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地产融资案例的分析
地产融资案例的分析【摘 要】私募股权投资是近年来在房地产行业内一种主要的新兴融资方式，本文从私募股权投资的定义出发，结合房地产行业融资发展环境，深入分析私募股权融资的投资者类型及特点，并对私募股权投资的操作模式及流程进行了案例分析，为当前房地产企业资金困境解决提供一种可行的思路和借鉴。
【关键词】地产融资 私募股权投资案例分析
作为典型的资本密集型产业，房地产业对金融市场具有天然的高度依赖，然而与房地产业的重要地位和发展速度极不相称的是，我国房地产融资市场的发展却步履蹒跚，对房地产业的持续健康发展带来了不利影响。近年来，国家先后出台一系列宏观调控政策，日趋严格的土地和金融信贷政策使房地产业遭遇了前所未有的资金困境。为了应对融资困局，房地产企业开始探求多元化的融资渠道，除传统的自筹资金和银行贷款外，信托、基金、上市以及私募融资等形式开始频繁地出现在公众视线当中。私募股权投资（Private Equity Investment）是投资方对非上市公司进行股权投资并通过将被投资企业上市、并购或管理层回购等方式，出售所持股份获利的一种投资方式，是除银行贷款和公开上市（包括买壳上市后的再融资）之外的另外一种主要的新兴融资方式，近年来在国内取得了一定的发展。
一、近年来中国私募股权投资的发展情况
国际私募股权基金蓬勃发展，呈现出资金规模庞大、投资方式灵活等趋势，在并购活动中发挥着越来越重要的作用。亚洲私募股权市场作为全球市场的重要组成部分也在快速发展当中，投资规模由的50亿美元增加到的250亿美元。据清科研究中心调研报告显示，中国已成为亚洲最活跃的私募股权投资市场。
上半年，私募股权基金在中国大陆投资了31家企业，投资总额达到55.6亿美元，其中超过25亿美元的资金流向服务行业；1-11月，中国大陆地区私募股权投资案例达170个，投资总额上升至124.9亿美元。
资料来源：清科研究中心
二、私募股权投资者的分类
根据私募股权投资者的战略规划和投资目标，可以将其分为战略投资者和财务投资者。战略投资者一般指与引资企业相同或相关行业的企业，战略投资者入股引资企业，通常是为了配合其自身的战略规划，因此能够发挥更强的协同效应；财务投资者一般指不专门针对某个行业、投资目的主要是为了获取财务收益的基金。
目前，活跃在中国房地产行业的外资私募股权基金有摩根士丹利房地产基金、美国雷曼兄弟房地产投资基金、美林投资银行房地产投资基金、高盛房地产投资基金、德意志银行房地产投资基金、瑞士银行房地产投资基金、新加坡政府产业投资公司GIC、荷兰ING地产集团等。
三、如何使用私募股权形式融资
通常而言，房地产企业引进私募股权投资基金的基本流程如下：
在引进私募股权的过程中，企业需要注重项目选择和可行性核查，投资方案设计，法律文件签署，以及积极有效的监管等方面的问题，这些问题通常是私募股权投资者比较关注的要点。
四、成功案例分析
1.近年来主要房地产企业私募股权融资案例
近年来，中国房地产市场得到海外投资者的广泛关注，美林、雷曼兄弟、德国房地产投资银行、英国Grosvenor、美国凯雷、摩根斯坦利、淡马锡等国际金融机构纷纷投资中国市场。近年来，中国房地产企业通过项目融资、Pre-IPO等方式引进私募股权融资的案例不断出现，为企业带来的丰富的资金，下表为近年来部分房地产企业私募股权融资情况：
2.典型案例分析――鑫苑中国
（1）公司简介
鑫苑置业成立于，是一家专注于中国二线城市的住宅房地产开发商，专注大型复合社区开发，包括多层公寓建筑、中高层住宅和附属设施，同时开发小型住宅项目。现已发展成为拥有11家全资子公司和2家非控股子公司的大型企业集团。月13日，鑫苑（中国）置业有限公司（NYSE:XIN），在美国纽约证券交易所成功上市，成为第一家在纽约证券交易所上市的'中国房地产开发企业。在上市前的私募股权融资和债权融资，对鑫苑置业优化资本结构、扩充土地储备、完善其“零库存”商业模式起到不可或缺的作用，是企业能够顺利登陆纽交所的重要原因。
（2）私募前发展状况
鑫苑置业于208月引入私募投资者，是其开始于年3月筹备在美国上市计划的重要一步。2006年前，鑫苑置业主要集中于河南省内发展，土地储备也不大。和20，鑫苑置业的土地储备面积分别为226万平方米和305万平方米，2006年由于开工面积急剧增加，土地储备面积迅速减少，更加大了企业计划上市的难度。为了尽快扩大土地储备、加快跨区域发展步伐，鑫苑置业急需要资金，而2006年正是政府为抑制房地产市场过热，出台各项调控政策的一年，融资渠道非常有限。在此条件下，私募股权融资为鑫苑置业提供了新的选择。不但为达到美国资本市场的上市门槛提供了支持，也解决了当前资金压力，为企业进一步发展奠定了基础。20和年，鑫苑置业的总资产分别为58192万元和86411万元。资产负债率分别为89.47%和79.75%,私募股权融资以前，资产负债率处于较高水平，企业的财务风险较高，不利于企业上市融资。
（3）私募融资后发展
2006年8月和12月，鑫苑置业顺利完成私募，累计融资达7500万美元，当年末总资产达到196236万元，增长超过1倍，资产负债率下降至56.02%,降幅超过20个百分点。鑫苑置业完成私募以后，积极筹备上市事宜，将募集资金用作扩张资金和增加注册资本金。2006年6月，山东鑫苑置业有限公司成立，注册资本金万元人民币；2006年11月24日，苏州鑫苑置业发展有限公司成立，注册资本2亿元人民币；2006年12月7日，安徽鑫苑置业有限公司成立，注册资本2000万元人民币。年6月12日，鑫苑置业（成都）有限公司成立，注册资本5000万元人民币，成为鑫苑置业又一家全资子公司，企业跨区域扩张速度明显加快。至2007年9月30日，鑫苑置业拥有14个在建和拟建项目，规划总建筑面积2,053,279平方米，土地储备（拟建项目规划建筑面积）上升至1,282,498平方米（2006年末为65万平方米）。
在临近上市前，2007年5月，鑫苑置业又从蓝山中国获得1亿美元的私募债权融资，使其资本规模进一步扩大，财务结构更加完善，增强了资本市场对企业未来发展前景的信心。在美国上市并成功筹资约2.995亿美元，为企业未来发展带来资金的同时，更为企业有效利用国际资本市场各种融资工具提供了可能，为企业未来发展打下了坚实的基础。
参考文献：
[1]张红，殷红。房地产金融学。北京：清华大学出版社，2007.
[2]王化成。财务管理学（第四版）。中国人民大学出版社，2006.
[3]周春生。融资、并购与公司控制（第二版）。北京大学出版社，2007.
[4]陈玲玲。房地产开发企业资信等级评价体系。清华大学土木工程系，.
[5]刘力。公司财务（第三版）。北京大学出版社。
一、民营企业融资难的原因
1、民营企业管理存在的缺陷
大多数民营企业沿用家族式管理模式，管理制度不健全、甚至形同虚设，管理层的水平参差不齐、生产经营方向不统一、营销战略不明确等等，尤其是财务管理制度混乱造成对企业进行经济融资造成的影响最大。
2、银行要求的门槛较高
中小民营企业本身抵押物很少，加之在刚起步创业阶段，银行为了规避自身风险所以要求企业在融资时抵押物必须充实，要求企业自由资金必须达到35%以上，而对企业提供的抵押物评估很低，对土地、机器的评估价仅为25%左右，同时要对企业的发展前景要做出深入的研判，这对刚起步创业的小微企业想融资无疑是雪上加霜。
3、银行贷款融资渠道不畅
大部分民营企业进行经济融资的渠道和方式都是通过一定的抵押和担保从各类银行进行贷款。银行为避免给中小民营企业贷款后造成贷款无法回收的情况发生，往往会制定一系列比较严格和苛刻的审批条件，当贷款办下来以后已经过了很长时间，使得中小民营企业错过了绝佳扩大规模的时期。
4、担保融资发展不均衡
大部分民营企业向银行取得经济融资的方式是通过：抵押贷款或担保贷款。很难获得银行给予的信用贷款，然而即使是采用抵押贷款或担保贷款，大部分中小民营企业难以找到担保人，银行也不允许效益一般的民营企业担保，效益好的企业又不愿以自己企业的资产做抵押，害怕市场风险。苍溪县仅有一家担保公司，融资要求的门槛并不比银行的要求底。
5、企业融资不专款专用
有的企业在银行融资后，并不把融得的资金用于企业的生产经营，而是用于其他项目的投资，致使企业得不到发展、资金链断裂、周转资金紧缺等情况，企业最终走向衰败，更得不到银行方面的资金支持。
二、促进民营企业经济融资的对策
1、加强企业自身建设
（1）建立现代企业管理模式：民营企业想要突破经济融资难的困境，必须坚持不懈地建立科学规范的现代企业管理模式，只有建立和完善标准化的现代企业管理模式，才能得到金融机构的认可，降低双方交易成本，解决融资过程中存在的障碍。
（2）引进培养高素质金融人才：限制大部分民营企业进行经济融资的一个原因是企业的管理决策层缺乏相应的金融和财务人才，对此企业可以根据公司的实际发展需要设立专项资金去聘用和培养适合公司发展的高素质的金融、财务人才。
（3）树立全方位融资理念：民营企业进行经济融资往往是建立在新项目或者扩大生产经营规模的基础上，而市场机会的出现往往是短暂的。不论是能为企业获取利益的新项目还是扩大生产经营规模都需要大量的资金支持，而企业恰巧在这个时候没有充足的资金储备，也很难在短时间内获取一定数额的经济融资。这就需要企业树立全方位的融资理念，将自身资源最大可能的资本化，增加资本使用效率。
2、政府扶持角度的对策
政府对民营企业的扶持政策是保障民营企业发展，提升民营企业经济融资的一个强有力的后盾。政府可以通过加大对银行业金融机构的考核奖励力度、打造融资信息对接平台、加大支持中小企业上市工作力度及组建地方金融控股集团，促进民营经济融资等多种方式帮助民营企业进行经济融资，扩大生产规模。
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大学生创业融资案例：大学生“玩”出千万营业额网店
5000元启动金，玩票开出淘宝店
去年3月，丁奔带着玩票心态开出第一家卖棉拖的淘宝C店。而到今年9月，他已经运营管理着三家天猫店。在不到三个半月的时间里，三家店的营业总额已经近千万元。
今年22岁的丁奔，是浙江工业大学之江学院商学院工商管理专业学生，台州椒江人。用他的话说，开淘宝店也是误打误撞。
开淘宝店，是因为大学好哥们的父母是做棉拖批发生意，可以作为货源提供。虽然淘宝上卖棉拖的淘宝店已经泛滥，但丁奔一算，合租学校里的小仓库、淘宝押金加部分货款差不多5000元的成本就够了。“投入不多，可以试试看。”
去年三月，他拉回第一批12个款式的700双棉拖。“第一步先拉同学朋友成本价买，2、3天后，慢慢有客户来问价，我干脆就亏本卖，赚人气。”
棉拖利润低，生意好的时候，一天也就挣三四百元，差的时候就几十块。”丁奔把这个阶段形容为一个人的小打小闹。
但在这期间，他
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网上流传着形形色色的中小企业融资故事
最传奇的当然要数马云“芝麻开门”的故事，第二轮中小企业融资“六分钟说服孙正义投资万美元”、第三轮中小企业融资“和孙正义卫生间里谈妥8200万美元”。
我相信这些都是真实的，因为事实也证明了马云不是一般的人。毕竟马云只有一个，可参考性不大，于是我从网上找了几个“平民”版中小企业融资故事。
百度李彦宏，回美国找钱，“本来不爱开车的李彦宏整天开车在旧金山沙山路走门窜户。等拿到钱的那一刻，已经没什么好激动的了：有生以来拿到的数额最大的一张支票，120万美金!”
腾讯马化腾，中小企业融资过程非常不顺利，“，马化腾拿着改了6个版本20多页的商业计划书，从IDG和盈科数码那里，拿到了220万美元，他们占腾讯40%的股份。”接着互联网的冬天来临，“找过搜狐、新浪，他们都没看得上眼。”
看来，李彦宏、马化腾这样天王巨星刚出道的时候，中小企业融资也不是一件容易的事情!
我给大家讲讲U
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创业融资成功案例：青睐现代农业江西源森的茶油商机
获纪源资本投资 20万亩种植基地，其中还有2.6万亩的红花茶油林，是余良森手中握有的“筹码”。源森现在已经形成了阶梯型的资源优势，老茶林保证现在的生存供应，育苗基地则为未来做原料供应，所育出的高产茶油树苗能够保证未来资源的可持续性。
尽管融了资、扩了容，需要在办公室里处理的事务、文件越来越多，但对江西源森红花茶油有限公司董事长余良森来说，土地和茶苗依然是最亲切的“伙伴”，他的办公室里总是放着一双胶鞋和一个草帽，稍有时间，他就自己开车进山，仔细查看每一处企业的茶油树育种基地。
“简单地说，我们就是做山茶油精加工的企业，而就江西全省来看，我们是唯一一家从育种开始做起的茶油加工企业。另外，我们还独家拥有红花茶油树种。”在源森的厂区，余良森指着一株茶树对记者说。
这家企业在成立于江西省德兴市，目前已经形成了“公司+科研+基地+农户的发展模式。
一年半前，为了能迅速扩大规
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1.小本投资创业点子
2.小投资创业点子
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10.投资小成本创业新点子
天津泰达投资控股有限公司(简称“泰达控股”)前身是天津经济技术开发区总公司，经天津市政府1984年12月批准成立，职责定位为经营开发区公共设施及各项公共服务事业，经营开发区的进出口贸易，办理国外投资所需的咨询业务等职能。12月30日，经天津市政府批准，以天津经济技术开发区总公司的转制为基础框架，并统筹组合天津泰达集团有限公司、天津经济技术开发区建设集团有限公司(后更名为“天津泰达建设集团有限公司”)，注册成立天津泰达投资控股有限公司，对区属国有资产行使所有者职能，承担保值增值的责任。20泰达控股成立至今，通过合资、收购等方式，成立/入资北方国际信托、长城医药保健品公司、恒安人寿、天津钢管集团、渤海财产保险股份公司、渤海银行等机构，在园区建设、市政公用事业运营的基础上，全面进入生产制造、金融产业。
泰达控股在以“资源经营”为核心的战略思想指导下，以自然资源、社会资源和品牌资源为主要经营领域，以天津开发区和滨海新区为主要投资、经营和服务区域，形成了“以渤海银行为旗舰的金融产业、以钢管公司为代表的基础实业、以小城开发为主体的城市资源经营、以能源供应为核心的公用事业、以海洋整治为龙头的区域开发、以循环经济为标志的社会专营领域”等六大产业布局，初步形成了“金融是核心，公用事业是基础，新资源开发是方向”的产业格局。，泰达控股实现销售收入578亿元、总资产1612亿元，主要经营领域为区域开发与房地产、公用事业、制造业、金融和现代服务业等，拥有14家全资公司、25家控股公司和23家参股公司，其中包括6家上市公司。
案例解析
区域经济的发展对平台公司不断提出更高的要求，也带来更多的发展机遇。从最初的开发区资金运营管理、公用事业运营，到实业经营，再发展为金融性的投资和经营并重的，以投资为主的集团企业，泰达控股从单一的政府投融资平台成功转型为具备强大赢利能力的多产业集团公司。
在天津经济开发区快速发展的背景下，泰达控股抓住机遇，争取政府支持，快速抢占资源;在传统事业继续做大做实的基础上，积极介入有前景、有特色的新领域，实现收入多元化，稳定利润来源;同时，以金融产业为杠杆，以“泰达”品牌为支点，进行资本运作。
结语
从各地平台公司的运作特点看来，由于各地经济发展阶段、建设重点不一样，政府投融资平台的体系建设模式不尽相同。但其功能定位与运作方式，均结合了区域特点和地方城市经济的发展诉求，赋予地方平台公司运作使命。随着区域经济的深入发展，平台公司需要逐步摆脱“地方政府投融资平台”的单一功能定位，向资产管理、产业扶持、创业引导等纵深方向发展。
国发19号文根据投资项目及其偿债方式的差异，界定了平台公司的发展定位，明确了平台公司与政府的关系。其中，对承担有稳定经营性收入的公益性项目融资任务并主要依靠自身收益偿还债务的融资平台公司，以及承担非公益性项目融资任务的融资平台公司，要“充实公司资本金，完善治理结构，实现商业运作;要通过引进民间投资等市场化途径，促进投资主体多元化，改善融资平台公司的股权结构”。
安徽省马鞍山、亳州等地的融资平台公司转型改制已经开始，据中国证券报记者了解，安徽省其他地区融资平台公司的转型也正在加快推进，从已有的实践看，剥离政府融资职能是让政府的归政府、企业的归企业，提升平台公司的独立性和抗风险能力。
增强平台公司独立性
5月20日，马鞍山市城市发展投资集团有限责任公司发布公告，更名为江东控股集团有限责任公司，成为我国首个地方城市投融资平台创新改制案例。早在今年3月2日，马鞍山市城投集团相关负责人就表示，马鞍山城投将前行一步，改制重组成江东控股，到时将正式变成一家普通国企。当地政府也表示，改制后若有需要，政府可通过招标的方式购买服务。改革后的马鞍山城投可以作为其中的一员参与竞标。中标后签署建设合同，让其承担市政项目。
今年6月26日，亳州市人民政府发布关于变更亳州建设投资集团有限公司有关事项的通知，亳州市国资委将其持有的药都地产、交投公司、公交公司、文旅公司、保安公司及安源检测线公司的股权经中介机构评估后，对建安控股集团公司增资20亿元人民币，增资后建安控股集团公司注册资本为30亿元人民币，然后上述6家公司股东名称全部由亳州市国资委变更为建安控股。
建安控股有关人士告诉中国证券报记者，改制以后，平台公司的平台属性得到弱化，成为真正的市场主体。据了解，融资平台的股东背景较为复杂，有的直属于地方政府，有的属于财政部门，有的属于国资部门，还有的属于水利部门等，运营方面的共同特点是只作为融资平台，对于资金的使用自主权较弱，而改革就是要提升这种自主权，政府真正扮演好监管者的角色。
仍有政府信用背书
业内人士称，融资平台转型主要有两种模式，一是通过改革和重组使其变成一个普通的企业，至少80%的城投类企业适用这种办法。二是使其成为一个特殊目的实体，专门做政府的公益项目，和政府财政百分之百捆绑在一起，出了问题由政府兜底，大约10%至20%的城投公司可以采用此种模式。从安徽省已有的实践看，采取的是前一种模式。
建安集团有关人士称，公司的组建除了出于化解债务风险的考虑，还有深化国企改革的需要。组建国有投资控股公司，有利于优化国有资本配置，推动建立现代企业制度，提升国有企业经营管理水平。建安控股所属企业，按照建安控股统筹安排的经营计划，依法自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展、做大做强。
业内人士认为，尽管融资平台公司转型为国企，但只要融资用途为基础设施等与政府投资相关的项目，就依然有政府信用背书，由其发行的城投债还是类似于准市政债，刚性兑付暂难打破。
案例：上海
上海是我国最早成立综合性政府投融资平台公司的地方，第一家政府投融资平台公司可以追溯到上个世纪80年代。20世纪80年代，上海为了尽快摆脱城市功能老化、基础设施落后、工业设备陈旧和产业结构不合理等诸多困境，向中央提出采用自借自还的方式，利用外资来加快上海改革开放步伐的请示。1986年经国务院94号文批复同意，上海可筹措32亿美元，主要安排城市基础设施、旅游和第三产业、工业生产和技术改造等三个方面的项目建设，即“九四专项”。上海久事公司应运而生，负责“九四专项”所需资金的统一筹措、安排和综合放款，并具体负责实施地铁一号线、南浦大桥等五个城市基础设施项目。在地方基础建设主要依靠政府财政拨款的环境下，专业从事地方经济发展融资的实体公司的成立，是一个重大的制度创新，久事公司开创了政府借助平台公司实施市场化融资之先河。久事公司的成立，为上海在城市建设投融资方面积累了丰富的经验，并成为上海发展史上的一段佳话。为控制单一投融资平台公司的债务风险，同时继续上海的城市建设，上海市第一家，也是全国第一家专业从事城市基础设施投资建设的投资公司问世，即上海城市建设投资开发总公司(简称上海城投)1992年成立。成立之初的上海城投，其主要任务是集中管理城建规费和建设费用，并想方设法提高资金管理效率。发展至今，上海城投已形成了包括路桥板块、水务板块、环境板块、置业板块在内的四大核心业务板块，已从单一的政府融资平台转型为政府投资主体、重大项目建设主体和城市运营主体。
上海申办世博成功后，城市建设进入新一轮密集建设期。2000年4月，上海久事公司携手上海城投，投资组建申通地铁集团，负责上海的轨道交通建设融资。同年，上海市政资产经营发展有限公司、上海水务资产经营发展有限公司和上海交通投资集团有限公司成立，它们与上海城投共同构成上海城建资金筹措与管理的“1+3”架构，进一步强化了城建资产的市场化运作。
与此同时，自上世纪90年代以来，为了推动浦东开发，上海市政府成立了陆家嘴集团、金桥集团、外高桥集团、张江集团等四大开发公司。截至“十五”期末，这四大开发公司承担了浦东新区80%以上的招商引资任务，共筹集开发建设资金500多亿元。为了推动虹桥商务区建设，2006年，上海又成立了申虹公司，三大股东分别为上海机场集团、上海久事和上海市土地储备中心(上海地产集团有限公司)，其职责是对虹桥枢纽规划范围区域实施专项土地储备，负责征地动迁和基础性开发。2007年，国盛(集团)有限公司成立，其定位是上海国资重大产业投资平台、资产运营平台和市场化融资平台。
除了城市基础设施建设，在应用资本手段在区域甚至全国形成产业带动效应方面，上海亦走在全国前列。上海创投、上海金融发展投资基金均定位于此。
上海创投成立于1999年，公司采取“基金的基金”模式，组建基金(投资)公司17个、基金管理公司逾20个，募集和管理的创业资本达30亿元。上海创投通过专业的基金管理公司对17个基金(投资)公司进行专业化管理。2004年起，连续三年受上海市政府“科教兴市”推进办公室委托，负责管理上海重大产业科技攻关项目资金，每期资金达10亿元人民币。
而上海金融发展投资基金则由上海国际集团和中国国际金融有限公司于2009年7月共同发起成立，是经国务院同意、国家发改委批准试点的国内首家以金融产业为主要投资对象的产业基金。上海金融发展投资基金面向全国，积极参与中国金融和其他优势产业的投资、重组、改制及上市，投资领域包括银行、证券、保险、信托、金融服务等金融行业，以及新能源、矿产资源、优势制造业、消费品和现代农业等领域，其中金融业投资比重不低于50%。
案例解析
上海不仅是中国地方政府投融资平台建设的发源之地，也是各种创新型融资模式的引领之地。其突出特点在于以政府为主导，以城市的阶段性建设发展为目标，通过内部资金循环实现整体可持续发展。无论是久事、城投、申通，还是四大区域开发公司、上海创投，各类平台公司都依据城市建设需求而成立，充分体现了政府的城市建设、产业结构调整意图。同时，在政府的系统规划下，各家公司通过各类别项目在不同平台公司之间的调配协调，得以平衡资金投入数量和节奏，防控债务风险。
上海在创新型融资方式的大胆尝试亦走在全国前列。除了城建规费、财政资金、银行借款、市场债券股票之外，土地收入的利用、社会化资本引进、以上市公司为重点的资产重组和资本运作的推进等各类创新性融资方式，都是上海率先推出。此外，从1998开始，上海便对政府投资领域逐步进行分类界定，明确政府投资主要集中于非竞争性的公益性项目，退出一般竞争性领域，并确定将有赢利的基础设施项目逐步推向市场，进行公开招商，实现社会化融资;对于逐渐退出融资功能的平台公司，积极培育造血能力，适时转型，保障平台公司的持续发展。
当然，上海平台公司得以壮大发展，与当地政府强大的财政支持、良好的产业环境、“中国金融中心”的定位，以及拥有一支熟悉资本运作的专业化团队密不可分。这也是在各地纷纷提出学习上海时，上海相关人士一再表示“上海模式不可复制”的原因所在。
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