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房地产公司开发部门年终工作总结
20xx年是继20xx年后的又一个房地产政策年，也是历年来步转变观念，认真分析当前形势，克服各种不利因素，齐心协力、扎实工作，基本完成了年初的各项目标计划，主要工作如下；
一、确立项目
集团公司在今年年初在位于商州区政府南门路东、江滨大道北购得土地十亩，投资金额1200多万元，用于房地产开发，根据项目的确立在当地工商部门注册登记了陕西欣利源房地产开发有限公司，同时在建设部门注册办理了房地产开发资质（暂定三级）。
二、组建机构
在今年的工作中，我们在行政管理、机构布置、制度建设及运行机制等方面进行认真的剖析、经过梳理针对公司管理制度进行修改补充和完善，并及时组织全体员工集中学习，提高员工在工作中的管理水平，使企业的整个管理有所提高。
房地产公司根据需要，组建了公司人员机构，招聘各类技术人员四名，为公司长期发展储备人才，招聘大学生两名。为完善各部门的职责，组建财务部、工程技术部、预算部，各部门在经理的领导下，部门分工明确，各负其责，为公司的发展打下良好的基础。
三、项目推进方面
经过一年的艰苦工作，完成了的前期策划及产品功能定位。
1、完成了用地范围内的各种杂物的清运工作，于20xx年月日开始――20xx年月日结束。共计清运杂土3万5千多方。
2、20xx年月日于院签订了合同。对宗地内的地质进行勘察为设计部门提供详细的地质资料，为我们的产品设计打下了良好的基础。
3、宗地内原污水管道的迁移工作，由于宗地内的污水管道直接影响我们的工程施工。经于市政局、市污水处理厂、市政园林所等相关部门联系沟通，同意我们的迁移方案。于20xx年8月28日于商洛市工程公司签订了施工合同，共计迁移100MM管道80米，40MM管道70米，顺利的完成了污水管道的迁移工作。
4、用电手续及审批工作，我们对施工用电及周边的线路进行了详细的考察和了解，南门路的公网线路对我们很有利，抓住这个机遇，我们和供电部门及时联系沟通，顺利的完成和办理了用电的各项手续。修建电房及设备已全部到位。
5、设计；为是我们设计的产品高水准、高要求、是客户满意我们做了大量的工作，通过考察走访了解选择设计队伍，通过听取各方意见和建意确定此项目由陕西设计院设计。
6、前期策划，控规调整及产品功能定位。通过进行各方位专家及有关人士的多次论证，在设计、使用功能、合理使用土地、户型布置等方面做了大量有效的工作，规划方案设计新颖、布局合理、户型多样化、方便用户。图纸由陕西设计院已完成设计并通过了方案的审批。
7、完成了项目手续并取得了土地使用证。办理了土地规划许可证，办理了项目环评手续，发改委立项批复等。
8、监理；监理是施工的一项重要环节，我们对此项工作非常重视慎重选择，通过筛选于陕西世监理有限公司签订了合同。
9、招标；此项工作直接关系到甲乙双方利益问题，我们同样慎重经过与3家招标代理公司考察对比，最终先定由咨询事务所签订了合同。
10、施工单位的确定，经过多次考察讨证，确保项目高标准、高质量，创房地产公司形象。我们先后考察了8家施工企业，通过筛选最终确定该项目由施工，并于施工方签订了施工合同，施工方已进入工地按计划在施工中。
四、工作中存在的问题
按照集团公司年初工作计划，项目总体推进比较缓慢。究其原因，主要有以下方面：
1、国家实行宏观调控，建设部门的机构改革，政策性文件出台是领导在战略上调整放慢了进度。
2、宗地内的污水管道的迁移上。由于迁移难度大，降水施工论证在实际运行工作中几经周折，影响了项目整体推进时间。
3、在项目产品及产品定位上反复推敲花费了时间。
4、由于机构的改革使我们的手续在办理中难度变大，直接影响了整个工程施工进度。
尽管项目整体推进有所滞后，但对项目下一步的运作还是利大于弊。首先，我们的项目产品和功能定位准确。根据商洛房地产市场形势，房价在升高状态，市场需求比较活跃，将更利于项目的建设和销售。其次通过努力，增大了项目规模。项目通过控规调整，建设规模由原来的2.3万平米增加到4.8万平米，潜在经济效益可观。同时项目通过协调和利用政策，还节省了土地成本。为项目的下一步运作奠定了坚实的基础。
五、积极开展营销工作
新的一年里我们我们必须集中精力，将项目做为公司的形象工程进行打造。全力全力以赴抓好项目建设、销售及市场招商工作，并力争运作出一两个亮点出来，是企业品牌及公司形象能得到较大提升。
1、首先我们要确保项目品质具有较强的市场竞争力。
2、是要积极组织强有力的营销班子。
3、加强项目施工过程中各个环节的建设管理，保证项目高质、高效按计划推进。
4、加强和做好市场调研制定切实可行的营销推广、市场招商方案，搭建好营销及招商队伍，加强营销及招商人员的.业务培训，加大销售及招商工作力度，保证项目销售及招商计划的顺利实现。
5、房地产公司应该抓住机遇，搞好销售及资金回笼工作。
6、通过彩页、电视、短信等形式加大宣传力度，确保项目的资金调配及新项目的运作，实现资金回笼达到百分之―。
六、解放思想开拓进取
在新的一年里我们要解放思想，开拓进取、加快发展，必须有敢想、敢干、敢闯、敢试的精神，有敢为人先的胆略，要实现繁荣兴旺，就必须保持开拓创新精神，不要畏首畏尾、左顾右盼，要有发展眼光，与时俱进。具体说公司要在激烈市场竞争中站稳脚步必须有纵横发展的战略思想，就是说我们房地产公司要想得到长足发展，首要敢想、敢做只有新思想才有新思路，如果连想都不敢想怎么去做。所以我们一有机遇排除一切干扰和困难大胆地走出去。
总之，在过去的一年里取得的成绩是鞭策我们奋进的准绳，过去一年里存在的问题是激励我们发展的动力，认清形势严峻性，掌握好市场的发展趋势，才能使我们在日益激烈的市场中立于不败之地。从当前形势看，我们公司上下齐心协力，干劲十足，职工精神面貌焕然一新，对公司今后的发展都充满希望和信心。全体员工在集团公司领导下，抓住开发主线，发展多种经营、加大改革力度、提高建筑质量、内部强化管理、外树良好形象的工作思路，解放思想、与时俱进、努力拼搏、扎实工作，为打造利源新都品牌，为商洛的经济建设美化城市，服务社会做出积极的贡献。
尊敬的老师、同学们：
您们好！
我是xxx。首先感谢韩老师给我这次介绍学习经验的机会。我就学习方面谈一谈自己的体会。
首先，我们对学习应该有一个正确的认识。我们不能把学习当作一种负担，更不能是一种任务。学习应该是一种乐趣，如果不喜欢学习，就很难学好。下面我就介绍一下我的学习方法吧。
上课时，充分利用课堂时间，不做小动作，不走神，集中精力认真听讲，积极回答问题，弄不明白的积极向老师提问，把不会的知识及时的弄会。
回家后要先写作业，认真书写，不能老想着写完作业后玩。不会做的题也不空着，及时查找资料或询问家长、同学，直到弄懂为止。特别是主观性的题目，更是发挥优势的时候，应该尽最大努力做好。
完成作业后，要认真检查，然后复习今天所学内容，做到及时巩固。很多时候，爸爸妈妈会和我一起检查、修改作业，再给我讲解不懂的地方。如果第二天讲新课，我就提前预习，做到心中有数。除此之外，我会抽空阅读一些课外书籍，不仅可以增长见识，还能提高写作能力。有时我还会用复读机听一会英语磁带。做完这些，我才去玩。
每天按时休息，我睡觉的时间一般都在九点钟左右，从不因为贪玩到很晚才睡觉。因为只有休息好，精力才能旺盛，学习才能有保障。
决不迷恋电脑和电视。虽然我也很想玩，但我知道沉迷网络只会浪费时间，使人意志消沉，学习成绩就会下降。所以我只在星期六或星期天玩1到2个小时的电脑。
学习是一个漫长的积累过程，贵在持之以恒，只有勤奋的人才能立于不败之地。
我的介绍完了，谢谢大家。
尊敬的领导、老师、同学们：
大家好！
今天借这个机会，向大家简单介绍一下我们这个班集体。
我们班有48位同学，跟其它班级集相比，我们班有点特殊。我们班的同学，有些父母不在身边，有些父母很久才回家一次。另外我们班的插班生也比较多，几乎每一年都有同学插班进来，在别的班，可能很难找到像我们班的这种情况。跟你们说一个特别的事件吧，我们班本来有一个成绩很差的学生，及格都难，但这个学期，他一下子跳跃到了成绩优良。对，我们班有点特殊，有点厉害，估计学校再也找不到像我班这样――一年可以投稿几百篇、在各大网络平台都有机会发表文章的班集体。
因为我们班有一位美丽而又善解人意，更懂得因材施教的班主任、语文老师。她很包容，把我们当朋友。我们有什么事都可以跟她说，向她倾诉。反过来她有什么不愉快的事也会告诉我们，向我们倾吐。我们经常会把生活中开心快乐的事跟她分享，她也会把她生活中的种种趣事告诉我们。我们之间亦师亦友。奇怪吧？
我们很自豪，也很幸运，能碰到这样的老师。
最后，感谢大家能听完我的发言，这就是我的班集体――团结友爱、积极向上。我们的老师――善解人意、民主公平。
我的.发言完毕，谢谢大家！
尊敬的各位领导、老师们：
大家好！
很高兴在这里交流我们为人师的幸福和快乐，付出和收获！我今天演讲的题目是《爱的力量》。
寒暑易节，岁月如歌！从教二年，做班主任一年半，我虽然付出了数不清的心血和汗水，但我收获的是那么多学生的感恩，收获的是我们彼此心中无尽的惦念和牵挂，是经岁月流逝而在心底越来越醇的师生情爱。与同学们在一起的点点滴滴铺就了我的又一条生命旅程，那就是充满爱的心灵之旅！
今天，就在这个讲台上，我再次回首离我最近的却是最不平常的一段心灵旅程！
自从接任九年级（2）班的班主任工作。
开学第一天，当我走进这个班，我看到的是42双眼睛，那是一双双充满个性、张扬、挑剔、怀疑、调皮、冷漠，甚至还有挑衅的眼睛，那一刻，我知道，这个班不好带，但我胸有成竹，我一定会把这个班带好。因为我深深知道：我有这样一种力量，可以给顽劣以理智，可以给懦弱以坚强，可以给浮躁以沉稳，可以给颓唐以激昂，可以给迷惘以理想，它可以穿越再遥远的心灵的距离，那就是博大无私的师爱。
我把我的爱无私地给了我的学生。我要让我所有的学生眼中都充满自信，充满宽容，让我所有的学生都充满对未来的追求和渴望，要让学生知道，为了明天，无论是何时何地，无论有多大的困难，在心里，给自己一轮太阳，有了它的照耀，何时何地都不会绝望，老师就是他们的太阳！在寒冷时给他们以温暖，在黑暗时给他们以光明！
孔子说：“其身正，不令而行，其身不正，虽令不从。”我用自己的人格和做事原则影响着我的学生。
每天，我都会走进教室的门，我想让每一个学生看到我的身影。无论烈日炎炎的盛夏还是寒风凛冽的严冬，学生出操，我也和他们一起，我要让学生知道，他们热，他们冷，他们累，但老师是跟他们一起的！
我用我的爱温暖着我的学生。
学生身体不舒服了，我就给他们悉心的照顾、关怀。我班里的女生郝婉施身体很差，每当她不舒服时，我会问长问短，家长来了之后感激地说，廖老师，麻烦你了，把孩子交给你，我们做家长的放心。我告诉她，我也是学生过来的，我深知感受。
一次次悉心照顾，一次次细心的长谈，一次次课外活动操场上的激烈比赛，我完全融入了学生的生活，走进了学生的心里。
我了解每一个学生的性格，熟知每一个学生的思想，他们的任何一个表情，一个眼神，都不会逃过我的眼睛，都在我的心里，我也在学生的心里。
心情不好了，会有学生主动的来和我谈心，正是学生对我的这份爱的重负，让我更加爱我的学生。
生活中许多微小中藏有博大，短暂中孕育永恒，而教育就是这样一种职业，老师的一个眼神，一个抚摩，一个微笑，都是伟大的爱的力量。
爱是最伟大的教育，也是最成功的教育。
彭帅，他在班里就出好多的问题，上课跟任课老师顶嘴，跟同学闹矛盾，甚至想打架，他在同学们中间造成了非常不好的影响，让任课老师对九年级2班也有了不好的看法，我找他谈话，从他的眼睛里我看到了，他是一个本质并不坏的学生，没有一个孩子是不可教育的坏孩子，我从来这样认为。
我用我的宽容原谅了他一次次的错误！给了他无私的关心和爱护，一个学期下来，他适应了，思想有进步了，他的母亲来到学校，笑着对我说：“谢谢你，廖老师，你比我更懂我的孩子啊！”
“知我者，谓我心忧；不知我者，谓我何求”
也许有人不明白，我这样苦苦地工作，图的是什么呢？是啊，曾经我心里也极度不平衡过。但自从我看了一篇文章后，观念全变了。记得着篇文章其中有一段是这样说的：“凡事感激，感激伤害你的人，因为他磨练了你的意志；感激欺骗你的人，因为他增进你的智慧；感激蔑视你的人，因为他让你醒觉了你的自尊；感激遗弃你的人，因为他教会你应该独立；凡事感激，学会感激，感激一切使你成长的人。”
是啊，我庆幸我选择了教师这个职业，我庆幸我做了个班主任，我在学生的身上看到了爱的延续，我在学生身上看到了自己的价值！
谢谢大家！
尊敬的各位领导，各位同志：
大家好：
我是来自20501班的向念, 今天,我感到特别高兴，也感到特别温暖，转预备党员发言稿。 一年来，我在这个团结务实、温暖友爱的集体里，亲身感受到了组织的关怀，团结奋斗的快乐。在组织的培养教育下，我认真按照党员的标准去做，加强政治思想学习、对工作和学习精益求精。为了便于党组织对自己的考察，我将自己一年来的情况向组织作以下汇报：
我目前担任班上的团支部书记。在05至之间多次获得学习奖学金,在07到获得国家二等助学奖学金，每年荣获“优秀学生干部”荣誉称号。也正是自己所担任的这些职务和获得的这些荣誉称号,让我不断的严格要求自己：
在学习上：努力学习专业知识及各种文化知识,戒骄戒躁，踏踏实实，这是我做为一名学生党员对自己的起码要求，有句话叫做“不知足而常乐”，我把这句话作为自己的座右铭，以时刻提醒自己不要满足已有的成绩，要不断突破。
在工作中：要热情、认真、积极，因为只有保持一颗热情上进的心，不畏困难与挫折，这样才能把工作做得更好。我不断的严格要求自己，在以往工作中的努力也得到了领导的肯定，这不仅是对我的一种鼓励，也是对我以后的学习，工作，和生活的一种激励 。
在思想上:加强自己的政治思想理论学习，不断提高政治理论水平、思想修养，积极参加各种党课学习，时刻以党员的标准要求自己。
在生活上: 关心群众，当同学生病的时候我会主动去帮助他们，并组织同学去医院看望他们，发言稿《转预备党员发言稿》。当别人有困难，我会尽我所能主动帮助他们，多与群众保持联系，老师通知下来的消息我会尽快告诉他们，并按老师的要求完成好。
最后，坚持学习，做到持之以恒，谨记组织上入党是一生一次，思想上入党是一生一世，先使自己思想上做到入党，对照党员的标准找出自己的差距，以高度的自觉性，正确的认识自己，严于剖析自己，坚定信心，执着追求，使自己更加进步。
我们知道，中国共产党是中国工人阶级的先锋队，同时是中国人民和中华民族的先锋队，是中国各族人民利益的忠实代表，是中国社会主义事业的领导核心。中国共产党是以马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论这一科学的理论体系作为自己的行动指南，并带领全国各族人民在各个历史阶段争取辉煌的成绩，以实现共产主义的社会制度为最终目标的无产阶级政党。
如今，在中国共产党的正确领导下，在我国不段发展壮大的同时，我申请加入这个行列，奉献我微薄的力量，当然我深知在我身上还有许多缺点和不足，因此我希望党组织能从严考验我，我会在以后的学习和生活中克服改正自己的缺点，继续发扬优点，时刻以党员的标准要求自己，接受大家的监督，争取早日加入党组织。记得以前我的一位老师说过：什么都别说先行动起来！所以我会以我的实际行动来证明我的力！请党组织在时间中考验我！ 在今后的工作和学习中，我会更进一步严格要求自己，虚心向先进的党员同志学习，注意克服自己的缺点和不足，争取在思想、工作、学习等方面有更大的进步。我渴望按期转为一名预备党员，请党组织考虑我的申请，我将虚心接受组织对我的审查和考验！如果这次党组织没有批准我，我会继续努力，直到得到大家的认可。
谢谢大家！
大脑就是你自己的智囊。科学研究证明，大脑分为左半球和右半球。左半球是管人的右边的一切活动的，一般左脑具有语言、概念、数字、分析、逻辑推理等功能;右半球是管人的左边的一切活动的，右脑具有音乐、绘画、空间几何、想像、综合等功能。
美国加州大学医学博士斯佩里的“左右脑分工”理论、美国艾登?泰勒博士的“潜意识输入法”和美国哈佛 大学加德纳的“多元智力理论”是我们全脑开发与学习的理论基础和实践指南。
一、什么叫“全脑”
全脑主要涵盖了三个层次，包括最浅的IQ(智商)的脑、EQ(情商)的脑以及MQ(道德智商)的脑：IQ的脑主要负责人的学习、记忆、理解、判断和创造等，是属于能力方面的层次。EQ的脑主要在掌控人的情绪及个性，一个人是否乐观、开朗、主动，都与EQ息息相关。MQ的脑主导一个人的人格，人的一切思想、观念、态度都与MQ有关，有好的MQ，其人格会趋向正面、光明，具备信心、勇气和智能，这些属于内在的表现，会影响到EQ，而EQ亦会影响到IQ，三者环环相扣，并影响生活的机制。
人们对MQ(道德智商)可能比较陌生，然而它在全脑开发方面最为重要，也是最基础的，一个人如果思想够正面，够光明，也能够自我肯定、有信心，比较不易受环境影像，自然，其EQ教稳定，IQ当然比别人强，学习效果也好，研究表明，EQ稳定者，其IQ比他人强25倍。此外“全脑”也包括：CQ(创意商数)、HQ(健康商数)、SQ(快乐商数)、AQ(逆境商数)、TQ(综合商数)、LQ(爱情商数)、PQ(体能商数)等。
二、全脑开发=左脑+右脑(左右脑各个部分的全面开发)
“全脑开发”也叫“全人教育”，是以人脑为核心的整个身心功能的全面开发。按照人脑思维的规律和思维发展的规律，在教育教学过程中采用相应的内容、形式、方法、手段，训练学生的思维心理、思维形式、思维方法、思维器官，养成良好的思维习惯和思维品质，提高思维能力，发展学生的情感和个性，从而使学生加速获取知识提高学习能力，提高创新精神和实践能力，完善人格，提高综合素质，同时让学生自觉科学用脑，营养脑和保护脑。
三、全脑开发的目的
让千千万万的儿童开发全脑潜能，打开智慧的天窗，培养过目不忘的记忆习惯，增强专注力、想像力、创造力，个个变得聪明伶俐、多能多智、个个都有成为天才的机会。
四、脑潜能开发重在右脑开发
◎ 左脑是人的“本生脑”，记载着人出生以来的知识。管的是近期的和即时的信息，右脑则是人的“祖先脑”，储存从古至今人类进化过程中的遗传因子的全部信息。很多本人没有经历的事情，一接触就能熟练掌握就是这个道理。
◎ 右脑是潜能激发区，右脑会突然在人类的精神生活的深层展现的迹象;右脑是创造力爆发区，右脑不但有神奇的记忆能力又有高速信息处理能力，右脑发达的人会突然爆发出一种幻想、一项创新、一项发明……;
团委实践部担负的主要任务是倡导和组织广大团员青年投身到广阔的社会实践和科学实践中去，培养一定的创新意识和实践能力，为学校的中心育人工作服务。主要工作职责是：
1、规划安排和总结每年的大学生暑期社会实践工作；
2、组织院属青年志愿者协会开展社区服务等活动，在锻炼自身的同时服务他人、社会。
3、指导并依托校学习科技协会举办内容丰富、形式多样的学术科技活动；
4、做好每年暑期社会实践
5、参与“挑战杯”等各级各类学生科技竞赛的参赛准备工作；
6、负责组织、检查、指导各系团总支的社会实践活动。
7、在开展好本部工作的同时，积极协助其他各部门的.工作，力争把我院的各项学生工作推上一个新的台阶。
8、各系实践部作为院实践部的直属部门，同时又直接联系院系之间的社会实践活动，是实践部的一个重要部门，所以作为各系实践部首先要保证院实践部分配的各项活动按时完成，同时抓住各种机会承办各种大型的实践活动。
9、完成上级交办的其他工作。
集成产品开发（IPD）介绍
一、ipd背景
集成产品开发（integrated product development, 简称ipd）是一套产品开发的模式、理念与方法。ipd的思想来源于美国prtm公司出版的《产品及生命周期优化法》（简称pace――product and cycle-time excellence）一书，该书中详细描述了这种新的产品开发模式所包含的各个方面。
最先将ipd付诸实践的是ibm公司，1992年ibm在激烈的市场竞争下，遭遇到了严重的财政困难，公司销售收入停止增长，利润急剧下降。经过分析，ibm发现他们在研发费用、研发损失费用和产品上市时间等几个方面远远落后于业界最佳。为了重新获得市场竞争优势，ibm提出了将产品上市时间压缩一半，在不影响产品开发结果的情况下，将研发费用减少一半的目标。为了达到这个目标，ibm公司率先应用了集成产品开发（ipd）的方法，在综合了许多业界最佳实践要素的框架指导下，从流程重整和产品重整两个方面来达到缩短产品上市时间、提高产品利润、有效地进行产品开发、为顾客和股东提供更大价值的目标。
ibm公司实施ipd的效果不管在财务指标还是质量指标上得到验证，最显著的改进在于：
1、产品研发周期显著缩短；
2、产品成本降低；
3、研发费用占总收入的比率降低，人均产出率大幅提高；
4、产品质量普遍提高；
5、花费在中途废止项目上的费用明显减少；
在ibm成功经验的影响下，国内外许多高科技公司采用了集成产品开发（ipd）模式，如美国波音公司和深圳华为公司等，都取得了较大的成功。实践证明，ipd既是一种先进思想，也是一种卓越的产品开发模式。
二、ipd核心思想和框架
ipd作为先进的产品开发理念，其核心思想概括如下：
・ 新产品开发是一项投资决策。
ipd强调要对产品开发进行有效的投资组合分析，并在开发过程设置检查点，通过阶段性评审来决定项目是继续、暂停、种植还是改变方向。
・ 基于市场的开发。
ipd强调产品创新一定是基于市场需求和竞争分析的创新。为此，ipd把正确定义产品概念、市场需求作为流程的第一步，开始就把事情做正确。
・ 跨企业、部门、跨系统的协同团队。
采用跨部门的产品开发团队（pdt：product development team），通过有效的沟通、协调以及决策，达到尽快将产品推向市场的目的。
・ 异步开发模式，也称并行工程。
就是通过严密的计划、准确的接口设计，把原来的许多后续活动提前进行，这样可以缩短产品上市时间。
・ 重用性。
采用公用构建模块（cbb：common building block）提高产品开发的效率。
・ 结构化的流程。
产品开发项目的相对不确定性，要求开发流程在非结构化与过于结构化之间找到平衡。
ipd框架是ipd的精髓，它集成了代表业界最佳实践的诸多要素。具体包括异步开发与共用基础模块、跨部门团队、项目和管道管理、结构化流程、客户需求分析（$appeals）、优化投资组合和衡量标准共七个方面，ipd框架如下图所示。
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下面分别介绍ipd框架中的几个方面。
三、市场管理
市场管理从客户、投资、市场等产品生存的外在客观环境因素来影响产品的特性和生命。包括：
1、客户需求分析
可以说，没有需求就没有市场，缺乏好的、及时的市场需求是项目方向偏离和产品失败的最主要原因。ipd使用一种用于了解客户需求、确定产品市场定位的工具――$appeals进行需求分析。 $appeals从八个方面衡量客户对产品的关注，确定产品的哪一方面对客户是最重要的。$appeals的含义如下：
$-产品价格（price）；
a-可获得性（availability）；
p-包装（packaging）；
p-性能（performance）；
e-易用性（easy to use）；
a-保证程度（assurances）；
l-生命周期成本（life cycle of cost）；
s-社会接受程度（social acceptance）。
2、投资组合分析
ipd强调对产品开发进行有效的投资组合分析。如何正确评价、决定企业是否开发一个新产品，以及正确地决定对各个新产品的资金分配额，就需要测定新产品的投资利润率。只有明确了投资利润率的各种静态和动态的决定因素和计算方法，企业才能对产品战略做出正确的判断和决策，进而确定产品开发的投资。
企业能否有效地掌握投入资金的对策，取得好的产品资金效果，提高资金运营效率，是一个大的战略问题，也是企业业务投资组合计划的任务。尤其是经营多种产品的生产企业，要正确地决定资金投入对策，还必须研究产品结构，研究企业各种产品的投入、产出、创利与市场占有率、市场成长率的关系，然后才能决定对众多产品如何分配资金。这是企业产品投资组合计划必须解决的问题。企业组成什么样的产品结构？总的要求应是各具特色，经济合理。因此，需要考虑服务方向、竞争对手、市场需求、企业优势、资源条件、收益目标等因素。
投资组合分析要贯穿整个产品生命周期，在开发过程设置检查点，通过阶段性评审来决定项目是继续、暂停、种植还是改变方向。通常在各个阶段完成之后，要做一次go/no go决策，以决定下一步是否继续，从而可以最大地减少资源浪费，避免后续资源的无谓投入。
3、衡量指标
投资分析和评审的依据是事先制订的衡量指标，包括对产品开发过程、不同层次人员或组织的工作绩效进行衡量的一系列指标。 如产品开发过程的衡量标准有硬指标（如财务指标、产品开发周期等）和软指标（如产品开发过程的成熟度）；衡量标准有投资效率、新产品收入比率、被废弃的项目数、产品上市时间、产品盈利时间、共用基础模块的重用情况等。
四、流程重整
ipd中的流程重整主要关注于跨部门的团队、结构化的流程、项目和管道管理。在结构化流程的每一个阶段及决策点，由不同功能部门人员组成的跨部门团队协同工作，完成产品开发战略的决策和产品的设计开发，通过项目管理和管道管理来保证项目顺利地得到开发。
1、跨部门团队
组织结构是流程运作的基本保证。在ipd中有两类跨部门团队，一个是集成产品管理团队（ipmt），属于高层管理决策层； 另一个是产品开发团队（pdt），属于项目执行层。
ipmt和pdt都是由跨职能部门的人组成，包含了开发、市场、生产、采购、财务、制造、技术支援等不同部门的人员，其人员层次和工作重点都有所不同。ipmt由公司决策层人员组成，其工作是确保公司在市场上有正确的产品定位，保证项目保证资源、控制投资。ipmt同时管理多个pdt，并从市场的角度考察他们是否盈利，适时终止前景不好的项目，保证将公司有限的资源投到高回报的项目上。
pdt是具体的产品开发团队，其工作是制定具体产品策略和业务计划，按照项目计划执行并保证及时完成，确保小组将按计划及时地将产品投放到市场。
pdt是一个虚拟的组织，其成员在产品开发期间一起工作，由项目经理组织，可以是项目经理负责的项目单列式组织结构。
2、结构化流程
ipd产品开发流程被明确地划分为概念、计划、开发、验证、发布、生命周期六个阶段，并且在流程中有定义清晰的决策评审点。这些评审点上的评审已不是技术评审，而是业务评审，更关注产品的'市场定位及盈利情况。决策评审点有一致的衡量标准，只有完成了规定的工作才能够由一个决策点进入下一个决策点。下面是典型的产品开发流程：
a) 在概念阶段初期，一旦ipmt认为新产品、新服务和新市场的思想有价值，他们将组建并任命pdt成员。
b) pdt了解未来市场、收集信息、制定业务计划。业务计划主要包括市场分析、产品概述、竞争分析、生产和供应计划、市场计划、客户服务支持计划、项目时间安排和资源计划、风险评估和风险管理、财务概述等方面信息，所有这些信息都要从业务的角度来思考和确定，保证企业最终能够盈利。
c) 业务计划完成之后，进行概念决策评审。ipmt审视这些项目并决定哪些项目可以进入计划阶段。
d) 在计划阶段，pdt综合考虑组织、资源、时间、费用等因素，形成一个总体、详细、具有较高正确性的业务计划。
e) 完成详细业务计划以后，pdt提交该计划给ipmt评审。如果评审通过，项目进入开发阶段。pdt负责管理从计划评审点直到将产品推向市场的整个开发过程，pdt小组成员负责落实相关部门的支持。
f) 在产品开发全过程中，就每一活动所需要的时间及费用，不同层次人员、部门之间依次做出承诺。
3、项目和管道管理
项目管理是使跨部门团队集合起来更好地行动的关键。首先要有一个目标即项目所要达到的效果，一旦我们将客户的需求转换为对产品的要求时，就可以制定详细计划。该计划中的各部分将具体划分为每个职能部门的工作，即这个计划不只是研发部门的计划，也是公司各个部门共同的计划。 一个产品从概念形成到上市期间会涉及到许多不同的紧密相联的活动，就好象不同职能部门彼此之间是有关系的。同样在一个项目中他们彼此之间的活动也是有关联的，所有的活动加起来就是整个的产品开发。
接下来安排活动的时间，然后对每个活动进行预算和资源的调配，在项目实施过程中还需要不断地与计划对照，因为没有任何一个计划是完善的，所以可以在细的层面上对计划进行一定的调整，但是pdt做出的承诺不能改变。整个项目的进行过程都需要pdt的参与，因此，pdt在产品开发全流程中自始至终存在。
管道管理类似如多任务处理系统中的资源调度和管理，指根据公司的业务策略对开发项目及其所需资源进行优先排序及动态平衡的过程。
五、产品重整
ipd提高开发效率的手段是产品重整。产品重整主要关注于异步开发和共用基础模块（cbb）。
1、异步开发
异步开发模式的基本思想是将产品开发在纵向分为不同的层次，如技术层、子系统层、平台层等。不同层次工作由不同的团队并行地异步开发完成，从而减少下层对上层工作的制约，每个层次都直接面向市场。
通常，在产品开发过程中，由于上层技术或系统通常依赖于下层的技术，因此，开发层次之间的工作具有相互依赖性，如果一个层次的工作延迟了，将会造成整个时间的延长，这是导致产品开发延误的主要原因。 通过减弱各开发层次间的依赖关系，可以实现所有层次任务的异步开发。
为了实现异步开发，建立可重用的共用基础模块是非常重要的。
2、共用基础模块
共用基础模块（common building blocks, cbb）指那些可以在不同产品、系统之间共用的零部件、模块、技术及其他相关的设计成果。由于部门之间共享已有成果的程度很低，随着产品种类的不断增长，零部件、支持系统、供应商也在持续增长，这将导致一系列问题。 事实上，不同产品、系统之间，存在许多可以共用的零部件、模块和技术，如果产品在开发中尽可能多地采用了这些成熟的共用基础模块和技术，无疑这一产品的质量、进度和成本会得到很好的控制和保证，产品开发中的技术风险也将大为降低。因此，通过产品重整，建立cbb数据库，实现技术、模块、子系统、零部件在不同产品之间的重用和共享，可以缩短产品开发周期、降低产品成本。 cbb策略的实施需要组织结构和衡量标准的保证。
不管是异步开发还是共用基础模块的实现，都需要很高水平的系统划分和接口标准制订，需要企业级的构架师进行规划。
网站开发制作合同介绍
甲方：
地址：
乙方：
公司地址：
甲、乙双方本着平等互利的原则，通过自愿、友好协商达就“______网站开发制作一事”成以下协议：
第一条 、甲方委托乙方为甲方网站进行有关的策划、设计和制作。本合同网站建设项目的内容、工作进度与安排、数量、价款、交付和验收方式等由附件载明。
第二条 、合同履行期限按照附件规定的工作进度决定，经双方协商一致，可以延长该期限（以下统称合同期限）。
第三条 、甲方应向乙方提供网站建设时制作网页必要的资料和协助并派专人负责与乙方联络、协调。
第四条 、乙方承诺在履行合同时不会进行有损甲方形象、声誉等的行为。
第五条 、双方的基本权利和基本义务
5-1甲方的权利和义务
5-1-1根据本合同网站建设项目的实际需要和乙方的要求提供协助并提供有关的材料及图片等，甲方保证所提供的所有资料完整、真实、合法，图片清晰、文字材料应为电子文档格式。
5-1-2甲方在使用建设完成的网站的时应当注意符合国家法律规定和社会公共利益，特别地，应当严格遵守《计算机信息网络国际联网安全保护管理办法》《中华人民共和国计算机信息网络国际联网管理暂行规定》《中华人民共和国计算机信息系统安全保护条例》《中华人民共和国电信条例》《全国人大常委会关于维护互联网安全的决定》、《互联网信息服务管理办法》、《互联网电子公告服务管理规定》、《互联网站从事登载新闻业务管理暂行规定》、《互联网等信息网络传播视听节目管理办法》、《互联网文化管理暂行规定》和国家其他有关法律、法规、行政规章，不得利用网站制作、复制、发布、传播任何法律法规禁止的有害信息。如果甲方利用本合同服务进行的经营活动需要获得国家有关部门的认可或批准的，甲方应获得该有关的认可或批准。
5-1-3对违反5-1-1和5-1-2的要求而进行的使用、操作所引起的问题以及产生的影响、后果承担全部责任。
5-1-4按本合同约定支付费用。
5-1-5依合同约定使用合同标的。
5-1-6如甲方需要乙方提供放置网站的域名、服务器空间或需要乙方提供其他系统软件、技术支持等，双方应另行签署其他协议。
5-2乙方的.权利和义务
5-2-1按照甲方提供的材料按照本合同约定的时间完成网页制作等网站建设工作。具体工作详见本合同附件一。
5-2-2可以根据甲方的要求帮助甲方举办培训和技术咨询，具体的操作方式及费用双方另行签署协议确认。
5-2-3依合同收取费用。
5-2-4网站建设的相关工作完成后，及时向甲方提交工作成果。
第六条 、甲方同意按双方约定的付款方式和时间及时向乙方支付合同费用，以及为乙方进行网站建设工作提供其他必要的帮助。
第七条 、甲方承诺，向乙方提供的内容、资料等不会侵犯任何第三方的权利；若发生侵犯第三方的权利的情形，由甲方承担全部责任。因甲方在使用本合同标的时给第三人造成损害的，由甲方自行承担责任。
第八条 、甲方同意，本合同的签署意味着甲方授权乙方在履行本合同时可以使用甲方的名称、商标、域名、企业标志等，但此等使用不能损害甲方的利益。
第九条 、乙方如有需要须将本合同项目有关内容委托第三方进行的，应保证该有关内容的质量符合附件一的要求并保证甲方在本合同中的利益不会受到不利影响。
第十条 、本合同网站项目建设完成后，甲方享有委托乙方创作的全部网页（包含文字、图画及其组合）的版权；网站项目中相关程序、文件源码的版权属乙方所有，但乙方授予甲方对该等程序、文件源码的使用权。未经乙方许可，甲方不得公布文件源码，不得复制、传播、出售或者许可他人使用本合同标的作品及其程序、源码等。乙方可以在业务范围内使用以据本合同委托创作的作品。
第十一条 甲方不能按时支付合同费用而导致的工期延误，其责任由甲方承担。
第十二条 双方当事人应当保守在履行本合同过程中获知的对方商业秘密。
第十三条 双方应本着诚实信用的原则履行本合同。任何一方在履行中采用欺诈、胁迫或者暴力的手段，另一方可以解除本合同并有权要求对方赔偿损失。
任何一方在履行中发现或者有证据表明对方已经、正在或将要违约，可以中止履行本合同，但应及时通知对方。若对方继续不履行、履行不当或者违反本合同，该方可以解除本合同并要求对方赔偿损失。
第十四条 本合同签订后，经双方当事人协商一致，可以对本合同有关条款进行变更或者补充但应当以书面形式确认。上述文件一经签署，即具有法律效力并成为本合同的有效组成部分。
第十五条 本合同附件为本合同不可分割的一部分，与合同正文具有同等法律效力。
第十六条 任意一方欲提前解除本合同，应提前通知对方。甲方提前解除合同的，无权要求乙方返还已支付的费用并应对乙方遭受的损失承担赔偿责任；乙方无故解除合同的，应双倍返还上述费用。本合同其他条款对合同的解除另有约定的，从其约定。
第十七条 任何一方没有行使其权利或没有就对方的违约行为采取任何行动，不应被视为是对权利的放弃或对追究违约责任或义务的放弃。任何一方放弃针对对方的任何权利，或放弃追究对方的任何过失，不应视为对任何其他权利或追究任何其他过失的放弃。
前款权利不因本合同的终止、撤消、无效而消失。
第十八条 任何一方违反本合同，给对方造成损失的，还应赔偿损失。
在本合同其他条款对违约有具体约定时，从其约定。
第十九条 因不可抗力或者其他意外事件，或者使得本合同的履行不可能、不必要或者无意义的，任一方均可以解除本合同。遭受不可抗力、意外事件的一方全部或部分不能履行本合同、解除或迟延履行本合同的，应将事件情况以书面形式通知另一方并向另一方提交相应的证明。
本合同所称不可抗力、意外事件是指不能预见、不能克服并不能避免且对一方当事人造成重大影响的客观事件，包括但不限于自然灾害如洪水、地震、火灾和风暴等以及社会事件如战争、**、政府行为等。
第二十条 订立本合同所依据的客观情况发生重大变化，致使本合同无法履行的，经双方协商同意，可以变更本合同相关内容或者终止合同的履行。
第二十一条 一方变更通讯地址或者联系方式，应及时将变更后的地址、联系方式通知另一方，否则变更方应对此造成的一切后果承担责任。
第二十二条 双方当事人对本合同的订立、解释、履行、效力等发生争议的，应友好协商解决；协商不成的，双方同意向乙方主要营业地的人民法院起诉。
本合同的终止、撤消、无效不应影响前款约定的效力。
第二十三条 本合同的订立、解释、履行、效力和争议的解决等均适用中华人民共和国法律。对本合同的理解与解释应根据原意并结合本合同目的进行。
第二十四条 如果本合同任何条款根据现行法律被确定为无效或无法实施，本合同的其他所有条款将继续有效。此种情况下，双方将以有效的约定替换该约定，且该有效约定应尽可能接近原约定和本合同相应的精神和宗旨。
第二十五条 本合同经双方授权代表签字并盖章，自签订日起生效。。
第二十六条 本合同一式两份，双方当事人各执一份，具有同等法律效力。
甲方法定代表人签字（盖章）：乙方法定代表人签字（盖章）：
甲方负责人签字： 乙方负责人签字：
年月日 年月日
附件一：网站建设项目工作进度与安排、数量、价款、交付和验收方式
一、网站项目内容及价格
网页设计制作、系统建设费：______元；
域名注册费： ______元（期限______，域名为：______）；
主机（服务器）费用：______元
（期限______，具体内容：虚拟主机/托管/整机租用）；
网站推广费：______元；
其它费用：______。
（如有域名、主机、网站推广等服务请将相关服务条款/协议作为本合同附件）
二、合同金额及付款方式
1.本合同金额总计：人民币（￥：______ 元）______元。
2．付款方式
本合同签订后3日内，甲方向乙方支付合同金额的______％，即______ 元，验收之后3日内支付合同余款即______元。
三、完成及验收时间：
完成时间：乙方收到材料、图片及甲方按照本附件规定先行支付的款项后______日内制作完成网页制作。
验收期限：甲方在年月日前完成项目的验收，并确认。
付款期限：甲方须于年月日前将余款汇至乙方帐户。
附件二、验收标准和验收后修改补充
1．无文字拼写及图片错误（以甲方提供的材料为标准）。
2．包含本附件第一条中双方所确认的功能。
3．验收合格，甲方应以书面方式签收，但甲方本附件规定的日期内未书面签收也未提出异议的，视为甲方验收合格。
4．验收合格后，如果甲方在使用过程中需要对工作成果进行修改，乙方可根据改动情况酌情优惠收取制作费。
关于事业单位部门工作鉴定介绍
200*年，xxx青年联合会在中共xxx委的正确领导和省青联的具体指导下，认真学习贯彻党的十六大精神，努力实践“三个代表”重要思想，从xxx青联工作的实际出发，紧紧围绕州委、州政府的中心工作开展活动，充分发挥青联交流、交友、交心，联人、联谊、联心的作用，积极学习贯彻省第七次团代会、州青联四届一次全会精神，进一步实施州委“走出去”战略，为xxx的经济发展，民族团结，社会进步作出了积极的贡献。
一、努力践行“三个代表”重要思想，用典型和榜样团结教育青年
“三个代表”重要思想是我们党的立党之本、执政之基、力量之源，是我们党必须长期坚持的指导思想。一年来 ，团州委 、州青联积极参与xxx的农村“三个代表”学习教育活动，不仅派出州青联副主席xxx同志参加麻栗坡县的“三学”督察组工作，而且向扶贫点丘北县平寨乡木柏村直接派出了以州青联秘书长廖云华为组长，李永政为组员的“三学”指导组。“三学”指导组圆满完成了这次农村“三个代表”学习教育活动，还在团州委、州青联领导的支持下，无偿提供 xxx吨水呢，发动群众投工投劳，在木柏河上建设了一座宽阔的水泥桥，一举解决了当地老百姓过河难的问题，共同构建了密切党群干群关系的“民心工程”，受到了广大人民群众的热烈欢迎。
用典型和榜样团结教育青年一直是xxx青联努力抓好的一项重要工作，也是积极贯彻团州委第七次团代会“打基础、树典型、创品牌、出特色”工作思路的重要内容。200*年 5月至10月，团州委、州青联与州委组织部、州委宣传部、州人事局、州精神文明办公室联合举办了第三届xxx“十大杰出青年”评选活动，经过评审委员会严格认真的.评选，评选出了20名正式候选人面向社会公示，最后评出了三七精英——崔秀明、制种能手——王达昌等十位第三届xxx十大杰出青年，评选结果公布后即与州委宣传部共同发出了向崔秀明等“十大杰出青年”学习的通知，号召全州各级团组织和广大团员青年向他们学习，在全州掀起了向十杰青年学习的高潮。10月，在第二届青年广场文化节上举行了隆重的十杰青年表彰、颁奖晚会，大张旗鼓地对十杰青年进行表彰，树立了当代xxx青年的光辉形象，受到了社会各界和广大团员青年的一致好评，起到了激励广大青年刻苦学习、勤奋工作、服务社会、建功成才的效果。
由团州委、州青联推荐的麻栗坡县青年农民xxx获中国“十大杰出青年农民”提名奖；xxx获“云南省第五届十大杰出青年”提名奖；一大批省、州青联委员、十杰青年在青联活动中得到了锻炼和成长，引起了组织部门和社会各界的关注，得到提拔重用，纷纷走上了副处以上领导岗位。
二、服务青年成长成才工作广获好评，青联活动丰富多彩
服务青年成长成才是xxx青联重要职责，200*年州青联领导认真选择服务项目，努力为青年办实事、做好事，扎扎实实地开展工作，树立了青联良好的形象，青联活动的可信度、知名度和美誉度皆达到了一个新的高度。
200*年 6月，为了引导广大电脑爱好者正确运用现代网络技术，充分展示xxx青少年运用计算机的水平和技术，挖掘我州青少年电脑技术人才，引导广大青少年文明上网，使网络真正成为青少年学习知识 、交流思想 、休闲娱乐的重要平台，团州委、州青联与云南省电信公司xxx分公司联合举办了首届“xxx电信杯”网页制作flash动画制作大赛。这次以“宣传xxx 、展示xxx、热爱xxx”为主题的电脑技术运用大赛，吸引了近百名电脑爱好者报名参赛，参赛者中有公务员、工人、教师、学生等，最大年龄47岁，最小的只有14岁，具有广泛的参与性，经过认真评选，《三七之乡——xxx》、《三七情缘》等六件构思新颖、风格鲜明的网页作品、四件动画作品从一百多件参赛作品中脱颖而出，分别获一、二、三等奖，获奖作品全部刊载在xxx共青团网站上供爱好者们观赏。举办这次比赛在青少年中引起了强烈的反响，发现了一批电脑技术人才，大力倡导了积极向上、健康活泼的电脑上网时尚，促进了青少年健康成长，受到了广大电脑爱好者的热烈欢迎。
200*年 7月，继200*年成功举办首届培训班的基础上，州青联又与《xxx日报》广告部、阳光岛茶楼联合举办了第二届阳光岛青年茶艺冷饮制作实用技术培训班，面向社会公开招生，开展有偿服务，共招收学员xxx名，他们中有下岗青工、城镇待业青年、个体私营老板等，学制20天，从昆明聘请高级茶艺讲师、咖啡制作师、高级宴会师等到xxx现场讲授茶艺理论技术、表演技能，咖啡、冷饮制作技术，酒水、礼仪服务等课程，理论与实践相结合，高效实用，让学员们学到了就业的真功夫。据不完全统计，经过州青联两届茶艺冷饮实用技术培训班培训的学员，就业率高达 85%以上，收到了良好的效果。
此外，州青联秘书处在团州委、州青联的领导下积极开展工作，参与了xxx扶贫三项工程建设大会战青少年行动计划启动仪式，第二届青年广场文化节，xxx共青团网站建设及机关局域网的维护和升级等工作，并努力在工作中发挥骨干作用，为这些活动的成功开展做出了应有的贡献。
公司销售员客户开发经验介绍
新客户能给厂家带来销量和市场份额的增长，能为销售员带来更多的奖金和职位提升机会，优秀的销售员总是能不断开发高质量的新客户。从某种意义上来说，衡量销售员的水平高低所在关键看销售员能否开发高质量的新客户。要成功开发新客户，首先必须把水烧到99°，即做好市场调查、客户普查、客户筛选、目标客户确定、开发计划等前期性的开发准备工作。最后1°关键在于打动客户，消除客户顾虑与异议。很多销售员都做到了99°，但要将最后1°烧开――洞察客户顾虑，消除客户异议，却不知所措。
新客户开发过程中，经常遇到的异议列举
1、价格太高：“你们公司产品价格太高，不好卖，你们还是找别人吧？”
2、公司政策不灵活：“你们公司的政策不够灵活，你们还是去找别人吧？”
3、独家代理权：“我要做你们公司产品的独家代理商”
4、市场不景气：“现在市场不景气，生意不好做，你们还是过一段时间来谈吧？”
5、要铺底：“我的资金很难周转过来，你们应该支援我一下，铺点底给我”
6、要保证金：“我与你们公司没打过交道，不了解你们公司，你们应该给我点保证金”
7、缺乏资金：“我现在资金实力有限，不想再考虑其他厂家了”
8、厂家关系：“我与现有厂家感情很好，暂时不考虑引进其他厂家”
9、朋友关系：“我与现有厂家xx是多年的交情，不好意思再引进其他厂家”
10、生意小：“我们生意做得很小，不方便到你们厂家进货，你们还是找别人吧”
11、运输：“这里离你们厂家太远，运输不方便且运输费用高”
12、小公司：“你们公司是小公司，我们只经营大公司的产品”
13、厂家约束：“我与现有厂家订了合同，等合同到期了再说吧”
14、专销奖：“现有厂家给了我专销奖，我不能再经营其他厂家的产品了”
15、决策权：“经理不在家，我不好做主，等经理回来后再说吧”
16、历史问题：“xx经营你们公司产品，反映不是很好呀”
17、市场冲突：“你们的产品xx在经营，他不是卖得很好吗？”
以上列举的异议，使厂家销售员与客户的谈判卡壳了，很难进行下去。实际上，以上异议并不一定是客户的真实异议，可能只是客户委婉拒绝的一种方式。客户产生异议的主要原因有：客户想和厂家讨价还价，还想向厂家争取更加优惠政策；客户对厂家及厂家产品不了解，缺乏信心；客户听信了其他人的谗言；客户心中还有顾虑；客户没有增加经营厂家或品牌的需求。因此，面对客户的异议不要轻易下结论，首先要分析和判断客户异议的真假及产生的原因，然后对诊下药。
客户主要异议的解答方法与策略
一、当客户异议厂家产品价格太高
1、由因分析。客户提出厂家产品价格太高的异议，可能是厂家产品价格确实要高于其他厂家或品牌的价格，客户一则担心用户没有办法接受，产品卖不出去；也可能是担心产品价格太高，他的利润下降，没有钱赚；还有可能是厂家产品价格比其他厂家或者品牌价格差不多，客户是想通过心理战，要求厂家产品价格还要作出让步；
2、策略与方法
（1）当调查获知，厂家产品比其他厂家或者品牌差不多，甚至还低时：
a、“你认为我们产品价格太高，你是与哪个厂家、哪个品牌的哪种规格的产品相比较呢？”
b、“你能不能告诉我，xx厂家xx规格的xx品种是什么价格吗？”
c、“据我了解，我们的价格与xx品种的价格差不多……（公司产品相对xx品种的优势及我们的运作方法），你还担心什么呢？”
注解：通过反问客户的策略，打消客户以为销售员不了解市场而刻意压价的想法，同时将话题从价格问题转移到公司如何做市场、如何帮助客户推广产品上来。
（2）当调查获知，你的产品确实比其他厂家或者品牌高时：
a、“我们的价格确实高了点，你是担心我们的价格高，用户不接受而卖不出还是你认为经销我们的产品没有多少钱赚呢？”
b、客户回答产品价格高，用户不接受不好卖
“你了解过我们的公司吗？我们的公司有一条理念：帮助客户共同销售。我们有一整套产品推广计划和方法……（列举一些帮助客户推广产品的方法与案例）。客户销不销公司的产品是客户的问题，产品卖不卖得出去，是我们公司的问题。你还有什么顾虑吗？”
c、客户回答产品价格高，经营利润不高
――“你认为经营我们的产品最起码需要什么样的利润？你估计经销我们后能产生多大的销量？你经营我们产品总体利润期望目标是多少？……根据我们对市场的了解及经验，你经营我们的产品的总体利润目标可以实现，……。
（从我们全方位的推广支持后预计能达成的销量及促销政策支持等，计算出总体利润），你还有什么担心吗？”
――“我们的价格是比其他厂家或者其他品牌是要高一点，也应该高些高一些，……（说明价格高的原因）。价格确实影响用户购买的一个方面。你知不知道价值比价格更能影响用户的购买……。（理论结合案例展开说明）。我们公司现在推行的是价值营销，……（一整套的推广方案和计划与案例）。”
注解：厂家产品价格高，不应简单的与竞争对手比价格，而是应与竞争对手比价值，同时有一整套的推广策略、方案与计划。并将这些道理，通过理论联系实际的方法，告诉客户，引起客户的理解、认可与共鸣。
二、当客户异议厂家的政策不够灵活
1、由因分析：厂家政策不灵活，经常是指厂家的结算方式、铺货政策、奖励政策不是很灵活，原则性比较强。在这种前提下，客户有两种目的：一种是以此为借口，不愿意做厂家的产品；一种是想做厂爱的产品，只是想获得更多的更优惠的政策支持。
2、策略与方法
（1）客户以此为借口，不愿意做你的产品
a、“你认为我们的政策优惠到什么程度，我们才有可能合作呢？”
b、“你要的这么优惠的政策，我没有办法答复你，要么这样吧，我请示了公司领导后，再来拜访你，行吗？你也好好考虑一下吧！”
注解：既然客户做厂家的产品暂时没有需求，短期内厂家再如何努力估计效果也不会很好。因此，针对客户的这种借口，厂家既不要过多的解释，又不要把话说死，继续与这种客户保持联系与接触，说不定以后有机会合作。
（2）客户有与厂家合作的需求，可能是向厂家要更多的政策
a、“你能不能讲具体一点，你认为公司哪些政策不灵活？”
b、“你认为我们的xx政策，对你来说，可能会造成什么样的不利影响呢？”
c、“确实xx政策可能会给你带来很多麻烦，短期内不利于你的经营，但你有没有考虑过xx政策也能给你带来什么好处吗？……”
d、“你想过没有，其他厂家为什么会给你那么多且具有吸引力的政策吗？理由只有一个：这个厂家实力不是很强大，对自己及产品缺乏信心，只能靠这种低级的原始的方式来吸引你们。这种厂家除了带给你表面上的支持，还给你带来了什么？……（结合案例说明带来了一大堆的麻烦）。同时你也想过没有，为什么我们的政策不是很宽松，反而很多的经销商和用户忠诚于我们公司和我们的产品？因为我们给他们带来很多价值……（结合案例说明公司给客户带来很多新的价值）。你是要1000元钱还是要一份每月能给你带来1000元的工作呢？”
e、“我们给你提供xx政策达到何种程度，你才有可能与我们合作呢？”
注解：通过开放式的提问形式，了解客户需要何种政策，了解客户对这种政策的顾虑是什么，同时引导客户从要政策的误区中走出来，变要政策为要发展，最终使客户明白要发展就要与象你这样的厂家合作。
三、客户异议要求“独家经销或者总代理”时
1、由因分析。客户之所以向厂家要求独家经销或者总代理原因可能有：客户的观念比较落后，认为只有做厂家的独家经销或者总代理面子上才风光；担心市场做起来后，厂家不断开发新客户，自己的利益得不到保障；担心厂家开发多家后，相互冲突，市场难以控制；
2、策略与方法
（1）“独家经销或者总代理我们厂家也并非不可以给你，但你要告诉我假如我们公司产品让你做独家经销或者总代理，你每月能保证我们多少的销量？你总不能让我们兄弟吃不饱饭吗？”
（2）“你能不能告诉我，你为什么要独家经销或者总代理呢？你担心什么呢？”
（3）“你担心你的市场权益得不到保障，市场难以控制，是可以理解的，也是很实现的问题。实际上独家经销或者总代理也并不见得厂家就能100保证保障你的权益，……（案例说明）。实际上厂家通过分品牌、分品种在同一市场上开发多家客户，同时加强市场的规范与控制，对于你来讲，肯定利大于弊……（理论结合案例说明互竞共荣的道理）。”
注解：当客户提出独家经销或者总代理的要求时，不要将话说死，要留有余地，如果客户独家经销能保证厂家每月比较大的销量时，可以考虑独家经销，毕竟销售目的是产品销量和市场份额。如果对方不能保证，则要告诉对方特约经营也是一种很好的经营方式，厂家有很多政策和措施来消除他的顾虑，直至接受厂家的做法。
四、当客户异议“市场不景气，生意难做，过一段时间再说”时
1、由因分析：客户异议市场不景气主要有三种可能：一种是市场确实不景气，生意难做，客户认为增加新的厂家也不会有起色；一种是客户还有顾虑，对公司没有信心，是一种借口；一种是客户没有需求。
2、策略与方法
（1）客户认为市场不景气，不是引进厂家的最好时机
“你的意思是旺季的时候可以经销我们的产品，对吗？既然你有诚意经销我们的产品，我认为市场不景气是经销我们产品的最佳时期……（从引进我们的产品可以使淡季不淡、产品的成功销售市场准备很重要、竞争对手忽视是新品进入最佳时机等等方面，结合案例说明）。”
注解：针对这种客户，最主要的是引导他的观念与思想，他的观念转变成功了，那么可能你的开发也就成功了。
（2）客户还有顾虑，以市场不景气为借口，持观望态度
“你是生意专家，你应该明白：凡是生意做得好的人，他一定是个很果断且精明的人。他们不会只顾眼前，更主要的是他们知道未来，知道未来什么生意好做。我们公司无论从理念、产品还是到营销方式，都代表未来的潮流……（结合案例，全方位的介绍公司及公司产品和营销做法，树立客户信心）。你能不能告诉我，你还有什么顾虑呢？”
注解：这种客户比较犹豫，说话反复无常，针对这部分客户要采取恩威并用策略，要告诉他未来的趋势和他目前存在的危机，同时也要告诉他厂家是他的唯一救星。
（3）客户没有需求，只是以市场不景气为借口，来拒绝你
“没有关系，今天你不做我的，也许明天你会做我的。我们生意做不成，可以做朋友吧。你说是吗？xx老板。这是我的名片，你需要我时，随时可以打电话。我也会经常来拜访你。”
注解：这种客户很有主观，除非他真正有需求，否则你很难打动他。这部分客户，厂家保持与他联系，也许以后有业务往来。
五、当客户异议要“铺底资金”时：
1、由因分析：可能客户真正的缺乏资金，需要厂家资金周转；可能是客户有钱，但想通过铺底资金控制厂家；也可能客户想诈骗厂家的货款；还有可能是没有诚意与厂家合作，纯粹一种借口；
2、客户资信调查后，没钱且信誉很差，完全可以拒绝
“对不起，我们厂家的付款方式是现款现货，执行的是零帐款，在这一点上，公司任何人没有权力。我实在是爱莫能助。”
3、有钱，想控制厂家要铺底，尽量说明现款现货，确实没有办法，可以适当铺底；
“确实没有办法，现款现货这是公司的规矩，没有谁敢做主。你能告诉我现款现货，可能会面给你带来什么麻烦吗？……我回去请示下公司吧。不过，据我所知，如果我们铺底给你，可能你要办理抵押或者担保手续。”
六、当客户异议“没有钱”时
1、由因分析：有可能确实没有钱；有可能有钱，但只是一种借口；还可能有钱，想要厂家垫底，以此来控制厂家；
2、策略与方法
（1）确实没有钱者，圆滑收场。“xx老板没有钱，真是开国际玩笑。”
（2）还存顾虑，有钱称没钱，应继续探询需求；
（3）有钱想要垫底，以此来控制厂家。（参照五大点3小点策略应对）
七、当客户异议“已与现有厂家订了合同，等合同到期了再说吧”时
1、由因分析：可能确实跟其他厂家签订了合同，年终有一些政策要兑现，要完成销量任务，不敢轻易接受新的品牌，而影响现有厂家销售达成；也可能是一种借口。
2、策略与方法
（1）确实签订了目标合同，有三种处理方式：一种是等到合同到期再说，但此过程一直保持联络；二种是以算帐的.方式说服客户，其实经销公司产品也不会吃亏，甚至赚得更多；三种是公司给予相应的补偿；
（2）没有签订合同，只是借口：搞清主要顾虑是什么，对诊下药；
八、当客户异议“xx以前经营你们公司产品，做得并不成功呀”
1、由因分析：厂家以前在这片市场上有经销商做过，但由于历史原因，经营失败了。在重新启动市场时，客户对公司缺乏信心。
2、策略与方法：向客户分析和解释当时失败的原因，同时向客户说明现在的公司与过去相比大不一样了，重新树立客户的信心，激发他的经营欲望。
“你说的一点不错，公司的产品曾在这个市场上红火过，但不久也消失了，也许你也知道其中一些原因……（联系实际，客观分析和说明原因）。现在我们公司在xx方面做了很大的改善，……（改善办法与效果）。你还有什么顾虑和担心的呢？”
（从我们全方位的推广支持后预计能达成的销量及促销政策支持等，计算出总体利润），你还有什么担心吗？”
――“我们的价格是比其他厂家或者其他品牌是要高一点，也应该高些高一些，……（说明价格高的原因）。价格确实影响用户购买的一个方面。你知不知道价值比价格更能影响用户的购买……。（理论结合案例展开说明）。我们公司现在推行的是价值营销，……（一整套的推广方案和计划与案例）。”
注解：厂家产品价格高，不应简单的与竞争对手比价格，而是应与竞争对手比价值，同时有一整套的推广策略、方案与计划。并将这些道理，通过理论联系实际的方法，告诉客户，引起客户的理解、认可与共鸣。
二、当客户异议厂家的政策不够灵活
1、由因分析：厂家政策不灵活，经常是指厂家的结算方式、铺货政策、奖励政策不是很灵活，原则性比较强。在这种前提下，客户有两种目的：一种是以此为借口，不愿意做厂家的产品；一种是想做厂爱的产品，只是想获得更多的更优惠的政策支持。
2、策略与方法
（1）客户以此为借口，不愿意做你的产品
a、“你认为我们的政策优惠到什么程度，我们才有可能合作呢？”
b、“你要的这么优惠的政策，我没有办法答复你，要么这样吧，我请示了公司领导后，再来拜访你，行吗？你也好好考虑一下吧！”
注解：既然客户做厂家的产品暂时没有需求，短期内厂家再如何努力估计效果也不会很好。因此，针对客户的这种借口，厂家既不要过多的解释，又不要把话说死，继续与这种客户保持联系与接触，说不定以后有机会合作。
（2）客户有与厂家合作的需求，可能是向厂家要更多的政策
a、“你能不能讲具体一点，你认为公司哪些政策不灵活？”
b、“你认为我们的xx政策，对你来说，可能会造成什么样的不利影响呢？”
c、“确实xx政策可能会给你带来很多麻烦，短期内不利于你的经营，但你有没有考虑过xx政策也能给你带来什么好处吗？……”
d、“你想过没有，其他厂家为什么会给你那么多且具有吸引力的政策吗？理由只有一个：这个厂家实力不是很强大，对自己及产品缺乏信心，只能靠这种低级的原始的方式来吸引你们。这种厂家除了带给你表面上的支持，还给你带来了什么？……（结合案例说明带来了一大堆的麻烦）。同时你也想过没有，为什么我们的政策不是很宽松，反而很多的经销商和用户忠诚于我们公司和我们的产品？因为我们给他们带来很多价值……（结合案例说明公司给客户带来很多新的价值）。你是要1000元钱还是要一份每月能给你带来1000元的工作呢？”
e、“我们给你提供xx政策达到何种程度，你才有可能与我们合作呢？”
注解：通过开放式的提问形式，了解客户需要何种政策，了解客户对这种政策的顾虑是什么，同时引导客户从要政策的误区中走出来，变要政策为要发展，最终使客户明白要发展就要与象你这样的厂家合作。
三、客户异议要求“独家经销或者总代理”时
1、由因分析。客户之所以向厂家要求独家经销或者总代理原因可能有：客户的观念比较落后，认为只有做厂家的独家经销或者总代理面子上才风光；担心市场做起来后，厂家不断开发新客户，自己的利益得不到保障；担心厂家开发多家后，相互冲突，市场难以控制；
2、策略与方法
（1）“独家经销或者总代理我们厂家也并非不可以给你，但你要告诉我假如我们公司产品让你做独家经销或者总代理，你每月能保证我们多少的销量？你总不能让我们兄弟吃不饱饭吗？”
（2）“你能不能告诉我，你为什么要独家经销或者总代理呢？你担心什么呢？”
（3）“你担心你的市场权益得不到保障，市场难以控制，是可以理解的，也是很实现的问题。实际上独家经销或者总代理也并不见得厂家就能100保证保障你的权益，……（案例说明）。实际上厂家通过分品牌、分品种在同一市场上开发多家客户，同时加强市场的规范与控制，对于你来讲，肯定利大于弊……（理论结合案例说明互竞共荣的道理）。”
注解：当客户提出独家经销或者总代理的要求时，不要将话说死，要留有余地，如果客户独家经销能保证厂家每月比较大的销量时，可以考虑独家经销，毕竟销售目的是产品销量和市场份额。如果对方不能保证，则要告诉对方特约经营也是一种很好的经营方式，厂家有很多政策和措施来消除他的顾虑，直至接受厂家的做法。
四、当客户异议“市场不景气，生意难做，过一段时间再说”时
1、由因分析：客户异议市场不景气主要有三种可能：一种是市场确实不景气，生意难做，客户认为增加新的厂家也不会有起色；一种是客户还有顾虑，对公司没有信心，是一种借口；一种是客户没有需求。
2、策略与方法
（1）客户认为市场不景气，不是引进厂家的最好时机
“你的意思是旺季的时候可以经销我们的产品，对吗？既然你有诚意经销我们的产品，我认为市场不景气是经销我们产品的最佳时期……（从引进我们的产品可以使淡季不淡、产品的成功销售市场准备很重要、竞争对手忽视是新品进入最佳时机等等方面，结合案例说明）。”
注解：针对这种客户，最主要的是引导他的观念与思想，他的观念转变成功了，那么可能你的开发也就成功了。
（2）客户还有顾虑，以市场不景气为借口，持观望态度
“你是生意专家，你应该明白：凡是生意做得好的人，他一定是个很果断且精明的人。他们不会只顾眼前，更主要的是他们知道未来，知道未来什么生意好做。我们公司无论从理念、产品还是到营销方式，都代表未来的潮流……（结合案例，全方位的介绍公司及公司产品和营销做法，树立客户信心）。你能不能告诉我，你还有什么顾虑呢？”
注解：这种客户比较犹豫，说话反复无常，针对这部分客户要采取恩威并用策略，要告诉他未来的趋势和他目前存在的危机，同时也要告诉他厂家是他的唯一救星。
（3）客户没有需求，只是以市场不景气为借口，来拒绝你
“没有关系，今天你不做我的，也许明天你会做我的。我们生意做不成，可以做朋友吧。你说是吗？xx老板。这是我的名片，你需要我时，随时可以打电话。我也会经常来拜访你。”
注解：这种客户很有主观，除非他真正有需求，否则你很难打动他。这部分客户，厂家保持与他联系，也许以后有业务往来。
五、当客户异议要“铺底资金”时：
1、由因分析：可能客户真正的缺乏资金，需要厂家资金周转；可能是客户有钱，但想通过铺底资金控制厂家；也可能客户想诈骗厂家的货款；还有可能是没有诚意与厂家合作，纯粹一种借口；
2、客户资信调查后，没钱且信誉很差，完全可以拒绝
“对不起，我们厂家的付款方式是现款现货，执行的是零帐款，在这一点上，公司任何人没有权力。我实在是爱莫能助。”
3、有钱，想控制厂家要铺底，尽量说明现款现货，确实没有办法，可以适当铺底；
“确实没有办法，现款现货这是公司的规矩，没有谁敢做主。你能告诉我现款现货，可能会面给你带来什么麻烦吗？……我回去请示下公司吧。不过，据我所知，如果我们铺底给你，可能你要办理抵押或者担保手续。”
六、当客户异议“没有钱”时
1、由因分析：有可能确实没有钱；有可能有钱，但只是一种借口；还可能有钱，想要厂家垫底，以此来控制厂家；
2、策略与方法
（1）确实没有钱者，圆滑收场。“xx老板没有钱，真是开国际玩笑。”
（2）还存顾虑，有钱称没钱，应继续探询需求；
（3）有钱想要垫底，以此来控制厂家。（参照五大点3小点策略应对）
七、当客户异议“已与现有厂家订了合同，等合同到期了再说吧”时
1、由因分析：可能确实跟其他厂家签订了合同，年终有一些政策要兑现，要完成销量任务，不敢轻易接受新的品牌，而影响现有厂家销售达成；也可能是一种借口。
2、策略与方法
（1）确实签订了目标合同，有三种处理方式：一种是等到合同到期再说，但此过程一直保持联络；二种是以算帐的方式说服客户，其实经销公司产品也不会吃亏，甚至赚得更多；三种是公司给予相应的补偿；
（2）没有签订合同，只是借口：搞清主要顾虑是什么，对诊下药；
八、当客户异议“xx以前经营你们公司产品，做得并不成功呀”
1、由因分析：厂家以前在这片市场上有经销商做过，但由于历史原因，经营失败了。在重新启动市场时，客户对公司缺乏信心。
2、策略与方法：向客户分析和解释当时失败的原因，同时向客户说明现在的公司与过去相比大不一样了，重新树立客户的信心，激发他的经营欲望。
“你说的一点不错，公司的产品曾在这个市场上红火过，但不久也消失了，也许你也知道其中一些原因……（联系实际，客观分析和说明原因）。现在我们公司在xx方面做了很大的改善，……（改善办法与效果）。你还有什么顾虑和担心的呢？”
公司销售员客户开发经验介绍
公司销售员客户开发经验介绍新客户能给厂家带来销量和市场份额的增长，能为销售员带来更多的奖金和职位提升机会，优秀的销售员总是能不断开发高质量的新客户。从某种意义上来说，衡量销售员的水平高低所在关键看销售员能否开发高质量的新客户。要成功开发新客户，首先必须把水烧到99°，即做好市场调查、客户普查、客户筛选、目标客户确定、开发计划等前期性的开发准备工作。最后1°关键在于打动客户，消除客户顾虑与异议。很多销售员都做到了99°，但要将最后1°烧开――洞察客户顾虑，消除客户异议，却不知所措。
新客户开发过程中，经常遇到的异议列举
1、价格太高：“你们公司产品价格太高，不好卖，你们还是找别人吧？”
2、公司政策不灵活：“你们公司的政策不够灵活，你们还是去找别人吧？”
3、独家代理权：“我要做你们公司产品的独家代理商”
4、市场不景气：“现在市场不景气，生意不好做，你们还是过一段时间来谈吧？”
5、要铺底：“我的资金很难周转过来，你们应该支援我一下，铺点底给我”
6、要保证金：“我与你们公司没打过交道，不了解你们公司，你们应该给我点保证金”
7、缺乏资金：“我现在资金实力有限，不想再考虑其他厂家了”
8、厂家关系：“我与现有厂家感情很好，暂时不考虑引进其他厂家”
9、朋友关系：“我与现有厂家xx是多年的交情，不好意思再引进其他厂家”
10、生意小：“我们生意做得很小，不方便到你们厂家进货，你们还是找别人吧”
11、运输：“这里离你们厂家太远，运输不方便且运输费用高”
12、小公司：“你们公司是小公司，我们只经营大公司的产品”
13、厂家约束：“我与现有厂家订了合同，等合同到期了再说吧”
14、专销奖：“现有厂家给了我专销奖，我不能再经营其他厂家的产品了”
15、决策权：“经理不在家，我不好做主，等经理回来后再说吧”
16、历史问题：“xx经营你们公司产品，反映不是很好呀”
17、市场冲突：“你们的产品xx在经营，他不是卖得很好吗？”
以上列举的异议，使厂家销售员与客户的谈判卡壳了，很难进行下去。实际上，以上异议并不一定是客户的真实异议，可能只是客户委婉拒绝的一种方式。客户产生异议的主要原因有：客户想和厂家讨价还价，还想向厂家争取更加优惠政策；客户对厂家及厂家产品不了解，缺乏信心；客户听信了其他人的谗言；客户心中还有顾虑；客户没有增加经营厂家或品牌的需求。因此，面对客户的异议不要轻易下结论，首先要分析和判断客户异议的真假及产生的原因，然后对诊下药。
客户主要异议的解答方法与策略
一、当客户异议厂家产品价格太高
1、由因分析。客户提出厂家产品价格太高的异议，可能是厂家产品价格确实要高于其他厂家或品牌的价格，客户一则担心用户没有办法接受，产品卖不出去；也可能是担心产品价格太高，他的利润下降，没有钱赚；还有可能是厂家产品价格比其他厂家或者品牌价格差不多，客户是想通过心理战，要求厂家产品价格还要作出让步；
2、策略与方法
（1）当调查获知，厂家产品比其他厂家或者品牌差不多，甚至还低时：
a、“你认为我们产品价格太高，你是与哪个厂家、哪个品牌的哪种规格的.产品相比较呢？”
b、“你能不能告诉我，xx厂家xx规格的xx品种是什么价格吗？”
c、“据我了解，我们的价格与xx品种的价格差不多……（公司产品相对xx品种的优势及我们的运作方法），你还担心什么呢？”
注解：通过反问客户的策略，打消客户以为销售员不了解市场而刻意压价的想法，同时将话题从价格问题转移到公司如何做市场、如何帮助客户推广产品上来。
（2）当调查获知，你的产品确实比其他厂家或者品牌高时：
右脑的五感包藏在右脑底部，可称为“本能的五感”，控制着自律神经与宇宙波动共振等，和潜意识有关。右脑是将收到的讯息以图像处理，瞬间即可处理完毕，因此能够把大量的资讯一并处理(心算、速读等即为右脑处理资讯的表现方式)。一般人右脑的五感都受到左脑理性的控制与压抑，因此很难发挥即有的潜在本能。然而懂得活用右脑的人，听音就可以辨色，或者浮现图像、闻到味道等。心理学家称这种情形为“共感”这就是右脑的潜能。据广大网友实践，平行法是绝对可以看出多层的，看到第6层的时候会感觉最里层的图像离你的视线很远了，特别是对于看“无底洞”之类的图而言，这比只看出第一层的感觉要爽得多。
右脑开发宗教智慧经验训练法，以下内容结合宗教里面的经验为大家分享
我们运用丹田呼吸法集中意识，放松心情，消除身体的紧张感，打开右脑的记忆回路。
要注意的是，丹田呼吸法是吸入正面能量的呼吸。要想开发出右脑的潜在能力，就必须灵活使用正面能量。
获得正面能量的秘诀就在于呼吸，如果能每天坚持做这个训练，大
脑就会变得十分清醒，使你精神稳定，获得令人惊讶的集中力，并给你带来自信和勇气。因此可以说丹田呼吸法是右脑能力的源泉。
刚开始时呼气5秒，吸气5秒，然后屏气5秒。
双手交叠放在丹田处。深呼一口气，持续5秒钟，尽量把胸腔中的气全部吐出来，把不安、紧张以及一切烦恼排出体外。
慢慢用鼻子吸气，持续5秒钟，丹田处微微凸起。把吸入胸腔内的气沉落于丹田，感觉丹田处发硬。
屏住呼吸5秒钟，然后恢复到自然的呼吸。
习惯后，再逐渐延长到10秒、15秒、20秒。重复以上步骤。
然后进行放松训练。将意识集中在头顶，配合呼吸，感觉从头顶开始，紧张感逐渐缓解。好，接下来一边呼吸，一边消除眼睛和嘴巴周围的紧张感;再接下来消除鼻子、嘴巴、下巴、耳朵的紧张感。
下面，分别将意识集中到以下各个部位，稍微用力，旋即放松，感受放松后的愉悦。
首先，肩部稍微用力，然后马上放松。从手腕到手指、指尖，消除紧张感，感觉非常放松。
其次，将意识集中在背部、胸部、腹部，一点点放松下去。好，紧张感消除了。
最后，将意识集中在腰、臀、大腿、小腿、脚，稍微用力后很快放松，消除紧张感。这样，整个身体就变得非常放松，感觉全部消失，大脑里一片空白，心情愉悦、轻松。
想象
1. 胶水想象
双手合十，想象自己的双手被胶水紧紧地粘在一起。如果感觉手松开了，说明想象还不充分，需要再来一遍。
将手放在额头上，想象手被粘在额头上拿不下来了。
想象你的手已经和你好朋友的手粘在一起，分不开了。
2. 颜色想象
在我说“好”时，你紧闭双眼想象看到了一个红色的苹果。好，请开始想象。
看到苹果了吧，好，请放松。接下来，苹果消失了，你看到了黄色的香蕉。
现在，黄色的香蕉消失了，你看到了绿色的西瓜。
3. 日常生活场景想象
闭上眼睛，放轻松。想象你在路上遇到了一个美国人向你问路。你用流利的英语为他指出了正确的道路。
你的事业取得了成功 右脑记忆方法，成为一家公司的主管，正在宽敞明亮的会议室向下属讲解公司未来的发展方向。
你利用假期去旅游，欣赏优美的自然风光，微微的风吹拂在你的脸上，你深深地陶醉了……
「所属部门与职员的介绍」
We are very happy that you have come all the way to visit our company. Small as it may, our company. Small as it may, our department takes pride in having close ties among the staff like a family.
Let me introduce our staff, or shall I say, parents and brothers and sisters of the department? Sitting at the center of the office is the head of our department, Mr. Wang. He is our boss, but he never bosses us around. He is a very thoughtful and paternal person who protects us like a parent. Across from Mr. Wang's desk are Mr. Shong, Mr. Wu, Mr. He, and Mr. Zhou, from right to left. They are the family's older “brothers”, so to speak, because of their long and outstanding career in this department. Sitting at the corner of the room are two lovely “sisters” of our family, Ms. Chen and Ms. Liu. They have all the staff's respect and trust for their dedication to work.
So that is our department. We hope you will enjoy visiting with us.
Notes:
small as it may: 尽管小了点
take pride in having...: 以拥有..为傲
close ties：亲密关系
boss around ，be bossy:摆架子
paternal:尤如父亲的
across from:面对
dedication to work:献身工作
首先说明部门特征为要，本篇的关键字是“family”。介绍在在场人员时，记得清楚标示其所在的位置。
先说一个身边真正发生过的故事，可能大家会对故事情节感觉非常熟悉，
一家小型电子商务公司，管理者就是公司的创始人，他有些技术开发背景。因为产品面向海外市场，他也比较关注产品设计与可用性。由于他对自己的技术、设计能力的自信，总是对开发部与设计部成员的能力持怀疑态度，经常插手他们的工作。
一次，开发人员就新产品需求、设计文档的要求，提出开发方案A。这位管理者看后，以其经验判断认为不理想，并给出方案B。开发人员觉得方案B有些问题，但一时又没有找到有说服力的例证，无奈只好以此方案进行开发。
果然，在开发过程中，由于管理者仓促间所提出方案，在设计上确实存在不合理的疏漏，导致项目出现了一些问题。当开发人员想方设法将问题一一解决后，突然发现，这个DEBUG后的开发方案B，已经变得与他们最初提出的方案A并无二致。
而此时，该项目已经严重超期，那位管理者还为此非常不满，认为是开发人员能力的问题导致的。此后，管理者对开发工作的介入变得更多，而开发人员也开始变化，一部分对领导的这种超权行为越来越不满意，矛盾变得更加激化，后面工作中的沟通变得更加困难；另一部分则变得越来越没有积极性，领导要求怎么做就怎么做。
刚好看到UCDChina.com中的一篇文章《管理者不应直接参与产品的开发与设计》，感觉说得太有道理了。上面这个故事，可以用来充实文章的论据。
其实团队管理者关注团队产品的成败，是非常正常的心态。他们插手设计、开发工作，无非是希望把产品更得更好，动机是无庸质疑的。尽管如此，还是不建议管理者过多的介入具体的开发与设计工作，即使是领域专家型的管理者，过多的插手具体设计、开发工作，也得不到预期的结果，可能对于项目来说，往往事与愿违，由此产生的恶性干扰多于良性的指导，这是得不偿失的。
为什么会这样？原因很多：
1、因为管理者与团队成员的权重不同，有管理者参与的项目，往往不能非常公平地对待其它项目涉众。尽管，管理者本意是以其对项目的理解和自身的经验，为设计、开发团队提供一些指导和建议，至少也会增加一种思路。但往往事与愿违，管理者介入后，一般会导致所有项目涉众的思维模式，会被管理者所左右，就因为他是团队的管理者。
大家想想，是否经常遇到这样的情况，设计、开发人员深思熟虑后形成的方案，经常因为管理者的一点儿质疑，而被否决；而管理者的灵光一闪，都可能形成一个决策，如果其它团队成员想到推翻它，必须经过周密、详实的举证与论述，这本就不公平，对项目也绝对没有好处，这会影响到团队成员的思路，甚至导致他们逐渐推动思考的动力。
2、因为技术背景与对项目的关注点不同，管理者与设计、开发人员会处在不同层面，看问题角度肯定是不同的。其实，能从多个不同角度看待产品，这本来是好事，可以把问题考虑得更全面一些，
但如果以管理者的角度，去干扰设计、开发中的问题，那就是另外一码儿事了。
《论语•泰伯》：“子曰：不在其位，不谋其政。”
这句话说得非常好，这不是推卸责任意思，而恰恰是出于更负责的角度考虑。为了便于理解，这里把“位”理解为“职位”。
每个职位有不同的职责，职责会影响人的立场，不同立场、知识背景的人理解、处理同一个问题，其结果肯定是不一样的。也许管理者认为自己可以做到“换位思考”，即便如此也是搁靴搔痒的状态，其结果绝对差强人意。比如，管理者明白不能让UI设计师去考虑代码优化的问题，那又为什么自己去犯同样的错误呢？
正所谓术业有专攻，专业的工作还是让专业的人去做，那才可能达到令人满意的结果。
3、有人说，在IT行业，许多管理者都是优秀程序员或策划、设计师出身，这种领域专家型的管理者插手做具体设计、开发工作，应该有对项目、对团队成员有帮助。
其实不然，前面提到的两点问题，对于这样的管理者也依然存在。而且，文章开头提到的那位管理者也曾经是开发人员，本身也是位不错的产品设计师。为什么团队成员在他的指导下，项目进展依然不顺利呢？
从事过产品设计、程序开发工作的朋友应该很清楚，这样的工作需要投入大量的时间与精力，这是一个反复尝试与迭代的过程。好的设计与优秀的编码，绝对不是通过纸上谈兵或灵光一闪就可以得到的（当然，这个世界是有天才存在的，也许他们拍拍脑袋就可以把产品设计得非常完美，程序编码也可以没有任何BUG，但毕竟这种天才少得没有说服力）。有的时候，即使写好伪代码，也不能百之百的确保业务逻辑没问题。
而团队的管理者，往往事务缠身，他们没有精力（也不应该）深入于其中任何一项具体工作，那样就会犯下过于关注细节的管理大忌。而浅尝辄止的心态，恰恰又是做好设计与开发工作的大忌。这样看来，管理者兼顾设计、开发工作，并取得好的结果，根本是一项不可能完成的任务。
当然，领域专家型的管理者是可遇而不可求的，他丰富的经验与思路都是对团队成员有帮助的，但仅此而已，具体的设计、开发工作还是应该让设计师和程序员来做。
基于上面分析，如果管理者仍执意要插手设计与开发工作，就必须保证自己的观点（或决策）是100%准确与全面的，这样才不会对项目有负面影响。
当然，这样的要求是不合理的，也没有人敢做此承诺，所以，管理者们还去做好本职工作吧，那里才是发挥你们特长的地方。好的管理者，要懂得放权，要对团队成员应该有足够的信任，相信他们的工作能力，也相信他们的工作态度。正所谓：用人不疑，疑人不用。
如果管理者实在想参与设计、开发工作，那就干脆转行吧。
本文出自：blog.sina.com.cn/s/blog_564cabe30100bxmb.html
三部门开展基层岗位推荐 计划开发20万岗位
今天从人力资源和社会保障部获悉,今年5至6月,人社部、民政部、教育部大力开展基层就业岗位推荐,计划在全国城乡基层开发20万就业岗位。三部门将指导各地在城乡基层开发一批从事基层社会管理和公共服务的岗位,在社会团体、基金会和民办非企业单位等社会组织中开发一批从事社会管理、社会公益和社会救助的岗位,通过多种渠道及时送到毕业生手中,鼓励和引导高校毕业生到城乡基层就业。
届高校毕业生即将毕业,学生离校前的这段时间既是毕业生求职择业的关键时期,也是各部门密切配合,促进毕业生就业的攻坚阶段。眼下,各有关部门高度重视,周密安排,全力为大学生提供贴心的就业服务,创造良好的'就业环境。
据了解,5至6月,中组部、教育部、人力资源和社会保障部、团中央、财政部、农业部、卫生部、国务院扶贫办等部门将组织各地开展“选聘高校毕业生到村任职工作”、“教师特岗计划”、“三支一扶”计划、“志愿服务西部计划”等专门项目的选拔招募工作。各部门将建立部门协调机制,统筹协调面向基层就业的专门项目的组织实施和相关待遇政策的衔接。
商务演讲：介绍所属部门与职员
We are very happy that you have come all the way to visit our company. Small as it may, our company. Small as it may, our department takes pride in having close ties among the staff like a family.
Let me introduce our staff, or shall I say, parents and brothers and sisters of the department? Sitting at the center of the office is the head of our department, Mr. Wang. He is our boss, but he never bosses us around. He is a very thoughtful and paternal person who protects us like a parent. Across from Mr. Wang's desk are Mr. Shong, Mr. Wu, Mr. He, and Mr. Zhou, from right to left. They are the family's older “brothers”, so to speak, because of their long and outstanding career in this department. Sitting at the corner of the room are two lovely “sisters” of our family, Ms. Chen and Ms. Liu. They have all the staff's respect and trust for their dedication to work.
So that is our department. We hope you will enjoy visiting with us.
Notes:
small as it may: 尽管小了点
take pride in having...: 以拥有..为傲
close ties：亲密关系
boss around ，be bossy:摆架子
paternal:尤如父亲的'
across from:面对
dedication to work:献身工作
首先说明部门特征为要，本篇的关键字是“family”。介绍在在场人员时，记得清楚标示其所在的位置。
第一章 项目概述
一、项目背景
宗地系重庆市酉阳民族师范学校，该校创建于清光绪三十年（19），历经了满清、民国、共和国三个时代。随着现代城市规划、建设，酉阳政府对学校进行升级整合，将原酉阳民族师范学校地块用于房地产开发。该地块位于县城黄金地段（钟多镇桃花源中路145号），占地50余亩。
二．项目历史条件
1、宗地简介
宗地位于县城黄金地段（钟多镇桃花源中路145号），宗地面积为49亩。用于商品房项目开发。
2、项目概况
宗地由重庆爵尊房地产开发有限公司于20xx年4月与酉阳国土资源和房屋管理局签定建设用地保用权出让合同。计划20xx年1月开工，20xx年10月竣工。
三、项目建设单位
1、项目公司名称：重庆爵尊房地产开发有限公司。
2、公司经营范围：
在规划范围内从事“该项目”的开发与建设、商品房销售、物业管理等。
3、项目建设规模和建设内容：
“该项目”开发建设总建筑面积约14.7万平方米。建设内容为新建建筑物、构筑物及其附属设施。“该项目”由重庆爵尊房地产开发有限公司投入全部建设资金。
四、可行性研究报告编制
1、编制单位：
由重庆爵尊房地产开发有限公司编制酉阳Z41-1/02项目可行性研究报告。
2、编制依据：
2.1、渝价[20xx]3 号文件
2.2、渝价（20xx）402 号文件
2.3、《重庆市房地产业税费政策汇编》
2.4、渝府发（20xx）92 号文件
2.5、渝（20xx）830 号文
2.6城市居住区规划设计规范 GB 50180-93
第二章 项目名称和选址
一、项目名称：酉师校项目（暂定名）。
二、地理位置：“该项目”位于钟多镇桃花源中路145号
三、项目占地面积：占地面积约3.2万平方米）。
四、项目用地现状：项目用地范围内为净地。
第三章 项目规划建设方案
一、项目建设内容：
“该项目”建设内容为新建建筑物、构筑物及其附属设施。
二、项目初步规划设计方案
1、规划建设用地面积： 3.2万平方米。
2、总建筑面积： 14.7万平方米。
3、居住建筑面积：13.23 万平方米。
4、建筑高度：高度控制在100米以内。
5、建筑密度不高于40%。
6、居住总人口： 约4370人。
7、居住总户数： 约1360户
8、绿化率：不低于25% 。
三、项目规划设计特色。
1、规划设计：
在规划设计上拟聘请著名设计公司通过招、投标形式参与“该项目”建筑、景观、人文等规划设计工作。“该项目”力求吸收当今国内先进的建筑艺术，体现城市风貌和时代特色。规划设计方案既能满足现代化低密度住宅的各项使用要求，同时也必须适合酉阳总体规划要求，既能突出自己，又能与周围环境相协调。
2、设施、设备、材料：
“该项目”建设将充分引入国内先进的信息网络技术、引进先进的设备、设施。
3、绿化：
“该项目”力求最大限制度建设生态园林和生态景观设施，为业主提供绿色、优雅、舒适、安逸的居住氛围。
第四章 项目建设条件
一、地理条件：
“该项目”座落在县城黄金地段（钟多镇桃花源中路145号）占地面积约3.2万平方米。地理位置条件非常优越。
二、市政条件
“该项目”目前大市政条件不足，由于周围已经建成一批商品房项目，随着城区建设步伐，加大了对该区域市政投资，因此“该项目”所需的水、电、气、通讯、道路交通等设施将会同期得到改善。
第五章 物料消耗与供应
一、建筑材料
“该项目”建筑内容为新建高层建筑及配套设施，建筑结构为全现浇钢筋混凝土结构。其所消耗的建筑材料主要为钢材、水泥等，根据设计规范和本项目的总体规划设计，“该项目”所需的主要建筑材料估算为：
钢材： 7350 吨(按50kg/M2计算)
水泥： 27900吨（按190kg/ M2计算）
二、主要设备
“该项目”的建设内容为高层住宅及配套设施，在设备、设施上将力求采用先进实用的设备、设施，其所需的主要设备有：
消防灭火设备、停车车库、排风、送风系统、应急发电设备、通讯电话系统、照明系统、供暖设备、卫星电视接收系统、通讯电话系统、计算机集成管理系统等。
三、水、电、气、热供应
根据初步计算，“该项目”水、电、气等用量为：
1、用电量：60瓦/平方米，则预测项目用电量为1 千瓦。
2、用水量：按2升/平方米·日，用水量为40万立方米／日。
第六章 环境保护
按照国家环境保护局“建设项目环境保护管理办法”，建设项目要采取严格的环境保护措施。“该项目”的建设内容为高层住宅和商业，对环境的污染较少。环境保护问题主要是生活污水、生活垃圾、噪声以及汽车废气，此外无其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的处理问题，对环境的不利影响较少。项目建设及建成后的使用过程中，将采取严格的环境保护措施，严格遵守国家和重庆市的环境保护法规。
环境保护措施如下：
1、污水：生活污水经化类池，含油污水经隔油池处理后，达到规定的排放标准，污水排放将严格执行国家和重庆市的有关规定和标准。
2、生活垃圾：将生活垃圾分类收集，由专门的管理部门专设清洁人员，利用密闭垃圾筒运出，由环卫部门统一清运至垃圾处理厂和垃圾消化场处理。
3、噪声：噪声污染源主要是排风机，停车库的排风、送风系统、发电机等，拟优先选择低噪声的设备。
4、汽车废气：因车辆进出、停放造成的汽车废气污染问题，通过在设计时停车库保证车库有一定的容积，采取合理有效的措施，汽车废气排放完全可以达到国家和重庆市规定的废气排放标准。汽车废气还可通过建筑物周围绿化，减少污染影响。
第七章 项目建设周期与日程安排
一、建设方式
“该项目”建设按照重庆市有关建设工程招标、投标的有关规定，采取招标或议标的方式择优选择建筑施工企业组织施工。为保证施工质量，工程建设采用施工监理的方式进行，聘请有经验的建设、监理单位进行监理，确保施工质量为优良。
二、建设进度安排
“该项目”总建筑面积约为14.7万平方米，预计建设周期为35 个月，即从20xx年1月到20xx年10月为建设期，项目建设实施进度为：
1、20xx年1月之前完成前期准备工作。
主要包括：协议签订、规划设计、施工图设计 七通一平、工程招投标等。
2、20xx年1月到20xx年10月为施工工期，竣工验收。
第八章 经营管理方式
一、经营设想
1、“该项目”拟采用目前行业流行的建设工程管理模式，按照国家通用建设施工条款。
2、“该项目”建成后将吸收国内外的先进管理模式和管理经验，以物业管理公司的形式统一经营管理。将以现代化的设施、完善的服务，使其成为国内具有一流管理水平的企业。
第九章 投资估算
一、成本构成
宗地占地约49亩，为二类建筑用地，成本由以下几块构成：
1、土地费用
投入土地成本13527.0677万元
2、土地出让金：4147.6723万元
3、其它投入
二、项目设计
方案A：以4.5容积率，均按27--30层高层设计，商业面积按总建筑面积的5%计算，共8栋.
总建筑面积：3.27×4.5=14.7万m2 其中:
1、住宅面积：14.7*（1-5%）=13.97万m2
2、商业面积：14.7*5%=0.73万m2
住宅销售：按4900元/ m2计，4900元/ m2×13.97万m2 =68453万元
商业：按15000元/ m2计，15000元/ m2×0.73万m2 =10950万元
方案B：以4.5容积率，按30层高层与18层小高层设计，高层与小高层各占住宅总面积的50%，商业面积按总建筑面积的8%计算，高层4栋，小高层6栋。
总建筑面积：3.27×4.5=14.7万m2 其中:
1、住宅面积：14.7*（1-8%）=13.52万m2（高层住宅建筑面积7.2万m2，小高层住宅建筑面积6.3万m2）
2、商业面积：14.7*8%=1.2万m2
住宅销售：按均价5100元/ m2计，5100元/ m2×13.52万m2=68952万元
商业：按均价15000元/ m2计，15000元/ m2×1.2万m2=18000万元
方案C：以4.5容积率，均按18层小高层设计，商业面积按总建筑面积的10%计算。共12栋。
总建筑面积：3.27×4.5=14.7万m2其中:
1、住宅面积：14.7*（1-10%）=13.23万m2
2、商业面积：14.7*10%=1.47万m2
住宅销售：按5300元/ m2计，5300元/ m2×13.23万m2=70119万元
商业按15000元/ m2计，15000元/ m2×14.7万m2=22050万元
三、成本测算：
(一)、以方案 A设计，费用计算以建安费比率计，故分类为：
1、固定成本
1.1、土地费用 13527.0677万元
1.2、土地出让金 4147.6723万元
1.3、建安费用 23520万元 高层造价按1600元/m2
1.4、建设单位管理费 376万元
1.5、勘测费、设计费 470万元
1.6、施工图审查费 14.7万元
1.7、执照费 42.3万元
1.8、施工图预算编制费 47万元
1.9、工程招投标代理费 94万元
1.10、监理费 188.3万元
1.11、质量监督费 58.8万元
1.12、税金 802万元
1.13、城市建设配套费 2793万元
1.14、防雷施工监审费 7万元
1.15、工程定额测定费 32.9万元
1.16、不可预见费 3682.5万元
固定成本合计 49803.24万元
2、经营成本
2.1、销售费用、管理费用、财务费用：销售额×2%+固定成本8% 合计5572.32万元
3、毛利
3.1、销售额-固定成本-经营成本 =79403万元-49803.24万元-5572.32万元=24027.44万元
（二）、以方案B设计，费用计算以建安费比率计，故分类为：
1、固定成本
1.1、土地费用13527.0677万元
1.2、土地出让金 4147.6723万元
1.3、建安费用 24390万元 高层造价按1600元/m2、小高层按1700元/m2、商业按1800元/m2。
1.4、建设单位管理费 390.2万元
1.5、勘测费、设计费 487.8万元
1.6、施工图审查费 14.7万元
1.7、执照费 52万元
1.8、施工图预算编制费 48.8万元
1.9、工程招投标代理费 97.6万元
1.10、监理费 349.4万元
1.11、质量监督费 61万元
1.12、税金 831万元
1.13、城市建设配套费 2793万元
1.14、防雷施工监审费 8.7万元
1.15、工程定额测定费 40.8万元
固定成本合计 47239.74万元
2、经营成本
2.1、销售费用管理费用财务费用：销售额2%固定成本8% 合计：5518.22万元
3、毛利
3.1、销售额-固定成本-经营成本=86952万元-47239.74万元-5518.22万元=34194.04万元
（三）、以方案C计，费用计算以建安费比率计，故分类为：
1、固定成本
1.1、土地费用 13527.0677万元
1.2、土地出让金 4147.6723万元
1.3、建安费用 24990万元 按建安平米造价1700元/m2
1.4、建设单位管理费 399.8万元
1.5、勘测费、设计费 499.8万元
1.6、施工图审查费 14.7万元
1.7、执照费 53.6万元
1.8、施工图预算编制费 50万元
1.9、工程招投标代理费 100万元
1.10、监理费 357.1万元
1.11、质量监督费 62.4万元
1.12、税金 852.2万元
1.13、城市建设配套费 2793万元
1.14、防雷施工监审费 8.9万元
1.15、工程定额测定费 41.6万元
固定成本合计 47897.84万元
2、经营成本
2.1、销售费用、管理费用、财务费用：销售额×2%+固定成本8% 合计：5675.21万元
3、毛利
3.1、销售额-固定成本-经营成本=92169万元-47897.84万元-5675.21万元= 38613.95亿元
第十章 项目经营策划
一、调查区域住宅项目综合评述
本区域内在售商业住宅项目主要分布在穿城而过的主干道附近，分布不均匀。随着城市建设规划实施，酉师校项目（暂定名）将具有巨大的经济价值。从现有住宅项目的销售价格和销售进度情况看，市场需求还有一定的潜力。
二、市场需求分析
1、城市化需求
据国家统计局统计，中国城市化率达40.6%，进入城市化快速发展期。根据世界发达国家发展进程分析，城市化率每年递增1.2-1.5%。
2、城市居民居住需求
中国城市化率的增长，农村人口大量进入城市，城市居民居住需求是中国住宅市场的发展动力。一个国家的城市化率达到70%以上，进入发达国家的水平，一个国家的城市化率达到70%以上，进入发达国家的水平，城市与农村的结构基本平衡。我们从上述分析中得出，中国房地产市场蕴藏着巨大的需求空间。
3、投资需求
房地产不但具有使用价值，而且具有投资价值。房地产的投资由于其具有保值增值的功能，又可以出租获取回报，受到投资者的欢迎，投资需求是房地产市场一个重要的组成部分。
三、项目市场走向
目前影响地产开发项目最大的因素，除了国家宏观政策外，从项目本身的因素看，最主要的就是地理位置和价格。从“酉师校项目（暂定名）”本身因素看，影响项目市场和价格的最主要的因素是地理位置。地理位置优越的项目应具备的条件是：交通便利、环境优美、邻近旅游景点等。而“该项目”的地理位置完全具备上述条件。
影响项目市场和价格的因素除地理位置外，还有整体现划、户型设计、景观氛围等。
1、周边环境
本项目位于钟多镇桃花源中路145号。
2、建筑设计
本项目力求为业主营造良好的居住环境，根据不同的户型，设计各种风格的绿化景观。建筑设计由知名设计院完成，目标是建设成为酉阳标榜建筑。
3、环境设计
将请专业公司设计绿化园艺广场，采用抗污染、适应当地气候、花期和的植物立体绿化。
4、户型设计
多种户型适宜不同需要，小到80平米，大到120余平米。采用大客厅、大卫生间，根据不同设计风格配以相应的玻璃窗。
5、室内设施及功能
5．1、充分引入智能化概念。综合布局入户，卫星电视接收系统，火警烟感报警系统，可视对讲电话，车库防盗系统，周界报警系统，密码防盗门。集中报警。
四、项目优势分析
1、绝佳地理位置
本项目位于钟多镇桃花源中路145号，地处酉阳城市中心。
2、便利的交通
地处县城黄金地段。
五、该项目经营策划
1、本项目的卖点
卖点是销售中带给客户的直接利益和间接利益的总和，在心理上是带给客户一处价值感。以现有的项目特点对该项目予以包装。
1．1、地处酉阳中心；
1．2、多种户型适宜不同需要，小到50平米左右经济小户型，大到130余平米大户型。
卖点分为实质内容和概念性感受。实质的内容即房屋在实际生活中所真正具备的设施，而概念性感受是在该房屋中所带来的各种相关感受。可以肯定地是实质内容如果超前和富有新意，能够博得客户认可，则物业必定热销，所以在前期物业的规划设计和设备的选用必须要不断的改进，以争取做到最好。使客户真正感到“物有所值”才是销售的根本动力。
好的产品终归会受到客户的青睐，得到市场的认可。
2、竞争对策
对于竞争对手的.竞争优势，包括在完善产品中所采用的新技术、新工艺和独特的销售支持点都应尽量采用，甚至在细节上进行模仿，以做到取长补短，特别是竞争项目给客户留下的最佳印象，必须在本项目中整合运用。
3、增加项目的附加值
如果要以高品质出现，必须增加项目可包装的卖点。具体地从以下两大方面考虑：
3．1、丰富专业化设计，聘请知名公司参与项目的各项设计，包括：
3．1．1、样板间的装修由知名的室内设计师进行设计。
3．1．2、社区室外环境由知名设计公司设计。
3．1．3、建筑立面由知名建筑设计事务所担纲，推广时可以冠上该事务所名称。
3．2、采用高档次社区服务，规划好各项功能及各种配套设施。
3．2．1、高质量的物业产品，使客户产生满意和知足的心理。
3．2．2、与客户心理上的价值尺度相吻合，通过提供足够的附加价值带来超值感受。
3．2．3、建设最现代化的高品质商业住宅 。
总之，塑造卖点的观点是：在设计上的投入比在材料上花钱更为重要。务必塑造出名师设计、品牌品质，名家管理的形象。这样才能达到促进预售效果的目的。
第十一章 效益评价
一、经济效益评价
1、评价方法说明：
1．1、“该项目”的经济效益评价是在通过对本地区的主要在建项目的销售状况进行了调查，并参照了与“该项目”类似的经营单位经济效益的基础上做出的。
1．2、“该项目”建设内容主要为高层住宅及商业，建成后住宅全部销售，并由物业管理公司统一经营管理，配套设施自营。
1．3、效益评估货币本位币为人民币。
2、“该项目”销售收入预算：
“该项目”可销售面积12万平方米，按4000元/平方米，销售收入总额为4.8亿元。
二、社会效益评价
“该项目”的开发建设，不仅有经济效益，亦有社会效益，其社会效益主要体现在：
“该项目”的建设为酉阳提供了一定数量商品房市场需求与旅游服务场所，满足了文化、旅游消费需要，促进酉阳经济建设和城市发展，起了一定的推动作用。
第十二章 结论
一、重庆爵尊房地产开发有限公司拟开发建设的酉师校项目（暂定名），既加快了酉阳城市建设的发展，又满足了酉阳日益增长的物质文化生活需要。
二、经测算“该项目”在经济上是可行的。
从评价方案的分析可以看出，“该项目”具有较好的经济效益。
进入公司快一个月了，在此期间，本人对公司产品进行了深入了解，在研发这边主要产品有：有源滤波器，充电机，光伏逆变，以及一部分软启动器产品，以下是所发现的一些问题以及就此提出的建议：
1.产品种类繁多复杂，没有统一的区分标准，具体表现如下：
（1）有源滤波产品和充电机产品：规格多样，产品外观大小不一，造成产品混乱，生产加工无法统一进行。
（2）软启动器产品：该项应该是比较成熟的产品，从湖北的图纸分析，应该已经进行了分类，但产品名称及型号标识不够清晰，无法及时识别。
（3）光伏逆变产品：对光伏逆变产品还来不及接触，但粗略看来，也存在与软启动产品一样的问题，即未对产品进行统一的分类。
2.产品外观结构： 现有产品外观多样，没有实现标准化，无法体现追日的特色。
3.产品图纸归档：现有图纸没有归档，没有文件管理，查找困难。
针对以上问题，提出个人浅见：
1.（1）模块化的区分：比如多少功率之间作为一个系列，用统一的机箱，标识，并且把将来是否能够放入机柜进行并机联网纳入考虑范围；多少功率以上要进行柜体设计，这些功率再分几个种类，每个种类用多大的柜体，是否还要进行并机的考虑；模块化与柜体化产品在外观设计能不能够统一，尽量减小它们的差异化，增加他们的通用化，使一些内部零件能够通用，让加工与生产更加简单、快速。有源滤波器25A的模块化产品，结构设计已经完成，等测试完成，就是一款完整的产品。如果有50A 、100A的产品怎么设计？是用25A的模块来并机，还是单个设计独立的模块或者柜体结构，还是再设计50A的模块用它来并机？100A以上用模块来并机是否可行，如果不可行，怎么分档？多少功率到多少功率之间划分为一个系列？如果100A单独做一个柜体，那么200A,300A呢，是考虑用100A来并机，还是能够用100A的柜体代替，或者再设计独立的柜体结构，这些问题，都应该好好考虑，电子和结构，软件在一起讨论，找到一个最优化的方案，使这个产品能够更加的明确；
（2）充电机产品和有源滤波器产品基本上差不多，也要考虑单模块和柜体方面，在多少功率之间进行分档，以及并机和通用的可行性；
（3）软起动器基本上成型，只是在一些细节的地方加以修改，就可以作为标准化的产品来使用；
（4）光伏逆变产品了解不是很多，了解了实验室的几种产品和光伏充电站里的产品，在分类上应该根据市场需求进行分类，分几大类，再根据每种机型需求的不同细分，做到通用化、系统化和标准化。
2.产品外观：可采用统一的追日标记，给人视觉以及心理的冲击，一目了然。
3.图纸和文件的归档：图纸与文件对于公司的重要性不言而喻，所有已经用于生产量产化的产品图纸都必须是经过文件管理中心下发盖章的图纸，保证生产加工时的图纸是标准图纸。在产品加工生产过后，生产人员领班需将图纸归还管理中心统一保持，防止图纸丢失或者。发生标准的生产应该归档保存，如有进行变更或者修改的地方必须要知会与之相关的部门；图纸做到一一对应，避免在生产加工中出现问题.图纸的审核必须形成标准的审核流程：设计—>工艺—>审核—>核准—>标准化，必须严格按照标准流程对图纸进行审核。有关部门在进行图纸审核时必须签字确认，这样才能保证每个图纸的准确性和标准性。(另见附件图纸管理制度）
以上的分析，首先：应该成立项目组或者课题组，每个项目或者课题设一名负责人，总体负责产品调研，开发任务等等，任务应在规定期限完成，每阶段进行考核评估，避免错误累计，耽误产品研发进度；其次：项目负责人要与市场部人员进行沟通交流，及时把握市场
动向，市场所需要的产品我们就要在最短的时间内发现并生产出来，占领市场，成为这个市场的领先者，才能为以后更大的市场需求打下基础；再次：建立统一的研发流程，项目时间安排，必须有明确统一的标准，即追日化的特点和特色，我们的产品应该做到让别人第一眼看到就能够认出这是追日的产品，给别人一种心理上的冲击。
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