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化解房地产库存需制度创新
从国家统计局1至11月全国房地产开发和销售情况统计数据中，可以发现两个让公众难以理解的市场现象——新建商品房销售量价齐升、开发商却持续减少新增供给;在开发商新增供应活动放缓、购房者在金融税收等政策刺激下购买数量增加的情况下，商品房待售面积却同比增长，
这两个现象，实际上反映出开发商对未来市场信心不足，他们在努力降低存货水平，提高抵抗市场风险的能力。中央经济工作会议将“去库存”列为今年经济社会发展的五大任务之一，意味着房地产去库存已经从行业层面、企业层面，上升到了国家层面。
所谓房地产库存，是指房地产开发企业持有的待售新建商品房。关于我国房地产市场上到底有多少库存，目前存在许多讨论。
国家统计局公布的“商品房待售面积”，指已竣工商品房中尚未销售的面积，截至月末，全国约有7亿平方米;住建部门统计的`“月末累计可售面积”，指获颁预售或销售许可证但尚未销售的面积，目前全国该类库存约有22亿平方米至25亿平方米，且从理论上来说，包括上面提到的7亿平方米;国家统计局公布的商品房屋施工面积中，扣除已经预售掉的面积，剩余部分也被认为是房地产库存，目前全国该类库存约有45亿平方米至55亿平方米，
当然，还有更广义的理解，那就是开发商土地储备可转化为商品房的面积，通常又被称为房地产市场的潜在供给，目前初步估算约有50亿平方米至60亿平方米。
不同层次的库存，其经济含义存在很大差别甚至完全不同。如果仅仅从狭义的角度认识化解房地产库存，就必须做好加减法，放缓甚至暂停从潜在供给变成现实供给的进程。
但是，既然将“去库存”作为乃至今后一段时间的重要任务，就不只是“ ”那么简单，还有深层次的含义。
以人为本的高质量新型城镇化发展，必须消除城镇非户籍人口长期住房潜在需求向现实需求转换的制度障碍，需要落实户籍制度改革方案、深化住房制度改革、扩大住房保障覆盖范围。
房地产业需要将各种层次的潜在供给变为现实供给，在满足新型城镇化发展的同时，为国民经济持续稳定增长作出贡献。
为此，需要通过发展租赁市场、企业兼并重组等，完善和优化产业结构。尤其是通过建立购租并举的住房制度，解除对住房租赁投资的限制，补齐租赁市场这个“短板”，给住房消费提供一个更加公平的租买选择环境。
总之，去库存一定要遵循创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，积极探索系统协调的、符合可持续发展要求的中长期解决方案，从而推动房地产市场持续稳定发展。
各市、县人民政府，省人民政府各委、办、厅、局：?
为贯彻落实中央经济工作会议、中央城市工作会议精神，做好化解房地产库存工作，促进房地产市场平稳健康发展，经省人民政府同意，现提出如下意见：?
一、政策措施?
(一)加快农业转移人口市民化进程。进一步放宽落户条件，允许农业转移人口在就业地落户。优先解决农村学生升学和参军进入城镇的人口、在城镇就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口以及新生代农民工落户问题。全面放开对高校毕业生、职业院校毕业生、留学归国人员、技术工人的落户限制。相关部门要切实做好服务和保障工作，确保新落户居民能够享有同等的义务教育、就业、医疗、养老、住房保障等城镇基本公共服务。(责任单位：省公安厅、省人力资源社会保障厅、省住房城乡建设厅、省教育厅、省卫生计生委，各市、县人民政府)?
(二)支持农业转移人口在城镇购房。积极创新农业转移人口进城购房的支持政策，激发农民工和农民购房意愿。对农业转移人口和其他人员在当地购买商品住房，各市、县可根据实际情况在一定期限内实施购房补贴，房地产库存较大的市、县要加大补贴力度。(责任单位：省住房城乡建设厅、省财政厅，各市、县人民政府)?
(三)严格落实支持住房消费的金融和税收政策。认真落实差别化住房信贷政策，加大对居民合理住房消费的'支持力度。居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例下调至20%;为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。认真落实房地产交易税收优惠政策，降低居民购房负担。对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。(责任单位：省住房城乡建设厅、省国税局、省地税局、人行太原中心支行、山西银监局，各市、县人民政府)?
(四)强化住房公积金缴存使用。农民工依法同等享有住房公积金缴存使用权利。本省境内所有机关、事业单位、企业、有雇工的个体工商户、民办非企业单位、社会团体等组织，都要按规定缴纳住房公积金。提倡用人单位将缴存住房公积金的内容写入劳动合同。提高住房公积金使用率，全面落实既有住房公积金使用政策。(责任单位：省住房城乡建设厅、省人力资源社会保障厅、省工商局、人行太原中心支行，各市、县人民政府)?
(五)进一步加大棚户区改造货币化安置力度。把货币化安置作为今后一个时期棚户区改造的主渠道，20的棚户区改造货币化安置比例不低于50%，并作为考核各市的一项重要指标。商品住房库存量较大、消化周期较长的市、县，原则上不得再新建安置住房。采煤沉陷区治理以及其他征地拆迁项目要尽可能采用货币化安置。实施易地扶贫搬迁要根据实际情况，选择依托已有配套设施安置和货币化安置。(责任单位：省住房城乡建设厅、省发展改革委、省财政厅、省扶贫开发办，各市、县人民政府)?
(六)打通商品房和公租房供需通道。今后，原则上不再新建公租房，可通过市场筹集房源，政府给予租金补贴。同时，把公租房保障范围由城镇户籍家庭扩大到城镇常住人口家庭，支持和帮助农业转移人口解决住房问题。(责任单位：省住房城乡建设厅、省财政厅，各市、县人民政府)?
(七)推动房地产开发企业兼并重组。支持房地产开发企业通过强强联合、优化重组或与其他市场主体合作等方式，壮大企业实力，增强市场竞争力。对兼并重组企业变更营业执照等相关证照和国有土地使用权证等项目建设手续名称，各主管部门要依法依规，限时办结。在资质核定、信用评定时，要按照有利于企业的原则进行审批。(责任单位：省住房城乡建设厅、省国土资源厅、省工商局，各市、县人民政府)?
(八)鼓励房地产开发企业发展跨界房地产。房地产库存较大的市、县，可根据房地产开发企业申请，依法修改城镇规划相关内容，将已供应未开发的住房用地或商业营业性用地转型用于国家支持的新兴产业、文化旅游产业、体育产业、养老产业等项目用途的开发建设。对在建但尚未销售的商品房项目，在不改变用地性质和容积率等必要条件的前提下，允许企业对户型结构进行调整。对已建成的房地产开发项目，符合条件的可改造为电商用房、“创客空间”、科技企业孵化器、商务居住复合式地产、高层次人才公寓、酒店等其他用房。(责任单位：省住房城乡建设厅、省国土资源厅，各市、县人民政府)?
(九)引导房地产开发企业适当降低房价。鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低房价;对带头落实国家政策降低房价的，各市、县要给予奖励，协调金融机构在融资和相关金融服务方面给予一定的支持。引导房地产开发企业通过改进规划设计、完善配套设施、使用绿色环保节能材料，在不提高房价的情况下提升产品附加值。(责任单位：省住房城乡建设厅、省发展改革委、省财政厅、省金融办，各市、县人民政府)?
(十)加强房地产用地供应管控。各市、县要结合“十三五”城镇住房发展规划，科学确定商品住房及其他房地产用地的供应总量和结构，合理控制用地供应规模、布局和节奏。商品房库存消化周期过长或在建房地产开发项目规模过大的市、县，应在每年年初制定土地供应计划时减少或暂停向房地产项目供地。(责任单位：省国土资源厅、省住房城乡建设厅，各市、县人民政府)
(十一)积极培育住房租赁市场。认真贯彻落实国家住房制度改革政策，满足新市民住房需求。积极发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为住房租赁市场的房源提供者;鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。鼓励有条件的房地产开发企业将持有的存量房源向社会出租，建立开发和租赁一体化的运作模式。(责任单位：省住房城乡建设厅，各市、县人民政府)?
二、保障措施?
(一)加强组织领导。省化解房地产库存工作领导小组办公室(设在省住房城乡建设厅)负责全省化解房地产库存工作的统筹协调、工作指导和监督考核。各市、县要相应成立领导机构，加强组织领导，全力予以推进。?
(二)开展分析调度。建立化解房地产库存分析调度制度，加强房地产市场监测，定期分析研判市场形势，针对去库存工作中存在的问题，提出相应政策措施，及时应对市场变化。住房城乡建设、财政、国土资源、金融监管、税务、统计等部门要密切工作联系，实现信息共享。要将化解房地产库存工作纳入省政府每周一报范围。?
(三)落实工作责任。市、县人民政府要承担起化解房地产库存工作的主体责任，锐意进取、大胆创新，差别化探索，分城施策，加快出台化解房地产库存的政策措施，确保化解房地产库存工作取得实效。省直各相关部门要按照职责分工，细化工作任务，加强对化解房地产库存工作的监督指导，确保各项政策落到实处。?
(四)强化监督考核。省政府将化解房地产库存工作纳入对各市及相关部门的目标责任考核指标体系，定期对各市及相关部门工作开展情况进行通报，年底进行考核排名。适时开展专项督查，加大化解房地产库存工作推进力度。建立化解房地产库存工作约谈问责机制，对工作不力的市和相关部门主要负责人进行约谈问责。
(五)加强宣传引导。各市、县要编制落实好“十三五”城镇住房发展规划，引导社会预期，增强购房者信心。各新闻媒体要积极宣传化解房地产库存工作的重大意义，准确、全面解读各项政策，营造良好舆论氛围。?
本意见自印发之日起执行，此前有关文件精神与本意见不一致的，以本意见为准。今后国家政策调整，均按照国家最新规定执行。
双牌县化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展的实施细则
为积极化解商品房库存，促进双牌县房地产市场平稳健康发展，制定了双牌县化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展的实施细则，下面是细则的详细内容。
双牌县化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展的实施细则
第一条为积极化解商品房库存，促进全县房地产市场平稳健康发展，根据《湖南省人民政府办公厅关于积极化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(湘政办发〔〕23号)、《永州市人民政府办公室关于化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展的实施办法》(永政办发〔2016〕36号)文件，结合我县商品房库存现状和房地产市场实际，制定本实施细则。
第二条加大棚户区、城中村改造货币化安置力度。棚改货币化安置比例超过50%，停止在县城新建公租房，减少规划建设新的安置小区。政府以购买服务的形式采购一定数量的库存商品房，用于年度棚户区改造安置。引导、激励已签订实物补偿协议的征收户购买现有商品房用于安置：
1、根据征收房屋的地点位置就近选择商品房开发小区或项目用于安置，实行等面积安置原则，超面积按市场价购买，少面积的按市场价补偿;
2、如果房屋被征收人自愿选择其他区域的商品房开发小区或项目用于安置，实行等价值安置，多退少补;
3、具体安置办法在各征收项目中细化。
第三条积极培育住房租赁市场，鼓励房地产开发企业将空置的商品住房改售为租，县财政局联合县国税局、地税局，制定对其租金收入应缴(已缴)的增值税、房产税予以奖励的政策。支持自然人和各类机构投资者购买库存商品房开展住房租赁业务，发展以住房租赁为主营业务的专业化、规模化租赁企业。对投资库存商品住房开展住房租赁业务的企业，其三年内所缴纳的增值税、房产税、所得税中县本级所占比例部分由县财政给予政策性奖励。
第四条 积极拓展住房消费，鼓励农民进城购房。通过财政补贴方式，对农民进城购房的，由县财政补贴;对县城规划区内的棚户区或城中村改造的农户，接受货币化安置并购买商品房的，补贴100元/㎡;对购买首套房的，执行首付20%的政策;同时，符合多种购房优惠政策的按最高标准执行。
第五条县城购房实施多种补贴措施
1. 补贴对象：在县城购买合法商品房(即：经过县国土局、县住建局审定并公示的房地产开发项目。具体房源信息经过县财政局、县国土局、县住建局、县房产局联合审定后，由县房产局在双牌县人民政府网、双牌县新闻网定期发布，每个季度发布一次)的农民工或棚户区和城中村改造的集体土地上接受货币化安置的.合法房屋征收户，且及时到地税局办理契税缴纳、房产交易所办理购房网签预告登记或备案手续。补贴对象的资格认定由县政府分管副县长组织县财政局、房产局、县扶贫办等相关部门认定。
2.补贴标准：
(1)契税补贴：对所有购买新建商品房的业主，交易契税实施财政补贴政策，按购房者备案的标准网签购房合同和实际缴纳契税50%给予补贴。
(2)购房补贴：购买首套商品房补贴200元/㎡，购买改善性住房补贴100元/㎡。
3. 购房补贴申请及审批发放程序：
(1)购房者提供正式网签购房合同、购房税票(购增值税发票原件及加盖征税专用票的增值税发票复印件)、契税完税凭证、产权人身份证和银行储蓄卡号，向县房产局房产交易所申请购房补贴。
(2)县房产局房产交易所审核相关凭据原件并留存购房税票(购增值税发票原件及加盖征税专用票的增值税发票复印件))、契税完税凭证及产权人身份证等复印件，按周汇总应补贴数额，提交县财政局。
(3)县财政局复核并按程序报县政府审批后，将购房补贴资金按月拨付给补贴对象。
4. 实施多种购房补贴措施的时效为三年，从2016年12月1日起，至12月1日止。
第六条做好住房公积金制度扩面工作，逐步将稳定就业的农民工和个体工商户纳入公积金政策覆盖范围，缴足6个月的即可给予购房贷款。扩大个人住房公积金贷款额度，实现贷款率达到80%以上，并积极推行住房公积金“公转商”贴息贷款。全面开办住房公积金异地贷款业务。
第七条各金融机构应尽快落实首套房首付20%政策，引导刚性需求积极入市。原则上所有购房贷款利率执行基准利率，各商业银行要加大对农业转移人口进城购买新建商品住房的信贷支持力度，参照湘建房〔2016〕31号文件推出的农民个人住房贷款首付比例和优惠利率等支持政策，进一步创新信贷产品，简化相关证明资料，提高信贷服务效率。
第八条强化服务管理，实行差异化预售政策。
1.总投资达到25%以上的项目，施工进度达到正负零(即主体工程基础地面下工程完成，进行主体地上工程施工的时候)，符合下列五种情况之一的即可预售(按《湖南省住房和城乡建设厅》湘建房〔〕144号文件规定办理)：(1)信用等级评定为A级;(2)一级开发资质;(3)20万㎡以上;(4)省市级重点项目;(5)采用住宅产业化的建设项目。
2.形象进度高层达到1/3、多层达到1/2时，符合下列四种情况之一的即可预售(按《湖南省城市房地产开发经营管理办法》(湖南省人民政府第207号令)规定办理：(1)信用等级评定为B级;(2)二级以上开发资质;(3) 5万㎡以上;(4)县委、县人民政府明确的重点建设项目。
3.对单栋开发、面积较小的项目或信用较差的开发商或开发项目继续实行封顶预售的政策，按《永州市人民政府办公室关于印发〈永州市商品房预售管理暂行办法〉的通知》(永政办发〔2014〕9号)规定办理。
4.近三年有不良记录的，欠交土地出让金和农民工工资的开发企业或项目，实行封顶预售政策。
第九条优化市场环境，协调解决开发建设中的供水、供气、供电、消防、人防、道路等基础设施配套工作，切实改善服务环境。严格规范供水、供电、燃气等垄断部门服务性收费行为，对不在政府定价目录范围内的服务、原材料、施工等价格行为，全部由投资主体按市场规则运作，坚决取缔和依法打击利用行业垄断抬高价格行为。
第十条按照省政府“严控增量、消化存量”要求，对房地产开发用地实施分类管理，根据商品房库存情况，调控新增房地产开发用地审批和供应。做到以销定产，以销控产，从源头上去产能。为了提高开发小区的品质，原则上新的商品房开发用地出让只针对具有相应资质的开发企业，没有开发资质的个人和企业不得参与开发用地竞买。
第十一条大力推行商品房预售资金监管和二手房网上签约及交易资金监管，进一步规范商品房销售行为，实行商品房买卖使用标准示范文本、进行网签和及时备案制度。县房产管理部门要加强对房地产市场运行的监控，加快房地产市场监管信息系统(个人住房信息系统)的建设速度，按要求在2016年内实现省、市、县三级联网。
第十二条积极推行开发建设绿色建筑住宅小区、住宅产业化产品住房和精装修住房。
第十三条鼓励房地产开发企业兼并重组，做大做强。支持房地产开发企业利用存量土地依法变更规划，发展旅游、养老、创业基地等地产项目。
第十四条创新销售模式，引导和鼓励开发企业让利促销或降价销售，针对居民团购出台鼓励政策，带动房地产市场消费;积极引导房企及其产品加大电商平台的应用，完善我县房地产网络交易平台。
第十五条强化组织保障，成立双牌县房地产市场“去库存”工作领导小组，并建立双牌县房地产市场“去库存”联席会议制度，由县人民政府县长任组长，分管副县长任常务副组长、并为联席会议总召集人，县政府办、县住房和城乡规划建设局、县财政局、县房产局、县国土资源局、县国税局、县地税局、县发改委、县法制办、县金融办、人民银行双牌县支行、县住房公积金管理中心等单位负责人为联席会议成员。根据工作需要，定期召开联席会议，深入分析全县房地产市场“去库存”过程中出现的新情况、新问题，着力研究行之有效的对策措施。
第十六条本办法自印发之日起施行。与本办法不符的，按本办法执行。
房地产是一种风险比较大的行业，我们只有对房地产金融风险的成因有所了解才能很好地进行防范，本文根据我国房地产的现状来讨论房地产金融风险的防范与制度创新，欢迎各位金融的同学借鉴哦！
摘要:如果想很好地发展房地产业，房地产金融起着非常重要的作用。若想使房地产金融业和房地产业能够稳步发展，并且能给国民经济带来推动作用，那么就必须增强对房地产金融风险的防范意识。目前我国商业银行和金融市场尚处于发展阶段，所以一旦房地产信贷变成了不良资产，整个金融界将面临着很大的危险。
一、我国房地产金融风险的成因分析
(一)房地产金融风险形成的内部原因
自筹资金、银行贷款、其他资金是房地产企业开发资金的主要来源渠道，其中银行贷款约占资金来源的百分之七十、其他资金占百分之三十。
(1)贷款依赖性是目前我国融资结构的主要特征。银行贷款成为了由于开发商的自有资金无法满足投资所需之后最主要的资金来源方式，不过银行在房地产的投资过程当中也担当了一定的风险。
(2)现在有些银行无法了解贷款人的真实情况，无法对其经济实力有一个准确的评估，究其原因就是贷款人常常为了个人利益而对信息进行隐瞒，甚至出现了挪用贷款资金的现象，这就直接导致了金融风险的加大。
(3)由于我国房地产价格评估起步晚而使品牌的信誉度受到不好的影响，而银行又不能为了处置抵押物而将欠款人赶出所居住的房子，所以处置抵押物的不规范给银行造成了一定的风险。
(4)近些年来由于房地产业的高额利润而产生了恶性竞争的气氛，违规操作时有发生，这是造成金融的主要原因。其结果导致了房地产贷款质量下降。
(二)房地产金融风险形成的外部原因
(1)房地产金融市场的环境、未来的发展情况会随着国家经济方面政策的变化而变化，从而对我国的房地产事业带来影响。
(2)开发商会随着国际汇率的下跌而对房地产的投资失去动力，从而加大了房地产金融风险的不确定性。
二、防范措施
(一)金融机构完善内控制度
现在房地产金融业务和风险控制流程设计跟不上房地产市场的变化速度，使得金融机构很难察觉到风险的存在，而即便金融机构察觉到了，往往已经到了束手无策的地步。面对这样的状况，银行应该采取下列措施：首先对房地产市场的研究工作要进一步增强，并对内控制度进行改进。第二是根据市场变化及时改正风险控制体系。
(二)提高防范意识与能力
为了不浪费社会资源，必须要掌握好房地产市场的周期性变化规律，这样做对于准确的掌握房地产金融的经营策略很有帮助，而且还可以降低金融风险。同时对于如何开展综合性市场、房地产市场的调研活动，房地产部门要有一个详尽的计划。因为这样做可以对房地产市场有一个全面的了解，以便对市场的`健康发展做出贡献。同时为了对市场的运行状况做出正确的判断，政府有必要提高房地产预警系统。
(三)建立社会信用体系
只有社会群体的共同努力才能解决开发商或个人没有诚信的问题。一是利用法律来惩治那些不讲诚信的开发商或个人。二是有关部门要创建信息共享平台对开发商和个人进行监督，而且评价要公平公正。对违反诚信的开发商或住房贷款用户进行惩罚，比如不让其得到开立信用卡、借款等信用支持。这样就能极大地改善房地产贷款的安全性。
(四)法律法规体系要完善
金融机构只要通过了中央银行的审查都可以经营，而且中央银行要对其实行严密监控，防止他们出现违反竞争规则的行为。与此同时为了避免产生消极外部效应，不能让没有通过审查或者有违规记录的金融机构从事房地产生意，并且同意让外资银行在被我国批准经营人民币业务的情况下发展房地产金融业务。
三、我国房地产金融制度创新建议
(一)推动房地产金融监管创新
我们应吸取国际上的一些经验教训来发展我国的房地产金融管理。在管理的目标、理念上要不断创新，为创建高效、统一的房地产金融管理体制做好准备，同时为了能够稳妥地运行房地产金融体系，我国应该在房地产金融监管方面不断地进行完善，而且良好的联系机制能够使监管政策、结构与实际经营运行状况具有统一性。因此创建联系机制对于确保房地产金融系统的稳定性是非常重要的。
(二)完善房地产金融创新风险防范体系www.17net.net/
为了能够给我国的国家金融带来安全，房地产金融机构还需要对人事机构、责任分摊机制等进行逐步的完善。工作人员的专业素质要提高，并且要培养他们的创新意识，多培养和锻炼一些金融机构的人才。
(三)加强住房抵押贷款证券化
由于银行抵押贷款公司管理的住房抵押贷款抵押时间长、现金数额庞大，所以风险系数相当高，而加强住房抵押贷款证券化则能很好地解决这一问题，因为它对于改变我国眼下证券产品比较少的状况非常有利。
(四)继续推进房地产金融业务创新
经济实力不断攀升的中国不应该在面对房地产价格调整的压力时停止房地产金融的创新，应顺应时代潮流，通过不断创新来发展我国的房地产金融业。
四、结语
房地产金融风险由于体系复杂，因此在防范发展问题上还需要不断完善。只有对房地产金融风险有一个全面的认识，才能很好地防范金融风险给我国房地产业带来的影响。在这一点上，我们还任重道远。
参考文献：
[1]刘海北.中美房地产金融风险比较及我国的应对策略[J].上海金融，2009，(2)
[2]杨硕.解析我国房地产金融风险的成因和防范策略[J].中国经贸，2011，(20)
[3]陈珊.化解房地产金融风险，促进房地产业健康发展[J].经济研究导刊，2008，(10)
★ 制度创新
★ 库存管理制度
★ 创新安全生产制度
