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房地产估价师《理论与方法》巩固习题
1、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则( )。
A、甲大于乙
B、甲小于乙
C、甲等于乙
D、难以判断
2、抵押贷款剩余技术是已知自有资金数量求取抵押贷款金额或价值的剩余技术，它适合于对已设定特定抵押的房地产进行估价。( )
A、对
B、错
3、在市场法估价种，用于作为比较的可比实例的房地产价格可以用单价也可以用总价来进行如实比较，而并不是一定要化为单价。( )
A、对
B、错
4、用成本法估价房地产时，房屋现值=( )。
A、房屋重置价格-房屋年折旧额
B、房屋重置价×房屋成新度
C、房屋重置价格-年折旧额×耐用年限
D、房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限
5、建筑物的物质折旧包括( )。
A、功能衰退
B、正常使用的磨损
C、环境恶化
D、意外的破坏损毁
6、房地产的交易类型有( )。
A、土地使用权协议出让
B、一般买卖
C、租赁
D、征用
7、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为( )。
A、1.05
B、0.98
C、0.95
D、1.03
8、房屋拆迁管理费以城市拆迁规模大小，按照不超过房屋拆迁补偿的安置费用的0.3%～0.5%收取。具体收费标准，由各省、自治区、直辖市物价、财政部门制定。( )
A、对
B、错
9、某市于对市中心一平房区进行改造，该市出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动;20该区同类建筑物的重置成本达到元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2，重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2，则最合理的拆迁补偿价格应以( )元/m2为基础进行修正。
A、4000
B、5000
C、6000
D、9000
10、为评估出公平合理的价值，估价人员应当遵循( )。
A、具有良好的职业道德
B、假设各方当事人都是理性的、精明的
C、“换位思考”
D、以专家的身份反复、精细的权衡评估价值
11、建筑物的重新构建价格，可以采用( )来求取，或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除其中可能包含的土地价格后的比较修正来求取，也可以按照工程造价估算的方法来求取。
A、比较法
B、成本法
C、收益法
D、假设开发法
12、206月，根据国务院的统一部署，建设部大力推进原有房地产估价机构与政府部门的脱钩改制工作，使其改制成为( )。
A、事业单位
B、公私合营企业
C、有限责任公司或合伙企业
D、私营企业或个体企业
13、运用市场比较法估价，选取的可比实例应符合( )。
A、交易日期与估价时点相近
B、使用性质相同
C、地点相近
D、价格相同
14、现行的土地权属证书有( )。
A、《国有土地所有证》
B、《国有土地使用证》
C、《集体土地所有证》
D、《土地他项权利证明书》
15、( )是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定该宗房地产是否为最高最佳使用状态。
A、权益原理
B、均衡原理
C、适合原理
D、收益原理
16、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般( )。
A、不能作为可比实例
B、取相同的部分作可比性
C、仍然允许适当做一定范围内一定时间内的可比实例
D、仍然可作为可比实例
17、母公司与子公司之间、公司与其职工之间的.房地产交易，由于相互间比较了解，其成交价格往往与正常的市场价格相差不会太大。( )
A、对
B、错
18、在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式，且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为某个时点的状况，因此估价时点应为未来。( )
A、对
B、错
19、( )是随着时间的推移而减少的。
A、原始价值
B、账面价值
C、市场价值
D、投资价值
20、一宗房地产的价格，虽然受到许多复杂多变的因素的影响，但仔细观察其形成和运动的过程，仍然有它自身的基本性规律，并不以个人的主观意志为转移。因此，估价人员对房地产的估价应该做到( )。
A、公正
B、公开
C、客观
D、合理
答案：
1、B2、B3、B4、B5、BD6、ABC7、C8、B9、D10、ABCD
11、AB12、C13、ABC14、BCD15、B16、A17、B18、B19、B20、ACD
2017房地产估价师《理论与方法》习题
单项选择题
1、( )是房地产估价的基本原则。
A.最高最佳原则
B.独立、客观、公正
C.估价时点原则
D.合法原则
2、估价师在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，实事求是地进行估价是估价原则中的( )原则。
A.独立
B.客观
C.公正
D.中立
3、下列关于合法原则说法错误的是( )。
A.合法原则要求只有合法的房地产才能成为估价对象
B.合法原则中所讲的法，是广义的法
C.估价对象状况必须依法判定
D.合法原则的依据可以是估价对象的不动产登记簿
4、房地产估价的合法原则是针对( )来讲的。(试题)
A.估价机构
B.估价人员
C.估价对象
D.估价方法
5、在依法判定的使用权利方面，应以( )为依据。
A.国家的价格政策
B.相关合同
C.法律、法规、政策
D.使用管制
6、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是( )。【真题】
A.因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价
B.因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估
C.因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价
D.因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价
7、评估期房的价值时，( )。
A.估价时点为现在，估价对象为现时状况
B.估价时点为现在，估价对象为未来状况
C.估价时点为未来，估价对象为未来状况
D.估价时点为未来，估价对象为现时状况
8、某估价机构于6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为206月15日。因估价结果有争议，年8月15日进行复估，则复估的估价时点为( )。(2003年试题)
A.2003年6月15日
B.2003年8月15日
C.签订估价委托合同之日
D.估价人员与委托人商定的`某日
9、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为( )。(试题)
A.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
B.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
C.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
D.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
10、替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离( )在同等条件下的正常价格。
A.相同房地产
B.同一城市房地产
C.类似房地产
D.同样用途房地产
11、替代原则是针对( )而言的。
A.房地产状况
B.估价对象
C.估价结果
D.估价目的
12、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据( )应按服装店用途进行估价。
A.合法原则
B.最高最佳使用原则
C.估价时点原则
D.替代原则
13、某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元;如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元;折现率均为10%，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是( )。【20真题】
A.维持现状
B.改变用途
C.重新装修
D.重新开发
14、( )是对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始下降。
A.收益递减规律
B.边际效用递减规律
C.土地过度开发
D.使用管制
15、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于( )。
A.该建筑物的价值低于拆除费用
B.该估价结果肯定有误
C.甲土地的价值高于乙土地的价值
D.不可能出现这种情况
16、( )是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定最佳用途。
A.适合原理
B.均衡原理
C.收益递减原理
D.最佳使用原则
17、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以( )进行估价。(2003年试题)
A.保持现状前提
B.装修改造前提
C.转换用途前提
D.重新利用前提
18、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按( )进行评估。
A.工业厂房
B.工业用地
C.商品住宅
D.商住用地
19、当现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以( )进行估价。
A.保持现状前提
B.装修改造前提
C.转换用途前提
D.重新利用前提
20、运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用( )的估计值。【年真题】
A.正常
B.较低
C.平均
D.较高
房地产估价师《理论与方法》巩固题
多项选择题
1、下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有( )。【2011真题】
A.独一无二
B.寿命长久
C.供给有限
D.价值量大
E.保值增值
2、下列关于房地产估价本质的说法，正确的有( )。(真题)
A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价
C.房地产估价是为委托人提供价格保证
D.房地产估价是会有误差，但误差应在合理范围内
E.房地产估价既是一门科学也是一门艺术
3、与非专业估价相比，专业估价的特点有( )。
A.具有公信力
B.估价对象的价值更大
C.实行有偿 服务
D.是由专业机构专业人员完成的
E.估价作业日期长
4、房地产估价是估价行业的主体，原因不包括( )。
A.国家法律规定
B.房地产是所有需要估价的资产中价值最大的
C.房地产“量大面广”，而其他资产的数量相对较少
D.房地产需要估价的情形较多，而其他资产需要估价的情形较少
E.房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身
5、下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是( )。(试题)
A.增加抵押贷款
B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测
C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款
D.处置抵押房地产
E.租赁抵押房地产
6、下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是( )。
A.增加抵押贷款
B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测
C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款
D.处置抵押房地产
E.租赁抵押房地产
7、房地产租赁包括( )。
A.房屋租赁
B.土地租赁
C.土地使用权租赁
D.动产租赁
E.土地所有权租赁
8、下列与房地产有关的税种中，属于具有普遍调节功能税种的是( )。
A.企业所得税
B.个人所得税
C.印花税
D.营业税
E.契税
9、估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用在于( )。
A.体现估价师的专业胜任能力
B.反映估价师的职业道德
C.保护估价师和估价机构
D.保护估价报告使用人
E.规避估价风险
10、下列关于房地产估价师应该遵守的职业道德的表述中，正确的有( )。
A.做到诚实正直公正执业
B.为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目
C.未经委托人书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开
D.应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用
E.不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章
11、在评估市场价值时，应遵循的估价原则主要有( )。
A.独立、客观、公正
B.诚实信用原则
C.替代原则
D.最高最佳利用原则
E.合法原则
12、在房地产估价中，如果估价目的不同，则( )。
A.估价的依据有可能不同
B.估价的方法有可能不同
C.估价对象的.范围有可能不同
D.不影响估价结果的公正性
E.不影响估价报告的用途
13、房地产估价机构资质等级可分为( )。
A.暂定期内的三级资质
B.三级资质
C.二级资质
D.一级资质
E.临时级资质
14、下列房地产估价活动中，不符合职业道德的行为有( )。(2011年真题)
A.某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估
B.某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供专业帮助
C.某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查
D.估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价
E.某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告
15、房地产估价师的职业道德包括( )。
A.有资格证书即可胜任任何估价业务
B.诚实与正直
C.公平竞争
D.社会责任
E.保守秘密
16、房地产估价规范的内容包括( )。
A.评估制度
B.估价原则
C.估价程序
D.估价报告
E.职业道德
房地产估价师《理论与方法》巩固题
单项选择题
1、下列关于房地产价格影响因素的表述中，不正确的有( )。
A.汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨;相反，则导致房地产价格下降
B.在实际估价中应尽量先采用定性分析，判断房地产价格的影响因素
C.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的
D.理论上，房地产价格与利率因素呈负相关
2、下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中的位置因素的是( )【2011年真题】
A.朝向
B.楼层
C.方位
D.交通条件
3、影响某套住房价格的实物因素不包括( )【2011年真题】
A.装修
B.户型
C.层高
D.楼层
4、下列属于房地产影响因素中的自身因素的是( )。
A.完备程度
B.基础设施
C.实物因素
D.环境状况
5、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是( )。
A.空间直线距离
B.交通路线距离
C.交通时间距离
D.经济距离
6、影响房地产价格的环境因素不包括( )。(2005年试题)
A.大气环境
B.声觉环境
C.卫生环境
D.治安环境
7、当人口数量增加时，对房地产的需求就会( )，房地产价格也就会上涨;而当人口数量减少时，对房地产的需求就会( )，房地产价格也就会下落。
A.增加，增加
B.减少，减少
C.减少，增加
D.增加，减少
8、一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的`趋势是( )。
A.上涨
B.下跌
C.保持相对稳定
D.先涨后跌
9、一般地说，增加房地产开发环节的税收会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格( );相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格( )。
A.下降，下降
B.下降，上升
C.上升，下降
D.上升，上升
10、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是( )。
A.降低房地产开发贷款利率
B.增加土地有效供给
C.降低契税
D.提高购房贷款利率
11、下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是( )。
A.在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨
B.增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨
C.在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降
D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降
12、影响房地产价格的经济因素，不包括( )。
A.人口状况
B.居民收入水平
C.物价
D.利率
13、理论上，利率上升，房地产价格( )。
A.上升
B.下降
C.不变
D.不相关
14、在不考虑其他因素的前提下，人民币汇率上升的预期将会导致中国房地产价格( )。
A.上升
B.下降
C.不变
D.不相关
15、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于( )。(2005年试题)
A.社会因素
B.环境因素
C.人口因素
D.行政因素
16、在影响房地产价格的各种因素中，房地产投机属于( )。(2005年试题)
A.社会因素
B.环境因素
C.人口因素
D.行政因素
17、下列影响房地产价格的因素中.不属于国际因素的是( )。
A.世界经济状况
B.政治安定状况
C.政治对立状况
D.军事冲突状况
E.城市化状况
18、影响房地产价格的心理因素不包括( )。
A.投机心理
B.讲究风水
C.吉祥数字
D.时尚风气
