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网络游戏中的两个法律问题
5月4日,文化部下达了《关于加强网络游戏产品内容审查工作的通知》,通知规定,对于进口的网络游戏产品实行内容审查制度。审查范围包括进口游戏产品版权贸易协议和运营代理协议（中、外文本）原始版权证书，版权授权书副本和复印件，以及游戏中全部对白,旁白,游戏主题曲,歌词在内的多种内容的实质性审查。文化部为此专门设立了进口游戏产品内容审查委员会为常设机构。该通知标志着进口网络游戏的版权授权等知识产权问题已成为主管机关注意的对象。网络游戏市场规范进入新的阶段的时候，中国网络游戏业并不是稳定发展的，技术的制约、市场的失衡、游戏装备的丢失，时该提醒着网络游戏业急需游戏规则。游戏开发商、游戏运营商、游戏玩家各方权益关系如不加以确定和规范，产业发展难有更大的空间。这时，认识网络游戏中开发商与运营商，运营商与用户之间的法律问题就成为关键。一、开发商与运营商,版权之争孰是孰非。
随着中韩《传奇》知识产权之争的起起落落,中国网络游戏市场的最大难题也浮出,：没有独立研发的技术支持和开发体系；没有自主知识产权的核心技术；对网络游戏开发的市场经验的不足，都是中国游戏企业不能回避的问题。目前，国内网络游戏市场基本上以代理国外游戏为主，其核心技术的80%以上被国外游戏开发商控制。在网络游戏的研发上,国外的游戏企业已形成了一定的规模,以韩国为例,韩国游戏产业在韩国企业收益中，游戏产业占到34.3%，达到3兆4千亿韩元，达到3兆9千4百亿韩元。在韩国游戏开发公司核心平台中，网络游戏和手机游戏占整个游戏的79%。韩国有游戏相关的教育机构84家，其中研究生院8家，大学51家，私立教育机构22家。韩国游戏产业的发展已超过以汽车制造为代表的传统产业,成为国民经济主导产业之一。因此，中国网络游戏企业在与国外企业的版权贸易中常常处于被动地位或不平衡状态。作为运营商的中国网络游戏企业如何保障自己的利益和生存空间？如何在产品版权贸易协议和运营代理协议中维护自身的权益而有效的避免风险呢？
首先，是提高自主知识产权含量, 在网络游戏产业链中,加大自主开发游戏的投入，开发具有民族文化传统特色的网络游戏产品。国家重点项目863科技发展计划已将“网络游戏通用引擎研究与示范产品开发”等两个项目正式纳入其中，这是中国首次将网络游戏技术研发这类文化产业纳入国家科技计划。显示了政府在支持游戏领域自主技术的决心,同时，大量门户网站、游戏公司、电脑公司、通信等企业，相继宣布进军网络游戏的运营与开发,主要是传统单机游戏公司、专业的游戏网站、软件开发企业、国内上市公司集团、门户网站、以及电信企业这6大类企业。这6大类企业正是充分利用其技术资源和运营经验，进行技术资源和市场资源有利的整合。
其次, 是在产品版权贸易协议和运营代理协议中明确游戏开发商与运营商的权益。按照知识产权的特征分析，如果对权利的专有性和权利的复制性能找到利益上的平衡，对权利的授权能有效的规范，就可以达到传播的目的，形成对信息的保护和增值。因此，对利益关系进行约定,避免违约风险和在版权授权中的不利条款, 就成为中国游戏运营企业首先要熟知的法律问题。对此,文化部下达的通知规定对产品版权贸易协议和运营代理协议中的法律问题进行审查正是避免中国网络游戏运营商在协议中的显失公平的需要，也是保护国内游戏运营企业利益的需要。
第三,开展在网络游戏领域的全面合作。从网络资源和用户数量来看，我国现在已成为网络游戏的最大市场，网络经济方兴未艾。网络游戏市场和网络经济领域本身就是风险和利益共存的，未来的挑战在于，在市场主体更加多元化的格局下，产业指导和资源整合需要适时改变，积极利用国内企业对中国市场运营的熟悉，开展网络游戏领域包括技术开发, 技术人员培训，品牌保护，市场扩展，运营网络、行业规范等方面的国内多领域和国外多角度的合作。
根据以上的分析，网络游戏作为网络经济产业中的新动力已无疑问，但准入中的审查和运营行为规则依然必要，而且已成为整体解决网络游戏市场化机制的重要因素。
二,运营商与玩家,虚拟财物的真真假假
去年在北京市朝阳区法院开庭审理的国内首例“网财”被窃案一时被普遍关注。河北的网络游戏玩家李宏晨在过去的两年时间里，共花费几千个小时的精力和上万元的现金，在一个名叫“红月”的游戏中积累和购买了虚拟的“生物武器”几十种。但在今年2月17日却不翼而飞。李宏晨找到警方报警，警方却以技术力量不足拒绝立案。于是，李宏晨以游戏运营商侵犯私人财产权为由，将北极冰科技发展有限公司告上了法庭。法院最终判决被告恢复原告李宏晨在网络游戏“红月”中丢失的虚拟装备，并返还原告购买105张爆吉卡的价款420元，赔偿交通费等各种费用1140元，并驳回原告李宏晨的其他诉讼请求。法院的判决理由为，双方形成消费者与服务者的关系，被告在安全保障方面存在欠缺，应对原告物品的丢失承担保障不利的责任。法院认为“关于丢失装备的价值，虽然虚拟装备是无形的，且存在于特殊的网络游戏环境中，但并不影响虚拟物品作为无形财产的一种获得法律上的适当评价和救济。”并认为“玩家参与游戏需支付费用，可获得游戏时间和装备的游戏卡均需以货币购买，这些事实均反映出作为游戏主要产品之一的虚拟装备具有价值含量。”法院从维护消费者权益的角度做出了判决，虽然对玩家的损失给予了司法救济，但对虚拟财物的法律属性仍然没有明确。虚拟财物的法律归属,决定着玩家能否愉快地进行游戏，和运营商法律风险的大小。
目前，对于网络游戏中的虚拟财物的性质及法律适用有以下几种观点：
1、虚拟财物是公民个人合法财物的一种，依法应得到法律的保护，法律保护玩家对虚拟财物的合法所有权，承认虚拟交易的合法性，呼吁立法上完善有关法律制度。
2、虚拟财物是一种智力成果，是受法律保护的无形资产的一种，其保护适用对知识产权的保护制度。
3、虚拟财物就是虚拟财物，因其具有交易价值而成为特殊交易物，法律应明确此种特殊交易物的权利属性，以保护交易各方和权利人的'权益。
关于对虚拟财物性质的定位，笔者认为应对此“物”的属性，包括自然属性和法律属性进行判别。可以明确的是，虚拟财物是在网络游戏环境下的财产和物品，不是现实中虚拟的财产和物品，作为物是有其固有的自然属性的，所以现实生活中是不存在任何虚拟物的。法律对物的自然属性规范成为特定的法律关系，使物具有法律属性，如所有权就是物的法律属性。如同虚拟游戏环境中的人不是现实中的人一样，虚拟游戏环境中的物也不是现实中的物，不会因为名称上的相同而具有同样的自然属性和法律属性，如果说虚拟环境中的物可以独立于虚拟环境存在而具有了物的属性，是否可以认为虚拟环境中的人也当然具有了人的自然属性和人格和身份的法律属性，结果是否定的。我国目前采用物权法定主义，不允许当事人自由创设物权的种类和权能，对于物的认定也不是因为其名称上的相同而当然就称为民法上所谓的物。所以，虚拟财物终归不是物，在不能独立存在并被权利主体有效支配的情况下，不能成为物权的客体，以及所有权的对象。
同样，虚拟财物也不是无形资产的智力成果。游戏中的装备和物品，在游戏中从A变成B，从B变成C，都是游戏模式中的一部分，是预先设定好的程序，包括游戏运营商和玩家在内都没有创造和改变的可能，也不对全部和部分享有专有排他权，所以不具有知识产权的特性，不能成为知识产权的客体。关于虚拟物品的价格确定，首先要明确游戏运营商与玩家的关系，游戏运营商与玩家是服务合同关系，游戏本身和游戏中的各种附助功能都是运营商提供服务的一部分，这是消费者和服务提供者的法律关系。服务提供者提供符合法定或约定的质量、要求、数量、期限等的服务，玩家接受服务并支付对应款项，游戏运营商和玩家是不存在所有权交易关系的，游戏提供者也不是以转移游戏及游戏中的附助功能的所有权为目的，玩家购买游戏中的装备和物品目的也是在游戏中的运用，对相关装备的控制也就标志着有权利享受运营商提供的相关服务。所以，这个价格是服务行为的价格，而不是所谓“物”的价格，所有权是物的交易的前提，也是物的交易的结果，这是物的交易的实质，而服务交易中的交易是行为。举例说游戏运营商提供的游戏服务与电信运营商提供的手机服务是一样的，用户有权请求电信运营商提供约定的通话服务，用户享受的是对服务的权利。在手机的基本通话服务之外，还有短信息服务，图片铃声下载服务等其他服务，游戏用户可不可像对手机的图片和铃声一样主张对物的所有权呢？可以明确的是，手机用户对手机所下载的图片和铃声是有所有权的，但网络用户为什么没有对游戏物品的所有权呢？因为手机中的图片和铃声是独立存在的，是可以被权利主体有效支配和处分的，因为其本身就是权利的载体，而游戏中的物品只是权利的证明，它不能独立于网络游戏存在，它只证明权利人有请求约定行为的作用，就像手机中的卡一样，对卡的占有并不是对服务的占有，因为卡的丢失可以请求电信运营商取消丢失卡的链接而重新设定链接，号码和内容与以前完全是一样的，所以它只是服务权利的证明，并不是权利的载体。如果随着网络游戏的发展，网络游戏中的部分财产或物品可以以独立的数据形式存在，并有具体的表现形式，可以被用户有效的占有和处分，而不是游戏中的占有和处分，那么这样的财物就具有了物的属性而可以成为所有权的对象，其占有者也可以根据法律和约定对其享有占有，使用，收益，处分的权能，但此所有权也仅限于排除游戏开发商声明享有知识产权的专有范围之外的独立数据。因此，游戏中虚拟财物的丢失，玩家对游戏环境下的财产和物品主张所有权是没有法律依据的，而如果根据双方的服务合同约定主张运营商违约是完全会得到支持的，对于游戏中虚拟财物的交易，也是对运营商服务行为请求权的交易，而不是物的所有权的交易。
关于虚拟财产的立法，笔者认为应当认真思考，除非有新的社会关系的出现，有必要对其进行规范而形成新的法律关系，以明确关系各方的权利义务，如克隆技术所产生出的克隆人就会产生一种新的社会关系，法律如不加以明确就会使主体权利处于不确定状态，如婚姻法、继承法中的身份关系。这是新的社会关系的出现导致法律做必要的调整。虚拟财物的法律纠纷主要是消费者权益保护的范围，还没有形成新的社会关系。北京市朝阳区法院所做的判决是在新的环境下对消费者权益的确定和司法救济，对虚拟财物的法律调整仅是针对消费者在网上消费的特殊形式的制度完善和法律保护。
网络游戏的特征决定了游戏中每一个物品，武器装备都有一个特定的号码，这个号码是特定物品或装备在游戏中的唯一标志符。所以，从运营商来讲，游戏中的装备是不会丢失的，除非运营商数据库中链接的数据被删除。而对于游戏玩家来说，装备不被自己游戏中的人物的全面支配和控制之下，装备就“丢失”了，这是游戏中的丢失。而这种“丢失”如果不符合玩家与运营商之间的约定，游戏运营商就有义务为玩家恢复装备。这种恢复并不是对物的占有、使用、处分的恢复，而是对约定的游戏装备的服务行为的恢复。
关于游戏中的帐号和装备的保护，笔者认为，首先是建立游戏帐号实名登记制，使账号与所代表的权利相分离，账号的遗失，可以通过挂失来恢复权利。其次是在行为规则中建立游戏运营商的特定义务，即有义务为玩家及时查询、保存、恢复、证明游戏账号中的数据和装备。第三是游戏帐号和装备的转让建立登记确认制度，以运营商登记确认的权利人为合法权利人，只有登记的交易才会得到法律的保护。所以，只要证明权利人是帐号的合法拥有者，就可以为用户恢复账号的权利，游戏中的交易也具有了安全的保障。
从保护产业发展的角度来看，权利规范与市场调节是必不可少的，网络游戏产业会在新的调整下促生出新的动力。游戏运营商不应签订不利的协议而承担风险，玩家也不会丢失了财物而放弃游戏，游戏生产者也不会片面强调利益而乎视了众多用户的烦恼，市场调节与法律规范有效结合才可以促进有序竞争，国际合作和自主开发既是网络游戏产业发展的必然阶段，也是市场成熟的标志和动力。以法律手段来解决网络游戏中的难题，合理维护各方的利益，必将引领中国网络游戏产业驱向新的时代。
网络游戏中的两个法律问题
205月4日,文化部下达了《关于加强网络游戏产品内容审查工作的通知》,通知规定,对于进口的网络游戏产品实行内容审查制度。审查范围包括进口游戏产品版权贸易协议和运营代理协议（中、外文本）原始版权证书，版权授权书副本和复印件，以及游戏中全部对白,旁白,游戏主题曲,歌词在内的多种内容的实质性审查。文化部为此专门设立了进口游戏产品内容审查委员会为常设机构。该通知标志着进口网络游戏的版权授权等知识产权问题已成为主管机关注意的对象。网络游戏市场规范进入新的阶段的时候，中国网络游戏业并不是稳定发展的，技术的制约、市场的失衡、游戏装备的丢失，时该提醒着网络游戏业急需游戏规则。游戏开发商、游戏运营商、游戏玩家各方权益关系如不加以确定和规范，产业发展难有更大的空间。这时，认识网络游戏中开发商与运营商，运营商与用户之间的法律问题就成为关键。一、开发商与运营商,版权之争孰是孰非。
随着中韩《传奇》知识产权之争的起起落落,中国网络游戏市场的最大难题也浮出,：没有独立研发的技术支持和开发体系；没有自主知识产权的核心技术；对网络游戏开发的市场经验的不足，都是中国游戏企业不能回避的问题。目前，国内网络游戏市场基本上以代理国外游戏为主，其核心技术的80%以上被国外游戏开发商控制。在网络游戏的研发上,国外的游戏企业已形成了一定的规模,以韩国为例,韩国游戏产业在20韩国企业收益中，游戏产业占到34.3%，达到3兆4千亿韩元，20达到3兆9千4百亿韩元。在韩国游戏开发公司核心平台中，网络游戏和手机游戏占整个游戏的79%。韩国有游戏相关的教育机构84家，其中研究生院8家，大学51家，私立教育机构22家。韩国游戏产业的.发展已超过以汽车制造为代表的传统产业,成为国民经济主导产业之一。因此，中国网络游戏企业在与国外企业的版权贸易中常常处于被动地位或不平衡状态。作为运营商的中国网络游戏企业如何保障自己的利益和生存空间？如何在产品版权贸易协议和运营代理协议中维护自身的权益而有效的避免风险呢？
首先，是提高自主知识产权含量, 在网络游戏产业链中,加大自主开发游戏的投入，开发具有民族文化传统特色的网络游戏产品。国家重点项目863科技发展计划已将“网络游戏通用引擎研究与示范产品开发”等两个项目正式纳入其中，这是中国首次将网络游戏技术研发这类文化产业纳入国家科技计划。显示了政府在支持游戏领域自主技术的决心,同时，大量门户网站、游戏公司、电脑公司、通信等企业，相继宣布进军网络游戏的运营与开发,主要是传统单机游戏公司、专业的游戏网站、软件开发企业、国内上市公司集团、门户网站、以及电信企业这6大类企业。这6大类企业正是充分利用其技术资源和运营经验，进行技术资源和市场资源有利的整合。
其次, 是在产品版权贸易协议和运营代理协议中明确游戏开发商与运营商的权益。按照知识产权的特征分析，如果对权利的专有性和权利的复制性能找到利益上的平衡，对权利的授权能有效的规范，就可以达到传播的目的，形成对信息的保护和增值。因此，对利益关系进行约定,避免违约风险和在版权授权中的不利条款, 就成为中国游戏运营企业首先要熟知的法律问题。对此,文化部下达的通知规定对产品版权贸易协议和运营代理协议中的法律问题进行审查正是避免中国网络游戏运营商在协议中的显失公平的需要，也是保护国内游戏运营企业利益的需要。
第三,开展在网络游戏领域的全面合作。从网络资源和用户数量来看，我国现在已成为网络游戏的最大市场，网络经济方兴未艾。网络游戏市场和网络经济领域本身就是风险和利益共存的，未来的挑战在于，在市场主体更加多元化的
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转租中的若干法律问题
案例简介：甲与乙签订租房合同，甲将一店面房租给乙经营茶庄，租赁期自1月15日至1月14日，第一年租金2万元，以后每年递增10％，等等。签约后双方各自履行了义务，乙添置设备，领取营业执照后进行经营，至9月8日，乙将茶庄以财产租赁的形式转租给丙，时间一年，至9月8日。茶庄设施租赁金额人民币45000元，支付给乙方。其中对房屋租金乙、丙约定，房租25813元于199月8日和193月7日分二次交清，丙直接上交给甲，等等。甲对乙、丙转租赁协议认可，并为乙、丙到公证处公证该协议出具了书面函。后因丙未重新办理工商登记以及未按时向甲支付房租，甲向乙请求支付未果。甲向法院起诉乙，要求乙支付租金。一审判决认为乙、丙转租协议因得到甲的同意，乙、丙协议中约定丙直接将租金交付给甲，应认定丙对甲负有交付租金的义务，从而免除乙向甲交付租金的义务，故甲向乙请求支付房屋租金没有法律依据，判决驳回诉讼请求。二审认为，乙与丙在乙租赁期内订立转租协议，该转租行为得到出租方甲的同意，故应认定出租人（甲）与转租人（乙）双方对转租期内的租金支付等重新作了约定，故甲无权再向乙主张转租期间的租金，维持一审判决。
该案涉及以下几个问题：
1.转租与租赁权的让与之区别；
2. 出租人请求权的行使；
3. 乙是否已退出租赁关系，对丙未支付租金的义务承担什么责任。
法理探析：
我们先从转租和租赁权让与说起，大多数国家将其与转租一同加以规定，我国《合同法》没有规定。因此有人主张适用转租的规定，也有人认为可以适用《民法通则》第91条的规定和《合同法》第五章关于“合同的变更和转让”第79条、88条、89条之具体规定。我认为这是不妥的。如果对租赁权让与的认识及性质定位不准，在司法实践中很容易引起混乱。因为租赁权的让与并非仅是合同债权的让与，而是包括支付租金义务等多项合同义务在内的一种法律地位的.转让。故租赁权的转让不应根据债权让与的法律规定来判断，而应根据合同债务转让的规定来确认，即债务人将合同义务的全部或部分转移给第三人的，应当经债务人同意。
转租与租赁权的让与区别主要有：其一，从法律性质来分析，转租系承租人与次承租人之间成立新的租赁合同，租赁权让与为承租人法律地位的转让，往往表现为租赁债权的转让，实践中往往与营业财产一并转止，往往成立资产及经营权的转让合同关系。故合同性质不同。其二，从当事人之间法律关系分析，转租后转租人仍享有租赁权，并未退出原租赁关系，同时转租人与次承租人之间又产生新的租赁关系，转租人在租赁物上为次承租人设定新的租赁权。而租赁权的让与则不同，在承租人让与租赁权时，承租人于转让租赁权之后，退出租赁关系，第三人代其位，成为租赁合同的当事人。其三，从法律关系的内容分析，转租中，次承租人对于（转租人）支付的是租金，一般分期进行；租赁权让与，受让人对于作为转让人的承租人，一般须一次性给付对价；转租中，两个租赁合同的条件可以不同，租赁权的让与中，受让人承受出让人的地位。
从上述案例分析，乙与丙约定在丙转租的一年中租金由丙直接支付给甲，且乙又将自己承租期间添附的营业财产一并转让，似乎是一种租赁权的让与，但甲与乙之间的租赁合同并未终止，租赁期间并未终结，乙并未从与甲之间的租赁关系中退出，因而，丙没有取代己的地位，丙与乙之间只是转租关系，而不是租赁权让与。但该案的争议问团是，乙、丙之间关于租金支付方式的约定，由于甲的事前认可，是否意味着乙已免除其义务或如二审所认定，是三方的重新约定，故乙可以免除支付租金的义务。笔者认为，一审、二审的认定，是典型的形而上学，是舍本求末，没有从甲、乙、丙之间形成的法律关系去探求适用法律的门径，因而是值得研究商讨的。显然，关于丙将转租房屋的租金支付给甲的约定，只是乙、丙之间转租协议的一个重要条款，这一条款并没有改变该转租协议的性质，作为承租人（转租人）己仍然承担着因丙而应负责
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商品房买卖中的法律问题
刘雄刚
近年来，我国房地产业发展迅猛，但房地产的立法不健全，房地产市场机制也不健全，导致商品房买卖纠纷成为社会投诉热点和关注焦点。本文在这一背景下解读我国现行法的有关规定，就商品房买卖中涉及到的部分法律问题谈谈笔者的浅见。
一、商品房买卖的基本理论问题
（一）商品房的概念
广义的商品房指所有作为商品上市交易的房屋，包括开发商建造的房屋、私有房屋、经济适用房和房改房等。
狭义的商品房指房地产开发企业建造的用于向社会销售并转移所有权的房屋。除非特别说明，本文所称商品房是就狭义的概念而言。
（二）商品房买卖合同的概念及法律特征
商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关财产权利予买受人，买受人支付价款的合同，是不动产买卖合同的最主要类型。一般来说，商品房买卖合同具有如下法律特征：
1.标的物在法律上呈现出较复杂的形态。
在我国，由于土地为国家所有，因此商品房所附着的土地权利并非所有权而是使用权。同时，随着经济发展水平的不断提高，人民对居住环境的要求越来越高，高层住宅和住宅小区的出现，使商品房买卖合同的标的物不仅限于土地使用权与房屋，还包括了建筑物和小区的公用设施的所有权及使用权。
2.标的物财产权的转移以登记为标志。是商品房买卖合同的主要法律特征。
我国《合同法》第133条规定：标的物的所有权自标的物交付时转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《城市房地产管理法》第60条规定：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记。《担保法》第41条规定：当事人以本法第42条规定的财产（主要为不动产）抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。可见我国立法对物权变动采登记或交付要件主义。就商品房买卖合同而言，其房屋所有权与土地使用权等财产权的转移也应以办理相关权属变更登记为标志。
3.行政干预色彩相对浓厚。
由于土地房屋类不动产价值较大，对国计民生影响甚巨，故各国法律对不动产买卖合同均有特别规制。在我国，由于土地为国家所有，加之国家对房地产开发过程的严格监控，对商品房买卖合同订立和履行过程的行政干预尤为明显，如对商品房预售合同采强制登记制度等。
（三）关于商品房买卖中订购书的法律问题
1.商品房订购书的概念
商品房订购书也称认购书，是指商品房买卖双方在签署正式的买卖合同之前所签署的合同文件，其主要内容包括定金条款、买卖特定商品房及在满足约定条件时签署正式买卖合同的合意等。
2.订购书的法律性质
从法律性质上分析，商品房认购书是一种预约合同。预约是指当事人双方约定负有将来缔结契约义务的契约，或谓当事人一方或双方预先约定将来订立具有特定内容之契约的契约。其将来应订立之契约则称为本契约或本约。商品房认购书的内容，是约定双方有义务在一定期限内洽谈购房合同，这种意思表示是明确的，具备合同法规定的合同成立的要件，因此商品房认购书本身就是一种合同。从法律性质上分析，商品房认购书是一种预约合同。订购书为预约，则双方在订购书中约定将要签署的正式的商品房买卖合同则为本约。
3.商品房订购书与购房合同
（1）商品房认购书与购房合同的关系
商品房认购书不是购房合同的从合同。商品房认购书约定的是一种行为义务，并不依赖于将来可能洽谈的购房合同的效力。将来双方不洽谈购房合同，也不会导致商品房认购书的无效，不影响双方应当履行的善意洽谈义务的存在，所以它是一种独立的合同，而不是购房合同的从合同。
（2）具备商品房买卖合同的主要内容的商品房认购书的法律性质
在商品房认购书具备购房合同主要内容的前提下，如果开发商收受了购房款的，应当把商品房认购书认定为购房协议。这种观点得到了司法解释的支持。商品房解释第5条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”司法解释的观点表明，虽然《商品房销售管理办法》规定商品房销售应当订立书面购房合同，但书面购房合同并非买卖关系的生效条件。如果具备了主要内容，并且买房人收受了购房款，就应当将商品房认购书视为购房合同。
笔者认为，这种观点有值得商榷之处。首先，因为商品房销售管理办法第十六条规定的购房合同主要内容多达十三项，如果按照这一标准，几乎没有一份商品房认购书能够符合条件，这样做显然不利于保护认购书守约方的利益；其次，由该条解释可以推论出，认购书被认定为本约，除合同条款齐备外，还应具备合同实际履行条件。一般讲，只要合同条款齐备、明确，不存在法律或事实上的障碍，无论合同名称如何，都应认定其为本约，无须附加实际履行内容。我国《合同法》第61条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第12条规定合同一般条款有当事人、标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、地点和方式、违约责任及争议解决方法等，由此观之，在双方就当事人、标的、数量三者未约定或约定不明时，不得依有关条款或交易习惯径行确定。一般来说，不动产买卖合同成立的要件应较动产买卖合同为严格，价款条款的确定或可确定性应为必要。《法国民法典》第1108条规定，合同只有在其具有确定的标的物时，方为有效。第1591、1592条规定，如当事人未确定买卖的价金或指定第三人确定价金，则合同不成立。依解释，所谓标的物必须是具有特定品质和可确定数量的财产，其价格也应是可确定的，在满足这些条件的前提下，合同成立。从订购书的内容来看，其通常具备了当事人、标的物、数量、价款这几项条件，应有不容置疑的确定性，应为合法成立的合同。只要商品房认购书确定了房号和价格确定方法，并可以据此确定面积等事项，或者能够确定房屋总价款，那么就已经具备了购房合同的必要条件，除非有相反证据，否则订购书的法律性质应为已合法成立的合同。
二、商品房预售的法律问题
（一）商品房预售合同的概念
商品房预售合同是指房地产开发经营企业与承购人就转移在约定时间内建成的商品房所有权及商品房暂用范围内的土地使用权，支付商品房价金等事宜所达成的书面协议。预售是目前我国房地产市场商品房交易的主要形式。
（二）商品房预售合同的法律性质和特征
1.商品房预售合同的法律性质
商品房预售合同虽名为预售，但不是买卖预约，而是本约，是买卖合同，只是房屋交付期在约定的将来的某一时间。买卖双方关于房屋面积、价金、付款方式、交房期限、违约责任等问题均明确约定，无须将来另行订立买卖合同，即可直接依约履行并办理房屋产权过户，达到双方交易目的。
2.商品房预售合同的特征
第一，商品房预售合同的标的物在签约时尚不存在。一般的房屋买卖合同的标的物是现成的物，而商品房预售合同的标的物是正在建造的、在未来约定的时期内竣工的商品房。
第二，商品房预售人在未来约定的时间交付商品房，而商品房预购人则预付商品房价金。
第三，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门备案。
（三）商品房预售合同登记的法律性质及效力
1.商品房预售合同登记的法律性质
商品房预售合同登记是不动产登记的一种，性质属于预告登记。所谓预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记，是德国中世纪民法创立的制度。一般的不动产登记登记的权利是不动产物权，如所有权、抵押权等，而预告登记登记的权利是请求权，该请求权的内容是在将来请求发生物权变动。一经预告登记，预购人的请求权便取得了对抗第三人的效力，故预告登记使合同债权具有物权性质，是一种典型的债权物权化。
2.商品房预售登记的效力
第一，优先购买权。通过预先登记，预购人取得了优先于其他人而购买特定的商品房的权利。从而将物权的.公示手段用于对债权的保护，使该项请求权具有了对抗第三人的效力。第二，期待权。通过预售登记，将使预购人取得对未来房屋所有权转移的期待权。我国《城市房地产管理法》第44条第2款的规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”我国法律通过预售合同登记对开发商预售行为的合法性进行审查，以维护预购人的利益。
（四）商品房预售合同转让
1.商品房预售合同转让的概念
商品房预售合同转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。我国《城市房地产管理法》第45条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”这一规定实际上是对商品房的预售合同转让的认可。
2.商品房预售合同转让的法律性质
我国预售合同转让的法律性质是债权转让和权利义务转让。预购人已全部履行合同义务所作的转让是债权转让，债权人应通知债务人。预购人只部分履行合同义务所作的转让，则是权利义务转让，事先应征得预售人同意。预购人没有履行预售合同的任何义务时，预购人无权转让该预售合同，即预售合同中不存在债务转让。因为债务转让必须征得预售人的同意，预售人不可能同意预购人单纯的牟利转让；即使不以牟利为目的，预售人对预售合同享有请求解除权，并要求预购人承担缔约上的过失责任，预购人不能通过转让预售合同逃避应负的法律责任，同时我国法律严禁倒卖合同、买空卖空的行为，更不允许利用预售合同进行变相的期货交易。
三、商品房买卖按揭法律问题
（一）商品房买卖按揭的涵义
按揭一词来源于英文mortgage，在英国的法律体系中，mortgage一词是由mort和gage组成，Mort源于拉语mortu.，其基本的含义是“永久，永远”，而gage的含义为“质押，担保”。中国大陆所称的“按揭”据称是从我国香港地区传入大陆的，它是英文“mortgage”广东话的谐音。我国大陆地区所指的按揭，是指购房人将与出卖人之间签订的商品房买卖合同的标的抵押于银行，银行将一定数额的款项贷给购房人，并以购房人的名义将款项交与房地产商的法律行为。
（二）商品房买卖按揭的法律特征
1.主体包括三方：即购房者、房地产销售商及按揭银行。
2.按揭法律关系的内容有三点，即购房者与房地产销售商之间的买卖合同关系、购房者与按揭银行之间的借款合同关系和购房者与按揭银行之间的担保法律关系。
3.按揭法律关系的标的物与担保合同的标的物具有同一性，这是按揭的最大法律特征。
4.按揭权人实现按揭权可采取两种方式，一种是折价或以拍卖变卖标的物所得价款优先受偿；一种是在合同中约定回购条款，由房地产销售商向银行回购标的物，并以回购款优先偿还银行贷款。
（三）按揭中的各方法律关系
从我国现行按揭中的法律关系来看，其所涉各方主体主要包括银行、开发商、购房人（亦即借款申请人）、保险公司四方。各主体之间的法律关系分别为：
1.购房人与开发商之间的商品房买卖关系。购房人欲以按揭的形式购买房屋，首先必须与开发商签订商品房买卖合同，约定购买特定的房屋，并在付款方式中约定以银行按揭的方式付款。
2.购房人与银行之间的借贷关系。购房人在与开发商签订买卖合同后，应按规定提供相应文件资料，向银行申请个人住房（或商业）抵押贷款，银行则根据申请人的身份情况、资信状况确定同意借款的年限及成数，双方同时签署借款合同。
3.购房人与银行之间的抵押关系。购房人在向银行申请借款的同时，要将所购房屋在取得产权证后抵押给银行，为向银行申请的按揭贷款设立抵押，如购房人在未按借款合同约定偿还银行借款时，银行可以实现抵押权，将购房人抵押之房屋折价、变卖或申请法院拍卖并以所得款项优先受偿。
4.开发商与银行、购房人之间的担保关系。在按揭过程中，银行往往会要求开发商为购房人提供阶段性的担保，即在购房人所购房屋办理完抵押登记之前，由开发商为购房人所欠银行债务承担担保责任，购房人若不还款，开发商应当承担保证责任。
5.购房人、银行与保险公司之间的保险关系。购房人在将所购房屋抵押给银行时，必须就抵押物（所购房屋）在借款期间投保财产险，并指定银行为第一受益人。
6.开发商与银行的回购关系。从法律角度看，按揭过程中的回购存在两种情形：一种是在购房人所购房屋取得房屋产权证之前，开发商履行回购义务的，其实质是由开发商解除与购房人的买卖合同，并非法律意义上的回购行为；另一种是在购房人取得所购房屋的产权证后，开发商按条款约定回购购房人的房屋，双方又产生一次房产的过户行为，此时才是真正的法律意义上的回购。
上述各法律关系看似独立，实际他们之间联系紧密，共同构成了按揭的各方法律关系体系。按揭中的贷款关系和买卖关系应当作为一个整体，不能抛开一种法律关系来谈另一种法律关系的权利义务。基于保证、抵押法律关系的保证和抵押合同都是借贷合同的从合同，保险关系和回购关系是对借贷关系保障的补充。
（四）房屋按揭的若干实务问题
1.按揭中房屋买卖合同和借款合同之间的关系
商品房买卖合同与按揭借款合同之间不是主合同与从合同的关系，具体分析如下：
首先，购房人选择按揭付款方式后，必须按照开发商的要求与指定的按揭银行签订借款合同，由按揭银行向购房人发放贷款并应购房人的委托直接将贷款划给开发商。由于按揭银行是与开发商存在约定的特定银行，购房人不能与其它银行做按揭，借款的目的就是为了支付购房款，开发商和按揭银行之间存在一对一的销售和融资合作关系，相互依存。因此说，借款合同在发生上对商品房买卖合同具有一定的依附性。其次，当商品房借款合同被宣布无效或者被撤销以后，并没有使借款合同被宣布无效或被撤销的情形出现，商品房借款合同在效力上对商品房买卖合同不具有从属性。第三，商品房买卖合同订立以后，当出卖人将符合合同约定的商品房交付予买受人时便完成其义务，商品房买卖合同因履行完毕而消灭，但按揭借款合同并未消灭，所以，商品房借款合同在消灭上与买卖合同不具有从属性。
通过以上分析可得出结论，商品房借款合同并不是商品房买卖合同的从合同，商品房买卖合同与按揭借款合同之间具有紧密联系而又相互独立的合同关系。
2.按揭借款合同与房屋抵押合同之间的关系
抵押合同与借款合同之间的关系属于担保法规定的主从合同关系，抵押合同属于借款合同的从合同，借款合同无效、被撤销、解除的，抵押合同也随之无效、被撤销或解除。因借款合同解除导致抵押合同解除的，依照担保法司法解释第十条的规定，主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任，作为抵押物的房屋仍不免除物上担保责任。我国担保法规定房屋抵押权的成立以办理房屋抵押登记为生效要件，由于借款合同和抵押合同可能签订在期房阶段，也可能签订在现房阶段，购房人作为抵押人在抵押时可能尚未占有房屋，或者未取得房屋的产权证，因此，按揭贷款中的抵押登记性质上属于抵押预告登记，也叫“预登记”，待购房人产权证办妥后，再进行房屋他项权登记。购房人在抵押房屋的同时，还要将商品房销售合同正本交付银行，在日后办下房产证后，房产证也交押于银行。买卖合同与房产证是购房人拥有房屋产权的重要凭证，将这些重要凭证交付银行占有，近似于英美法系中“权利凭证占有式按揭”。
四、商品房买卖中开发商的法律责任问题
（一）房地产广告和宣传资料与开发商的法律责任
在房地产销售中，广告和销售宣传资料对购房人起着非常重要的作用。在许多情况下，开发商的商品房销售广告承诺的条件较多，而在实际签订合同时又借口仅是宣传而已，并不将广告中所宣传的许多条件写在合同中，以广告对其不构成约束力为由推脱责任。建设部公布的《商品房销售管理办法》第15条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”这就意味着广告中的主要条件就是未来房屋买卖合同中开发商的义务，如果开发商在销售合同中未列明其在广告中所告知的条件，开发商就要承担一定的责任。商品房《解释》第三条明确规定：如果开发商对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对购房人是否订立买卖合同，或者对房屋价格的确定有重大影响的，应视为合同内容。哪怕这样的说明和允诺没有写到合同中，对开发商也有法律上的约束力。此条所指的“相关设施”，应当是指《商品房销售管理办法》第十六条规定的“供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施”。只要开发商在广告中对上述内容作了具体说明或允诺，但实际不能做到或有所改变的，都属违约，应承担相应的违约责任。
虚假售楼广告，曾使不少购房人利益蒙受重大损失。所谓虚假广告实际上是广告主不准备真正兑现，而是以此作为一种商业手段而达到其营利目的所做的不真实的、甚至是欺骗性的、误导性的宣传。借助虚假广告致使购房者与其签订合同的开发商，实际上是对购房者的利益实施的一种侵权行为。购房者可以要求开发商予以赔偿或退房等。在这一民事法律关系中，侵权一方要返还不当得利，并对被侵权方的损失予以赔偿，所以，如果开发商发布虚假广告是要最终承担法律责任的。
二、已售出的房产，在未办理产权证前，又抵押给第三人的法律责任
由于现在房地产开发规模较大，所需资金也较大，很少有开发商能够独立支付全部建设资金，有个别开发商为筹集资金，将已售出的房产再次抵押给银行以获得贷款，这种做法可能侵害购房者的利益。依照我国法律规定，在房产售出后，只要将房屋的买卖合同按照有关国家规定在房地产管理部门进行了登记，该项房地产交易即告成立，涉及的房屋也就从开发商手中转移到了购房者手中。如果此时开发商再将房屋进行抵押，无疑是将自身没有所有权的财产进行抵押处置，这是侵犯购房者所有权的行为。负有法律责任的开发商应承担因此给购房者造成的损失。
三、房屋不能按期交付的法律责任
开发商逾期交房的情况大致有：开发商根本不具备房地产开发的主体资格，其所开发的房地产项目并未取得政府有关主管部门的正式批准；房屋尚未完工；房屋本身虽已完工，但合同中约定了相关配套设施不能同时交付使用；未通过政府部门的验收等。逾期交房作为明显而严重的违约行为，开发商需要承担买卖合同及法律规定的违约责任。首先是需向买方支付违约金。如果在宽展期内，开发商需按日支付违约金；如果超出宽展期开发商仍无法交付，而客户又要求解约、退房的，开发商需要退还客户已交全部房款，以及合同约定的违约金。如合同约定的是定金罚则，则开发商需向买方双倍返还定金，并支付全部款项的利息。
四、开发商因自身原因，不能按期取得房产证的法律责任
开发商须交付房屋并保证房屋所有权能够依法转移给买受人，这是开发商最基本的一项义务。开发商可能由于如下原因导致产权证不能办理：土地使用手续不合法；()未支付全部土地使用权出让金；违规建房；不能提供规定的资料等。商品房《解释》第十八条对这一问题作了明确规定：因开发商原因，购房人未能按期取得房产证的，开发商应承担违约责任。其支付违约金或赔偿金的数额，按照购房人已付购房款总额，以银行逾期贷款利息为标准计算。该条还规定了购房人应当取得房产证的期限，分为三种情况：购房合同约定有期限的，按合同约定；合同没有约定且为预售的，为房屋交付使用之日起90日内；合同没有约定且为现售的，为合同订立之日起90日内。只要在以上期限内，因开发商原因办不下房产证的，购房人即可按前述办法，要求开发商支付违约金。如果开发商在商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于自身原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权要求解除合同和赔偿损失。
本文主要从合同法的角度对商品房买卖中的法律问题进行了探讨，因商品房买卖涉及的法律主体较多，法律关系复杂，同时，法律法规的有关规定并不健全，需要立法者在今后的物权法等立法过程中予以完善，从而使我国房地产市场呈现繁荣、健康发展的良好局面。
拍卖公证中的法律问题
拍卖是拍卖人接受出卖人的委托或根据法律的强制规定，通过公开叫价或者密封递价的方式，将特定财产出售给出价最高且超过底价的竞买人而进行的买卖活动。拍卖须具备 3 个条件：（1）由中介机构―― 拍卖人主持：（2）有两个以上的竞买人；（3）围绕价格展开竞争。由于拍卖的形式和内容必须公开，如将一切有关买卖的详情公布，让公众知道，让公众参加，在公众的监督下按公认的标准成交，因此从性质上讲，拍卖是最典型的公卖方式。
拍卖公证由拍卖物所在地或拍卖活动举行地的公证处管辖。鉴于拍卖的公卖性质，竞买人为不特定的多数，因此，保证拍卖过程的公开、公平、公正是公证对拍卖过程进行监督的主要内容。
从公证审查的角度，拍卖的公开性主要审查两个方面：
一是审查拍卖主体的资格是否合法。根据《拍卖法》的规定，拍卖人应为专营拍卖的企业法人；选手人对拍品应有绝对的处分权；拍品应为有价值可转让的适合拍卖的物或财产权利；拍卖人与委托人是否确立了委托关系；竞买人是否具备行为能力；在拍品特殊的拍卖中，还要审查竞买人是否符合特定的要求。二是审查拍卖人是否已将上述情况以公众可以获知的普遍方式予以告知。通常公证员宜从拍卖公告发布的形式和公告内容两方面进行审查。
拍卖的公平性主要是审查拍卖人的《拍卖规则》制定得是否合法、公平，无非法的歧视或限制性条款。对《拍卖规则》中要求竞买人交纳保证金和银行保函的，公证员也要对每个竞买人交纳保证金的情况予以记录和审查，以保证竞买人在竞争上的公平地位。
公正性就是要监督拍卖过程是否按拍卖规则如实进行，并按规则在公开、公平、公正的前提下将拍品拍卖成交。
最后，在确定了买受人后，审查买受人的资格和行为能力，为成交合同公证。前述内容是拍卖公证的原则性内容，所谓万变不离其宗，无论拍卖品是什么，拍卖规则如何复杂，大致程序和应把握的重点都在其中。而本文所要讨论的是除却上述拍卖公证中所要遵循的基本原则，还要明晰特定的.拍卖中产生的法律问题。
一、在强制性拍卖中，谁是拍卖行为的委托人
强制拍卖是指法院依照法律规定，将扣押、查封的被执行人的财产拍卖，目的在于清偿债务。强制拍卖中，谁处于委托人的地位，理论上有不同的看法。其一，债务人是委托人：其二、债权人是委托人；其三、法院是委托人。
认为债务人是委托人的理由是：债务人是拍卖品的所有权人。但矛盾的是债务人并没有拍卖其财产的意思表示，更无委托拍卖的意愿。债务人虽在法理上拥有对拍卖标的的所有权，但进入诉讼程序后，债
[1] [2] [3] [4]
根据《婚姻法》第十七条，夫妻共同财产包括：
(一)工资、奖金
应当指出，这里面的工资包括指工资总额。根据国家财产局1990年第一号令《关于工资总额的组成规定》，工资总额包括：
1、计时工资;
2、计件工资;
3、奖金;
4、津贴和补贴;
5、加班加点工资;
6、特殊情况下支付的工资。
(二)生产、经营的收益
(三)知识产权的收益
知识产权的收益是指婚姻关系存续期间，实际取得或者已经明确可以取得的财产生收益。如果只是有价值评定但是没有实际投入市场产生收益就不属于可分割的夫妻共同财产。
(四)继承或赠与所得的财产
这里不包括明确只属夫妻一方的赠与或遗赠。比如说，男方父亲临终前留下遗嘱，特别指明其过世后所留财产只给于男方一人所有，则该部分财产不是夫妻共同财产，女方不能享受权益。
(五)其他应当归共同所有的财产
在婚姻法解释(二)中明确了“其他应当归共同所有”财产的范围：
1、一方以个人财产投资取得的收益。
以个人财产投资取得的收益为共同财产。婚前财产，如果用于了投资，取得的收益是共同财产。
2、男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金。
夫妻关系存续期间实际取得的住房补贴、公积金好理解，就是发到手上了或打到户头上了。
3、夫妻双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费。
一、禁止包办、买卖婚姻和其他干涉婚姻自由的行为。禁止借婚姻索取财物
坚持婚姻自由原则，就要反对包办婚姻和买卖婚姻，禁止借婚姻索取财物。
包办婚姻，是指第三人违反婚姻自主的原则，包办强迫他人婚姻的违法行为。买卖婚姻，是指第三人以索取大量财物为目的，强迫他人婚姻的违法行为。买卖婚姻往往表现为第三人向男方要嫁女的身价以及贩卖妇女与人为妻。借婚姻索取财物是指除买卖婚姻以外的其他以索取对方财物为结婚条件的违法行为。
买卖婚姻和借婚姻索取财物都是以索取一定数量的财物为结婚的条件，二者的区别是：买卖婚姻是把妇女的人身当作商品，索取嫁女的身价或者贩卖妇女，包办强迫他人的婚姻;借婚姻索取财物，则不存在包办强迫他人婚姻的问题。借婚姻索取财物有多种表现，譬如，双方婚事基本上是自愿的，但女方认为不要彩礼就降低了“身价”，于是就向男方要许多东西。又如，有的女方父母向男方索取一定财物，作为同意女儿出嫁的条件。借婚姻索取财物的行为往往给当事人的婚姻和婚后生活带来困难，也腐蚀了人们的思想，败坏了社会风气，故亦为婚姻法所禁止。至于父母、亲友或者男女双方出于自愿的帮助、赠与，则不能认为是买卖婚姻和借婚姻索取财物的行为，因为这种赠与不是婚姻成立的条件。
二、禁止重婚
实行一夫一妻制就必须反对重婚。刑法第二百五十八条规定：“有配偶而重婚的，或者明知他人有配偶而与之结婚的，处二年以下有期徒刑或者拘役。”所谓重婚，是指有配偶的人又与他人结婚的违法行为。有配偶的人，未办理离婚手续又与他人登记结婚，即是重婚;虽未登记结婚，但事实上与他人以夫妻名义而公开同居生活的，亦构成重婚。明知他人有配偶而与之登记结婚，或者虽未登记结婚，但事实上与他人以夫妻名义同居生活，也构成重婚。不以夫妻名义共同生活的姘居关系，不能认为是重婚。重婚是剥削阶级玩弄异性、压迫妇女的罪恶行径，故婚姻法明令禁止重婚。对于重婚的，不仅要解除其重婚关系，还应追究犯罪者的刑事责任。
三、禁止有配偶者与他人同居
除重婚外，其他有配偶者与他人同居的行为也在禁止之列。其他有配偶者与他人同居的行为指有配偶者与第三人未以夫妻名义共同生活，如姘居关系。
近几年在有些地方“包二奶”、养情人现象呈增多趋势，已严重破坏一夫一妻的婚姻制度，严重违背社会主义道德风尚，败坏社会风气，导致家庭破裂，甚至发生情杀、仇杀、自杀，严重影响社会安定，还影响计划生育。这次修改，增加规定禁止有配偶者与他人同居，上述现象构不成重婚的，可依照这个规定处理。同时增加规定有配偶者与他人同居导致离婚的，无过错方有权请求损害赔偿。对于其他违反一夫一妻制的行为，由于情况比较复杂，还应当通过党纪、政纪、道德、教育等多种手段、多种渠道予以解决。这样修改，有利于加大对上述现象的遏制力度，更好地保护受害人的合法权益，切实维护一夫一妻的婚姻制度。
四、禁止家庭暴力、禁止虐待和遗弃
建立和维护平等、和睦、文明的婚姻家庭关系，就必须禁止家庭成员间的虐待和遗弃，禁止一切形式的家庭暴力。
家庭成员间的虐待，是指用打骂、冻饿、有病不给治疗等方法摧残、折磨家庭成员，使他们在肉体上、精神上遭受痛苦的行为。虐待家庭成员，破坏了家庭的和睦生活，违背了社会主义道德准则，亦为法律所不容。虐待家庭成员，情节恶劣的，即构成虐待罪，要受刑法所制裁。
除禁止家庭成员的虐待外，也要禁止其他形式的家庭暴力。是将家庭暴力含于虐待中禁止，还是禁止一切形式的家庭暴力，是修改婚姻法中争论的一个问题。考虑到虐待和家庭暴力虽有重合之处，但虐待不能包括有的家庭暴力行为，如夫妻之间吵架，丈夫一怒之下失手打死妻子,像这种行为，属于家庭暴力，但不属于虐待，在刑法上适用过失杀人罪，不适用虐待罪。因此，修改婚姻法时单独规定禁止家庭暴力。
家庭成员间的遗弃，是指对于年老、年幼、患病或其他没有独立生活能力的人，负有赡养、抚养或扶养义务的人不履行其义务的行为。家庭成员间的遗弃，主要包括子女不履行赡养义务而遗弃老人，父母不履行抚养义务而遗弃子女，丈夫不履行扶养义务而遗弃妻子或者妻子不履行扶养义务而遗弃丈夫等行为。遗弃家庭成员情节恶劣构成遗弃罪的，要依刑法第二百六十一条的规定，处五年以下有期徒刑、拘役或者管制。
一、医学上认为不应当结婚的疾病
1、指定传染病，是指《中华人民共和国传染病防治法》(1989年9月1日起施行)中规定的艾滋病、淋病、梅毒、麻风病等医学上认为影响结婚和生育的其他传染病。
2、严重遗传性疾病，是指由于遗传因素先天形成，患者全部或部分丧失自主生活能力，后代再现风险高，医学上认为不宜生育的遗传性疾病。经男女双方同意，采取长效避孕措施或者实行节扎手术后不生育的，可以结婚。但《婚姻法》规定禁止结婚的除外。
3、有关精神病，是指精神分裂症、躁狂抑郁型精神病以及其他重型精神病。
4、另外，根据最高人民法院1898年12月13日公布的《关于人民法院审理离婚案件如何认定夫妻感情确已破裂的若干具体意见》第一条“一方患有禁止结婚疾病的，或一方有生理缺陷，或其他原因不能发生性行为，且难以治愈的”，如一方有严重的生殖器疾患，以致不能发生性行为亦应属于医学上认为不应当结婚的疾病。
概括起来，不应当结婚或者暂缓结婚的疾病主要包括：重症精神病，即精神分裂症和躁狂抑郁症。重症智力低下者，即痴呆症。处于发病期间的法定传染病，包括未经治愈的梅毒、淋病、爱滋病、甲型肝炎、开放性肺结核、麻风病等等。婚前患有以上医学上认为不应当结婚的疾病，婚后尚未治愈的，婚姻无效。
二、医学上认为不应当结婚的疾病的认定依据
《中华人民共和**婴保健法》(1995年6月1日起施行)第八条规定，婚前医学检查包括对严重遗传性疾病、指定传染病及有关精神病的检查。可见，医学上认为不应当结婚的疾病主要包括以下三种疾病:一是指定传染病，是指《中华人民共和国传染病防治法》(1989年9月1日起施行)中规定的艾滋病、淋病、梅毒、麻风病等医学上认为影响结婚和生育的其他传染病。《母婴保健法》第九条规定：婚前医学检查，对患者指定传染病在传染期内或者有关精神病在发病期间内的，医师应当提出医学意见;准备结婚的男女双方应当暂缓结婚。二是严重遗传性疾病，是指由于遗传因素先天形成，患者全部或部分丧失自主生活能力，后代再现风险高，医学上认为不宜生育的遗传性疾病。如《母婴保健法》第十条规定：结婚前医学检查，对诊断患医学上认为不宜生育的严重遗传性疾病的，医师应当向男女双方说明情况，提出医学意见;经男女双方同意，采取长效避孕措施或者实行节扎手术后不生育的，可以结婚。但《婚姻法》规定禁止结婚的除外。三是有关精神病，是指精神分裂症、躁狂抑郁型精神病以及其他重型精神病。
另外，根据最高人民法院1989年12月21日公布的《关于人民法院审理离婚案件如何认定夫妻感情确已破裂的若干具体意见》第一条“一方患有禁止结婚疾病的，或一方有生理缺陷，或其他原因不能发生性行为，且难以治愈的”，如一方有严重的生殖器疾患，以致不能发生性行为亦应属于医学上认为不应当结婚的疾病。
我国婚姻法对禁止结婚的疾病没有作具体的列举性规定，而是以“医学上认为不应当结婚的疾病”进行了概括性的规定。具体哪些疾病属于医学上认为不应当结婚的疾病，最终要由医学鉴定。
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