以下是小编为大家准备的房地产卖点分析范文（共含13篇），仅供参考，大家一起来看看吧。同时，但愿您也能像本文投稿人“下辈子搞皇族”一样，积极向本站投稿分享好文章。
分析房地产网络营销
提要：21世纪的经济是数字化、信息化、网络化的经济。
许多媒体和专家都认为房地产营销将迎来新营销时代，传统的营销体系将面临重大改变。
国内知名地产巨头如万科、顺驰、21世纪投资公司等，纷纷在网上推出宣传策略，打造网上营销平台。
种种迹象表明，一场网络营销大战已经打响，地产界正面临着一场营销改革风暴。
关键词：房地产;市场营销;网络营销
一、房地产市场营销
房地产市场营销是指房地产企业以了解、满足和创造顾客现实的或潜在的房地产需求为中心，以市场为导向，以实现企业经营为目标，正确组织产品的生产和供应，适应不断变化的市场需求，合理组织产品的供应和销售，实现房地产企业的经济效益和社会效益而进行经营管理的整体国产。
其内容包括房地产市场调研、市场细分、预测决策、目标市场选择、产品开发、楼盘命名、产品定价、分销渠道选择、市场营销组合、促销和物业管理等一系列活动。
房地产市场营销蕴含着以下几层含义：(1)房地产市场营销是以顾客需求为导向的;
(2)作为市场营销目的的需求，既包括现实需求也包括潜在需求;
(3)房地产市场营销是一种创造性的活动。
顾客的需求具有可诱导性。
房地产企业不仅要了解和满足顾客的需要，还要创造顾客需要;
(4)房地产市场营销是一个系统的管理过程，即整体营销;
(5)房地产市场营销要兼顾社会利益。
二、房地产网络营销概述
(一)概念。
房地产网络营销主要是指利用互联网进行房地产销售，是为实现每一个具体项目的销售目标所进行的，或最终实现销售，或以这个项目为基础打造公司品牌形象的以互联网为基本手段营造网上销售环境的各种活动。
近几年，随着互联网的迅猛发展，网民数量在急剧扩大，鉴于网民的整体素质较高，收入水平较高，越来越多的房地产开发商、营销代理机构已将网络营销视为重要的营销手段。
(二)我国房地产网络营销发展现状。
目前提供房地产销售服务的主要有两类网站：其一，房地产业的综合类专业网：如房产之窗，北京的房地产交易中心等，大量房产销售中介公司加盟到这类房产网站中，由这类房产网站统一向外发布房源信息和提供交易平台;
其二，除了这些专业房产网站外，还有很多房产开发商、销售商或者是房产中介建立了自己的房产销售网站。
以全球最大的房产连锁品牌“21世纪不动产”为例，它在全球拥有近7，000家加盟店，平均每一分钟有一个房地产交易发生于其系统之上。
目前，网上的房产销售基本上以网上和网下结合的方式进行。
网上房产销售更主要的是提供一个信息沟通的平台，以发展来看，购房合同和资金流也逐步会在网上完成。
通过这些网站可以实现如下三个方面的功能：(1)通过门户网站、专业网站及自建网站在网上对开发项目进行广告宣传;
(2)可对客户进行项目产品的网上调研，接受意见反馈;
(3)可通过网上的一些营销方式给项目造势，提升项目人气。
(三)我国房地产网络营销的特征。
目前，我国房地产市场营销的特征有五个方面：(1)房地产网络营销以互联网技术为依托，是一种跨时空、交互式的营销;
(2)房地产网上营销，虽然可以很方便地实现资金交易的网络化，但由于房地产价值额巨大，消费者对网上交易的安全性和信用还存在疑虑，所以资金交易一般在网下完成。
这在一定程度上成为了房地产网上营销发展的一个障碍;
(3)房地产网上营销不需要一般网上营销的物流配送环节;
(4)房地产网上营销中设计的每一件具体的房地产商品都是唯一的，并且商品内容复杂，质量不可简单确定，这就要求房地产网上营销不仅要为消费者提供网上看房服务，还要提供现场看房服务;
(5)房地产网络营销与传统营销理论密切相关，是传统营销理论在网络经济中的应用和发展。
三、房地产网络营销的优势及劣势
(一)优势
1、可以通过低成本的市场调研，增加产品的市场认知度。
房地产企业可以通过网络进行低成本的市场调研。
网络调研的成本低廉、信息量大、信息沟通渠道畅通。
通过信息反馈，企业能提炼出有价值的数据，并将这些信息卓有成效地应用到产品制作的全过程中，这种经过市场沟通和检验的产品，必然会增加产品在市场中的认知度。
2、提高开发商的运作效率，降低企业营销成本。
一旦房地产开发商取得预售许可证后，房地产企业即可通过自己的网站，或在其他网站上进行销售，这可大大降低广告成本，而且网络信息的发布具有时间长、传播速度快、信息不容易丢失的特点。
3、提高消费者的购买效率，避免漫无目的的无效奔波。
只要按动鼠标，不同企业的`产品、统一企业的不同产品，在网络上非常直观、详细，再不用东奔西跑，也不用在售楼小姐那里挤牙膏般地去获取不完整的信息，这便大大提高了消费者的购买效率，也节省了大量时间。
4、加强多向交流，促进房地产商品质量和服务的提升。
5、提供24小时不间断房地产营销服务。
6、网络消费者可以互动地参与营销活动。
7、提高房地产营销者的形象。
通过网络多媒体的特征对自己的房地产项目形象立体的全方位的展示，树立自己的品牌形象，取得品牌效应，摆脱一味单纯削价的价格策略竞争的不良影响。
8、网络营销拓宽房地产营销的活动空间。
9、为不熟识消费者之间互相交流信息提供了可能。
(二)劣势。
房地产网络营销在市场营销中作为一种营销方式或手段还存在一定的劣势，主要表现在以下几个方面：
1、网络安全技术问题。
只有确保营销环境的安全性、交易信息的真实性、数据的有效性、身份的确认性等问题，才能保证网络营销的安全进行。
2、法律保护问题。
到目前为止，我国还没有正式出台有关网上交易规则的法律法规，虽然合同法中规定电子合同与书面合同具有同等的法律效力，但其中的许多枝节问题还有待进一步明确。
3、信用问题。
开发商的信用往往让想在网上买房的人放心不下。
4、观念问题。
消费者的观念问题是另一个限制房地产互联网营销大规模展开的因素，当前的消费者还不能接受通过互联网进行大金额商品的购买。
5、基础设施保障的滞后性问题。
网络营销的基础设施包括大规模的企业网络平台、商业网络平台、完善的社会信用体系及电子金融体系等。
就目前设立网上银行的金融机构而言，由于社会信用体系还不够完善，使用者的数量相当少。
6、虚假宣传问题。
目前，我国还没有正式出台有关网络营销宣传方面的有关法律和规定，宣传问题还呈现鱼龙混杂的混乱局面，让消费者眼花缭乱，容易产生纠纷。
网络营销作为一种全新的营销方式，为企业架起了一座通向国际市场的绿色通道。
在网上，任何企业都不受自身规模的绝对限制，都能平等地获取世界各地的信息及平等地展示自己，这为中小企业创造了一个良好的发展空间。
但目前存在的局限性需要我们不断地去完善并改进它，从而让网络营销越走越好。
四、房地产网络营销的业务流程及推广方式
(一)业务流程。
目前，对于一些大中城市而言，在地产网上交易，已不再是一爪“新事物”，房地产开发商或房地产中介机构在网上进行交易业务操作流程包括以下几个方面，如图1所示。
(图1)(二)推广方式。
常见的房地产网络营销的推广方式主要有以下几种：
1、SEO(搜索引擎优化)。
主要是指通过搜索引擎的排名来提高网站的最大限度曝光率，从而提升网站的流量，来实现互联网的销售。
2、PPC(点击付费广告)。
对于现在的企业来说很大一部分采用了这种按照实际点击来付费的广告形式，最主要的目的是得到最核心客户的点击，最大的优势就是把每一分钱都花在了刀刃上。
3、博客营销。
最主要的目的是对公司以及产品信息进行一个有效的传递，对于一个企业来说，最主要的问题在于博客的选择以及博客的合理应用。
4、B2B平台推广。
这是属于比较火的一种推广方式，因为能够很直接地对产品实现传递和销售。
典型的B2B平台有阿里巴巴、慧聪网、环球资源网，等等。
5、电子邮件营销。
6、QQ群推广。
7、新闻软文营销。
目前，大部分企业开始采用软文营销进行推广，然后再在大型行业门户或者是大型网站上进行传播。
网络正在改变我们的生活，也正在改变传统的房地产营销模式。
因为有了网络，消费者可以从网上快捷地获取大量的房地产信息，开发商可以通过网站直观地将项目、企业介绍给网民;
因为网络，传统的房地产营销模式也正在发生变化，网上销售、网上拍卖及网上展会等形式陆续出现。
网络和房地产两个专业领域，正在互相渗透、互相结合。
一、企业生产经营的基本情况
(一)企业主营业务范围和附属其他业务，企业从业人员、职工数量和专业素质的情况。
(合并报表单位应说明纳入年度财务决算报表合并范围内企业从事业务的行业分布情况)
(二)本年度生产经营情况
1、主要产品的产量、业务营业量、销售量(出口额、进口额)及同比增减量
2、经营环境变化对企业生产销售(经营)的影响
3、营业范围的调整情况
4、新产品、新技术、新工艺开发及投入情况
(三)对企业业务有影响的知识产权的有关情况
(四)开发、在建项目的预期进度及工程竣工决算情况
(五)经营中出现的问题与困难，以及需要披露的其他业务情况与事项等
二、利润实现、分配及企业亏损情况
(一)主营业务收入变动情况
1、主营业务收入同比增减额
2、主营业务收入增减影响因素，包括销售量、销售价格、销售结构变动和新产品销售，以及影响销售量的滞销产品种类、库存数量等
(二)成本费用变动的主要因素
原材料费用、能源费用、工资性支出、借款利率调整对利润增减的影响
(三)其他业务收入、支出的增减变化
若其他收入占主营业务收入10%(含10%)以上的，则应按类别披露有关数据
(四)同比影响其他收益的主要事项
1、投资收益，特别是长期投资损失的金额及原因
2、补贴收入各款项来源、金额，以及扣除补贴收入的利润情况
3、影响营业外收支的主要事项、金额
(五)利润分配情况
(六)利润表中的项目，如两个期间的数据变动幅度达30%(含30%)以上，且占报告期利润总额10%(含10%)以上的，应明确说明原因
(七)税赋调整对净利润的影响，包括有关税种和税率调整、享受各税优惠政策退税返还等数额。
(集团填报)
(八)会计政策、会计估计变更对利润总额的影响数额
(执行财税[]153号文件的影响)
(九)亏损企业户数、亏损面、亏损总额及其同比增减额，按以下主要原因：企业改组改制、产品滞销、成本费用加大、管理不善等造成的亏损企业户数及亏损额进行分析(集团填报)
三、资金增减和周转情况
(一)各项资产所占比重
1、各项资产所占比重
2、应收账款、其他应收款、存货、长期投资等变化是否正常，增减原因
3、长期投资占所有者权益的比率及同比增减情况、原因，购买和处置子公司及其他营业单位的情况
(二)不良资产情况
1、待处理财产损溢主要内容及其处理情况
2、潜亏挂账(含政策性原因挂账和其他历史潜亏挂账)内容及原因
3、按账龄分析三年以上的应
收账款和其他应收款未收回原因及坏账处理办法
4、长期积压商品物资、不良长期投资等产生的原因及影响
5、不良资产比率
(三)负债情况
1、流动负债与长期负债的比重
2、长期借款、短期借款、应付账款、其他应付款同比增减金额及原因
3、企业偿还债务的能力和财务风险状况
4、三年以上的应付账款和其他应付款金额、主要债权人及未付原因
5、逾期借款本金和未还利息情况
(四)企业债务重组事项及对本期损益的影响。
(五)资产、负债、所有者权益项目中，如两个期间的数据变动幅度达30%(含30%)以上，且占报表日资产总额5%(含5%)以上的，应明确说明原因
四、所有者权益(或股东权益)增减变动及国有资本保值增值情况
(一)会计处理追溯调整影响年初所有者权益(或股东权益)的变动情况，并应具体说明增减差额及原因
(二)所有者权益(或股东权益)本年初与上年末因其他原因变动情况，并应具体说明增减差额及原因
(三)国有权益客观增减情况及具体原因
(四)企业国有资本保值增值的主要经营因素，以及资本公积金转增实收资本的情况
五、对企业财务状况、经营成果和现金流量有重大影响的其他事项。
六、针对本年度企业经营管理中存在的问题，新年度拟采取的改进管理和提高经营业绩的具体措施，以及业务发展计划。
贾平凹小说的“卖点”分析
贾平凹是中国作家里为数不多的一直坚守纯文学道路却“不差钱”的作家，自《浮躁》以来，他的每一个长篇基本都能创造天量的销售码洋，都能掀起文学界的批评热潮。
一、鲜活的日常生活观感
20世纪90年代新写实小说的崛起，把人们一度遗忘的日常生活提升到小说叙述的中心位置。在这一文学思潮中，展现生活的日常性和原生态也成为贾平凹几个重要文本的基本特征。他的小说采用的是一种聊天的方式，消解了故事的线型发展模式和事项间的因果联系，化解了“戏剧性”所赖以维系的矛盾和冲突。
《废都》可以说是这种叙事探索的起点，其主要情节是庄之蝶与三个女人的性爱游戏，但是事件的进展都自然平淡，没有真正情节意义上的开端、发展、高潮和结局。与《废都》一脉相承，《高老庄》也是尽力削去其戏剧性的可能发展，尽量原生态的写出生活的流动。写作《秦腔》的.时候，这种文体观念更加成熟，作家借用半疯半醒、呆痴可笑的引生这个人物内心世界的破碎进行散点透视，将乡村的破败与衰落暴露无遗。《高兴》中，作家尽力抑制那种虚空高蹈的叙述，使故事更生活化，细节化，变得柔软和温暖。《古炉》在精雕细刻的写实程度上甚至超过了《秦腔》，一切宏大的主题都淹没在琐碎的日常生活流中。
在生活细节的原生态、形而下的呈现中，作家用众多的意象来进行整体的形而上把握，把众多的生活碎片连缀成一个充满意象的整体，有效地解决了日常生活的破碎性和平面化问题。在城镇化风起云涌的时代大潮中，这种 “聊天体”为当代文学呈现了一个具有浓郁地域文化特征与鲜活日常生活观感的文本世界，成为全球化、城镇化时代的一种稀缺资源。
二、神秘主义的情节结构
巫鬼文化是贾平凹从小耳濡目染的一种民间文化，从他的很多小说文本中都不难发现他对巫鬼神秘事项的偏好，甚至可以从中梳理出一整套极具巫楚文化色彩的丧葬礼俗。如果说这些东西是一种民俗文化的历史遗存，那么，魔幻化的超现实主义书写则是贾平凹的一种想象性再造。他的短篇小说集《太白山记》被誉为“新聊斋”，写尽了人生的无常、命运的神秘、万物的玄幻。
贾平凹的长篇小说也大都采用魔幻手法，尤以《废都》《高老庄》和《怀念狼》最为突出。《废都》一开篇就以三大奇异事象为全书披上了一层魔幻色彩，小说还以魔幻的笔法赋予了那头奶牛以人的思想和灵性，牛老太太也亦人亦鬼。《高老庄》里也充斥着神神道道的描写，从不断出现的飞碟，到神秘莫测的白云湫，从死而复生的再生人，到子路未卜先知的残疾儿子石头，极尽神魔鬼怪之能事，无不令人拍案称奇。《怀念狼》可说是贾平凹最神秘诡异的一部小说，诸多异的事象层出不穷。《秦腔》虽然是一堆“鸡零狗碎”的日子，但其里也夹杂着许多魔幻化的形象和情节，《古炉》中的狗尿苔简直就像一个精灵，在自然万物中自由穿梭……这些作品都通过一系列虚虚实实、真真假假的超现实情景，营构了一个个亦真亦幻的魔幻化世界，给人以无穷的想象和奇特的感觉。
这种神秘书写带来了一种魔幻、浪漫的审美风格，非现实的小说题材、天马行空的文学想象、荒诞不经的情节设置，都给人以惊险刺激、新奇怪异的审美感受，迎合了人们猎奇求新的文化趣味。
三、刺激的细节描写
从些许的小段子到《废都》的长篇大论，从赤裸裸的性描写到精美的文化包装，是消费阅读的文化语境造就了贾平凹，还是贾平凹在诱引文化消费时代的读者?这是一个耐人寻味的问题。
贾平凹20世纪90年代之前的性描写中，性只是一个探测社会、人生与人性复杂性的独特视角，他笔下人物的性意识与性行为有的虽然有违传统伦理道德，但基本上还是“发乎情止乎礼义”，最后都达到了由肉欲到灵魂的升华。从叙事效果来看，人性的思考还是大于叫卖的吆喝。中国社会进入20世纪90年代后，纯文学日趋“边缘化”，在这种文化语境中，如何既坚持纯文学立场又能生存下来、使自己的作品好看从而好卖，对贾平凹来说就成为一个非常现实的问题。
对于市场化语境中的小说创作而言，如果沉重的文化能够包装好赤裸裸的性，赤裸的性描写就是迎合消费社会、媚惑文化大众的至胜法宝，《废都》的横空出世就是最好的见证，最具卖点的性加上种种文化包装，最终使得《废都》既能登大雅之堂，又能流行于市井百家。《废都》之后，大胆的性描写成为贾平凹小说叙事的新常态。《高老庄》中，明明是“汤汤水水”的琐碎日常生活，有了那些荤黄的佐料，整个叙述很好地维持了读者大脑皮层的兴奋水平。《怀念狼》中，只要有可能产生感官刺激，小说的文字叙述都不会放过。令人佩服的是，由“怀念狼”所带来的人与自然关系的沉重思考冲淡了一切下作的印象，让我们在感官刺激之余不得不对小说的主题肃然起敬。《秦腔》写的是一种文化的衰落，但文化思考中也夹带着许多肉欲化的挑逗。此外，语言的粗俗也是贾平凹性描写的一大特色，这样例子不胜枚举。
四、结 语
随着当下文化消费逻辑的日益扩张，寻找文本的“卖点”，获取可观的经济效益，业已成为一切文本操作的显在动机。在这种文化语境中，小说叙事以欲望化修辞来确立自身的经济地位和文化角色，用感官刺激去迎合当下读者的消费趣味，日渐成为当下小说叙事的一个不良倾向。这种叙事观念虽然并非贾平凹所开创，但在技术操作上，贾平凹绝对是一个天才。与众不同的是，“意义含量”与文本“卖点”在他的作品中还是获得了相对平衡。在市场化写作兴起的中国文坛上，贾平凹的确是一个非常滑头的作家，他总是把意义的阐释交给专业的批评家，把阅读的快感奉献给普通的读者。
(原载《北京社会科学》第10期，有删减。作者单位：安徽省社会科学院 文学所)
面试的卖点是什么
一个人想在发展事业的圈子里，受到他人的认同与器重，首选'卖点'非常重要，如年轻、忠诚度、语言能力等……
以一般企业求才倾向来看，大致上，所谓的卖点可归纳为以下7点：
年轻：'年轻就是本钱'，年轻对雇主的定义就是可塑性大，活动能力旺盛，学习能力强，精力充沛。
专业才能（职业核心能力）：在本职上的`专业知识比他人更深入、更广博。比如，一位商店售货员，雇员更注重你对所售货物的专业知识。
经历：经历过哪些工作，受过哪些训练课程，生活中有什么特殊经历等，
成就：可以被肯定的成就有哪些，包括公司内、社会上或学术上。比如，得过哪些著名的奖项如十大杰出青年，担任过哪些社团的干部如工会，发表过哪些文章，或是学术性著作等等。
忠诚度：前任工作的服务时间若长达5年以上，表示对该公司的忠诚度值得肯定，否则你必需有足够的理由来解释。
语言能力：精通外语，如英、日语说写听皆流畅无阻，而不能仅仅只是'略懂'而已。
住家的远近在某些情况：如候选人条件相当时，住家近的候选人，中选的机会较大。因为在某些业务紧急的状态下，住家近对老板的另一种含意是可以'随传随到'.
市场细分浪潮之下，又倡导起了整合营销，红海市场之外，又出现了蓝海战略，方法各不相同，宗旨却是一致，就是如何把产品卖给消费者。归根结底，是要把你产品的卖点提炼出来，下面就分享一下产品卖点提炼的核心法则：
法则一 确有其能
你的产品是什么并不是最重要的，重要的是让消费者认为你的产品是什么。你说你是什么，消费者就会认为你是什么。把你的产品好处提炼出来，用最直接、生动、富有冲击力和记忆点的语言加以概况和描述，并通过最有效的途径传递给消费者，让他们知道、理解、喜爱，并认定“你就是好，就是高档”，这样产品核心卖点的提炼就成功了。
法则二 确有其市
产品卖点必须有市场，有足够数量的受众(需求者)，过分狭小的目标市场将会降低产品获利的可能与空间。选择的对象必须是有购买能力的(有需要且有支付能力的，才构成有效需求)。这种人群最好是相对集中，或相对容易锁定的。太过分散或不知所踪都会给实际传播与行销造成障碍。市场细分已成为取胜市场的法宝之一，但细分的程度需要有一个量化界线。
法则三 确有其需
你所诉求的这一卖点(也可能是几种)，其市场需求或潜在需求必须是实实在在的，
这种需要最好是尚未被满足或很好的满足的“急需”，这会节省你许多宣教成本。当然，想当然式的“创造需求”害了不少企业，比如“拉肚子吃雪糕，一吃就好”这个产品卖点，没有人能够创造出来，但企业却可以深入研究、发现、引导和满足潜在需求，但这往往需要较大的市场教育成本和拓展代价——风险和收益可能永远是成正比的。
法则四 确有其特
你所提炼的核心卖点要尽量有别于(好于)其它同类或相似产品，要有自己的个性，突出自身特点;要巧妙别致、给人以美感，有寓意、易识别、易记忆、易传播、吉利、不违背习俗，太过直白和哗众取宠均不可取;要能够体现企业精神和产品特质，可延展，可持续。
法则五 确有其途
你所提炼的核心卖点必须有能够传递给目标消费者的途径，最好是捷径。必须用10分钟电视广告才能讲清楚的，或必须要开半天专家讲解会才能说明白的核心卖点，可弃之;传播必然有代价，但达到同样传播效果，所付出代价的多寡则是判定“能人”、“俗人”与“庸人”的尺码。好的核心卖点是能够找到其“廉价”的快速传播通路的;产品的核心卖点，若能让消费者为了显示自己“见多识广”、“胜人一筹”而主动传播(口碑或民谣等)，将是极佳的意境。
准备求职材料成了毕业班学生最为重要而迫切的工作。在所有的求职材料中，求职信显然是极为重要的内容之一，它是毕业生向用人单位自我推荐的书面材料，是所有求职材料中至为关键的支柱性文件。求职信能否吸引招聘者的眼球，直接关系到毕业生是否能获得面试的机会，关系到择业的成功与否。一封求职信，无论内容多么完备，如果吸引不了对方的注意，则一切枉然。
按照求职信的基本要求和格式，量身定做适度的自我推销信是求职基本要求。求职信一般包括标题、称呼、正文和落款几个部分。正文是自荐信的核心，形式多种多样，一般要求说明本人基本情况、信息来源和应聘岗位、自我条件展示、工作展望等内容。
条件展示是自荐信的关键内容，主要应写清自己有本专业知识和工作经验，有本专业技能和成就，有与本工作相符的特长、兴趣、性格和有关能力。应该在这方面多下些功夫，甚至稍微有些创意。第一，有的放矢。不要把求职信写成一种能到处撒网的求职信，然后大量复制，到处投递。这种不管三七二十一的狂轰滥炸，很少能击中目标。有效的求职信都具有很强的针对性，或针对公司的某一具体职位而写。
第二，设置两个左右的兴趣点。写出你自己最关键的经历、最好的成绩、最重要的特长以及自己的愿望、心情和信心等。表明你所特有的教育、技能和个性特征将会为招聘单位做出的特殊贡献。
第三，特长词句加黑加粗。在求职信的格式上，对需要特别强调的词语用另外一种字体打出，例如，主要特长词句用加黑、加粗的字体显示，便于浏览。
第四，加个小故事或者事例。在每个人的成长过程中总有一些特别的经历，会对自己的人生道路和对人生的'看法发生重要的影响，会改变一个人对于人类、机会、金钱和世界的看法。尤其是重大的挫折、人生的转变、或者一个悲剧，这样的事例往往最能打动招聘者的心弦，因为通过这些小故事能反映出自信、有责任感、不轻言放弃等人皆推崇的品质，而这些良好的品质正是招聘单位所需要的。第五，逆向思维，胜人一筹。求职应聘不附和、不随俗、不从众，是有主见的表现。有一位同学这样写：“其实我并不觉得贵公司条件有多好，只是感觉比较适合我的专业。而且觉得最后能不能入选，关键在于实力而不在于运气。
第六，适当地自负一些。“我虽刚刚毕业，但我年轻，有朝气，有能力完成任何工作。尽管我还缺乏一定的经验，但我会用时间和汗水去弥补。请领导放心，我定会保质保量地完成各项工作任务。
简历有什么卖点
第一，有的放矢。不要把求职信写成一种能到处撒网的求职信，然后大量复制，到处投递。这种不管三七二十一的狂轰滥炸，很少能击中目标。有效的求职信都具有很强的针对性，或针对公司的某一具体职位而写。特别提醒：在求职材料的封面、求职信的右上角清楚写明求职单位和求职岗位，用这种形式来强化求职的针对性。
第二，设置两个左右的兴趣点。写出你自己关键的经历、最好的成绩、重要的特长以及自己的愿望、心情和信心等。表明你所特有的`教育、技能、个性特征和将会为招聘单位做出的特殊贡献等。
第三，特长词句加黑加粗。在求职信的格式上，对需要特别强调的词语用另外一种字体打出。例如，“主要特长”用加黑、加粗的字体显示，便于浏览。对特别的段落，采取两端各缩进两字的方法处理，更能吸引招聘者的目光。
第四，加个小故事或者事例。在每个人的成长过程中总有一些特别的经历，对自己的人生道路和人生的看法发生重要的影响，会改变一个人对于机会、金钱和世界观的看法。尤其是重大的挫折、人生的转变或者一个悲剧，这样的事例更能反映出自信、有责任感、不轻言放弃等人皆推崇的品质。
昨天上海的两天公开课又结束了，课题是《门店业绩倍增的五大关键》，学员是一如既往的热情，非常的感动。
这是关于销售技巧方面的课题，而在现场学员的演练过程中，关于买点与卖点的问题，却引起了我深深的思索。
在我们日常常见的销售过程中，产品的FAB，是每个销售人员入门的必修课，新品一到，首先要研究的，就是产品的卖点，也就是所谓的F A B。就是指销售人员向顾客分析产品利益的方法。针对客户需求意向，进行有选择、有目的的逐条理由的说服。 F指属性或功效(Features或Fact)，A是优点或优势(Advantage)，B是客户利益与价值(Benefit)，而当我们来到卖场的时候，耳朵里充盈着的，销售人员嘴巴里喋喋不休的，也永远是我们一直关注的卖点。
其实，作为现在的消费者来说，很多时候，你所谓的卖点，并不一定能打动你的顾客。真正能打动顾客的，是顾客内心关注的买点。一百个卖点，如果顾客不关注，不需要，那对他来说也无所谓。而顾客关注的买点即使只有一个，也有可能达成我们最终的成交，
在课堂上，我即兴让学员做了这样一个练习。以一个学员的苹果手机为产品，让现场的学员分别把他推销给大老板、时尚白领、、老太太等几种不同的顾客群体。在推销之前，请学员们先分小组尽一切力量提炼出这款苹果手机的所有卖点。虽然在座的学员绝大部分不是专业的手机销售人员，但凭借强大的苹果品牌的覆盖力和影响度，深入人心的形象，以及众多销售精英触类旁通的智慧，最后竟总结出的该款苹果手机的卖点也足足有几十条之多。从苹果的品牌影响力，到苹果的品牌形象，到手机的外形、配置、功能、使用的方便程度，等等包罗万象，无所不有。
到了现场模拟演练的时刻了，扮演顾客角色的学员惟妙惟肖，一板一眼的当起了“大老板”“老太婆”……把现实生活中这类顾客群体的心理活动和惯常表现一五一十的演绎了出来。而我们扮演销售人员的学员也不甘落后，卖力的开始了营销。
1、整体房地产企业财务分析与专项房地产企业财务分析相结合
在单项指标房地产企业财务分析的基础上，将各指标形成一套完整体系，相互配合使用，进行综合分析与评价，强化对企业经济运行的整体性分析，以掌握企业整体财务状况和效益。同时要针对管理中存在的薄弱环节加强专题房地产企业财务分析，如企业潜亏分析，专项成本分析(包括市场开发成本分析、广告成本效益分析、售后服务成本分析、成本结构分析等)，利润增长点分析，投资项目可行性分析，投资项目效益与可行性报告差异分析，内控制度成本效益分析等，在分析中注意把握点和面的关系，避免房地产企业财务分析的片面性。
2、加强房地产开发企业现金流量情况的房地产企业财务分析
在企业经营环境日趋复杂的背景下，现金流量信息越来越受到企业管理层的重视，许多企业发生财务危机不是因为缺乏盈利能力，而是因为现金的短缺造成企业信用的丧失。作为从事资本密集型的房地产业的企业来说，由于房地产开发项目对资金高度依赖，在进行财务分析时，更应从以“利润”为中心转向以“现金流量”为中心。房地产企业财务分析营运资本投资和利息支付前的经营活动现金流量，检查企业是否能通过其经营活动产生足够的现金流量;房地产企业财务分析营业资本投资后，利息支付前的经营活动现金流量，评价企业的营业资本管理是否有效率;房地产企业财务分析营业资本投资后，利息支付前的经营活动现金流量，评价企业是否能够满足其利息支付义务;房地产企业财务分析外部融资活动之后的现金净流量，用于评价企业的筹资政策。利用这些指标的逐年变化的信息，将为我们评价企业现金流量的动态稳定性、提供许多有价值的信息。由于现金流量信息揭示了企业经营活动现金净流量与净收益之间的差别，因此对这些差别及其原因进行房地产企业财务分析，有助于评价企业盈利的质量。
3、加强成本控制房地产企业财务分析
在进行成本分析时要注重房地产企业财务分析以下几个方面：
一是通过深入分析工程项目预算值与决算值差异，正确评价企业目标成本(既预算值)的执行效果，提高企业和员工讲求经济效益的积极性;二是揭示成本升降的原因，及时查明影响成本高低的各种因素及其原因，进一步提高企业成本管理水平;三是寻求进一步降低成本的途经和方法。
4、加强房地产开发企业之间的横向指标对比房地产企业财务分析
如果财务分析仅局限于本企业内部，不与其它企业进行对比，就谈不上“知己知彼”，不知道与同行业其它企业相比较的差距或优势，这种比较也不是一个或几个财务指标的比较，而是企业之间财务状况的综合比较。通过房地产企业财务分析企业可以明确企业在行业中的位置，使企业的管理层对自己的经营决策进行适当定位，在竞争中找到自己的发展空间。
实际上房地产开发企业的财务分析可以不受传统财务分析模式的约束，不应局限于具体的分析模式及财务周期，计算机技术的运用也为财务分析模式的建立和财务数据的深度开发创造了条件。管理层更重视对财务分析结果的评价，并利用评价的结果来指导企业的经营活动，我们应围绕企业的经营管理捕捉管理层最关心的热点问题，适时的进行各种定期的和专题的财务分析。既可利用财务信息，也可利用业务信息结合判断与估计，体现财务分析的实时化和快速反应。在现代企业制度下的财务分析应该更多的从经营者的角度出发，着重强调在利用财务分析发现企业存在问题的同时进一步通过财务分析来判断企业资本运营效果，以便作出正确的决策调整，提高企业资本运营效率，增强企业的财富，从而达到股东财富最大化的目的。
[房地产财务分析报告]
一、专业人才的社会需求预测分析
1、宏观需求分析
就全国范围而言，对会计、会计电算化专业人才的需求量在逐年加大。财务、金融、审计（含会计）专业就业前景排在第三位，我们通过对会计、会计电算化毕业生就业情况调查发现，大多数中小型企业由于自身起点低，加之国家税制和财务的要求，急需会计、会计电算化专业人才，这是会计、会计电算化专业毕业生的一次非常好的机遇。所以，高职会计、会计电算化专业的毕业生的就业形势还是比较乐观的。
2、区域需求分析
本专业学生的职业范围涉及各类企事业单位的财务会计类岗位。随着城市群的发展，企事业单位对会计人才的需求不断增加，作为本地区的高职院校，本专业主要面向中小企业输送会计核算型人才。
为保证专业教学符合人才市场需求，我院会计、会计电算化专业在20xx年5月至6月开展了一项“企业会计人才需求”的调研活动，我们从区域企业需求出发，通过人才市场调查、企业走访、毕业学生调查、专家教师座谈等多种形式，广泛征求各方面的意见，调研的基本情况如下：
（1）人才需求量情况
根据调查结果显示，随着我国经济的持续发展，对会计类专业人才的需求一直处于较为旺盛的状态，在各地的招聘职位需求排行榜上，财会类专业一直处于领先。根据公布的数据，近五年，每年新注册的企业在500家左右，按每个企业配置1—2名会计人员计算，这些新增企业每年需要增加1000名左右会计从业人员。社会对会计电算化专业毕业生需求意愿较强，九成单位有长期需求。
（2）学历需求情况
本次针对企业的学历需求调查结果显示，用人单位在人才的使用上逐步趋于理智。企业在招聘财会人员时学历不再是唯一的准绳，公司更为看重应聘者的工作经验。从回收的有效调查表来看，中小企业对高职高专人才的需求成为了这类企业人才需求的主体。
（3）岗位需求情况
按照企事业单位的类型，会计岗位群的分布构成一般如下：
第一类：大中型企业（包括国有大中型企业、企业集团、上市公司等）：①财务总监（总会计师）岗位；②财务经理、主管岗位；②会计核算岗位；③出纳岗位；④审计主管及审计人员。
第二类：小型企业：①财务经理（会计主管）岗位；②会计核算岗位；③出纳岗位。
第三类：机关、事业单位：①会计主管岗位；②会计核算岗位；③计划、审计等管理岗位；④出纳岗位。
第四类：银行等金融机构：①会计主管岗位；②会计核算岗位；③证券投资部门管理岗位。
在以上各类企事业及金融机构中，大型企业事业单位及大型金融机构，要求人才学历层次较高，一般要求是本科以上毕业生，而中小企业及基层金融机构（如分理处等），一般对专科毕业生较欢迎，应是高职院校人才培养的主要方向，这部分企业组织数量占绝大多数，市场前景广阔。
（4）企业对财务会计专业人才素质、能力要求情况
目前的毕业生大多存在知识结构不完善问题，整体素质不高，竞争少不强等，需要经过一段时间的实践、磨合。会计行业有重经验轻专业现象，由于会计专业在实际操作方面要求较高，加上传统观念的影响，很多用人单位对经验的要求超出了对专业的要求，这成为应届毕业生就业难的直接原因。
二、市场对专业人才需求的基本要求
根据市场调研的结论及毕业生将从事的主要职业岗位群的工作要求，教学计划中明确人才的培养规格，其基本要求为：
①坚持德、智、体全面发展，具有财务管理意识，按照《公民道德基本建设纲要》的基本精神，树立良好的职业道德。
②具备职业岗位群要求的基本素质和基本职业技术素质。
③要求掌握职业岗位群所需的基本理论、技术基础理论及实用范围较宽的专业技术知识。主要是会计基本理论和实务，会计电算化基本理论和知识，财务管理的基本理论和知识及审计、证券分析的能力。
④要求具备职业岗位群所需的专业技术能力和基本技能。主要是珠算、点钞、日常帐务处理的能力。毕业生除能够获得本专业毕业证书外，还要求取得会计从业人员职业资格证书。在身体素质方面：通过在校引导，使学生具有良好的身体素质能够为以后的学习和工作奠定坚实的基础。
与此同时在知识结构方面的要求如下：
A、熟悉党和国家的各项经济政策与法规；
B、熟练掌握会计、财务管理的专业知识的技能；
C、掌握企业经营管理、企业理财、统计及企业经济活动分析的实用理论和方法；
D、掌握本专业所需计算机应用的基本知识；
E、掌握市场营销的基本理论；
F、掌握一定的外语听说读写知识；
G、掌握一定的语言文字知识。
在能力结构方面的要求如下：
A、具有较强的会计核算的能力。
B、具有熟练应用计算机进行信息处理的能力。
C、具有从事中小企业日常业务管理（企业策划、行政管理、经济活动分析）的能力
D、具有统计分析的能力。
E、具有从事市场营销的能力。
F、具有较好的语言和文字表达能力。
G、有阅读专业外文书刊的能力，至少取得高职高专英语应用能力B级证书。
H、至少取得1个本专业职业岗位资格证书。
I、具有较强的社交公关能力。
房地产市场投诉分析
房地产市场投诉分析房地产作为支柱产业，为开发区人流、物流的聚集；改善居民的居住条件；带动相关产业发展；拉动经济增长做出了重要贡献。但是，房地产市场仍处起步阶段，还没有形成完善的市场运行机制和诚信机制，违规开发、广告虚假、面积“短斤缺两”、物业管理不规范等问题时有发生，房地产市场既是工商执法的重点，监管的难点，维权的焦点，也是关系群众切身利益的热点问题。为此，工商局把整顿和规范房地产市场作为加强工商监管和执法工作的重点，努力探索长效监管治本之策。
一、居高不下的房地产市场投诉现象
我局共受理调解消费者投诉69起，其中房地产投诉达39起，占消费投诉总量的56.5%；消费者投诉87起其中房地产投诉39起，物业公司投诉5起，占消费投诉总量的50.5%；上半年投诉23起其中房地产投诉8起，物业公司投诉1起。占消费投诉总量的39.1%。虽然从历年的同期对比上看，房地产市场的投诉有了一定的减少，但投诉量仍居高不下。
二、房地产市场投诉频繁的原因
( 一)虚假宣传，误导消费。房地产广告存在不规范广告行为和虚假、夸大宣传等问题，侵害了消费者的合法权益。主要表现在：一是未经工商部门登记审批，违法发布广告；二是广告内容不规范，包括未按规定刊登预售许可证号或刊登虚假预售许可证号、使用《房地产广告管理规定》禁止的广告用语、未按规定的要求明示价格、面积等内容；三是广告华而不实，夸大其辞，含有虚假内容，以及承诺与实际不符或无法兑现的内容，欺骗、误导消费，是商品房销售中大量纠纷产生的源头。
（二）房屋从面积到质量都成问题。
交房时，业主经常发现面积有问题：一是产权登记的面积与合同约定面积有误差；二是业主自己测算了面积与合同面积有误差。前一种情况，业主依合同的约定及法律规定，即可找到依据与开发商论理或依法解决；后一种情况，则很难解决。一是产权证未办，开发商往往推辞应以产权登记面积为准，待产权证办后再行处理；另一方面，业主也不能拿出权威的测量结果作为依据与开发商理论，因此，使得面积纠纷难以说清也就无从解决。同时，房屋质量纠纷仍是各种纠纷中的重点，由于开发和销售总量的加大以及小区规模的增大，渗漏、裂缝、装修不合约定等纠纷往往在一个小区是普遍性的，因而形成团体纠纷。
（三）无证售楼，产权难到手。
部份开发商未取得售楼资格即擅自预售房产，甚至在缺少诸如《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》等的情况下就开始预售房产，让购房户承担很大的风险；有的开发商存在擅自改变登记事项，未经核准登记擅自改变法定代表人、股东、住所甚至抽逃或虚假出资等违法行为。部分业主入住以后，迟迟拿不到房产证的情况很多，有的往往是一幢楼甚至一个小区的业主均拿不到房产证，因而形成大量纠纷，影响面很大，解决也相当困难。究其原因，往往是前几年房地产市场不规范，开发商手续不全或欠缴有关税费所致。
（四）形成炒房热。房地产消费市场存在的又一突出问题是房地产投机严重，特别是大量浙江投资商资金的涌入给本不成熟的市场带来更大的波动。一手楼盘经过投资商的推迟抛出，投资商的不断哄抬，不太规范的市场用作，造成房地产价格浮动严重，极大地损害了消费者的经济利益。
三、房地产市场长效监管的主要做法。
（一）房地产企业存档，广告发布备案制度。
工商局在在把好房地产主体准入关的同时，加强了对开办房地产企业的审核登记，重点检查虚假出资、抽逃资金、弄虚作假骗取登记的行为，对不符合法定条件的坚决不予登记注册，对无照从事房地产经营的企业坚决予以取缔。同时将房地产开办企业的出资情况、股东资料以及各项资质证照统一制作存档，采取实时监控。对于房地产企业的宣传广告、楼书、海报、传单等对外宣传实行审核把关，决不让欺骗消费者、误导消费的原因出现。
（二）维权点建设和房地产企业联络员制度
在充分发挥“12315”消费者申诉举报网络的作用，认真受理消费者房地产申诉，积极调解房地产消费纠纷，坚决查处侵害消费者合法权益案件的同时，进一步完善与相关行政执法部门的联动协作，建立维权协作网络、执法责任制和社会监督网络，强化监督制约机制，切实维护购房、住房消费者的合法权益。同时在盛鑫房产、东海商务广场、逸涛商城、东侨花苑、九龙的五个房地产物业区设立“12315”维权点。在辖区内的20家房地产企业设立联络员，建立联络员培训制度，宣传法律、法规和相关诚信经营理念的同时由联络员及时向工商机关传递信息，对房地产企业进行动态管理。
（三）建立网上公示制度，促进诚信制度的建立。
工商局利用网络信息手段，将各类房地产企业和中介服务机构及相关人员的基本情况，经营业绩，经营中违规、违法劣迹以及受到的处罚等记入企业和个人的信用档案，向社会公示，接受社会监督。推行商品房销售人员持证上岗制度。所有从事商品房销售的人员应当具备经纪人或经纪人协理资格。无相应资格的，必须经培训并取得合格证书后，方可从事商品房销售业务。取得合格证书的销售人员也要逐步实行网上公示制度。并在网页上设立“三栏”：即消费者投诉专栏、征求意见栏和房地产政策信息栏，通过网上受理消费者投诉、收集信用信息，介绍房产政策和企业信息，为房地产市场监管、公众房地产信用信息查询和违章违法行为投诉提供有效途径，逐步形成“诚信为本，操守为重”的良好风尚，促进房地产业诚信度和服务水平的提高。
（四）细化片（段）长企业监管职责，提高监管效能。片（段）长作为企业直接监管责任人，长期以来对房地产企业的监管存在工作目标混乱、责任模糊、职责不清的问题。在落实片段长责任制中，采取“段长问责、内外互动、领导包片（段）、绩效挂钩”的方式，实行四个局领导挂点四个片区，对片区工作实行直接指导，并将内情人员补充到每个片区，改变了以往单一由片（段）长实行个人巡察的方式，做到成立巡察组，落实巡察职责，明确分工责任到人，做到了片（段）长工作的“四强化”。 一是强化片（段）长责任意识，要求片长切实履行片区监管职责，严格规范八项巡查流程，做到不放过任何案源，不错过任何违法行为；二是强化片（段）长工作效率，开展“掐表记时操作”,实时录入巡查、专项检查和企业回访信息；三是强化片（段）长数字化水平，熟练掌握和应用工商各业务软件操作流程，对各种数据录入达到“快、准、全”；四是强化片（段）长服务意识，充分应用工商事务提醒制和工商事务指导制，实行人性化监管。同时实行“定向采集、定向录入、实时监控、动态管理”的监管模式。使片（段）长明确了具体监管对象、监管内容及监管程序，为加强企业监管找准了切入点，有力推动了工商机关由以往侧重个体巡查向全面监管片区房地产企业的转变。
（五）全面推行“工商事务指导制”与“工商事务提醒制”，加强与房地产企业间的.联系。工商局进一步创新服务举措，采取人性化管理与温馨式服务相结合的工作理念，按照“信息锁定、网络传送、跟踪服务、适时反馈”的工作方针，率先出台了“两制”服务举措，用以破解当前在贯彻落实省局“35条”遇到的涉及法律法规和具体行政行为上的难题和障碍。通过采用口头、书面、电话、短信、网上及现场指导方式，分别从10个方面工商事务进行指导和提醒。开展指导制与提醒制以来，对房地产企业的注册登记、及变更等事项中存在的问题，及时发放《工商事务提醒书》、《工商事务指导文书》对工商事务进行有效指导，主动为房地产开发企业服务，寓监管于服务中，更新了监管理念，体现出柔性执法、人性化服务，同时提醒企业在办理相关手续，主动改正轻微的违法、违规行为，减少了违法违章行为的发生。要求片（段）长分组对监管的房地产企业进行走访，向企业了解相关情况，向企业宣传订立合同、销售等后续行为中诚实守信等相关必要的知识以及开发区招商引资的优惠政策，并做好法律法规的训传和咨询服务等工作，及时征集企业发展中存在的困难和问题，积极为企业解疑释惑、排忧解难，较好地增进了与企业的联系，实现双方的良性互动。
（六）推进企业信用监管。为更加规范房地产投资等大型企业的发展，实施信用标准化管理，提升科学监管水平和执法效能。以企业信用情况为依据，建立了《开发区工商局经济户口量化管理体系》，促进监管职能到位和企业的良性发展。为掌握房地产业从开业、发展、变更、终止的全过程，特别是企业开展经营活动的整个运作过程，东侨工商局以经济户口为载体，将市场经营主体的主体资格、年检情况、履约情况、信誉状况、经营状况、失信记录、违法行为以及与市场经营主体信用有关的其他信息如实录入经济户口档案，并按辖区监管信用信息评分标准，将区内房地产企业分为A、B、C、D四类信用等级，逐步建立起动态性、完整性的信用信息库和信用评价体系，在此基础上按信用等级全面开展分类巡查监管工作，从房地产广告、合同、登记事项、消费投诉等几方面深化动态执法监管。同时利用监管执法中掌握的企业信用情况，全面实施房地产经营主体违法行为公示制度，对日常监管工作中查处的各种违法违规行为，在适当的场所或适当的范围予以公布，以惩戒违法者，警示其他经营者。建立市场经营主体不良行为和良好行为记录管理系统。将有严重违法行为的房地产经营企业锁入“不良行为警示记录系统”，在锁定期限内限制其相关行为，并在网上公示，向社会发出警示，维护房地产交易安全。将房地产经营信誉良好的企业，输入“良好行为记录系统”，向社会公布，积极促进企业信用体系建设。204月，开发区管委会在区工商局实践经验总结的基础上，召集包括国地税、房管局在内的15个联动部门主要负责人专题讨论通过《开发区企业信用信息归集与联动管理办法》，以管委会文件下发，并成立企业信用联动建设协调领导小组，建立联席会议制度。信用监管模式的推行，信息归集与联动管理办法的应用使房地产开发企业的监管走上了一条“稳步、长效”的道路。
【摘 要】投资之前做好项目的可行性研究分析是必不可少的过程。文章针对房地产行业近年来势如破竹的发展，论述了房地产项目可行性研究分析的主要内容，指出了目前关于房地产项目可行性研究分析存在的问题，并提出相关改进措施。
【关键词】可行性研究分析;主要内容;现状问题;改进措施
可行性研究最早于20世纪30年代初出现在美国，在开发田纳西河流域开始将其列入开发程序，使其成为工程项目规划的重要阶段。改革开放以后，我国为了加强项目投资决策分析，引进了项目可行性研究技术。1983年，国家计委颁发了《关于建设项目进行可行性研究的管理试行办法》，将可行性研究纳入了基本建设的程序。
房地产项目的可行性研究分析是项目前期的必要准备工作，在项目投资之前，从经济、技术直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素，综合论证一个工程项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为投资决策提供科学的依据。
一、房地产项目可行性研究分析的主要内容
自1993年取消分房制度以后，我国房地产行业迅猛发展起来。房地产项目的可行性研究分析作为项目决策的基本内容和主要工作方法，已经逐步形成了比较规范和稳定的内容和程序。
不同于一般建设项目先投资后生产的特点，房地产项目投资开发的过程也是项目生产的过程。一般建设项目的建设期和经营期都是截然分开的，先有固定资产投资和流动资金投资，后有生产经营活动。而房地产项目的开发销售，存在预售模式，使得项目建设期、经营期和销售期交错在一起，这就要求房地产项目的可行性研究分析具有其特殊性。
房地产项目的可行性研究分析在一般建设项目的基础上，着重强调市场分析、项目选址及定位、经营方式以及租售价格的确认、经济财务的可行分析。另外，在我国可持续发展观的影响下，项目的环境评价以及节能效应等越来越受到重视。
(1)市场分析、项目选址及定位
房地产项目的市场分析、项目选址、项目定位是对项目的市场需求及供给的分析。通过大量的市场调研、统计分析方法进行市场分析可以获得目前房地产市场上的走势和需求，针对市场分析进行项目选址及定位所确定的项目产品供给能够满足市场需求，并且能够为之后的销售工作打好基础。因此，做好市场分析、项目选址及定位是项目可行性研究分析的基础。
(2)经营方式以及租售价格
经营方式以及租售价格的确认是项目收益的重要组成部分。房地产项目采用销售、租赁或者是销售和租赁参半的经营方式，关系到整个项目未来现金流量。通过了解周边楼盘信息，选取近似楼盘作为项目租售价格的参考项目，采取市场分析法等恰当的计量经济分析方法获得合理有效的租售价格。在此基础上进行的销售收入估算才能客观公正，具有参考价值。
(3)经济财务的可行性
经济财务上的可行性包含两方面的内容，一是经济可行性分析，二是财务可行性分析。经济可行性是指项目整体能够对国民经济产生的积极影响，一定程度上能够推动国民经济的发展;财务可行性是指项目本身的经济效益，从项目的总投资和收入出发，分析能够为房地产企业带来经济利益。进行经济财务可行性分析，客观的评价项目可行与否是确定投资该房地产项目的关键。
(4)环境评价以及节能效益
在项目全寿命周期管理和可持续建设观念的`影响下，房地产项目可行性研究分析越来越注重拟建项目对环境的影响以及可以采取的节能措施。环境评价是从项目的绿化工程、景观工程对周边环境以及居民生活的提供的舒适度来进行评价。节能效益是从项目本身的建筑结构出发，分析项目是否符合可持续原则，是否具有循环经济效应。
只有对上述部分进行客观的评价分析，得出的可行性研究报告结论才是符合项目本身的，才能客观公正的为开发商提供投资决策的资料基础。但纵观目前房地产项目的可行性研究分析，由于实际操作的复杂性等因素的制约，依旧存在不少问题。
二、房地产项目可行性研究分析的现状问题及相关改进措施
(1)开发商可行性研究分析意识不强
大多数开发商对可行性研究分析不重视，开发商的目标是获取利润，对于可行性研究分析，通常是项目已经立项之后，由于相关部门报批备案需要，或是由于项目融资时，银行等金融机构的要求，这样可行性研究分析就失去了其本身意义。
为了解决这一问题，首先必须让开发商明确，可行性研究分析不仅仅是向当地政府、规划部门和环境保护部门申请有关建设许可文件的依据，更是开发商在今后竞争日益激烈的房地产市场上，避免靠盲目投资和盲目决策的决策失误而给投资者带来无法挽回的巨大经济损失的有效措施。对开发商来讲，在投资决策前做好可行性研究分析工作，才能使项目的许多重大经济技术原则和基础资料得到落实，使开发商的决策建立在科学而不是经验或感觉的基础上，以减少投资决策的失误，提高投资的效益。其次，政府部门要加强对项目审批程序的严格控制，坚持先有可行性研究分析，再立项。
(2)可行性研究依据不充分
开发商或是委托的相关代理方在进行可行性研究分析时，主要依据项目的设计方案说明并结合国家、地方政府出台的相关估价文件，对项目的经济财务效益进行评价。但是在确认租售收入方面，通常采用的信息量不够，数据更新不及时，并且选用分析方法不恰当，导致项目租售收入不能客观反映对项目预售情况的预测，从而影响项目现金流量的预测，使得可行性研究分析结果不合实际。
为此，组织建立专门的数据库可以有效解决数据收集困难这一关键问题，使得房地产的可行性研究分析不再成为 “无稽之谈”。
(3)可行性研究分析深度不够
就目前房地产项目可行性研究分析来看，涉及的范围足够广泛，但是一些方面的分析不够深入具体。开发商有意识要对环境以及节能效益方面进行评价分析，但在其出具的可行性研究报告中，这一部分论点不鲜明，论据不充分，论述不详细，并且定性描述占绝大部分，缺乏详细有效的定量分析。
针对这一现象，政府相关部门制定有关的制度标准，以规范这一部分的研究分析。培养专业型人才，建立专业的可行性研究分析机构，保证可行性研究分析专业化，更加详细深入。
三、结语
总之，房地产项目可行性研究分析是项目投资决策前的必要步骤，内容上应该较为全面的涵盖项目的各个方面，在此基础上，着重注意市场分析、项目选址及定位、销售方式以及租售价格、经济财务可行性分析等方面。
我国房地产项目可行性研究分析存在的问题很多，为了有效解决这些问题，就必须从相关的各个角度着手，政府部门加强其监督引导作用，规范可行性研究分析;开发商认真贯彻实行相关政策规范，重视可行性研究分析对拟建项目投资分析的价值;相关可行性研究分析报告编制机构，重视专业人才的培养，提高可行性研究报告的深度和质量。各个部门通力合作，使可行性研究工作发挥其应有的作用。
参考文献：
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“错过了星星，不能再错过月亮”，当这一句广告词出现在杭州的街头时，杭州人关于房产的幻想齐刷刷地被点燃了，这个以别墅为主的楼盘创下了数月内售罄的纪录。这就是房产广告词的力量。
业内专家认为，这句广告词的成功在于撩拨起了杭州人的记忆。当1998、1999年房产涨得最疯的时候，很多人没有下手，错失机会让他们后悔莫及；因此，当“错过了星星，不能再错过月亮”问世时，人们的兴趣便迅速地转移到这家以“月”命名的楼盘上了。
翻点这几年的杭州楼市，还能发现不少这样的扛鼎之作。当然，滥竽充数、“狼子野心”的广告词也是比比皆是。经典篇1999年，杭城一家著名开发商推出了新概念楼盘：电梯公寓。这种公寓为9－11层的住户提供了一梯两户、电梯直接到家的设计，在当时可谓新奇。
为了促销该楼盘，开发商使用了这样一句广告词：“如果你今天不生活在未来，那么你明天将生活在过去”。
一语惊醒梦中人。在两个月内，50％的楼盘便被买家买走。到了今天，该楼盘已经成为杭州楼市的神话之一，在二手房市场上的价格几乎比当时的原价翻了一番。
应该说，开发商使用了合适的语言突出了楼盘的卖点，同时也反映了这个快速变化的时代里人们的心声：如果不抓住机会赶上时代，那么自己将永远落在时代之后，始终留恋于过去。大气篇2001年露面的新盘中，有一个楼盘迅速地捕捉住了人们的注意力，因为它处在杭州最最市中心的位置，走出家门几步路，便来到了杭州最繁华的商业圈。
这个楼盘的广告词也与它的选址一样大气蓬勃，“一个时代的开始”，其广告页面甚至模仿了美国《时代》杂志的封面。自然，该楼盘的销售业绩也是无需赘言。
与此相似的广告词还有庆春路上一座商铺，“留给西湖的传奇”。
时代也好，传奇也好，都在语感上强烈突出了楼盘位置的独特性。在这个买方占据主导地位的市场经济年代，很少会有东西是无法替代的，因此当开发商浓墨重彩地突出楼盘的不可替代性，很容易打动买家的心。主流篇这里要说到的是另一家焦点楼盘，由于处于吴山脚下面朝西湖，开盘前就已经应者云集，开盘后的均价也达到了令人吃惊的每平方米15000元。
其广告词意外地洗练：“曾经是帝王的家”。而后，该楼盘后期的广告词又接上了话题，改为“而今是名流的家”。
这句广告词应了该楼盘的核心竞争力。在开发中期，楼盘工地上挖出了南宋皇后的后花园，开发商为此拿掉了原先规划的两幢楼，维护土地的原样；这块土地的贵气怕也只有少数人能承受得起了。
与此相似的广告词举不胜举。如建国路一家楼盘的“新资识分子生活”、中山路一家写字楼的“新财富主义典范”，还有诸如“WTO时代的核动力”、“核心圈内的核心生活”、“国际商务时代的城市之星”等等，无不是一眼望到就需要先掂量掂量腰包，看看是否买得起。自然篇杭州作为风景名城，房产商自然少不了打些自然牌，因此也冒出了不少的精彩广告词，如那句让人叫绝的房产广告词：“与自然互相欣赏”。
杭富公路旁的一家楼盘，在开发时尽可能保留了原有的生态环境和植被，按照不同的天然地形设计别墅的功能与景观，其广告词便照应了这点：“把家轻轻放在大自然中”。“轻轻”二字，既让人联想万千，又概括了楼盘特征。
西溪风景区的一家楼盘，口号是“生活，在水岸停泊”，在业内评价也相当不错，因为主打销售的是排屋，用“停泊”二字比喻排屋，不可谓不贴切。
拱宸桥畔的另一家楼盘，打出了“人生是河，幸福是岸”的广告词。虽然短短两句，但是一下子把含义从住房延伸到“家”的高度，暗喻着住户在这里便能找到人生的若干追求———祥和平静，自足自乐。贴近篇对于开发商来说，根据楼盘所在地块的特征，利用楼型户型的特点，在广告词中或直接或间接地表达自己的卖点，也是普遍的一种做法。
比如学院路北端的一块近五万平方米的地块，开发商根据周围高校林立、IT公司众多的特点，为学成创业者作了公寓及单身公寓的设计，广告词自然也加上了一点点学生气：“回到纯真岁月”。
小和山的一块地块建的是别墅园，由于旁边森林密布，广告词写得颇有悬念，“树是回家的方向”，想半天才让人明白过来，原来是这么回事。
与此相比，一家产权式酒店的广告词则明了得多：“自己的酒店·自己的家”。又是酒店又是家，而且还是自己的，真是一语中的。模糊篇越是桃色新闻，往往越有人传。说起暧昧，不少人自然有兴趣，房产开发商也有人打这个擦边球。
比如萧山区一家楼盘的广告词：“浪漫一次，相守一生”。明看过去，仿佛是指看房者来过该楼盘后就肯定掏钱购买；再想想，隐隐又有几分其他的意思，不大好说。
“别小看我”，则是滨江区一家楼盘的口号。这句让人百思不得其解的话，其解释更有些糊里糊涂，原来楼盘内的房子以小户型为主，开发商便在“小”字上做文章，创出了这么条标语。
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