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浅谈医院的物业管理论文
对物业管理企业而言，医院后勤视的。研究医院及其后勤保障的功能、角色、运作，面临的问题、发展趋势，是拓展和搞好医院物业管理的前提。在这方面，新东升做了有益的尝试。
一、医院的物业管理具有以下特点：
1、技术性强。
2、24小时连续运行：
二、医院
根据医院后勤的物业工作特点．医院后勤物业管理内容主要有以下几个方面：
(一)、医疗设备设施管理：要保证其正常运行。(二)、环境卫生保洁及管理。(三)。医疗的辅助服务：例如导医、护工、专业陪护等。(四)、医院环境的绿化与美化。(五)、医院的安全检查保卫及消防、院内交通秩序、停车场的管理。(六)、医护人员工作服及病人服、床上用品的点收洗涤及消毒管理。(七)、按照国家相关法规做好污水、污物、尸体的处理。(八)、协助有需要的科室做好某些医疗用具的清洁消毒工作。(九)、协助科室做好物资的送配。例如跑单取药、送检验标本等。(十)、医用垃圾的销毁工作：医用垃圾要统一管理，不能流失，以免造成大面积感染。(十一)、便民服务，如在院内开设商品礼品店、书店．厂放式药店等。(十二)、食堂管理，包括职工餐、病人营养膳食的订餐送餐。
三、医院物业管理的要求
(一)、环卫工作方面
1、环卫工人要素质较高，要掌握基本的医疗医护知识，清楚遇到突发性事件的处理程序。
2、严格遵守医疗医护消毒隔离制度。
3、保持安静的就医环境：
4、保洁员要勤快，随脏随扫。
5、服务态度要好，切忌一问三不知。
6、提高警惕保安全：
(二)、消毒杀菌工作。
消毒杀菌工作主要是除四害。负责消毒杀菌人员须熟悉院区环境。掌握四害常出没的地点，熟练使用各种消毒杀菌药物，保证院内没有虫鼠传播病菌和白蚁侵食物业设施。
(三)、压滤机滤布医院的饮食管理。
医院的饮食主要是满足患者的医疗康复、职工的生活服务和院内的综合服务这三个方面的要求．除追求色、香、味之外，更注重营养搭配、医疗辅助作用。
(四)、医院设备设施的维修养护。
1、根据医疗要求和设备运行规律做好维修计划．提高维修效率。
2、加强管理．合理安排．提高维修及时率。
3、保证设备设施的完好率，不得出现任何有损患者的安全事故。
4、维修技术人员必须既有一定的理论水平，又有实际经验。
5、要制订出现紧急情况时的应对措施。
(五)、医辅服务中心的管理。
1、护工的管理。
(1)护工的日常培训。医辅服务中心负责护工的培训，重点是临床指导，尤其是非专业性护工要加强专业知识及相关规章制度的培训．以适应医疗、护理工作的需要。
(2)护工的工作内容：
a)为病人打开水，协助行动不便的病人进行各种必要的活动。
b)保持病房整洁，物品摆放整齐划一；保持床铺平整．床下无杂物、无便器。
c)及时收集送检病人的化验标本并取回报告单，急检标本立即送检；递送各种治疗单划价、记账，特殊检查预约和出院病历结算等。
d)护送病人做各项辅助检查和治疗，特殊危重病人必须有医护人员陪同。
e)按要求配制和及时更换浸泡物品的消毒液并加盖，整理备用物品。
f)点收医护人员工工作服、患者的脏被服和病人服。污被不能随地乱仍乱放。
g)认真清点收送给科室的.洗涤物品。
2、专业陪护。
(1)专业陪护的工作内容。专业陪护人员为病人提供专业化、亲情化服务，要认真做好病人的生活护理、心理护理、健康宣教、饮食指导、病情观察等，治疗处置时要协助护士再次做好查对病人用药过程中的反应，发现异常情况及时报告。
(2)专业陪护人员的聘任。专业陪护员必须是卫校或医疗专业毕业的专业人员．经考核合格后方可录用。
3、导医、导诊。
导医、导诊员要清楚科室设备、医院设施、专业技术水平、特色专科，并耐心向病人解释，热情主动、有礼貌，有问必苦、百问不厌，引导患者挂号、候诊、检查。
(六)。安全保卫工作
1、消防工作。每月进行一次安全大检查，彻底消除安全隐患。要配备专职的消防工作人员，成立义务消防队伍．不间断地进行业务知识培训，不定期举行消防演习。
2、防范治安刑事案件。
3、防盗工作。
4、停车场的管理。
(七)、洗衣房的管理
洗衣房的工作原则：
1、脏被服要做到分类放袋分类处理：传染性及带血、便、脓污染衣物要密封回收；病人衣被及医护人员工作服分开回收。
2、遵守衣物分类洗涤原则。
3、回收的脏被服要及时消毒浸
泡．消毒液浓度依具体情况而定。
4、清洁肋a按时下发到科室，并做
好清点登记，滤布每天做好日工作量统计。
(八)、开设便民服务
四、医院物业管理的现状与发展
新东升物业管理公司在医院后勤物业管理中开创了先河．是业内第一个吃螃蟹的人。医院的物业管理有别于传统的物业管理模式．物业管理公司在实施医院物业管理时要不断摸索．不断总结经验，建立一套科学有效的管理机制、制度．使所有的服务细节都能做到专业化、规范化、标准化，以符合医院服务模式的规范和要求。
不断创新，科学地把握医院后勤物业服务的定位．不断注入新的服务内涵，建立”人性化、星级化、标准化”的全方位服务的医院物业管理新模式。如在医院组织一支正规护校毕业又经专业培训的专业陪护和护工队伍进驻医院服务，为需要住院治疗的病人从入院前、住院中、出院后，从诊断、治疗、陪护、饮食、病情观察、生活护理、心理辅导等全程不用病人家属和单位操心的一条龙服务。
又如把酒店的商务信息服务方式引进医院，后勤服务的所有环节有求必应．一个电话马上到位等等这些大胆尝试为现代医院的后勤服务注入了活力，增添了特色．这也正是医院后勤物业服务企业今后的发展方向。
1.设备运行具有连续性
医院不同于写字楼或住宅小区，医院的部分设备需要24小时不问断地运行，几乎无法利用停水、停电的方式进行设备维修。这给医院的物业管理工作带来了相当大的难度，无形之中增加了物业管理费用的支出。医院设备的维修养护必须做到科学合理，对于不能间断运行的设备必须保证备用设备的良好使用性，一旦出现故障，立即将备用设备投入使用。
2.保洁工作专业性强
医院每天都会有大量的医疗废弃物产生，这些废弃物携带有致病菌和有害物质，必须按照严格的规定进行分类处理和清运，从事医院保洁工作的人员必须执行严格的消毒、隔离和防护制度，防止出现交叉感染的情况。同时，保洁人员要具备一定的理疗常识，能够在工作中做好自身的防护。
医院作为病人治疗疾病、恢复健康的场所，需要有一个温馨、安静的环境，医院的保洁工作既要保证医院内的干净整洁，又要考虑医院环境的这种特殊要求。大面积作业时，应注意防止机器设备使用时产生很大的噪音和对场地环境的污染。
3.安全保卫工作具有特殊性
医院的特殊部位，如手术室、药房、化验室、太平间、库房、财务室等地方，应采取严密的警戒措施，重点加以防范，并建立处理突发事件的应急方案，一旦遇到突发事件，要能够确保病人的安全，同时要注意保护好医疗档案及各种试剂等。
在医院的物业管理工作中，还要特别注意人身健康安全的保护，楼道、病房等各类场所要经常开窗通风，以降低细菌的密度，医院的分区标记应醒目，医院的放射性工作室应做好防护测试，并配以警示装置。
(一)坚持党和国家对卫生事业的定位及方向
(二)坚持国家对物业管理的标准、法规和质量认证
(三)坚持以病人为中心，以医疗为中心
(四)坚持国有资产保值增值
(五)坚持以人为本，人性化的理念，视服务质量为生命
(六)坚持讲究经济效益，严格核算和财务管理
(七)坚持先进、科学、经济、合理原则
(八)坚持节能、减排、绿色、环保、安全原则
(一)抓服务质量关键控制点，促进保安部高效运作
由于医院楼宇多、管理范围大，因此要推出行之有效的治安管理和服务措施。首先将整个管理区划分为大门岗、门诊楼、住院楼、综合楼、住宅楼、停车场六大控制点。每一个控制点都有明确的工作职责和服务质量标准。如门诊楼的保安员不仅要做好治安值勤工作，与大门岗保安员一起接应救护车、帮助病人，还要完成维持就诊秩序、导诊、咨询、空调与灯光控制等工作。停车场保安员要完成车辆监控、引导车位和收费等多项任务，并与大门岗保安员共同完成车辆疏导工作。对每项服务都制订相应的质量标准，如空调与灯光控制，需要何时开几盏灯都有明确规定，并进行监督检查，落实到位。
采取群防群治的治安管理措施。医院属于开放式场所，人员流动量大，相对于一般住宅而言，治安管理难度大，一方面要狠抓内部管理，实行岗位责任制;另一方面要发挥广大医务人员和病人的作用，认真培训和提高医务人员的自我防范意识，让业主和物业管理企业共同努力搞好治安管理工作。发现可疑人员立即通知保安员，使治安管理防患于未然。
(二)彻底转变服务观念，提供主动式维修服务
现代物业管理要求用新的管理思想、管理手段管好物业，为业主和使用人提供优质、高效、便捷的服务。机电维修部在管理中心的领导下，严格按照ISO9002 质量保证体系规范运作，着装、文明语言、维修质量、工作记录都做到一丝不苟。维修人员要改变“接听电话再行动”的被动服务习惯，变成不定期主动上门服务，及时与科诊室、住(用)户和病人沟通，搜集机电维修信息，发现问题及时处理，从而形成主动维修服务的面貌。
供水、供电、电梯、空调、消防及洗衣机等设备是医院的重点设备，不能出半点差错。为保证设备正常运作，必须将重点设备保养工作责任到人，并制订各项设备保养计划、标准和监督检查制度，制订停水、停电应急处理程序，以保证医院后勤工作的顺利进行。
(三)实施劳动定额管理，提高清洁服务质量，降低管理成本
量化管理是实施质量体系标准的基础，劳动定额管理是量化管理的重要内容。物业管理中心应确保每一位清洁员都能按照服务标准，在规定时间内满负荷工作。对每一张台、每一张床、每一个病房都设定明确的清洁时间标准，根据各清洁区总劳动量确定清洁员名额，合理调配人员。
(四)实行严格的考核制度，建立有效的激励机制
对每位员工的工作表现及其绩效给予公正而及时的评核，有助于提高工作积极性、挖掘潜力，从而不断提高管理成效。物业管理中心应依据ISO9002标准建立质量体系实施日检、周检、月检的考评制度，还要针对各部门实际运作状况制订详细的奖罚细则及岗位工作质量标准。采用量化考核，用数字说明，用分数表达，以体现考核的准确性。考核结果作为月底发放工资、评选月份优秀员工的依据，也是员工升降级的主要依据。通过采取严格的考核制度，激励员工认真完成自己的职责，保证物业管理的质量。
坚持“一切从医院利益出发，20xx年管理科物业办在院领导及主管部领导的大力支持下。一切以临床、病人为中心”原则，做了以下工作：
完善监督机制，物业监督管理坚持完善工作职责。代表甲方认真履行监督义务，严格按合同约定考核奖罚，实行日常检查区域设卫生监督员专人负责，责任到人，每日深入病区巡查、记录与反馈，中旬班长带领检查，月末由科主任带领班组长、卫生监督员及物业公司负责人共同深入病区现场检查考核，并与护理部、住院病人考核打分相结合的三级监督管理办法，加强一线巡查及考核力度，随时监督检查，不定期地抽查，发现问题及时督促整改，做到有人查、有人管，有书面反馈，月末根据考核得分依据合同进行奖罚和付款，对乙方起到很好的监督作用，整个医疗区域及公共区域卫生合格，各种检查中受到好评，未给医院造成扣分，完成了医院交给的监督管理任务。
配合医院感染管理较重要的一环。科在医疗垃圾的管理中严格按医院及上级要求执行，医疗垃圾管理医院医疗垃圾的收集、转运和暂存地的管理也是科较重要的一项工作。配备专人管理，重新制定和完善了医疗垃圾暂存地管理制度及工作职责。要求和物业公司员工严格按要求负责收集、打包、贴签、登记、转运，要求暂存地管理人员认真登记交运，及时对暂存地进行清洗消毒，做好本职工作。科对此进行经常性的监督和抽查，力争在各级检查中在软件方面合格达标，不给医院造成扣分。由于我院医疗垃圾暂存地年久失修，设施破旧落后，历次检查中硬件不符合暂存要求，12月我科配合院基建科、感染管理科已完成对医疗垃圾暂存地进行新建工作的选址和计划上报等工作。
以及门诊楼、内科楼厕所设施陈旧落后、外科裙楼厕所无透气排风设施等问题，完成厕所除味工程由于医院人员过多、人员较集中的公共场合的属性。厕所脏、异味重，一直是医院的老大难问题。今年五月，科经过考察了解一些宾馆、饭店卫生间的除味设施，医院及主管领导的支持下，对整个医疗区域的公共卫生间投入了少量资金，配装了电子除味剂盒，加之要求保洁员工勤冲洗、勤打扫，个别公厕配备专人专守管理，科勤检查，加强管理和监督，实施了以上措施后，公厕管理得到明显改观，异味得到较好地控制。
作为不可或缺的后勤保障，完成突发、应急工作在今年五月玉树抗震救灾及八月舟曲抢险救灾特殊战斗中。科全体员工包括聘用员工及物业公司员工，积极配合医院行动，随叫随到积极准备电梯、搬运及保洁应急预案，医院及伤病员的需要就是指令，积极协调，克服各种困难保证完成了任务。合同工人及物业公司员工，不分节假日及休息时间，随时做好电梯拉运、伤病员搬运及病房的保洁消毒、垃圾运送及送氧气工作，很好地配合医院及临床完成救灾及伤病员救治工作。
发放控烟宣传材料1万余份，5控烟工作认真完成院“控烟办”交给的控烟督导任务。完成督导控烟记录8本，填写表格80余份。上级文明办的无烟医院评比检查中受到表扬和好评。
其它工作
1、完成了新一年三个物业合同书的起草修定工作。原有基础上完善各种管理办法、考核办法、调查问卷及卫生管理标准等文件10余份。
2、加班加点圆满完成了院容、院貌装饰、搭建、搬运等各项工作。2全科职工积极配合“五一’合唱节”国庆节”等大型活动。
3、于4月、10月两次对内科楼、外科楼、营养楼进行全面统一灭蟑螂工作。
4、认真完成了医院的绿化、养护工作及全院生活垃圾的转运工作。
医院后勤管理是医院管理的重要组成部分。
医院后勤管理作为医院的保障和支持系统,在协助完成医疗、教学和科研任务中,占有非常重要的地位。
医院后勤管理水平的高低,直接影响医院的医疗质量和经济效益。
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摘 要：随着医院后勤社会化改革不断进行，原属于房地产延伸产业的物业管理进入医院领域，由于医院自身特点，其后勤服务有多方面、多层次的需求，这种需求与患者疾病的救治、身体的康复、精神心理的愉悦有着密切的关系。
研究医院及其后勤物业的特点、功能、运作.发展趋势，是拓展和搞好医院物业管理的关键。
引 言：面对医院后勤社会化改革政策支持及庞大的市场前景，物业管理企业应研究医院及其后勤物业的特点、功能、运作、发展趋势，提高医院物业管理专业化素质，建立适宜的管理模式，抓住这难得的发展机遇。
一、医院物业管理的特点
医院的首要任务是让因伤病丧失劳动能力的人经过及时诊治和护理得到康复，医院的生产是对人体因伤病倍受折磨的痛苦状况进行诊治，为其解除痛苦或使其康复的全过程，医院后勤则承担着为一线医疗、教学、科研、预防提供服务保障任务，特别是为患者提供服务保障的主体，确切地讲：它为患者提供的生活服务是融于医疗技术活动之中的，是医院整体结构中不可或缺的重要组成部分，成为患者在院期间接受治疗、保持恢复健康生活必需的服务。
二、医院物业管理的专业性要求
医院物业管理有别于住宅区和写字楼等物业管理特性具有技术性强及24连续运行的特点，决定了其独有的服务与管理的专业性要求。
1、消毒杀菌工作。
2、医院的饮食管理。
3、医院设备设施维修养护。
4、辅医服务的管理
5、洗衣房管理。
三、医院后勤物业管理的模式
从全国范围看,医院后勤改革大体经历了三个阶段。
第一阶段:从1992年开始试行以承包为主要方式的后勤改革，一些大中型医院后勤在司机班、洗衣房、职工食堂、营养餐等班组计公里、计件、计工作量的班组承包制改革;对单项工程项目实行院内小承包。
第二阶段：从1993年开始，部分医院实行了以二级核算、总金额承包、管办分开、内部物业管理、专项实行社会化服务等多种形式的改革。
第三阶段：从1995年左右开始采取“请进来”的对外承包方式，如：将医院的锅炉房、洗涤、卫生、绿化、电梯等工作承包给了社会单位。
上述医院后勤改革三个阶段，引导着物业企业以不同形式接触、拓展、承接医院后勤管理服务，并逐步形成并固化医院后勤物业管理模式。
1、北大模式―自建物业公司模式
6月，北大第一医院破土动工，为了摆脱旧后勤体制的弊病，医院决定在新楼推行后勤社会化改革。
院方决定利用现有的人力、物力、财力，组建物业服务中心。
2、同仁模式―组建股份公司模式
4月，同仁医院与地方财团组建同仁医疗产业集团，其中物业公司作为集团之一的专业公司，主要负责同仁医院东区、南区及在建医院后勤服务管理，具有自主的经营管理权。
3、长征模式―医院后勤社会化最彻底的一种模式
长征医院把后勤人员和后勤服务全部移交给社会物业公司。
长征医院向社会公开招标―后勤服务，前提是接受原有后勤服务岗位的全体员工。
上海西部物业集团公司中标后，组建长征物业公司，承担长征医院15万平方米的医疗区、办公区和3个住宅区的物业后勤服务。
4、新华、仁济模式―后勤部分服务，通过招标，引进社会服务
10月开业的仁济医院东部，是目前浦东唯一的三级甲等综合性医院，医院将保洁、运送、配餐等后勤服务全部交给上海光华贝斯特物业服务有限公司。
5、川沙模式―医院联办地区性的后勤服务中心。
浦东新区人民医院、中医医院、妇幼保健院、传染病医院职合组建川沙医疗中心。
后勤服务建立新的川沙医院后勤服务格局，成立洗涤中心，配货中心等，实行了后勤服务统一规划，统一布局、统一调度，后勤服务实行成本核算，独立核算，自负盈亏，受到各家医院的欢迎。
6、集团模式―跨系统组建后勤服务集团
上海第二医科大学和瑞金、仁济、新华、九院、宝钢五家附属医院和卫校，以及黄浦卫生后勤实业发展中心联合组建后勤服务集团，下属8个后勤实业发展中心，按现代企业模式运行，实行独立核算、自主经营、自负盈亏等打破校园界限，组建连锁餐厅、洗涤、保洁、绿化、超市等专业实体，实现各单位后勤服务的实质性联合。
四、医院物业管理的重点
医院的物业管理工作不仅要为医院提供物业功能的正常使用，更要为医院达至更高的目标所进行支持，保证医院的.中心工作――医疗为目标，同时强调“一切以病人为中心”要充分考虑患者在医疗消费的同时，对配套服务需求。
1、辅助医疗服务到位，把医护人员从非必须由医护人员完成的工作中解放出来了，让他们把更多的精力投入到业务钻研上去，专心于医疗服务，提高医护人员的服务效率，提高医疗水平。
2、满足患者多元化的医疗配套服务需求，提供住院治疗的病人从入院前、住院中、出院后，从诊断、治疗、陪护、饮食、病情观察、生活护理、心理辅导等全程不用病人家属和单位操心的一条龙服务。
增强患者的满意度，缓解医患之间的诸多矛盾，提升医院在社会的美誉度。
五、医院物业管理的难点
1、观念转变。
将物业管理引入医院后勤服务，关键在于转变人的观念。
医院自成系统办后勤是计划经济年代的产物，时至社会主义市场经济新时期，仍然有人舍不得放下这个包袱，这是小农经济“自给自足”的残余观念作怪，事实上，将物业管理引入医院后勤服务的最大优势是适应市场规律的体制。
2、人员问题。
医院后勤系统各种岗位技术含量差距较大，各类文化层次参差不齐的人员密集配置，用人成本高、忙闲不均、“大锅饭”等问题交织一起，物业管理进入医院，原有后勤系统人员连人带事并入承接医院物业管理的社会专业公司，物业管理不可避免面对用工制度改革、人力资源整合、企业文化融合与价值观统一以及工资标准、工龄补贴、社会保险、福利待遇等一系列问题，使得人力资源管理变得相当复杂，这既是物业管理企业急待研究和解决的课题，又是顺利实施物业管理的一个难点问题。
结 语
医院物业管理是物业管理范畴的又一突破，但由于其技术性强，进入时间短，尚属摸索阶段，未形成可普遍推广的经验模式，希望上述浅析对物业企业涉猎、开拓、进行医院物业管理提供一定的借鉴作用。
第一章总则
第一条本合同当事人
委托方(以下简称甲方)：
受托方(以下简称乙方)：
为加强甲方医疗环境的保洁管理，协助甲方提高医疗服务水平，创造优美、整洁、舒适、文明的工作环境，根据《中华人民共和国合同法》，《物业管理条例》和有关法律法规规定，经甲、乙双方共同协商，就甲方委托乙方对xx县医院提供物业管理及配套服务签订本合同。
第二条物业基本情况
1、物业类型：xx县医院保洁及相关配套服务
2、坐落位臵及服务场所：xx县医院内
3、物业管理范围：详见第二章委托管理事项。
第三条乙方提供管理服务的受益人为本物业的物业使用人，本物业的物业使用人应对履行本合同承担相应的责任。
第二章委托管理事项
第四条物业管理范围、内容详见本合同附件一(xx县医院采购项目的服务规范及要求)、附件二(报价明细表)、附件三(设备及工具耗材目录清单)附件四(物业管理服务承诺书)
1、门诊楼1-4层、住院楼1-7层、供应综合楼1-3层、发热门诊地面、外围环境。
2、全院中心运送服务。
3、负责洗衣房日常布类洗涤工作。
第五条 配套服务
1、协助晨间护理护士整理床、被。
2、被服管理，负责清、污被服的清点和回收工作。
3、整理出院病人床、被及清点物品。
4、手术室、产房、供应室、输液室、ICU 按要求做好相关清洁杂工。
5、在工作期间协助为病区送药及院内标本。
6、医疗垃圾交接。
第三章 双方权利和义务
第六条 甲方的权利、义务
1、依照本合同规定将xx县医院所属物业的保洁委托给乙方实行专业化的管理。
2、对乙方的乙方管理实施监督检查及考核评定，乙方有下列行为，甲方有权单方解除合同，并要求乙方赔偿相应损失：
(1)乙方经甲方考核评定连续两个月不能达到合同约定要求。
(2)乙方或乙方聘用人员给甲方造成重大经济损失(元以上)或人员伤亡。
(3)乙方或乙方工作人员扰乱甲方正常工作秩序。
(4)乙方或乙方工作人员冒用甲方名义，造成甲方名誉和财产受损。
(5)乙方或乙方工作人员未能积极配合甲方或甲方管理部门的工作，影响或妨碍甲方正常医疗和办公秩序。
(6)出现医疗废物(医疗垃圾)流失、泄露、扩散等事件的。
(7)乙方在提供服务过程中，违反法律、法规或未按服务清单内容提供服务及其他违反合同约定行为的。
3、甲方在合同生效之日起7日内按约定向乙方提供托管区物业管理所需的相关资料(由甲乙双方签确认书为依据)，并在乙方管理期满时予以收回。
4、甲方有权监督乙方是否依法或依合同规定开展工作，但不得干涉乙方依法或依合同规定内容所进行的管理和经营活动。但如乙方工作人员表现不好或造成不良影响，甲方有权向乙方提出更换，乙方应在 日内更换，并向甲方报备。
5、甲方在合同生效之日起 日内按规定向乙方无偿提供管 理工作用房、办公桌椅(由甲乙双方签确认书为依据)。提供约平方米的场所作为乙方办公室及主任宿舍、工作间等物业管理用 房。工作用房水电费由甲方负责(不含乙方煮饭和空调用电)、车辆维修费、电话费均由乙方自行负责。
6、负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷。
7、结算、审定支付给乙方的费用。
8、概不承担乙方的任何法律纠纷。
9、教育好本院干部职工配合乙方物业管理工作。
10、提供专业的消毒液及工具。
第七条 乙方的权利、义务
1、根据有关法律、法规及本合同的规定，同时结合物业管 理实际情况，制定该服务项目的各项管理办法、规章制度、服务 标准及考核、奖惩办法 (具体详见xx县医院采购项目的服务规 范及要求)。
2、遵守各项管理法规和本合同规定的职责要求，根据甲方 授权，对托管区实施物业管理，确保实现管理目标，执行甲方委 托事项， 自觉接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方的检查监督。
3、有权依照甲方委托对物业管理制度进行修订。
4、乙方持有效证照与甲方签订合同，物业管理服务人员和专业技术人员持有效岗位证书及资格证书上岗。
5、乙方未经甲方书面同意，不得将本合同项目转包给第三方经营。
6、甲方原有后勤服务临时工人员人事关系、待遇及管理等， 乙方应按原劳动合同(甲方与后勤人员签订)约定继续履行，乙方 未能按原劳动合同继续履行应承担因此产生的经济补偿金、赔偿金等。
7、乙方应建立本项目的物业管理档案并负责及时记载有关变 更情况。在合同期满终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全 部物业及各类管理档案、财产等资料 ; 乙方自己购臵的用具及设备仍归乙方所有。
8、乙方聘用员工仅与乙方发生劳动关系，乙方应承担与管 理服务有关的直接运营费用。该费用包括但不限于下列费用：乙 方员工工资、社保费用，培训材料，与承担管理服务有关的所有 清洁材料、工具、消耗品和其它费用，乙方公司法定税费，物业 管理日常办公费用等费用。
9、不承担对物业使用人及非物业使用人的人身、财产的保险义务。
10、乙方必须遵守甲方有关管理制度， 参与甲方组织的有关会议及有关考核 (甲方考核标准以xx县医院采购项目的服务规 范及要求);确保甲方保洁工作每天正常运行，向甲方提出物业 管理的建议。
11、政策、法规规定由乙方承担的其他责任。
12、乙方提供配套服务中涉及与医疗相关事务而发生的责任由甲方承担。
第四章 物业管理及服务要求
第八条 关于物业管理目标与保洁质量约定
乙方应根据甲方的委托管理项目制定本物业管理分项标准， 并必须达到以下要求：
1、全面负责甲方委托的规定范围的保洁及养护，后勤服务综合满意 85﹪ 以上;
2、对医院日常工作任务的派发落实100﹪。医院的满意率 85﹪ 以上。
3、完成根据医院工作要求制定的其它工作指标。医院的满意率 85﹪ 以上。
4、各科内服务要求完成率 100﹪ ，服务满意率 85﹪ 以 上。
一、病区
(1)除护士站、治疗室、护士长办公室外，病区地面 (包括病房内卫生间) 每日湿式清扫二次， 床头柜、生活柜、电视机、盥洗室内水槽、开水器、护士站吧台、卫生间洗脸 盆、马桶或蹲盆每日擦拭冲洗，其中床头柜、马桶用施康液 擦拭，施康液由病区护士配比后提供;医生办、主任办(示 教室)、值班室每周清扫二次(包括家具、墙面、天棚); 病区墙面、门、窗(包括卫生间内)、病床、凳子、陪人床、热水瓶架每周擦拭，污染时及时擦拭;病区天花板、空调表 面等每月清洁一次;出院病人床头柜、生活柜、病床及时擦 拭，按要求消毒。
(2) ICU 、手术室、产房按现有工作要求做好保洁工作。
2、门诊楼
门诊 1— 4层大厅、走廊、楼梯、各诊室、急诊科、急 诊抢救室地面每日湿式清扫二次，墙面、门、窗每周一次擦 拭，有污迹及时擦净，室内外所有玻璃窗、天花板、灯管每 月擦拭清洁一次，并保洁;各办公室内、诊室、检查室家具 每日擦拭 1-2次; 4层会义室、行政值班室至少每周清扫一 次，使用后及时保洁，公共厕所每日清扫二次，水箱等每日 擦拭一次，并保持无臭、无污垢。
3、放射科、检验科、体检中心、值班室地面、墙面、天花板、门窗、卫生间参照门诊楼保洁要求。
4、室外广场、道路、绿化等每日一次清扫，垃圾、烟蒂随时清理，绿化及时除杂草。
5、垃圾每日收集二次，并及时清理。
6、供应综合楼：按现有供应室保洁要求做好工作。
1-3层走廊、厕所、楼梯、办公室、阅览室、信息中心至少每日清扫一次，每月大扫除(天棚、灯管、家具、墙面)，并保 洁。
7、保洁时间：住院楼 6：00-20：00、门诊楼、供应综 合楼按医院上班时间提前1小时，下午下班推迟半小时。
第九条 配套服务质量要求
1、人员要求固定，到岗人员情况及调换应及时告知各病区护士长，门诊部主任及相应科室负责人。若要调离必须 告知科室负责人。
2、对不负责任，工作表现差的人员，护士长及科室负责人有权提出调离建议，乙方应安排顶替人员到岗。
第五章 委托管理期限
第十条 委托管理期限：自 20xx年 月 日至 年 月 日 止，时效期限 年。
第六章 费用标准及支付
第十一条 物业管理服务费和配套服务收费金额全年为叁拾陆万捌仟元整。
按每月平均转账支付合同款， 支付时间由医院财务科根据月考评分情况核算后次月初7日内向乙方支付上月的服务费，甲方不得拖延。乙方按照上述收费，并按合同约定的服务内容和质量标准提供服务， 盈余或亏损由乙方 享有或承担。
如果本合同服务费在 应付日后 60天内未支付 (非甲方原因造成延期支付除外) ， 乙方有权立即终止本合 同，但应提前一个月以书面方式通知甲方。
第七章 违约责任
第十二条
1、鉴于甲方所处行业的特殊性， 除合同另有约定外， 乙方在双方合同约定服务期内， 不得以任何理由停止或暂停提供 本合同约定服务。甲、乙双方无正当理由提前终止合同应向另一方支付合同违约金 2万元整。
2、乙方违反本合同的约定， 未能完成约定的管理目标或造成甲方不良影响、以及直接造成甲方经济损失的， 甲 方有权要求乙方在规定期限内整改， 并有权终止合同。导致甲方保洁工作不能正常运行的，乙方应向甲方支付按当月收费 10%计 付的违约金。
3、因甲方原因，造成事故的，由甲方承担责任 并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成事故 的，由乙方承担责任并负责善后处理，造成甲方经济损失的，甲方有权在每月支付给乙方的费用中直接抵扣。 甲方违反本合同的 约定未能及时支付物业管理费， 每逾期 1天支付违约金 200元。
4、本着甲乙双方长期合作、共同发展双赢的 原则， 在合同期满前三个月， 乙方应向甲方提出书面申请， 请示甲方是否继续签约 (续签合同另行约定) ， 但甲方在没有增加服务范围的 情况下，续签合同时乙方服务费不变。
5、本合同终止后，在新的服务承包商接管本 项目之前， 甲方若有要求， 乙方应在甲方的要求暂时 (一般不超过三 个月)继续为甲方提供服务，甲方按合同标准继续支付服务费用。
6、本合同期满且双方未能就续约问题达成一致意见的情况下， 乙方应在期满之日当天撤出甲方场所， 并积极配合甲方的交接工作。
因履行本合同产生的如何纠纷， 双方应通过协商或诉讼解决， 不允许采取包括阻扰、破坏正常办公秩序、拒不搬离或不交接等办法。
乙方有上述行为， 甲方有权要求乙方支付违约金约人民币 50000元。
第八章 附则
第十三条 甲方如因医院业务扩大， 增加医疗项目， 加大工作量， 须与乙方协商签订补充协议， 双方可对本合同的条款进行补充， 以书面形式签订补充协议， 补充协议与本合同具有同等法律效力。
第十四条 本合同及其他文件中未规定的事宜， 均遵照中华人民共和国有关法律、法规执行。本合同执行期间，如遇不可抗力， 致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第十五条 本合同在履行中如发生争议，双方应友好协商解决，如果协商或调解不成，任何一方可向本物业所在地人民起诉。
第十六条 合同附件。
下述附件应被视为本合同不可分割的部份。
附件一：xx县医院物业管理(保洁)方案
附件二：报价明细表
附件三：设备、工具和消耗品清单
附件四：物业服务承诺书
第十七条 本合同自签订之日起生效。本合同一式叁份，甲、乙 双方各执一份，一份送xx县政府采购中心存档。
甲方签章： 乙方签章：
法人代表 ： 法人代表：
签订日期：20xx年 月 日
甲 方： (以下简 称“甲方”)
法定地址：
电 话：
乙 方： (以下简称“乙方”)
法定地址：
电 话：
传 真：
根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规，甲乙双方在平等互利的基础上经友好协商，乙方为甲方提供保洁服务工作达成如下协议：
一、服务内容：
护工服务职责、要求，详见本协议书附件《****医院护工计划书》。
二、服务期限：
本合约期限从 年 月 日起到 年 月 日止，期满后如无异议则经双方协商顺延或在同等条件本公司优先，如不续约甲方应提前一个月以书面形式通知乙方。
三、双方责任
1、甲方责任：
(1)对乙方的护工服务工作予以方便协助。
(2)免费提供乙方管理人员的办公场所和内线电话以便和院方进行联系和处理工作。
(3)免费提供值班护工所需的水、电以及适当的更衣场所和宿舍。
(4)为乙方代收每日的护工费，当天下班前与本公司计价员合算当天护工收入并存入 本公司银帐号。
(5)在收费处提供位置给乙方计价员，处置室安排位置，供乙方负责向病人及家属解 释、宣传签单。
(6)甲方协助乙方解决在工作中的有关纠纷，但不负经济责任。
2、乙方责任：
(1)免费提供外勤11名护工工作。
(2)严格执行合同规定的护工服务职责、要求、标准，做到优质服务。
(3)乙方员工必须遵守职来道德，遵守甲方的规章制度，爱护医院的财物，不做有损 甲方声誉之事。
(4)每月收发护士长意见表以及病人满意度调查表，征求各方面意见，不断改进服务 质量。
(5)负责提供员工的工资、劳保费用以及经营中发生的一切费用。
四、协议终止：
如一方因故终止或提前解除合同应到少提前一个月以书面形式通知对方，但双方的债务关系在清算完结前继续存在。
五、违约责任：
若其中一方违约，对方有权提前解除本协议并追索相应之损失。
六、其他：
1、本合同书经甲乙双代表签字并加盖公章后即时生效。
2、本合同书一式两份，甲乙双方各执一份，并具同等法律效力。
3、未尽事宜，双方应本着互惠互利的原则协商解决。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托方(甲方)：
受托方(乙方)：
项目名称：
为营造整洁、卫生的医疗环境，甲方委托乙方对其所属范围内环境卫生保洁保安工作实行托管。乙方承诺保证以满意的服务及双方约定的卫生质量安全标准为甲方做好环境卫生保洁及保安工作。
一、合同概况
合同名称：
服务地点：
服务内容：对医院内部所有公共区域进行卫生保洁安全巡逻。并提供所有的保洁工具。
工作范围：医院大楼内公共走廊，门诊室，病房，会议室，医院院内停车场，地下室。
保洁人员工作标准：
1)遵纪守法、服从领导;统一着装，仪表整洁;配证上岗，文明用语;行为规范，服务热情。
2)保持医院范围内的清洁，病室及阳台地面清洁，每天至少全面保洁2次，随脏随洁，确保地面光洁无尘;卫生清洁过程中应避免灰尘飞扬。
3)墙壁、门窗玻璃：洁净、光亮，无灰尘、蜘蛛网、污渍、乱贴乱画，墙壁、门窗玻璃每周至少全面保洁1次。
4)垃圾袋装化，垃圾袋随满随换，不得散倒垃圾。
5)卫生间：每天进行全面保洁，加强巡视，随脏随洁，洗手池、便池、扶手等每周消毒处理1次，符合院方要求。保持卫生间无积水、污渍、杂物;洗手盆池、水龙头干净明亮;便器无水垢、印迹、尿碱、异味;瓷片墙面、沐浴房玻璃干净明亮，垃圾装满及时倾倒并更换垃圾袋。
6)开水间及污洗间：加强开水间及污洗间管理，
7)走廊、门厅、楼梯全面保洁每天至少4次，随脏随洁，地面每日消毒1次。走廊墙面每日保洁，全面保洁每周1次，包括各种制度牌、门牌、橱窗等。
8)办公室、值班室、医生办公室：会议室每日保洁2次，确保室内桌柜面、地面光亮无尘、卫生间洁净，室内彻底全面保洁至少1次/周。
9)负责对甲方院内所有的生活垃圾的处理。
10)在院方的各种重大活动中，做好各项保洁工作。
保安人员工作标准：
1、服装整齐，文明礼貌执勤，上岗时不得吸烟。
2、负责中医院安全保卫工作，维持正常医疗秩序。
3、积极配合机关打击门诊部“医托”、偷、扒、抢等违法犯罪活动。
4、负责维持大门及消防通道的交通秩序，创造良好、快捷、安全的就诊环境。
5、协助负责引导120急救车辆的进入驶出工作，指挥行人避让，协助急救人员进入大楼。
6、负责协助中医院搞好消防安全工作。
7、负责院区人员车辆进出，做好进出物品的登记，防止物品被盗。
8、负责晚上院区内公共区域照明灯的开关。
9、负责医院交付的其他工作任务。
二、岗位设置及作息时间安排
1.岗位及人员设置：保安人员6名，保洁人员13人。
2.保安服务实行2班制，保证24小时有保安在岗;保洁上班时间早上6点——晚上20点。
三、双方的权利和义务
1、甲方的权利和义务
1)负责对乙方保洁服务工作的内容、范围和标准，进行全面监督、检查和考核，配合乙方全面做好本合同各项保洁服务工作。
2)甲方可随时组织人员对乙方保洁服务工作进行抽检。
3)按时向乙方支付应付服务费用。
4)向乙方无偿提供保洁用水、用电。
5)向乙方提供存放物料的地方和办公场所。
6)有告知本单位规章制度和有关保洁保安工作的义务。
7)有对乙方不合格工作人员建议辞退的权利。
8)甲方任何人员没有权利安排乙方工作人员进行合同以外和具有危险性的工作。
2、乙方的权利和义务
1)负责合同规定工作范围及内容的全面组织实施工作，员工一律统一着装，定岗位，持证上岗。
2)乙方人员如发现设备故障和可疑人员应及时向甲方管理部门报告。
3)保证环境卫生质量，提供优质服务。
4)爱护甲方的设备设施，节约用水、用电。
5)负责对所属工作人员依法进行管理以及员工的培训，如造成与甲方员工或乙方内部员工之间发生纠纷，给予处理。
6)按时收取服务费用。
7)文明礼貌优质服务，乙方工作人员上班时间不能大声喧哗，使用文明用语，严禁乙方工作人员与他人发生口角、打骂事件。
8)乙方派往甲方服务人员与甲方没有任何人事关系，其工资待遇的给付属于乙方内部管理范围，与甲方无关。
四、本协议服务费用、付费时间及方式
1、双方议定甲方每年支付服务费用共计人民币(大写)____________(小写)___________元。
2、甲方分期按月付费其月付款金额为人民币(大写)_______________(小写)___________元。付款时间为当月25日前划拨当月服务费用，如遇节假日，付款时间顺延。但顺延时间不得超过5天。
五、违约责任
1、乙方在保洁工作中，如果损坏甲方的物品，应该按价赔偿。
2、甲方未能按本合同规定时间支付乙方酬金，则逾期付款之日起，按应付款额每日承担乙方1%的滞纳金。
六、合同履行期限
此次项目合同期限为1年，自20xx年6月1日起至20xx年5月31日止
七、其他约定
1、甲、乙双方如一方欲变更或中途终止合同，需提前壹个月前以书面形式通知另一方，另一方在15日内予以答复，任何一方不能按时答复，都要赔偿另一方壹月服务费作为违约金。如甲方不能履行合同半年以上，应对乙方投资购买的设备和保洁用品按半价收购。
2、合同期内甲方除支付乙方的每月报酬外，需要乙方承担其他的额外工作，要提前通知乙方负责人，并协商这项工作的费用。
3、本合同履行期间，如有未尽事宜，双方本着互惠互利的原则协商解决，协商不成，可向申请仲裁。
4、本合同履行期间，如果因工作量的增大和物价和成本的提高，可双方协商适当增加保洁保安费用，另外签定补充协议，和本合同有同样的法律效应。
八、本合同经双方签字盖章后生效。
九、本合同一式贰份，甲乙双方各执壹份。
甲方(盖章)：__________________ 乙方：_________________________
代表人(签字)：________________ 身份证号码：____________________
_________年________月_______日 _________年________月_______日
浅谈物业管理论文
浅谈物业管理论文【1】
关键词 ：物业;物业管理;前期介入;质量控制;接管验收
中图分类号：F263.33文献标志码：A文章编号：1000-877219-0227-02
1.引言
随着人们生活水平的不断提高，业主及物业使用人对物业功能及物业服务的需求越来越高，则某社区在物业管理及物业使用方面暴露出的问题和矛盾也越来越多。
为了减少或避免在物业建成后出现诸多功能缺陷和质量问题，给日后的物业管理带来较大的经济成本和许多矛盾及纠纷，就需要专业的物业服务企业积极的提前介入物业建设项目中，从物业建设的规划、设计开始，站在业主及有利于物业管理要求的角度进行主动控制和管理，
不仅能更有效的保证物业建设的质量，而且是提高物业管理水平的有效手段。
2.某社区已建物业及物业管理存在的问题
某社区是一个居住7600多户，35000多人的大社区，则做好物管理工作是非常重要的。
承担该社区的物业管理企业是由某集团公司的房管处改制而成，其职工观念落后，物业管理遗留问题多，解决难度大，截止目前还采用的是传统的物业管理模式，经营机制落后，与现代物业管理企业相比，已不适应，差距较大。
该社区现有住宅楼及公共设施，一般是建成经竣工验收后，移交给物业管理部门向职工分配入住和负责管理，在此之前的建设各阶段，物业公司从未参与。
所以，存在很多难以解决的问题。
现仅列举几个典型事例作以说明：①甲街坊建成的5栋高层楼，电梯厅设计在整栋楼的中间，四周均为居室，形成封闭状，无窗户通风采光，如果停电或照明灯坏，电梯厅一片漆黑，居民上下楼进入电梯厅十分恐惧;并且需一天内24小时照明，
灯具和电能消耗量很大，维护费用高;更糟糕的是，楼内一旦发生火灾，一层至顶层(26层)相当于一个高烟囱，不仅不利于有毒烟气的排出，更有助于烟火的燃烧，对人的危害极大。
纠其原因：设计思想错误，虽然每层多增加一户销售收入的眼前利益，但给业主及后期物业管理增加巨大的维护和管理成本。
②甲街坊地下配电室，每当下雨天气，配电室上方的顶板及配电柜底下的电缆线沟槽就大量渗漏水，造成严重供电安全隐患，每次需要耗用大量人工紧急排水处理。
其主要原因：是地下配电室防水隐蔽工程施工质量太差造成。
③甲街坊近年来建成7栋高层楼，8栋多层楼，若大的一个街坊，设计决策毫无瞻前性，即无自行车摩托车棚，也无地上地下汽车停车场，业主入住不久意见很大，日常住宅楼周围停满了各种车辆，小孩和老人一点活动空间都没有了，全被车辆挤占，目前已达到超饱和的状态。
随着经济的发展，居民购车将越来越多，则停车问题更加严重，致使物业管理十分困难。
④乙街坊底建成四栋高层楼，竣工后向物业移交时，送来一大堆二百多把的钥匙交给物业，物业接管后，当水电等设施出现故障进行维修时，维修人员不仅对水电管线的走向布局、电气开关、
配电箱柜及供水阀门等所控制的路径很难搞得清楚，而且就连那把钥匙开那个设备间的门也是一塌糊涂，致使物业维修工作十分被动和困难。
这显然是物业公司没有积极主动的提前参与物业设备安装、验收及技术交底所致。
因篇幅有限，还有很多问题不便列举。
通过以上几个实际问题的分析可知，某社区之所以在物业建成业主入住后暴露出诸多质量问题和安全隐患，纠其原因，主要还是当时规划设计失误、建筑施工质量差、监督管理不严所致。
那么，如何在以后的物业建设中避免和解决这些问题呢?一个比较有效的办法，就是要改革目前的物业管理模式，选派优秀、专业的物业管理技术人员，积极的提前介入物业建设项目，参与物业建设各阶段的监督管理，是解决某社区出现以上类似问题的非常有效的手段和重要措施。
3.物业管理前期介入的概念及必要性
3.1、物业管理前期介入的概念
物业管理的前期介入，是指物业管理服务企业在接管物业之前，受房地产开发单位(或产权人)的邀请或委托，从业主使用功能的角度和物业管理的角度出发，对物业的规划、设计、设备选用、功能布局、施工监管、验收接管、销售和租赁阶段，
就提出建设性意见，协助物业开发单位把好规划设计关、建设配套关、施工质量关和使用功能关，以确保项目设计和工程质量，使物业投入使用后最大限度的满足业主与使用人的需求和有利于之后的物业管理的要求。
是一个长效服务的概念。
3.2、物业管理前期介入某社区物业建设的必要性
3.2.1.因传统的物业管理方式滞后于物业建设，需要物业管理的提前介入。
传统的物业管理方式，几乎都是物业建成后交付使用时才确定(或移交给)物业管理单位，使物业管理远远滞后于物业建设，这容易导致物业建成后产生许多无法补救的质量问题及遗留的责任问题。
现实中，开发商或施工单位愉工减料、甩尾巴的情况时有发生，而业主还都是分散的、未来的潜在业主，对物业建设无法进行实质性监管。
为了维护业主和物业管理企业的合法权益，较好地履行建设单位与物业管理企业的责任，实现物业前期建设与后期管理的有效衔接，防范后期物业管理中可能存在的潜在风险，则有必要物业管理早期介入。
3.2.2.物业设计人员，不是专业的物业管理者，需要物业管理的前期介入，
因为物业设计人员不是专业的物业管理者，在项目规划设计阶段，设计人员往往只从设计技术、结构安全、建造工艺等角度考虑问题。
其在制定设计方案时，不可能全面考虑后期的物业管理实际操作中可能出现的问题，也很少从业主长期使用的角度全面细致的考虑问题。
因此，容易造成物业建成后出现设计上的缺陷和漏洞。
所以，物业管理前期介入，凭借专业的物业管理优势及丰富经验，可及时发现和减少物业建设中的细节问题。
3.2.3.物业设计与物业建成的不同步，物业管理有必要前期介入。
由于设计阶段与物业的建成存在较长时间间隔，建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高有可能使已设计的方案落伍。
而物业管理前期介入人员，对物业后期使用可能出现的问题有十分清楚的了解和长期积累的丰富经验，站在物业经营者与维护者的角度，参与设计方案的讨论和评审，容易发现设施、设备的配套及所用材料有不适之处，
并及时提出改进意见，防止原设计方案落后、过时，使物业的功能设计与业主不断提高的需求相适应。
3.2.4.保障现代物业建造质量的难度与业主对物业功能及物业服务需求的不断提高的矛盾，需要物业管理的早期介入来平衡和解决。
由于现代化的物业建筑具有设计复杂、高新技术含量高、建造难度大、周期长的特点越来越突出;另一方面，业主及物业使用人对物业功能及物业服务的需求将越来越高，这就自然形成了保障物业建造质量的难度与业主对物业功能及物业服务的需求不断提高的矛盾。
那么，如何解决和平衡这一矛盾?如果让专业的物业管理企业早期介入物业建设，站在业主使用和后期物业管理的角度，参与物业建设各阶段的监督管理，提出建设性意见，进行主动控制。
这即体现了业主的利益，又帮助了开发商保障物业建造质量，提高了自身信誉。
是平衡和解决这一矛盾的非常好的办法。
由前述得知，既然物业管理前期介入是非常必要的，那么，它具有何重要作用和意义?则作以下简要论述：
4.物业管理前期介入的作用和意义
4.1.有利于提高工程质量，降低物业管理成本。
由于多种原因，物业建成交付使用后，往往难免会出现诸多这样那样的质量问题，致使物业管理企业日后要耗费大量的人、财、物进行修理。
因此，物业管理的前期介入，其本质就是从有利于日后物业管理和保障物业使用功能及质量的目的出发，参与物业建设各阶段的监理过程，减少或消除物业建成后出现功能缺陷及质量问题;在物业建设的各阶段，严把质量关，是一个全面质量管理的概念。
所以，物业管理的前期介入，即保证和提高了物业工程质量，也降低物业后期管理成本。
摘要：我国物业管理经过30多年的发展，物业管理市场日渐成熟，物业管理法规更加完善，逐步走向规范化、合理化、制度化、理性化，已经取得了相当不错的规模和成绩。一些不可忽视的问题也逐渐浮出水面,这些问题不但困扰了业主，也令物业管理行业发展遇到了瓶颈。为了解决物业管理中存在的问题，我们加强立法，提高物业管理资质等级，加大宣传和物业管理力度、加大与政府职能部门之间的协调关系，制定详细、行之有效的管理制度与措施，及时解决问题与矛盾，从而对物业管理发展起到重要而深远的影响。
关键词：物业管理；解决对策
一、物业管理发展存在问题
1.效益差，生存难。物业管理是风险小、利润低的行业，物业公司受经营范围和场地等原因限制，目前只能因地制宜开展可行性经营。随着市场经济影响，之前制定的物业收费标准低于物业公司运作成本，增加了物业管理企业的经济承受压力，业主要求物业公司在原有基础上不断提升和改进服务质量与水平，因此相关费用逐步增加，导致物业管理企业严重亏损，直接影响物业管理企业的正常运行，同时也是影响物业管理企业持续健康发展的难点问题。
2.违章建筑、私搭乱建现象严重。小区私搭乱建侵害小区公共利益是一个普遍的社会问题，个别业主在住进小区后在公共绿地上进行种植、私扩小院、私占公共空间，严重破坏了公共设施，严重侵犯了广大业主的合法权益，业主利益得不到正当维护。截至目前，没有一部完善的法律来制止这种违法行为，此类问题引起的纠纷不断增加，调节难度较大。引起此类问题的主因是：邻居不愿管、物业不敢管、建委无权管、城管不好管，导致业主对其置之不理，违规现象时有发生，屡禁不止。
3.维修保养能力较弱。小区和写字楼一旦出现故障性事故，急需维修，业主第一时间反映物业公司报修，但物业管理公司受专业技术限制，往往不能及时维修，如：电梯损坏、消防故障、供水、供暖管网泄漏等技术含量较高的维修工作，因物业公司不具备这方面的专业技术操作知识，如有这方面报修，物业公司只能借助和申请专业维保公司和相关有资质的施工队伍进行维修，这显然不符合专业物业管理规范。
4.物业管理经费不足。物业管理可经营性项目较少，相对经营性收入较少，物业管理主要靠收取物业费为主要经济来源，不少住户往往不能完全理解物业费缴纳是住户应尽义务，甚至把物业管理理解为无偿服务或低偿服务，以各种理由拒缴相关费用，给物业管理工作带来难度和压力，因此加大力度宣传住户有偿服务意识和消费原则，提升物业服务水平，促进物业与业主之间顺畅沟通，广泛听取业主心声和意愿，关系的良性化发展有助于物业费收取，使物业公司利益得到最大化。
5.物业与业主之间矛盾日渐激化。随着广大业主维权意识不断增强，业主对物业管理企业提出了更高的要求，物业管理企业生存空间和压力不断增加，其实物业与业主就是“鱼和水”的关系，需要相互理解、相互支持。有些业主认为已交相关物业费，理所当然物业公司就要提供全方位无偿或低偿服务，以此满足部分业主的私欲，否则业主就以各种理由不交物业费，将所有问题指向物业公司，问题得不到及时解决，因此产生恶性循环，相互之间产生隔阂与矛盾，形成对立面，使简单问题复杂化。
6.从业人员素质较低。目前，物业行业出现了低学历化倾向，高学历年轻人不愿从事物业管理工作，又累又受气；而低学历又干不好。造成这种现象主要两个方面原因，一是工资福利跟不上。过去物业管理是新兴事物，市场竞争力小，相对其他行业工资待遇较高。随着市场行业体制发生变革，物业行业工资福利远低于其他行业，物业管理企业市场不再有优势。二是录用从业人员门槛较低。人们想象中的物业公司就是打扫卫生、接听电话、小区巡逻等简单的日常工作，没有什么技术含量，不需要其他硬性条件要求，只要有一定的工作经历就可以胜任，人员素质与水平参差不齐，大大降低了从业人员标准和要求。
7.建设遗留问题。由于建设施工单位在建筑房屋时，存在抢工期、赶任务等原因，产生部分房屋裂缝、供水管网破裂、墙体渗水等问题。随着业主入住率不断增加，问题逐渐显现，业主投诉较多、意见较大，有问题找物业天经地义，物业公司对问题无法解决，或者维修费用较高，物业无力承担，问题久拖不解，物业不作为，业主将不满情绪对准物业，增加了物业公司工作难度和压力。如何解决遗留问题是当今物业管理企业面临的难点，也是今后工作的'重点。
二、物业管理行业发展对策
从物业管理行业整体发展趋势来看，解决问题主要应从以下几个方面着手：
1.完善物业法律法规，加强宣传力度。由于我国小区数量的不断增加，我国政府应该加强对物业管理的改善，完善相关的法律法规，做到有法可依，不仅业主的利益可依法维护，也提高了物业管理的规范，双方利益最大化。政府要加强对物业管理的宣传与支持，使更多的人了解物业管理，能享受到物业管理服务企业的服务。使业主和物业管理企业能够和谐相处，提升城市的整体水平。
2.改善物业坏境，杜绝私搭乱建。物业管理的是一个集体大环境，不能因为个别的人破坏整体的环境。物业管理企业在满足业主的要求时，也应该有明确的规定，对于私搭乱建而不改正的个别案列，物业管理企业就应该根据相关的法律法规去约束他们，而不是使用极端的手段，迫使业主听自己的。物业管理企业要做到有理有据，使业主明白物业这个大环境是大家的，而不是属于个人的。
3.加大人才培训与储备。针对物业管理企业发展现状，人才的培养与储备是企业生存与发展的立足之本，否则公司发展受限，难以扩大发展规模，影响团队成长，因此加大人才培养，提供人才发展空间，使其发挥所学之长，补其之短，以点带面提升人才整体水平，把留用和培养人才也作为企业发展的重要战略来抓，促进该行业人才建设层次的整体提升。
4.应从多方面着手，改善经费不足状况。
（1）目前社会是一个以科技创新促发展的时代，高科技新型事物不断出现。科技创新的合理运用能减少人员成本，提高物业管理的服务质量。
（2）物业公司可利用小区优势与一些网络电商、产品供应商展开合作，提高多种经营收入，达到利益最大化。
（3）通过宣传和媒体公关，努力展示公司形象，宣传企业核心价值观，树立自身企业口碑与品牌，从而不断降低自身运营成本，获得较好的经济利润。
5.完善物业管理服务观念。物业管理人员要熟练掌握物业管理基本法律法规，不断提升专业技术知识，提高物业管理服务水平。要从物业自身找问题、查原因、堵漏洞，完善物业公司管理机制，增强员工的服务意识，拉近与业主之间的距离，取得相互信任和理解。物业和业主不是相互对立的，而是合作关系，物业在付出服务的同时收获业主的肯定和物业费用的收入，业主收获服务的同时获得了较好的生活质量，各取所需，共筑和谐美好家园。
6.提升从业人员的专业素质。物业企业应多学习外地市物业行业先进的经验和办法，可以外派人员到沿海发达地区进行学习培训。这也是提高物业管理企业员工素质的一个重要途径。积极吸纳高学历、高素质人才。物业服务是微利行业，工资福利待遇水平决定了其难以留住高学历、高素质人才，物业企业要优化人才队伍，一是送出去，二是请进来。送出去就是送单位年青的骨干力量出去进修学习，员工进修学习完毕后，再派其他员工去学习，展开周期循环，提高人才整体素质。请进来就是聘请物业专业人员进行专业和综合技能短期培训，建立奖励机制，从而调动员工的学习积极性，提高员工的整体素质。7.物业管理企业加强完善承接查验管理制度，严把承接验收质量关，从源头杜绝问题蔓延，对所查验的公共部位及公共区域设施设备建立查验台账，对问题划分分清权责、利于追责，避免遗留问题再留给物业公司，增加物业公司解决问题的难度，引发业主因此遗留问题与物业公司产生矛盾。
三、总结
总之，物业管理要以改善群众居住条件、促进社会经济发展为中心，不断增强自身的主观能动性，积极发挥自身的优势，建立健全物业管理体制，以培育市场、规范市场为重点，加快立法步伐，加强监督指导，不断提高服务质量，树立良好企业形象，推进物业管理行业的健康发展。
参考文献：
[1]古海山．物业管理行业发展现状与对策研究[J]．建材与装饰，2016（44）．
[2]姚学清．狮港物业管理发展对策研究[D]．成都：西南石油学院，2004．
★ 物业管理论文
