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探讨房地产企业预交企业所得税会计处理方法论文
7月9日税总颁发了《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发[]83号),明确规定:采取预售方式销售开发产品的,其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额,再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税。由于预计营业利润待开发产品完工结算调整时可以转回,该差异为未来可抵减时间性差异,会计制度没有明确规定该时间性差异对未来所得税影响的会计处理方法。所以,企业可自行选择所得税处理方法,可以选择应付税款法,也可以选择纳税影响会计法。分别介绍如下:
例:某房地产开发企业成立于20,主要从事普通住宅的开发、建设及其销售。当年新开工“欣欣小区”项目,4季度收到预收款2600万元(注:暂不考虑预收款涉及到的营业税及附加),当年亏损180万元;1—3季度预售收入分别为850万元、1100万元、1200万元,本年利润均为借方余额,分别为:30万元、80万元、120万元,4季度初开发产品完工,第4季度“欣欣小区”项目主营业务收入5800万元,其中:预收款转入3000万元4季度实现利润总额1160万元。项目全部销售完毕,全年“欣欣小区”项目主营业务收入6750万元,其中:预收款转入2750万元,实现利润总额1350万元。假设普通住宅的预计利润率为15%,所得税适用税率33%,无纳税调整项目,汇算清缴2003、、20企业所得税。
一、应付税款法下预计营业利润对未来所得税影响的会计处理
应付税款法是将本期税前会计利润与应纳税所得额之间的差异造成的影响所得税的金额直接计入当期损益,而不递延到以后各期的核算方法
2003年所得税费用和应交税金的核算:
应纳税所得额=2600*15%-180=210万元
应交税金=210*33%=69.3万元
(1)借:所得税 69.3
贷:应交税金-应交所得税 69.3
(2)借:应交税金-应交所得税 69.3
贷:银行存款 69.3
(3)借:本年利润 69.3
贷:所得税 69.3
20所得税费用和应交税金的核算:
应纳税所得额=1160-120+3150*15%-3000*15%=1062.5万元
应交税金=1062.5*33%=350.63万元
1—3季度已交税金=[(850+1100+1200)*15%]*33%=116.33万元
补交税金350.63-116.33=234.3万元
(1)借:所得税 234.3
贷:应交税金-应交所得税 234.3
(2)借:应交税金-所得税 234.3
贷:银行存款 234.3
(3)借:本年利润 234.3
贷:所得税 234.3
年所得税费用和应交税金的.核算:
应纳税所得额=1350-2750*15%=937.5万元
应交税金=937.5*33%=309.38万元
(1)借:所得税 309.38
贷:应交税金-应交所得税 309.38
(2)借:应交税金-所得税 309.38
贷:银行存款 309.38
(3)借:本年利润 309.38
贷:所得税 309.38
2纳税影响会计法下预计营业利润对未来所得税影响的会计处理
纳税影响会计法是将本期税前会计利润与应纳税所得额之间的差异造成的影响所得税的金额递延和分配到以后各期的核算方法。
2003年所得税费用和应交税金的核算:
应纳税所得额=2600*15%-180=210万元
应交税金=210*33%=69.3万元
(1)借:递延税款 69.3
贷:应交税金-应交所得税 69.3
(2)借:应交税金-应交所得税 69.3
贷:银行存款 69.3
2004年所得税费用和应交税金的核算:
应纳税所得额=1160-120+3150*15%-3000*15%=1062.5万元
应交税金=1062.5*33%=350.63万元
1—3季度已交税金=[(850+1100+1200)*15%]*33%=116.33万元
补交税金350.63-116.33=234.3万元
本期转回的前期已发生的递延税款借项=[3000*15%-(180+120)]*33%=49.5万元
本期所得税费用=234.3+49.5=283.8万元
(1)借:所得税 283.8
贷:递延税款 49.5
应交税金-应交所得税 234.3
(2)借:应交税金-所得税 234.3
贷:银行存款 234.3
(3)借:本年利润 283.8
贷:所得税 283.8
2005年所得税费用和应交税金的核算:
应纳税所得额=1350-2750*15%=937.5万元
应交税金=937.5*33%=309.38万元
本期转回的前期已发生的递延税款借项=2750*15%*33%=136.12万元
本期所得税费用=309.38+136.13=445.5万元
(1)借:所得税 445.5
贷:递延税款 136.12
应交税金-应交所得税 309.38
(2)借:应交税金-所得税 309.38
贷:银行存款 309.38
(3)借:本年利润 445.5
贷:所得税 445.5
从上述例子可见:
采用应付税款法核算时,不确认本期发生的时间性差异对未来所得税的影响金额,按照本期应税所得计算的应交所得税作为本
期所得税费用;在采用纳税影响会计法核算时,需确认本期发生的时间性差异对未来所得税的影响金额,并作为本期所得税费用的组成部分。
在采用纳税影响会计法核算时,在不存在永久性差异和其他某些特殊情况下,本本期所得税费用是按照会计制度计算的本期税前会计利润所应承担的所得税费用,符合配比原则,即一定时期的收益与一定时期的所得税费用相配比。
企业当期发生或转回时间性差异时,应付税款法和纳税影响会计法确认的当期所得税费用不同,但无论是采用应付税款法还是纳税影响会计法所计量的所得税费用总额是相同的,差异只在于两种方法下对各期所得税费用的计量不同。
采用纳税影响会计法核算时,应当设置“递延税款备查登记簿”,详细记录每项时间性差异发生的原因、金额、预计转回期限、已转回金额等。
注意各科目之间的勾稽关系。
综上所述,由于国税发[2003]83号文件的发布,给会计核算提出了不少问题,增加了会计核算难度,但只要所得税会计处理方法得当,不人为增大递延税款借方金额,注重实质重于形式的会计原则,作到原预计多少营业利润,销售结算抵减多少,所得税借方差异在递延税款归集多少,销售结算转回多少;哪个项目结算,就抵减哪个项目的预计利润,就不会存在问题。
一、所得税会计的产生财务会计核算必须依据会计准则，遵循会计核算的一般原则，编制会计报表，重点是满足企业管理部门及其他信息使用者对会计信息的需求，
所得税会计是以国家税法为准绳，运用会计的基本理论、准则和方法，对企业税务活动进行反映和监督的一种专门会计，使会计所得与应税所得适当分离，以满足税务部门的要求。
会计准则和财务通则允许企业自主选择不同的会计处理方法，但是某些会计方法是税务部门不能接受的，因此，对同一企业同一会计期间的经营成果，按照财务会计方法核算的会计所得，与按照所得税法规定计算的应税所得额之间会产生一些差异。这种差异主要有永久性差异和时间性差异。永久性差异是由于税法和会计准则计算净所得时，所确认的收支口径不同造成。如罚款支出，在计算应税所得时，不能从应税所得额中扣除。从会计核算的角度看，罚款支出是企业的一项费用，应体现在经营损益中，允许其从会计所得中扣除。这种差异发生在每个会计期间，而且，这种差异发生后，不能在以后的会计期间转回。时间性差异是由于有些收入和支出项目，计算会计所得与计算应税所得额的时间不一致造成，随着时间的推移，会计所得和应税所得额的差异，在以后的会计期间内，将发生相反的变化而得到冲减，使各个时期的总量之和相等。如会计准则第二十八条各种存货发出时，企业可以根据实际情况，选择使用先进先出法、加权平均法、移动平均法、个别计价法、后进先出法等方法确定其实际成本。但是，税务机关依据税法规定，不能接受后进先出法，这就需要企业对会计所得进行调整。《企业财务通则》第三十二条规定： “企业的利润按照国家规定做相应的调整后，依法缴纳所得税。”在西方发达国家，税收来源的主要税种是所得税，所以税务会计往往又称为所得税会计。
二、所得税的会计处理方法
会计所得与应税所得额，由于存在永久性和时间性的差异，因此，应采用不同的会计处理方法。
(一)应付税款法
企业发生的一个时期纳税所得额和会计所得之间的差异，如在本期发生，而在以后期间不能转回的，在计算所得税时，按税规定计算的应缴所得税额，列作当期的利润分配。
例：某企业全年计税工资总额为108万元，19××年实际发放的工资为125万元，公益性捐款100万元，行政罚款5万元。该企业19××年按会计计算的利润总额为1680万元，企业所得税率为33%。超过计税工资部分为17万元(125-108)，允许列支的公益性捐款为51.06万元。[(1600 +17+5)×3%]，其超过允许列支部分为 48.94万元。
企业应作会计处理如下：
①纳税调整数=17万元+5万元+48.94万元=70.94万元
② 应纳税所得额=680万元+70.94万元=1750.94万元
③应纳所得税额=1750.94万元×33%=577.8102万元，
借：利润分配-应交所得税 5778102
贷：应交税金-应交所得税 5778102
(二)纳税影响会分法
企业发生的一个时期纳税所得额和会计所得之间的差异，如果在本期发生，而在以后期间可以转回的，这种时间性差异对所得税产生的影响，应按照企业本期会计所得计算的应缴所得税列作利润分配，同时将时间性差异额，作为递延税款，设置“递延税款”科目，会计处理方法分为递延法和债务法。递延法是把本期由于时间性差异而发生的递延税款，保留到这一差异发生相反变化的以后期间予以转销。债务法是把本期由于时间性差异而发生的预计递延税款，保留到这一差异发生相反变化的以后期间予以转销。
例：某企业某项目长期投资6000万元，该项目投产后，按照会计制度规定使用年限，按税法规定，不得少于6年，假设该企业每年实现利润3000万元，所得税税率33%，会计处理采用递延法：
①每月计提折旧额=6000万元÷10÷12=50万元10 年中，每月计提折旧相同。
借：基本生产 500000
贷：累计折旧 500000
②计算企业所得税
每年会计计提折旧额=6000万元÷10=600万元：
每年税收允许计提额=6000万元÷6=1000 万元。
时同性差额=1000万元-600万元=400万元;
会计计算应缴所得税额=3000万元×33%=990万元。
第一年会计分录：
借：利润分配-应交所得税 9900000
贷：递延税款 130
应交税金-应交所得税 8580000
第2、3、4、5、6年相同。
前六年该项目己提足折旧，后四年企业每年计提折旧 600万元，计算企业所得税时，应作调整，600万元×33%=198万元，第7年会计分录如下：
借：利润分配-应交所得税 9900000
递延税款 1980000
贷：应交税金-应交所得税 1880000
第8、9、10出年相同。
新旧准则对企业所得税会计处理的对比探讨论文
一、所得税会计的定义和成因
(一)所得税会计的定义
所得税会计，其定义可分为广、狭义两种。简单来说，狭义的所得税会计主要指计算得出应纳税所得额这一具体会计处理过程，即企业在依据相关会计核算方法计算得到税前会计利润后，根据企业所得税的税法要求对其进行调整并由此得出应纳税所得额;而广义的所得税会计则包括与纳税相关的全部过程，乃至涉及纳税前后，也可概括为企业运用适当的理论、方法对于税前会计利润和应纳税所得额二者之间的差异进行会计处理。显然，广义所得税会计所涉及的范围已将狭义所得税会计这一具体会计处理过程囊括在内，因而所得税会计、所得税会计准则在一般意义上均是针对广义而言的。
(二)所得税会计的成因
不论是广义的所得税会计还是狭义的所得税会计，其核心都是对于税前会计利润和应纳税所得额二者之间的差异进行会计处理，这也是产生所得税会计的直接原因。然而，税前会计利润的计算依据是会计准则，企业应纳税所得额的计算依据则是企业所得税法及其实施细则，由于会计准则和企业所得税法的相对独立，其所遵循的原则、规范的对象、体现的要求等并不一致，存在一定的差异，这一差异也同时直接导致了差异产生于税前会计利润和应纳税所得额之间。因此，会计准则和企业所得税法相对独立，二者间存在差异，是产生企业所得税会计的深层原因。对于这一差异进行必要的分析，将有助于企业进行实际的所得税会计处理。
1.差异的分类
从不同角度进行分析，会计准则和企业所得税法间的差异有着不同的分类，常见的如利用损益表债务法进行会计核算时，差异有永久性、时间性之分，再如利用资产负债表债务法进行会计核算时，差异有可抵减暂时性、应纳税暂时性之分，以上都是从会计准则和企业所得税法间的差异导致的结果差异这一角度进行分类的，若从产生会计准则和企业所得税法之间差异的原因来分析，则二者间的差异有原则性差异、税基保全差异和目标导向差异三种之别。
(1)原则性差异，即是由于二者遵循的原则不同所产生的差异，会计准则的原则是确保会计核算、会计信息能够准确反映出企业的生产经营状况，而企业所得税法的原则是确保国家有及时足额的财政收入，原则差异导致了对于同一业务，会计和所得税法采取的判断依据和处理方法均有所差别。
(2)税基保全差异，主要体现在收入确认和费用扣除标准两方面，由于税法以财政收入为目的，为了得到最大的应纳税所得额以保证及时足额的获取税收，避免税款流失，税法总是最大限度地扩大应税收入的范围，并对税前扣除项目的种类和规模进行严格限定，对各事项的确认都有精确的标准甚至直接予以列举，而会计准则以准确反映出企业的生产经营状况以便为决策者提供有效会计信息为目的，因而一般只给出原则性标准来判断和确认某一经济事项，会计人员在实际选取核算方法时通常需依据该业务的实质和自身经验。因此，会计上确认的收入是小于应税收入的范围的，且税法对税前扣除项目的种类和规模有着严格的限定。
(3)目标导向差异，是因为税收的另一重要目的是调节宏观经济，合理分配国民收入和促进社会、经济的协调发展，因此在税法中有专门奖励或限制企业的某些经济行为、对社会弱势群体的收入有税收优惠等条款，这是会计准则所不具有的。
2.差异的原因
会计和税法间的关系决定着会计准则和企业所得税法间的关系，因而后二者间产生差异的原因亦取决于前二者间产生差异的原因。通常来说，某一国家财务会计目标与税法目标二者间的趋同或背离程度决定着会计和税法间的差异程度，而会计模式则决定着这一趋同度。对于某一国家，会计模式的选取受到经济水平、法律制度、税收制度、政治制度、企业资金来源乃至地理特点等因素的共同影响，但决定性因素则是经济市场化程度、企业制度及其资金来源等客观经济环境。
对于我国而言，会计和税法产生差异的根本原因在于经济体制转轨所带来的会计目标与税收目标二者的背离，而直接原因则是我国在由计划经济向市场经济过渡过程中引起了会计与税收在目标、遵循原则等方面出现差异。
计划经济体制时期，资源的配置和社会产品的分配取决于政府计划，占国民经济主导地位的国有企业没有独立的经营自主权和经济利益，在这一体制下，会计基本决定于税收，二者目标基本一致，会计核算的主要目的就是为了国家获取企业利润，会计与企业所得税法在确认和计量企业资产、负债等要素的方面也大致相同。市场经济时期，市场成为实现资源优化配置的主要手段，而计划手段成为辅助，企业开始拥有独立的经营自主权和经济利益。经济大环境的变化使得会计与税收两者的目标不再一致，即会计的目标转向准确反映出企业的生产经营状况并为企业决策者提供有效的会计信息，但税收的目标基本未发生变化，仍是为了保证国家财政收入、调节宏观经济、合理分配国民收入和促进社会、经济的协调发展等。由于会计与税收的目标不再一致，二者的发展方向和路径便有所差异，这一差异在1993年实施的《企业会计准则》和1994年的税制改革中被首次明显展现出来，而标志此差异确立的则是实施的《企业所得税税前扣除办法》。因此，我国由计划经济体制向社会主义市场经济体制转轨所导致的会计与税收目标的分离，从根本上决定了会计准则和企业所得税间的差异。 随着经济体制转轨的不断深入，目标已不再一致的会计与税收的发展方向和路径也不再一致，并最终导致会计与税收在实际的指导思想和遵循的原则等方面出现差异，这导致了会计准则和企业所得税间差异的直接产生。
二、我国新旧所得税会计准则的区别
当前，我国经济市场化改革程度和经济全球化程度不断加深，国内企业面临的经济环境已有了并仍在产生着较大的变化，如企业间的竞争日趋激烈，企业合并、债务重组、资产减值等现象日趋普遍，对企业进行资产重估的情况日趋频繁等，这些都在很大程度上影响着企业所得税，直接表现为原有的所得税会计核算方法已无法满足实际需求，相应的会计信息也无法准确反映企业的生产经营状况，因而对企业所得税会计处理方法提出了新的要求。随着企业财务管理目标由利润最大化转向企业价值最大化，会计准则所遵循的理念有了根本性、革命性的变化，即资产负债表理念取代原来的利润表理念，这一转变是我国当前国情以及经济形势的现实需要。理念的转变反映到实际，即体现为会计准则由“旧”到“新”。
所谓“旧准则”，即指我国发布于1994年的《企业所得税会计处理暂行规定》和颁布于1995年的《企业会计准则DD所得税会计(征求意见稿)》;而“新准则”，则指的是我国发布于的《企业会计准则第18号DD所得税》。“新准则”在结合我国实际国情及经济形势的情况下充分借鉴吸收了《国际会计准则第12号DD所得税》的内容，不仅满足了改革我国会计准则的现实需求，同时也实现了与国际通行会计准则的接轨。
(一)“旧准则”的主要内容及其缺陷
在“旧准则”下，我国企业进行所得税会计核算和会计处理常采取的方法主要有应付税款法和纳税影响会计法两大类，其中纳税影响会计法又可分为递延法和利润表债务法两种。两法(或说三法)并存虽为企业进行所得税会计核算选择方法提供了较大的余地，但也因此导致所得税会计处理具有较大的随意性，且各企业间的会计信息也因核算方法不同而不具可比性。 “旧准则”下，应付税款法和纳税影响会计法的主要内容和实际缺陷如下：
采取应付税款法进行所得税会计处理时，不区分时间性差异和永久性差异，因而较为简单，也因此为大多数企业所采用。但缺陷在于应付税款法用同一方法处理本期发生的所有差异，无法反映出时间性差异对于所得税金额的影响，不符合配比原则，导致会计信息不符合相关性的原则，从而无法保证为会计信息的可靠性、准确性和有效性。
采取纳税影响会计法进行所得税会计处理时，以利润为基础，将引起的税会差异分为永久性差异和时间性差异两种，且只有应交税金-应缴所得税、所得税以及递延税款三个主要科目被设置，形式上简洁明了。但其缺陷在于后期调整较为繁杂、不易理解，若前后期间的税率发生变动，则更增加调整的难度且较易出错，看似简单，实则困难。
(二)“新准则”相对“旧准则”的`主要区别
“新准则”所遵循的理念是资产负债表理念，以实现企业价值最大化为导向。与“旧准则”相比，主要区别有两点：一是将暂时性差异的概念引入所得税会计处理的过程中，二是规定企业在进行所得税会计处理时要统一采取资产负债表债务法。
引入了暂时性差异的概念，主要是针对原有的时间性差异概念已无法满足实际要求。随着我国企业合并、债务重组、资产减值等现象日趋普遍，企业的资产重估情况日趋频繁，企业股份制改造和跨国经营等经济事项日益增多，产生了大量的非时间性差异，原有的时间性差异概念显然已无法满足实际需求，而引入暂时性差异的概念，则解决了这一问题，适应了当前我国的经济形势和市场化改革。
在进行所得税会计处理时要统一采取资产负债表债务法，要求企业以资产负债表理念取代原来的利润表理念，从资产负债表的角度确认企业的资产、负债和收益，更为规范、完善、切合实际地反映出所得税的确认、计量和披露，从而最大程度实现会计信息的可靠性、准确性和有效性。
三、新准则下企业所得税会计处理的变化
企业所得税会计处理与“旧准则”相比，在计税差异、会计处理方法、对收益的理解、亏损处理、减值确认以及信息披露等方面均表现出较为重大的改变：
(一)计税差异方面
在“旧准则”下，所得税会计处理的重心和出发点是利润表，计税基础源于利润表项目，并将计税差异划分为永久性、时间性两种，分别是由于对收入和费用的确认与计量在口径上以及时间上的不一致而产生，但对于两种差异的处理方法基本相同，无法反映出对于当期所得税的影响，体现出利润表观的缺陷。
在“新准则”下，以资产负债表为重心和出发点，计税基础源于资产负债表项目，同时引入资产、负债等计税基础概念，且将其作为规范的首要内容，会计准则和税法核算时产生的计税差异主要是由于二者在确认资产、负债金额上的不一致而产生，称之为暂时性差异，以此取代“旧准则”下时间性差异的概念，此差异又可划分为应纳税暂时性、可抵扣暂时性两种，对于未来应纳税所得额的影响均可在报表中较为客观的体现出来。
(二)会计处理方法方面
“旧准则”利用利润表债务法进行会计核算时，分别依据税前会计利润和应纳税所得额计算得到当期所得税费用和应交所得税，而本期递延税款则通过二者之差倒轧出，由于利润表中的所得税项目作为会计核算时的重心，递延税款便成为纯粹形式上的数据，其用途也仅限于用以平衡报表，而不代表任何资产或负债。
“新准则”利用资产负债表债务法进行会计核算时，分别依据经税法规定调整后的会计利润和资产或负债的账面价值、计税差异确定的暂时性差异计算得到应交所得税和递延所得税资产或负债，而本期所得税费用则通过二者之和倒轧出，由于会计核算时的重心是确认资产、负债，因而只要在真实公允的原则下核算出资产和负债，便可保证此种会计处理方式下所得到的所得税费用信息得有效性和真实性。
(三)对收益的理解方面 “旧准则”利润表观下的收益只包含了已实现的收益，在实际的所得税会计处理过程中，利用“旧准则”利润表债务法，通过将会计利润与适用税率相乘得到所得税费用，由于本期会计利润只包含已实现的利润，因而最后得到的净利润的依然只包括已实现的利润。这也正是利润表观的具体体现。
“新准则”资产负债表观下的收益则采取的是全面收益的观点，除了已实现的收益之外，还囊括了资产、负债的公允价值变动等未实现的收益，即收益=已实现的收益+未实现收益，从而形成新的盈利模式。在实际的所得税会计处理过程中，利用“新准则”资产负债表债务法，计算得到包含当期所得税和递延所得税两者在内的所得税费用，而递延所得税是税法规定的应当予以确认的递延所得税资产和递延所得税负债的金额，因此实际计算收益时就将递延到未来的未实现收益包括在内。
(四)亏损处理方面
我国现行的税法准许企业对自身亏损进行税前弥补，期限是发生亏损后的连续五年，且在弥补当期不需将用来弥补亏损的所得计入应纳税所得额之中。在“新准则”下，对于可抵扣暂时性差异应当采用当期确认法来其递延所得税资产，即在亏损当年确认以后抵减所得税的利益，并将上限划定为未来可能获得的且用于抵扣尚可抵扣的亏损的应税利润，还需判断这一可抵扣暂时性差异在五年内能否充分转回，若可以，则可确认以后抵减所得税的利益，若不能，则不应确认。
(五)减值确认方面
在“旧准则”下，递延所得税借项和递延所得税贷项是递延税款的两种表现形式，在会计处理时对于递延所得税借项并未进行计提减值准备。“新准则”中则设置了递延所得税资产和负债，对于已确认的递延所得税资产，需在每一个资产负债表日重新复核其账面价值，若判断在未来会计期间企业无法获取足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产利益，则应将该账面价值予以减记，计提减值准备，当能够在未来获取足够的应纳税所得额时，再转回减记的账面价值。
(六)信息披露方面
“旧准则”虽在资产负债表和利润表中对于列报递延税款和所得税等项目有所要求，但缺少进一步的详细说明，而“新准则”中则规定在资产负债表中以非流动资产和非流动负债的名目分别列示递延所得税资产和递延所得税负债，在利润表中单独列示所得税费用。此外，“新准则”在对“所得税费用的主要组成部分”等7项内容的列报和披露方面也更为规范和完善，从而大大提高了会计信息的可靠性和有效性。
结语
总体而言，“新准则”结束了我国原来所得税会计处理两法并存的局面，通过在所得税会计处理的过程中引入暂时性差异这一概念和规范统一采用资产负债表债务法，提高了会计信息的可比性、可靠性和有效性，给我国企业所得税会计处理带来了革命性的变化，并逐渐趋近于国际通行会计准则。在“新准则”的实践过程中，要求企业尽快学习掌握并适应这一新的会计准则，从而利用新准则实现企业价值最大化。
探究企业合并会计处理方法的论文
[摘要]本文对购买法和权益结合法进行了比较分析，我国目前情况下允许两种方法同时存在，是体现中国特色的产物。
[关键词] 企业合并 购买法 权益结合法
20新颁布的《企业会计准则第20号DD企业合并》将企业合并定义为“企业合并是指将两个或者两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项”。企业合并的会计处理方法有两种：购买法和权益结合法。对这两种方法的选用，在会计界一直存在争议。
一、购买法和权益结合法的主要区别
在会计处理方法上，两种核算方法的区别主要集中在：一是被并企业的净资产是以公允价值还是账面价值;二是合并成本中的商誉是否在账面上确认;三是被并企业的利润是否应并入购买方。
购买法按公允价值记录收到的资产和负债并确认商誉，商誉由原来的摊销改为每年年末进行一次减值测试，只有合并日后被并企业的利润才能进入购买方的利润。
权益结合法按被并企业净资产的账面价值入账，不确认商誉，参与合并的企业的整个年度利润全部包括在合并后的企业实体中。同时，参与合并的企业的整个年度留存收益也转入合并后的企业实体中。
二、购买法与权益结合法对企业利润及税负的影响
1.对企业利润的影响
采用购买法会使并购企业的盈利水平下降。因为购买法以被并企业资产的公允价值为计价基础，当被并企业资产的公允价值高于其账面价值时，需要确认商誉并要每年进行减值测试，加上较高的折旧费用，导致合并利润下降;另外，运用购买法时，只能将合并日后被并企业的收益计入并购企业，而合并日前被并企业的`收益不能并入，从而影响并购企业整个年度的利润。因此，购买法对并购企业的利润产生了不利的影响。
而采用权益结合法会迅速增加企业的利润。因为按照权益结合法，被并企业的资产和负债均按账面价值计量，不考虑公允价值，也不确认商誉，而一般情况下账面价值又低于公允价值，这样就有可能产生未实现损益。并购方若对外出售这些资产，就能马上获得收益;即使不出售，也可以较低的资产账面价值进行摊销，从而使利润增加;且在权益结合法下，不管是在年初还是在年中合并，其合并利润中都包括被并企业在合并时整个会计年度的利润，这样并购方的利润会迅速增加。由此可见，权益结合法对并购企业的利润产生了有利的影响。
2.对纳税的影响
购买法下纳税的影响：第一，减少合并企业留存收益，增大未来税前利润补亏的可能性。购买法下，实施合并企业的留存收益可能因合并而减少，留存收益的减少，意味着提高未来税前利润补亏的可能性，从而增大了潜在的节税作用。第二，增加合并企业资产价值，加大资产的未来“税收挡板”作用。购买法下，被并企业的资产、负债是按公允价值计量的，一般情况下，被并企业资产的公允价值要高于账面价值，因此，合并企业资产价值总和提高，也就提高了未来的折旧额，增加了合并企业未来经营成本，从而加大了未来“税收挡板”作用。第三，确认被并企业的商誉，于每年年末要进行一次减值测试，与原企业制度规定的直接定期摊销相比，会增加企业的成本，也起到一定的节税作用。
权益结合法下纳税影响：权益结合法下，企业合并资产按历史成本计量，不能反映其真实的现时价值，造成资产负债表中资产少计，从而使资产的成本补偿不足，企业税负增加。
三、购买法和权益结合法的优缺点
购买法的优点有：采用公允价值核算，更能反映企业合并是公平交易的结果;有利于避免企业操纵利润，通过企业合并迅速增利。其缺点是：计价基础不一致，合并企业的资产和负债是按账面价值，而被并企业的资产和负债却以公允价值来计价，只确认被并企业的商誉，而不确认合并企业的商誉;我国目前市场信息不够充分，资产负债的公允计价其可靠性值得怀疑;过高的估价会给企业今后的经营带来负担。
权益结合法的优点有：符合历史成本原则和持续经营观念;易于操作，由于直接按账面价值合并报表，因而比购买法下须先确定公允价值要简单易行;有利于促进企业合并的进行。其缺点在于：缺乏明确合理的概念基础，易导致滥用;管理当局通过年度的合并，尽快出售并入的资产即可迅速增加利润，为操纵盈余提供了可能;不能反映合并的经济实质。
四、购买法与权益结合法的运用
我国《企业会计准则第20号DD企业合并》规定，企业合并分为同一控制下的企业合并和非同一控制下的企业合并。其中对同一控制下的企业合并采用权益结合法，对非同一控制下的企业合并采用购买法(对于母公司或集团内一个子公司的少数股东手中购买其拥有的全部或部分少数股权的情况按购买法的原则进行处理)。从国际上目前适用的企业合并会计准则来看，基本倾向的做法是购买法，美国财务会计准则与国际会计准则先后废止了权益结合法，均将同一控制下的企业合并排除在外。而我国企业合并实务中出现的不少企业合并均为同一控制下的企业合并，如发生在一个企业集团内部的合并或其在同一所有者控制下的企业合并等，如将同一控制下的企业合并排除在准则的适用范围之外，将无法真正解决我国会计实务中出现的问题。能够看出，我国上市公司发生的企业合并很多都可以按照权益结合法来处理，在我国权益结合法因公允价值的取得困难、会计人员的素质不高等原因有其存在的客观必然性。从另一各方面我们也必须注意到，权益结合法可能会给利润操纵留下较大的空间，这也可能成为个别公司进行企业合并的动因。因此，我国目前采用的是允许购买法和权益结合法并存并对权益结合法的适用范围实施严格限制的二元格局。
由此可见，本准则既是与国际会计准则接轨的表现，又是体现中国特色的产物。但是与国际趋同使用购买法是大势所趋，必须要着力完善购买法，特别是对公允价值、商誉及其他无形资产的会计处理等的完善。相信随着我国证券市场、资产评估市场及其它条件的不断成熟，购买法与权益结合法并存的二元格局将会退出，而出现单一的购买法，提高企业间的可比性，避免投资者因对具有相同性质的企业合并采用不同的会计政策而做出次优的资源配置决策。
参考文献：
[1]范晓军刘学华冯亚琳:企业合并会计处理方法的反思与规范.财会通讯，.7
[2]贺彩虹:浅析企业合并及其会计处理.江苏商论，2006.6
【摘要】
当前，我国经济正处于全球化背景下的转型过程中，这为众多企业尤其是上市公司提供了产业整合、并购重组的良好机遇。规范集团企业合并的会计处理就显得更为重要了。财政部从我国特殊的经济环境出发，制定了《企业会计准则第20号――企业合并》，该准则规定了两种形式的会计处理方法，即同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并的会计处理：而同一控制下的企业合并在国际准则中尚未作出规范。我国这一独创性的会计准则，为规范企业合并会计核算起着积极的作用。文章阐述同一控制条件下企业合并的会计处理方法，揭示其特点并分析其利弊，可供实务界借鉴。
【关键词】
2月15日财政部颁布了《企业会计准则第20号――企业合并》，该准则在借鉴国际会计准则的基础上，重点对同一控制下与非同一控制下企业合并的确认、计量和相关信息的披露作出了规范。
一、同一控制下企业合并会计处理方法的特征
(1)合并中取得的有关资产、负债，基本上维持其原账面价值不变，合并中不产生新的资产和负债;不存在商誉确认的问题。
(2)由于权益结合法不需要对被购买企业资产以公允价值计价，投资方仍按被投资方资产的账面价值确认并购的资产和后续承继的负债，或按其账面价值作为长期股权投资，一方面避免了企业资产进行公允价值重估所带来的合并程序的繁杂，大大减轻工作量;另一方面避免了由于公允价值重估而造成的.利润操纵空问，从而提高了会计信息的可靠性。
(3)合并方在合并中取得的净资产的入账价值与为进行企业合并支付的对价账面价值之间的差额，调整所有者权益相关项目，不计入企业合并当期损益。
(4)同一控制下企业合并会计处理方法是在历史成本系统的背景下发展起来的，它不改变资产负债的历史成本，这有利于投资者、债权人等财务报告使用者全面了解被合并企业的历史资产价值、质量，财务状况和经营成果。
二、同一控制下企业合并会计处理方法的积极作用
(1)有利于规范企业的行为。从上述特征来看，对符合同一控制合并条件采用同一控制下企业合并方法进行会计处理的最大益处，是适应了我国资本市场不够成熟、公允价值评估体系尚不健全这样的特殊情况，有利于规范资本市场上的企业合并行为。
由于我国经济目前市场化的程度尚不高，国有经济成分仍较高，公允价值估值及其计量体系尚不完善，而同一控制下企业合并往往是在合并方大股东(或实际控制人)或政府行政主导下进行的(尤其是上市公司)，故对被合并方的并购对价往往取决于合并方大股东(或实际控制人)的意志或需求，而并非是真正公允价值。
(2)提高了我国企业合并会计信息的质量。我国企业会计准则独创了同一控制1F的企业合并会计处理方法，是鉴于我国现阶段经济环境的考虑，结合了我国经济发展的实际情况，也体现了在与国际趋同的大方向上发展中国家应持有的态度――“国际趋同而非等同”。
当前，有些企业合并实例属于同一控制下的企业合并，在会计实务中如果不对这种合并行为加以规定，就会出现会计规范的真空，导致会计实务缺乏准则基础和指引。会计的基本目的即客观反映交易与事项的经济实质，并进行准确计量、报告，同一控制。企业合并通常是“共同控制”下企业集团成员之间或者母公司与子公司之间的组织架构调整或资产、负债重组;若使用购买法，不仅无法客观反映交易的经济实质，而且极易诱发利润操纵。
三、同一控制下企业合并权益结合法的缺陷
虽然，同一控制下企业合并的处理方法的益处较明显，但其存在的瑕疵也较突出。
首先，企业合并所编制合并报表，往往存在既有以公允价值计量的被合并单位，又有以历史成本计量的被合并单位，使得价值计量编制基础存在一定矛盾。正如前述，同一控制下企业合并时以账面历史成本计量作为合并报表编制基础，而非同一控制下企业合并时是以购买法理论作为企业合并报表编制方法，即合并方在合并时需将被合并方在购买日的公允价值作为合并报表编制基础，因此如果合并方既有同一控制下的被合并单位，又有非同一控制下的被合并单位时，就存在历史成本计量和公允价值计量两种编制方法并存的情况，由此出现了一定的矛盾。
其次，按现行规定在发生同一控制下的控股合并时，需追溯调整的期初数方法来编制合并会计报表，即应视同合并后形成的报告主体自最终控制方开始实施控制时，一直是一体化存续来并体现在其合并财务报表上，。因此在编制合并财务报表时，应当对合并资产负债表的期初数进行调整，同时应当对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体在以前期间直存在。这将既使合并报表编制工作复杂化，又使会计报表信息不连贯，影响会计报表使用人的理解。
最后，同一控制下企业合并的处理方法也可能给合并方的少数股东权益带来不必要的损害，特别对上市公司而言，可能直接影响到少数投资者的利益。正如前述同一控制下的合并往往由合并方(尤其是上市公司)的大股东主导，且现行准则规定同控制下企业合并形成的长期股权投资初始成本是以在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额，作为长期股权投资的初始投资成本，而长期股权投资的初始投资成本与支付对价之间的差额，需调整资本公积等权益项目，而为取得长期投资的、所支付的对价往往大于被合并方所有者权益账面价值的份额。
四、结语
目前，同_控制下企业合并会计处理方法是我国特定经济环境下的产物，随着我国经济改革的深化，市场化程度的提高，公允价值估价与计量体系的完善，同一控制下企业合并会计处理方法必定会逐步向非同一控制下企业合并以购买法为基础的会计核算方法过渡，就目前阶段而言，可以考虑将同一控制下企业合并会计处理方法所适用范围适当缩小，如A公司为最终控制企业，B公司为A公司控制的子公司，c公司为A公司控制的子公司，D公司为B公司控制的子公司，如果A公司从B公司处收购D公司，那么从A公司最终控制企业的角度出发，最终合并结果并没有变化，因此仍应采用现行同一控制下的企业合并的方法。如果B公司从A公司处收购C公司，那么从B公司角度出发，合并范围发生了变化，因此，可以采用购买法的会计处理方法进行合并，当然前提条件是B公司支付C公司的对价是公允的。
参考文献：
[1]王英毅.同一控制下的企业合并会计问题浅析，武汉：财会月刊，，(16).
一、企业经营亏损应既能后转也可前溯抵免
以往我国财政收入主要依赖国有企业上缴的所得税，为了确保财政收入，企业亏损时，我国《企业所得税法》明确规定：“纳税人发生年度亏损的，可以用下一纳税年度的所得弥补；下一纳税年度的所得不足弥补的，可以逐年延续弥补，但是延续弥补期最长不得超过5年。”也就是说，企业经营亏损只能后转——从以后年度抵减，不能前溯——向前追抵应税收益。在帐务处理上，我国企业发生亏损，弥补时仅计算调整而不作会计帐务处理。而国外大部分所得税法都规定本期的经营亏损既可前溯也可后转，前溯的时间为1至3年不等，因而营业亏损的前溯和后转必须进行帐务处理并在资产负债表和损益表上反映。具体来说，前溯是指亏损时从税法规定的过去期限内已交的所得税中办理退税，而后转是指前溯期限的应税收益总额尚不足以抵补应税亏损时，其差额允许后转抵补应税收益，在未来规定的期限内抵减应付所得税。这样，在营业亏损抵回时反映在资产负债表上为短期应收款，在损益表上反映为营业亏损的减少；而当营业亏损抵回后时在资产负债表上列示为递延所得税负债的减少，在损益表上反映营业亏损的减少。这两种处理都将给公司带来所得税上的好处。采用营业亏损回抵，对改善企业的财务状况及现金流量，使企业尽快扭亏为盈非常有利。笔者建议我国企业所得税法应该放宽亏损抵兔，使营业亏损可以向前回抵，并改变经营亏损的所得税会计处理方法。
二、所得税会计处理方法应逐步采用资产负债表债务法
1994年财政部颁布《企业所得税会计处理暂行规定》，会计核算可采用应付税款法和纳税影响法，其中纳税影响法又包括递延法和债务法。债务法可分为损益表债务法和资产负债表债务法两种。基于我国计算所得税费用的依据为“收入、费用”观——从时间性差异出发，将时间性差异对未来所得税的影响视作对本期所得税费用的调整，我国采用损益表债务法。该法相对于资产负债表债务法而言，计算程序复杂，且确认和计量所得税资产和负债的标准不宜把握，有些其他暂时性差异，损益表债务法甄别不出来，不利于计量所得税。
笔者建议，在目前除了鼓励采用损益表债务法之外，要加快制定相关准则并颁布出台，加强会计人员的后续教育，介绍国际惯例，从而为未来我国采用资产负债表债务法做好准备。从目前看资产负债表债务法是比较科学的所得税会计处理方法：(1)此法符合市场运行规则的计量；(2)对于未利用可抵扣亏损和未利用税款抵减的可向后期结转确认一项递所得税资产。有利于利用递延所得税资产和负债相互抵销，减少递延所得税负债，延长应交税金的时间，为企业赢得了更多的现金流量，不失为一种不须偿还利息的举债经营方法。
根据国家税务总局颁布的《企业所得税汇算清缴管理办法》等有关规定，年末，企业应认真进行所得税汇算清缴。
企业所得税的汇算清缴，由纳税人自行计算年度应纳税所得额和应缴所得税额，根据预缴税款情况，计算全年应缴、应退税额，并填写纳税申报表，在税法规定的申报期内向税务机关进行年度纳税申报，也可以委托社会中介机构代理申报，经税务机关受理并审核后，办理结算税款手续。之后，税务机关根据选案标准、平时及审核中掌握的情况，有针对性地进行纳税检（稽）查。
企业所得税汇算清缴，应以企业会计核算为基础，以税收法规为依据。企业所得税汇算清缴的具体规定如下：
（1）纳税人纳税年度内无论盈利、亏损或处于减免税期，均应根据所得税法律、法规及有关规定办理年度企业所得税申报。纳税人已按照规定预缴税款，因特殊原因不能在规定期限办理年度企业所得税申报的，应在申报期限内提出书面延期申报申请，经主管税务机关核准，在核准期限内办理纳税申报。
（2）纳税人在纳税年度中间发生合并、分立的，依据税收法规的规定，合并、分立后其纳税人地位发生变化的，应在办理变更税务登记之前办理企业所得税申报，及时进行汇算清缴，并结清税款；其纳税人的地位不变的，纳税年度可以连续计算。
（3）纳税人己预缴的税款少于全年应缴税款的，应在年度终了后4个月（外资企业为5个月）内结清应补缴的税款。预缴税款超过应缴税款的，主管税务机关应及时办理退税，或者抵缴下一年度应缴纳的税款。
汇算清缴所得税的会计处理：
（一）采用“应付税款法”
1.计算出应缴或应补缴的所得税时：
借：所得税
贷：应交税金-应交所得税
2.实际上缴税款时：
借：应交税金-应交所得税
贷：银行存款
3.实际收到退回的多缴税款时，作与上述方向相反的会计分录。
（二）采用“纳税影响会计法”
1.计算出应缴的所得税时，需减去（或加上）本期发生的递延税款：
借：所得税
递延税款
贷：应交税金-应交所得税
（或贷：递延税款）
2.实际上缴税款时
借：应交税金-应交所得税
贷：银行存款
[提要] 企业的会计处理和所得税税务处理分别遵循不同的原则，服务于不同的目的，企业会计准则与所得税法规规定相互分离导致所得税会计的形成与发展。
所得税会计核算方法是所得税会计的核心问题，也是所得税会计准则的主要内容。
我国现行会计准则规定企业应采用资产负债表债务法进行所得税核算，这一方法的推出有其必然性和优势，但在信息披露、提供税务核查资料等方面也存在一些不足。
本文在系统梳理所得税会计核算方法基础上，分析资产负债表债务法的不足，寻求完善的途径和具体方式。
关键词：所得税会计;永久性差异;暂时性差异;资产负债表债务法
一、所得税会计处理方法综述
按照处理暂时性差异方法的不同，所得税会计处理方法有应付税款法和纳税影响会计法之分。
应付税款法，是指企业不确认暂时性差异对所得税的影响金额，按照当时计算的应交所得税确认当期所得税费用的方法。
采用应付税款法进行所得税的会计处理，不需要区分永久性差异和暂时性差异，本期发生的各类差异对所得税的影响金额，均在当期确认为所得税费用和应交税费，不将暂时性差异对所得税的影响金额递延和分配到以后各期。
纳税影响会计法，是指企业确认暂时性差异对所得税的影响金额，按照当期应交所得税和暂时性差异对所得税影响金额的合计确认所得税费用的方法。
采用纳税影响会计法进行会计处理，暂时性差异对所得税的影响金额需要递延和分配到以后各期，即采用跨期摊配的方法逐渐确认和依次转回暂时性差异对所得税的影响金额。
按照税率变动是否需要对已入账的递延所得税项目进行调整，纳税影响会计法又可分为递延法和债务法。
二、所得税会计中存在的问题
(一)所得税费用与税前会计利润无法实现真正的配比。
资产负债表债务法认为，所得税费用由当期所得税和递延所得税两部分组成。
这说明，当期所得税费用需要从当期所得税和递延所得税推算方可。
不难看出，递延所得税直接体现出暂时性差异，永久性差异不单独反映，而是从税前会计利润到应纳税所得额的调整过程中体现出来。
不存在永久性差异时，这种方法尚可以实现所得税费用与税前会计利润的配比，一旦出现永久性差异，所得税费用就只能通过推算得知。
但是，所得税会计应当将重点放在所得税费用和应交所得税而不是递延所得税的核算上，所得税费用在税前会计利润确定后就应当是客观固定的，纯粹是会计口径计量的结果，应当站在会计立场直接计算而得。
(二)会计利润和应纳税所得额之间的差异所暗示的信息不能为现有财务报告直观揭示。
会计利润与应纳税所得额之间的差异源自于企业会计准则与所得税法规规定相互分离，这种分离实际上是国家宏观政策与企业具体经营管理活动的差异所致。
从经营管理角度进行分析，很多差异都从一定侧面、一定程度上反映了企业的经营管理的方式、水平、能力、效率等财务报告使用者所需要获知的信息。
例如，罚没支出反映企业的遵纪守法情况，进而反映了企业在管理上存在的问题;超额的广告费、业务招待费支出侧面反映出企业的管理水平;固定资产折旧政策的选择和减值准备的计提与税法规定的不一致，反映企业对资产管理的方式和态度是否稳健。
(三)会计资料的不完善导致税务核查工作费时费力。
由于企业期末的纳税调整过程没有入账，税务人员对所得税纳税申报表涉及的纳税调整事项的核查需要从大量会计资料中寻找事项发生时的原始凭证，既费时又费力，既不便于税收征管，也人为加大了税务稽查的工作量。
三、完善所得税会计核算的具体方法
如前所述，资产负债表债务法仍然存在问题，针对这些问题，本文提出如下完善所得税会计核算方法的建议：
(一)单独核算永久性差异。
为了便于核算永久性差异，可增设“所得税费用调整”一级科目，并在该科目下按照永久性差异的具体内容设置明细科目，如“罚没支出”、“国债利息”等。
“所得税费用调整”作为“所得税费用”的调整项，属于损益类项目。
借方反映因永久性差异的产生导致本期费用的增加，贷方反映因永久性差异的产生导致本期费用的减少。
期末编制利润表时，该科目的本期发生额净额(即永久性差异调整净额)在利润表第三部分的“所得税费用”项目后单独反映，其中永久性差异调增额作为“所得税费用”项目的调增额，以正数填列;永久性差异调减额作为“所得税费用”项目的调减额，以负数填列。
所得税核算时计算步骤如下：
第一步，计算所得税费用：所得税费用=税前会计利润×所得税税率。
第二步，计算递延所得税(暂时性差异额×所得税税率)，明确递延所得税的性质以判断递延所得税的借贷方向。
第三步，期末汇算清缴时根据税法规定对永久性差异事项进行所得税调整，并根据性质、二级科目判断借贷方向。
所得税费用调整额=永久性差异额×所得税税率
(二)设计并使用暂时性差异汇总表。
多项同类资产(或负债)产生的同种暂时性差异性质相同，不妨通过设计并使用表格合并计算。
通过比较“会计”、“税法”两栏数据，得到“暂时性差异变化数”一栏数据，“备注”栏则记录必要的适用政策和政策选择。
暂时性差异汇总表作为原始凭证，只汇总统计企业中账面价值与计税基础不一致的同种资产，期末时企业编制相关会计分录，须将其附于相关记账凭证之后。
本文在对所得税会计核算方法梳理的基础上，针对现行的资产负债表债务法的不足提出了改进建议，目的是进一步提高所得税会计信息的相关性。
资产负债表债务法作为一种新的所得税会计核算方法，还处于不断完善之中，本文只是在这一领域进行了初步的探索，相信随着学术、实务界对所得税会计核算方法的不断研究，所得税会计核算方法必将日臻完善。
主要参考文献：
[1]财政部会计司编写组.企业会计准则讲解.北京：人民出版社，2008.
[2]中国注册会计师协会.会计.北京：中国财政经济出版社，.
[3]刘永泽，陈立军.中级财务会计.大连：东北财经大学出版社，.
[4]高允斌.会计与税法的差异比较及纳税调整.大连：东北财经大学出版社，.
摘 要：企业所得税是我国的重要税种，选择适当的企业所得税会计核算方法，对于及时、准确地组织税收，促进经济社会又好又快发展、回应各方关切，意义重大。
本文从多个维度论述了资产负债表债务法存在的诸多缺陷与繁琐，从而提出了采用应付税款法的观点。
关键词：企业所得税 应付税款法
一、企业所得税的涵义及征税对象
1.涵义：企业所得税是对在我国境内的企业(除外商投资企业和外国企业外)的生产经营所得和其他所得征收的一种税。
一、相关概述
对于房地产行业会计核算来讲，要想确保成本会计核算的准确性，首先需要合理确定成本核算对象，在这方面应当遵照以下几个方面的原则来实施：对于单体开发项目而言，在成本核算对象的确定上一般都是以每一个独立的编制设计概算或者是施工图所列示的单体开发工程项目来作为其会计成本核算的对象。而在开竣工时间基本接近或者相同、开发地点位置相同、同时施工单位或者总包开发、开发项目的结构类型也一致的开发项目，在进行成本会计核算时也可以将它们合并为一个同一成本核算对象。对于成片开发的项目，可以按照建设项目的施工期作为划分的依据，按照各期进行成本会计核算。房地产行业在成本的确认上一般都是按照税收成本来进行会计核算结果的确认，一方面成本作为房地产行业的消耗，在成本计量的会计方法选择上会对成本造成直接影响。折旧方法、存货发出计价方法、成本结转方法以及成本分配方法等都可能导致企业在资产计价、所得税以及成本等各个方面计量出现偏差。同时，房地产企业的成本还需要得到足额的补偿，在成本凭证的保存以及搜集上也需要确保其完整性和合理性。一般情况下，房地产行业的成本主要包括六个主要内容，分别是前期工程款、拆迁补偿费及土地征用费、基础设施建设费、建筑安装工程费、开发间接费以及公共配套设施费等。其中土地征用费以及拆迁补偿费主要是指房地产企业为了获得土地的使用权以及开发权所需要付出的各项费用支出，如土地出让金、土地使用费、耕地占用税、契税等。前期工程费则是指房地产企业在项目开发前期围绕项目测绘、项目可行性研究、场地平整、项目规划、项目设计、水文地质勘察以及项目筹建等所花费的各项费用支出。
二、房地产行业会计成本分摊分析
对于房地产行业成本分摊，主要有以下几种分摊方法，分别是占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法以及层高系数建筑面积法等。其中，占地面积法是按照已经动工的建筑项目所占的土地面积占整个开发利用总面积的比重进行成本的分摊。建筑面积法则是按照已经动工的建筑项目所占的面积占整个建筑项目总建筑面积的比重进行成本的分摊。直接成本法则是按照某一期建筑开发项目所具有的直接开发成本占当期全部开发成本的比重进行分配。而预算造价法则是按照期内某一个建筑项目的`预算造价占整个期间内所有的对象预算造价的比重进行成本的分配。而对于同一个建筑项目，其中既包含住宅项目，又包含其他类型房地产项目时，房地产企业在进行成本分摊时就可以采用层高系数建筑面积分摊法进行成本的计量和分摊。具体来讲，对于房地产行业成本分摊的对象主要包括土地成本的分摊、公共配套设施费的分摊、其他成本项目的分摊以及利息费用的分摊等。对于土地成本，房地产企业财务人员大都是按照占地面积法进行成本的分摊。假如房地产企业在进行土地成本计量和分摊时需要结合其他的分摊方法，则应当会同税务机关进行协商。假如房地产企业在进行土地开发时，同时也将房地产开发一并进行，则这一开发模式属于一次性取得土地分期开发房地产，此时的房地产企业土地成本需要在征得税务机关批准的情况下首先按照土地的整体预算成本进行土地的成本分摊，等到整个土地项目都开发完成之后在对土地成本的分摊进行必要的调整。对于公共配套设施费用的分摊，假如将它们单独作为过渡性质的成本对象，则对于此时的公共配套设施开发成本需要按照建筑面积法对公共配套设施费进行合理的分配和处理。对于其他的相关成本项目，房地产企业可在政策和规定允许的范围之内，自行合理选择合适的成本分摊方法进行成本的分摊。而房地产行业利息费用的分摊主要有预算造价法和直接成本法两种方式，同时房地产企业也可以根据自身需求使用借款费用资本化方法进行成本的分摊。而对于开发间接费用，税收制度中有着专门的规定，房地产行业企业为了管理和直接组织相关的开发项目而发生的间接费用，并且此费用不能够直接归属到某个特定的成本对象时，此类费用支出就属于成本费用类支出。在这其中，开发间接成本主要包含了职工福利费、修理费、管理人员工资、水电费、工程管理费、项目营销设施建筑费、折旧费、劳动保护费、办公费等。
三、房地产行业所得税处理分析
房地产企业所得税是针对从事房地产开发、经营、管理以及服务的房地产行业企业生产经营所得以及其他相关所得所征收的一种税收。对于房地产企业所得税来讲，进行季度预缴所得税时，应当按照企业的会计利润加上预售收入所计算出来的企业预计利润，并在此基础上扣除掉房地产企业之前年度的待弥补亏损之后的余额来作为所得税应纳税额的基础，以此来计算出房地产企业预缴的所得税额。尽管税法中有规定，对于企业所得税应当按照月度或者季度的实际企业利润进行所得税的缴纳，但是由于房地产企业一般项目周期时间都比较长，同时都会对房屋进行预先销售，并提前收取销售款。所以对于此类销售收入，房地产企业需要实现按照预计的计税毛利率进行所得税的预缴。与此同时，房地产企业在预缴所得税时还应当考虑到企业的实际利润。假如企业季度内完工产品或者其他收入已经产生了利润，并且按照原先的预计进行的所得税预缴明显小于实际所得税，则应当按照实际所得税额进行所得税的缴纳。
参考文献：
[1]王小梅.关于房地产企业会计核算的探讨[J].中外企业家，(04).
[2]万小章.房地产企业会计核算特点分析[J].中国管理信息化，(12).
新旧企业会计准则所得税会计处理之分析比较
摘要：针对按照会计制度计算的税前会计利润与按照税法规定计算的应纳税所得额之间的差异，在会计核算中可以采用两种不同的方法进行处理，即应付税款法和资产负债表债务法。笔者试图通过对两种方法的分析比较，给使用者提供一些选择依据。
关键词：应付税款法;资产负债表债务法;递延所得税资产;递延所得税负债
12月《企业会计制度》规定，允许企业计算所得税时，用应付税款法计算所得税，2月15日财政部又颁布《企业会计准则第18号一所得税》规定采用资产负债表债务法对所得税进行会计处理，那么各大中小企业到底该选择何种方式计算所得税，我们不妨做一下比较，再进行选择。
一、二者概念区别
应付税款法，是指本期税前会计利润与应纳税所得额之间的差异造成的影响纳税的金额直接计入当期损益，而不递延到以后各期的会计处理方法。在应付税款法下，不需要确认税前会计利润与应纳税所得额之间的差异造成的影响纳税的金额，因此当期计入损益的所得税费用等于当期按应纳税所得额计算的应交所得税。
采用应付税款法核算时，需要设置两个科目：“所得税费用”科目，核算企业从本期损益中扣除的所得税费用;“应交税费——应交所得税”科目，核算企业应交的所得税。
资产负债表债务法，要求企业从资产负债表出发，通过比较资产负债表上列示的资产、负债按照企业会计准则规定确定的账面价值与按照税法规定确定的计税基础，对于两者之间的差异分别为应纳税暂时性差异与可抵扣暂时性差异，确认相关的递延所得税负债与递延所得税资产，并在此基础上确定每一会计期间利润表中的所得税费用，计算公式为：
本期所得税费用=本期应交所得税+(期末递延所得税负债-期初递延所得税负债)-(期末递延所得税资产-期初递延所得税资产)
其中概念中所指的暂时性差异是指资产、负债的账面价值与其计税基础不同产生的差额。根据该差额对未来应税金额影响的不同，暂时性差异分为应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异。
(一)应纳税暂时性差异，是指在确定未来收回资产或清偿负债期间的应纳税所得额时，将导致产生应税金额的暂时性差异。由于该暂时性差异的转回，会进一步增加转回期间的应纳税所得额和应交所得额金额，在其产生当期应当确认相关的递延所得税负债，当资产的账面价值大于其计税基础或负债的账面价值小于其计税基础时，会形成应纳税暂时性差异。
(二)可抵扣暂时性差异，是指在确定未来收回资产或清偿负债期间的应纳税所得额时，将导致产生可抵扣金额的暂时性差异。该差异在未来期间转回时会减少转回期间的应纳税所得额，减少未来期间的应交所得税。在可抵扣暂时性差异产生当期，符合确认条件时，应当确认相关的递延所得税资产，当资产的账面价值小于计税基础或负债的账面价值大于其计税基础时，会形成可抵扣暂时性差异。
采用资产负债表债务法核算时，需要设置四个科目：“所得税费用”科目，核算企业从本期损益中扣除的所得税费用;“应交税费——应交所得税”科目，核算企业应交的所得税;“递延所得税资产”科目，核算企业根据所得税准则确认的可抵扣暂时性差异产生的所得税资产;“递延所得税负债“科目，核算企业根据所得税准则确认的'应纳税暂时性差异产生的所得税负债。
二、二者账务处理区别
下面我们以同一案例为例，用这两种方法计算所得税，总结各自的利弊。
A公司利润表中利润总额为3000万元，该公司适用的所得税税率为25%，递延所得税资产与递延所得税负债不存在期初余额，与所得税核算有关的情况如下：
发生的有关交易和事项中，会计处理与税收处理存在差别的有：
(1)201月开始计提折旧的一项固定资产，成本为1500万元，使用年限为，净残值为0，会计处理按双倍余额递减法计提折旧，税收处理按直线法计提折旧，假定税法规定的使用年限及净残值与会计规定相同。
(2)向关联企业捐赠现金500万元，假定按照税法规定，企业向关联方的捐赠不允许税前扣除。
(3)本期取得的作为交易性金融资产核算的股票投资成本为800万元，年12月31日的公允价值为1200万元。税法规定，以公允价值计量的交易性金融资产持有期间市价变动不计入应纳税所得额。
(4)违反环保法规定应支付罚款250万元。
(5)期末对持有的存货计提了75万元的存货跌价准备，原账面价值2075万元。
利润表中利润总额为4555万元，与所得税核算有关的情况如下：
(1)期末对持有的存货计提了200万元的存货跌价准备，原账面价值4200万元。
(2)本期取得的作为交易性金融资产核算的股票投资成本为1000万元，12月31日的公允价值为1675万元。
(3)对售后产品保修，预计负债250万元。
(一)若采用应付税款法进行账务处理
1、2007年全年应纳税所得额=税前会计利润土纳税调整项目金额=3000+150+500-400+250+75=3575(万元)
全年应纳企业所得税额=3575×25%=893.75(万元)
编制会计分录如下：
借：所得税费用8937500
贷：应交税费—应交所得税8937500
借：本年利润8937500
贷：所得税费用8937500
2、20全年应纳税所得额=税前会计利润土纳税调整项目金额=4555+200+290-675+250=4620(万元)
全年应纳企业所得税额=4620×25%=1155(万元)
编制会计分录如下：
借：所得税费用11550000
贷：应交税费—应交所得税11550000
借：本年利润11550000
贷：所得税费用11550000
(二)若采用资产负债表债务法进行账务处理
该公司2007年资产负债表相关项目金额及计税基础如表19-3所示单位：万元
1、20当期应交所得税
应纳税所得额=3000+150+500-400+250+75=3575(万元)
应交所得税=3575×25%=893.75(万元)
2、2007年度递延所得税
递延所得税资产=225×25%=56.25(万元)
递延所得税负债=400×25%=100(万元)
递延所得税=100-56.25=43.75(万元)
一、土地增值税概况
土地增值税是一个十分特殊的税种，就全世界而言，与我国的土地增值税相近的税种有土地收益税、房产税、不动产税等。就土地增值税的性质而言，到底是属于财产税、所得税还是行为税，不得不从我国制订土地增值税的初衷谈起。我国第一次出现土地增值税的概念是在1993年，当时为了打击南部沿海地区的土地投机行为以国务院行政立规的形式制订了《土地增值税暂行条例》，税率30-60%，创造性的超过了当时消费税的最高税率，到目前为止也是我国税率最高的税种，所以说土地增值税的立法原本是具有惩罚性质税种，此时的土地增值税对打击土地投机产生了良好的作用。随着住房实物分配的结束，上世纪九十年代中期开始，房地产行业逐步兴起，土地增值税的征税对象由土地投机分子转向了房地产行业，为了配合住房制度改革，1995年制订的《土地增值税暂行条例实施细则》对房地产企业两个20%的大辐优惠《土地增值税暂行条例实施细则》第七条（六）款：房地产企业可按规定加计扣除20%成本；第十一条：房地产企业开发普通标准住宅增值率未达到20%，免征土地增值税），从而使得土地增值税由单纯的征罚性税种向逐步具备调节市场经济的科学税种进行转变。
由于旧有观念、人口因素及经济发展等多项因素的制约，九十年代后期至二十一世纪初，我国的房地产行业随始终未得到长足发展，土地增值税在各地区几乎就没有得到执行，到了20xx年废除土地增值税的呼声此起彼伏，当年度国务院废止了几乎与土增值税同时期产生的相同功能税种——“固定资产投资方向调节税”，并将土地增值税的具体执行政策解释权限“下放”到了省级税务机关。随着房地产行业“春天”的到来，各省、市纷纷恢复了土地增值税的征收，各类相关政策密集出台，土地增值税成了重要的税收来源，各地税务机关专门成立相关部门应对房地产企业，应对土地增值税的征收管理。随着改革开放、经济发展向深水区前进、房地产行业逐步从“暴利”行业回归正常行业，各地税务机关对土地增值税的征收由粗放型向精细化转变，土地增值税“清算”政策的密集出台，这一税种对会计核算的影响也逐步显现。
二、土地增值税对会计核算的影响
（一）时间跨度长
土地增值税根据房地产项目增值情况征税，房地产项目未开发完毕，只能实行预征，无法清算，房地产行业的特点就是开发时间长，少则二、三年，多则七、八年，有的项目甚至要开发十多年。这就势必影响房地产企业的会计核算，不夸张的说，很多项目单一个开发过程需要换三四拨会计。企业土地增值税的会计核算前后方法也很不同，甚至可以说五花八门，前期认为项目赚钱，就记入损益，后期可能由于房子跌价或成本上升甚至会计换人等各种原因，又全部记入预交税金，甚至红冲当期损益。有的企业到土地增值税清算时，相关会计资料、工程资料、销售资料已是千疮百孔，已是无法清算，申请核定可能又不被批准，十几年未清算的项目比比皆是。
（二）影响金额大
土地增值税的税率是30-60%，是税务机关征收的所有税种中最高的（部分限制进口产品海关关税高达100-200%）；预征时采用的税率也达到1-4%，且不存在可抵扣项，也属于仅次于营业税的税种。在房地产行业竞争激烈的今天，土地增值税由于税率高，预征额度大，如果会计核算不恰当，直接影响房地产企业利润的正确计算，甚至影响每个会计年度盈亏，导致无法正常利润分配及无法预测资金安排。
（三）政策变化快
虽然土地增值税的各类政策、法规密集，但由于立法层次不高，由国务院或是国家税务总局制订的全国性法规或政策不多，大多由各省、市制订相关文件，以“通知”、“公告”、“规范”、“要求”等形式出现，有时一个月就能出台好多个，这些政策文件大多质量不高，前后不一致，甚至矛盾，让企业无法适从。随着市场经济的纵深发展，房地产行业也在进行各种营销创新、融资创新，“售后回购”、“售后回租”、“虚拟商铺”、“众筹融资”、“一元拍卖”等新鲜行为层出不穷，这些创新经济模式也存在政策空白，企业也无所适从。由于房地产项目存在的开发跨度长，导致的土地增值税前后政策不一致，从而可能造成一定程度的“不公平”，也让企业难以适从。
（四）计算难度高
土地增值税的计算，特别是清算，对会计人员的要求极高，不仅仅熟悉会计核算政策及土地增值税的计算方法，更要对房地产行业，尤其是开发项目有深刻的了解，对造价、测绘、房产、融资、营销、绿化、建安、消防、人防、水、电等多种学科均需要有不同深度的了解，才能相对精准的计算土地增值税。由于现时阶段土地增值税清算方面的专家十分缺乏，一般企业大多委托事务所进行土地增值税的.计算，但由于事务所大多在清算阶段方进场咨询，对于前期由于会计核算不规范，计算错误所导致的相关差错实际已经无法弥补，有的甚至造成相当大的损失。
三、如何应对土地增值税对会计核算的影响
（一）根据项目规划及时调整会计核算方案
企业应当适当提高会计人员地位，让其积极参与、了解项目方案的制订、变更，使其明确房地产项目的开发计划、进展情况，销售方案等。会计人员应当根据项目情况，科学制订土地增值税的核算方案，根据项目的盈利水平、开发进度，科学的确定土地增值税会计科目，使其在财务报表中予以适当反映。
（二）加强土地增值税预测算的管理
土地增值税金额大、预缴多，在项目未达到清算条件前，会计人员应当多做预测，及时根据项目的盈利水平，科学的测算全项目土地增值税的税负水平及时的做好售价税负比（即房价与税额的关系，房价越高则税额越高）。科学合理的做好预缴工作，平衡预缴水平与全项目之间的税负做好平衡，主要从两方面考虑：盈利项目：可在每个年度做好预清算工作，与税务机关协商后及时补缴税款，以免造成后期企业所得税无法弥补的情况；亏损项目：合理确定成本分期，及早做好前期开发项目的清算工作，及早清算税款，减少资金压力。
（三）保持与税务机关的良好沟通
土地增值税政策变化快，区域性强，及时了解当地税务机关的执行口径、政策把握方向等十分重要，也正是由于立法级别不高，政策制订模糊，取得主管税务机关的认可，保持良好的沟通显得尤为重要。
（四）全员共同协助提高会计核算的质量
土地增值税的清算涉及面广、量大、时间跨度长，企业不仅应当注重培养会计人员的素质，加强会计信息的质量，更应当提供全体员工的认知度，使其了解到每个人都会对土地增值税产生或多或少的影响，使每个部门、每个员工在工作流程、规范及具体操作上都能够思考这种做法对土地增值税的影响有多大，对会计核算的影响有多大。全员都参与其中，会计人员能够得到的信息及依据也将更为充分，会计核算质量也就水涨船高了。
四、小结
土地增值税并不是一个成熟、科学的税种，它可能会成为经济发展中的某个阶段性产物，也许在不久的将来会淹没在“营改增”的步伐中，也许还将存在很长一段时间；但土地增值税对于房地产企业仍将持续在今后很长一段时间内深刻地、多方面的影响着房地产企业，最直接就是体现在会计核算方面。不仅是房地产企业的会计，而且全员，特别是高层只有重视起土地增值税对企业的重大影响，才能从根本上保证土地增值税正确的反映在会计核算方面，从而提供更高质量的会计信息，避免由于处理失当而造成经济损失。
摘要：随着市场经济的稳定发展，房地产行业也面临新的起点和突破，房地产行业与人们生活具有紧密联系，其发展情况直接影响到国计民生。20xx年的5月份以来，我国在全国范围内推出的营改增政策，与此同时，将房地产行业的营改增试点范围逐步扩大，彻底改变传统营业税的制度，开始进行增值税的缴纳工作。本文主要对当前形势下，营改增对房地产行业所产生的影响展开分析。
关键词：营改增；房地产；营业税；增值税
一、营改增对房地产行业的影响
（一）营改增对房产市场的影响
营改增政策下，任何企业所购置的不动产所含增值税都可以进行相应的抵扣。比如，房地产企业购置商业地产或产业地产等需要缴纳11%的增值税，并且可以在相应的时间段内进行抵扣。这能够提高房地产企业对土地资源的投资，活跃房地产交易市场现状。其次，对于二手房的销售，营改增政策也做了一些调整，大大降低个人转让二手房所需要承受的费用。同时，对于房产证满两年以上的住房，免征增值税，进一步促进了房地产市场的稳定发展。
（二）对企业内部财务的影响
在营改增政策落实以后，对房地产企业的内部财务部门及相关部门造成的影响是非常大的，相比以往的工作来看，财务部门对票据的审核力度明显增强，并对企业的纳税制度与会计核算制度进行严格的规范。同时，企业更加重视本单位工作人员与财务人员的会计核算、纳税的意识，提高他们的综合素质水平，更需要相关的人员及时的关注国家对于税收的新政策等，对企业的未来发展具有重要的作用。这一政策的实施有利于企业增加纳税的意识与对纳税的积极管理，另外还可以团结企业提高降低税务的有效管理目标。
（三）营改增对房地产企业税负的影响
营改增能够在很大程度上避免营业税重复增收的现象发生。在房地产企业经营中，成本主要有土地成本、材料成本及建安成本组成部分，在项目建设过程中材料及建安成本已经经历过一次税负支出，可是在进行营业税额的征收过程中，在营改增制度实施之前，材料成本及建安成本需要重复缴纳营业税，从而造成企业税费的重复征收。在营改增政策执行后，增值税的征收主要是根据企业的`增值额进行判断的，材料成本和建安成本进行税额可以根据建设中所产生的增值税专用发票金进行抵扣。因此，在很大程度上降低了企业的税收负担。
二、房地产企业营改增的应对策略
（一）重视人才的培养
在房地产企业在营改增的影响下，应该加强对财务人员的培训和学习，提高营改增相关政策的了解，切实发挥出营改增所具有的经济效益，让财务人员可以从日常的财务管理及会计核算等方面落实营改增政策。可以通过以下两方面进行落实：第一，重视本单位中财务部门与业务部门之间的协调发展，两者之间相互关联，共同承担税务的责任，还需要企业加大对员工的再教育、培训的力度，不断的规范企业的规章制度。第二，企业要根据经济业务的种类对二级会计科目进行细化与区分，这样可以使企业的账目更加的清晰，有利于增值税的详细区分于记录。通过以上措施，建立完善的增值税会计核算体系，充分发挥出财务人员所具有的效益，提高收入、成本、费用的价税分离，并做好相应的税务核算。
（二）重视税务筹划的工作
在上面工作的基础上，提高财务人员业务水平，做好财务部门与企业管理人员及采购销售人员的沟通，做好税务筹划工作，建立切实可行的财税控制机制。具体的措施有以下几方面：首先，在进行材料设备的采购过程中，选择信用好、价格优、具有一般纳税人资格的供应商，确保能够得到完整的增值税进项发票，降低材料采购成本。其次，建立科学的进度计划和成本费用制度，在收到增值税发票的时候还要对时间进行有效的控制，注意申报出现延期的具体情况，科学合理的控制企业税务风险，切实提高企业经济效益。
（三）积极应对，适应经济市场发展
企业要持可持续发展理念，根据营改增的政策特点，改善企业的管理方式，面对压力也充分利用优势。营改增所涉及的是国家与企业之间的政策，其目的是降低企业税收，减少企业压力。但是如果企业的政策不能与之相对应，企业产品质量不能满足要求，就会造成相反的效果。因此对于现代企业而言，应尊重营改增政策，并且充分利用，积极应对，及时了解市场的变化机制。
三、结束语
综上所述，营改增政策广泛推行后对房地产行业带来很大影响，企业在财务处理方面工作难度提高，管理人员及相关人员应该找出正确的方法，积极应对财务税收管理工作，确保房地产企业能够顺利的度过营改增时期。
参考文献：
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引言
近些年来，随着我国住房制度的不断改革，房地产行业得到了迅速的发展，已经成为我国国民经济的主要来源之一，但是在面临发展的巨大机遇的同时，也面临着潜在的巨大风险。与其他行业相比，房地产业具有投资大、建设周期长、安全系数风险高等自身的独特性，庞大的资金占用量加重了企业会计核算的任务和难度，一旦会计核算中出现一些人为或是技术上的差错，将会直接影响到企业的生存和发展。因此，针对房地产行业自身发展的独特性和会计核算中面临的问题，企业相关决策者和管理人员一定要采取各种有效措施从本质上真正提高企业的会计核算质量，进一步提高房地产经营管理工作的水平和质量。
1、房地产企业加强会计核算的现实性意义
1.1会计核算是企业预测及经营决策的基础
财务管理是房地产企业内部管理的重要组成部分之一，在某种程度上说直接决定着企业的生存和发展，会计核算又是构成财务管理的核心环节，为企业的经营和发展提供必要可靠的基础财务数据，能够准确地反映出企业经营活动的运行状况和企业的经营成果。企业的会计核算主要是包括对企业相关资金取得的记录、资金分配和使用信息的核算，是企业进行市场预测和制定相关经营决策的前提条件和基础，及时准确的会计核算能够为企业决策者做出正确的决策提供可靠的数据分析，为企业科学管理提供必要的参考依据。因此，房地产企业一定要在会计核算工作中坚持可靠性原则，确保会计核算的真实性和可靠性，为企业的长远发展提供真实、有效的会计信息。
1.2会计核算能够真实反映企业的资金运动情况
房地产行业自身存在资金投资大的特点，其资金的运转情况直接关系着企业能否持续发展。企业的会计核算能够如实地记录企业消耗的各项资金并及时进行跟踪监督，将企业资金运转的真实情况通过会计数据加以呈现。企业管理者通过分析和研究相关的会计信息和数据资料，能够在第一时间获取企业资金运转的真实情况，从而能够在最有效的时间里对企业整体运行进行监督，防止员工舞弊。房地产企业在开发运营中，易受到各种不确定因素的影响，只有要求企业的会计核算人员秉公执法、科学严谨的进行会计核算，才能确保会计信息的真实性，进一步提高管理层管理和监督企业各项经营活动的能力。
1.3会计核算有利于提高企业的经营效益
房地产行业与其他行业一样，为了提高自身的市场竞争力和经营效益，就必须采取措施控制降低房地产开发成本。企业的会计核算可以明确反映出企业的成本和成本来源，通过进行科学有效的会计核算，可以让企业管理者和经营者了解到房地产开发项目的成本情况，从而可以采取有效的措施控制企业的成本投入，减少不必要的成本耗费和其它损失，确保企业用最少的成本投入获得最大的经营效益。
2、房地产企业会计核算的现状
2.1房地产企业对借款费用的资本化不够规范
房地产企业由于其开发项目的特殊性，资金的`投入巨大，企业一般都会通过举债的方式来筹集项目开发所需要的资金，房地产企业的债务资本的回收期一般较长。新会计准则中对借款费用资本化范围的规定有所扩大，但是对借款费用可以资本化的条件的规定十分严格，借款费用必须同时满足资产支出已经开始、借款费用已经发生并且相关的生产活动已经开始的时候才能资本化。这些对借款费用资本化范围以及条件的规定使得房地产企业很难对其进行确定，而且对长期没有开发的土地储备中所包含的借款费用也不能进行资本化，将其计入财务费用的话，也会在很大程度上影响企业的当期利润。
2.2房地产企业的净利润指标不能真实反映企业的实际经营状况
房地产企业的会计年度报表与其他企业相比，往往会出现业绩大幅度波动的情况。房地产企业属于生产投入产出周期较长的行业，因此在企业进行商品房建设过程中会出现业绩差的冰点时期，当工程竣工进行验收出售后，会计人员就将已收款项计入当期收入，而这些预收款通常是要采取分期付款在每个会计分期中才能收回的，或是要经过相当长时间才能收回的款项，最终导致了企业的净利润指标不能真实有效的反映出企业的实际经营情况。
3、房地产企业会计核算问题的解决对策
3.1完善对房地产企业收入的核算
第一，要明确销售收入核算的范围。房地产企业的开发商品在市场上销售所获得的收入就是指房地产的销售收入，包括转让土地取得的收入、销售商品房的收入、销售配套设施取得的收入等。其中，房地产企业的开发商品既包括企业在销售之前没有与购买方签订合同的开发商品，也包括在销售之前就已经签订销售合同的房地产。周转房的出售、旧城改造中取得的拆迁户的拆迁面积的房产权款以及增加住房面积的房款等都应该通过销售收入进行核算。第二，确定合理的销售标准。房地产企业销售收入的确定要同时符合两个标准，一个是法律标准，另一个是专业标准。法律标准是指房地产企业的商品销售应该符合我国相关法律法规的标准，例如:如果土地使用权是以出让的方式取得的，没有按照合同支付出让金，没有取得土地使用证，没有按照合同规定进行开发的，或者是所有权有争议没有依法登记的房地产都不能进行买卖。即凡是没有符合法律标准的，即使开发项目已经完成，企业取得了相关的报酬，转移了相关的风险，也不能确认收入。专业标准是指在会计准则和会计制度中规定的确认收入的标准，即会计准则中对收入确认规定的四个条件:商品的主要风险和报酬已经转移、无法对出售的商品进行控制、相关利益很可能流入企业、相关收入以及成本能够可靠的计量。
3.2提高企业应对风险的能力，提高风险的透明度房地产企业的商品具有长期性和高价值性，在具体建设销售中都要预先进行相关准备金和质量保证金提取和核算。一方面在房地产项目开发中，应该将产品的质量保证金作为一个单独的会计科目进行明细核算，保证房地产企业具有数额更大、保证期限更长的质量保证金。企业的会计核算人员应该根据企业所开发项目的具体情况计提一定量的质量保证金，将其计入当期的工程成本中，以提高企业应对各种外来风险的能力。另一方面，企业的会计核算人员应将企业在开发、建设过程中所面临的各种风险通过财务会计报告进行揭示和呈现，不仅仅局限于抵押风险，而应在房地产开发企业报表的附注部分增加对企业正在开发的土地、工程项目等面临的各种开发风险、筹资风险等各种风险的强调和说明，以提高企业风险的透明度，为企业的发展提供可靠的会计信息和数据分析。
3.3进一步完善成本核算
首先，明确开发项目的成本核算对象，可以是整个项目本身，也可以是每一个独立施工的单项工程，结构类型相似、同一开发地点、竣工时间相近、施工单位相同的开发项目也可以作为成本核算的对象，另外，对于工期较长、规模较大的开发项目可以按照分期开发的开发区域作为成本核算的对象，同时，如果一个项目的施工单位不同，应该以各施工单位各自施工的部分作为成本核算的对象。其次，为了解决在计算不同楼层、不同户型的房地产商品收益与成本不配比的问题，可以根据可靠经验对各个楼层和户型确定权重标准，计算总成本和总面积的加权平均成本，以此计算单位面积的销售成本。再次，制定合理的成本分配标准，当开发的商品房达到可以销售的状态时，应该根据房屋的成本、朝向以及地段等因素制定合理的销售价格，这样有助于房地产企业实现收入与成本之间的配比。
4、结论
综上所述，当前我国房地产企业会计核算中还面临着一系列的不足和问题，需要国家、企业及内部会计人员的共同努力，真正让房地产企业的经营管理者切实认识到会计核算工作的重要性与紧迫性，企业的会计人员努力来提高自身的会计核算水平，才能从根本上提高房地产企业会计核算的效率，实现企业经济利益的最大化，推动房地产企业的可持续发展。
摘要：由于房地产开发企业销售确认的特殊性，使销售确认会计核算衡量标准成为了会计核算的重点问题，其主要影响解决销售确认问题的因素是明确收入和成本之间的配比与否，以及销售收入的衡量标准。而本文就统一销售收入的确认衡量标准以及配比收入和成本等方面提出了一些解决其问题的建议。
关键词：房地产;企业;销售收入确认;衡量标准
一、我国房地产开发企业销售收入会计核算所存在的问题(一)销售收入确认的衡量标准存有以下三点情形1.地产企业获得预售房款，确认为销售收入此类观点的持有者认定，商品房或建筑成品的预售阶段是地产行业的销售方式的特殊性时段，企业在获得了预售许可证件之时，该建筑产品就已开工建设，建筑成品的基本模式结构就不会在发生改变，并且认定建筑成品与用户之间所签订的约束合同，在常规情形下，不可撤销。但在此形势下对建筑产品的销售确认的衡量标准就会以按照工程的完工进度情况收取预售费用。此形势下，预售确认收入将会存在房款不能有效收入的现象，从而影响企业的经济效益，致使在企业内部的财务报表分析上不能充分的明确披露，体现不出企业经营的实体业绩。
2.地产企业获得预售房款，不确认为销售收入此类观点的持有者认定，预售业务企业所收取获得的房款就是预收房款，不能对其认为是确认后的房款收入，其观点不难理解，也就是只有待到工程项目施工完工后建筑成品交付给用户后，才能对预收账款转入到业务核算的范畴之内。由于企业与用户之间只签订了购房约束合同，此形势下的预收房款相对于对企业来说，就是一种负债。从而一定程度上，其所存在的问题也说明了企业的业绩不能有效的表现出来。
3.在开发项目建设期间，确认销售收入此类观点的持有者认定，在建筑成品的施工建设阶段，就认定实现确认销售收入。但在认定的确认销售的房款金额上与上述第一类所持有的观点不尽相同。其是运用实际施工建设程度的完成量以百分比的形式表现确认开来，并用以计算出阶段性应得到的收入与应转换的阶段性成本。但是这种观点对企业的影响就是，建筑产品在竣工验收后对销售确认的衡量标准会造成企业利润的大幅度波动，从而影响地产企业的经营成果，但是一定程度上，其通过了百分比的配比原则，有利于反映企业的经营业绩。
(二)收款进度和完工程度不配比
地产企业的实际运营过程中，常常会收到预收房款，企业虽然已经获得房款，但是实际项目产品并未交付用户予以使用。因此，企业并未获得实际收入，同时与收入相关的`实际成本、费用就没有即时发生，进而致使企业的收款与产品的完工程度以及其过程中的成本、费用无法对其进行有效配比。
(三)单个户型的收入和成本不配比鉴于房地产企业实际开发的楼盘项目，对其运作的楼盘建筑产品(企业的经营运作对象即产品，地产建筑行业的产品是指建筑商品房)在实际销售定价时会考虑到商品房的朝阳方向、产品建设地段、楼层等因素做出综合考虑，企业开发商会对商品房的适用户型做出不同的价格。而产品本身的成本就是指产品在建筑施工建设中所发生的全部费用，并没有与施工阶段结合到一起去考虑，也就促使此形势下，产品本身未对楼层、地段等因素加以考虑，从而必然促使单个户型的收入与成本不成配比。
二、相关建议
(一)改善房地产开发企业销售收入确定的会计核算建议1.销售收入确认的衡量标准的依据只有待到地产企业项目开发后的实际产品竣工后，成为建筑商品时，经过竣工检收后并且办理转交手续后，才能确立认定地产销售确认，从而将预收的房款转化为主营业务收入。同时，建筑竣工后的商品应符合其相关地产项目的建设合同要求与在不可撤销的建设合同下，运用百分比配比法对房地产实际运作业务确立明确的销售收入。
因此，就需要在工程完工后，相关负责部门对其进行验收，并且达到检收合格标准，且建筑成品已与买主的验收情况并无异议的基础之上，办理相关的入住手续以及房屋产权过户凭证。
2.确立收款进度与完工进度配比标准房地产开发企业采用完工百分比法确认销售收入。开发商在获得实际预收房款费用款项时，建筑项目建设工程至少已经完成了40%，应以工程实际完工进度确立销售确认的衡量标准，剩余的部分应当记作“预收账目”。在全部施工的建设过程之中，房产开发商应遵循工程的实际进度做衡量标准，逐步把“预收账目”转投到“主营业务”实际收入，这样就能实现了符合企业与未来用户之间的具体利益，并在一定程度上解决了收款进度和完工程度的绝对配比。同时，对于“预收账目”不能实现转投的，应该以“主营业务收入”中纳入的获取的实际收入为前提，对实际以后的实际收款应作以借记，以等到收款时，等到以后收到款项时再冲减应收账款。另外，企业应该使开发的房屋达到可销售状态时，再根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，作为成本分配标准。
(二)完善房地产开发企业财务报告披露的建议房地产成本的实际运作中，土地成本所占比重巨大。相对于有着合适土地储备的企业而言，在获得了有利土地资源之后，其本身就蕴含着丰厚的经济利润，使其具备较高层次的投资价值，因此，房地产企业财务会计核算部门应当在财务表中指名其明确性的有利信息并附注在财务报表中，对土地的贮备量所应获得的成本状况作出明确披露;另外，在会计核算的财务相关业务的分析报告中，应明确揭示企业所面临的各种风险信息，而不单单是指限于抵押风险，也就是说，企业应在保证金的基础之上，对房地产开发企业报表附注中应增加风险披露的内容，对企业尚在开发的土地、工程项目等面临的开发风险、筹资风险、土地风险等进行说明。
综上所述，房地产开发企业销售收入的确认应同时具备以下条件：第一，开发产品已竣工并经有关部门验收合格，房屋面积已经有关部门测定;第二，已与客户签订正式的房屋销售合同;第三，标的物房屋已经客户验收，对房屋的结构、销售面积及房款购销双方均无异议，并与客户办妥了交付入住手续，双方均已履行了合同规定的义务。
参考文献：
[1]潘恒昌,鞠鸿志.浅议房地产开发企业的收入确认[J].北京机械工业学院学报,20xx(04).
[2]郭瑞.浅议房地产开发企业销售收入的确认时限[J].河北企业,20xx(10).
[3]张艳,孙利琼.谈房地产开发企业收入和费用的处理[J].财会月刊,20xx(22).
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