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房地产项目可行性报告范文

2023-01-24 08:05:58| 收藏本文下载本文作者：棠姑妈

以下是小编为大家收集的房地产项目可行性报告范文（共含12篇），欢迎参阅，希望可以帮助到有需要的朋友。同时，但愿您也能像本文投稿人“棠姑妈”一样，积极向本站投稿分享好文章。

房地产项目可行性报告范文

篇1：房地产项目可行性报告

房地产项目可行性报告模板

房地产项目可行性报告模板【1】

一、项目背景

1 、项目名称: 居住小区(暂定名)

2、可行性研究报告的编制依据:

(1)《城市居住区规划设计规范》

(2)《A市城市拆迁管理条例》

(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》

(4)《住宅设计规范》

(5)《住宅建筑设计标准》

(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

(7)《城市道路绿化规划及设计规范》

(8)《高层民用建筑设计防火规范》

3、项目概况

1 )地块位置:该基地东起，南至路，西至路、北至，围合区内土地面积约平方米，该地块属A市类地段。

2 )建设规模与目标:

土地面积: 亩(平方米)

容积率:

开发周期:

土地价格: 元/亩(A市国有土地使用权挂牌出让起价) 建筑面积(预计):总建筑面积: ㎡

3 )周围环境与设施

(1)步行约10 分钟可至A市中心。

(2)西侧为市城市中心景点。

(3)东侧为城市绿化带，南侧为广场。

(4)西南靠近A市小学。

(5)北面为A市人民银行。

4 、项目SWOT分析

优势及机会

(1) 该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。

(2) A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。

(3) 东侧的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。

(4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。

(5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。

(6) 该项目以毛地出让，起价元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。

(7) 该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。

(8) 我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。

(9) 物业管理公司在A市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。

(10) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。

劣势及威胁

(11) 拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。

(12) A市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。

(13) 市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。

(14) 外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。

(15) 规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。

(16) 小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。

(17) 该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。

(18) 花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。

(19) 拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。

(20) 周遍的生活配套设施及交通不够完善。

二、市场分析

1 A市概况(参考)

A市位于河南岸，面积平方公里，人口万。

生态环境优良。

境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。

全市森林覆盖率达56%，和被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。

投资环境良好。

交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网;水运以长江干流的重要港口--A港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，

年设计吞吐能力达500万吨，A港泥洲新港区一期工程已动工;通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。

项目所在区位于江中下游南岸，与B市接壤，是A市政治、经济、文化中心。

全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。

城区人口12万。

2 A市房地产住宅市场分析

A市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段:1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。

1994年至为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。

至今为房地产业发展与规范阶段。

以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。

尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。

到目前为止，A市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。

居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。

二OO三年，A市房地产业主要特征表现在以下几个方面:

表现之一:投资增幅大。

房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。

表现之二:市场供销两旺。

主城区竣工商品房面积 20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。

城市人均住房建筑面积已达26平方米。

表现之三:房价平稳上升。

城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。

表现之四:交易市场持续升温。

全市全年共办理各类房产交易1.12万起。

A市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上年度分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。

表现之五:拉动经济效果显著。

房地产业增加值占全市GDP增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元;房地产业上缴国家税收2800万元。

对今后市场的预测:

----从购房能力看

伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，到，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。

尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。

--从投资角度看

由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。

加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。

目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。

--从消费结构看

随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。

人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。

住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。

二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。

据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。

--从需求关系看

根据城市总体规划，城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里，城市人口由12万人增加到30万人。

在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，A市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。

3、主要竞争项目分析

住宅小区详细情况如表:

项目套数建筑面积(万㎡)平均单价(元/㎡) 位置

向阳小区 1500 22 1400 宝山路

新华小区 785 8 1344 黄河街

银河小区 170 1460 银河街

成光小区 130 1400 学院路

太阳神小区500 6.9 1508 英雄路

部分商业网点详细情况

项目面积㎡单价元/㎡位置

汇丰花园 40~~80 4000~5600 新城区

秋爽花园 50~~70 5000~1 市中心

碧苑小区 36~~50 6800 建设路

桃园小区车库 550 秋浦路

荷花村车库 550 建设路

三、项目财务分析

(一)、拆迁成本分析

围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房(实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，

拆迁公司拆迁安置房一栋，30户)。

其它房屋均为二--四层。

根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积:住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。

住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。

住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。

具有一定的房屋拆迁经验。

拆迁成本估算:

按照A市《城市房屋拆迁管理办法》规定和拆迁补偿评估报告。

1、住宅:640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元

2、经营性用房:640元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

3、附属物(水、电、电话、空调以上其它)

住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元

经营性用房:600平方米*45元/平方米=27000元

4、室内装饰:34929平方米*80元/平方米=2794320元

5、阁楼、围墙院内地坪等:

34929平方米*48元=1676592元

6、搬家费、临时过渡费等:

1)、搬家费:

住宅:200户*300元=60000元

经营性用房:9户*500元=4500元

小计:64500元

2)、过渡费:

住宅:34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元

经营性用房:600平方米*16元/平方米*6个月=57600元

小计:632535元

其他费用

3)、管理费，委托拆迁费:

34929平方米*15元/平方米=523935元

4)、房屋拆迁评估服务费费:35000元

5)、奖励:

34929平方米*100元/平方米=3492900元

上述所有费用小计:38533208元，折抵每平方补偿金额为1103.18元。

按照A市人民政府令，对A市城市区域内房屋拆迁，在20上半年尚可以执行，自省《城市房屋拆迁管理办法》，在年7月1日开始执行后。

A市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。

1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米

1203.18元*34929平方米=42025874.2元

(二)建筑成本分析

对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积:50*10*2=1000㎡，建筑面积:2000㎡。

主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在路靠近小区的桥旁。

沿建设东路建二层裙房，形式基本同S小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三栋12层住宅建筑面积:29.4*13.8*12层*3栋=14606㎡，合计建筑面积:17906㎡。

篇2：房地产项目可行性研究报告

房地产项目可行性研究报告模板

第一章项目总论

第一节项目背景

一、项目名称、二、项目承办单位、三、项目主管部门、四、项目拟建地区、地点、五、承担可行性研究工作的单位和法人代表、六、研究工作依据、七、研究工作概况

第二节主要技术经济指标表

第三节项目进度安排

第四节可行性研究结论

第五节存在问题及建议

第二章老年活动中心房地产项目背景和发展概况

第一节老年活动中心房地产项目提出的背景

一、国家及行业发展规划、二、项目发起人和发起缘由

第二节项目发展概况

第三节项目建设的必要性

一、现状与差距、二、发展趋势、三、项目建设的必要性、四、项目建设的可行性

第四节投资的必要性

第三章老年活动中心房地产行业市场分析与建设规模

第一节市场调查

第二节老年活动中心房地产行业市场预测

一、国内市场需求预测、二、产品出口或进口替代分析、三、价格预测

第三节老年活动中心房地产行业市场推销战略

一、营销方式、二、营销策略、三、促销价格制度、四、产品销售费用预测

第四节老年活动中心房地产项目产品方案和建设规模

一、产品方案、二、建设规模

第五节老年活动中心房地产项目产品销售收入预测

第四章老年活动中心房地产项目建设条件与厂址选择

第一节资源和原材料

一、资源评述、二、原材料及主要辅助材料供应、三、需要作生产试验的原料

第二节建设地区的选择

一、自然条件、二、基础设施、三、社会经济条件、四、其它应考虑的因素

第三节厂址选择

一、厂址多方案比较、二、厂址推荐方案

第五章老年活动中心房地产项目工厂技术方案

第一节项目组成

第二节生产技术方案

第三节总平面布置和运输

一、总平面布置原则、二、厂内外运输方案、三、仓储方案、四、占地面积及分析

第四节土建工程

一、主要建、构筑物的建筑特征与结构设计、二、特殊基础工程的设计、三、建筑材料、四、土建工程造价估算

第五节其他工程

一、给排水工程、二、动力及公用工程、三、地震设防、四、生活福利设施

第六章老年活动中心房地产行业代表企业研究

第一节老年活动中心房地产有限公司一

第二节老年活动中心房地产有限公司二

第三节老年活动中心房地产有限公司三

第七章老年活动中心房地产项目环境保护与劳动安全

第一节建设地区的环境现状

第二节项目主要污染源和污染物

一、主要污染源、二、主要污染物

第三节项目拟采用的环境保护标准

第四节治理环境的方案

第五节环境监测制度的.建议

篇3：房地产项目可行性研究报告-可行性研究报告

房地产项目可行性研究报告-可行性研究报告

一.项目概况

(一)开发项目区位条件

天和园小区位于小清河北路，地处济南市倾力打造的滨河新区之中，南邻小清河，于济南动物园隔河相望，东临洛口服装市场，西至无影山北路，处于小清河于太平河环绕之中。小区周边配套设施齐全，交通便利，洛口服装城，金牛建材市场，银座购物广场，军区总医院为生活带来全方位便利，五十六中，二十八中，济南师范，金牛小学营造浓厚教育氛围，紧邻的动物园，药山公园，黄河森林公园以及政府投入86亿巨资改造的小清河景观，营造了舒适的居住环境。

(二) 规划方案

天和园小区秋园一号楼项目占地13亩，规划面积1.89万平方米，建筑密度22%，绿化率15%，天和园小区分为春，夏，秋，冬四个园区。其中一期工程春园，冬园及夏园，秋园部分楼盘已建设完成，并投入使用，入住率达99%。

二投资环境分析

(一) 宏观环境分析

1. 随着新

2.目前北京，上海等一线城市的纯商品房的房价收入比均超过14，存在明显的房价泡沫，而二线城市的房价收入比基本维持在3-6之间，楼价相对合理，而且随着二线城市的收入水平和发展水平的逐年提高，城市的楼价还有较大的上涨空间。

(二) 微观环境分析

1.20上半年济南房地产市场回顾

(1)年初新政颁布后，济南巿政府土地放量谨慎，第一季度仅有少量土地上巿，四月份开始，优质地块纷纷上巿，实力开发商拿地热情高涨，土地巿场成交火热，部分地块甚至由于超过最高限价而流拍，土地巿场的繁荣侧面反映出开发商看好房地产巿场的前景。

(2)在新增供应量的带动下，济南房地产巿场供需两旺

年上半年，绿地、恒大、中海等品牌开发商大量推盘，在强劲刚性需求的拉动下，济南房地产巿场成交量稳步增长。国家颁布的调控政策，一定程度上抑制了房价的上涨步伐，挤出了大量投资需求，刺激了巿场中潜在刚性需求的释放，对济南房地产巿场的健康发展起到了积极作用。

(3)郊区大盘的崛起，促使济南房地产巿场郊区化趋势开始呈现。绿地国际花都、恒大城、恒大名都、尚品清河、万象新天等郊区项目的大量上巿成交，导致郊区大盘对巿场的影响加强，济南房地产巿场郊区化趋势开始出现。由于巿中心土地稀缺，旧城改造风险较大，城郊土地对开发商的吸引力日渐增强。

2. 济南市土地市场分析

附一：2011年1-6月份土地挂牌及成交信息一览表：

(1)2011年月度土地市场分析

详看各月数据，在经历1-3月的低谷之后， 4、5月迎来了一个相对爆发的时期，4月份土地放量供应在5月得到释放， 6月份成交回落，以5月份为例：当月成交108万平方米，形成当月百万方土地成交年度小高峰。

(2)土地成交类型分析

2011年上半年土地成交类型分析

2011年上半年，居住类用地共成交土地114.67万平方米，成交土地宗数23宗，成交楼面均价为1499.95元/平米;商业和金融用地成交面积为32.38 万平米，成交土地宗数为19宗，成交楼面均价为3150.51元/平米。

(3) 区域土地市场成交情况

综合以上两个图的各项数据可以发现，滨河板块延续了去年热点片区的关注度，楼面地价仍有较大幅度的涨幅;以及今年开始远东邢村唐冶板块的土地成交的放量，相信在未来三到五年内，滨河板块和邢村唐冶板块会成为开发商和市民持续关注的热点。

3. 济南市普通住宅市场概况

2011年上半年住宅市场总供应量为18845套，较去年同期大幅下滑，其中新增供应量11826套，共消化房源12358套，136.86万平米，总销售额为111.64亿元。从价格看，一季度价格下滑明显，4月份开始市场回暖，供应成交开始放量，价格反弹;截止到6月底，整体均价为8304元/平米(含章丘板块)。

篇4：房地产项目可行性研究报告

第一部分房地产项目总论

总论作为可行性报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

一、房地产项目背景

(一)项目名称

(二)项目的承办单位

(三)承担可行性研究工作的单位情况

(四)项目的主管部门

(五)项目建设内容、规模、目标

(六)项目建设地点

二、项目可行性研究主要结论

在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：

(一)项目产品市场前景

(二)项目原料供应问题

(三)项目政策保障问题

(四)项目资金保障问题

(五)项目组织保障问题

(六)项目技术保障问题

(七)项目人力保障问题

(八)项目风险控制问题

(九)项目财务效益结论

项目总投资万元，其中建设投资万元(其中土建工程费万元、设备购置及安装调试费万元、土地购置及整理费万元、工程建设其他费用万元、基本预备费万元、涨价预备费万元)，铺底流动资金万元。项目所需投入总资金万元。

项目建成后，年营业收入万元，年增值税万元、年销售税金及附加万元、年利润总额万元、所得税万元、年税后利润万元，投资利润率，投资利税率，销售利润率，税后投资回收期年，税后内部收益率，盈亏平衡点，年税金总额万元。

(十)项目社会效益结论

(十一)项目可行性综合评价

三、主要技术经济指标表

在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。

四、存在问题及建议

对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。

第二部分房地产项目建设背景、必要性、可行性

这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。

一、房地产项目建设背景

(一)项目政策层面发起背景

1、国家或行业发展规划

2、产业政策

3、技术政策

(二)项目市场层面发起背景

1、市场发展阶段、趋势、特点

2、市场发展前景

(三)项目发起人以及发起缘由

1、公司在技术方面的积累

2、公司在市场方面的积累

3、……

(四)……

二、房地产项目建设必要性

(一)产业发展的要求

(二)市场发展的要求

(三)企业发展的要求

三、房地产项目建设可行性

(一)经济可行性

(二)政策可行性

(三)技术可行性

(四)模式可行性

(五)组织和人力资源可行性

第三部分房地产项目市场需求分析

市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。

一、XX市场前景(重点)

二、XX市场容量(重点)

三、XX市场竞争格局

四、XX价格现状及预测

五、XX市场主要原材料供应

第四部分房地产项目产品规划方案

一、房地产项目产品产能规划方案

二、房地产项目产品工艺规划方案

(一)工艺设备选型

(二)工艺说明

(三)工艺流程

三、房地产项目产品营销规划方案

(一)营销战略规划

(二)营销模式

在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性报告中，要对市场营销模式进行详细研究。

1、投资者分成

2、企业自销

3、国家部分收购

4、经销人代销及代销人情况分析

(三)促销策略

……

第五部分房地产项目建设地与土建总规

一、房地产项目建设地

(一)房地产项目建设地地理位置

(二)房地产项目建设地自然情况

(三)房地产项目建设地资源情况

(四)房地产项目建设地经济情况

(五)房地产项目建设地人口情况

二、房地产项目土建总规

(一)项目厂址及厂房建设

1、厂址

2、厂房建设内容

3、厂房建设造价

(二)土建总图布置

1、平面布置。列出项目主要单项工程的名称、生产能力、占地面积、外形尺寸、流程顺序和布置方案。

2、竖向布置

(1)场址地形条件

(2)竖向布置方案

(3)场地标高及土石方工程量

3、技术改造项目原有建、构筑物利用情况

4、总平面布置图(技术改造项目应标明新建和原有以及拆除的建、构筑物的位置)

5、总平面布置主要指标表

(三)场内外运输

1、场外运输量及运输方式

2、场内运输量及运输方式

3、场内运输设施及设备

(四)项目土建及配套工程

1、项目占地

2、项目土建及配套工程内容

(五)项目土建及配套工程造价

(六)项目其他辅助工程

1、供水工程

2、供电工程

3、供暖工程

4、通信工程

5、其他

第六部分房地产项目环保、节能与劳动安全方案

在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。

一、房地产项目环境保护

(一)项目环境保护设计依据

(二)项目环境保护措施

(三)项目环境保护评价

二、房地产项目资源利用及能耗分析

(一)项目资源利用及能耗标准

(二)项目资源利用及能耗分析

三、房地产项目节能方案

(一)项目节能设计依据

(二)项目节能分析

四、房地产项目消防方案

(一)项目消防设计依据

(二)项目消防措施

(三)火灾报警系统

(四)灭火系统

(五)消防知识教育

五、房地产项目劳动安全卫生方案

(一)项目劳动安全设计依据

(二)项目劳动安全保护措施

第七部分房地产项目组织和劳动定员

在可行性报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。

一、房地产项目组织

(一)组织形式

(二)工作制度

二、房地产项目劳动定员和人员培训

(一)劳动定员

(二)年总工资和职工年平均工资估算

(三)人员培训及费用估算

第八部分房地产项目实施进度安排

项目实施时期的进度安排是可行性报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。

一、房地产项目实施的各阶段

(一)建立项目实施管理机构

(二)资金筹集安排

(三)技术获得与转让

(四)勘察设计和设备订货

(五)施工准备

(六)施工和生产准备

(七)竣工验收

二、房地产项目实施进度表

三、XX剂项目实施费用

(一)建设单位管理费

(二)生产筹备费

(三)生产职工培训费

(四)办公和生活家具购置费

(五)其他应支出的`费用

第九部分房地产项目财务评价分析

一、房地产项目总投资估算

二、房地产项目资金筹措

一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：

(一)资金来源

(二)项目筹资方案

三、房地产项目投资使用计划

(一)投资使用计划

(二)借款偿还计划

四、项目财务评价说明&财务测算假定

(一)计算依据及相关说明

(二)项目测算基本设定

五、房地产项目总成本费用估算

(一)直接成本

(二)工资及福利费用

(三)折旧及摊销

(四)工资及福利费用

(五)修理费

(六)财务费用

(七)其他费用

(八)财务费用

(九)总成本费用

六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算

(一)销售收入

(二)销售税金及附加

(三)增值税

(四)销售收入、销售税金及附加和增值税估算

七、损益及利润分配估算

八、现金流估算

(一)项目投资现金流估算

(二)项目资本金现金流估算

九、不确定性分析

在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。

根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。

(一)盈亏平衡分析

(二)敏感性分析

第十部分房地产项目财务效益、经济和社会效益评价

在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明

一、财务评价

财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数--财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。

(一)财务净现值

财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率(基准收益率)折算到建设期初(项目计算期第一年年初)的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。

如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，项目财务上可行。

(二)财务内部收益率(FIRR)

财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。

财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。

一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。

(三)投资回收期Pt

投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态回收期为例：

(l)计算公式

动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：Pt=(累计净现金流量现值出现正值的年数-1)+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值

(2)评价准则

1)Pt≤Pc(基准投资回收期)时，说明项目(或方案)能在要求的时间内收回投资，是可行的;

2)Pt>Pc时，则项目(或方案)不可行，应予拒绝。

(四)项目投资收益率ROI

项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前利润(EBIT)与项目总投资(TI)的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。

ROI≥部门(行业)平均投资利润率(或基准投资利润率)时，项目在财务上可考虑接受。

(五)项目投资利税率

项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：

投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100%

投资利税率≥部门(行业)平均投资利税率(或基准投资利税率)时，项目在财务上可考虑接受。

(六)项目资本金净利润率(ROE)

项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率。

项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。

(七)项目测算核心指标汇总表

二、国民经济评价

国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率(EIRR)作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要也可计算经济净现值(ENPV)指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现值(ENPV)，经济换汇成本或经济节汇成本。

三、社会效益和社会影响分析

在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。

第十一部分房地产项目风险分析及风险防控

一、建设风险分析及防控措施

二、法律政策风险及防控措施

三、市场风险及防控措施

四、筹资风险及防控措施

五、其他相关粉线及防控措施

篇5：房地产项目可行性研究报告

一、结论与建议

根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：

1、对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见

2、对主要的对比方案进行说明

3、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议

4、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见

5、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见

6、可行性研究中主要争议问题的结论

二、附件

凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。

1、项目建议书(初步可行性报告)

2、项目立项批文

3、厂址选择报告书

4、资源勘探报告

5、贷款意向书

6、环境影响报告

7、需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性报告

8、需要的市场预测报告

9、引进技术项目的考察报告

10、引进外资的名类协议文件

11、其他主要对比方案说明

12、其他

三、附图

1、厂址地形或位置图(设有等高线)

2、总平面布置方案图(设有标高)

3、工艺流程图

4、主要车间布置方案简图

5、其它

篇6：房地产项目可行性研究报告

第一部分房地产项目总论

篇7：房地产项目可行性研究报告

第三部分房地产项目市场需求分析

市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、房地产估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。

第四部分房地产项目产品规划方案

第五部分房地产项目建设地与土建总规

第六部分房地产项目环保、节能与劳动安全方案

在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的'最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。

第七部分房地产项目组织和劳动定员

在可行性报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。

第八部分房地产项目实施进度安排

项目实施时期的进度安排是可行性报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称房地产时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项房地产活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。

第九部分房地产项目财务评价分析

第十部分房地产项目财务效益

第十一部分房地产项目风险分析及风险防控

篇8：房地产项目可行性研究报告格式

房地产项目可行性研究报告格式

第一章房地产项目总论

1.1 房地产项目背景

1.1.1 房地产项目名称

1.1.2 房地产项目承办单位

1.1.3 房地产项目主管部门

1.1.4 可行性研究工作的编制单位

1.1.5 研究工作概况

1.2 编制依据与原则

1.2.1 编制依据

1.2.2 编制原则

1.3 研究范围

1.3.1 建设内容与规模

1.3.2 房地产项目建设地点

1.3.3 房地产项目性质

1.3.4 建设总投资及资金筹措

1.3.5 投资计划与还款计划

1.3.6 房地产项目建设进度

1.3.7 房地产项目财务和经济评论

1.3.8 房地产项目综合评价结论

1.4 主要技术经济指标表

1.5 结论及建议

1.5.1 专家意见与结论

1.5.2 专家建议

第二章房地产项目背景和发展概况

2.1 房地产项目提出的背景

2.1.1 国家或行业发展规划

2.1.2 房地产项目发起人和发起缘由

2.2 房地产项目发展概况

2.2.1 已进行的调查研究房地产项目及其成果

2.2.2 试验试制工作情况

2.2.3 厂址初勘和初步测量工作情况

2.2.4 房地产项目建议书的编制、提出及审批过程

2.3 投资的必要性

第三章房地产项目市场分析与预测

3.1 市场调查

3.1.1 拟建房地产项目产出物用途调查

3.1.2 产品现有生产能力调查

3.1.3 产品产量及销售量调查

3.1.4 替代产品调查

3.1.5 产品价格调查

3.1.6 国外市场调查

3.2 市场预测

3.2.1 国内市场需求预测

3.2.2 产品出口或进口替代分析

3.2.3 价格预测

3.3 市场推销战略

第四章产品方案设计与营销战略

4.1 产品方案和建设规模

4.1.1 产品方案

4.1.2 建设规模

4.1.3 产品销售收入预测

4.2 市场推销战略

4.2.1 推销方式

4.2.2 推销措施

4.2.3 促销价格制度

4.2.4 产品销售费用预测

第五章建设条件与厂址选择

5.1 资源和原材料

5.1.1 资源评述

5.1.2 原材料及主要辅助材料供应

5.1.3 需要作生产试验的原料

5.2 建设地区的选择

5.2.1 自然条件

5.2.2 基础设施

5.2.3 社会经济条件

5.2.4 其它应考虑的因素

5.3 厂址选择

5.3.1 厂址多方案比较

5.3.2 厂址推荐方案

第六章房地产项目技术、设备与工程方案

6.1 房地产项目组成

6.2 生产技术方案

6.2.1 技术来源途径

6.2.2 生产方法

6.2.3 技术参数和工艺流程

6.2.4 主要工艺设备选择

6.2.5 主要原材料、燃料、动力消耗指标

6.2.6 主要生产车间布置方案

6.3 总平面布置和运输

6.3.1 总平面布置原则

6.3.2 厂内外运输方案

6.3.3 仓储方案

6.3.4 占地面积及分析

6.4 土建工程

6.4.1 主要建、构筑物的建筑特征与结构设计

6.4.2 特殊基础工程的设计

6.4.3 建筑材料

6.4.4 土建工程造价估算

6.5 其他工程

6.5.1 给排水工程

6.5.2 动力及公用工程

6.5.3 地震设防

6.5.4 生活福利设施

第七章建设用地、征地拆迁及移民安置分析

7.1 房地产项目选址及用地方案

7.2 土地利用合理性分析

7.3 征地拆迁和移民安置规划方案

第八章资源利用与节能措施

8.1资源利用分析

8.1.1土地资源利用分析

8.1.2水资源利用分析

8.1.3电能源利用分析

8.2节能措施分析

8.2.1土地资源节约措施

8.2.2水资源节约措施

8.2.3电能源节约措施

第九章房地产项目原材料供应及外部配套条件

9.1 主要原材料供应

9.2 燃料、加热能源供应

9.3 给水供电

9.4 外部配套条件

第十章房地产项目进度与管理

10.1 工程建设管理

10.2 房地产项目进度规划

10.3 房地产项目招标

第十一章环境影响评价

11.1 建设地区的环境现状

11.1.1 房地产项目的地理位置

11.1.2 地形、地貌、土壤、地质、水文、气象

11.1.3 矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物

11.1.4 自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要政治文化设施

11.1.5 现有工矿企业分布情况;

11.1.6 生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况;

11.1.7 大气、地下水、地面水的环境质量状况;

11.1.8 交通运输情况;

11.1.9 其他社会经济活动污染、破坏现状资料。

11.2 房地产项目主要污染源和污染物

篇9：房地产项目可行性研究报告

房地产项目可行性研究报告范例

项目名称：福建省某住宅混合公建用地项目可行性研究报告

项目性质：新建项目

项目地点：福建省

项目背景：

近年来，随着公租房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善，而进城务工人员由于是一个非正式、非固定、收人低廉、无城市户口、无城市居民待遇和社会保障的'群体，他们的住房需求一直处于被漠视的状态。城市中高涨的商品房价格远远超出了他们的承受能力，而国家的经济适用房、公租房等优惠政策又只针对城市居民，这些进城务工人员被排除在住房改革制度之外，即没能在城市住房分配制度的改革中获益，也很难有机会获得经济适用房和住房公积金。只能选择住在环境比较差的企业集体宿舍或租住民房。随着一些员工逐步进入婚恋、安家、生育子女的人生阶段，各种社会矛盾更是层出不穷。

建设内容：

本项目占地21022.28平方米，可建设用地21022.28平方米，旨在建设以公租房、商业住宅为核心，集酒店、商场等为一体的居住区。建设内容主要包括商业住宅、公租房、酒店、商场、地下车库兼人防和辅助配套等建安工程及土石方、场区道路绿化、电力、消防、环保、照明、给排水等其他配套设施。

项目总投资：

项目总投资43704.53万元，所需资金全部由建设单位自筹解决。

项目结论：

项目顺应国家各项政策和法律法规的要求，用地符合选址原则，地理位置优越，自然环境质量良好，基础设施配套齐全，充分具备了项目建设集公共租赁、商业住宅、购物、酒店等多功能于一体的选址优越性。项目市场需求巨大，实施后将产生较大社会效益，可行度较高。

篇10：××房地产项目可行性研究报告

一、房地产项目总论

1、项目背景

2、建设单位基本情况

3、项目建设意义及重要性

4、存在问题及建议

二、房地产项目市场分析和营销战略

1、房地产市场概况

2、市场预测

3、营销战略

三、建设条件与场址选择

1、建设条件

2、场址选址

四、房地产项目建设规模及功能标准

1、建设规模

2、功能标准

五、房地产项目建设方案

1、建筑方案

2、平面布置方案

3、配套公用工程

六、项目实施进度安排

1、工程项目管理

2、项目实施进度

七、房地产项目投资估算与资金筹措

1、投资估算

2、资金筹措

3、投资使用计划

八、房地产项目财务分析与敏感性分析

1、生产成本和销售收入估算

2、财务评价

3、不确定性分析

4、敏感性分析

九、社会效益分析

1、社会效益分析

2、项目与所在地区互适性分析

十、风险分析

1、风险类别

2、风险应对措施

十一、可行性研究结论与建议

1、结论

2、建议

附件：

1、项目承办单位营业执照、法人证书复印件

2、当地规划、国土、环保等部门关于项目的支持文件

3、自有资金存款证明

4、相关银行贷款承诺

5、其他相关证明材料

6、项目财务分析报表

篇11：房地产可行性报告

第一章总论

一、项目名称：北湖? 水晶城

二、项目拟建地：郴州市同心路 2 号(原玻璃厂)

三、项目建设单位：郴州市顺原房地产开发有限公司四、项目建设单位概况郴州市顺原房地产开发有限公司成立于年 1 月。

注册资本(实收资本)人民币 4000 万元;法人代表黄康隹;注册住所：郴州市同心路;经营范围：房地产开发及商品房销售; 室内外装饰工程设计及施工;建筑装饰材料水电器材销售。

企业法人营业执照注册号：4310000000060033;经营期限为 50 年。

房地产开发资质为为三级。

是一家引进现代企业管理模式的新型房地产开发企业。

公司人才队伍充实，现有职工 48 人，其中：工程及其他技术人员 35 人，其它管理人员 13 人。

组织结构完善，下设工程技术部、开发策划部、营销部、财务部、拆迁安?部、材料设备采购供应部、行政人事部等职能部门。

五、项目概况随着郴州市城市建设的发展，郴州市迅速崛起了许多商住小区，全市房地产业发展势头强劲。

本次研究项目位于郴州市 1 郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告同心路北湖公园北侧，北依流星岭，南临北湖公园，东靠汽车总站，距郴州火车站 1 公里，交通方便;地段环境优越，超市、医院、学校等生活配套完善，面对北湖公园，背靠流星岭，远眺苏仙岭，湖光山色尽收眼底，娱乐、休闲十分便利;项目规划用地面积 47,784.30M2，其中：住宅用地面积 27,135.30 M2，公共建筑用地面积 5,293.00 M2，道路用地面积 8,060.00 M2，公共绿地面积 7,296.00 M2;总建筑面积 21.71 万平方米，停车位 867 个，居住户数 1482 户，容积率 3.85，建筑密度 21.66%，绿地率 38.61%，是一个大气、时尚、新颖的高档纯住宅小区。

该地段房产开发前景好、升值潜力大。

本项目的开发建设将完善该地段城市整体功能，改变周边环境，提升该地段城市品位。

六、编制依据 1、主要依据： (1) 《郴州市城市总体规划》 (2)建设部《关于发布<房地产项目经济评价方法>》的通知”{建标205 号｝ (3)国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》 (第二版) (4)郴州市政府办公室《关于修改龙凤嘉园等 8 个项目建筑容积率的批复》{郴政办函[]143 号} (5) 郴州市规划局《建设用地规划条件通知书》 {郴规 (地) 2 郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告 [2008]108 号} (6) 《建设项目环境影响报告表》 (7)郴国用()393 号国有土地使用权证 (8)企业法人营业执照、中华人民共和国房地产企业资质证书 (9)云南省城乡规划设计研究院《总平面图》 (10)相关各专业的国家设计规范 (11)建设单位提供的其它相关资料 2、研究范围：本报告主要依据国家有关政策、法规、规范、规程对项目建设的合法性、必要性、市场分析、建设条件、建设规模、建设方案、环境保护、投资估算、经济效益评价等方面进行研究，侧重点在财务评价。

七、重要经济技术指标序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 2 2.1 2.2 名称单位 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 数量 47,784.30 27,135.30 5,293.00 8,060.00 7,296.00 217,139.98 179,502.91 4,372.48 比例% 100.00 56.79 11.08 16.86 15.27 100.00 82.67 2.01 3 备注规划总用地面积其中：住宅用地公建用地道路用地绿地规划总建筑面积其中：住宅建筑面积公建配套设施郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告序号 2.3 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 名称单位 m2 户(套) 人 / % % 个万元万元万元 % 年万元年数量 33,264.59 1,482 4,742 3.85 21.66 38.61 867 44,104.66 69,635.96 13,856.60 23.08 3.22 5,323.20 3 比例% 15.32 备注地下建筑(车库)面积居住户(套)数居住人口容积率建筑密度绿地率停车位项目总投资销售收入项目净利润内部收益率投资回收期财务净现值(i=12%) 建设总工期户平3.2 人税后八、结论与建议 1、结论 (1)本项目符合国家产业政策，符合国家宏观经济政策。

本项目的建设可促进区域经济及城市建设的发展，改善市民居住条件。

(2)本项目的建设，符合郴州市总体规划，较好地贯彻了市政府加快中心城区改造与基础设施建设的决定;有利于完善北湖区同心路――北湖公园周边的配套设施建设，促进郴州市旅游资源的开发。

4 郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告 (2)本项目建设用地处于郴州市北湖区，位于北湖公园同心路北侧，区位独特，自然环境优越，向西与 107 国道相连，向东与城市主干道――国庆北路相接，位于北湖公园与流星岭之间，依山?水，景色宜人，商业服务设施及各项市政设施如水、电、路、通信等基础设施均较完备，地理优势明显，是一幅优质福地，是商务办公、居住的理想之地，开发前景良好。

(3)项目总投资为 44,104.66 万元，其中：工程费用 28,859.12 万元，其它费用 14,168.36 万元(其中建设期贷款利息 2,052 万元) ，预备费 577.18 万元，项目周转用流动资金 500 万元; 建设资金总额 44,104.66 万元，其中：项目资本金 19,694.19 万元，申请商业银行贷款 20,000 万元，预售收入投入 4,410.47 万元。

(4)从项目建设的经济效益评价来看，项目经营收入 69,635.96 万元，税前利润 18,475.47 万元，税后利润 13,856.60 万元;项目的财务净现值(i=12%)5,323.20 万元;全部投资财务内部收益率(税后)23.08%;投资回收期 3.22 年;项目投资税前利润率 41.89%，税后利润率 31.41%。

从以上指标看出，项目有较好的经济效益。

且项目当经营收入下降 5%，项目投资增加 5%时，仍有较好的经济指标，项目抗风险能力较强。

因此，从经济角度分析，本报告认为项目是可行的。

(5)该项目建设对增加就业机会，改善投资环境，提升 5 郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告郴州市的城市形象，带动郴州市经济发展也有一定的现实意义。

从以上分析可以看出，该项目启动的各项基础条件已具备，项目的各项优势明显，具有投资稳定，风险小的特点，既符合国家的有关方针、政策，又能产生客观的经济效益和良好的机会效益。

因此该项目可行。

2、建议 (1)该项目的社会和经济效益良好，建议上级主管部门和银行给予支持，促使该项目早日上马，早见成效。

(2)建议认真做好工程的招标、施工图设计和施工工作，加强工程质量监控，保证工程质量和施工进度。

(3)在建设中要充分注意公用设施、环境设施、生活环境建设。

(4)精心编制工程实施计划，在确保工程质量和进度的同时，要严格控制建设投资，加强营销运作，加强营销运作，以尽快回收资金和减少资金投资;同时狠抓项目建设质量，争取获得最佳的经济和社会效益。

第二章项目建设的必要性一、项目的建设，符合郴州市城市发展总体规划，是郴州市城市建设和发展的需要，是不断完善城市基础设施，改善城市环境，美化城市面貌的需要。

该项目的建设对实现城市发展 6 郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告战略、推进城市提质扩容是有帮助的。

二、项目的建设，有利于完善北湖区尤其是郴州市同心路北湖公园周边的配套设施建设，有利于加强城市总体功能，促进土地升值，繁荣市场经济，进一步促进该区域城市次中心地位的提升。

同时，该项目的建设，有助于增加财政收入，筹集城市建设资金，保障城市建设的持续发展。

三、项目的建设，符合国家关于加快实现城市住房商品化和社会化的政策，有利于促进郴州市住房货币化分配进程，满足人们日益增长的住宅消费需求，改善人们生活条件和居住环境，提高人们生活水平。

同时，该项目的建设，可以带动众多第三产业的发展，增加内需，刺激消费，促进郴州经济的发展。

同时，项目的建设有利于增加社会就业岗位，缓解社会就业矛盾，维护社会安定。

四、项目的建设，有利于建设单位郴州市顺源房地产开发有限公司提高企业的知名度和社会信誉度，提升企业形象，提搞企业的经营效益，壮大企业实力。

第三章市场分析一、全国房地产市场现状及发展趋势自年开始升温以来，中国房地产市场持续增长了将近四年，到年达到了顶峰，虽然这种势头在 2008 年出现减缓，全国楼市走向低迷，但 GDP 仍保持了 9.8%的增长。

在 7 郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告政府保增长的决心下，预计年 GDP 仍有望保持 8%以上的`较快增长，房地产市场的发展仍有巨大的潜力。

这源于相互影响的三方面事实：第一，中国是一个经济转型国家。

对于一个发展中国家来说，城镇化是一个不可避免的问题。

自 1978 年推行市场化改革以来，中国的城镇化就开始持续进行，年以后步伐明显加快。

持续的城镇化对房地产市场的不断发展提出了要求。

不仅如此，中国到目前为止已经历了长达 30 年的经济持续高速增长，人民收入水平的提高和对生活质量的追求，为房地产市场的发展提供了强劲动力。

第二，中国是一个体制转型国家。

中国正从严格传统的计划经济体制国家逐渐转变为市场经济体制国家，住房改革也是伴随着其中的诸多改革措施之一。

以往城镇居民主要依靠单位分房，而现在则已基本由市场解决。

住房推向市场，促成了一个巨大的房地产市场的产生和发展。

除了这两个方面以外，中国还是一个人口大国，十几亿的人口总量在世界各国之中绝无仅有，庞大的人口数量也意味着巨大的对住房的需求。

以上三个方面，分别从不同层面反应了中国的现状和特色。

它们共同揭示了中国房地产市场发展不可估量的潜力。

只要这些因素没有改变，房地产市场发展的趋势就不会改变。

而 8 郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告在相当长一段时期内，这些因素很难改变。

因此，我们对房地产前景保持乐观。

二、近几年来郴州市房地产状况及发展趋势近几年来，房地产作为郴州新的经济增长点和城市居民新的消费热点，对于扩大内需(包括投资与消费需求)拉动经济增长，加快城区扩容提质步伐，改善居民住房条件和提高人民生活质量等方面作出了积极的贡献。

近几年来，随着福利房全面停止上市和中心城区建设步伐的加快，郴州房地产开发投资增幅进一步加快，房地产市场日趋成熟。

目前，郴州房地产价格总体来说比较合理，随着周边县市三、销售前景预测分析 1、项目价格分析位于郴州市国庆北路的福云国际公寓，其二手房销售价高达 4000 元/平方米左右;位于郴州市人民西路翔云国际，其销售均价在 3200 元/平方米左右;位于香雪路与龙泉路交界的天润天城，其均价在 3100 元/平方米左右;位于燕泉路的新贵华城，其销售均价在 3300 元/平方米左右，位于郴州大道的爱莲湖畔，8 月份开盘其销售均价预计在 3500 元/平方米左右。

与上述项目比较，本项目在产品设计、景观资源、区域位?等方面拥有相对优势。

根据项目的定位，以及郴州市总体房价水平，预计本项目 9 郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告年至年住宅销售平均价为 3,600 元/平方米，地下车库平均销售价为 65,000 元/个，超市 20,000 元/平方米。

根据郴州市目前商品房的销售价格及未来趋势，结合本项目的特点，本报告认为该价格在郴州具有较强的竞争力。

2、销售前景分析本项目定位明确，位?优越，资源丰富，交通便利，设计独特，较其它房地产开发项目比具有十分明显的价格优势。

可以预见，本项目具有良好的销售前景。

第四章一、区域位置建设地点及自然条件郴州地区位于湖南省东南部，南岭北麓，湘江上游。

地理坐标为东经 112°13′～114°14′，北纬 24°53′～26°50′。

是以山地为主，东南高西北低，向衡邵丘陵过渡的地带。

东界江西，南接广东，西近广西，北通衡阳、株洲，是湖南的南大门，是内地通往广东沿海的咽喉要冲，区位条件十分优越。

全市现辖北湖、苏仙二区和资兴市，以及桂阳、嘉禾、临武、宜章、汝城、桂东、永兴、安仁八县，总面积 1.94 万平方公里，人口 472 万，其中市中心城区人口 43 万。

2008 年全市国内生产总值为 734.1 亿元，人均国内生产总值为 16,668 元，城市居民人均可支配性收入为 13,765 元。

本项目位于北湖区同心路，东侧是汽车总站，西面是 107 10 郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告国道，南望北湖公园，北靠流星岭，四至界限清晰，没有土地所有权和使用权纠纷。

并得到郴州市政府土地出让审批单审批确认，缴纳了相关费用，办理了国有土地使用权证。

二、自然条件郴州属于亚热带季风性湿润气候，温暖潮湿，空气清新，夏不酷热，冬无严寒，四季分明，雨量充沛，全年无霜期为 290 天，主要自然条件如下： 1、温度：年平均气温：17.8℃ 年平均最高气温：27.8℃ 年平均最低气温：6.5℃ 2、湿度：年平均相对湿度：79% 3、风年平均风速：1.34m/s 4、降水年平均降水量：1545mm 最大月降水量：1891.9mm 最小月降水量：23.2mm 最大积雪厚度：15cm 5、地震情况 11 郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告根据《中国地震动参数区划图》 (GB18306-) ，该区域地震动峰值加速度 g=0.05，对照地震基本烈度为Ⅵ 度。

三、市政基础设施本项目用地处于郴州市北湖区北湖公园旁，周边是成熟的生活区，现有配套十分完善，背山面水，地理优势明显，具有优越的景观区位交通条件，是建设商业居住理想之地，开发前景良好。

四、建设条件用地呈规则的多边形，南底北高，高差 24m，总用地面积 71.68 亩，符合项目建设要求。

第五章一、设计原则主要技术方案

1、符合“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的原则，符合城市规划要求，满足消防、交通、安全疏散、环境保护等要求。

2、尊重场地环境特征，合理利用地形地貌，塑造具有识别性与归属感的居住小区。

3、“以人为本”，充分考虑居民的行为模式与心理需求，合理组织交通和空间布局，尽能提升居住空间的环境品质。

4、消防、环保必须做到“三个同时”。

二、规划设计依据 12 郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告 1、《中华人民共和国城市规划法》 2、《城市规划编制办法》 (2006 年 4 月 1 日实施) 3、《湖南省(城市规划法)实施办法》 4、《城市居住区规划设计规范》GB50180-93( 年版) 5、《郴州市城市总体规划(2005- 年)纲要》 6、郴州市规划局―郴规发(2006)45 号 7、郴州市规划局―郴规(地)条(2008)108 号 8、建设方提供的相关资料三、总体规划及总平面布置 1、以“观念新颖、整体协调、定位恰当、切合市场”为指导思想，解决“建筑、人、建筑”三要素的密切关系，使建筑融入到环境中，提高居住质量。

根据位?不同，采用不同的组合方式，丰富了小区的整体形态。

2、从城市设计的高度出发，力图在周边繁杂无序的背景上，创造出一组完整、大气、时尚、新颖的高档小区，结构由北向南分延伸式设计，采用行列式的布局方式，形成层次鲜明，错落有致的建筑布局。

采用塔楼式的布局方式，以节约更多用地，形成开阔空间。

综合考虑采光、通风、消防、视觉、卫生等要求确定大于 28m 的建筑物间距，满足视觉、私密性、通风及绿化空间景观要求，实现“大视野、大尺度、大自然”的居住环境品质。

同时充分利用地形，车库采用半掩埋形式、阶梯状 13 郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告由北及南逐级降低，在减少投资的基础上，保证了车库的连通性、整体性，最大程度的满足了日照要求及人居住环境的要求。

3、充分考虑住宅的基本功能，采用紧凑的平面布局、良好的通风采光布局，通过设?较大的入户花园、空中庭院及大阳台，提升居住品质。

单元式住宅每套面积范围控制在 43~260m2 之间。

通过用建筑空间语言书写建筑形象，用轻巧的构件去概括零散琐碎的窗、阳台等界面，在局部细节上重点刻画比例、机理来确立小区的清新形象，在总体简洁的基础上，通过对塔楼顶部屋顶的重点处理而突出小区的个性特征。

4、小区的对外交通主要是通过同心路与中心城区相连。

并以入口广场为对景，北侧及西侧均设有次入口，通过小区北部环形道路连接，保证道路畅通及人员的疏散。

小区内道路主要道路宽 4 米，次要道路宽 3 米。

采用人车分流形式。

从主入口广场进入小区，通过竖向交通，沿内部道路直通各栋大楼。

5、小区配套布?幼儿园、卫生站、会所、综合商店、餐饮、社区服务中心、物业管理用房、配电房等公共服务设施。

配套设施采用集中布?和就近利用的原则。

四、结构方案

1、荷载

(1) 基本风压： W0=0.35KN/m2，基本雪压： S0=0.35KN/m2。

(2)楼面货载：住宅楼面货载标准值取 2.0KN/m2，底层 14 郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告车库货载标准值取 4.0KN/m2。

2、结构选型根据用地周边已建成结构选型，结构设计按 6 度抗震设防，多层住宅楼采用框架结构，高层住宅采用框架--剪力墙结构，抗震墙抗震等级为二级。

五、供配电及电信工程

1、电力负荷预测用电量取值：住宅每户按 0.025KVA/m2，公共服务设施按 0.1KVA/m2，地下车库按 0.005KVA/m2，则小区总变配电量为： 5091KVA。

2、供配电十九层以上消防及应急照明用电按一级负荷，普通客梯、水泵用电按二级负荷，一般电力照明用电按三级负荷。

该小区用电电源由同心路金鑫宾馆旁的 10KV 城市供电网采用高压电缆从室外埋地接入到各配电室。

3、电信电话系统分二大区块，每一区块设一个电话光节点机房，由同心路上的城市通信线路引入主线至小区内的电信交接间，再传送至各用户，引入线采用铜芯铝绞线。

有线电视由同心路市政有线网引入，采用传输带宽 860MHZ，双向 HFC 网络结构形式，共分二大区块，每一区块设二个有线电视光节点机房。

15 郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告电缆干线采用中心分配的星型结构，用户分配网采用集线器及分配放大器加集中分配的形式分配到户。

用户采用一户一根电缆引到户，同时设?光纤宽带、闭路电视监控、家居智能化、家庭安防报警系统。

六、给排水和消防

1、给水

(1)用水量预测生活用水量按 300 升/人? 日，消防用水按 40 L/S 计，则小区最大日总用水量为 1600 吨/日。

(2)水源：同心路下铺设的城市供水干管。

给水网管：给水网呈环状布?，室外给水管道为生活消防合用系统，主管管径为 DN200，支管管径为 DN40-DN100。

2、排水

(1)排水采用雨污分流制排水。

生活污水经小区污水管网收集后排至同心路的市政污水干管。

雨水则经区内的雨水管网收集后排至同心路的雨水渠箱，按漫流设计。

(2)雨污管道一律采用暗装，主污水干管管径为 DN400, 次干管为 DN300,雨水管管径为 DN300―DN800，雨污管采用混凝土管。

室内排水管采用 U-PVC 材料。

3、消防

(1)消防车道 16 郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告项目南面为城市道路―同心路，内部主道路为 4 米，次要道路为 3 米，并通达至各栋建筑，满足消防车通行的要求。

(2)建筑结构防火设计带有地下停车库的建筑组合楼停车库部分按耐火等级一级要求设计，住宅楼均按二级耐火等级设计。

(3)防火分区整个小区按地上、地下室分别设?防火分区。

地下室设自动灭火系统。

停车库每个防火分区面积均小于 4000m2，设备用房单独为一个防火分区，分区面积小于 500m2。

每个防火分区设有两个以上疏散口，防烟分区小于 500m2。

地上部分每个单元之间设?防火墙，每个单元为一个防火分区。

(4)室内消防栓系统采用环状布?，环网设在地下室及室外地坪以下。

每栋楼均在底层与水平环网相接。

在最高处塔楼上设 18m3 消防水箱一座，与水平环网相接;地下室设消防栓泵二台，与地下消防环网相接，同时在室外设消防水泵接合器，与地下消防环网相接，消防栓在室内任何一位?均有二股消防水柱射到，在地下车库消防泵房设有消防水泵。

地下消防池储水量 396m3。

第六章

一、环境保护

环境保护、绿化和节能

该项目由于所处地段周边环境和自身功能的需要， 17 郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告对自身的环境质量和环境保护均有较高要求和标准。

拟将噪声和振动设备尽可能放?在地下室或远离使用房间。

安装电动设备均采用减振弹簧支吊架，楼板上安装电动设备隔振橡胶垫。

部分重要区域的设备基础采用弹簧减振垫。

1、该项目建成后，通过分析，污染的产生主要有如下几个方面： ( 1) 固体废弃物：如生活垃圾。

( 2) 生活污水：住宅组团内排出的生活污水。

( 3)大气污染：厨房的油烟、汽车尾气、空调废气。

( 4)噪音污染：汽车行驶和鸣笛产生的噪音，空调外机工作时产生的噪音。

2、污染治理措施 ( 1)固体废弃物：各类固体垃圾产生后，要求自觉投入设在各处的垃圾收集点内，由专人管理，定时清运至城市垃圾中转站或垃圾处理场内。

( 2)生活污水治理：生活污水必须经污水处理装 ? 处理初步达标后方可排入城市排水系统。

( 3)大气污染：要求入住用户生活燃料统一采用液化石油气、管道煤气或电，杜绝使用燃煤。

厨房的油烟可以建议用专用设备过滤后通过烟道排入天空。

另外，严格控制进入小区内的机动车辆，推广使用无铅的高标 18 郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告号汽油，大力提倡使用电动车，达到改善汽车燃料结构的目的。

严禁使用质量低下的空调，提倡使用环保型空调，控制空调使用时间，以达到减小废气的排放量。

( 4)噪音污染控制：在规划范围内设禁鸣标志，控制车速，要求汽车使用噪音净化器，以减少由于汽车行驶鸣笛产生的噪音对居民的干扰，另外，严格控制空调使用的频率。

设?空调外机隔音网，提供使用环保型静音空调。

二、绿化小区公共绿地面积为 7,296m 2 ，绿地率为 38.61%。

三、节能为减少能源消耗，拟采取以下措施：

1、节水节电用水用电采用计量制，用节能高灵敏度的电表和采水表，并将生活用水与洗涤用水，景观用水分开。

变压器用科技含量高的干式变压器，室内外路灯设自控节能开关，大力提倡使用节能型电器。

2、节约暖通、采光耗能在规划和建筑单体设计中，充分考虑各幢建筑物之间的距离和朝向，充分利用自然采光、通风，从而达到节约采光、通风的能耗。

3、隔热、保温 19 郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告在屋顶和外墙的材料运用时，尽可能采用保温、隔热性好的高科技建筑材料，加以封闭性良好的门窗等，可达到较好的节能效果。

4、新技术应用在建设工程的各个环节上，大力推广使用新材料、新工艺、新技术、充分运用现代科学技术，取得节能的综合效益。

第七章项目的组织管理、实施计划

一、项目的组织管理分为两个阶段：建设阶段和经营管理阶段。

1、建设阶段

(1)组织机构对项目建设实施过程中建设单位的组成机构、人员配备作出初步分析。

经与建设单位确定，其组织机构如下：建设组织机构图 20 郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告董事会总经理行政人事部财务部工程技术部拆迁安置部开发策划部采购供应部营销部

(2)职工定员此定员系指建设单位从事本项目开发建设需配备职员。

经与建设单位商定，定员的初步安排如下：职工定员表序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 部门董事会总经理行政人事部财务部采购供应部开发策划部工程技术部营销部拆迁安?部人员(人) 3 1 5 3 4 4 10 10 8 21 郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告序号 10 2、经营管理阶段 (1)组织机构部门合计人员(人) 48 项目建成后的物业管理，根据建设方的意见以及国家颁布的小区物业管理等有关文件精神，三年之内，拟由建设单位郴州市顺源房地产开发有限公司聘请物管资深人士组建物业管理公司进行管理，实行业主代表大会及其委员会与物业管理公司相结合的体制。

三年以后，由业主代表大会决议是否需要对外公开招标聘物业管理公司进行物业管理。

重大问题由业主代表大会及其委员会与物业管理公司共同决策，日常管理则由物业管理公司负责。

物业管理公司各机构的运行经费来源，可根据郴州市政府出台的《郴州市住宅区物业管理办法》及国家颁布的有关法律、法规，采取向在该小区各业主(含住户及经营性业主) 收取一定的费用解决，费用的收取以国家文件为依据。

组织机构图业主代表大会 ( 委员会重大决策物业管理公司办公室管理部维修部保安部经营部 22 郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告 ( 2) 职工定员此定员系指物业管理公司从事日常工作所需各部门定员(本报告只作初步分析) 除聘请全国资深物管。

人士 2 人专职外，其余各人员均实行外聘。

定员的详表如下：

职工定员表序号 1 2 3 4 5 部门经理办公室管理部财务部多种经营部维修部人员 (人) 1 5 2 1 2 备注专职，设经理 1 名负责日常卫生、绿化、保安由发展商专职 1 人，外聘 1 名实行有偿服务，负责开拓性经营活动简单的水、电及设备维修、维护 6 合计 11

二、项目实施进度计划

项目的建设得到了有关部门及领导的大力支持，建设单位也做了大量的前期准备工作，本报告认为，为保证工程顺利进行，项目的建设实施过程中应做到有条不紊，科学管理，注重施工安全和质量，并协调好建设和周边环境保护的关系，尽量减少对周边居民生活、生产、学习的影响。

经与建设单位商定，并根据项目建设的实际特点，实施进度初步安排如下： 2008 年 5 月~2009 年 10 月，完成项目前期各项审批工作; 23 郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告 2009 年 7 月~2009 年 11 月，完成场地平整及建筑设计、施工招标; 2009 年 11 月~2010 年 12 月，主体工程完工; 2010 年 11 月~ 年 5 月，主体装修及室外配套工程; 2011 年 7 月，竣工验收。

第八章

一、投资估算

1、投资概况投资估算与资金筹措项目规划总用地为 47,784.30 m2 ，总建筑面积 217,139.98m2，经测算，项目总投资为 44,104.66 万元，其中：工程费用 28,859.12 万元，其它费用 14,168.36 万元，预备费 577.18 万元，项目周转用流动资金 500 万元(详见项目投资估算表) 。

项目投资估算表工程项目或费用名称

一工程费用

1 住宅及地下车库 2 公建配套设施工程费用合计

二其它费用

1 征地费(71.68 亩) 2 建设单位管理费 3 勘察设计费 4 监理费 8,990.80 538.95 217.14 269.47 8,990.80 538.95 217.14 269.47 24 单位： (万元) 其它费用合计建筑工程费设备及安装工程费 26,404.43 524.69 26,929.12 1,600.00 330.00 1,930.00 28, 004.43 854.69 28,859.12 郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告 5 建设期的借款利息 6 其他规费等其它费用合计

三四预备费

项目周转用流动资金建设投资合计 26,929.12 1,930.00 2,052.00 2,100.00 14,168.36 577.18 500.00 2,052.00 2,100.00 14,168.36 577.18 500.00 15,245.54 44,104.66 2、估算依据及说明 (1)工程费用，根据湖南省建设厅颁发的湘建价(2001) 第 72 号文件《湖南省建筑工程概算定额》估算，同时参照郴州市目前同类建筑单位工程造价。

① 土建工程：包括整个建筑物及其它构筑物等投资; ② 给排水、供配电工程：主要包括给水、排水、供水、配电、通讯等设备投资及安装费用; ③ 总图：主要包括道路工程、绿地工程等投资。

(2)安装工程参照郴州市目前类似工程的造价指标进行估算。

(3)其他费用中包括各种规费、征地拆迁费、建设单位管理费、勘察设计费、监理费等。

征地费，根据建设单位提供的取得国有土地使用权所支付的成本进行估算; (4)预备费：主要是指因设计变更及施工中增减工程量引起的不可预见费部分，以及考虑价格变动带来的费用增加。

二、资金筹措 25 郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告项目总投资 44,104.66 万元，所需资金拟申请商业银行贷款 20,000 万元，项目资本金 19,694.19 万元，预售收入投入 4,410.47 万元。

项目的资金筹措及运用情况见下表：项目资金筹措及运用表单位：万元项目建设投资资金筹措其中：银行借款自筹资金项目预售收入合计 44,104.66 44,104.66 20,000.00 19,694.19 4,410.47 1 44,104.66 44,104.66 20,000.00 19,694.19 4,410.47

第九章项目经济评价

一、经济分析的主要依据：

1、《建设项目经济评价方法与参数》 (第二版) ;

2、《房地产开发项目经济评价方法》 ;

3、国家及地方有关政策;

4、项目设计方案及相关市场调查。

二、经营设计及营业收入

1、经营设计 26 郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告本项目设计用途为商品住宅区，项目建成后，共形成高层商品住宅 177,137.95m2，多层商品住宅 2,364.96m2，地下车库 33,264.59m2(675 个停车位) ，地上停车位 192 个，公共配套设施 4,372.48m2。

除社区会所、市政配套房建筑用于物业公司管理使用外，其它建筑均以出售形式经营。

2、营业收入测算

(1)价格预测根据建设单位提供的有关资料以及对项目周边地区范围内的商品住宅、写字楼、宾馆、商场及门面销售价格进行德抽样调查，本报告对水晶城小区的商品住宅、配套商业设施(超市) 地下车库的价格预测如下：商品住宅均价为 3,600 元/ m2，、配套商业设施(超市)均价为 20,000 元/ m2，车库 65,000 元/ 个。

(2)营业收入及税费估算

① 营业收入商品住宅销售收入：177,137.95× 3,600=63,769.66 万元配套商业设施(超市)销售收入：739.4× 20,000=1,478.80 万元地下车库销售收入：675× 65,000=4,387.50 万元合计：69,635.96 万元。

② 销售税费税(费)种计税依据税(费)率 27 郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告营业税土地增值税城市维护建设税教育费附加销售收入销售收入营业税营业税 5% 1% 7% 4.5% 根据上述税费规定估算经营期间销售税费额：营业税：69,635.96× 5%=3,481.80 万元土地增值税：69,635.96× 1%=696.36 万元城市维护建设税：3,481.80× 7%=243.73 万元教育费附加：3,481.80× 4.5%=156.68 万元合计：4,578.57 万元。

三、营业成本费用估算经营期间成本费用主要有营业费用、管理费用和财务费用。

1、营业费用营业费用主要包括广告费、销售人员的工资及福利费等，按销售收入的 2%估算：营业费用：69,635.96× 2%=1,392.72 万元

2、管理费用管理费用主要包括办公费用、水电费、招待费、管理人员的工资及福利费等，按销售收入的 1.5%估算：管理费用：69,635.96× 1.5%=1,044.54 万元

3、财务费用 28 郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告财务费用按建设期以外的银行贷款利息估算。

本项目除项目贷款 20,000 万元外，不考虑其他贷款，估算财务费用为 540 万元。

4、项目总成本费用上述各项与项目开发成本之和即为项目总成本费用。

经测算，其总成本为 46,581.92 万元(详见总成本及费用估算表) 。

四、财务效益分析

1、利润估算项目根据国家计委、建设部 1993 年 4 月颁布的《建设项目经济评价方法与参数》 (第二版)的要求进行经济评价。

项目总销售收入扣除销售税金及附加与总成本费用即得利润总额(详见损益表) 。

2、财务盈利能力分析

根据项目成本与收入情况测算的主要指标如下表所示：项目主要经济指标表序号

1 指标名称全部投资内部收益率所得税前所得税后

2 全部投资回收期所得税前所得税后年年 3.03 3.22 29 单位指标备注 % % 30.34 23.08 郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告

3 全部投资财务净现值(Ic=12%) 所得税前所得税后五、项目敏感性分析万元万元 8,932.34 5,323.20 本报告作了所得税后全部投资的敏感性分析，分别就销售收入(即综合价格) 、项目总成本(主要为开发成本、管理费用、销售费用)两项主要指标进行了敏感性分析，分析其变动对项目收益的影响程度。

项目的敏感性分析情况见下表：

项目敏感性分析表序号 1 2 3 项目现有指标销售收入下降 5% 项目总成本上升 5% 财务内部收益率(%) 23.08 19.17 19.41 财务净现值 (i=12%) 5,323.20 3,417.5 3,707.01 项目净利润 13,856.60 11,416.95 12,130.03 从以上分析看出，本项目当销售收入下降 5%或总成本支出上升 5%时，项目仍有较好的财务指标，说明项目的抗风险能力较强。

六、经济评价结论

综上所述，项目经营收入 69,635.96 万元，税前利润 18,475.47 万元，税后利润 13,856.60 万元，财务内部收益率 23.08%，财务净现值 5,323.20 万元(折现率 12%)，投资回收期(税后)3.22 年，故本报告认为，项目建设从经济角度分析 30 郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?水晶城项目可行性研究报告是可行的。