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住宅反向抵押贷款开展的重要性论文
我国已步入老龄化社会,养老保险问题突显
老年人口剧增,[2]社会统筹的养老保障体制不完善。根据第五次全国人口普查数据,11月1日我国总人口为1242亿,其中,60岁及其以上的老年人口量为132亿,占总人口数的104%,按照联合国老龄化标准,我国已进入老龄化国家行列。发达国家进入人口老龄化阶段时人均GDP一般在10000美元以上,而我国仅为1000美元左右,属于典型的“未富先老”。我国老龄化发展速度快,导致人口老龄化程度与经济发展不同步。人口老龄化的严峻趋势必然会给我国经济和社会发展带来意想不到的困难,特别是给我国尚未完善的社会养老保险体系提出了严峻挑战。同时,由于我国长期实行计划生育人口政策,一个严重后果就是“四二一”家庭将大量涌现,传统的养儿防老已不现实。目前,我国正建立以社会统筹和个人账户结合的部分积累制的养老体系。但是这个体系存在诸多问题,例如从现收现付制向部分积累制转轨过程中积累了大量债务、个人账户未做实等问题,另外,考虑到中国现在及未来的人口结构、出生率等状况,我国未来的养老问题将十分严峻。
养老基金面临“收不抵支”的困境。从养老体系的制度设计上看,我国养老保险制度已从现收现付制转向“统账结合”的部分积累制度,但在实际运行中并没有真正实现向部分积累制转轨,仍然是现收现付制。,国务院颁布了《关于建立统一的企业职工基本养老保险制度的决定》,明确建立了社会统筹与个人账户相结合的混合型养老保险体制,即由现收现付制转变为社会统筹和个人账户相结合的部分积累制度。但就目前养老金的发放和运行过程来看,我国养老金发放存在着巨大的“债务”问题,并且“空账”问题严重,造成“收不抵支”的困境。如果不正视和解决这一问题,空账规模将越来越大,所建立的新体制必将难以为继,无法实现通过养老金储蓄的自我积累和投资增值,造成现行制度下,很多老年人将面临无法领取养老金的`困境。
老年人生活状况可能会演变成社会问题。由于我国普遍存在退休金低、积蓄少、养老保险缺失、子女经济状况不稳定等因素,使得老年人的生活缺乏有力的经济保障,特别是当他们面临疾病、灾祸时,生存状况就会面临很大危机。如何让老人安享晚年、保持个人尊严、为子女分忧,是摆在全社会面前一个亟待解决的问题。
通过反向住房抵押贷款实现以房养老,有利于我国养老保障水平的提高
住房反抵押贷款是减少老年人贫困的有效手段。[3]随着老年人口的快速增加,老年贫困问题日益严峻。由于老年贫困更易表现为延续性贫困,如果缺乏社会养老保障等正式制度的支持,老年贫困问题就难以从根本上得以解决。因此,充分挖掘各种资源,努力使老年人口脱贫是政府的责任。国外许多研究表明,住房反抵押贷款是减少老年贫困的一种有效手段,能够帮助老年人在不出售住房的前提下,将房产转换现成现金,对于那些生活贫困但拥有房产的老年人来说具有很强的吸引力。
有利于提高国民的生活质量。在拓宽老年人养老收入渠道和增加养老金的同时,反向抵押贷款不仅使得老年人在经济上能够自给自足,追求更高的生活质量,同时大大减轻了年轻一代的经济压力和精神压力,使年轻人能将有限的收入用于消费。在提高生活质量的同时,必将增强对社会的贡献。
有利于促进消费,推动经济发展。反向住房抵押贷款弱化了存钱养老的观念,转变了人们的消费意识。通过反向抵押贷款方式,使买房不仅成为一种消费行为,同时也成为了一种投资和积蓄行为。它刺激和挖掘了消费,拉动了内需,促进了国民经济的增长。
有利于促进金融业的发展壮大和房地产市场的健康发展。反向住房抵押贷款可以促进银行、保险公司等金融机构的业务向多元化方向转变,也使得金融机构,特别是保险公司将社会责任和盈利目标紧密结合在一起。在当前房屋价格飞涨的情况下,“反向住房抵押贷款”的推出可以有效地活跃房地产二级市场,增加二手房的上市量,缓解当前我国房地产市场供需矛盾,在一定程度上抑制房价上涨,使房地产市场更加健康、稳定地发展。
发展我国反向住房抵押贷款的建议
加强立法,规范市场。反向住房抵押贷款作为一种新型的金融工具,面临着房价波动风险、利率风险、寿命风险、道德风险、经济周期等各种风险,而且由于参与主体较多,利益关系难以协调,风险控制便显得十分重要。特别是该产品的申请者基本上为老年人,他们的抗风险能力和维权意识相对较弱。如果缺乏必要的市场监管,不仅会损害老年人的正当权益,而且将对整个反向住房抵押贷款行业产生负面影响。因此,我们应该借鉴国外发达国家的经验,加强对风险的有效控制和市场监管的法制化。
政府应当加强对此项业务的宣传力度[4]。首先应加强金融知识在群众中的普及和推广,引导人们改变现有的个人消费方式和理财方式。其次应当在一些比较开放的大城市首先开办此项业务,使用引导消费的战略,大力宣传,让更多的百姓了解它,通过示范效应吸引更多的老年人前来参与。
银行应改变经营理念,创新金融制度,提高服务水平。银行内部业绩考核方式和经营理念与住房反抵押贷款的顺利推出息息相关。住房反抵押贷款的赢利需要较长时间,而绝大部分银行对经营部门的业绩考核是按年度进行的。因此,银行应逐步转变经营理念,对传统业绩考核方式等制度进行改革。另外,一项金融产品成功与否,资金的流动性相当重要,应建立住房反抵押贷款证券化的制度,政府要设定证券化统一的标准,统一格式,允许金融机构在贷款未到期前,在二级市场将抵押房产出售回笼资金,或者在更大范围内开展反抵押贷款业务,降低运作风险。政府应鼓励一些有一定资质的金融机构进入反抵押贷款市场,以增加竞争程度。这不仅可增加反抵押贷款的种类,实现产品多样化,还可通过相互竞争降低反抵押贷款的费用,产生优良贷款产品。在服务形式上尽可能照顾到老年人的多种需求,在贷款支付方式、利率选择、期限等方面实现多样化。
法律硕士辅导之住房反向抵押贷款定义
住房反向抵押贷款就是指已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的`增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。它使得投保人终生可以提前支用该房屋的销售款。
借款人在获得现金的同时，将继续获得房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，相应的金融机构同时享有房产的升值部分。即“抵押房产、领取年金”。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房，所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”。
法律硕士辅导之发展住房反向抵押贷款途径
一、充分发挥政府的作用
住房反向抵押贷款有居住和养老的双重功能，是一种社会效益明显、对养老事业发展和社会稳定有促进作用、符合政府的政策取向、但对借贷双方都有较大风险的金融产品，因此，它具有正的外部经济性特征。国外的经验表明，在住房反向抵押贷款发展过程中，政府的作用很大。为促进此项业务在我国健康发展，我国政府从一开始就应该介入，在政策、法规、信息、宣传等方面予以支持。比如，在住房反向抵押贷款推出初期，从事该项业务的金融机构要经政府授权，并对申请人和经营机构给予一定的税收优惠;对借贷双方给予担保，或由政府授权的保险公司提供保险：对违法违规经营的机构，要坚决打击，整顿和规范市场秩序。
二、建立相应机制
建立以商业银行为主体，保险公司和社保机构为补充，房地产中介机构参与其中的住房反向抵押贷款开办机构住房反向抵押贷款是一个复杂的金融产品，国外发展住房反向抵押贷款的机构各异。我国实行分业经营，由银行、保险、信托、社保等机构单独开展此项业务各有其优缺点。银行资金比较充裕，个人储蓄存款中用于购买住房、准备养老的资金也占有较高的比例，而且传统的.房地产贷款业务都是由银行开办的，经验较为丰富。
但是反向抵押贷款运行周期长，而银行的存款时间较短，借贷双方的持续期不匹配。保险公司尤其是寿险公司长期从事养老保险的经营，在寿险产品的开发和推广上有丰富的经验，但目前由于政策的限制，我国的保险公司尚不具备金融信贷的功能，国内的保险资金也不允许直接投资普通的房地产项目。社会保障机构虽然具备雄厚的资金实力，业务范围与养老事业密切相关，但这项业务涉及贷款的发放与抵押房屋的评估、维护、销售等工作，这些也不是社保机构的专长。此外，房地产公司及会计师事务所、律师事务所、房地产评估事务所等中介机构，在发展反向抵押贷款业务过程中是不可或缺的，但它们也不可能成为主角。总之，如果上述机构单独开办反向抵押贷款业务，总有这样或那样的问题。出路只有一条，那就是将这些部门联合起来，实现优势互补、风险共担。
三、加强对反向抵押贷款的研究
由于国情不同，与国外一些发达国家相比，我国现阶段发展反向抵押贷款尚存在一些困难和障碍，如，土地为国家所有，住房土地使用权有70年的限制：利率还未完全市场化，难以找到合适的用于对冲利率风险的金融衍生工具，以规避未来的利率风险;抵押房屋的处置还缺乏法律依据;房地产评估及其他一些中介机构执业不规范，在居民中缺乏公信力：受传统遗赠习惯的影响，把住房提前消费缺乏舆论支持，观念的转变有一个过程，等等。因此，要进行广泛而深入的研究，对老年人收入、住房面积进行调查，对市场需求进行分析，尤其要对我国目前面临的特殊矛盾进行调研，找出解决办法。
在此基础上，借鉴国外经验，设计出适合我国国情的本土化反向抵押贷款产品，开展试点，取得经验。在住房反向抵押产品不够成熟，市场没有完全打开的情况下，为总结经验教训、少走弯路，可在老龄化程度较高、市民接受新鲜事物快、金融市场较为成熟、住房二级市场比较活跃、地方政府对老龄事业比较关注的大中城市先行试点。通过试点，检验反向抵押贷款产品设计的合理性和适用性，规范反向抵押贷款的申请、审核、批准程序，向市民宣传以房养老的理念，普及反向抵押贷款的有关知识，为全面铺开做准各。
四、加强立法，规范市场
住房反向抵押贷款的实施涉及到银行、保险、资产评估、社会养老保障等诸多方面，远比传统的抵押贷款复杂得多。国外的经验表明，住房反向抵押贷款的健康发展，离不开相关法规的保障，要有一套法律法规及程序来规范市场参与各方的行为。为少走弯路，我国从一开始就要进行立法规范。比如，在资产评估环节，应根据国家已颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律，按照规范化、程序化、法制化相统一的原则，尽快研究制定符合我国国情的《房地产评估管理条例》。
在住房保险环节，为切实控制借贷双方的风险，应结合发展反向抵押贷款的实际需要，研究制定涵盖住房价值保险、房主人寿保险、借贷合同履约保证保险的《住房抵押贷款保险法》。在土地使用权出让环节，应在坚持国有土地使用权70年不变的前提下，改革土地租赁制度，研究将现行的土地出让金一次性收缴改为由住户按年缴纳的管理办法。同时，对70年到期后住宅用地的使用与管理问题予以明确。在住房反向抵押贷款的发放与回收环节，建议尽快研究制定并颁布《住房反向抵押贷款条例》， 以对反向抵押贷款的操作程序，金融机构的权利与责任，申请人的资格、权利与义务，业务开办机构的监督管理等内容予以规定。
五、加强宣传，正确引导
住房反向抵押贷款能否顺利推开，不仅需要借款人对产品的了解，而且需要借款人转变消费观念，需要广大市民和社会舆论的支持。长期以来，我国一直崇尚勤俭持家和俭省节约的消费理念，反对任何形式的超前消费。对于老人来说，将自己居住了很多年的房产抵押出去，提前消费，而不把它留给后代，会担心受到社会舆论的谴责：对于子女来说，有的会因无法继承遗产而反对父辈接受这一服务。因此，要加大宣传力度，把握正确的舆论导向，以促进全社会消费观念的转变。
关于中国实施住房反向抵押贷款的再思考
摘要：住房反向抵押贷款，从理论上来讲不失为一种可行的养老手段。中国现行制度和政策条件下实施住房反向抵押贷款虽不可行，但从长远发展来讲，应从制度和政策环境上创造条件，将其纳入中国养老保障体系之中。
关键词：住房反向抵押贷款;以房养老;障碍
随着中国人口老龄化问题的不断显现，养老问题越来越受到社会各界的高度关注。在现有养老保障制度和体系背景下，迫切需要寻求新的方法来应对社会老龄化现象。住房反向抵押贷款作为发达国家解决老年人以房养老的重要金融工具，逐渐受到学界的高度关注，对此从理论和实践角度进行探讨，无疑具有重大的现实意义。
一、住房反向抵押贷款及其社会效应
住房反向抵押贷款是指已经拥有房屋产权的一定年龄的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，并从金融机构获得借款，金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋现值、未来增值、折损情况及借款人去世时或彻底搬出抵押房屋时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预期利息，并按老人的预期寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付给借款人，一直延续到借款人去世。反向抵押贷款使借款人终生可以提前支用房屋的销售款，在获得现金的同时继续享有房屋的居住权并负责维护。当借款人去世，相应的金融机构就获得抵押房的产权并将其销售、出租或拍卖，所得用来偿还贷款本息，并享有房产升值的部分。
住房反向抵押贷款最早起源于荷兰，发展最成熟最具代表性的当属美国。作为一种成熟的融资途径，其在增加养老途径、弥补社会保障资金不足、改善老年人经济状况和提高老年人生活质量和消费水平、促进社会整体效用提高等方面起到了积极作用，其社会效用主要体现在两点：
首先，老年人通过参与住房反向抵押贷款得到的年金，可以提高其生活水平。对老年人的资产组成理论研究表明，大部分老年人以养老金为生，住房是老年人重要的可用来增加消费的资产，通过采用年金式住房反向抵押贷款，可增加老年人收入。同时，通过住房资产的释放，可帮助老年人筹措长期护理费用。对低收入家庭来说，通过住房反向抵押贷款可使每月收入提高一定幅度，在降低社会贫困率发生等方面有不可小视的'社会功能。
其次，住房反向抵押贷款在增加金融机构业务收入的同时，还可增加二手房上市量，对调节房价起积极作用。对贷款机构而言，虽然可能面临逆向选择和道德风险，但与其他贷款业务平均利润率相比，住房反向抵押贷款业务具有较高的利润率。作为一种新兴金融产品，住房反向抵押贷款是金融机构中间业务扩大的表现，可成为新的经济增长点。这种类似于买房即积蓄的养老方式，除了拉动内需，还会使房地产市场的买卖趋于投资化而非投机需求。
中国工业化进程的加快伴随人口老龄化已成不争的事实，未富先老开始成为经济社会快速发展的重大障碍，加之社会保障体系不健全，养老问题的严峻性日益凸显。从中国大多数老年人的生活现状来看，仅依靠现行养老保障制度和传统的家庭养老模式难以应对老龄化趋势，解决老年人“房产富人，现金穷人”现象及其养老问题，住房反向抵押贷款无疑是一种理性的选择。
二、中国实施住房反向抵押贷款面临的障碍
近几年，理论界对中国实施住房反向抵押贷款的探讨较多，但基本停留在理论研究和借鉴上。需要关注的则是实际操作中所面临种种障碍。
1.土地制度不明确，缺少国家政策支持。从反向抵押贷款的特征来看，具备房屋抵押贷款资格的老人必须具有房屋的完整产权(包括土地的所有权)。中国现行法律制度使所有住宅所有者从本质上讲都无法拥有绝对产权，即在拥有房屋所有权的同时无法拥有土地所有权，只拥有有限期限的土地使用权，即居住用地使用权限最高期限为七十年。据《城市房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附属物，都将被政府无偿收回。这意味着反向抵押贷款的基础资产不复存在，住房反向抵押贷款难以有效实施。
2.市场风险复杂且缺少规避工具。作为全新的混合性金融产品，住房反向抵押贷款的运作风险相当复杂。包括：(1)房地产价格风险，即住房在最后出售时，其总价格低于贷款本息总额，贷款机构就可能面临损失。(2)利率风险，由于住房反向抵押贷款期限较长，信用关系存续期间，利率发生变化会加大贷款的机会成本，使抵押机构的信贷资金遭受损失。(3)流动性和变现性风险，房地产变现能力差，占用资金多，容易使抵押贷款机构资金陷入困境，甚至引起破产。
中国现行的金融环境缺少风险分散机制，住房反向抵押贷款的风险完全高度集中于提供商，不利于调动金融机构经营该业务的主动性。反向抵押贷款发展最为成功的美国，也是在规避市场风险的法律法规及金融工具出现后，才获得长足发展的。
3.传统观念根深蒂固。“孝”为百善之先，赡养父母是子女应尽的义务，国家将其明确列入法律条例。相应的是国人“但存方寸地留与子孙耕”的意识观念，导致老人一辈子辛苦积攒，一心想为子女留下房产。这种传统的代际财富观念使得老人尽管需要养老资金却不愿意将房产进行反向抵押，导致对新兴金融产品的潜在需求无法发展为现实的有效需求。
4.经营主体复杂难定。银行因其资金雄厚，成为反向抵押贷款经营主体的可能性最大。但中国银行并未大范围推出此业务，原因在于：(1)该业务要求银行主动经营房产，以往国内银行处置房产都是被动的，都是处理的抵债房等不良资产，主动买卖房产动力不大且不是其长项。(2)传统房贷风险会随时间的推移而变小，反按揭贷款则相反，回报周期过长且市场波动大，银行涉足此领域没有内在动力和外部条件。保险公司、特别是寿险公司在寿险产品的开发和推行上有丰富的经验，但在中国禁止金融混业经营的管理体制下，保险公司不能直接投资房地产业务，也不可能具备金融信贷功能。社会保障机构无论从业务到经验，虽具有相当的资金实力，仍不具有贷款发放、房屋评估与销售等业务职能。
三、中国现存住房反向抵押贷款模式及其发展
中国住房反向抵押贷款的变异形式及实施模式有：
1.南京模式(养老院养老)。凡拥有南京市产权房60平方米以上，年满60岁以上孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，房屋产权将在被养老人逝世之后归养老院所有。属于“到按揭”的雏形，历时两年实践已经夭折。
2.上海模式(以房自助养老)。实施机构是公积金管理中心，65岁以上老人将自己的房产卖给公积金中心，再进行反租，租期双方约定，租金与市场价等同。老人可按租期将租金一次性付给公积金中心，其他费用归公积金中心交付。此模式利用房价与租金的差价将老人资产盘活，但要求以产权先过户为前提，且房屋升值部分完全归公积金中心所有，使老人心存疑虑。
3.北京模式(养老房屋银行)。这是由北京市某养老机构和中大恒基房地产经纪合作建立。60岁以上的老人将自己的房子交给“房屋银行”代理，用租金供自己住养老院。此属商业运作多方得利，但存在诸多问题，如能否保证养老院服务质量、老人房屋被代理租赁是否放心、租赁纠纷如何解决等。
上述模式可看做中国实施反向抵押贷款在实践中的雏形及发展中的探索。由于实践中面临种种不确定因素的困扰，各种模式存在较大的制度和机制缺陷。同时，理论探讨多于实际操作，在缺乏相应政策法规和观念引导以及社会大环境的影响下，反向住房抵押贷款应有的社会效应还难以发挥、或发挥的作用微乎其微。
四、结论和对策建议
尽管住房反向抵押贷款对于健全中国社会保障体系，多渠道筹集养老资金，盘活二手房市场以及拉动内需等有着积极的意义，但目前的市场供给和需求都很有限，短期内开展和实施以现有制度和政策环境来看，可行性值得怀疑。但从长远来看，其市场潜力巨大，前景广阔。为此，应积极创造有利于住房反向抵押贷款发展的制度和政策环境。
首先，发挥政府的主导力量，通过建立和完善相应的法律法规为住房反向抵押贷款的实施创造条件。比如，调整相关法律法规，吸引保险资金和保险机构进入;通过开征遗产税改变中国老年人养老的传统观念，增强住房反向抵押贷款的吸引力;通过税收减免、财政贴息、费用税前列支等各种政策支持，增加经济收入较低老年人参与的积极性等。纵观发达国家的经验不难看出，在一国开展住房反向抵押贷款的萌芽时期，政府的主导力量不容忽视。
其次，加强对住房反向抵押贷款业务的宣传力度，引导人们改变现有的个人消费方式和理财方式。相信随着时代的进步和老龄化危机的到来，传统的伦理观念会逐渐发生改变，反向抵押贷款市场将逐步成熟。这当然需要在一些比较开放的大城市开办此项业务，通过示范效应吸引更多的老年人前来参加。
最后，着眼长远，从战略高度认识住房反向抵押贷款的必要性，将其纳入中国社会养老保障体系，通过健全对借款人的利益保障机制、明确界定经营主体以及寿险业务的示范作用逐步过渡，同时，为使金融机构的资产可以实现有效流动，减弱其流动性风险，可对住房反向抵押贷款进行资产债券化运作，使金融机构获得资金支持。
总之，住房反向抵押贷款在中国的开展前景广阔，目前需要的是政策环境的创造和对人们观念的引导。
参考文献：
[1]范子文.中国住房反向抵押贷款的组织模式与运行机制探析[J].经济界，，(2).
[2]范子文.以房养老——住房反向抵押贷款的国际经验与中国的现实选择[M].北京:中国金融出版社，:55-73.
[3]柴效武.反向抵押贷款在中国开办的迫切性与可行性的评析[J].城市，，(1):61-64.
推行住房抵押贷款证券化论文
――完善我国的房地产抵押贷款市场
内容提要：住房货币政策的推行，使住房金融制度的改革成为焦点，但是住房抵押贷款一级市场受到贷款机构安全性、流动性和盈利性的限制。抵押贷款证券化拓宽了贷款机构的资金来源，增强了银行资产的流动性，分散了抵押贷款的风险，贷款机构可以发放更多的抵押贷款，从而满足购房者融通资金的需要。由此形成经济的良性循环，即贷款机构由于安全性的保证而愿意多贷出资金、购房者由于辅助资金的增加而能够多购买住房、社会总需求由于房地产的拉动而得到明显的增长等。
随着我国住房制度改革的深入发展，住房市场供需失衡问题受到经济学界的广泛关注。笔者认为，解决这一问题，除了把房价降到一个合理水平外（包括经济适用房的建设、以及降低有关的政府税费等），还应大力发展房地产金融，建立和完善我国的住房抵押贷款市场，尤其是住房抵押贷款二级市场。而住房抵押贷款证券化正是建立与形成住房抵押贷款二级市场、发展我国房地产金融体系的重要环节。
一、目前住房抵押贷款市场的局限性分析
一个完整的住房抵押贷款市场包括住房抵押贷款一级市场和住房抵押贷款二级市场。抵押贷款一级市场即按揭贷款市场，是指购房者（按揭人）以房产作抵押向金融机构申请贷款，银行对其进行严格审查后发放贷款的市场；住房抵押贷款二级市场即住房抵押债权转让市场，是指金融机构将住房贷款转售给其他投资者，或者以抵押贷款为担保，发行抵押贷款证券的市场。
抵押贷款一级市场涉及到银行的安全性、盈利性和流动性。一是银行贷给按揭人的资金是银行对储蓄者的负债。储蓄期限一般较短，而按揭贷款的还款期限较长，银行长期资产与短期负债不匹配，就不能化解未来不确定性带来的风险；二是资产的流动性和期限呈反方向变动，期限越长，流动性越低，住房抵押贷款本身的特性决定了其流动性较差，因此目前各银行都严格限制贷款期限；三是风险大，由于按揭贷款是期限很长的债权资产，银行面临的利率风险就很大；另外，当客户因某种原因失去偿还能力或者认为违约产生的利益超过违约所产生的损失时，就会发生信用风险。由于上述原因，银行开展住房抵押贷款业务的积极性不高。这也是目前银行普遍“惜贷”的.一个重要成因。鉴于此，为提高银行的积极性，可参照发达国家的作法，努力推动住房抵押贷款证券化，发展房地产抵押贷款二级市场。
住房抵押贷款二级市场可以分为证券化市场和非证券化市场两部分。住房抵押贷款证券化即抵押债权证券化，是房地产证券化的一种，它是指住房抵押贷款机构将其所持有的抵押债权汇集重组为抵押组群，经过政府机构或私人机构的担保和信用加强，以证券的形式出售给投资者的融资过程，由此而形成的资金流通市场，称抵押贷款二级市场。非证券化市场是指由投资者直接买断住房抵押贷款，从而实现相关债权主体的直接转换。
二、住房抵押贷款证券化的效应分析
[1] [2] [3] [4]
法律硕士辅导之住房反向抵押贷款面临的问题
第一，年龄预测方面的不确定因素。时代发展的今天，一般来说预测一国普通民众的预期平均寿命已不是件困难的事情。住房反向抵押贷款中碰到的年龄预测障碍主要来自两方面，一是，借款人的道德风险，也就是说预期自己会长寿的健康老人会有一种较之患有疾病的不健康老人更愿意使用住房反向抵押贷款的现象。这就使得贷款人依据普通人寿保险公司生命表预测的老人寿命会偏低。二是住房反向抵押贷款时间过长，医学科学的发展在这期间很可能出现巨大突破，从而大大延缓人类寿命，造成贷款人支付增加，回收推延，造成巨大损失。
第二，利率预测方面的不确定因素。中国是一个发展中国家，历史证明发展中国家在发展过程中通货膨胀很容易发生，从而引起银行利率的相应大幅增加。虽然目前我国的通货膨胀不严重，贷款利率不算高，但难保证未来几十年内这种情况不发生变化，并且以往的低利率很容易引起未来低利率的预期，这反倒增加了贷款人的风险利率。
第三，未来房价预测方面的不确定因素。这是三大不确定因素中不确定性最高的一个，之所以这样说是因为如果按照理论界一般的观点认为房价水平应该有由收入决定的话，未来收入增长预测准确极为困难。另外中国土地使用权 70年的规定也使得临近使用权期限的住房价值很难把握。由于住房反向抵押贷款中存在以上三大不确定因素，再加上它对我国商业银行来说又完全是一个新生事物，因此应该以积极慎重的态度开拓住房反向抵押贷款这一新的信贷领域。
在我国商业银行还严重缺乏实践经验的情况下，我们开展住房反向抵押贷款第一应奉行的原则就是谨慎性。所谓谨慎性就是宁可将不确定性想的坏一些也不要抱侥幸心理，一味往好处想。由于住房反向抵押贷款的特殊性质，实行谨慎原则对银行不会受到很大损失（只不过减少一些规模，而从世界上搞住房反向抵押贷款的国家实践来看，这类贷款占总贷款的比例都不大）而对借款人来说未来也不会受到很大损失，因为住房反向抵押贷款可以设立特殊的保护借款人的条款。
对于中国实施住房反向抵押贷款的再思考
摘要：住房反向抵押贷款，从理论上来讲不失为一种可行的养老手段。中国现行制度和政策条件下实施住房反向抵押贷款虽不可行，但从长远发展来讲，应从制度和政策环境上创造条件，将其纳入中国养老保障体系之中。
关键词：住房反向抵押贷款;以房养老;障碍
随着中国人口老龄化问题的不断显现，养老问题越来越受到社会各界的高度关注。在现有养老保障制度和体系背景下，迫切需要寻求新的方法来应对社会老龄化现象。住房反向抵押贷款作为发达国家解决老年人以房养老的重要金融工具，逐渐受到学界的高度关注，对此从理论和实践角度进行探讨，无疑具有重大的现实意义。
一、住房反向抵押贷款及其社会效应
住房反向抵押贷款是指已经拥有房屋产权的一定年龄的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，并从金融机构获得借款，金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋现值、未来增值、折损情况及借款人去世时或彻底搬出抵押房屋时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预期利息，并按老人的预期寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付给借款人，一直延续到借款人去世。反向抵押贷款使借款人终生可以提前支用房屋的销售款，在获得现金的同时继续享有房屋的居住权并负责维护。当借款人去世，相应的金融机构就获得抵押房的产权并将其销售、出租或拍卖，所得用来偿还贷款本息，并享有房产升值的部分。
住房反向抵押贷款最早起源于荷兰，发展最成熟最具代表性的当属美国。作为一种成熟的融资途径，其在增加养老途径、弥补社会保障资金不足、改善老年人经济状况和提高老年人生活质量和消费水平、促进社会整体效用提高等方面起到了积极作用，其社会效用主要体现在两点：
首先，老年人通过参与住房反向抵押贷款得到的年金，可以提高其生活水平。对老年人的资产组成理论研究表明，大部分老年人以养老金为生，住房是老年人重要的可用来增加消费的资产，通过采用年金式住房反向抵押贷款，可增加老年人收入。同时，通过住房资产的释放，可帮助老年人筹措长期护理费用。对低收入家庭来说，通过住房反向抵押贷款可使每月收入提高一定幅度，在降低社会贫困率发生等方面有不可小视的社会功能。
其次，住房反向抵押贷款在增加金融机构业务收入的同时，还可增加二手房上市量，对调节房价起积极作用。对贷款机构而言，虽然可能面临逆向选择和道德风险，但与其他贷款业务平均利润率相比，住房反向抵押贷款业务具有较高的利润率。作为一种新兴金融产品，住房反向抵押贷款是金融机构中间业务扩大的表现，可成为新的经济增长点。这种类似于买房即积蓄的养老方式，除了拉动内需，还会使房地产市场的买卖趋于投资化而非投机需求。
中国工业化进程的加快伴随人口老龄化已成不争的事实，未富先老开始成为经济社会快速发展的重大障碍，加之社会保障体系不健全，养老问题的严峻性日益凸显。从中国大多数老年人的生活现状来看，仅依靠现行养老保障制度和传统的家庭养老模式难以应对老龄化趋势，解决老年人“房产富人，现金穷人”现象及其养老问题，住房反向抵押贷款无疑是一种理性的选择。
二、中国实施住房反向抵押贷款面临的障碍
近几年，理论界对中国实施住房反向抵押贷款的探讨较多，但基本停留在理论研究和借鉴上。需要关注的则是实际操作中所面临种种障碍。
1.土地制度不明确，缺少国家政策支持。从反向抵押贷款的特征来看，具备房屋抵押贷款资格的老人必须具有房屋的完整产权(包括土地的所有权)。中国现行法律制度使所有住宅所有者从本质上讲都无法拥有绝对产权，即在拥有房屋所有权的同时无法拥有土地所有权，只拥有有限期限的`土地使用权，即居住用地使用权限最高期限为七十年。据《城市房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附属物，都将被政府无偿收回。这意味着反向抵押贷款的基础资产不复存在，住房反向抵押贷款难以有效实施。
2.市场风险复杂且缺少规避工具。作为全新的混合性金融产品，住房反向抵押贷款的运作风险相当复杂。包括：(1)房地产价格风险，即住房在最后出售时，其总价格低于贷款本息总额，贷款机构就可能面临损失。(2)利率风险，由于住房反向抵押贷款期限较长，信用关系存续期间，利率发生变化会加大贷款的机会成本，使抵押机构的信贷资金遭受损失。(3)流动性和变现性风险，房地产变现能力差，占用资金多，容易使抵押贷款机构资金陷入困境，甚至引起破产。
中国现行的金融环境缺少风险分散机制，住房反向抵押贷款的风险完全高度集中于提供商，不利于调动金融机构经营该业务的主动性。反向抵押贷款发展最为成功的美国，也是在规避市场风险的法律法规及金融工具出现后，才获得长足发展的。
3.传统观念根深蒂固。“孝”为百善之先，赡养父母是子女应尽的义务，国家将其明确列入法律条例。相应的是国人“但存方寸地留与子孙耕”的意识观念，导致老人一辈子辛苦积攒，一心想为子女留下房产。这种传统的代际财富观念使得老人尽管需要养老资金却不愿意将房产进行反向抵押，导致对新兴金融产品的潜在需求无法发展为现实的有效需求。
4.经营主体复杂难定。银行因其资金雄厚，成为反向抵押贷款经营主体的可能性最大。但中国银行并未大范围推出此业务，原因在于：(1)该业务要求银行主动经营房产，以往国内银行处置房产都是被动的，都是处理的抵债房等不良资产，主动买卖房产动力不大且不是其长项。(2)传统房贷风险会随时间的推移而变小，反按揭贷款则相反，回报周期过长且市场波动大，银行涉足此领域没有内在动力和外部条件。保险公司、特别是寿险公司在寿险产品的开发和推行上有丰富的经验，但在中国禁止金融混业经营的管理体制下，保险公司不能直接投资房地产业务，也不可能具备金融信贷功能。社会保障机构无论从业务到经验，虽具有相当的资金实力，仍不具有贷款发放、房屋评估与销售等业务职能。
三，中国住房反向抵押贷款的变异形式及实施模式有：
1.南京模式(养老院养老)。凡拥有南京市产权房60平方米以上，年满60岁以上孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，房屋产权将在被养老人逝世之后归养老院所有。属于“到按揭”的雏形，历时两年实践已经夭折。
2.上海模式(以房自助养老)。实施机构是公积金管理中心，65岁以上老人将自己的房产卖给公积金中心，再进行反租，租期双方约定，租金与市场价等同。老人可按租期将租金一次性付给公积金中心，其他费用归公积金中心交付。此模式利用房价与租金的差价将老人资产盘活，但要求以产权先过户为前提，且房屋升值部分完全归公积金中心所有，使老人心存疑虑。
3.北京模式(养老房屋银行)。这是由北京市某养老机构和中大恒基房地产经纪合作建立。60岁以上的老人将自己的房子交给“房屋银行”代理，用租金供自己住养老院。此属商业运作多方得利，但存在诸多问题，如能否保证养老院服务质量、老人房屋被代理租赁是否放心、租赁纠纷如何解决等。
上述模式可看做中国实施反向抵押贷款在实践中的雏形及发展中的探索。由于实践中面临种种不确定因素的困扰，各种模式存在较大的制度和机制缺陷。同时，理论探讨多于实际操作，在缺乏相应政策法规和观念引导以及社会大环境的影响下，反向住房抵押贷款应有的社会效应还难以发挥、或发挥的作用微乎其微。
四、结论和对策建议
尽管住房反向抵押贷款对于健全中国社会保障体系，多渠道筹集养老资金，盘活二手房市场以及拉动内需等有着积极的意义，但目前的市场供给和需求都很有限，短期内开展和实施以现有制度和政策环境来看，可行性值得怀疑。但从长远来看，其市场潜力巨大，前景广阔。为此，应积极创造有利于住房反向抵押贷款发展的制度和政策环境。
首先，发挥政府的主导力量，通过建立和完善相应的法律法规为住房反向抵押贷款的实施创造条件。比如，调整相关法律法规，吸引保险资金和保险机构进入;通过开征遗产税改变中国老年人养老的传统观念，增强住房反向抵押贷款的吸引力;通过税收减免、财政贴息、费用税前列支等各种政策支持，增加经济收入较低老年人参与的积极性等。纵观发达国家的经验不难看出，在一国开展住房反向抵押贷款的萌芽时期，政府的主导力量不容忽视。
其次，加强对住房反向抵押贷款业务的宣传力度，引导人们改变现有的个人消费方式和理财方式。相信随着时代的进步和老龄化危机的到来，传统的伦理观念会逐渐发生改变，反向抵押贷款市场将逐步成熟。这当然需要在一些比较开放的大城市开办此项业务，通过示范效应吸引更多的老年人前来参加。
最后，着眼长远，从战略高度认识住房反向抵押贷款的必要性，将其纳入中国社会养老保障体系，通过健全对借款人的利益保障机制、明确界定经营主体以及寿险业务的示范作用逐步过渡，同时，为使金融机构的资产可以实现有效流动，减弱其流动性风险，可对住房反向抵押贷款进行资产债券化运作，使金融机构获得资金支持。
总之，住房反向抵押贷款在中国的开展前景广阔，目前需要的是政策环境的创造和对人们观念的引导。
参考文献：
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[4]李时华.住房反向抵押贷款:扩大老年消费需求的新途径[J].消费经济，2007，(1):35-37.
浅析住房反向抵押贷款：我国养老保障制度的新探索
浅析住房反向抵押贷款：我国养老保障制度的新探索作者：依红梅
论文关键词：住房 反向抵钾贷款 养老保障
论文摘要：随着人口老龄化的到来，我国老年人的社会保障体系面临着沉重的经济压力。与此同时，住房改革的深入已使越来越多的城市家庭拥有了自己的房产，住房已经成为大多数家庭私人财产的主要组成部分。有了这一物质基础，就有可能将健全老年社会保障体系与居民已经取得的住房产权很好地结合起来，解除老年人养老的忧虑，“住房反向抵钾货款”正是由此而生的一个有价值的创新性设想。本文就住房反向抵钾货款在我国的推行进行了分析。
住房反向抵押贷款是指，已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。这种方式使投保人终生可以提前支用该房屋的销售款。借款人在获得现金的同时，将继续获得房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，相应的金融机构同时享有房产的升值部分。即“抵押房产、领取年（月）金”.因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房，所以，在美国最先被称为“反向抵押贷款”.
住房反向抵押贷款最早源于荷兰，当时是为了解决住房问题而提出的一种措施。住房反向抵押贷款发展最成熟、最具代表性的当属美国，已有巧年的历史，已经被证明是一种成熟的房产融资形式，但在我国市场上目前还是一项空白。，中国企业联合会副会长、经济学博士孟晓苏教授，推出了《建立“反向抵押贷款”的寿险服务》建议书，开创了将个人房产引人保险和老年保障体系并进行业务运行的新模式。这一创新模式借鉴引人我国，将只是一个时日选择的问题。
一、我国养老保障制度的完善呼唤住房反向抵押贷款的设立
1.中国已经快速步入老龄化社会，养老问题日益突出，对其解决方式的探讨刻不容缓
按照联合国制定的标准，一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上，即为老龄社会。我国所称老年人是指60周岁以上的公民（见《中华人民共和国老年人权益保护法》第2条）。根据国家计生委统计结果，我国60岁以上人口已达12. 26%,按未来平均人口预期寿命涨幅不大的较保守的人口预测，到，我国60岁以上的老年人口将达到总人口的16.97 %.毫无疑问，我国已开始步人老龄化社会。养老问题日显突出。设立住房反向抵押贷款最核心的意义在于，它是对现有养老方式的补充，可大大缓解国家和个人面临的养老压力。
据山东省烟台市最新统计数据显示：目前全市人口约650万，其中60岁以上的老人达到95. 6万，已占总人口的14. 8%以上，并且人口老龄化以每年3. 2%的速度增长。这就意味着，烟台进人“老龄城市”的时间，比山东省全省平均年限提前了近十年。按可靠数据推算，几十年后，烟台过“老人节”的老人将多于过“儿童节”的孩子。人口老龄化，直接影响到老年人的社会保障问题。后，占当前老龄人口多数的低龄老人也将逐步迈人高龄阶段，其日常生活将必须得到他人帮助和照顾。业内人士分析：人口老龄化问题，已成为当前烟台乃至全省经济社会发展中的一个重大社会问题，正对社会保障、劳动力结构、文教体事业等诸多方面带来全局性、战略性的重大影响。理应引起全社会的共同关注。
2.养老资源严重不足，社会保障体系不太健全
我国社会保障制度的建立已有50年历史。前30年的计划经济时代，是以《劳动保险条例》为代表的“低工资、高就业、高补贴、高福利”的国家包企业、企业包职工的统包政策；改革开放以后的巧年，国有企业逐步走向独立，企业保险因之转向社会养老保障统筹；1995年中央决定将个人账户制度引人中国基本养老保险制度，单一的社会统筹制度转向社会统筹与个人账户制度相结合的新体制，基金管理方式也由现收现付制转向部分积累制。这就意味着现在在职的一代人既要承担继续供养上一代“老人”的义务，又要为自己将来的养老进行个人账户积累，这种双重负担为企业和职工带来沉重的负担，因而在实际操作中引发出很多问题。据统计，目前个人养老基金账户“空帐运行”的'额度已高达1990亿元。这一问题如不及时解决，将可能导致很严重的后果。所以，解决养老问题需要开辟新思路，增加新的养老资金的来源。
3.养儿防老的现实性大大减弱
社会人口流动的加强、人口结构的老龄化和家庭规模缩小的趋势，已经使得越来越多的年轻人无暇或无心照顾老人的日常生活，家庭的养老功能日益退化，养儿防老这条古训面临着巨大挑战。据国家卫生部统计，中国城市65岁以上老人的患病率为60. 2%,且多为慢性病和疑难病，需要特殊照料的老人比例很高。而这些城市老年人口日常生活的照料人员中，40%是老年人本人，37%是配偶，10. 6%是儿子儿媳，8%是女儿。“四二一”家庭大量出现，将来家庭养老的局面，很可能是一对中年夫妇要同时赡养四位老人和一个或两个子女，老年夫妇向中年夫妇遗留的两套住房，显然并不为中年夫妇所看重；而要靠中年夫妇同时养度四位老人和一两位子女，也非经济能力所能支持。我们必须提倡老人的自我养老，所以住房反向抵押贷款显然是需要在将来给予大力发掘并给予积极推动的。
二、设立、运行住房反向抵押贷款的建议
应当承认，象“反向抵押贷款”这样跨行业跨体系的社会性业务出现，是行业发展、社会进步的体现，是社会事业的完善。针对中国社会的现状，设立“反向抵押贷款”虽然存在一定需求，但需要克服的困难仍然很多，这种保险养老模式，是基于西方成型的物质条件和价值观念形成的，所以，引用时要注意因地制宜。
在一般推行的反向抵押贷款中，老年人继续使用自有的房屋，就可以享有由该住房的反向抵押而带来的长期持续的现金流人，以应对晚年养老生活。在我国现实的境况下应给予多样化的创新。
变换的方式可包括：（1）资产置换：在国家城市规划设计变更，居民住宅拆迁的情况下，可通过反向抵押贷款的方式，使其中众多的老年住户，用获得的拆迁款再加反向抵押融资，顺利地取得新迁人区块的住房，从而极大地改善自身的生活居住水平。如某老年住户62岁，原居住在市中心的住房计40平方米被明令拆迁，可得补偿金30万元。此时，该老年住户用此30万元在市郊购得70平方米住房一幢，同时将该住房向金融机构办理反抵押贷款并签订反抵押贷款合同，约定该老年人尚有存活余命为巧年，同时贷款利率、经办机构费率合计为7%,该老年人每月将可从该住房中获得房贷为x=[30x（1-7%）÷15]÷12个月=每月给付的金额。经计算x = 1550元。（2）老年人与金融机构合资购房：该老年人拿出巧万元，并向保险公司或银行贷款15万元，共计30万元，购买该幢价值30万元的住房，老年人首先人住直到其最终死亡为止，整个贷期不确定，也不必归还贷款本息，老人死亡后用该房产的价值来归还贷款本息。本模式也可认为是老年人同银行合资购房，顺序占有支配。双方的出资比例，应结合老年人的预期存活寿命、利率及房价波动等，做详细计算并在执行中根据情况变化给予相应修订。（3）老年人向房地产商反向抵押贷款：老年人一次性拿出30万元，交付房产商取得人住该住房长达的资格，人住期间，房产商每年向住户返还1.5万元，到20年结束，30万元房款全部向住户返还完毕。老年人提早死亡时余存未返还款一次性返还给其继承人，20年期满住户仍健康存活时，允许其继续居住下去，不必再缴纳费用。同一笔钱达到住房、养老两不误。（4）老年人合作购房并办理反向抵押贷款：有数位老人住房被拆迁，各获拆迁款10万元，如各自分开居住，分别养老，生活水平将会较低，必须寻求政府的帮助。有4位老人合作购房，合住养老，现用30万元购房并办理反抵押贷款，余10万元作为生活费津贴。大家共住一起，其乐融融，免除孤独寂寞之大难题。
反向抵押贷款资产证券化。金融机构在开办反抵押贷款业务后，将会持有数量日益增多的住房资产，这必将会使机构的资产流动性受到相当的障碍。为此，采用资产证券化的方法来激活反抵押贷款机构的资产流动性，就是必要的。具体操作程序可表现为：某老年住户希望利用反抵押贷款来盘活自己的住房资产，同时又希望能将手头现有的住宅置换到更适于养老的处所。这时就可以“两步并做一步走”:将旧住房出售并换购新住房；将新住房申请办理反抵押贷款业务，将该住房资产盘活用好，起到改善养老生活的处所，寻找到房产养老的新处方。
反向抵押贷款业务的推行中，当贷款机构和借款人之间已经签订了贷款合同，并开始执行之际，往往会因客观情形的改变，要求对已经签订的合同给予若干调整。这种调整有利于防范风险，保护借贷双方的合法权益，应当被允许。合同变更的事项可以包括：房屋价值的贬值或升值、原合同约定的贷款期限、还款方式和抵押物等。
住宅反向抵押贷款在我国尚处于初期探索阶段，当前研究的重点有：我国住宅反向抵押贷款的法律基础，与养老社会保障和房地产抵押市场的有机对接，反向抵押贷款的参与平台和运行机制，风险识别与风险控制途径，相关配套政策和促进措施等。还应组织地方政府、金融机构、研究单位和项目承担企业整合资源，共同开展项目试点和成果推广，建立具有中国特色的住宅反向抵押贷款体系，并实现可持续发展。
住房公积金抵押贷款违约风险管理探讨论文
摘要：随着近年来购房潮的来临，广大年轻人想拥有一套住房都成为了奢望，由于住房公积金有着长期性、互助性、专项性的特点，住房公积金贷款被逐步认可和广泛的应用中。而住房公积金在为人们提供便利的同时也存在一定的风险，本文就公积金抵押贷款违约风险管理进行了科学分析和初探，分析原因，给出建议。
关键词：住房公积金；抵押贷款；贷款违约
由于社会经济不断发展，人民生活质量及投资理念逐步提高，城镇购置房屋率也在逐渐增加，在住房价格日日攀升的情况下，由于住房公积金有着“低息低贷”的优势，这使得绝大部分的人们需要借助贷款的资金方式实现购置房屋的愿望。
一、住房公积金的概述
（一）住房公积金的概念
住房公积金是职工及其所在单位共同缴存并用于购买住房的专项存储资金，全部归职工个人所有。
（二）住房公积金的适用人群
住房公积金的适用范畴：所有国家机关、企事业单位等其他相关单位都要为本单位所有在职员工建立并足额缴存住房公积金。
（三）提取住房公积金的方法
达到法定退休年龄的，或者已经办理了离职退休手续的；完全丧失行使能力的，并且单位与其终止了劳动合同的；已出境定居的`公民；用于偿还自己购买的住房贷款；连续失业两年以上，家庭生活严重困难，人均收入低于城市最低收入的；在职的员工亡故，有其继承人或者有其受赠予的人。
二、住房公积金抵押贷款风险表现
一般在实施公积金借贷过程中主要涵盖了三个主体，依次是受托银行，住房公积金管理中心和借贷人。银行作为“受托人只收取相关手续费，不承担风险”，所以住房公积金的贷款风险实际上是由住房公积金管理中心独自承担。
（一）借贷人风险
借贷人具体面临如下风险：信用风险，我国现阶段未建立完整的个人资信评估系统。无法及时准确掌握借款人实际情况的变动；支付风险，贷款过程中，借贷人在一定程度上预测走高自身的总体年收入，使得在将来还款时收入减少难以还贷；投资风险；借贷人贷款所购房时想投资获利时，当所购房屋贬值，贷款人就有可能难以还贷；失业风险。借贷人可能随时丧失经济来源；是意外风险，因意外事故造成丧失还款能力。
（二）担保方式风险。担保风险主要分为保证人风险和抵押物风险
1、担保人风险
担保人为自然人的，应该具有一定的完全民事行为能力以及代为清偿的能力。在实践贷款担保阶段中，假如不具有以上的相关规定，那么担保人在一定程度上就没有实质意义，也就是所谓的空头担保，风险性较大。二是保障能力风险，担保人属于贷款人获得债务履行担保的第三人，如果贷款人无法正常履行偿还原有债务的话，依据约定必须要担保人进行偿还以及履行义务，不过因为担保人的担保能力并不是固定的，因此其支付能力应该进行全面的把控，所以也在一定程度上出现风险。
2、抵押物风险
中心发放公积金贷款时，为确保自己的利益，都会要求将新购买的房屋作为抵押物来降低风险，但是，即便有抵押物，风险却仍然存在。而抵押物也会因为各种原因而降低价值，例如各种自然灾害、人为灾害等。
（三）项目风险
1、价格风险
价格风险是指房屋因为房地产市场供求关系出现一定程度的变更，在一定程度上会影响到贷款的正常回收。一是因为经济环境以及市场状况等因素，房屋市场价值下降，在一定程度上会影响到开发商销售，运用虚假购房合同套取贷款；二是随着经济环境以及房地产市场的不断变化影响下，房屋价格出现一定程度的下跌，借贷人会放弃贷款所购房屋，而另购新房。
2、开放商风险
开发商经营出现困难，难以完成项目；由于开发商是贷款资金的实际使用者，如果开发商将贷款金挪用，会造成项目建设资金的缺口。
3、楼盘的风险
楼盘市场地方偏差，户型结构不合理，销售困难，楼盘规划设计有缺陷、配套设施不完善，都会影响借贷人的还款意愿。
（四）流动性风险
当住房公积金缴存的增长而不能满足借贷需求时，就会产生资金缺失。
（五）经济风险
住房公积金贷款的利率、期限、个人住房贷款的违约率与宏观经济情况相关，如果宏观经济情况好的话，失业水平出现下跌，那么违约率也会出现下跌。
三、住房公积金抵押贷款风险的管理
（一）现阶段公积金中心违约风险管理模式
贷款初审阶段；贷款复审阶段；贷款操作阶段；贷款的检查与审计。
（二）当前违约管理主要存在的问题
1、风险管理理念由于现阶段住房公积金中心个人住房抵押贷款违约率很低，导致很多人对个人住房抵押贷款违约的风险认识不够，很容易放松对个人住房抵押违约风险的管理和研究。
2、风险管理技术对于中心对申请借贷人的风险调查和审查缺乏科学性。信息不准确性严重，应该制定更加严谨，更加科学的管理技术，使当前借贷审查的主观性，随意性进行大力度改善。
（三）风险管理的对策与建议
1、提高认知，增强管理意识由于现阶段个人住房抵押贷款违约情况不常发生，导致银行对对口违约风险不够重视。因此管理者应改善这种情况，加大重视情况。
2、提高风险管理技术在国外，定量化管理技术已经成为个人住房抵押贷款违约风险管理的有效手段。这中定量化管理技术主要包括两方面，一方面建立个人住房抵押贷款违约风险定量评价模型，另一方面，在此基础上科学量化评价指标体系。因此在原有管理基础之上我门应多多借鉴外国已有的先进管理技术，为我所用从而大大降低因管理问题上带来的风险。
四、结束语
我们应该对人住房公积金贷款违约的风险形式进行深入的了解，对违约的可能方式和原因进行分析，加大风险管理理念的培养，完善风险管理技术的缺陷，建立科学严谨的制度提高业务人员的能力和素养，从而才能大大的降低个人住房公积金贷款违约的风险。
参考文献：
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[2]傅文昭，李娜.汽车消费信贷风险分析[J].商场现代,;10
社区药房开展药学服务重要性论文
摘要:目的:探究社区药房开展药学服务的重要性。方法:以6月至6月未开展药学服务社区药房病例150例作为对照组，以207月至7月开展药学服务社区药房病例150例作为实验组。对2组的用药情况进行比较分析。结果:实验组病例用药的准确性、处方不合理情况、药物质量问题、服药依从性等均与对照组相比存在明显差异(P＜0．05)。结论:在社区病房开展药学服务，可以有效降低不合理用药的情况，值得推广。
关键词:社区药房;药学服务;合理用药
我国人口在不断上升，人们对健康的意识也在不断增长，使得用药的需求也在不断的增加［1］。本文主要对社区病房开展药学服务的价值作分析，详情如下文:
1.资料与方法
1．1基本资料
以206月至年6月未开展药学服务社区药房病例150例作为对照组，以2014年7月至207月开展药学服务社区药房病例150例作为实验组。这2组病例的病情、学历、年龄等相比，并不具有明显的差异(P＞0．05)。因此，2组病例之间具有可比性。
1．2方法
对照组社区药房未实施药学服务。实验组社区药房实施药物服务，具体为:
1．2．1做好处方审查
药师在为患者进行配药时，应对药物之间的配伍情况进行严格审查，防止出现不安全、不合理用药的情况。社区药房药师还要对药物的名称、用途、使用方法、使用剂量以及不良反应情况进行了解，以此避免出现药物混淆的情况。在患者提出用药疑问时，社区药房药师应保证为患者提供准确无误的解答，以此增加患者用药的安全性。
1．2．2药物咨询工作
社区药房可以设置专门的咨询台，从而使得患者可以更加了解药物的使用方法、治疗时间、用药剂量、不良反应以及储存方法。若患者不能正确了解治疗药物的不良反应等情况，在患者出现合理的不良反应之后，患者会认为是药师配药不合理而要求药师进行换药，严重时会导致医疗纠纷的出现。咨询台相关人员应对患者可能出现的不良反应情况以及注意事项耐心的解释，以此促进患者的安全用药。
1．2．3药品管理
社区药房中药品质量的好坏直接会对患者的身体健康以及生命安全造成影响，因此，加强社区药房药物的安全管理工作十分必要。社区药房人员应对药物的养护、储存方法进行了解，做好药物的分类保管工作，按照药物的价格、剂量剂型、功能、用途等进行分类，同时注意药物的通风、防潮、防火以及避光。按照先进先出的原则，保证社区药房药物均处于有效的使用期内。定时对社区药房的温度以及湿度进行检查，同时也应对药品的质量进行检查。对于特殊药物，应加强对药物的管理，可以设置专门的密码箱进行储存。通过问卷调查的方法对社区药房比例进行调查分析，主要包括药物的注意事项、不良反应、药房服务、药物咨询情况、药房服务情况以及对药房服务的满意程度进行调查，并根据调查的结果进行相应的改善。
1．3观察指标
对两组病例用药的准确性、处方不合理情况、药物质量问题、服药依从性等进行比较分析。
1．4数据处理
本文研究数据均严格录入SPSS22．00软件进行统计学处理，计数资料采用χ2检验，计量资料采用t检验。P＜0．05表示差异具有统计学意义。
2.结果
实验组实施药学服务，其病例用药的准确性、处方不合理情况、药物质量问题、服药依从性等均与未实施药学服务的对照组相比存在明显差异(P＜0．05)。
3.讨论
我国医学技术在不断发展，使得新型药物不断增多，药师因知识局限性以及生理局限性，使得不合理用药的情况不断发生［2］。因此，加强药房的药学服务具有十分重要的意义。患者在接受药物治疗时，会受到生理、心理以及经济的压力，其经药物治疗后若存在不良反应或者效果不佳的情况［3］，则可能会将责任推在药师身上。药师应加强对药物治疗方法以及相关不良反应的`了解，保持和蔼的态度耐心为患者讲解导致患者出现不良反应的原因以及相应的处理措施，最大限度的增加患者对药物治疗的理解，缓解患者的不良情绪［4，5］。若患者在用药治疗过程中存在消极的情况，社区药房药师应给予患者鼓励以及支持，增加患者药物治疗的信心，以此更好的接受药物治疗。在社区药房中实施药学服务，可以增加药师对药物治疗方法、注意事项以及不良反应的了解，以此为患者提供更加有效的治疗信息，从而提高患者经药物治疗的效果，增加患者对社区药房药师的信任度，更好的接受治疗［6］。本文研究结果显示，实施药学服务的实验组，其病例用药的准确性、处方不合理情况、药物质量问题、服药依从性等均与未实施药学服务的对照组相比存在明显差异(P＜0．05)。综上所述，社区药房开展药学服务的应用价值较高，可以促进药物的合理用药，降低药物的质量问题，提高患者用药的依从性，从而提高社区药房的服务水平，值得推广。
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论中学生开展心理健康教育的重要性论文
心理健康教育是对学生心理健康的维护、心理素质的培养以及生活质量提高的重要途径。近年来，中学生由于病态心理而导致的心理与行为上的失误，甚至犯罪现象时有发生，严重影响了学生的身心发展。甚至危害了家庭、危害了社会。因此，加强中学生的心理健康教育，提高学生的心理素质是非常重要的。
一、开展心理健康教育是社会发展的需要
随着我们经济的发展，社会竞争的日益激烈，社会价值取向日益多元化，人们普遍承受着不同程度的心理压力，心理障碍和心理疾病的发生也日趋频繁。中学生正处于身心发展的关键时期，社会的变化使他们心理上的动荡进一步加剧，所面临的心理、行为适应问题是前所未有的，而这些心理、行为问题只靠传统的说教式、单一化和公式化的德育手段是解决不了的，这时学校心理健康教育应运而生。现在的社会是创新的社会，只有心理健康的学生将来才有可能适应社会的要求，成为社会的有用之才，才不至于被社会所淘汰。
二、开展心理健康教育是实施素质教育的需要
新课程改革强调：课程要促进学生的身心健康和综合素质的提高，认为良好的心理素质是学生综合素质的重要组成部分，是其他各种素质的一个载体。良好心理素质的培养离不开中小学心理健康教育的具体实践，因而，心理健康教育是素质教育所应该具备的基本内涵之一，是素质教育的奠基工程。素质教育的目的是要提高全体小学生的素质，使他们学会生活、学会求知、学会健体、学会做人、学会审美、学会劳动，而身心健康是基本要求。因此培养学生良好的社会适应能力，使其能合理地对学习、生活、交往及身体发育中出现的种种事件，处理好各种困惑、矛盾和冲突，增进自我调适和自我维护身心健康的能力，对其健康成长和发展具有重大的现实意义。
三、开展心理健康教育是德育课程改革的`需要
德育是一个有着丰富思想内涵的动态发展着的概念体系，心理健康教育赋予了德育以新的时代内涵。首先，心理健康教育拓展了传统德育内容的范围，把如何认识自我、处理人际关系、调节和控制自己的情绪等学生的个性发展问题，纳入到整个德育大系统中。其次，心理健康教育主要以法为主，在尊重、信任和理解学生的基础上，与学生平等地沟通、交流，给学生创造了一个自由的心灵空间，能够取得很好的效果，促进学生的发展。最后，心理健康教育是德育的基础，可以调节学生的心理承受机制，促进德育目标的实现。只有具备了健康的心理品质，学生才能准确地理解、认同思想品德教育，使思想品德教育产生“内化”的功能。
四、开展心理健康教育是学生全面发展的需要
心理的健康与和谐发展是学生德、智、体、美、劳诸方面全面发展的基础和保证。因此，心理健康教育对促进学生的全面发展具有重要作用。具体体现在以下几个方面：⑴没有健康的心理，很难形成良好的品德。⑵对于智力的发展和学习来说，健康的心理可以促进学生智力的协调发展，有助于提高学习效率和对知识的掌握。⑶中学生的心理健康和身体健康的发展也存在着交互作用。⑷心理健康可以促进中学生审美能力的发展，提高他们欣赏美、创造美的能力。⑸心理健康教育还有助于劳动观念和劳动习惯的培养，那些存在心理行为问题的中学生往往存在着逃避劳动的行为。因此，在德育课程中设置心理健康教育是促进学生全面发展的内在需要和基础工程。
五、开展心理健康教育是学生心理发展的需要
中学阶段，被一些理论学家称为“心理的断乳期”，这时个体正处在从童年期到青年期过渡的转折期。在这个阶段，中学生在生理上进入了青春期，身高、体重迅速增加，神经系统的发育接近成人，大脑技能显著发展而趋于成熟，而且这时中学生的性意识也开始觉醒。但我们的教育（家庭、学校）又与学生的这些发展变化不同步，致使他们的生理成熟大大提前，心理的成熟却远远滞后，出现了中学生身心发展不一致性的现象，导致了严重的心理危机，心理发展呈现出矛盾性和不平衡性的特点。
六、开展心理健康教育是培养学生良好人格的需要
人格是个体在适应环境的过程中所形成的独特行为或内在行为的倾向性。首先良好的人格有助于青少年自我意识的发展；其次良好的人格有助于青少年情感的发展，中学生感情丰富强烈，但两级变化明显，摇摆易变；然后良好的人格有助于青少年社会交往，最后良好的人格有助于青少年的行为与行为控制。中学生在这阶段就社会认知与行为方面最显著的特点就是求新、求异、偏激，其行为控制方面冲动，行为易越轨，承受能力差和受暗示性强。
七、开展心理健康教育是学生可持续发展的需要
中小学是一个人发展的关键时期，是良好的心理素质和意志品质形成的关键时期。中小学时期的儿童、青少年正经历着生活和学习的种种迷茫和困惑，因此在中小学开展心理健康教育是有必要的，它可以帮助学生驱散成长中的各种迷雾，指导其健康地成长；良好的心理品质和意志品质的养成可以贯穿人一生的发展，使人受益终生。因此，开展心理健康教育是中小学生可持续发展的需要。
综上所述，在中小学校开展心理健康教育不仅是对学生本身的负责任，而且是关系国家、社会创新发展的大事。这种观念正被越来越多的人所认同，对中小学生进行心理健康教育的呼声也越来越高。因此，在中小学尤其是在初中阶段，对学生开展心理健康教育是非常必要，也是刻不容缓的。
浅析林权抵押贷款存在的问题及发展建议论文
林权抵押贷款是林业管理部门对确权林农进行的登记和贷款发放，当借人不能及时偿还贷款时，依约抵押相关事物的法律制度林权抵押贷款表现出的特点:一是标的物为林木所有权、林地使用二是抵押物需借款人或第三方所拥有的森林、林地使用权三是借款人到期无法履行还款义务时，抵押贷款人可将抵押物依法处置，就所得价款优先受偿从林权抵押贷款制度实施效果来看，虽然在很大程度上解决了林农的资金困难，但同时也存在着一些问题
1林权抵押贷款存在的主要问题
1.1目前缺乏评估组织机构，难以对林权价值准确评估
根据银行关于林权抵押贷款办法、林业资产抵押登记办法和相关规定，森林资源资产抵押时需聘请专业评估组织机构和评估人员进行合理评估然而，实践中可以看到，当前国内多数省份缺乏森林资产评估资质组织机构，通常是林业厅直属的勘察设计院才有这样的资质，而在县级以下观点林区开展评估活动非常困难在该种情况下，银行在开展林权抵押贷款业务时，因缺乏有资质的组织机构评估，导致该项业务的开展履步维艰，同时也对农村信用社的林权抵押贷款产生了影响
1.2林业资源保险制度推进缓慢，难以保全资产
林业资源既是自然资源，又具有公共产品的性质，不仅会遭受虫灾或者火灾的威胁，而目‘还可能会遭到盗砍盗伐从当前的形势来看，国内大部分林业资源没有参加保险，而目‘绝大部分林业企业、林农缺乏风险意识和风险管理手段，因此抗风险能力非常差1.3要素市场有待进一步健全和完善，抵押资产难以有效流转 目前国内部分地市的林权流转市场尚待健全和完善，没有真正地实现产权明晰、流转规范之目标，林权流转活跃性不高，在此很大程度上对林权抵押担保效果产生了影响
2林权抵押贷款制度实施的有效策略
2.1加大政策宣传力度
大力宣传林业产业发展意义，可以使林权抵押贷款政策让更多的林农认识和接受，使他们能够真正地认识到树木、林地也是重要的生产资料，预期收益非常的好通过大力宣传，金融部门可以适当地延长林权抵押贷款期限，同时加大林业贴息贷款力度，从而使广大林农能够多抵押、少流转在林业发展过程中，应当将林权抵押贷款所得资金用在生产发展上，避免因无序化或者低价流转现象的出现而错失发展机遇让广大林农深入了解抵押贷款条件、对象以及程序和用途，掌握抵押贷款期限、额度以及村率和林权评估知识，通过加强用贷、还贷诚信宣传，为国内林权抵押业务的开展创造良好的.氛围和环境条件
2.2突破瓶颈，以金融贷款服务林业发展
根据实际情况，举办林业资产评估咨询和管理人员培训活动，认定评估专家，以满足森林资产评估需要同时，还要培养具备从业资格的评估师，统一评估规范和标准，降低评估过程中产生的各种费用，通过不断简化评估程序，放宽评估限额和资质，为林权抵押创造条件林业部门应当结合实际，将采伐指标适当向林权抵押贷款人倾斜，并目‘配合做好各项抵押物的变现和处置工作，建立林权流转市场，从而确保抵押贷款的安全可靠性
2.3进一步拓展林权抵押贷款业务
金融机构在林权抵押过程中应当充分发挥作用，积极拓展林权抵押贷款业务范围在已实行林权制度改革的区域，开办林农小额信用贷款以及联保贷款业务村用则政贴息，增加贴息贷款和小额担保贷款等优惠政策的覆盖面金融机构还应当根据本区域林业产业发展现状、资金需求，进一步创新林权抵押信贷模式比如，对林业产业化龙头企业以及股份制林场等增大信贷支持力度同时，还要结合农村信用工程创建中的信用乡镇、信用村建设计划，采用林农联保等模式，积极发放抵押贷款，以此来有效解决分散的、资源偏少的部分林农抵押贷款难问题，对他们加大资金投入支持力度在此过程中，还要进一步规范操作流程，根据林业资源经营现状、评估价值，具体确定抵押贷款率，一般不超过抵押物评估价值的半数，既有支持现代林业产业发展的，又有对拓展抵押信贷业务有村的建立健全管理规范、内控严密的贷后监管机制，以此来防范信贷风险问题发生，积极维护金融债权
3结语
总而言之，林业产业发展过程中，具有投资大、周期长以及持续管护要求高等特点，依靠传统的林业发展方式已经无法满足现状需求只有不断加快转变林业发展模式，通过林权抵押贷款的方式，积累足够资金投入到林业生产中，才能加快林业产业化发展进程，才能打造现代林业产业经营体系，真正让广大林农共享改革发展的成果，促进林业产业的可持续发展
一、引言
房地产抵押贷款是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。住房抵押贷款是其重要和主要的组成部分。住房抵押贷款证券化是20世纪60年代末产生于美国的一种金融创新制度，是指商业银行等金融机构在发放住房抵押贷款后，将所持有抵押贷款债权出售给一家特殊目的机构(Special Purpose Vehicle，SPV)，然后由该机构在资本市场上发行抵押贷款支持证券(Mortgage Backed Security，MBS)的行为。住房抵押贷款证券化主要通过抵押贷款的二级市场来实现，实现证券化的核心在于真实出售和破产隔离。
二、推进我国住房抵押贷款证券化的现实意义
(一)对银行等金融机构的意义
抵押贷款证券化不仅可以控制、转移和分散金融风险，而且可以提高银行资本充足率。
(二)丰富投资工具，拓宽投资渠道
抵押贷款的证券化为资本市场提供了新型的交易工具，促进了储蓄向投资的转换，活跃了资本市场的交易。值得注意的是，住房抵押贷款中的纯利息证券是良好的对冲风险的工具，这也为投资者提供了投资组合的选择。
(三)调节资金余缺，优化资源配置
住房抵押贷款证券化通过降低流动性风险，解决期限错配问题，可以使资金达到更合理的配置，有利于盈余方进行投资，短缺方进行融资，从而使资源得到合理利用，实现两者的双赢。
(四)活跃房地产市场，刺激有效需求
住房抵押贷款的证券化有效地把房地产业和资本市场联结起来，从而把居民和机构多余的资金间接地导入房地产市场，增加了住房建设资金，增强了银行资产的流动性，从而取得更多的资金投入到住房开发与消费信贷。资金来源的增多使得房地产抵押贷款的筹资成本降低。一方面降低了房地产商的开发成本，增加了有效供给;另一方面提高了居民的支付能力，刺激有效需求。
(五)拉动国内需求，促进经济增长
住房抵押贷款证券一起风险低、收益稳定而具有较强的市场吸引力，从而可以有效刺激投资需求。同时通过把部分房地产开发贷款证券化，盘活存量资产，又可以取得新的房地产开发流动资金，创造新的投资需求。此外，住宅建设投资还可使50多个相关产业按1.5到2的产值弹性乘数增大。所以，住房抵押贷款证券化最终可以从
投资与消费两个方面拉动国内需求，促进经济增长。多方主体的介入也有利于防地市场风险的分散。
三、我国推行住房抵押贷款证券化的选择模式
(一)表内模式
表内模式是指住房抵押贷款资产仍留在发起人的资产负债表上，由发起人以这部分信贷资产所构建的资产组合支持自己发行MBS证券。为了能更好地实现风险隔离，发起人往往将这部分住房抵押贷款资产委托给信托机构，设立特殊目的信托，实现住房抵押贷款的证券化。但这种方式不能实现破产隔离。
(二)表外模式
在这种模式下，商业银行作为发起人把符合条件的住房抵押贷款资产真实出售给SPV，SPV购买资产后建立资产池，并以其为支持发行MBS证券。表外证券化的关键在于SPV的存在和住房抵押贷款资产的真实销售。由于SPV的存在，银行的住房抵押贷款资产可以实现真实销售，实现被证券化资产与银行其他资产之间完全的风险隔离，从而实现真正意义上的破产隔离。
(三)准表外模式
在此模式下，发起人成立全资或控股子公司作为SPV，然后将住房抵押贷款资产真实出售给子公司，子公司以住房抵押贷款作为支持发行债券，实现住房抵押贷款证券化。从母公司自身的会计报表看，这是一种表外证券化模式;但从母子公司合并会计报表的角度看，子公司(SPV)的资产最终要体现在母公司资产负债表上，也就是说被证券化的信贷资产仍然在发起人的资产负债表中，这又是一种表内证券化模式。由于母公司将资产真实出售，并进入子公司资产负债表，实现了破产隔离，所以这种模式的实质是发起人主导的表外证券化。
表内模式虽然省去了建立、规范抵押贷款二级市场的阶段，缩短了证券化的环节，规避法律对SPV组建和发行抵押贷款支持证券的制约，但都不能对我国真正推进住房抵押贷款证券化起到长远的支持作用，并非长久之计。准表外模式对商业银行的要求较高，设立子公司的过程也相当繁琐，在证券化的起步时期会大大增加成本。表外模式才是最终的目标。
四、我国住房抵押贷款证券化的金融环境建设
(一)建立健全法律法规体系
抵押贷款证券化涉及发起人、信用评级机构、证券承销商、投资者等多方主体，其流程也包括多个环节，这都需要有明确的法律法规来规范相关主体的行为。相关的法律法规包括商业银行法、证券法、信托法和为证券化服务的会计、税务处理和收费规定等。有了这些法规的配套，才能使住房抵押贷款证券化做到有法可依，有章可循，从而保证抵押贷款证券化的'顺利运作。首先是对抵押贷款“真实出售”的法律制约;其次是对SPV的组建和发行抵押贷款支持证券的法律制约;最后是对机构投资者购买住房抵押支持证券的法律制约。
(二)完善会计制度
在住房抵押贷款证券化的过程中，基本的会计处理问题有三个:一是发起人对住房抵押贷款的会计处理;二是发起人与SPV会计报表的合并问题;三是证券化的损益的确认问题。
若采用表外模式进行住房抵押贷款证券化的话，发起人将住房抵押贷款真实出售给SPV，所以不存在会计报表的合并问题。但是商业银行还是面临发放抵押贷款支持证券时，住房抵押贷款从其资产负债表中剥离出来，如何将基础资产冲销并确认收益，目前没有统一规定。同时在抵押贷款的还款日和到期日，商业银行和SPV在进行损益确认时都面临会计报表处理问题，这亟需要相关法律法规的严格规定或引导规范。
(三)完善税收制度
在住房抵押贷款证券化的过程中，税务主要涉及三个环节:一是基础资产从发起人转到SPV过程中的所得税、资本利得税、印花税和营业税;二是SPV作为证券发行人发行证券之后经营证券化资产时是否作为纳税主体缴纳税金;三是投资者作为纳税主体缴纳税金。目前我国对上述三个过程的税收制度上不明确，建议如下:
1、对发起人。在表外模式下，发起人将基础资产真实出售给SPV，该项资产已经从发起人的资产负债表中剥离出去，所得转让收入作为发起人的一项收入，
从而应该将其纳入发起人的全部收入，在弥补商议财政年度的亏损后缴纳企业所得税，同时缴纳资产交易的有关税费。由于抵押贷款的收益率扣除证券化成本的剩余部分在发起人和投资人之间进行分配，为保证发起人的利益，应采取适当的免税措施，否则基础资产的利息收入将大部分充作税款。
2、对SPV。建议对SPV的不同业务分项征税。在“导管”交易结构下，SPV只是作为资产及其资产收入的过渡性机构，并没有自己的经济行为，因此不能将其作为纳税主体来对待。过手式证券相对于转付资产证券更容易形成导管性资产证券结构，因此，应该将SPV发行的住房抵押贷款过手证券与其他支持证券分开，采取不同的税收方式，对过手式证券不再征收税款。
3、对投资者。在我国，投资者购买国债和国家发行的金融债券所获得的利息是不用缴纳个人所得税的。投资者购买抵押支持债券所获得的利息收入是否需要缴纳个人所得税尚不明确。建议在住房抵押贷款证券化的起步阶段，为吸收更多机构投资者和个人投资者，采取相应的免税或减税措施。
(四)完善监管制度
评级机构设置不合理，统一的评估标准尚未确立，评级方法不统一，评级人才短缺，评级缺乏连贯性，这些都直接影响到我国住房抵押贷款证券化的顺利进行。
抵押贷款证券化的基础是抵押贷款的现金流。信用评级机构和贷款人应对借款人的信用度进行及时的跟踪评级，才能很好地确定其信用等级或做好相应的风险防范措施，才能提高抵押贷款的安全性，投资者才乐于投资抵押贷款证券。健全的社会信用制度和监管制度是使上述过程得以实现的关键。
(五)扩大住房抵押贷款证券化的基础资产
贷款人向借款人发放房地产抵押贷款的交易构成房地产抵押贷款一级市场。住房抵押贷款是其证券化的载体，只有一级市场上具有一定规模的抵押贷款余额，才能建立抵押贷款证券化的资产池。同时，只有抵押贷款一级市场达到一定规模后才有将其证券化的需要。我国目前适于进行证券化的住房抵押贷款的规模主要受制于以下三个方面:
1、来源不足。我国住房抵押贷款从资金来源上分为住房公积金贷款和银行信贷资金贷款。由于住房公积金贷款利率过低，对投资者缺乏吸引力，不是合法性以此为支持的债券。可纳入证券化基础资产池的应该是银行信贷资金发放的住房抵押贷款。
2、还款方式的制约。我国住房抵押贷款(指银行信贷资金抵押贷款，下同)的还款方式主要有以下四种:到期一次还本付息;等额本息还款法;等额本金还款法和递增还款法。到期一次还本付息的抵押贷款的年限仅为一年，不适合作为基础资产纳入资产池。递增还款法下，借款人无力偿还的可能性会随到期日的临近而不断增大，存在较大的违约风险，也不适合作为基础资产。能够纳入证券化的基础资产最好是来自等额本息法和等额本金法的抵押贷款。
3、担保方式的制约。住房抵押贷款的担保方式由抵押、质押、保证和抵(质)押加保证四种。抵押和抵(质)押加保证的方式占大多数。为保证资产池资产的同质性，便于计算违约的贷款损失率，资产池有抵押贷款或抵押加保证贷款为宜。
4、贷款期限的制约。因为从发放贷款到出售贷款，组成资产池，发放住房抵押贷款支持证券需要一定的运作时间，所以五年以上的抵押贷款才比较适合用于证券化。要推进住房抵押贷款证券化的进程，必须同时继续大力发展住房抵押贷款的一级市场，并且有针对性地扩大基础资产的来源。
(六)深化住房金融政策改革
我国现有的住房金融制度是以公积金为主体的政策性体制，最大的问题时只有抵押贷款一级市场，没有抵押贷款二级市场，而且一级市场的操作也不够规范和统一，这对住房抵押贷款证券化的发展产生了很大的阻力。国家应考虑放宽市场限制。首先，允许成立国有或私人特殊目的机构，取消国家担保限制，以保证住房抵押贷款支持证券的资信级别;其次，鼓励更多的机构投资者和个人投资者购买住房抵押贷款支持证券，并采取适当的免税减税措施保证投资人的利益，尤其是允许国家住房公积金管理公司将住房公积金存款用于住房抵押贷款支持证券投资，或者采用信托方式进行投资，以实现保值增值。
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我国自1990年代起即已开始着手建立个人住房抵押贷款担保机制，目前既有按《住房置业担保管理试行办法》的规定而设立的住房置业担保公司为借款人提供的保证担保，也有商业保险公司为借款人提供的个人住房抵押贷款保证保险，[①]但与其他国家和地区相比，我国这两种形式的个人住房抵押贷款担保机制的主要功能是为了保护贷款人的利益，借款人无论是申请住房置业担保，还是投保个人住房抵押贷款保证保险，都不能获得贷款人本应给予的在贷款条件方面任何优惠，当事人之间的权利义务配置严重失衡。[②]8月国务院发布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确提出，完善个人住房抵押贷款担保机制，研究建立全国个人住房抵押贷款担保体系。但近年来，国内相关的理论研究却依然十分冷清和薄弱。[③]不少学者对个人住房抵押贷款担保功能的认识仍局限于一般民事担保的范畴，甚至存在不少误解，如将个人住房抵押贷款担保与个人住房抵押贷款有关的保险相提并论等。本文拟对个人住房抵押贷款担保的概念、功能及其负面效应等基本理论问题进行比较全面和深入的分析，以期为我国个人住房抵押贷款担保体系的构建和完善有所裨益。
一、个人住房抵押贷款担保的内涵与特征
个人住房抵押贷款担保与个人住房贷款、个人住房担保贷款、个人住房抵押贷款等概念紧密相连。
个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买住房的贷款。[④]与一般消费性贷款相比，个人住房贷款具有贷款额度大和贷款期限长等特点。为了保证贷款债权的安全，防止由于借款人不按期偿还贷款本息而遭受损失，贷款人在发放个人住房贷款时，除了要求借款人按规定支付一定比例的首付款外，通常还要求借款人提供某种形式的担保，如抵押、质押或者保证等，当借款人不按期偿还贷款本息时，贷款人可依法处理其抵押物或者质物，或者要求保证人承担偿还贷款本息的责任，此即为个人住房担保贷款。由于住房具有固定性、保值性和增值性等特点，贷款人在发放个人住房贷款时，一般要求借款人以其所购住房作抵押。因此，个人住房贷款通常又被称为个人住房抵押贷款。但住房是一种特殊的不动产，其价格高昂，特别是对大多数中低收入者和积累较少的年轻人而言，其购买住房的主要障碍就是难以一次性支付数额不菲的首付款。个人住房抵押贷款担保就是指由依法设立的机构或者组织为合格借款人申请高比例（低首付）的个人住房抵押贷款而与贷款人签订保证合同，当借款人不按期偿还贷款本息时，由该机构或者组织承担约定的清偿责任的信用担保行为。它具有以下几个方面的特征：
第一，个人住房抵押贷款担保的主体是依法设立的机构或者组织，而不是一般的自然人。这种依法设立的机构或者组织既可以是政府机构，如美国的联邦住宅管理局和退伍军人事务部等；也可以是政府出资设立的独立于政府之外的法人实体，如加拿大的抵押贷款与住房公司、香港的抵押证券公司等；还可以是以营利为目的的商业性保险公司，如美国的联邦抵押保险公司和通用资本抵押保险公司等都是专门从事个人住房抵押贷款担保的的商业保险公司。
第二金融论文，个人住房抵押贷款担保是一种保证担保，或者说信用担保行为。也就是说，担保机构在提供担保时，并不需要提供特定的财产，而是以自身的信用或者说一般财产作担保。贷款人之所以接受这种担保方式，是因为担保机构本身具有较高的信用，它们有的是政府机构，以政府信用作保证；有的虽然不是政府机构，但却是由政府出资设立，隐含着政府信用；有的虽然是商业性保险公司，但法律对其设立了较高的市场准入门槛，而且其在风险管理方面具有特殊的专业优势，还须接受政府的严格监管，资信度较高。
第三，个人住房抵押贷款担保的主要功能是为借款人申请高比例（低首付）的个人住房抵押贷款提供信用支持，即降低购房借款人的首付款比例。[⑤]如在美国，普通个人住房抵押贷款的贷款比例为80%，而由联邦住宅管理局担保的个人住房抵押贷款的贷款比例最高可达97%。在加拿大，普通个人住房抵押贷款的贷款比例为75%，而由抵押贷款与住房公司担保的个人住房抵押贷款，借款额在l8万加元以下的，贷款比例可达90%，最高可达95%。在澳大利亚，普通个人住房抵押贷款的贷款比例为80%，而由住房贷款保险公司担保的个人住房抵押贷款的贷款比例可达97%，甚至可以是100%的全额贷款。
第四，个人住房抵押贷款担保的对象为合格借款人，即具有相应住房购买力，但又未能一次性支付规定比例首付款的借款人。如在美国，借款人申请联邦住宅管理局提供担保的，其月还款额与月总收入之比不得高于29%，月总债务与月总收入之比不得高于41%。在加拿大，借款人申请抵押贷款与住房公司提供担保的，其月住房消费支出与月总收入之比不得超过32%，月总债务与月总收入之比一般不得超过40%。
二、个人住房抵押贷款担保的功能
个人住房抵押贷款担保除了具有担保的一般功能，即保障债权的实现外，还有其特殊的社会作用，主要包括：
1．个人住房抵押贷款担保可在降低贷款人风险的基础上促使其向借款人发放高比例的优惠个人住房抵押贷款。
按个人住房抵押贷款机制，借款人向贷款人申请个人住房抵押贷款，首先得按规定支付一定比例的首付款，然后以其所购住房作抵押；在获得贷款后，借款人须按期偿还贷款本息；在还款期内，借款人一旦停止支付贷款本息，且超过规定的延期支付期限，不论其已偿付的贷款本息有多少，贷款人均有权依法以该住房折价或者以拍卖、变卖该住房的价款优先受偿。从理论上看，随着贷款的不断偿还，借款人所欠的贷款余额不断减少，其在抵押住房中的权益不断增加，即使借款人违约，但由于处置抵押住房所得大于贷款余额的概率不断增加，贷款人遭受损失的可能性也相应地不断降低。因此，在通常情况下，只要借款人按规定支付了相应比例的首付款，并以其所购住房作抵押，即足以保障贷款人的债权安全，[⑥]借款人无须提供其他任何形式的额外担保。个人住房抵押贷款担保的机理在于：借款人在贷款人原定的贷款条件之外向担保机构支付一定比率的担保费建立“担保基金”，为贷款人提供担保，使得贷款人的风险得以转移、分散或者降低，贷款人即有义务在原定贷款条件的基础上给予借款人一定的优惠。从经济学的角度看，贷款人对资金的时间价值和风险价值行使管理权并获取相应的收益，其贷款利息收入包括源于时间差的利息收入和源于风险的利息收入；担保机构为贷款人提供担保，使贷款人的风险得以转移，担保机构即应有权获得贷款人发放的贷款资金中相应的风险价值收益权；而担保机构为贷款人转移和分散风险的基础是借款人缴纳的担保费，因此，担保机构应当将其从贷款机构获得的风险价值收益权转移给借款人，即借款人有权获得贷款人在贷款条件方面给予的优惠。如在美国，1930年代的普通个人住房抵押贷款的贷款比例为50-60%，贷款期限通常为3-5年；而由联邦住宅管理局担保的个人住房抵押贷款的贷款比例最高可达80%，贷款期限均为，且利率固定。1970年代中后期，普通个人住房抵押贷款的贷款比例为80%，年利率为10%；而由联邦住宅管理局担保的个人住房抵押贷款的贷款比例可达85%-95%，年利率为5%。到了1980年代，由联邦住宅管理局担保的住房抵押贷款的贷款比例进一步提高，最高可达97%，贷款期限可达30年。
2．个人住房抵押贷款担保可促进个人住房抵押贷款的标准化和同质化金融论文，为实现个人住房抵押贷款证券化提供前提和基础。
个人住房抵押贷款的显著特征就是贷款期限较长，而贷款机构的资金主要来源于企业存款和居民储蓄存款等短期资金，这种“短存长贷”的资产负债结构将使贷款人面临较大的流动性风险。如果形成了发达的个人住房抵押贷款二级市场，贷款人可将其持有的个人住房抵押贷款债权转让给其他投资者，这样贷款人不仅可以提前收回贷款，以获得资金进行下一轮贷款，而且可将其面临的违约风险、利率风险、通货膨胀等一系列风险分散和转移给其他投资者，个人住房抵押贷款证券化即是实现这一目标的重要途径的和手段。
个人住房抵押贷款证券化1960年代末发源于美国，属资产证券化的一种，它是指将金融机构发放的可以产生稳定的可预见的未来收入的个人住房抵押贷款，按照某种共同特质汇集成一个组合，并通过一定的技术手段把这个组合转换为可以在资本市场上流通的有固定收入的证券的过程。个人住房抵押贷款证券化对基础资产，即个人住房抵押贷款有特定的要求，如可以产生稳定的、可预测的现金流收入；原始权益人已持有一段时间，且信用记录良好，违约率和损失率较低；债务人数量众多且地域分布广泛，相关数据容易获得；具有标准化的合约文件，且有很高的同质性等。但一般个人住房抵押贷款的对象为千千万万个购买自有住房的居民个人和家庭，每个借款人的资信、财产和收入状况等各不相同，个人住房抵押贷款的资产质量参差不齐，风险复杂，投资者往往并不愿意购买。而由专门机构担保的个人住房抵押贷款则不同：一是担保机构提供担保一般都是有条件的，如对每套住房的最高贷款限额、贷款的偿还期限、借款人的债务与其收入之间的比例等一般都有严格的规定，从而使贷款人在发放贷款的条件和程序等方面尽量做到规范化和标准化。二是担保机构提供担保可以使不同风险的个人住房抵押贷款实现同质化，从而为个人住房抵押贷款债权的集中出售提供有利条件。如美国联邦住宅管理局和退伍军人事务部在为个人住房抵押贷款提供担保时，其严格的审核条件和规范的担保程序不仅降低了个人住房抵押贷款的信用风险，而且促进了个人住房抵押贷款的标准化和同质化，为个人住房抵押贷款证券化奠定了前提和基础；以联邦住宅管理局和退伍军人事务部提供担保的个人住房抵押贷款为基础发行的个人住房抵押贷款证券被视为与美国国债同质的债券，在个人住房抵押贷款二级市场上成为广大投资者竞相追逐的投资品种。
3．政府为个人住房抵押贷款提供担保，[⑦]是政府对个人住房抵押贷款市场进行间接干预和调节的重要手段，它有利于在充分发挥市场机制作用的基础上实现政府的住房政策和目标。
个人住房抵押贷款可有效填补居民即期住房消费支付能力与住房价格之间的缺口，克服居民面临的流动性约束，实现居民住房购买力的跨期转移，促进居民的住房消费。当今世界，凡是住房问题解决得比较好的国家，无不通过发展个人住房抵押贷款市场来促进住房的商品化和自有化，以满足居民的基本居住需求，改善居民的居住条件，提高居民的居住水平。但与其他市场一样，现实中的个人住房抵押贷款市场也存在着“失灵”的问题，如广大中低收入者资产积累较少，其就业、收入、健康和婚姻等方面的某些微小变化就可能使他们丧失偿还能力，违约风险较大。贷款人为了防范风险，往往采取谨慎的态度，实行拒贷或者少贷的政策，或者提高贷款条件，如规定较低的贷款额度、较短的贷款期限和较高的贷款利率等，以致最需要得到贷款的中低收入者很难从贷款机构获得其购买住房所需要的贷款。个人住房抵押贷款市场的“失灵”，客观上需要外部力量的介入，才能实现住房金融资源的有效配置。
从各国实践来看，政府对个人住房抵押贷款市场的干预有直接干预和间接干预两种方式。直接干预是指政府通过特殊的融资手段，直接为中低收入者购买住房提供资金支持。如日本的住宅金融公库、巴西的国家住房银行、印度的住房与城市发展公司、新加坡的中央公积金局等都是政府设立的直接参与个人住房抵押贷款市场活动的专门机构。采取这种干预方式，政府须承担筹集、管理和运营大量资金的重负；而且这种干预方式很可能会损害个人住房抵押贷款市场的公平竞争，导致住房金融资源配置效率的扭曲。间接干预是指政府为中低收入者购买住房实行税收优惠，提供财政贴息或者贷款担保等。这种干预方式有利于充分利用和发挥市场机制在住房金融资源配置方面的基础性作用，维护住房金融市场的竞争秩序和竞争效率。政府为中低收入者购买住房实行税收优惠或者提供财政贴息，相当于增加了借款人的可支配收入，可提高中低收入者的住房支付能力，但它需要政府有比较充足的财力，有能力给予住房消费者以广泛而直接的现金补贴。贷款担保则是政府为具有一定住房购买力的中低收入居民提供的一种信用支持，其目的是以政府信用增强、补充和提升中低收入者的信用，改善和调节住房金融市场的交易条件，鼓励和引导金融机构以较为优惠的条件向中低收入者发放购房贷款，支持中低收入者通过市场化途径解决其基本的居住需求。与税收减免和财政贴息等现金补贴相比，贷款担保是一种更为间接和市场化的补贴方式，政府只须少量财政资金即可带动几倍，甚至数十倍的银行资金投向中低收入者，可最大限度地扩大财政资金的支持面，提高财政资金的使用效率。此外，政府还可根据经济形势和住房市场供求关系的变化，通过对担保政策的动态调整实现对住房市场的宏观调控。如当住房市场不景气时，政府可以通过放宽担保条件的方式，扩大住房需求，刺激住房消费；反之，当住房市场“过热”时，政府可以通过收紧担保条件的办法，抑制住房需求金融论文，控制住房市场的过快发展。这种间接调控方式可在不损害市场机制作用的前提下，实现政府的住房政策和住房目标。
三、个人住房抵押贷款担保的负面效应
个人住房抵押贷款担保在提高个人住房抵押贷款市场效率，优化住房金融资源配置的同时，也可能会产生一些消极或者负面的社会效应，主要表现为：
1.个人住房抵押贷款担保可能会增加交易成本和社会成本，从而降低个人住房抵押贷款市场的效率。
在个人住房抵押贷款市场，由于信息不对称，贷款人无法全面了解借款人的财产、收入、负债和信用状况，或者在贷款发放后不能对借款人的收入和负债变动情况进行有效的监督和检查，贷款人只能根据借款人的平均违约风险概率来决定使其利润最大化的贷款规模、贷款利率和贷款条件。由于贷款人对借款人违约概率的预测与借款人实际的违约概率总会有一定差距，信息不对称情况下的贷款供给就会小于信息对称条件下的贷款供给，从而导致信贷配给。[⑧]引入专业化的信用担保机构，为借款人向贷款人提供担保，当借款人不履行债务时，由担保机构履行代偿责任。在这种信贷交易中，贷款人虽然对借款人是否履约缺乏足够的信息，但它对担保机构的履约能力是放心的；而担保机构之所以愿意为借款人提供担保，是基于它对借款人履行债务的能力和意愿较贷款人有更多的信息优势，因而可以认为担保机构与借款人之间的信息是基本对称的。可见，信用担保提高信贷市场效率的理论前提是，信用担保机构的介入有助于完善信贷市场的信号机制，克服或者修正信贷市场的信息不对称状态。但在实践中，与贷款机构相比，担保机构并不一定在获取借款人的信用信息等方面更占优势；相反，在通常情况下，借款人一般在其贷款的金融机构开有结算账户，贷款机构可通过结算账户来了解借款人的信息，并有可能对其信用情况进行日常监督，而担保机构一般并不具备这样的信息优势，特别是由政府出资建立的担保机构往往缺乏信息收集的激励机制和动力，并不一定比金融机构更为关心贷款质量。如果担保机构没有能力和动力对借款人的.信用风险进行甄别和监督，则存在于贷款人与借款人间的信息不对称同样存在于担保机构与借款人之间，借款人的信用风险并没有因为担保机构的担保而得以消减，而只是从贷款机构转移到担保机构而已，并且由于担保这一中间环节的存在和担保机构自身运营所需耗费的社会资源，反而会增加借贷双方的交易成本和社会成本，进而降低整个信贷市场的效率。
2.个人住房抵押贷款担保可能会诱发借贷双方的道德风险，增加借贷双方实施机会主义行为的可能性。
如上所述，在个人住房抵押贷款市场，担保机构事实上扮演着风险承担者的角色，而风险的减少或者消除则可能引发借贷双方的道德风险，增加其实施机会主义行为的可能性：首先，个人住房抵押贷款担保为贷款机构提供了一种在信息非对称条件下分散和转移借款人信用风险的有效途径。由于担保机构承担了大部分甚至全部贷款的连带清偿责任，从而降低了贷款人的贷款风险，贷款机构就有可能采取比较冒险的贷款政策，其贷前调查和资信审查标准就可能会降低，甚至一些本可以由贷款机构通过不放款或少放款的方式来消除或者减少的风险，却因为有了担保机构的担保而使得风险在担保机构体系内重新形成和积累。其次，借款人在获得所需资金后，由于存在担保机构的担保，其还款压力和努力程度也有可能会降低，而贷款机构的贷后监管积极性和监管力度也可能会相应地降低，致使担保机构承担着双重“道德风险”带来的压力。在这种情况下，如果担保机构不能建立起有效的风险内控机制，政府不能对担保机构进行有效的监管，担保机构很可能会成为风险和坏账的集中地，从而引发严重的信用危机，导致经济生活中的“多米诺骨牌”效应的蔓延，影响整个金融体系的安全与稳定。
3.政府为个人住房抵押贷款提供担保可能会增加政府的财政成本和财政风险，影响政府d财政的稳定性，甚至造成社会整体福利的减损和引发新的社会分配不公。在个人住房抵押贷款担保中，贷款人把借款人的信用风险全部或者部分地转移给了担保人，这部分转嫁的信用风险是否会造成担保人的实际损失最终取决于借款人是否违约，而担保人的实际损失也就是担保的成本。当担保的主体是政府时，担保人的成本就表现为政府担保的财政成本，它是造成政府d财政风险的重要来源。当存在沉重的债务负担和流动性不足时，政府有可能会放弃“平稳税收”的原则而增加税收，结果是全体纳税人都得为这种担保贷款买单；而当政府被迫通过增加纳税人的负担来对预算赤字和债务负担融资时，它将付出巨大的成本，并可能使政府未来面临更为严重的债务危机。这种所谓的福利转移可能会引发新的社会分配不公，也许并不是一种最佳的扩大社会整体福利的理想途径。
四、结语
1980年代后，我国开始进行住房制度的改革，居民的住房条件有了较大改善。但近年来，由于房地产市场发展不平衡，住房供求的结构性矛盾突出，住房价格增长过快，居民的住房消费能力与住房价格严重脱节金融论文，以廉租住房和经济适用住房为主体的住房保障体系已经不能完全适应我国住房市场发展的现实需要。如按《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》的规定，廉租住房和经济适用住房的保障对象均为城市低收入住房困难家庭。[⑨]但实践中还有很大一部分中低收入家庭一方面因不符合相应的保障条件，无法享受到廉租住房和经济适用住房的政策优惠，另一方面又无力购买市场价普通商品住房（主要是无力一次性支付规定比例的首付款），成为所谓的“夹心层”， 住房难问题依然比较突出。在低收入家庭的住房难问题尚未得到根本解决的情况下，中低收入家庭的住房保障必须另辟蹊径。建立个人住房抵押贷款担保机制，由政府出资组建专门的担保机构为具有相应的住房购买力，但未能一次性支付规定比例首付款的中低收入家庭提供担保，促使贷款机构向其发放高比例的个人住房抵押贷款，以降低其购房“门槛”，不失为解决中低收入家庭住房难问题的一种可行选择。这种保障方式不但可以有效避免和克服现行的廉租住房和经济适用住房一次性实物补贴所造成的福利固化和永久化的不公平现象，而且还可以充分发挥担保资金所具有的“四两拨千斤”的“杠杆效应”，最大限度地扩大财政资金的支持面，提高财政资金的使用效率。当然，在构建个人住房住房抵押贷款担保制度时，应当充分考虑其负面效应，严格限定其适用的范围、对象和条件，切实防止其可能造成的各种风险和损失。
[1] 作者吴志宇：男，汉族，江西九江人，1973年生，法学博士（毕业于西南政法大学经济法专业），现为华东交通大学法学系讲师，主要研究方向为经济法学、民商法学。
【注释】
[①] 保证保险不同于一般的财产保险和人身保险，它实质上是由保险公司作为保证人而提供的一种有偿保证。
[②] 在已建立个人住房抵押贷款担保机制的国家和地区（如美国、加拿大、澳大利亚和香港），个人住房抵押贷款担保的主要功能是为借款人申请高比例的优惠个人住房抵押贷款提供信用支持。
[③] 截止20底，可在中国知网上查询到的发表于国内各类期刊上的相关论文不仅数量少，而且大多篇幅短小，内容多以介绍性为主。
[④] 参见《个人住房贷款管理办法》第2条规定：“个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。”
[⑤] “When a qualified borrower cannot make a20 percent down payment on a home, lenders will often permit a smaller downpayment (as low as 3 percent) and purchase mortgage insurance.”“By mitigatingdefault risk, residential mortgage insurance expands homeownershipopportunities and assists financial institutions in reducing the capital theyare required to hold against low down payment mortgages.”参见www.pmigroup.com/index.php;www.aiggig.co.in/.访问日期:-02-13.
[⑥] 除非房地产市场发生重大逆转，住房价格的下跌幅度超过了借款人在抵押住房中的权益。
[⑦] 这里所说的“政府为个人住房抵押贷款提供担保”包括政府直接担保（即由政府机构作为担保人，为符合条件的特定主体申请个人住房抵押贷款提供担保）和政府间接担保（即由政府出资或者参股设立的专门机构作为担保人，为符合条件的特定主体申请个人住房抵押贷款提供担保）。
[⑧] 信贷配给是指在金融机构给定的贷款利率的情况下，人们对贷款的需求超过了金融机构所能提供的贷款数量。
[⑨] 按国家统计局的城镇家庭收入分组方法，我国城镇家庭依户人均可支配收入由低到高排队，按10%，10%，20%，20%，20%，10%，10%的比例依次分为最低收入户、低收入户、中等偏低收入户，中等收入户、中等偏高收入户、高收入户、最高收入户等七组。
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德美房地产贷款抵押制度的比较及启示经济学论文
摘要：德国与美国的房地产抵押贷款制度有较大差异，由此导致两国金融体系和宏观经济具有不同的弹性，金融危机对其房地产业和宏观经济的冲击也存在巨大的差异。本文从抵押贷款利率、贷款评估方法、资产证券化方式、追索权四个方面对德、美两国房地产贷款抵押制度进行了详细的比较和分析，提出对我国房地产市场与房地产金融发展的启示。
关键词：贷款抵押制度 比较与启示
美国房地产市场的次贷危机演变成全球性金融危机，让学界和决策者重新审视房地产业在宏观经济体系中的合适位置以及什么样的房地产金融制度才能够在风险最小的基础上最大化促进经济增长。德国是全世界房地产抵押贷款多年保持稳定的少数国家之一。稳定的房地产金融制度使得德国房地产业在全球性金融危机的冲击下仍然能够保持稳定发展态势，没有出现大幅度波动，不但有效促进德国的宏观经济在发达经济体中率先走出危机，而且有利于德国金融体系的稳定和健康发展。德国与美国之间的这种差异，不但与各自国家的经济发展历史相关，更是与各自的房地产贷款抵押制度紧密相关。
一、德、美两国的房地产市场现状
(一)在价格上，美国长期上涨，德国长期处于稳定状态
在过去十多年中，全球房价出现普遍上涨的局面。在此次金融危机前，美国的房地产发展更是长期处于上升的趋势，复合平均年增长都维持在6%以上的水平。德国房地产市场多年保持稳定，从1977年至今的30年中，平均房价仅上涨了60%，同期个人名义收入则已经增长了3倍。近十年间，德国物价平均每年涨幅约2%，而名义房价每年仅上涨1%，扣除掉物价因素，德国房价实际上在以每年1%的速度下降。以2009年为例，德国人的平均月收入为2400～3000欧元，普通住宅的每平米均价为1000～2000欧元。即使按汇率计算，其价格也低于我国许多大城市水平，而德国人平均工资水平则是我国10～20倍。
(二)在行业定论上，房地产业为美国支柱产业，却是德国福利体系的一部分
房地产业一直是美国经济的重要支柱之一，房地产业产值占到了美国经济总量的比重最高达到三分之一。次贷危机发生之前，房地产业的'高速发展在很大程度上使美国经济避免了911后可能发生的深度衰退。相比之下，德国是完全不同的产业模式，其经济不依赖房地产业。德国经济支柱是工业。雄厚的工业基础奠定了二战后德国的重新崛起;高附加值的现代化制造业维系了德国的经济繁荣;服务业、旅游业在德国的经济中起着重要的补充作用;而房地产业只属于德国国家社会福利体系的一个重要组成部分。
(三)在体制上，德国控制投机性买卖，美国为市场行为
从房地产市场体制看，德国的定位是保证人人居有定所。这样也就实现了供求关系平衡，遏制了房价上涨的市场因素。
同时，德国还有专门针对房地产的法律体系，对投机性的房地产买卖做了严格的规定，并通过各种房地产税大大限制和压缩了房地产炒作的利润空间，甚至是让其无利可图。在美国，房价上涨预期增强了购房者借款买房的动机，低利率和高杠杆比率更是提高了普通民众的住房需求，使得大量低收入群体或信用等级不高者也进入购房群体。同时，美国还有宽松的法律环境，如允许贷款人向借款人收取较高的利率和费用，允许贷款利率浮动;取消非抵押消费信贷的利息抵减税收的规定，增强了贷款机构发放抵押贷款的动机等。这些都最后导致了美国次级房屋贷款规模的扩大、房地产市场的非理性繁荣。
二、德、美房地产抵押贷款制度比较
从上述德国与美国两国的房地产业的整体比较看，美国房地产行业的快速上涨也孕育了其日后的巨大风险，德国稳健的房地产发展有利于维护市场的预期。而这一切都与这两个国家的房地产金融制度紧密相关，其中房地产抵押贷款制度又是关键。
(一)从房地产抵押贷款利率看，德国非常稳定，而美国呈现出巨大波动德国所有房地产贷款(包括住房储蓄合同贷款和商业贷款)多年以来都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变(一般在<15%的浮动范围内变化)，其优势是居民还贷额固定、明确，因而对居民有相当大的吸引力。德国抵押贷款固定利率合同期限一般不会超过15年，平均11年半，这种长期的房贷利率周期，可以较好抵御金融市场周期波动，对房贷市场起稳定作用。美国房地产贷款是混合制利率。在此基础上，还开发出还贷递增抵押贷款和反向抵押贷款等，其利率浮动区间一般在25～35%之间，次级贷款的浮动区间甚至为50～70%。
还贷递增抵押贷款根据预期通货膨胀率和贷款利率，设计不同年限和递增比率的还贷方式。贷款前期还贷额低于全程摊还的平均额，但逐年按规定比率递增，直至偿还全部本息。反向抵押贷款则相反，住房产权所有者把住房抵押给金融机构，金融机构每月支付一定金额的资金给产权所有者，待其死亡后金融机构收回所抵押住房，属于以房养老的性质。
(二)从贷款评估方法看，美国使用即期市场价值，而德国采用长期市场价格美国使用即期或当前的市场价值对房地产抵押贷款债权进行评估，其贷款价值比最高可达90%，而抵押贷款的偿还一般需要30年左右。在这么长一段时间里，房地产市场的升跌都无法预计，用当前的市场价值来计算30年期限的抵押贷款价值是不科学的。因此，在房地产市场价格高企时期发放的贷款，其抵押贷款价值明显高估，一旦房价下跌，贷款风险就会集中释放。相比之下，德国的评估方法要稳健得多。德国采用长期的市场价格来评估抵押贷款债权，首先根据所评估债权房屋所在城市过去的房地产发展历史，总结其可能具有的规律，接着根据这个规律，结合当前市场价值，判断未来市场发展和资产价值发展的趋势，而后在过去、现在和未来三个时期持续性估价的基础上，得出一个比较准确可靠、比较持续的价值期望，就是抵押贷款价值，其贷款价值比通常只有60%左右。
(三)从资产证券化看，德国主要是潘德布雷夫抵押债券，而美国主要是资产支持证券和房地产抵押贷款支持证券德国的抵押贷款资产证券化方式主要是潘德布雷夫(Pfandbrief)抵押债券，在抵押债券市场中大约占44%的份额。潘德布雷夫债券与目前业内熟知的美式的资产支持证券(Asset Backed Securities)和房地产抵押贷款支持证券(Mortgage Backed Securities)等资产证券化产品在运作机制和产品设计上有诸多不同，最主要的不同是资产负债表的处理方式不同于美式资产证券化产品的做法。为防止信贷抵押贷款脱离实际需求，进而依靠资本市场实现大规模盲目扩张，潘德布雷夫债券的贷款抵押证券化并没有从银行直接分离出去实现表外处理，而是包括在资产负债表中，银行因此非常重视这个资产的安全性和质量，对其估计也较为保守和谨慎。正是由于这种谨慎，即使市场环境比较困难的情况下，潘德布雷夫债券的变现能力仍然很强，其安全程度几乎可以与国债媲美。
(四)从资产证券化的追索权看，在美国没有追偿权，而在德国负有偿债责任有无追索权也是德美两国房地产抵押贷款制度的主要差异。美国抵押贷款资产证券化没有追偿权，担保债务凭证(Collateralized Debt Obligation)的追偿链条到了房主之前就终止，构建CDO的金融机构对此不负有直接责任，发行MBS的银行和代理商同样不承担责任，只有房主是必须承担责任的一方。
但CDO或是MBS持有者不能将房主告上法庭，即便房主无法还贷，他们也只要交出钥匙就可以，而不是承担连带的追偿责任。因此，当房价大幅下跌时，按揭房主的房贷通常会比房价还高，就会大面积引发按揭支付的道德风险，CDO和MBS也就成为废纸一张。而德国的抵押贷款制度则相反，客户负有偿债责任。
三、德国、美国房地产抵押制度对我国的启示
美国与德国不同的房地产抵押贷款制度孕育了不同的房地产业与宏观经济关系，这种不同联系又奠定了两国经济体系具有不同的弹性和不同的经济增长路径。重审房地产业在宏观经济体系中的地位和作用，两国的经验与教训值得我国深思。
(一)完善我国房地产抵押贷款制度
相比下德国稳健的房地产抵押贷款制度更值得我国房地产金融体系借鉴。参照德国的经验，结合我国国情，在房地产抵押贷款利率、评估方法、证券化方式及追索权等进行必要的调整，建立完善符合我国国情的房地产抵押贷款制度。同时，通过加快市场化改革提高金融机构的房地产风险管理能力，加快发展房地产评估机构、完善社会信用体系以及健全房地产法律法规和监管体系，促进我国房地产业的健康发展。
(二)房地产业健康发展需要适宜的房地产发展制度
总体而言，适宜的房地产抵押贷款制度和房地产金融体系是德国房地产业稳健发展的基础，德国的房地产发展规划、法律、评估、以及市场管理等诸多方面对房地产金融体系形成了有效的支撑，使得德国房价总体上处于非常理性的状态。而美国因房地产法律和市场环境过于宽松导致房地产市场非理性繁荣，导致了美国宏观经济的衰退。借鉴德国的经验，在适宜的房地产金融制度下，以有效的房地产法律、规划等制度，从根本上抑制高房价，逐步实现“住有所居”的社会发展目标，促进社会的和谐与经济的平稳发展。
(三)加快经济结构调整步伐，构建均衡的经济增长模式
从美国与德国的经验教训看，把房地产政策明确定位于民生、定位于社会政策更有利于房地产业的健康发展，也更有利于宏观经济的稳定增长。房地产业对社会与经济影响相当大，甚至有房地产市场沦为投资市场的倾向。在这种背景下，通过适宜的房地产金融政策促使房地产业回归正轨，以此促进经济结构的调整和建立更加均衡的经济增长模式，对于圆满完成“十二五”时期的各项发展任务至关重要。
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