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执行程序中租赁权的认定与处理
刘贵祥
租赁权作为一种特殊的债权，受到了“物权化”的特殊保护。这既是各国立法的通例，也是学界的共识。优先保护租赁权的根本原因是保护弱者，但是其法律技术基础在于其“公示性”，但是我国立法对租赁权的公示性并无明确规定。执行程序中正确地认定与处理租赁权，对于贯彻特殊保护租赁权的立法政策，平衡相关主体的权益，保证执行工作的顺利开展具有重要的意义。
一、执行程序中对于租赁权的认定
1.承租人基于租赁合同的两种权利
基于租赁合同，承租人主要享有两种权利。一是依据租赁合同，要求出租人按照约定的标准交付租赁物的权利；二是占有租赁物后，对于租赁物占有使用的权利。我国立法对此并未明确予以区分，但这两种权利的性质并不相同。前一种是纯粹债权性的权利，适用债权的相对性及平等原则；后一种权利具备“占有”这一公示性表征，会产生“物权化”与特殊保护的问题，才是真正意义上的租赁权。
2.以公示为表征的租赁权
租赁权需要公示，不仅是学界共识，也为各国立法所要求。但是对于公示的方式，各国规定并不一致。如德国与我国台湾地区要求占有；日本、法国、瑞士等国家要求租赁权进行登记。
值得注意的是我国台湾地区租赁权公示制度的变迁。台湾“民法”原来规定“租赁物的交付产生对抗效力”。学界批评该规定不足以保护买受人的权益，还可能出现当事人作假妨碍强制执行的漏洞。台湾修订“债编”，就租赁权的成立增加了“承租人占有中”的要件，强化了租赁权的公示性。但是学者对此仍不满意，认为租赁权的公示是否足够， 应否采取租赁登记制，仍有进一步观察理论实务发展之余地。
我国大陆立法未明确租赁权的公示性要求，但是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》强调了占有对于租赁的意义。该司法解释第六条规定，就同一房屋存在多份有效租赁合同，承租人均主张履行的情况下，人民法院按照占有、登记、合同成立在先的顺序确定优先履行的承租人。该规定明确了占有人在一物多租情况下的优先权，其关于“占有”的强调对于租赁权的认定具有重要参照价值。
3.执行程序中对于租赁权的认定
执行程序中应对合同法第二百二十九条作限缩解释，将租赁权的成立限制于占有租赁物之后，以“占有”作为认定租赁权成立与否的标准。主要理由如下：
第一，符合租赁权特殊保护制度的立法目的。租赁权的特殊保护主要表现为“买卖不破租赁”、“承租人的优先购买权”两种制度。“买卖不破租赁”的主要立法目的在于保护弱势群体，避免由于出租人处分租赁物的行为导致承租人被迫放弃耕地（土地租赁），或者搬离租赁物（房屋租赁），危及租赁人基本的生存权或居住权。在承租人尚未占有租赁物时，承租人对于租赁物的依赖尚未建立，履行买卖合同并不危及承租人的上述权利。“承租人优先购买权”的主要立法目的在于减少物上权利主体的数量，便利物之流转，发挥物之效用。如果没有对于租赁物的占有，就不存在适用优先购买权制度的必要。
第二，以占有作为认定租赁权成立的标准，能够保护交易安全，防止不特定第三人的权利受到侵害。众所周知，物权的对抗性来自于其公示产生的公信力。比如，登记后的抵押权能够对抗抵押物的受让人，如果允许未办理登记的抵押合同对抗抵押物的买受人，那将极大危及交易安全。这种风险不仅会大大增加买受人在交易前的调查成本，甚至导致交易失败。久而久之，市场通过交易优化资源配置的功能丧失，经济发展与社会进步将陷入停滞。
第三，以占有作为认定租赁权成立的标准，能够防止恶意规避执行行为的发生。我国当前社会诚信程度不足，当事人规避执行情况严重，虚假租赁就是一个典型表现。如果不将“占有”作为认定租赁权的标准，而将全部租赁合同给予“物权化”保护，将会给不法者任意虚构租赁合同、逃避执行大开方便之门，生效法律文书确定的权利将完全失去保障。
二、执行程序中对于租赁权的具体处理
执行程序主要在拍卖租赁物时涉及租赁权的处理问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条的规定，司法拍卖对于担保物权采用涤除主义；对于租赁权等用益物权性质的权利采用承受主义。因此，在执行程序中对于租赁权的一般处理方法为，保留租赁权进行拍卖，在拍卖公告中予以权利负担披露，同时通知租赁权人行使优先购买权。相对于上述情形，执行程序更需要讨论的是租赁与抵押、租赁与查封竞合时的处理，分述如下：
1.租赁与抵押并存时的处理
对于租赁与抵押共存时的处理，物权法第一百九十条有明确规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。适用该法条需要注意如下两点：
第一，需要正确认定租赁权与抵押权发生对抗效力的时间点。但是如上所述，租赁权的成立以占有为条件，所以判断租赁权产生对抗性的时间点为“占有时”。就抵押权来说，本法条后半段将能够对抗租赁权的范围限制于“已经登记”的抵押权，所以判断抵押权产生对抗性的'时间点为“登记时”。
第二，该法条所讲的对抗性，仅指抵押权与租赁权之间，并未涉及抵押权人与抵押人、租赁权人与出租人之间的权利义务关系。对于后述两对关系来说，还是要受双方合同的约束。即，在抵押在前的情况下，租赁权人虽然不能对抗抵押权人，但是其可以依据合同要求出租人承担违约责任；同理，成立在后的抵押权人也可基于抵押合同向抵押人主张权利。
2.查封物上租赁的处理
执行程序中对已保全的第三人债权之处理
执行程序中对已保全的第三人债权之处理王召波
[案情]
甲公司与乙公司租赁合同纠纷一案，某法院于2011年12月23日作出民事裁定：查封被告乙公司在丙公司的到期债权20万元。如不服本裁定，可以向本院申请复议一次，复议期间不停止本裁定的执行。同日，该法院向丙公司送达了民事裁定书和协助执行通知书。丙公司在收到民事裁定书和协助执行通知书后，未向法院提出异议。
2012年2月23日，该法院作出民事判决：乙公司支付甲公司租赁费等20万元。判决生效后，因乙公司未履行法律义务，该法院根据甲公司的申请立案执行。2012年6月20日，该法院作出执行裁定：扣划、提取被执行人在丙公司的工程收入20万元（2011年12月23日保全的）。同日，该法院向丙公司送达了执行裁定书和协助执行通知书。2012年6月22日，丙公司向该法院提出，被执行人在其处无到期债权，执行法院应按照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（以下简称《执行规定》）第六十三条中“第三人在履行通知指定的期间内提出异议的，人民法院不得对第三人强制执行，对提出的异议不进行审查”的规定执行。
[分歧]
人民法院在诉讼程序中对债务人在第三人处的债权采取保全措施，第三人未提出异议，进入执行程序后，第三人提出异议应如何处理，目前存在三种观点：
第一种观点认为，应按照《执行规定》第六十三条的规定执行。理由是：诉讼保全裁定只是查封、冻结被告在第三人处的到期债权，并要求第三人不得支付，如果第三人在查封、冻结债权的范围内未向被告支付即视为履行了保全裁定确定的义务。案件进入执行程序后，应当按照《执行规定》中有关“被执行人到期债权的执行”的规定进行，即向第三人发出债务履行通知，如第三人提出异议，则不得强制执行，对异议不进行审查；如第三人提出部分异议，法院只能就无异议部分强制执行，对异议部分不进行审查，也不进行强制执行。但可告知申请执行人按合同法第七十三条的规定，向有管辖权的法院提起代位权诉讼。
第二种观点认为，人民法院在执行程序中可以直接执行已保全的被执行人在第三人处的'到期债权。理由是：《执行规定》第六十三条对保护第三人利益起到了重要的作用，但在司法实践中，第三人出于自身利益及与被执行人关系的考虑，经常滥用执行异议权利，或者故意在诉讼保全阶段不提异议而在执行程序中提出异议，不审查制度助长了这种恶意异议的提出，不利于维护法律的严肃性。本案中，法院在诉讼阶段已经对第三人到期债权采取了财产保全措施，第三人如有异议，应当及时提出，以便法院及时进行审查。但是，本案中第三人却没有提出异议，则保全裁定对第三人产生了法律上的约束力，这种效力应当然地延伸于执行阶段。法院在执行阶段如果对异议不加审查而终止对第三人的执行，则该保全措施就失去了实际意义，更会纵容第三人变相滥用执行异议权利，不仅损害申请执行人的合法权益，而且会侵害执行秩序。如果允许第三人提出异议，在执行程序中也无法对第三人与被执行人之间的实体问题做出处理，所以第三人如认为其权利受到损害，则可通过诉讼途径解决。
第三种观点认为，不适用《执行规定》第六十三条关于对第三人提出的异议不进行审查的规定，赋予执行法院一定审查权。理由是：对于债务人在第三人处的到期债权，第三人在收到人民法院保全裁定之日起15日内未提出异议（复议）的，如果在执行程序中仍适用《执行规定》第六十三条的规定，对第三人提出的异议不进行审查，也不得强制执行，必然会纵容第三人的不诚信行为，损害法律的权威，该保全措施也失去了实际意义。同时，由于第三人未及时提出异议，导致申请执行人失去保全被执行人其他财产的机会，损害了申请执行人的合法权益。对于第三人在执行程序中才提出执行异议的，尤其是第三人确有充分证据证明该债权不存在的，如果人民法院一律不予审查，将会损害第三人的合法权益，第三人在执行程序中将得不到有效的司法救济。对于第三人在执行程序中提出的执行异议，执行法院应当依法审查，第三人没有充分证据证明该债权不存在的，执行法院有权裁定对其强制执行；第三人确有充分证据证明该债权不存在的，则不能裁定对其强制执行。
[解析]
人民法院在诉讼程序中对债务人在第三人处的债权采取保全措施，第三人未提出异议，进入执行程序后，第三人提出异议应如何处理，涉及到《执行规定》关于“被执行人到期债权的执行”的相关规定与()《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》（以下简称《民诉法意见》）第一百零五条的衔接，实践中亟须解决和澄清。具体分析如下：
诉讼保全裁定只是要求第三人对债务人在第三人处的到期债权不得清偿，如果第三人未向被告清偿即履行了保全裁定确定的义务。《执行规定》中有关“被执行人到期债权的执行”是单独的强制性规定，并无例外条款。案件进入执行程序后，仍应当按照《执行规定》中有关“被执行人到期债权的执行”的规定执行。从第三人的角度看，在执行程序中提出异议是法定权利，也是可期待权利。《民诉法意见》第一百零五条规定，债务人的财产不能满足保全请求的情况下，债权人才可寻求债务人在第三人处的债权清偿，因此并不影响债权人保全债务人其他财产的选择权。即使第三人在保全过程中提出的异议被驳回，其在执行程序中仍有提出执行异议的权利。对于被执行人在第三人处的到期债权的争议，属于实体权利的认定，执行程序无法解决，应通过诉讼程序依法解决。
综上，人民法院在诉讼阶段对债务人在第三人处的债权采取保全措施，第三人未提出异议，进入执行程序后，第三人提出执行异议的，仍应按照《执行规定》第六十三条的规定执行。但是，应当防止当事人规避执行的问题。
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