新型网络经济的方向变革和发展。
一、网络经济概述
关于网络经济的概念，理论界有不同的表明。从国民经济构成和主导产业的意义上说，网络经济是“信息经济”；从经济活动的技能含量和知识资源的作用来说，网络经济是“知识经济”；从信息网络作为第四代传播媒介，而且被广泛应用于经济活动的角度来看，网络经济也可以说是“媒介经济”。但不管怎样，其基础都是计算机网络，特别是互联网络。CISCO公司主席谈到，目前互联网已不再单纯是一种技能，更主要的是它已经成为一种新的经济力量，成为国家经济和区域经济增长的主要动力，是国家经济基础设施的一部分。因此，我们以为：
从狭义的角度分析，网络经济应是与计算机网络，特别是与互联网有关的经济。网络经济的主导产业是信息技能产业和信息服务业，而信息技能产业又可分为计算机硬件产业、软件产业和信息媒介三大产业；信息服务业则包罗新闻、咨询、代理、电信和网络等。网络期间的全部企业都将依赖网络生存，并推动各种产业的信息化和网络化。
从广义的角度分析，网络经济是从经济的角度对未来社会的描述，从今世社会的工业经济向未来社会的网络经济的转化是一种经济的变迁。我们知道，传统商业把生产者和消费者在时间和空间上分割开来，这大大促进了工业企业的专业化、规模化的发展，但同时由于层层的中心环节，交易成本也随之增加，生产者和消费者在某种程度上产生了一定的隔阂。而信息技能的发展，使生产者和消费者可以通过互联网直接对话，不但可以大大降低交易成本，而且可以使交易双方在时间和空间上有更大的选择范围。可见，网络经济应是没有时空、地域限定的生产者和消费者直接见面的经济，即社会化了的直接经济，是一种区别于农业经济、工业经济的新型经济。
二、网络经济下会计发展的八大趋势
（一）会计见解日益更新。人类社会的每一次重大发展，总是以思想的进步和见解的更新为先导的。当人类迈入网络经济社会后，会计的思想意识将随之而改变。因此必须运用全新的思维，创建和树立一系列适应网络期间的全新会计见解。
1 树立增值见解。我们知道，在传统会计中，利润是企业会计核算的中心，会计工作大都围绕利润展开。然而在网络经济期间中，企业除了寻求营业利润外，更多的要存眷自身产品的市场占有率、人力资源开发和使用情况以及保持良好的社会形象。因此，会计主体必须树立增值见解，将增值作为企业经营的主要目标，定期编制增值表，反映企业增值的形成及其在企业表里各受益主体之间的分配情况。
2 树立风险见解。在网络经济期间，由于信息等科学技能的迅速发展，信息传播、处理和反馈的速度大大加快，产品寿命周期不停缩短，市场竞争日趋激烈，企业的经营风险明显加大。特别是高科技项目，面对的风险更大，这无形中也给会计带来了风险。因此，网络经济下的会计必须树立和强化风险意识，承认不能提供与决议相干的信息是会计的最大风险，承认传统的会计方法下提供的会计数据有存在会计风险的可能。在此基础上，深化对风险本质的认识，将各种重要的资源以得当的方法列入会计系统，并尽可能地反映会计事项中的内涵风险，提高会计信息的使用价值，降低会计风险。
3 树立全新资产见解。网络经济拓展了企业经济资源的范围，使企业资源趋于多元化，人力资源、智力资源将成为资产的重要构成部分并为企业所拥有或控制，为企业提供未来经济效益。网络经济是以知识、智力为资源来发展的经济，对知识型企业来说，最重要的资源不再是物力资源而是知识资源（智力资源、人力资源）。这些新型资源予以资源化作为会计学上的资产，在理论上是必要的，在实践中是可行的。同时，与之相适应的是企业剩余收益的`索取权也将由出资者独享转变为包罗企业出资者、经营者、管理者、劳动者等共同分享的权益。因此，在网络经济期间下，资产应当是包罗人力资产和物力资产在内的全新资产。
4 树立创新见解。创新一词最早是由奥地利经济学家熊彼特于1912年在《经济发展理论》一书中提出的。技能创新在学术界使用多年以后，“创新”一词具有了特定含义，即指对某些领域、行业的改进、拓展和革新。在网络经济期间，创新成为整个期间灵魂，没有创新就不会有社会的发展，它渗透于社会的各行各业和经济活动的各个方面。因此，会计界必须树立创新见解，这既有利于解决当前会计学存在的难题，又有利于适应和推动网络经济的发展。
（二）会计目标重新定位。会计目标是构建会计理论体系的逻辑起点，主要说明为什么提供会计信息，向谁提供会计信息，提供哪些会计信息等问题。关于会计目标，当前理论界主要有两种见解，一是受托责任观，以为反映经营者的受托经济责任，是会计的基本目标；二是决议有用观，以为向投资人等信息使用者提供有助于决议的会计信息，是会计的主要目标。在网络经济下，网络这一工具的应用和普及将使会计目标发生变化：1 从会计信息的使用者看，传统会计目标注重的是现有投资者，主要为现有的投资者提供企业相干的会计信息。在网络经济期间，随着资源市场的发展和完善，企业的股东结构日趋多元化，这就要求企业不但要考虑现有投资者的信息要求，更要将企业推向潜在的投资者，吸引潜在投资者的注意，以此加强其发展潜力。信息传递的快速和便捷的网络期间的特点，潜在投资者从企业得到信息将成为安若泰山的事情，他们只需直接登录公司网页或进行相干搜索，即可查找到自己感爱好的信息，尤其对于上市公司而言，这种信息的获取将越发便利，不象在传统媒介下，投资者必须找到公司财务报告和某些重要的申明等书面资料才华获取信息。这就是说潜在投资者成为网络期间会计信息使用者的一个非常重要的群体，不但必要，而且完全可能。
2 从提供的会计信息看，受托责任观和决议有用观在会计导向及信息质量特征的侧重点上是大相径庭的：在会计导向上，前者是面向过去，后者是面向未来；在信息质量特征侧重点上，前者强调可靠性，后者偏重相干性。网络期间下，由于潜在投资者的增多，会计信息使用者更需要的是能为其提供决议依据的信息，进而决定是否采取某一行动或决议，因此，会计目标更倾向于决议有用，而且要求提供的会计信息具备以下特征：
（1）面向未来，即要求企业通过网络及新型的财务分析软件全面分析企业内部和外部的经营发展情况和趋势，向使用者充分披露有关未来发展前景、盈利预测、现金流量的信息；
（2）实时披露，即要求企业成为一个信息系统，利用网络随时向外提供信息，来满足投资者等好坏关系人进入企业网页或在有关搜索引擎上搜索当日、当时企业情况的需要。
论文格式没有一个固定或都官方的样式，但是约定俗成，多看看不同的期刊的要求，结合自己的的需要再进行修改创作吧！
