房地产开发项目可行性分析开题报告

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篇1：房地产开发项目可行性分析开题报告

可行性研究是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等， 下面是编辑老师为大家准备的可行性研究开题报告。

从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会环境影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的系统分析方法，可行性研究开题报告。

可行性研究的作用

可行性研究是建设前期工作的重要步骤，是编制建设项目设计任务书的依据。

对建设项目进行可行性研究是基本建设管理中的一项重要基础工作，是保证建设项目以最小的投资换取最佳经济效果的科学方法，可行性研究在项目投资决策和项目运作建设中具有十分重要的作用。

1)可行性研究在建设前期中的作用

工程项目的可行性研究是确定项目是否进行投资决策的依据。

社会主义市场经济投资体制的改革，把原由政府财政统一分配投资的体制变成了由国家、地方、企业和个人的多元投资格局，打破了由一个业主建设单位无偿使用的局面。

因此投资业主和国家审批机关主要根据可行性研究提供的评价结果，确定对此项目是否进行投资和如何进行投资，是项目建设单位决策性的文件。

2)可行性研究与设计项目管理的关联作用

主要研究内容、方法、论文框架结构及进度安排

(一)国内外研究现状

1、国外研究现状

可行性研究工作是在本世纪前叶随着经济和管理科学的发展而产生的，至今己有七十多年的历史。

早在20世纪30年代，美国在开发田纳西河流域时，就开始把可行性研究列入开发程序，成为工程项目规划的重要阶段，使工程建设稳步发展，取得了明显的经济效益。

二次世界大战后，可行性研究随着科学技术突飞猛进的发展而得到了不断充实和完善，逐步形成一门保证实现工程建设最佳经济效果的综合性科学。

目前，不但西方国家把可行性研究作为工程项目投资决策的重要手段，中东地区、亚洲一些发展中国家也都开展了可行性研究。

世界银行等国际金融组织，已把可行性研究作为申请工程项目贷款的依据。

其发展过程中主要著作包括：经济合作与发展组织(OECD)《发展中国家工业项目分析手册》，经济学家林恩•斯奎尔(L.Squrie)和范德塔克(H.G.vandertak)合著的《项目经济分析——影子价格的推导和估算》，约翰•汉森撰写的《项目评价使用指南》等;其中，1978 年联合国工业发展组织(UNIDO)编写了《工业可行性研究手册》，1980年又编写了《工业项目评价手册》，这就为世界各国特别是发展中国家开展工程建设可行性研究提供了较为完备的参考资料，同时也为在国际上推行可行性研究工作创造了条件。

房地产开发可行性研究是可行性研究理论和方法在房地产开发项目上的具体运用，最早也是出现在20世纪30年代的美国。

现在房地产开发企业也越来越重视可行性研究的作用，将它视为房地产项目投资决策前必须认真完成的工作。

在房地产项目可行性研究中，吸收了遥控遥测技术、计算机软件技术等科学技术的最新成果，运用了经济计量学、数量经济学、技术经济学、市场预测学、系统论等方面的最新经济理论成果，用于科学预测房地产项目的经济效益;同时，还吸收了企业管理理论、房地产营销理论和施工组织管理等现代管理科学理论，用以降低投资成本提高投资收益率。

国外一些专家和学者分别从房地产的区位选择、资金筹措、投资成本和收益、投资风险不确定性等方面阐述和论证房地产项目投资的可行性。

例如：①W.Behrens 和P.M.Hawranek认为可行性研究是房地产投资决策的重要依据，是投资分析中的重要环节，可行性研究是一个繁杂的系统工程，因此可行性研究是一个反复优化过程。

②Gaglon E.Greer和Micher D.Farred(1993)认为在房地产可行性研究中要对风险有足够的认识，以免出现决策失误。

并把风险分成财务风险(financial risk)、可保风险(insurable risk)和经营风险(business risk)三类，要求在可行性研究中要加以重点考虑。

③Arthur J.Keowr(1993)认为在房地产项目可行性研究中对不确定性因素分析时，可以采用概率分析法来测算风险的大小以及对项目的影响程度。

④一些学者在可行性研究中，对房地产项目进行经济评价时，采用OECD(或L-M)法、WB(或ST)法、UNIDO法、UNIDO-IDCAS法。

此外，联合国工业发展组织(UNIDO )、国际复兴开发银行等世界性组织，经济合作与发展组织(OECD),亚洲开发银行等区域性经济组织，分别编写了包括房地产项目在内的投资项目可行性研究教材。

经过几十年的发展，可行性研究的理论与实践在国外己经比较成熟。

2.国内研究现状

在我国，房地产项目可行性研究起步于20世纪70年代末，主要是由政府倡导发起、加以推广的。

1981年国务院《技术引进和设备进口工作暂行条例》中明确规定：所有新建、扩建大中型项目，都要在经过反复周密的论证和比较后，提出项目可行性研究报告;国家计委正式发文，明确规定“把可行性研究作为建设前期工作中的一个重要技术经济论证阶段，纳入基本建设程序”。

1983年国家计委又颁发了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，进一步明确了可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法，把可行性研究作为编制和审批项目设计任务书的基础和依据。

1987年，为了推进建设项目经济评价工作的开展，实现项目决策科学化、民主化，减少和避免投资决策失误，提高投资经济效益，国家计委又颁发了《建设项目经济评价方法与参数》，要求在大中型基本建设项目和限额以上技术改造项目中贯彻实行，又进一步提高了我国可行性分析工作的科学化、程序化水平。

进入20世纪90年代，随着国民经济的迅速发展，国家宏观投资环境发生了巨大的变化，投资建设领域出现了许多新情况、新问题。

为此，国家计委及时收集全国各地在进行建设项目经济评价中的经验以及暴露的问题，于1993 年4月，国家计委和建设部联合颁发了《关于建设项目经济评价工作的若干规定》。

为规范和指导项目前期可行性研究工作，9月，建设部颁发了《房地产开发项目经济评价方法》，国家发展计划委员会于颁发了《投资项目可行性研究指南》，这都是指导我国房地产开发项目可行性分析工作的主要文献。

目前可行性研究己列入我国基本建设程序。

除了由政府倡导发起外，国内一些学者对房地产项目可行性分析也进行了研究：

①安力在《房地产开发可行性分析售价预测方法浅析》(1995.4)中，认为正确、合理的预测房地产的售价是房地产可行性分析的重要环节，提出采用市场比较法和收益还原法来确定房地产的销售价格是比较合理的、可行的。

②阎小燕在《房地产投资可行性研究中的区位分析》(.5)中，认为区位分析是房地产投资可行性分析中至关重要的因素，并建议要根据上风口发展理论、高走理论、近水发展理论和沿边发展理论，从整个城市布局、城市规划的角度来考虑地块投资的利弊。

③陈传钊在《房地产项目可行性研究中信息系统的应用探讨》(.3)中，认为在进行房地产项目可行性研究时需要运用很多的信息数据，建议采用计算机等高科技手段，并提出了可行性分析计算机软件程序的设计思路。

④梁爽在《房地产投资可行性分析中的成本及投资估算》(.9)中，分析了房地产开发成本的构成，并提出了行业平均水平估算法、近似估算法等房地产投资成本的估算原理和方法。

⑤张先玲在《论加强房地产项目可行性分析特殊性的研究》(2001.12)中，从可行性分析的一般性问题和房地产项目可行性分析的特殊性角度阐述了房地产项目开发的风险性，认为科学性分析、合理预测、及时采取措施积极应对是规避房地产开发风险的有效方法。

虽然在我国房地产项目可行性研究取得了长足的进展，也获得了较明显的经济、社会效益，许多国内学者也进行了理论方面的研究尝试，但是同西方研究成熟国家相比，我国的房地产项目可行性研究还处在起步的初级阶段。

(二)主要研究内容及研究方法

1、研究的技术路线

可行性分析理论概述→房地产项目可行性分析的步骤流程和内容→潍坊九龙居房地产开发项目的基本情况→该项目可行性分析(包括市场可行性、技术可行性、经济可行性等方面)→项目可行性分析结论→项目开发方案存在的问题及建议。

2、主要内容

本论文由以下五部分组成：

第一部分，绪论。

主要交代本论文研究的背景、目的'和意义，系统地回顾房地产项目可行性分析研究的发展轨迹、国内外相关研究的现状。

第二部分，相关理论概述。

主要交代房地产项目可行性分析的概念、作用、规范的可行性分析所应采取的步骤与内容，分析房地产项目可行性分析的一些较为成熟的理论和方法，剖析其核心环节的关键行为。

第三部分，介绍潍坊九龙居房地产开发项目的基本情况，包括项目概况、开发企业基本情况、建筑规划设计方案、项目开发计划等。

第四部分，结合当前世界金融危机影响下的房地产市场发展面临的严峻态势，以及中央及地方政府出台的各项拉动内需举措所带来的机遇，应用本文的相关原理及理论，对潍坊九龙居房地产开发项目进行可行性分析，得出项目可行性分析的结论及开发的建议。

这是论文的重点部分。

(1)项目市场分析是根据拟开发项目的设想，在对相关市场的现状及发展变化的过程进行充分的调查研究的基础上，就相关市场及产品的未来以发展趋势做出合理的预测估计，并分析项目建成后可能的市场表现。

主要包括市场调查和市场预测两个方面的工作。

这是可行性研究的先决条件和前提，它决定了项目开发的必要性，是项目能否成立的最重要的依据。

本文遵循从宏观到微观的顺序，在进行充分的房地产形势及市场情况调查的基础上，对本项目的市场进行深入分析，通过对项目目标产品的市场容量、价格、竞争力以及市场风险进行分析预测，主要从产品定位、价格定位和目标客户群定位三个方面论证本项目市场定位的可行性。

(2)技术方案和建设条件是可行性研究的技术基础，它决定了项目技术上的可行性。

本文分析该项目建筑工程技术设计方案，根据先进性、适应性、安全可靠性和法规适应性原则，着重从规划设计方案(包括项目总体布局、交通组织、建筑结构、水电配置)、工程进度计划安排、环境评价、营销方式等方面，论证本项目的技术可行性。

(3)经济评价是根据国家经济和社会发展战略以及行业地区发展规划要求，计算项目的效益和费用，通过多方案比较，对拟建项目的财务可行性和经济合理性进行分析论证，做出全面的评价，为项目科学决策提供依据。

根据评价的目的和范围的不同，项目经济评价分为财务评价和国民经济评价两部分。

对经济效果的分析和评价，是决定项目应否投资的关键，也是项目可行性研究的核心部分。

本文将采取定性和定量分析相结合、动态分析和静态分析相结合的方法，测算项目的基本财务经济数据，考察项目的盈利能力、清偿能力等财务状况，并对项目投资的经济效益进行评估，得出本项目在经济方面是否可行的结论。

同时，从敏感性分析、盈亏平衡分析等方面对项目进行不确定性分析。

第五部分，研究结论和展望。

对项目开发的可行性进行总结性分析，形成潍坊九龙居房地产开发项目可行性研究报告，并提出论文研究的意义。

特别是针对目前银行紧缩信贷规模、房地产市场整体下滑、政府宏观调控政策加大的情况，为相关企业的阶段性发展提供一定的理论支持。

篇2：房地产开发项目可行性分析开题报告

房地产项目是一个很重要的项目,房地产在中国具有很大的前景,许多人一辈子都在为买房子而努力。中国人对于房子的执着刺激了房地产业的发展,也就使房地产商赚取了更大的利润。项目小编提供了一篇房地产开发项目可行性研究毕业论文开题报告。

一、选题的背景与意义:

选题背景:

在全球经济不稳定、中国通货膨胀和货币政策紧缩的背景下,,中国的政府继续坚定不移贯彻房地产市场调控政策,房地产金融环境紧缩,这就使房地产公司是否要开发一个项目更加谨慎小心了。

XXX住宅小区项目,是为了迎合XX市政府规划,XXX生态园开发的住宅小区,位置处于市区东部经济区,东沿XX生态园,风景优美,交通便利,在未来几年XX生态园一带必将成为市区最繁华的地段,所以该项目有很大开发价值。

选题意义:

对房地产开发项目开发商而言,房地产投资具有前期资金投入量大、回收周期长,经营风险高等特点。当今国家对房地产的打压政策坚持到底,货币政策紧缩,项目决策一旦失误,浪费大量的人力、物力、财力,加重企业债务负担,会给开发商带来致命性的打击。

首先,可行性研究报告可以作为确定房地产开发项目开发建设的必要依据。房地产开发项目投资者根据可行性研究的结果,决定是否投资开发该项目。规范的可行性研究能够抑制感性、盲目的投资。

其次,可行性研究报告可以作为向金融机构融资的依据,向当地政府和其所属城市规划部门、土地管理部门、建设管理部门等申请立项和建设执照的依据,也是环保部门审查项目对环境影响的依据。

再者,可行性研究报告可作为开展房地产开发项目设备和原材料订货、施工准备等房地产开发项目建设前期工作的基础,为后续建设工作顺利进行铺垫;对金融机构而言,要在审查项目的可行性研究得出结论的基础上,判断如果借出资金,在项目建设后有无偿还能力,贷款的风险有多少,从而决定是否贷款以及确定贷款的利率;

最后,对国家政府部门而言,如果房地产开发项目投资失败,会导致对银行的还款滞后,甚至影响城市的开发进程。因此房地产开发项目可行性研究可以作为政府各级管理计划部门编制固定资产投资计划和编制各个阶段规划设计的依据。

二、研究的基本内容与拟解决的主要问题:

研究的基本内容:

该课题研究的主要内容是XXX住宅小区项目的主要内容和配套条件,如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等,从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较,并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会环境影响进行预测,从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见。

1、熟悉地块资料,对房地产投资情况,市场状况等实施全面调查,用SWOT分析法统计分析所得数据,并且进行项目的初步定位。 2、对包括土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费用,基础设施建设费用、公共配套设施费用、开发期间税费等相关费用进行估算,根据对各种费用估算的结果来研究落实资金的来源渠道和筹措方式。 3、测算基础的数据域参数,通过计算财务评价指标,编制基本财务报表,合理选择财务评价指标,并进行相关计算,进行财务评价。 4、据财务评价,对投资进行盈亏能力分析。 5、整理并总结并且按照要求完成一份完整的书面可行性研究报告,提交电子文档。拟解决问题:

本课题所要解决的问题是XXXXX住宅小区的可行性研究。本课题是对该项目有关的社会、经济、技术等方面进行深入细致的调查与研究。

1、即项目概况

2、投资环境

3、房地产市场状况

4、目标客户等的研究

5、实施进度建议

6、投资估算和资金筹措

7、社会及经济效果评价

8、项目财务评价和项目分先分析投资估算

9、财务评价及风险与不确定分析

对可能采用的各种开发方案进行认真仔细的经济分析和技术先进性和适用性、经济合理性,以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案的比较和综合评价,由此得出该项目是够应该投资建设和如何进行投资建设等结论性意见。

三、研究的主要方法及预期的研究成果:

研究的主要方法:

1、研究的技术路线:设计项目规划,安排进度,进行项目可行性分析,进行估算,得出数据并分析。

2、可行性分析方法:对包括土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费用、基础设施建设费用、公共配套设施费用、开发期间税费等相关费用进行估算,根据对各种费用估算的结果来研究落实资金的来源渠道和筹措方式。测算基础的数据和参数,通过计算财务评价指标,编制基本财务报表,合理选择财务评价指标,并进行相关计算,惊醒财务评价。根据财务评价,对投资进行盈亏能力分析,可用静态和动态分析,罗列相关现金流量表,确定用于敏感性分析的经济评价指标,如内部收益率,净现值指标等,计算在其影响下的变动情况,进行分析。

可行性研究与设计项目管理的关联作用

可行性研究是编制设计任务书的重要依据,也是进行初步设计和工程建设管理工作中的重要环节。可行性研究不仅对拟议中的项目进行系统分析和全面论证,判断项目是否可行,值得投资,要进行反复比较,寻求最佳建设方案,避免项目方案的多变造成的人力、物力、财力的巨大浪费和时间的延误。这就需要严格项目建议书,可研报告的审批制度,确保可研报告的质量和足够的深度。假如在设计初期不能提出高质量的、切合实际的设计任务书,不能将建设意图用标准的技术术语表达出来,自然也就无法有效地控制设计全过程。如果使工程的初步设计起不到控制工程轮廓及主要功能的作用,或在只有一个粗略的方案下便草率。

研究的成果:

课题成果:完成课题设计,完成XXXX住宅小区可行性研究报告,结果该项目是否可行。

个人成果:理论与实际相结合学习了房地产项目可行性研究的相关知识,使对大学期间学习的专业知识有一个全面的回顾全面的应用,从设计过程中学到了项目可研的相关知识一系列的研究方法,对我今后的学习发展有很大的帮助,会我受益匪浅。

四、研究的总体安排与进度:

1、第X周:广泛查阅文献收集,整理资料,上报课题名称,开题报告、任务书。

2、第X周:开展针对御花园住宅小区项目的实地调研和案头调研。实施调研,统计分析有关数据,进行项目的初步定为。

3、第X周:对项目的技术手段进行分析与设计,必要时补充市场调研内容

4、第X周:项目总投资的估算和资金筹措计划,项目财务评价和项目分先分析投资估算,拟定筹资方案,进行财务评价及风险与不确定分析。

5、第X周:征求意见、修订初稿,完成设计说明书的整理,打印、印刷、装订等工作,提交报告

6、第X周:完成答辩准备工作,并行行答辩工作。

五、主要参考文献:

1、杨东.房地产开发项目全过程成本控制.[J].建筑经济,(8)

2、何俊德.项目评估—理论与方法.[M].(第二版), 华中科技大学出版社

3、顾圣平.工程经济学.水利水电出版社.2010

4、郑华.房地产市场分析方法.[M].电子工业出版社

5、李启明.房地产投资风险与决策.[M].东南大学出版社

6、王世虎、李彪.工程管理模式在实施中的问题及对策分析.[M].南省建筑质量监督总站,

7、石小娟.可行性研究报告投资估算若干问题研究[J].中国工程咨询,,1.30-31

8、严军印.论建设项目可行性研究的可行性[J].探索与思考,2011,22-23

9、蔡亮.某房地产项目可行性研究[A]。安徽建筑,2010,178-179

10、王小平.财务评价在房地产投资可行性研究中的应用[J].科技信息,2010

篇3：房地产开发项目可行性分析报告

1.1总论

项目的名称、性质、地理位置、占地面积，总建筑面积、建筑密度、容积率、各类建筑物的构成、投资总额、总工期等基本情况都需要在总论中体现，并说明项目提出的背景、开发建设的必要性、城市总体规划、发展全市经济的意义。

1.2市场调查和需求分析

通过对房地产市场的详细调查，开发商预测同时期人们对房屋需求，从而分析出开发项目的销售走势或者出租前景的好坏，综上，即可确定面对市场的范围和租售对象。

1.3开发项目场地的现状与建设条件分析

原建筑物的现状，周围环境的布局，开发时需要拆除的房屋面积，需要安置的原住户和人口，需要的劳动力和材料等因素都要再前期准备中考虑进去。

1.4规划设计方案

开发项目实施之前，设计人员要设计出建筑的总平面布置图。其中包括建筑物的外观设计，城市的景观设计，并且保证场内外交通布置的畅通，基础设施管网的可行性。

1.5投资估算

它是场地的购置费、拆迁安置费、工程的总造价、手续费、规划费等相关费用的估计。

1.6经济分析、财务评价、社会经济评价

通过对项目的销售收入、预期利润、税金、租金、工期等众多影响因素变化的正确评估，以及当财务评价与社会经济评价不发生矛盾时，该项目最终可具体实施。

二房地产开发投资的影响因素分析

2.1内部影响因素

开发企业想要具备资源、能力和竞争优势，就必须寻找机会，利用机会。对投资者来说，市场机会无处不在，所有未满足的需要的都可当做机会来利用，但是在机会面前如果不加以分析和评估，那么机会只会让投资者深陷其中。因此，开发企业首先要把项目有关的不利影响和有利效益罗列出来，然后进行调查、比较、分析、评估，明确企业的自我优势，再去判别机会是否属于自己。

2.2外部因素

除了可调控的内部因素之外，不易控制的外界环境和条件时时刻刻的变化也可能会给自己创造的条件带来不利的影响。人口、经济、信息、政治法律及社会文化、自然条件、基础和公共设施，规划控制等影响因素都会作用在房地产开发的效益之上。所以，对外部因素合理的协调，就是为了最终开发商能够选择合适的开发地段。

三房地产开发项目费用测算的作用

首先费用测算为筹集开发资金提供依据，以便通过各种渠道筹集所需的开发资金，同时它可作为研究工程造价合理性的手段，以便对设计方案提出意见，在经济上达到共同的而目标。其次费用测算是作为选择最优设计方案的重要控制条件，以便选出技术先进、经济合理的设计方案。最后，费用测算作为项目建设实施过程中投资控制的依据，以便为工程预算提供重要的依据，进行竣工决算。

四主要风险因素

4.1市场风险

房地产和其他行业一样存在着市场风险，当市场的供求关系的发生波动时，相应就会引起市场的波动产生风险。因为购买力迫使房地产难以形成有效的需求，市场价格大幅波动，资源价格上涨等不定因素都会给投资者造成损失。

4.2经营风险

在房地产经营过程中会出现意想不到的失误，而在经营商的失误会直接导致风险增加。没有经过周详的调查分析或因决策的失误，错误的选择了投资地区和时机；不熟悉相关政策导致投资失败；还有可能是因企业内部管理水平和工作效率低等导致原来计划不能按期执行。

4.3利率风险

由于市场的不确定性，时常会发生变动导致利率的变动，这就造成了利率的风险。一旦风险出现，房地产开发企业融资成本及将会受到重击，从而减少了投资者的收益；同时对居民的购买力也造成了影响，最终表现为开发企业的投资收益减少。

4.4政策风险

房地产开发投资是一项政策性很强的经济活动，在相关政策的影响和制约下，房地产的投资对象情况也会随之在很大程度上受到影响。因此，投资前需要认真了解城市规划设计，土地获得方式，政策的调控等，掌握政策的基本内容，有利于安全的投资。

4.5其他风险

失去控制的人为因素或自然本身发生异常造成的损失会给房地产开发投资活动带来损失。

结束语：

房地产业在当今发展迅速，给投资者带来了可观的经济效益，丰厚的回报。但随着市场持续的走高，房屋需求有所下滑，相关政策也随之调控，房地产开发项目可行性研究就显得尤为重要，这时需要投资者和购买者都周详的了解当今的房地产市场的变化和走势，利用信息判断投资机会的可行性，最终达到投资者和购买者双赢的共同目标。

参考文献：

[1]汤炎非，杨青著.《可行性研究与投资决策》武汉大学出版社，

[2]李竹成主编.《房地产经济专业知识与实务》北京团结出版社，

[3]潘蜀健主编.《房地产项目投资》北京中国建筑工业出版社，

[4]宋春红.《论房地产开发项目可行性研究》

篇4：可行性分析开题报告

可行性分析开题报告

1.开题报告作为毕业设计答辩委员会对学生答辩资格审查的依据材料之一，应在指导教师指导下，由学生在毕业设计工作前期完成，经指导教师签署意见、专家组及系主任审查后生效;

2.开题报告必须用黑墨水笔工整书写或按教务处统一设计的电子文档标准格式(可从教务处网页上下载)打印，禁止打印在其它纸上后剪贴;

3.毕业设计的开题报告应包括以下内容：

(1)主要技术指标;

(2)工作思路;

(3)课题的准备情况及进度计划;

(4)参考文献。

4.开题报告的'撰写应符合科技文献规范，且不少于字;参考文献应不少于15篇，包括中外文科技期刊、教科书、专著等。

5.开题报告正文字体采用宋体小四号，1.5倍行距。附页为A4纸型，左边距75px，右边距50px，上下边距为62.5px，字体采用宋体小四号，1.5倍行距。

6.“课题性质”一栏：

理工类：A.理论研究 B.应用研究 C工程设计 D.软件开发 E.其它

经管文教类：A.理论研究 B.应用研究 C.实证研究 D.艺术创作 E.其它

“课题来源”一栏：

A.科研立项 B.社会生产实践 C.教师自拟 D.学生自选

“成果形式”一栏：

A.论文 B.设计说明书 C.实物 D.软件 E.作品一、题目背景和意义(宋体小三加粗缩进2字符)

(内容宋体小四号)

(应列示毕业设计的题目和选题的背景、意义和题目理论研究价值或应用价值。)

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开题报告是指开题者对科研课题的一种文字说明材料。这是一种新的应用写作文体，这种文字体裁是随着现代科学研究活动计划性的增强和科研选题程序化管理的需要而产生的。开题报告是由选题者把自己所选的课题的概况(即“开题报告内容”)，向有关专家、学者、科技人员进行陈述。然后由他们对科研课题进行评议。亦可采用“德尔菲法”评分;再由科研管理部门综合评议的意见，确定是否批准这一选题。开题报告作为毕业论文答辩委员会对学生答辩资格审查的依据材料之一。研究方案，就是课题确定之后，研究人员在正式开展研究之前制订的整个课题研究的工作计划，它初步规定了课题研究各方面的具体内容和步骤。研究方案对整个研究工作的顺利开展起着关键的作用，尤其是对于我们科研经验较少的人来讲，一个好的方案，可以使我们避免无从下手，或者进行一段时间后不知道下一步干什么的情况，保证整个研究工作有条不紊地进行。可以说，研究方案水平的高低，是一个课题质量与水平的重要反映。

篇5：房地产开发项目可行性研究报告

房地产开发项目可行性研究报告

第一章 项目总论 5

一、项目概况 5

二、业主简介 5

三、编制主要依据及范围 8

四、项目主要技术经济指标 10

五、简要结论 12

第二章 项目建设背景及必要性 13

一、项目建设背景 13

二、项目建设必要性 24

第三章 市场预测 26

一、宏观调控下的'重庆房地产市场趋势 28

二、项目所在区域环境分析 36

三、周边典型楼盘分析 39

四、项目SWOT分析. 41

五、项目定位 43

六、商品房销售价格分析预测 44

第四章 建设规模与建设方案 46

一、工程概况 46

二、建设内容、建设规模 47

三、建设方案 49

第五章 场址选择 50

一、项目位置 50

二、工程地质 51

三、气候条件方面 51

四、水文地质 51

五、市政基础设施 52

第六章 工程方案 52

一、建筑设计 52

二、景观设计 53

三.主要经济技术指标 54

四、结构设计 55

第七章 总图与公用辅助工程 59

一、总图方面 59

二、公用辅助工程 63

第八章 节能措施 76

一、设计依据 76

二、设计范围及主要原则 77

三、主要节能措施 77

第九章 环境保护与绿化 79

一、设计环保措施 80

二、施工期环境保护 82

三、营运期环境保护 85

四、绿化 86

第十章 劳动安全与消防 87

一、设计 87

二、工程在施工期间劳动安全与消防 97

三、营运期间安全与消防 98

第十一章 项目进度计划与组织机构 98

一、项目建设周期及进度计划 98

二、项目组织机构 99

三、组织机构人员配备 100

第十二章 投资估算及资金筹措 100

一、估算依据及条件 101

二、投资估算 101

三、资金筹措及使用计划 102

第十三章 财务评价 103

一、评价依据、原则和假设条件 103

二、基础数据及其测算 103

三、财务分析 105

四、财务评价结论 107

第十四章 风险分析 107

一、项目主要风险因素识别 107

二、风险程度分析 107

三、防范和降低风险的对策 108

第十五章 社会评价 108

一、社会影响分析 109

二 、项目互适性分析 109

三、社会风险分析 110

第十六章 结论与建议 110

一、主要结论 110

二、建议 111

篇6：房地产开发项目可行性研究报告

房地产开发项目可行性研究报告

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一、总 论

1.项目建设背景

南方A市B房地产开发公司开发的“98佳园住宅小区” ，以高品质的开发建设，优美的居住环境和一流的物业管理为A市住宅小区树立了良好的形象，受到市民的广泛好评。为满足A市城市居民21世纪新的住房要求，创建新型城市住宅小区，该公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据自前房地产市场现状与发展趋势，选择靠近c民族园，与“98佳园住宅小区”相连的现A市b厂区内，开发中高档‘佳园二期”住宅，与“佳园一期”连成÷片，建设继“98佳园住宅小区”之后又一个高品质住宅小区。佳园一期销售已基本结束，该公司和佳园小区良好的形象普遍得到A市市民和政府的认可，由于“佳园二期”与98佳园仅一墙之隔，这为本项目的开发带来不可多得的商机。

根据A市城市规划发展需要以及白龙路片区控制性规划要求，B房地产开发公司已同A市b厂以定点拆迁的方式达成协议，获得该厂33333.5平方米生产用地。开发建设用地及土地用途性质的变更手续由A市土地管理局和市规划局办理。根据城市规划和该市对产业结构调整的有关要求，A市D厂搬迁至高新技术开发区内。

该项目初步方案设计已经完成，“佳园二期”项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。

2.项目概况

(1)项目名称：“佳园二期”项目。

(2)建设地点：A市白龙路。

(3)建设单位：B房地产开发公司。

(4)企业性质：国有。

(5)经营范围：主营：房地产开发经营。兼营：建筑材料、

装饰材料、室内外装饰。

(6)公司类别：专营企业。

(7)资质等级：城市综合开发二级。

(8)企业概况：B房地产开发公司是独资国有房地产开发企 业，成立于1993年。6年来，该公司成功开发了关上中心区“宏兴大厦”、钱局街职工宿舍项目、交林路职工宿舍，98佳 园住宅小区”等项目，总开发面积24万平方米，形成一定的开发规模，积累了城市住宅小区开发经验，并创出了佳园小区品牌效应，在A市房地产行业站稳了脚根，给公司带来了良好的经济效益和社会效益，企业得到了较快的发展。“佳园二期”是该公司开发的高标准精品住宅小区。

(9)工程概况： “佳园二期”项目占地33333.5平方米，总建筑面积76100平方米，其中多层住宅50960平方米，联排低层住宅10140平方米，地下停车库15000平方米。经估算，工程总投资17623万元，每平方米造价2316元。

(10)资金来源：本项目建设资金完全由B房地产开发公司自筹，不足投资通过预售房款解决。 根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为19.8%，财务净现值(Ic=15%)517万元，投资回收期2.9年。投资利润率17.8%，利税率26.2%，计算期内国家税收2629万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。

3.可行性研究报告编制依据

(1)省计委计投[]X X号文《关于“佳园二期”项目建议书的批复》;

(2)B房地产开发公司与A市D厂签定的《国有土地转让造成房屋拆迁、停产损失的补偿合同》以及《国有土地使用权转让合同》;

(3)A市规划设计院《白龙路沿线控制性详细规划》;

(4)A市理工大学建筑工程学院设计研究院《“佳园二期”项目初步规划方案》;

(5)白龙寺片区地质勘探资料;

(6)A市城市规划局《A市土地使用变更通知书》;

(7)省审计事务所验资证明;

(8)A市城市合作银行资金证明;

(9)国家计委《建设项目经济评价方法与参数(第二版)》;

(10)建设部《房地产开发项目经济评价方法》。

4.可行性研究报告研究范围

根据“佳园二期”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。

5. 研究结论及建议

本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和A市已有一部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对A市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目开发土地利用A市D厂生产用地，对盘活国有资产，推进国有企业产业结构调整，有明显的社会效益。

从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，尤其是面积较大的联排商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。

6.主要经济技术指标

“佳园二期’’项目主要经济技术指标见表3—1。

表3-1 “佳园二期”项目主要经济技术指标

序号 项目名称 单位 指标

1 总占地面积平方米 33333.5

2 总建筑面积平方米 76100

3 建筑容积率 1.4

4 小区绿化率 % 40以上

5 户均面积 多层住宅平方米/户 A型100、B型160

联排低层住宅平方米/户 260

6 地下停车库车位 30平方米/车位 500个15000平米

7 综合售价 多层住宅 元/平方米 2950

联排低层住宅 元/平方米 3850

8 地下停车库 元/位 7500

9 建设投资 万元 17623

10 每平方米建设投资 元 2316

11 投资利润率 % 17.7

12 全部投资财务内部收益率(税前) % 18.7

13 全部投资财务净现值(税前) 万元 379

14 全部投资投资回收期(税前) 年 2.9

二、住宅市场分析与营销战略

1、当前住宅市场现状

进入以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制层革的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。主要表现在：

(1)商品房开发投资稳步回升。1992年房地产业超速发1993年下半年起宏观调控，至1995年以后，房地产开发投资一度出现增速减缓的趋势。以后，商品房投资逐步增加，，在国民生产总值增长的7.8%中，住宅建设的贡献率达到1个百分点以上。

(2)在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。

(3)住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民房，成为启动房地产市场的一大亮点。

(4)房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。房地产二、三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋置换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的一个热点。

2、A市商品房现状与市场需求

A市城市住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积19达到了10.98平方米，位居全国大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。从A市城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。根据有关市场调查资料，A市目前有26%的市民住房是“单位借房”，约39%属“房改房”，19%是“私房”，只有16%的住房是居民“购买的商品房”。从以上现象可以看出，目前商品房在A市市民住宅构成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。随着住房制度改革的进一步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。

再从每户住房总建筑面积来看，居民住房60平方米(指建筑面积，下同)以下的占38.96%，60～80平方米的占33.8%，81～100平方米的占14.82%，101～120平方米的占8.02%，121～140平方米和141平方米以上的分别只占2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面积在100平方米以下。随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房宽敞、舒适、功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在100平方米以上住房尸数将比现在有较大的提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。

3.“精品住宅”的市场需求及发展

“人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。随着A市城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。根据A市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。“精品住宅’’的表现为：

3.1 住宅市场趋向细分化

随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流。在住宅市场日趋活跃，买方面临多种选择的今天，一个楼盘吸引消费者的前提应该是启己与众不同的个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。前两年，A市住宅市场针对一些消费群体，推出高标准、多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美、品质高，售价合理，刚刚推出就卖掉60%以上，销售火爆。从中可以看出，住宅市场的一个发展方向是住宅市场细分化。对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。市场对规划、设计、营销管理、施工质量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。

3.2 商品房市场进入品牌角逐时代

随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必行。在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全，还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。在去年A市房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。“佳园一期”住宅的成功开发和火爆销售，就是一个最好的例子。商品房市场出现品牌角逐趋势的原因，主要有：

(1)先富者的市场潜力。A市改革开放来，经济快速发展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消费居国内大中城市中上水平，据有关资料统计，富裕家庭约占3%左右，最近两年，富裕家庭这一比例又有提高，今后还将进一步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。

沿白龙路向前是新迎小区和大树营、曙光、东华小区一带，是A市较早开发的商品住宅区，区内人口密度大，聚集了众多先富起来的人士，下一步商品房的更新换代，加上二，、三级市场的放开，将为商品房交易提供方便，并有可能使先富者对高档次 的品牌商品住宅的潜在需求转化为现实需求。

(2)商业消费潜力。A市是面向东亚的国际性商贸旅游城市，发展商贸一直是A市经济发展的重点之一。由于几次博览 会的成功举办，提高了A市在国际国内的知名度，为A市城市 经济发展带来前所未有的机遇，商贸旅游繁荣，驻市各类商业机构众多，今后私营企业也越来越多，私营企业主的住房需求趋

旺，随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形成一定的市场需求，像 98佳园这样环境优美、档次较高的住宅，无论是销售或出租都有较大的市场潜力。

(3)项目区位市场潜力。“佳园二期”项目位于C民族园以南，环境得天独厚，是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。

3.3 户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点

户内智能科技的运用是目前住宅开发的重大课题，它包含新型居室建筑材料的运用以及居室内部智能化设施的安排，智能住宅的优势不仅在于其高科技和高智能使业主保持与时代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新换代的住宅智能系统会随着未来科技的发展不断增加新内容，使住宅本身的科技含量也不断更新。这方面的意义远超过普通的实体建材所能实现的价值，提高了住宅的档次、品牌和价值。

3.4 消费者对住宅质量和物业管理的关注

消费者购房是个人的投资置业行为，因此质量是购房者首要关注的问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。一是安全性方面，主要是结构安全和设备安全。二是功能性方面，住宅应具有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是最好的住宅。三是舒适性方面，包括卫生、日照、通风、室外环境等。四是适用性方面，一个家庭在不同时期有着不同的家庭结构，对住宅消费也有不同的要求，因此会形成若干即期消费。所以，住宅设计要超前并考虑可改造。物业管理是消费者购房考虑的另一重要因素。对于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的`质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。

3.5 住宅开发及开发商向规模化发展

前几年，A市城市住宅开发数量发展过快，但开发规模偏小。目前A市已有各类资质的房地产开发企业200多个，除新迎、江岸、春苑、佳园、北辰等小区外，大多规模较小，不但开发成本高，还引发住宅市场恶性竞争、粗制滥造、哄抬地价等问题。新时代住宅不仅要求户内居住舒适，有足够的居住空间，功能设施齐全，还要有合理的销售价格。房地产开发商只有通过大规模、低成本开发，才能满足用户的要求。A市目前开发的北辰小区、阳光小区等开发建设规模都在千户以上，具有很强的市场竞争力。住宅开发向规模化发展，形成新的住宅市场竞争，也促使开发商向规模化方向发展。从A市最近两年的房地产市场上也能看出这一变化，一批实力雄厚、具有丰富操作经验的大型房地产开发企业将涌现出来，并占市场主导地位。

3.6 住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段

随着A市城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。目前，A市居民购房除直接居住或自用外，有近15%是用于投资保值、增值或出租，这与A市市民近几年生活水平很快提高不无关系。据有关资料统计，1990年A市城镇居民人均收入为1579元，1995年为4384元，汰到5151元，19达到6243元，年比1995年实际增长42.4%。在居民消费支出中恩格尔系数已由1990年的55.7%降到19的47.1%，最近几年这一系数又有新的下降，这标志着居民生活由“温饱型”向“小康型”的过渡。随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房、汽车消费，这是一个必然的趋势。随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出的平均比重将由5.1%上升到12%左右。其中中低收入的家庭为6%～10%，中高收入家庭为13%—16%，，富裕家庭占20%--30%，加上银行住房按揭贷款的支持，住房消费热，点将加快形成。个人购房的比例也由“八五”时期的28%增加到1997年的32%，目前这一比例已超过50%，并保持逐步上升的势头。

从以上分析可以看出，“佳园一期”、“北辰小区”、“阳光小区”、“金康园’’等的成功开发，预示着未来商品房的升级换代，由低档走向高档，高品质开发已成为新趋势，“佳园二期”市场 定位在中高档住宅，是有其市场需求依据的。

4，当前住宅市场面临的矛盾和问题

目前，以住宅为主体的房地产市场在发展过程中面临着一些深层次的矛盾，结构性、阶段性、体制性供给过剩的现象突出，市场有效需求的不足。主要表现在以下三个方面：

(1) 商品房空置量继续上升，消化空置房压力加大。据有关资料统计，A市

空置商品房已达80余万平方米，一些建设标准低，施工质量差，户型不合理，设施或居住环境不良的商品房空置率还将进一步增加。

(2) 住房制度改革未能达到预期进度，各种政策的落实未能实际到位，住宅市场消费需求的良性循环要有一个较长的形成过程。

(3) 市场发育程度整体水平偏低，地区之间发展严重不平衡。‘‘佳园二期”住宅开发也面临住宅市场供大于求的矛盾。虽然随着福利房的取消，房地产二、三级市场逐步开放，居民收入水平逐步提高，为商品房市场的发育打下了一定的基础，但目前结构性供给过剩与市场有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在20后将建成1000万平方米的经济适用房，低档房市场供给量很大，对房地产价格将产生较大影响，导致本项目的开发有一定的市场风险。

5.营销战略

根据上述分析和本项目市场定位，制定以下营销战略：

5.1 确定项目整体形象

‘‘佳园二期’’ 与“98佳园”地块相连。佳园小区已成功开发，其品牌形象得到了A市市民和政府的认同，在A市房地产市场有一定影响，建立了一定信誉。“佳园二期”处于C民族园片区，地段位置优越，小区整体形象根据“人与自然”这一主题，强调综合环境和居住生活方式协调，注重消费者人际、精神和心理上的需求和沟通，人与自然的和谐，从规划、设计、营销、管理等方面突出该住宅小区主体形象，营造21世纪高素质物业，开发继“98佳园”之后又一个精品住宅小区。

5.2 “卖点”分析

‘‘佳园二期”住宅小区凭借其优越的地段位置和区位优势，小区住宅销售的“卖点”主要是：

(1) 小区规划不是简单的绿化，而是按“园林化”概念规划建设，因此有突

出的环境特点。此外，开发商重视小区住宅多样化户型和房屋外观的设计，先期发售的佳园小区最成功的“卖点”或销售的“热点”就在于此。

(2)配套设施要能提供全面、综合的配套服务，注重消费者生活居住多方面的需求与沟通。

(2) 物业管理在佳园小区的基础上更加完善化，服务更加周到全面，管理高

质量、高水平。

(3) 小区住宅设计引入“智能化”新概念，使住宅小区按“精品化”的标准

档次规划设计和经营管理。除以上因素外，小区“卖点”还有消费者最为关心的价格、地段、开发商信誉以及市场定位等。

5.3 营销推广策略

高素质的物业开发，除了高水平的规划、设计外，还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，高标准地经营和管理，以确保项目有市场销路，开发商有合理的收益。根据本项目市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略：

(1)广告宣传策略。

由于佳园小区的成功开发与经营，B房地产开发公司已在A市消费者心目中建立了良好的信誉，对后期项目的开发销售较为有利。“佳园二期”项目要针对确定的目标群体，按计划、分阶段，系统地对小区的整体形象和“卖点’’集中进行广告宣传。广告媒体包括：现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、新闻发布会、各种宣传资料、户外及路牌广告等，具体宜采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定，广告宣传费用列入项目开发成本。

(2)促销策略。

1)促销的阶段性策略。一般按以下阶段促销：①销售准备阶段;②首次公开展销和跟进销售阶段;③二次公开展销及跟进销售阶段;④三次公开展销及跟进销售阶段;⑤扫尾阶段销售。

应根据不同的销售阶段，制定不同的销售策略。

2)销售对象及销售时机。本项目销售对象主要是：①拟更新换代商品房的消费者;②收入较高或中、高收入的消费者;③驻A市办事机构商用或商住;④其他消费者。最佳销售时机根据小区广告宣传效果和试销情况：以及市场情况而定。

3)促销手段。拟采用多种促销手段，包括：①广告宣传;②内部认购;③人员直销;④举办展销会;⑤集团认购;⑥有针对性(销售对象)的举办展销会;⑦灵活多样的付款方式;⑧工程质量、进度及完善的小区物业管理承诺;⑨售楼现场样板房促销(佳园小区效果很好);⑩其他促销手段。

5.4定价策略

(1)价格定位。

1)根据A市目前房地产屋源交易信息，二环路以外西、南及东北市区一带，同类商品房销售价格见表3-2。

表3-2 楼盘销售价格情况表

(2000年1、2月)

篇7：房地产开发项目可行性研究报告

一、项目背景

1 、项目名称： 居住小区(暂定名)

2、可行性研究报告的编制依据：

(1)《城市居住区规划设计规范》

(2)《A市城市拆迁管理条例》

(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》

(4)《住宅设计规范》

(5)《住宅建筑设计标准》

(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

(7)《城市道路绿化规划及设计规范》

(8)《高层民用建筑设计防火规范》

3、项目概况

1 )地块位置：该基地东起 ，南至 路，西至 路、北至 ，围合区内土地面积约平方米，该地块属A市 类地段。

2 )建设规模与目标：

土地面积： 亩(平方米)

容积率：

开发周期：

土地价格： 元/亩(A市国有土地使用权挂牌出让起价) 建筑面积(预计)：总建筑面积： ㎡

3 )周围环境与设施

(1)步行约10 分钟可至A市中心。

(2)西侧为市城市中心景点。

(3)东侧为 城市绿化带，南侧为 广场。

(4)西南靠近A市 小学。

(5)北面为A市人民银行。

4 、项目SWOT分析

优势及机会

(1) 该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。

(2) A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。

(3) 东侧 的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。

(4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。

(5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。

(6) 该项目以毛地出让，起价 元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。

(7) 该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。

(8) 我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。

(9) 物业管理公司在A市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。

(10) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。

劣势及威胁

(11) 拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。

(12) A市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。

(13) 市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。

(14) 外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。

(15) 规划中对于地块的.居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。

(16) 小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。

(17) 该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。

(18) 花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。

(19) 拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。

(20) 周遍的生活配套设施及交通不够完善。

二、市场分析

1 A市概况(参考)

A市位于 河南岸，面积平方公里，人口 万。

生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56%，年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。

投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网;水运以长江干流的重要港口——A港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，A港泥洲新港区一期工程已动工;通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。

项目所在区位于 江中下游南岸，与B市接壤，是A市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。

2 A市房地产住宅市场分析

A市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，A市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。

二OO三年，A市房地产业主要特征表现在以下几个方面：

表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。

表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积 20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。

表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。

表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。A市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上年度分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。

表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市GDP增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元;房地产业上缴国家税收2800万元。

对今后市场的预测：

---—从购房能力看

伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，到，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。

——从投资角度看

由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。

——从消费结构看

随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。

——从需求关系看

根据城市总体规划，城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里，城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，A市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。

3、主要竞争项目分析

住宅小区详细情况如表：

项目 套数 建筑面积(万㎡)平均单价(元/㎡) 位置

向阳小区 1500 22 1400 宝山路

新华小区 785 8 1344 黄河街

银河小区 170 1460 银河街

成光小区 130 1400 学院路

太阳神小区500 6.9 1508 英雄路

部分商业网点详细情况

项目 面积㎡ 单价元/㎡ 位置

汇丰花园 40~~80 4000~5600 新城区

秋爽花园 50~~70 5000~12000 市中心

碧苑小区 36~~50 6800 建设路

桃园小区 车库 550 秋浦路

荷花村 车库 550 建设路

三、项目财务分析

(一)、拆迁成本分析

围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房(实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，

拆迁公司拆迁安置房一栋，30户)。其它房屋均为二——四层。

根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。

拆迁成本估算：

按照A市《城市房屋拆迁管理办法》规定和拆迁补偿评估报告。

1、住宅：640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元

2、经营性用房：640元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

3、附属物(水、电、电话、空调以上其它)

住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元

经营性用房：600平方米*45元/平方米=27000元

4、室内装饰：34929平方米*80元/平方米=2794320元

5、阁楼、围墙院内地坪等：

34929平方米*48元=1676592元

6、搬家费、临时过渡费等：

1)、搬家费：

住宅：200户*300元=60000元

经营性用房：9户*500元=4500元

小计：64500元

2)、过渡费：

住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元

经营性用房：600平方米*16元/平方米*6个月=57600元

小计：632535元

其他费用

3)、管理费，委托拆迁费：

34929平方米*15元/平方米=523935元

4)、房屋拆迁评估服务费费：35000元

5)、奖励：

34929平方米*100元/平方米=3492900元

上述所有费用小计：38533208元，折抵每平方补偿金额为1103.18元。

按照A市人民政府令，对A市城市区域内房屋拆迁，在20上半年尚可以执行，自省《城市房屋拆迁管理办法》，在年7月1日开始执行后。A市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。

1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米

1203.18元*34929平方米=42025874.2元

(二)建筑成本分析

对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=1000㎡，建筑面积：2000㎡。

主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在 路靠近小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基本同S小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三栋12层住宅建筑面积：29.4*13.8*12层*3栋=14606㎡，合计建筑面积：17906㎡。

地块内大致布置

一栋 15层29.4*13.8*15层;

一栋 12层29.4*13.8*12层;

三栋 12层40*15*12层;

一栋 15层40*15*15层;

占地面积：3211㎡，建筑面积：41554㎡

总占地面积：5861㎡，建筑密度：20.7%

总建筑面积：61460㎡，容积率：2.17

高层均设计地下室，面积为4861㎡，总户数约为297户。

建设成本估算

(一)、工程前期费：

1、拆迁成本

2、土地出让金

3、城市基础设施配套费：61460㎡*50元/㎡=307.3万元

4、人防基金：配套建地下室

5、规划技术服务费：56160*1.4+5300*2.2=9.03万元

6、墙改：61460*8=49.168万元

7、散装水泥：61460*2=12.29万元

8、白蚁防治费：61460*2=12.29万元

9、质量监督费：61460*2=12.296万元

10、施工图审查：61460*1=6.15万元

11、防雷审查：61460*1=6.15万元

12、消防审查：

13、文物：0.2万元

14、规划设计：10万元

15、建筑设计：2000*12+59460*30=180.78万元

16、地质勘探：61460*2=12.29万元

17、测量定位：10万元

18、煤气增容：2500元/户

19、供水管网配套费：20元/㎡

小计：627.93万元(18、19项代收代缴，未计)

(二) 工程成本

1、桩基：59460*100元/㎡=594.6万元

2、地下室：4861*600元/㎡=291.66万元

3、主体：59460*900+2000*500=5451.4万元

4、电梯：9栋*50万元/栋=450万元

5、室外水电气工程：61460*50=307.3万元

6、小区绿化、道路等工程：61460*60=368.76万元

7、监理费：6337.66*1%=63.38万元

小计：7527.1万元

总计、8155.03万元

(三)项目费用分析

依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为：

小高层住宅1900元/㎡ 商铺6000元/ ㎡ 地下车库800元/㎡

销售收入 住宅1900*56160=106704000

商铺6000*5300=31800000

地下室4861*800=3888800

总计：142392800元

营业税及附加 142392800*5.5%=7831604

各项费用 142392800*4%=5695712

总成本：拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本

=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2

毛利润：销售收入—总成本

=142392800-137103490.2

=5289309.8元

四、项目费用分析结论

如土地挂牌竞价在五百二十八万以内，该项目具有一定的利润空间，项目可行。如超出项目风险较大，项目不可行。

篇8：房地产开发项目可行性研究报告

房地产开发项目可行性研究报告（模板）

一、项目背景

1 、项目名称： 居住小区(暂定名)

2、可行性研究报告的编制依据：

(1)《城市居住区规划设计规范》

(2)《A市城市拆迁管理条例》

(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》

(4)《住宅设计规范》

(5)《住宅建筑设计标准》

(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

(7)《城市道路绿化规划及设计规范》

(8)《高层民用建筑设计防火规范》

3、项目概况

1 )地块位置：该基地东起 ，南至 路，西至 路、北至 ，围合区内土地面积约平方米，该地块属A市 类地段。

2 )建设规模与目标：

土地面积： 亩(平方米)

容积率：

开发周期：

土地价格： 元/亩(A市国有土地使用权挂牌出让起价) 建筑面积(预计)：总建筑面积： ㎡

3 )周围环境与设施

(1)步行约10 分钟可至A市中心。

(2)西侧为市城市中心景点。

(3)东侧为 城市绿化带，南侧为 广场。

(4)西南靠近A市 小学。

(5)北面为A市人民银行。

4 、项目SWOT分析

优势及机会

(1) 该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。

(2) A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。

(3) 东侧 的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。

(4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。

(5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。

(6) 该项目以毛地出让，起价 元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。

(7) 该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。

(8) 我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。

(9) 物业管理公司在A市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。

(10) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。

劣势及威胁

(11) 拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。

(12) A市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。

(13) 市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的`测算具有一定的不确定性。

(14) 外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。

(15) 规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。

(16) 小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。

(17) 该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。

(18) 花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。

(19) 拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。

(20) 周遍的生活配套设施及交通不够完善。

二、市场分析

1 A市概况(参考)

A市位于 河南岸，面积平方公里，人口 万。

生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56%，和被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。

投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网;水运以长江干流的重要港口——A港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，A港泥洲新港区一期工程已动工;通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。

项目所在区位于 江中下游南岸，与B市接壤，是A市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。

2 A市房地产住宅市场分析

A市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。19至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，A市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。

二OO三年，A市房地产业主要特征表现在以下几个方面：

表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。

表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积 20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。

表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。

表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。A市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上年度分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。

表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市GDP增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元;房地产业上缴国家税收2800万元。

篇9：房地产开发项目可行性研究报告

房地产开发项目可行性研究报告

时间一晃而过，弹指之间，已接近尾声，过去的一年在领导和同事们的悉心关怀和指导下，通过自身的不懈努力，在工作上取得了一定的成果，但也存在了诸多不足。回顾过去的一年，下面是我做的一份20房地产开发项目可行性研究报告报告如下：

一、项目背景

1 、项目名称：

居住小区(暂定名)

2、可行性研究报告的编制依据：

(1)《城市居住区规划设计规范》

(2)《a市城市拆迁管理条例》

(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》

(4)《住宅设计规范》

(5)《住宅建筑设计标准》

(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

(7)《城市道路绿化规划及设计规范》

(8)《高层民用建筑设计防火规范》

3、项目概况

1 )地块位置：该基地东起

，南至

路，西至 路、北至

，围合区内土地面积约

平方米，该地块属a市 类地段。

2 )建设规模与目标：

土地面积：

亩(

平方米) 容积率：

开发周期：

土地价格： 元/亩(a市国有土地使用权挂牌出让起价)

建筑面积(预计)：总建筑面积：

㎡

3 )周围环境与设施

(1)步行约10 分钟可至a市中心。

(2)西侧为 市城市中心景点。

(3)东侧为

城市绿化带，南侧为

广场。

(4)西南靠近a市

小学。

(5)北面为a市人民银行。

4 、项目swot分析

优势及机会

(1) 该项目地处a市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。

(2) a近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。

(3) 东侧 的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。

(4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。

(5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的.资金流压力有一定的缓解作用。

(6) 该项目以毛地出让，起价

元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。

(7) 该项目规划定位为a市第一个小高层住宅小区，我公司在b市开发小高层的经验可以为之借鉴。

篇10：房地产开发项目可行性研究报告

摘 要

“XX花园” 项目位于XX市XX区跃进路北段与待建的规划道路的交叉口，绿线占地面积10008.4平方米(约15.01亩)，地块西面北面临街(跃进北路及待建的高水中路)，沿跃进北路临街面地块长约98米，临高水中路地块长约80米，项目地块呈矩形。项目北面为圣水二队居民点，南面临街面为一层临时小门面，东面为规划中的XX区区政府办公用地，西面为规划中的高水中学。

“XX花园”(下简称：本项目)拟规划设计的主要经济技术指标如下：小区总规划绿线用地10008.4平方米(约15.01亩)，规划设计总建筑面积 约0平方米，其中底层商业铺面建筑面积约1500平方米，二层商业建筑面积约1500平方米，住宅建筑面积17000平方米，住户暂定170户，绿化面积为3500平方米(其中中心绿地面积为2000平方米)，建筑密度为35.33%，容积率2.0，绿化率为35%。

“XX花园”拟计划于5月起着手项目规划及前期报建工作，于月开始动工建设，项目建设总工期约12个月，预计于6月进入项目预售期，其销售周期约12个月。其项目总投资(含土地成本及银行利息为人民币960万元)人民币2696.11万元，项目预计总销售收入人民币3226万元，项目预计税后利润总额为人民币312.14万元。自项目获准销售开始起，拟计划将当月销售款的部分用于银行还贷，部分作为项目开发资金回投入项目后期工程，预计将于2月将完成土地抵押贷款清算工作。

目录

1、项目概况

2、开发项目用地的现状调查及动迁安置

3、市场分析和项目定位

4、规划发展建议

5、资源供给

6、项目开发组织机构、管理费用的研究

7、开发建设计划

8、项目资金来源及经济分析

9、结论及建议

一、项目概况：

1、项目名称：“XX花园”

开发建设单位：XXXX房地产开发有限公司

2、项目地理位置：本项目位于XX市XX区跃进北路与高水中路交叉口，项目北面为圣水二队居民点，其他几面为待建设用地。

3、项目周边的环境状况：本项目所在区域在“花园•XX”、“小岛春天花园”等大型楼盘的带动下，已逐步形成了一个比较成熟的居住区，年政府将进一步规范土地市场化的管理，城市土地供应更加紧缺，开发投资商的市场准入难度进一步加大，在2005年下半年到20将出现更多的市场空间，本项目在相邻的中房即将开发的100余亩大盘的进一步拉动下，作为一个小型精品楼盘于2005年底或年初动工建设并于2006年下半年进行销售，其时机比较适宜。

4、项目性质及主要特点：本项目土地规划为商业、居住用地，其项目用地较小，地块方正，两面临市政道路，其临街面约170米长。项目西面(跃进北路对面)为规划中的高水中学，东面相隔的是规划中的XX区政府办公用地。并处于“花园•XX”和“小岛春天花园”两大楼盘之间。

二、开发项目用地的现状调查及动迁安置：

1、土地调查：本项目用地由两宗土地构成，其土地证面积总和为7813.21平方米(约11.72亩)，均属商业、居住用地，使用单位均为XXXX房地产开发有限公司。

2、拆迁调查：本项目土地使用权属XXXX房地产开发有限公司，其地块上临时出租门面及出租仓房产权均属XX公司，不存在大的拆迁难的问题。

3、市政基础配套设施调查：本项目地块上有仓房(租赁站)，其施工水电问题可在此基础上解决，同时项目两面临市政道路，其雨污排放及燃气、电力、电讯等设施均可就近接入。

4、地块交通条件调查：本项目周边的市政路网正逐步完善，随着花园、中房、小岛等几个大房产公司在本项目周边进行开发带动，将极大地促进政府对该区域的市政配套设施建设及完善。36路公交车从项目前跃进北路经过，6路、27路、39路公交线路从旁经停，平政长途汽车站相距咫尺，出行非常方便。

三、市场分析和项目定位：

一)、市场分析：

1、XX市房地产市场供给现状分析：

1)、由于国家宏观调控因素，房地产投资出现减少状态。20XX市房地产开发投资额为人民币229122万元，同比减少人民币93408.16万元，负增长率为28.96%。

2)、年商品房施工面积2026744平方米(其中：本年新开工面积1219914平方米)，施工面积比20减少565874平方米，负增长率22%。从施工面积构成看，其中住宅仍占主导地位，为1686960平方米，12270套，但比年所占比重下降6.3个百分点，为83%。

2004年普通商品房施工面积为1089694平方米，8483套，占住宅施工面积总量65%，同比2003年减少560367平方米。电梯公寓施工面积460800平方米，2891套，同比2003年减少143458平方米，846套。经济适用房施工面积54934平方米，610套，同比2003年增加1270平方米，减少93套。别墅施工面积为81532平方米，286套(幢)，同比2003年减少106773平方米，402套(幢)。

从表四图例中看出，因国家宏观调控，我市房地产投资趋势减缓，但投资结构发生变化较大。

2003年XX市住宅投资所占比重为89%，2004年住宅投资下降至83%，非住宅投资中商业用房比重上升较快，由2003年7.8%上升至2004年15%对我市投资结构是否协调发展产生了较大影响。

3)、商品房竣工面积1509222平方米，比上年增长22%，其中商品住房竣工1229704平方米，8921套，比上年负增长5%;商品用房竣工面积245957平方米，比上年增长495%;写字间竣工12938平方米，比上年增44%;其它用房竣工面积20673平方米，比上年负增35%。

4)、商品房进入市场情况：

2004年，XX市商品房市场进入共81宗，276幢，1192501平方米。同比上年减少464296平方米，负增长为28%。其中：商品住宅进入市场

表五：XX市2004年商品房竣工面积(按用途分)

类型 合计 住宅 商业用房 写字间 其他

2003年 1476069 1298810 121774 23325 32181

2004年 1509222 1229704 245957 12938 20673

同比增加 2.2% -5% 49.5% -44% -35%

所占比例 81% 17% 0.8% 1.2%

注：所占比例为2004年各类用途竣工商品房总面积比例

980813平方米，7746套，占商品房进入市场总量82%左右，比上年投入总量减少93%;商业用房投入市场信息69893平方米，占商品房投入市场总量度4%左右，比上年投入总量减少93%;商业用房投入市场169893平方米，占商品房总量14%左右，其他用房市场信息投入38369平方米，占商品房投入市场总量4%左右。

表八：2004年商品房市场投放情况表：

年份 合计 商业 其他

合计 普通住宅 电梯公寓 别墅 经济适用房

套 M2 套 M2 套 M2 套 M2 套 M2

2003年 1656797 10340 1511902 7497 947925 2208 366656 628 168231 29090 144895 138592 6303

2004年 1192501 7746 980813 5446 726004 1453 192065 141 36269 406 29882 169893 38369

同比增加 -28% -35% -23% -47% -78% -79% 18% 83%

所占比重 82% 74% 19% 4% 3% 14% 4%

注：1、所占比重为2004年数据 2、普通住宅、电梯、别墅、经济房所占比重为住宅类;商业、其他所占比重为商品房总面积比重

从2004年商品房市场投入走势看，2003年商品房市场投入系高峰期，该峰值一直延续到2004年一季度。从2004年二季度开始，我市房地产受国家调控影响，市场投入量逐渐减少，至12月底为最低端。

2、2004年XX市房地产市场需求现状分析：

2004年，XX市房地产市场需求总量大于2003年，房地产市场依然火爆，市场呈现一片繁荣现象，但受银行信贷规模收缩影响，2004年下半年商品房销售有所下降，2004年上半年商品房销售面积为974545平方米，占全年商品房销售总面积66%;下半年销售商品房为507094平方米。占全年销售总面积34%。

1)、2004年，XX市商品房销售1481639平方米，销售金额237173万元，分别比上年增加113464平方米，49133万元。增长率分别为7.6%、20%。

表十：2004年商品房销售面积情况：

年份 合计

m2 合计 普通住宅 电梯公寓 经济适用房 别墅 商业m2 写字间m2 其他m2

m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套

2003 1368175 1322841 9797 849274 6655 350634 2186 69201 797 53732 159 86074 4239 8752

2004 1481639 1375390 10450 958683 7243 291541 64741 688 60425 209 101041 501 4707

2004年，商品住宅销售1375390平方米，10150套，销售金额189865万元，比上年分别增加106280平方米、521套、39663万元。增涨率为7.7%、5%、21%。

2)、2004年住房二级市场日趋活跃，截止12月，累计完成二手房交易2539件，成交面积31.8万平方米，成交金额3.16亿元，分别比上年增长62.1%、88.1%、42.8%;其增长速度远远高于一级市场，成为房地产市场新的增长点。

3)、消费者购成情况

随着XX市城市化进程加快，XX城市居住环境及商品房小区环境的美化，XX市城市品牌知名度的不断升高，外地人越来越成为我市住房消费的主力军，外地人与本地人购房数比例差距逐渐缩小，2004年，外地人购买商品房474836平方米，比上年增加185516平方米，比上年增加64%。

表十七：消费者购成比例：

年份

销售人群 占总

量比 占总

量比 2003年 占总

量比 2004年 占总

量比

本地人m2 624605 83.5% 961418 79.5% 1100210 79.2% 1006803 68%

外地人m2 123880 16.5% 262754 21.5% 289320 20.8% 474836 32%

表十八：外地人购商品房情况 按用途分类：

合计m2 普通商品住房 电梯公寓 别墅 办公m2 商业m2 其他m2

m2 套 m2 套 m2 套

474836 348983 2178 79539 605 23348 71 597 21653 716

4)、商品房销售价格情况

2004年，XX市商品房销售平均价格为每平方米1794元，(按套内面积计算，下同)其中：普通商品住房1447.76元/ m2，电梯公寓2103.55元/ m2，别墅1937.48元/ m2，商业用房7681.52元/ m2，其他用房2380.62元/ m2。

从上列表中反映出，XX市房地产商品房价格稳中有升，总体呈列小幅波浪走势，2004年普通商品房平均价格比上年增加120.26元/平方米，电梯公寓比上年增加121.35元/平方米。

5)、不同户型商品房销售情况分析：

从表二十二至二十四所列数据看出，2004年每套90-130平方米范围内仍然是人们购买的主要对象，每套90平方米以下从2003年的25%上升到达29.27%，比上的上涨4.27个百分点，而每套130平方米以上面积下降2.19%。说明小户型购买者人群增加。值得注意的是1000-1300元/平方米商品房成交量从2003年的27%下降为2004年的17.68%，而1600-2000元/平方米商品房成交量从35%上升为2004年的50.4%，呈现出户型变小，单价上升的势态，但总套价2004年同上年相比却变化不大。

3、2004年XX市商品房空置情况：

2004年XX市商品房空置面积445491平方米，比上年减少67311平方米，负增长率为13%。其中，一年以内商品房空置面积为355135平方米，住宅1102套，一年以上商品房空置面积为90356平方米，住宅288套。

表二十五：2004年商品房空置面分段表

一年以内空置

合计 合计 住宅 商业 写字 其他

m2 套 普通住房 电梯 经适房 别墅

355135 266140 1716 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 79691 3736 5568

161461 1102 61367 365 15674 145 27138 104

比例 75% 61% 23% 6% 10% 22.4% 1% 1.6%

一年以上空置

合计 合计 住宅 商业 写字 其他

m2 套 普通住房 电梯 经适房 别墅

90356 462245 288 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 36859 1148 6104

29718 195 16527 93

比例 52% 64% 36% 41% 1.3% 6.7%

注：普通住宅、电梯公寓、经适房、别墅扬占比重为住宅类所占比重

2004年XX市商品房空置面积总量占商品房竣工面积的29%，比上年减少5.7%，其中一年以上空置面积90356平方米，比上年减少7.63%。虽然商品房空置面积比上年减少，但2004年下半年增加68114平方米，增长比率为18%。

4、2004年XX市房地产市场发展特点：

1)、房地产开发投资增幅减缓：

XX市2004年房地产开发投资22.9亿元，比上年减少9.3亿元，施工面积2026744平方米，比上年减少565874平方米，增长。分别比上年减少28%、22%。尤其是下半年，房地产市场投入量进一步趋缓，据统计，2004年上半年商品房市场投入面积707228平方米，下半年商品房市场投入面积485273平方米，上半年与下半年投放量比重分别59.3% 、40.7% 。

2)、房价基本平稳：

几年来，XX的商品房价格一直没有大起大落，普通住宅多在1400元/m2 左右上下浮动。每年上升比例不超过10%，一直保持平稳发展。

3)、商品房销售上涨速度较快，但下半年销售有所回落。2003年下半年至2004年上半年，XX市商品房销售出现前所未有的上升趋势。仅2004年上半年商品房销售面积已达到97454平方米，销售金额14亿多元，但2004年下半年商品房销售趋缓，只销售商品房507094平方米，销售金额9亿多元。

4)、商业用房投资势头强劲

2004年，XX商业地产呈现出强劲的投资势头，万向装饰建材城、花园市场三汇装饰建材交易中心、川西北物流交易中心、置信芙蓉汉城二期、溢阳商业城等一批项目陆续投入市场，天晨爱喜•嘉年华、东辰•新天地、四川绵州汽车配件市场等一批项目也已开始或即将开始动工。据统计，2004年我市商业用房在建施工面积达308766平方米，同比上年增加106237平方米。占全年在建商品房施工面积15%，比上年增加7.2%。

5)、二手房市场增长较快，连动商品房市场销售快速增长。

衡量一个城市房地产是否健康稳定发展，二手房市场是否火爆是一个重要标志。2004年，XX二手房市场已开始步入高发展期，本年同比上年增长88.1%，快速上涨极大地拉动了商品房市场。

6)、外来人口购房成为我市房地产市场的主力军。外来人口购买我市商品房，近三年来增长速度不断加快，20外来人口购商品房123880平方米，20购商品房262745平方米，2003年购商品房267965平方米，2004年达到474836平方米，同本地人购房比例为32%、68%。外来人口购买商品房极大地促进了我市商品房市场的发展。为城市经济快速增长做出了贡献。

7)、小户型商品房开始受到市场青睐，受到开发商、消费者追捧。

篇11：房地产开发项目可行性研究报告

项目可行性研究的编制是确定建设项目之前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析的科学论证，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。

房地产开发项目可行性研究报告

一、总论

1.项目建设背景

2.项目概况

(1)项目名称：___________________________

(2)建设地点：___________________________

(3)建设单位：___________________________

(4)企业性质：___________________________

(5)经营范围：___________________________

(6)公司类别：___________________________

(7)资质等级：___________________________

(8)企业概况：___________________________

(9)工程概况：___________________________

(10)资金来源：__________________________

3.可行性研究报告编制依据

4.可行性研究报告研究范围

5.研究结论及建议

6.主要经济技术指标

项目主要经济技术指标见表1。

表1 项目主要经济技术指标

二、住宅市场分析与营销战略

1.当前住宅市场现状

2.商品房市场现状与市场需求

3.商品房的市场需求及发展

4.当前住宅市场面临的矛盾和问题

5.营销战略

三、项目选址及建设条件

1.项目选址

2.建设条件

2.1 位置优越

2.2 交通方便

2.3 建设场区“五通”条件具备

供水：____________________________

供电：____________________________

煤气：____________________________

通讯：____________________________

场地：____________________________

2.4 住宅小区商业及文化教育配套设施齐全

2.5 土地征用情况

四、建设规模及功能

1.建筑面积的内容

2.功能设施标准

2.1 建筑使用功能

2.2 设施标准

(1)住宅装饰及设施标准

(2)小区配套设施

2.3 住宅户型规划

3.工程项目一览表

依据初步规划方案，主要工程项目见表2。

表2 主要工程量一览表

五、建设方案

1.建设场地环境

1.1 地形

1.2 场地自然条件

(1)地貌：____________________

(2)水文地质：________________

(3)地震裂度：________________

(4)地基土工程地质评价：

2.总体规划布局

2.1 片区规划

2.2 小区整体规划设计原则

2.3 总平面布局

2.4 交通组织

2.5 规划指标

根据项目初步方案及建设规模，规划指标见表3。

表3 项目建筑技术经济指标

3.建筑方案设计

3.1 建筑方案总体构思

3.2平面设计

(1)住宅。住宅经济技术指标见表4。

表4 项目住宅经济技术指标

(2)公用建筑。

3.3 立面设计

4.结构设计

4.1 基础造型及处理

4.2 上部结构

5.公用设施方案

5.1 供水排水

5.2 供电

(1)供配电系统。

(2)照明及电力设备。

5.3 供气

5.4 中央空调

5.5 弱电设计

6.消防

7.环境保护

六、项目实施进度安排

本项目计划在左右的时间内建成。建设进度计划如下：

______年______月______日：项目建议书批复。

______年______月______日——______年______月______日：编制可行性研究报告并报批。

______年______月______日——______年______月______日：建筑方案设计。

______年______月______日：综合管网设计。

______年______月——______年______月：施工图设计。

______年______月：报建、领取建设规划许可证。

______年______月______日：工程开工。

______年______月：完成投资的25%，开始预售。

______年______月：主体工程断水。

______年______月——______年______月：单体工程验收。

______年______月——______年______月：分项工程验收。

______年______月：正式入住。

七、投资估算与资金筹措

1.投资估算

总投资造价见表5和附表1

表5 项目投资估算

单 位：万元

2.资金筹措

详见附表2

八、经济效益分析

1.住宅销售价格

2.销售进度及付款计划

本项目计划在_____年内完成销售，各年销售计划见表6。

表6 各类建筑销售计划表(%)

3.税费率

本报告采用的各种税费率见表7。

表7 税费率表(%)

项目盈利能力详见附表3~~附表7。

表8 敏感性分析表

5.清偿能力分析

6.资金平衡分析和资产负债分析

资金平衡分析详见附表3-8，资产负债分析详见附表3-9。

7.敏感性分析

将开发产品投资、售房价可选择、租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目的效益最为敏感。详见表8及敏感性分析图(略)。

8.临界点分析

详见表9

表9 临界点分析表

9.主要经济指标

项目的主要经济指标见表10。

表 10 主要经济指标表

九、风险分析及对策

1.市场风险分析

2.经营管理风险分析

3.金融财务风险分析

篇12：房地产开发项目可行性研究报告

房地产开发项目可行性研究报告

一、项目背景

1 、项目名称：居住小区(暂定名)

2、可行性研究报告的编制依据：

(1)《城市居住区规划设计规范》

(2)《A市城市拆迁管理条例》

(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》

(4)《住宅设计规范》

(5)《住宅建筑设计标准》

(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

(7)《城市道路绿化规划及设计规范》

(8)《高层民用建筑设计防火规范》

3、项目概况

1 )地块位置：该基地东起 ，南至 路，西至 路、北至 ，围合区内土地面积约平方米，该地块属A市 类地段。

2 )建设规模与目标：

土地面积： 亩(平方米)

容积率：

开发周期：

土地价格： 元/亩(A市国有土地使用权挂牌出让起价) 建筑面积(预计)：总建筑面积： ㎡

3 )周围环境与设施

(1)步行约10 分钟可至A市中心。

(2)西侧为市城市中心景点。

(3)东侧为 城市绿化带，南侧为 广场。

(4)西南靠近A市 小学。

(5)北面为A市人民银行。

4 、项目SWOT分析

优势及机会

(1) 该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。

(2) A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。

(3) 东侧 的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。

(4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。

(5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。

(6) 该项目以毛地出让，起价 元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。

(7) 该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。

(8) 我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。

(9) 物业管理公司在A市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。

(10) 拆迁的.难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。

劣势及威胁

(11) 拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。

(12) A市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。

(13) 市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。

(14) 外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。

(15) 规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。

(16) 小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。

(17) 该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。

(18) 花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。

(19) 拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。

(20) 周遍的生活配套设施及交通不够完善。

二、市场分析

1 A市概况(参考)

A市位于 河南岸，面积平方公里，人口 万。

生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56%，和被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。

投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网;水运以长江干流的重要港口——A港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，A港泥洲新港区一期工程已动工;通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。

项目所在区位于 江中下游南岸，与B市接壤，是A市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。

2 A市房地产住宅市场分析

A市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，A市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。

二OO三年，A市房地产业主要特征表现在以下几个方面：

表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。

表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积 20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。

表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。

表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。A市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上年度分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。

表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市GDP增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元;房地产业上缴国家税收2800万元。

对今后市场的预测：

---—从购房能力看

伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，到，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。

——从投资角度看

由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。

——从消费结构看

随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。

——从需求关系看

根据城市总体规划，城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里，城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，A市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。

3、主要竞争项目分析

住宅小区详细情况如表：

项目 套数 建筑面积(万㎡)平均单价(元/㎡) 位置

向阳小区 1500 22 1400 宝山路

新华小区 785 8 1344 黄河街

银河小区 170 1460 银河街

成光小区 130 1400 学院路

太阳神小区500 6.9 1508 英雄路

部分商业网点详细情况

项目 面积㎡ 单价元/㎡ 位置

汇丰花园 40~~80 4000~5600 新城区

秋爽花园 50~~70 5000~1 市中心

碧苑小区 36~~50 6800 建设路

桃园小区 车库 550 秋浦路

荷花村 车库 550 建设路

篇13：房地产开发项目可行性研究报告

房地产开发项目可行性研究报告

1 、项目名称：

居住小区（暂定名）

2、可行性研究报告的编制依据：

（1）《城市居住区规划设计规范》

（2）《a市城市拆迁管理条例》

（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》

（4）《住宅设计规范》

（5）《住宅建筑设计标准》

（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

（7）《城市道路绿化规划及设计规范》

（8）《高层民用建筑设计防火规范》

3、项目概况

1 ）地块位置：该基地东起

，南至

路，西至   路、北至

，围合区内土地面积约

平方米，该地块属a市  类地段。

2 ）建设规模与目标：

土地面积：

亩（平方米）

容积率：

开发周期：

土地价格： 元/亩（a市国有土地使用权挂牌出让起价）

建筑面积（预计）：总建筑面积：

㎡

3 ）周围环境与设施

（1）步行约10 分钟可至a市中心。

（2）西侧为 市城市中心景点。

（3）东侧为

城市绿化带，南侧为

广场。

（4）西南靠近a市

小学。

（5）北面为a市人民银行。

4 、项目swot分析

优势及机会

(1) 该项目地处a市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。

(2) a近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。

(3) 东侧    的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。

篇14：房地产开发项目可行性研究报告

关于房地产开发项目可行性研究报告

一、项目名称及项目建设单位

1、项目名称：水岸花园 2、建设性质：新建 3、项目建设单位：富宁县中浩房地产投资有限公司 4、法人代表：曾照远 通讯地址：富宁县新华镇冷冻厂东侧 5、报告编制单位：富宁县中浩房地产投资有限公司

二、工作依据

1、《中华人民共和国城市规划法》 2、《城市规划编制办法》 3、《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93) 4、《富宁县城市远景规划》 5、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料 6、有关部门提供的证明和资料等

三、研究范围

1、项目建设的必要性 2、市场分析 3、建设条件与选址 4、规划设计方案5、物业管理 6、环境保护与节能 7、实施计划与工程管理承担 8、投资估算与资金筹措 9、经济效益和社会效益分析

四、工作概况

富宁县中浩房地产投资有限公司根据富宁县城市总体规划和城市建设的发展情况，积极投资兴建富宁县水岸花园项目。公司组织工程技术人员，专门成立编写《富宁县水岸花园项目可行性研究报告》小组。该小组本着客观、科学和对项目认真负责的精神，对项目建设的必要性进行了多方面的调查研究，会同有关部门，对项目建设方案进行了认真、细致的研究、讨论，按照富宁县房地产现状和城市规划的有关要求，并依据海口市设计院关于《富宁县水岸花园建筑方案设计》确定了项目的`建设规模和实施方案，在此基础上编制了本可行性研究报告。

五、建设单位概况

富宁县中浩房地产投资有限公司是一家具有法人资格，独立核算，自负盈亏的有限责任公司，主营房地产开发。公司成立于9月，地址为富宁县新华镇冷冻厂东侧。注册资金伍佰万元人民币，实收资本伍佰万元人民币。公司在职员工28人，其中高级工程师1人，中级职称7人，技术员12人，技术力量较强，管理水平较高，尤其是公司董事长曾照远先生，业务素质高，领导能力强，对市场认识充分，善于把握机会，凭籍多年从事房地产开发的丰富经验，先后开发多个房地产项目，在房地产市场上独树一帜，取得了显着的经济效益和社会效益。

六、项目建设地点

本项目位于富宁县新华镇新兴社区那力小组(国道323线旁)，东临富宁县冷冻厂，西临幸福家园小区，南临普厅河，北临323国道，地势基本平坦，便于建设。该地段环境幽雅，市政设施配套齐全，交通通讯便捷，是理想的商业及家居胜地。

七、建设规模

富宁县水岸花园项目规划用地面积55100M2，,总建筑面积65684M2，住宅54517 M2、商业11167M2;停车位500辆，小区规划总居住户数478户,绿化覆盖率41.2%，容积率1.2，建筑密度22%。项目建成后，将形成一个集商业超市、健身娱乐、游玩购物、市民居住于一体的布局合理、配套齐全、功能完善的现代化住宅综合小区。

八、物业管理

该项目建成后，将通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理，中标公司应严格按照《物业管理条例》的有关规定，为居民和商家提供多层次、全方位、细致周到的物业管理服务。

九、建设实施计划

富宁县水岸花园项目建设期计划为3年，自1月至12月竣工，完成商住楼建筑面积65684M2。

十、投资估算

水岸花园项目建设总投资15534万元，其中：建安工程费9853万元，工程建设其他费4795万元，预备费732万元，贷款利息154万元。

十一、资金筹措

1、公司自筹资金3500万元; 2、申请银行贷款1000万元; 3、其余资金通过房屋预售筹集资金解决11034万元。

十二、经济和社会效益

该项目的开发建设符合国家产业政策和富宁县城市发展规划，对于改善城市面貌，推进富宁县城市建设,加快城市化进程具有积极的作用，既提高和改善了居民的居住、投资环境条件，同时可带富宁县第三产业的发展，项目完工后可实现利润总额2592万元，上缴各种税收2849万元，具有良好的经济效益和社会效益。

篇15：房地产开发项目可行性研究报告

第一章 投资环境分析

一、国内环境：中国房地产还有以上的好景

XX年12月3日 上海新国际博览中心，第六届中国住交会拉开序幕。与往届相比，本届住交会无论是在规模上还是人气上都堪称史无前例。共有253家房地产企业及相关行业代表参加本届展会，从侧面反映开发企业普遍对未来房地产市场预期向好，一致认同住交会主办方所预言“中国房地产还有20年以上的好景” 。

“中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在XX年中国gdp增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是由房地产业直接贡献的。

中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。

以来，中国房地产开发投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均20%左右的增长。

XX年中国住宅投资占gdp比例超过了美国，已经达到了5.7%。而在美国，房地产业作为国家经济的三大支柱产业(汽车、医药、房地产)之一，已持续了50多年。

，中国的城镇人口将达到10.2亿人，年均增长4%，城镇住宅存量面积将达到330亿平方米，比XX年将净增198.5亿平方米，年平均需净增12.4亿平方米。”

二、荆州房地产市场：整体良性发展与现阶段迅速升温

1、湖北省宏观政策的指导

XX年6月，为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，结合我省实际，湖北省政府出台《省政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》，将在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康发展。

2、政府出台房改政策，取消福利分房

自XX年底荆州政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。

3、人口城镇化，扩大了市场消费需求。

荆州是一个文化古城，有着悠久的历史，自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来荆州投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为荆州市的商品房消费市场增添了新的主力军。

4、随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。

XX年荆州市城镇居民人均可支配收入7093元，上年增长7.4%。人均消费支出5400元，增长3.3%;XX年全市农民人均纯收入2502元，增长3.9%。(摘自：《荆州纵横》之《XX年荆州市经济运行特点、问题及对策》)

XX年荆州市完成生产总值430亿元左右，同比增长8.5%，城镇居民人均可支配收入7600元，比上年增长7.2%;农民人均纯收入3002元，比上年增加500元，增长20.0%，增长速度创九年来最好水平，增长速度居全省第一位，增加绝对额居全省第二位。(摘自：荆州市人民政府新闻发言人办公室《XX年经济发展情况新闻发布稿》)

以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。

近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。电脑、移动电话、摩托车等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃，汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。

5、同类物业的市场情况

荆州花园、顺驰太阳城、翰林苑、观邸、白云绿水、丽景家园等一批高档次概念住宅的推出，完成了对本类产品的市场说明任务，人们对高档住宅已广为认同和接受，希望拥有这类高档住宅。在此基础上，本类产品的推广、销售也逐步成熟，深入人心。

三、荆州房地产消费市场的新机遇：旧城改造与银行按揭

1、旧城改造，造成了需求量的增加

鉴于原荆州城内人口密度过大的状况，为减轻市政压力， XX年，政府出台“为古城减压，城内只许拆房，不许建房”的新规划，开始对城墙及城内古迹、古建筑加以保护。同时下令城内十二万人外迁六万，短期目标是三年迁出三万人。这给城外的房地开发提供了良好的市场环境。

2、银行按揭政策的出台，让大量经济实力不是很强的家庭也步入了购房者的行业，增加了市场的需求量。在银行按揭政策，这些消费者通常仅需支付相当于总房款两至四成的首付款，即可提前入住，享受房产的居住权。这就大大增加了消费人群数量，有效刺激了房地产市场。

第二章 项目概况

一、建设地址

新风小区二期工程——城南春天项目(以下简称“本项目”)位于荆州城南经济技术开发区，建设中的大学城的中心。北临城南片区交通主动脉——高规格景观路南环路，目前南环路拓宽工程已顺利结束;西面的屈原南路，是连接南环路与市中心的纽带，其拓建工程已经动工，预计XX年底将全部竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，在相当大程度上增强本项目的地理优势。

二、项目规模

“新风小区”项目规划总用地面积为 61730.85平方米 ，总建筑面积 100300平方米 ，总居住人口2639人。其中，已开发的一期工程用地面积 9666.61平方米 ，建筑面积 2XX平方米 。

本项目“城南春天”为“新风小区”二期待建工程，目前已列入荆州市XX年度房地产开发计划。用地面积 52064.24平方米 ，总建筑面积 8XX平方米 ，其中含住宅建筑面积 70803平方米 ，商业用房面积 9659平方米 ，公建面积 1538平方米 。总套数为636套，入住人口约XX人。

三、总体规划设计理念

1、充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续性发展，创造既能享受现代都市文明，又能享受生态自然的居住环境;

2、适应大学城、开发区高知人士需求，创造切合二十一世纪生活模式的、高尚、新颖、舒适的'居住环境;

3、在延续一期建筑风格的基础上积极创新，利用科学的环境规划方法，为荆州市的住宅小区发展创造良好的典范。

四、总体规划构思

本项目参照浙江、深圳等沿海发达地区房地产业精萃，吸取各地域房地产业界的优点，接合本地区实际情况，邀请国内知名景观设计单位、规划大师倾力打造，对建筑外立面、户型设计、楼宇间距、休闲会所、中心广场等合理规划，精心设计。小区内配套设计齐全，规划建设 5000平方米 中央绿地广场、约 1000平方米 时尚休闲会所、400米 特色商业街、大型地下停车场、社区医疗保健站、健，以及健身房等娱乐休闲设施。

1、规划结构

小区以城市主干道、小区广场、小区干道、小区道路为网络。整个小区地形成矩形状，以南环路上设入口广场，其余路设次入口，小区中心设区内广场，小区主干道串联若干个小区广场作为主交通网络。

2、建筑单体设计

小区建筑单体呈南北向，以点面结合式布局，以小区主干道组织交通，均设公共绿地，单位建筑间路保持规定系数以上，使每个建筑具有较多绿地、阳光和较好通风。建筑底层设汽车库，均与区内主干道相连。中心广场设置中心会所，满足小区管理、服务、休闲等配套所需。次入口设置相应的管理用房和停车场地。

小区住宅单体定位于公寓式住宅，由不同户型组成，兼有舒适、自然、集中的布局形式，拥有公共绿地、车库、屋顶露台等配套设施，同时具有结构紧凑、布局合理、功能分区科学、外表亲和不张扬的特点。顶层均设阁楼带屋顶花园，建筑外形继承传统建筑中粉墙黛瓦的神韵，使小区具浓郁的地域风情及强烈的可识别性。

3、建筑环境及园林景观设计

整体环境景观设计，总体表现现代人文景观的环境特色，结合自然、地势、地貌，塑造小区优雅、宁静、宜人的居住环境。

规划建造 5000平方米 中央绿地广场，采用坡地式设计，平均地平在原有基础上高出 1米 左右，实行立体绿化，建造特色枯水景，并辅以建筑小品装点，以扩大绿化面积、增强视觉冲击力。

设计立体可参与式园林，开辟运动场所、休闲场所，使让小区的绿化景观真正成为业主的休闲享受乐园。

根据组团分区，设置不同主题的组团绿化，倡导可亲近的庭院生活。各组团的景观设计以半围合的结构加上立体化的主题绿化使每个组团形成各有特色的悠悠庭园，营造温馨居家的归属感。

保证植被的多样性和色彩性。整个园区的植被应保证四季有景，高矮有序，丰富多样。另外应注意园区植物的色彩搭配，营造一派新鲜热火的场面，增添社区人气和美感。

小区绿地和绿地相应，使人与自然和谐共存，并加以具有地方特色的小品点缀，给人亲切愉悦的居住情趣。

五、物业管理

优良的物业管理，不仅能让住宅本身保值增值，也可使业主的利益得到保障。

本项目聘请浙江省知名万家物业公司进行全程物业指导，该公司从事专业物业管理多年，服务过众多中、高档楼盘并深受好评，资质深厚，经验丰富。该公司将在本项目未竣工前即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题。

本项目推行“绿色安全环保小区”概念，全部采取人车分流，设 三十米 宽的主入口仅供行人出入，在新风二路和屈原南路上还设有两个侧门，供车辆出入。

小区入口设保卫室，每栋楼的单元入口都装有可视对讲系统，公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，社区内保安二十四小时巡逻，遇紧急情况还可通过报警系统获得最及时的帮助。

此外，本项目物业管理还提供全天候的小区保洁;园林绿化方面的施肥、锄草、修剪、除虫等工作;消防设施的保护;公共部位的维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在的居家生活。

第三章 项目市场分析与整合营销

一 、项目市场分析

1、地段环境优越

本项目位于荆州城南经济技术开发区，建设中的大学城的中心。北临城南片区交通主动脉——高规格景观路南环路，目前南环路拓宽工程已顺利结束;西面的屈原南路，是连接南环路与市中心的纽带，其拓建工程已经动工，预计XX年底将全部竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，实现本项目与城内的零距离接触，在相当大程度上增强本项目的地理优势。

2、周边生活配套完善

本项目周边的生活配套包括：新风超市、金丰园超市、明珠超市;新风菜场、金丰园菜场;农业银行、工商银行;胸科医院、二医院、荆州市中心医院;以及金九龙酒店、九龙渊公园、龙舟赛场、东门风景区等休闲配套，生活十分便利。

3、园林景观设计突出

本项目对荆州住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破，以100亩的社区规模，开辟 5000平方米 中央绿地广场，采用坡地式设计，建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开辟运动休闲场所、保证植被的多样性和色彩性、建造约 1000平方米 时尚休闲会所，等等(详见p.5“建筑环境及园林景观设计”)。

4、教育配套优势显著

自古以来，人们就非常看重环境对人的影响，古有“孟母三迁”，随着买家看楼眼光渐趋成熟，买家从购买前期对楼盘综合素质的关注，发展到对未来居住环境的关注，对未来邻居的关注。现代社会，人们在生活的压力之下更渴望一种淡定、闲适的居家感觉，一份内心的丰盈和自身气质修养的显现。目前，全国各大城市的“教育楼盘”普遍畅销，销售价格高于周边其他条件相同楼盘10%~20%。

本项目地处大学城中心，教育配套优势极为显著。随着长江大学的成立，高级职业技术学校等20余所学校逐步迁入大学城，本项目得天独厚的文化教育氛围，以及业主以教师为主的特点，将吸引越来越多的高知高收入人群投资置业。

5、建筑施工品质过硬

篇16：项目可行性分析报告

项目可行性分析报告模板

项目总论

总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

第一部分

一、项目概况

（一）名称

（二）承办单位介绍

（三）项目可行性研究工作承担单位介绍

（四）主管部门介绍

（五）项目建设内容、规模、目标

（六）建设地点

二、项目可行性研究主要结论

在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：

（一）产品市场前景

（二）原料供应问题

（三）政策保障问题

（四）资金保障问题

（五）组织保障问题

（六）技术保障问题

（七）人力保障问题

（八）风险控制问题

（九）财务和经济效益结论

（十）社会效益结论

（十一）综合评价

三、主要技术经济指标表

在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。

四、存在问题及建议

对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。

第二部分

项目建设背景、必要性、可行性

这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。

一、项目建设背景

（一）中国奢侈品行业迅速发展

（二）项目发起人发起缘由

（三）翡翠市场需求强劲

二、项目建设必要性

（一）满足消费者的消费需求

（二）优化本地区产业结构

（三）带动本地区居民就业

（四）……

三、项目建设可行性

（一）经济可行性

（二）政策可行性

（三）技术可行性

（四）模式可行性

（五）组织和人力资源可行性

第三部分

项目产品市场分析

市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。

一、项目产品市场调查

（一）国际市场调查

（二）国内市场调查

（三）价格调查

（四）上游原料市场调查

（五）下游消费市场调查

（六）市场竞争调查

二、产品市场预测

市场预测是市场调查在时间上和空间上的`延续，是利用市场调查所得到的信息资料，根据市场信息资料分析报告的结论，对本未来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析。在可行性研究工作中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模所必须的依据。

（一）产品国际市场预测

（二）产品国内市场预测

（三）产品价格预测

（四）产品上游原料市场预测

（五）产品下游消费市场预测

（六）加工项目发展前景综述

第四部分

项目产品规划方案

一、产能规划方案

二、工艺规划方案

（一）工艺设备选型

（二）工艺说明

（三）工艺流程

三、项目产品营销规划方案

（一）营销战略规划

（二）营销模式

在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究中，要对市场营销模式进行研究。

1、投资者分成

2、企业自销

3、国家部分收购

4、经销人代销及代销人情况分析

（三）促销策略

……

第五部分

项目建设地与项目土建总规

一、项目建设地

（一）地理位置

（二）自然情况

（三）资源情况

（四）经济情况

（五）人口情况

二、项目土建总规

（一）项目厂址及厂房建设

1、厂址

2、内容

3、造价

（二）土建规划总平面布置图

（三）场内外运输

1、场外运输量及运输方式

2、场内运输量及运输方式

3、场内运输设施及设备

（四）项目土建及配套工程

1、项目占地

2、工程内容

（五）项目土建及配套工程造价

（六）项目其他辅助工程

1、供水工程

2、供电工程

3、供暖工程

4、通信工程

5、其他

第六部分

项目环保、节能劳动安全方案

在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的影响，对影响劳动者健康和安全的因素，都要在可行性研究阶段进行分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境的有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。

一、项目环境保护方案

（一）设计依据

（二）保护措施

（三）保护评价

二、项目资源利用及能耗分析

（一）项目资源利用及能耗标准

（二）项目资源利用及能耗分析

三、项目节能方案

（一）设计依据

（二）分析

四、项目消防方案

（一）设计依据

（二）项目消防措施

（三）火灾报警系统

（四）灭火系统

（五）消防知识教育

四、项目劳动安全卫生方案

（一）设计依据

（二）保护措施

第七部分

项目组织计划和人员安排

在可行性研究报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。

一、项目组织计划

（一）组织形式

（二）工作制度

二、项目劳动定员和人员培训

（一）劳动定员

（二）年总工资和职工年平均工资估算

（三）人员培训及费用估算

第八部分

项目实施进度安排

项目实施时期的进度安排也是可行性研究报告中的一个重要组成部分。所谓项目实施时期亦可称为投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时间。这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有些是同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。

一、项目实施的各阶段

（一）建立项目实施管理机构

（二）资金筹集安排

（三）技术获得与转让

（四）勘察设计和设备订货

（五）施工准备

（六）施工和生产准备

（七）竣工验收

二、项目实施进度表

三、项目实施费用

（一）建设单位管理费

（二）生产筹备费

（三）生产职工培训费

（四）办公和生活家具购置费

（五）其他应支出的费用源

（六）项目筹资方案

四、项目投资使用计划

（一）投资使用计划

（二）借款偿还计划

五、项目财务评价说明&财务测算假定

（一）计算依据及相关说明

（二）项目测算基本设定

六、项目总成本费用估算

项目总成本费用估算

（一）直接成本

（二）工资及福利费用

（三）折旧及摊销

（四）工资及福利费用

（五）修理费

（六）财务费用

（七）其他费用

（八）财务费用

（九）总成本费用

七、销售收入、销售税金及附加和增值税估算

（一）销售收入

（二）销售税金及附加

（三）增值税

（四）销售收入、销售税金及附加和增值税估算

八、损益及利润分配估算

九、现金流估算

（一）项目投资现金流估算

项目投资现金流估算

（二）项目资本金现金流估算

第九部分

项目不确定性分析

在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。

根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。

（一）盈亏平衡分析

（二）敏感性分析

第十部分

项目财务效益、经济和社会效益

在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明

一、财务评价

财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。

（一）财务净现值

财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率（基准收益率）折算到建设期初（项目计算期第一年年初）的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。

如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，项目财务上可行。

财务净现值

（二）财务内部收益率（FIRR）

财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。

财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。

一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。

财务内部收益率

（三）投资回收期Pt

投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态回收期为例：

（l）计算公式

动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：

Pt=（累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值

（2）评价准则

1）Pt≤Pc（基准投资回收期）时，说明项目（或方案）能在要求的时间内收回投资，是可行的；

2）Pt>Pc时，则项目（或方案）不可行，应予拒绝。

（四）项目投资收益率ROI

项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前利润（EBIT)与项目总投资（TI）的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。

项目投资收益率

ROI≥部门（行业）平均投资利润率（或基准投资利润率）时，项目在财务上可考虑接受。

（五）项目投资利税率

项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：

投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100%

投资利税率≥部门（行业）平均投资利税率（或基准投资利税率）时，项目在财务上可考虑接受。

（六）项目资本金净利润率（ROE）

项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率。

项目资本金净利润率（ROE）

项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。

（七）项目测算核心指标汇总表

二、国民经济评价

国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率（EIRR）作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要，也可计算经济净现值（ENPV）指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现值（ENPV），经济换汇成本或经济节汇成本。

三、社会效益和社会影响分析

在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。

第十一部分

项目风险分析及风险防控

一、建设风险分析及防控措施

二、法律政策风险及防控措施

三、市场风险及防控措施

四、筹资风险及防控措施

五、其他相关风险及防控措施

第十二部分

项目可行性研究结论与建议

一、结论与建议

根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：

1、对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见

2、对主要的对比方案进行说明

3、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议

4、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见

5、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见

6、可行性研究中主要争议问题的结论

二、附件

凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性研究报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。

1、项目建议书（初步可行性报告）

2、项目立项批文

3、厂址选择报告书

4、资源勘探报告

5、贷款意向书

6、环境影响报告

7、需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性研究报告

8、需要的市场预测报告

9、引进技术项目的考察报告

10、引进外资的名类协议文件

11、其他主要对比方案说明

12、其他

三、附图

1、厂址地形或位置图（设有等高线）

2、总平面布置方案图（设有标高）

3、工艺流程图

4、主要车间布置方案简图

5、其它

报告用途

1、用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告

此类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。

2、用于国家发展和改革委(以前的计委)立项的可行性研究报告。

此文件是根据《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》而编写，是大型基础设施项目立项的基础文件，发改委根据可行性研究报告进行核准、备案或批复，决定某个项目是否实施。另外医药企业在申请相关证书时也需要编写可行性研究报告。

3、用于银行贷款的可行性研究报告

商业银行在贷款前进行风险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告，对于国家开发银行等国内银行，该报告由甲级资格单位出具，通常不需要再组织专家评审,部分银行的贷款可行性研究报告不需要资格，但要求融资方案合理，分析正确，信息全面。另外在申请国家的相关政策支持资金 、工商注册时往往也需要编写可行性研究报告，该文件类似用于银行贷款的可研报告。

4、用于申请进口设备免税

主要用于进口设备免税用的可行性研分析告，申请办理中外合资企业、内资企业项目确认书的项目需要提供项目可行性研究报告。

5、用于境外投资项目核准的可行性研究报告

企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性分析报告报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告。

在上述五种可研中，第(2)(4)(5)准入门槛最高，需要编写单位拥有工程咨询资格，该资格由国家发展和改革委员会颁发，分为甲级、乙级、丙级三个等级。

篇17：项目可行性分析报告

一、项目基本情况

（一）项目实施主体

本项目通过拟设立的全资子公司山东戴瑞克新材料有限公司实施，以下内容 均为暂定，具体以工商登记为准。

（1）公司名称：山东戴瑞克新材料有限公司

（2）法人代表：王文杰

（3）公司性质：有限责任公司

（4）注册资本：16400万元

（5）投资方式：山东阳谷华泰化工股份有限公司投资16400万元

（6）地址：山东省东营市河口区

（7）经营范围：橡胶助剂产品研发、生产、销售等

(二) 项目实施的必要性及可行性

硫化促进剂CBS 是一种常用的橡胶硫化促进剂，属中超速次磺酰胺类，化学 名称为N-环己基-2-苯并噻唑次磺酰胺，是一种高度活泼的后效性促进剂，抗焦 烧性能优良，加工安全，硫化时间短，适用于各种橡胶，变色轻微，不喷霜，硫 化胶耐老化，抗张强度、定伸能力均较佳，主要用于制造轮胎、胶管、胶鞋、电 线等工业橡胶制品；当前橡胶工业和硫化促进剂行业都受到致癌性亚硝胺的困 扰，NOBS 和其他仲胺结构促进剂在硫化期间会产生有致癌性的亚硝胺，而促进 剂CBS 等伯胺结构的次磺酰胺类硫化促进剂则无致癌性问题，因而受到了业界的 普遍重视和研究开发。促进剂CBS 为伯胺结构，不存在亚硝胺毒性问题，受到美国、日本等发达国家普遍重视，许多国外著名公司提出用促进剂CBS 加防焦剂CTP 或用促进剂CBS 加促进剂DCBS（DZ）配合代替促进剂NOBS，因此近

年促进剂CBS 的生产与消费不断增长。该项目产品顺应了国内外橡胶助剂产业 向绿色环保型助剂型产品发展的方向，符合产业结构调整、国家产业技术政策和 当前优化发展的高新技术产业化的需要、适应了中国橡胶助剂工业可持续发展的 要求，在增强橡胶助剂产品结构调整力度、实现清洁生产满足绿色化工和加大出 口发展外向型经济方面具有重要意义。

促进剂CBS 与促进剂NS 都是优良硫化促进剂，主要区别在于促进剂CBS 以 促进剂M 和环己胺作为原材料，促进剂NS 以促进剂M 和叔丁胺作为原材料。环 己胺相对于叔丁胺较为易得，价格较低，因此促进剂CBS 的成本要低于促进剂 NS，具有一定的价格优势。国内及国外的轮胎生产厂商根据生产配方不同分别采 用促进剂CBS 和促进剂NS，促进剂CBS 具有良好的市场前景。利用本公司粗M合成促进剂CBS，生产工艺清洁环保，可减少85%的M 精制废水和近30 公斤废渣 排放量，成本相对较低。

本项目采用次氯酸钠氧化法生产CBS，并对工艺条件、配比及三废治理，进 行了研究，形成了一套成熟、完善的工业化生产技术。研究采用多项新技术，如 采取母液套用，提高产品收率；采用产品造粒改进工艺技术，可提高造粒设备的 生产能力和粒状产品的质量等。

二、建设内容及投资情况

该项目投资主要用于该项目的产品试验、生产和检验设备购置、生产场地建 设、产品市场开拓等环节。具体经费预算：

单位：万元

序号 工程费名称 投资额 占总投资比例

1 建筑工程费 696 19.6%

2 设备购置费 1422 40.0%3 安装工程费 142 4.0%

4 工程建设其他费用 609 17.1%

5 基本预备费 214 6.0%

6 建设期贷款利息 -- --

7 铺底流动资金 471 13.3%

合 计 3554 100%

三、项目经济效益分析

本项目经济效益较好，项目主要盈利能力指标如下：

序号 指标名称 指标值

1 项目总投资（万元） 3554

2 财务内部收益率（所得税后）（%） 21.11%

3 财务净现值（8%，税后）（万元） 1940

4 投资回收期（税后）（年） 5.61

四、项目投资进度计划

项目实施周期 12 个月，自 年11月至 年11 月止。

日期

阶段

年2011 年

11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

编写项目可研

与项目备案

施工图设计

设备购置

土建施工

安装工程工人培训

调试

竣工验收正式

投产

五、项目风险及对策

1、原材料价格波动的风险及对策

产品原材料大部分产生于盐化工、煤化工、石油化工等基础行业，价格受经济周期影响较大，当经济逐步回稳，市场需求逐步回升时，主要原材料的价格也 呈现回升趋势。预计未来原材料价格仍将随着经济周期的波动而波动，如果未来 主要原材料价格出现大幅上涨或波动频繁而公司又不能采取及时有效的应对措 施，仍将会产生不利影响。

项目实施地东营市有着天然的原材料优势，同时通过不断加强供应商管理、

把握采购时机等方式控制采购成本；在生产环节，随着产能的扩大、工艺的改进， 单位产品的物耗水平将继续趋低；同时，随着销售规模的扩大、市场占有率的.提 高和竞争实力的增强，将进一步增强产品的定价话语权，从而有效化解原材料价 格波动的不利因素。

2、下游产业依赖风险及对策

产品销售受下游行业，特别是汽车及轮胎行业影响较大。橡胶助剂是轮胎工业中的重要原料，近90%的橡胶助剂应用与汽车相关，橡胶助剂产量的70%用于轮 胎生产。本公司近三年以来98%以上的产品销售给了汽车轮胎生产企业，其景气 程度与轮胎，进而与汽车产业的关联较大。受金融危机和国际贸易保护壁垒的影 响，中国及全球经济正面临较大的不确定性，作为高消费品的汽车增长势头存在 走低的风险。公司产品销售与汽车及轮胎行业的高度关联性，决定了公司经营业 绩也存在受汽车及轮胎行业影响较大的风险。

公司将通过提高产品品质、加强市场开拓、扩大市场占有率等方式来尽量减 轻对下游产业波动对产品带来的风险。

篇18：项目可行性分析报告

项目可行性分析报告

一期工程进度

二期工程进度表

第八章 投资估算和资金筹措

8.1 投资总额

本项目总投资2.14亿元，其中固定资产投资2.33亿元，流动资金投资800万元。

8.2 投资估算依据

土建工程投资的估算，主要参照目前类似建筑物的造价，并结合当前建筑材料现行市场价格进行估算。设备购置费已包括各种配件和运费等，经市场询价后进行估算。估算方法主要依据(投资项目可行性研究报告指南)试用版进行。

8.3 固定资产投资估算

结合本项目具体情况，将项目固定资产分为4个功能区;仓储物流园区、加工区、加工成品展销区、综合服务区，一个融发竹木工艺展览馆。

非固定资产投资估算表

固定资产投资建设估算表

第九章 财务评价

9.1 概述

投资财务评价主要按照(农业项目经济评价实用手册)(第二版)、(建设项目经济评价方法与参数)(第二版)以及(投资项目可行性研究指南)(试用版)进行。

9.2 基础数据

项目计算期

项目计算期，其中建设期为2年，投产期为2年，第三年投产并达设计能力的100%。

9.3 项目交易及产品区分

1、本市场交易额15亿人民币

2、外贸西南、华南地区10亿人民币

3、服务价格

按国内同类市场价进行估算，由于市场半仓储、半超市、统一管理、统一代理开票收银、统一对账支付贷款的先进管理理念，故按品牌代理费或管理费收取交易总额的1%管理费。

4、其他产品销售价格

(1)仓促物流园区每平方米/年120万元

(2)加工区每平方米/年240万元

(3)加工成品展销区每平方米/年350万元

(4)融发展览馆每平方米/年350万元

(5)停车场年收入150万元

(6)融发大厦每平方米/年500万元

9.4 项目成本费用区分

1、工资水平：中高层50人/月平均工资2000;职工100人/月平均工资1500元;

2、其他福利：60万元;

3、固定资产维护费：250万元;

4、市场经营费用：业务差旅、招商、广告宣传费180万元

5、折旧费：固定资产按平均年限法计提折旧，房屋建筑物折旧年限为，其他设施、设备等为，残旧率按5%计;

6、不可预见的动机费：260万元;

7、修理费：按固定资产折旧费的10%计提

8、燃油动力费：150万元

9、管理费用：按年营业收入的2%估算

10、土地租金：年136万

9.5 财务估算

9.5.1 项目达产后年销售收入1.2137亿元，具体包括：

(1)内销交易额15亿，管理费用按1.5%计收入2250万元;

(2)交易中心外贸额10亿元，外贸代理费按2%计收入2000万元;

(3)仓储物流园区出租收入792万元

(4)加工区出租收入4080万元;

(5)加工展销区出租收入1155万元

(6)融发展览馆出租收入1050万元

(7)停车场收入150万元

(8)融发大厦公司自用一层余下收入660万元

以下合计1.2137亿元

9.5.2 项目支出估算

(1)工资总支出300万元;

(2)其他福利60万元;

(3)修理费277.5万元;

(4)燃油动力费150万元;

(5)业务差旅、招商、广告宣传费180万元;

(6)业务招待等不可预见动机支出260万元;

(7)固定资产折旧费1165万元;

(8)土地租金年136万元;

(9)管理费222万元

9.5.3 成本费用估算

达产后项目总成本费用2750.5万元。其中固定成本1878.5万元，可变成本872万元，经营成本为2160.5万元。

9.6 利润估算

9.6.1 利润总额：项目年正常利润总额为9386.5万元;

9.6.2 所得税：按25%的所得税和二免三减半的政策计算，正常每年应缴所得税2346.625万元;

9.6.3 净利润：扣除所得税后，项目年获净利润7039.875万元;

9.6.4 投资回收期：项目税前静态投资回收期2.57年，税后为3.43年;

9.7 盈亏平衡分析

项目固定成本1878.5万元，可变成本872万元，年税费为606.85万元，年销售收入为1.2137亿元，项目盈亏平衡点为：

BEP=年固定总成本/(年销售收入-年可变成本-年销售税金)=(1878.5/12137-872-606.85)*100%=28.4%

结果表明，当生产能力利用率为28.4%，即收入达3446.908万元时，项目达到保本点。

9.8 财务评估

本项目总投资2.41亿元，项目收益远大于投资，效益高，每年可获利9386.5万元，项目税前静态投资回收期2.57年，税后投资为3.43年。项目整体效益高，财务可行。

第十章 环境影响评价

10.1 环境影响

项目区位于广西南宁市良庆区那马镇，自然生态保护良好，景色秀美，周围无其它环境污染企业。经监测，本项目的实施，不影响空气优于(GB3095-)《环境空气质量标准》中的一级标准，地表水达到CHZB1-1993《城市区域环境噪声标准》中0类标准，不存在废气、噪音和环境污染和不良影响。

10.2 评价与审批

本项目的实施，注重环境建设，措施合理有效，不会对周围环境造成污染，环保部门同意项目建设。

第十一章 社会效益分析

11.1 安置劳动就业

本项目建成可直接拉动社会就业8000-10000人左右，具体就业配置：物流园区业主、搬运、装卸、运输配送服务工人安置2000人，加工区业主、一般员工2000人，加工成品展销区业主、业务销售、售后服务等1500人，融发竹木工艺展览馆、木工机械中心、对外贸易服务部、物流公司或其他工作职能等1200人，融发大厦、融发酒店、办公商务服务工作人员300人，带动其他餐饮、停车场配套服务等2000人，交易中心员工200人。

11.2 市容卫生

整合市场环境。将市场不规范分散经营，影响市容市貌、制约市内交通秩序的小市场、临街木材加工商铺统一整合到交易中心内，为市政建设，美化南宁市宜居绿化环境提供市容卫生空间。

11.3 项目营业交易额与社会效益

项目建成营业交易额预计首年达25亿元，可直接产生利润8000万人民币，每年为财政提供各项税收总额达1.3亿人民币，带动三农木材作业的相关产业间接创收预计达20亿人民币。

第十二章 项目的资产属性与经营收入分配模式

该项目解决了当前政府在统筹城乡经济一体化商务发展规划中所遇到的土地资源规划征收、社会城乡经济和谐健康发展与民生就业、社会经济资产属性、财富收入分配等一系列关于民生切身利益的问题。为社会经济发展中存在和遇到的各种利益矛盾提供了一条新的发展途径。目前该项目约定对南宁市良庆区那马镇那马社区那扭坡集体土地资源采取合作开发，资产与经营效益双赢，共享项目营收所得，为谋社会经济发展、以达社会主义人民共富这一高度宏伟目标。

合同期满后碧丰农业有限责任公司在该项目在一切固定资产、其他无形资产、经营权等全部回归那马社区或政府，该项目土地所有权的属性仍没有改变，一切权益回归那马社区集体所有。

从村民今后基本的就业谋生角度考虑，广西提倡率先建设北疗湾和谐小康社会的主题看，是有一定影响的。

第十三章 投资主体对投资项目建设的建议

13.1 项目建设的建议

1、请南宁市政府批准南宁市良庆区，那马镇那马社区那扭坡距南宁市区20公里处的513亩左右荒坡地用于“南宁融发板材交易中心”的建设。

2、该项目集体土地以合作的形式由我那马社区统筹发展，由碧丰农业有限责任公司投资建设，资产与经营效益与碧丰农业有限责任公司先后共享利益，因此望政府能给予一定的政策支持，对该土地开发前期遇到的相关问题进行统筹协调处理，以加快该项目的开发建设周期。

3、项目的建设行政审批尽量简化，尽可能只允许在广西南宁建设一个大型的板材交易中心。以免造成项目重复建设、重叠发展，造成市场恶性竞争，影响经济健康持续有效发展。

4、我那马社区期待该项目能引起政府的肯定与重视，并期待政府能将“南宁融发板材交易中心”列为南宁市商业网点项目发展规划，在政策给予大力支持，协助我那马社区完成这一宏愿发展目标。

广西南宁市良庆区那马镇那马社区

法定代表人：陈x仿

二○一xx年五月十日

篇19：项目可行性分析报告

项目可行性分析报告

目 录

第1章 总论 ..........................................4

1.1 项目基本情况 ..................................4

1.2 项目建设方案 ..................................4

1.3 投资结构及资金来源 ............................5

1.4 项目效益 ......................................5

1.5 可行性研究的依据...............................5

1.6 可行性研究的范围...............................6

1.7 项目综合评价 ..................................6

第2章 项目建设的必要性 ..............................7

2.1 项目建设的背景 ................................7

2.2 项目建设的理由 ................................8

第3章 项目建设经营条件 ..............................10

3.1 项目区位优势 ..................................10

3.2 国家政策环境 ..................................10

第4章 项目的定位和功能 ..............................12

4.1 项目定位 ......................................12

4.2 项目功能.......................................12

4.3 项目建设目标...................................12

第5章 项目建设方案 ..................................14

5.1 项目的规划 ....................................14

5.2 项目的选址 ....................................14

5.3 项目的布局 ....................................15

第6章 项目的组织与管理 ..............................17

6.1 组织机构 ......................................17

6.2 项目计划管理 ..................................17

6.3 财务和物资管理 ................................18

6.4 项目组织与运营管理 ............................18

6.5 劳动定员与培训 ................................19

第7章 项目实施计划 ..................................21

7.1 项目的建设期 ..................................21

第8章 投资估算和资金筹措 ............................24

8.1 投资总额 ......................................24

8.2 投资估算依据 ..................................24

8.3 固定资产投资估算 ..............................24

第9章 财务评价 ......................................26

9.1 概述 ..........................................26

9.2 基础数据 ......................................26

9.3 项目交易及产品区分 ............................26

9.4 项目成本费用区分 ..............................26

9.5 财务估算 ......................................27

9.6 利润估算 ......................................28

9.7 盈亏平衡分析 ..................................28

9.8 财务评估 ......................................28

第10章 环境影响评价 .................................29

10.1 环境影响 .....................................29

10.2 评价与审批 ...................................29

第11章 社会效益分析 .................................30

11.1 安置劳动就业 .................................30

11.2 市容卫生 .....................................30

11.3 项目营业交易额与社会效益......................30

第12章 项目资产属性与营业收入分配模式 ...............31

第13章 投资主体对投资项目建设的建议 .................32

13.1 项目建设的建议 ...............................32

第一章 总论

1.1 项目基本情况

1.1.1 概况

南宁市良庆区那马镇那马社区有村民1200多户，共计5200人，位于南宁市南面，处于良庆区中部，距南宁市中心20公里。区位优势明显，南防铁路、南北二级公路、桂海高速公路自北向南穿境而过，距宁村火车站仅约1.5公里，距南北高速公路那马出口仅约1公里，距北海、防城港两大出海港口均在200公里以内，交通运输十分便利。南宁市城乡结合部长期以来村民以种植林木及蔬菜等初级农林产品为生，产业结构及不平衡经济效益底下，社区内大部分的年青一代都选择到市内或沿海周边城市置业，经商和打工，对发展地方经济、提高村民生活水平极为不利。

我们社区领导班子经过市场调查，结合本社区的实际情况，决定招商引资，引进有经济实力、企业管理水平较强的“南宁市碧丰农业有限责任公司”共同筹建能够延伸农林产业链，提高产品附加值，创造高效益的“南宁融发板材交易中心”。

1.2 项目建设方案

1.2.1 项目名称、建设性质及建设地点

项目名称：南宁融发板材交易中心

建设性质：新建

建设单位：南宁市良庆区那马镇那马社区

南宁碧丰农业有限责任公司

建设地点：广西南宁市良庆区那马镇那马社区

1.2.2 建设规模

项目一期占地面积513亩，二期2000亩，三期3000亩，以集名品家具、科技木、各种细木板、人造板、胶合板、家饰建材、建筑模板、浆纸材料，林木、林权中、远期交易、竹林中小加工业、个体创业者集群加工发展，物流仓储等集中销售、纵横发展。将该项目打造成为极具北部湾地方特色经济发展道路的典范竹木产销孵化城，广西最大的综合性板材流通基地。

1.2.3 主体技术、设备、建筑物(工程)

主要建设内容：项目共分四个功能区，仓储物流园区66000平方米，加工区5170000平方米，成品综合展销区433000平方米，大型停车场占地120000平方米，建融发大厦1座15000平方米(12层、集写字楼、酒店于一体、)。名贵原木，林材原料及各种木材中、远期货交易，木工机械展销交易、新产品展销、售后服务于一体的“融发竹木工艺展览馆”，建筑面积130000平方米。

1.3 投资结构及资金来源

1.3.1 项目总投资和资金筹措：

本项目总投资2.41亿元，其中固定资产投资2.33亿元，非固定资产(流动资金)投资800万元，建设单位自筹1亿元，其他以股权融资合作的形式筹资1.41亿元。

一期项目工程建设投资10000万元，其中：企业自有资金7000万元，拟申请资金或贷款3000万元。

二期项目工程建设投资8000万元，其中：企业自有资金6000万元，拟申请资金或贷款2000万元。

三期项目工程建设投资5990万元，全部企业自有资金。

1.4 项目效益

本项目主要效益体现在：可新增就业1500人，有效地解决当地农民脱贫奔康，推进社会主义新农村建设。

1.5 可行性研究的依据

1.5.1 国家计委建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)。

1.5.2 国家计委颁布的《建设项目可行性研究指南》(试用版)。

1.5.3 农业部出台《全国农业和农村经济发展第十二个五年规划(-)》、《全国农业机械化发展第十二个五年规划(2011-20)》、《全国木材加工行业第十二个五年规划(2011-年)》。《广西壮族自治区造纸与木材加工业调整和振兴规划(桂政发108号)》。

1.6 可行性研究的范围

可行性研究的范围包括：国家政策背景和建设的必要性，市场预测、市场定位于功能、建设规模和布局、同类项目参考、场址选择和建设条件、组织机构及经营管理、项目实施计划、投资估算、资金筹措、财务评估。

1.7 综合评价

1.7.1 项目建设的必要性：

本项目建设符合广西壮族自治区木材加工业调整和振兴规划政策，适合国家17大倡导的城乡经济一体化发展的宏伟愿望，我区作为林业大省，全国最大的商品木材出材供应基地，有必要在我区林才集散地，整合筹建规模大，功能性全面，可持续带动林木业产销于一体的大型竹木制品交易市场，由粗加工转而向精深加工提高产品附加值而不断转变生产加工工艺，走出一条具有我区竹木产业新型特色经济的发展道路是需要一定过程的，正如福建莆田秀屿在自身无任何林木资源的情况下，却拥有了总体规划2000亩，全国唯一的国家级木材贸易加工示范区，她的成功能够来自民间的创业激情，来自莆田16万木材经营管理与创业者的勇于创新精神、成功经验等。

本项目的落成将承载着南宁乃至整个北部湾地区及全广西竹木加工产业升级、产销结合的先行重任。在该领域担负着举足轻重的地位。为响应我区(桂政发(2009)108号)文，促进林木加工产业结构调整，振兴我区经济及食品产业后又一个千亿大产业(林木产业)的诞生，提供一个符合政策性切实需要的竹木粗、深加工产业与商品流通相结合的产销贸易平台，创优出名牌，拉动我省经济腾飞的引擎，需要政府政策的支持，也是社会、全民创业者的大同心愿。

第二章 项目建设的必要性

2.1 项目建设背景

2.1.1 中国林业大省、广西——绿城“南宁”一个极具北部湾林木经济发展特色道路，产销集约发展规模化、购销一站式的现代物流仓储式特大型竹木制品产销贸易平台，广西南宁“融发板材交易中心”，即将出现。

2.1.2 广西是林业大省，但不是林业强省。

木材加工业是我区重点发展十四个千亿元产业中的一项重要产业，是政府推动的重要产业。木材加工业的产值在林业产值中举足轻重。广西林产总产值1276亿元，木材加工为407亿元，占总产值的1/3，到2015年预计广西林业产值达2500亿元，其中木材加工业将达到1200亿元，占总产值48%。年广西林业产值在全国是第六位，排在前面的是广东、山东、江苏、浙江和福建。这几个省之所以各居前茅，主要是家具、人造板、地板、木门、装饰板等木材加工业的支撑。

因此广西迫切需要发展壮大我区竹木类非公有制中小企业的市场竞争力，利用我区丰富的林业资源优势，打造一个前期由民间力量倡导，政府支持并统筹规划与整合民间经济潜能的区域性竹木产销示范性窗口、集优聚强、壮大非公有制经济、增强非公有制经济的发展活力，大力发展开放型竹木工业经济从现有的版块经济、小规模经营向产业配套、分工协作、特色鲜明的集群经济和高层次的规模经营转变，提高非公经济的集聚化程度和规模化水平，推动城乡经济特色产业群的市场辐射力，国内、国际两个市场的影响力。如“德国的精密机械、瑞士的钟表、东莞虎门服装、顺德的家用电器、家具，温州低压电器、义乌小商品集群产销模式”等众多政府支柱产业城市名片。

2.1.3 作为定位于政府区域性支柱产业综合配套服务高度集中的竹木制品产销一条龙发展项目，她来自集体，受益于城乡居民，得益于党中央国民经济和社会发展第十一五、十二五年规划关于全面建设社会主义新农村，加快发展生产性服务业，进一步统筹城乡经济协调发展，有限促进社会就业发展经济，合理调整收入分配关系等惠民利民的科学发展观指导精神，促进该项目发展成果惠及社会，利于集体、实现居民收入增长和经济发展同步的特色社会主义宏伟目标。

2.2 项目建设的理由

2.2.1 为贯彻党中央17大三中全会指导精神，深入落实科学发展观，解决城乡经济二元结构的深层次矛盾，实现城乡、区域经济一体化统筹协调发展目标。依据《广西壮族自治区造纸与木材加工业调整和振兴计划(桂政发(2009)108号)》文件，我那马镇那马社区联合南宁市碧丰农业有限责任公司，利用那马社区那扭坡的荒地合作创建村办企业“南宁融发板材交易中心”。

该项目的建设将为农村土地规模化集约经营管理，提高农村土地集中流转效益，农村经济资源转换生产经营方式等提供了广阔的拓展空间。更提供了一个类似我国闻名遐迩的江浙中小企业全民创业生产经营模式，供城乡居民再次就业、创业。一个由小作坊、大平台、大市场、大流通、大作为的全新板材综合交易中心即将出现。她肩负着全面统筹、整合南宁市周边散小无序的各种板材销售网点、竹木加工业等。促使行业集聚、商贸集聚、高度科学的市场化规范管理。力争办成一市场、一站式打造北部湾竹木加工全产业链，产销一条龙的示范性工程。中小企业由此不断发展壮大走出去，大展其竹木深加工技能的全民创业孵化城，北部湾板材商贸流通的重要交易中心。

2.2.2 当前广西北部湾迎来了历史性的经济蓬勃发展机遇，造新城、兴产业、上项目、促经济。

目前钦州、防城港、中石油、核电项目、浆纸业项目等一批重大项相目相继落户广西北部湾经济区，预计到，北部湾经济区将会形成2万-2.5万亿元左右的投资规模，包括产业项目9500亿元，基础设施建设4000亿元，城市建设投资约7400亿元。发展大型木材加工专业服务市场的必要性显而易见，这将对工程建筑模板、胶合板、家饰建材、名品家具、浆纸业的需求隐藏着巨大的市场。该“交易中心”凭自身的市场规模影响力，物流仓储成本优势，集中经营管理优势，物流商务枢纽优势等，必将占据重要的市场地位。

2.2.3 该项目的落成，迎合了南宁市城市总体规划(2011-年)发展特大城市的需要，是城市化、城乡一体化扩张发展配套需求的重要流通支柱产业。以城市扩张发展拉动内需，以需求带动产业发展扩大市场规模，以商品流通催生就业机会。

广西“南宁融发板材交易中心”的落成，集合了南宁市竹木制品流通市场，从林木原材料加工，到建筑业、住宅、竹木工艺等涵盖了整个林木制品的集散产销链。

第三章 项目建设经营条件

3.1 区位优势

3.1.1 南宁是广西泛北部湾、东盟博览会永久性会址，大西南及东盟各国商品物流进出口的重要出海通道，是北部湾工商业“总部经济”中心。

3.1.2 交通枢纽地位。海陆空运输条件便利，东盟各国及大西南商品出入海内外的交通要塞，广西-东盟首选的物流枢纽商务中心。

3.2 国家政策环境

3.2.1 国家批准《广西北部湾经济区发展规划》、国家《西部大开发“十一五”规划》编制，规划期为-2020年。《全国农业和农村经济发展第十二个五年规划(2011-2015年)》、《全国木材加工行业第十二个人五年发展规划(2011-2015)》。《广西壮族自治区造纸与木材加工调整和振兴规划(桂政发(2009)108号)》。2010年1月1日中国-东盟自由贸易区全面启动，东盟各成员关税下调至93%，将为双边贸易市场创造更有利的拓展空间。

3.2.2 目前，中国已是世界上最大的木业加工、木制品生产基地和最主要的木制品加工出口国，同时也是国际上最大的木材采购商之一。我国的人造板、家具、地板年产量已经位居世界前列。近年来，我国木材工业呈现出投资多样、产业规模扩大、产业聚集度提高的良好趋势，已初步实现3个战略性转变：由利用天然林为主向利用人工林为主的转变;由扩大生产规模的单一发展模式向扩大规模与节约使用并举的复合发展模式的转变;由利用一个市场、一种资源向国内、国外两个市场、两种资源的转变。

3.2.3 我国木材工业在快速发的同时，也存在一定的`问题，比如，木材资源不足、结构性短缺呈加剧趁势等，随着社会、经济的发展和人民生活水平的提高，我国木材供需矛盾更显突出，此外，我国木材加工企业规模普遍较小，许多企业设备陈旧、技术落后，木材加工或精深加工占比不大，加工方法单一品种少，产品趁同化现象严重。该项目的诞生，将起到推动我区竹木加工中小企业集优聚强，集中管理销售，品牌由此走出去，先进生产工艺循环回流再发展的新型经济发展崛起之路，不断提高我区林业产业的市场竞争力、品牌影响力。

篇20：项目可行性分析报告格式

项目可行性分析报告格式

一、一般工业项目可行性研究报告格式模板

第一章 项目总论

第二章 项目背景和发展概况

第三章 市场分析与建设规模

第四章 建设条件与厂址选择

第五章 工厂技术方案

第六章 环境保护与劳动安全

第七章 企业组织和劳动定员

第八章 项目实施进度安排

第九章 投资估算与资金筹措

第十章 财务效益、经济与社会效益评价

第十一章 可行性研究结论与建议

二、项目可行性分析报告范文

第一章 项目总论

总论作为可行性研究报告的首章，要综合叙述研究报告中各章节的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。总论章可根据项目的具体条件，参照下列内容编写。

1.1 项目背景

1.1.1 项目名称

企业或工程的全称，应和项目建议书所列的名称一致。

1.1.2 项目承办单位

承办单位系指负责项目筹建工作的单位（或称建设单位），应注明单位的全称和总负责人。

1.1.3 项目主管部门

注明项目所属的主管部门。或所属集团、公司的名称。中外合资项目应注明投资各方所属部门。集团或公司的名称、地址及法人代表的姓名、国籍。

1.1.4 项目拟建地区、地点

1.1.5 承担可行性研究工作的单位和法人代表

如由若干单位协作承担项目可行性研究工作，应注明各单位的名称及其负责的工程名称、总负责单位和负责人。如与国外咨询机构合作进行可行性研究的项目，则应将承担研究工作的中外各方的单位名称、法人代表以及所承担的工程、分工和协作关系等，分别说明。

1.1.6 研究工作依据

在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列出名称、来源、发布日期。并将其中必要的部分全文附后，作为可行性研究报告的附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个部分：

（1）项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。

（2）可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。

（3）国家和拟建地区的工业建设政策、法令和法规。

（4）根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。

1.1.7研究工作概况

（1）项目建设的必要性。简要说明项目在行业中的地位，该项目是否符合国家的产业政策、技术政策、生产力布局要求；项目拟建的理由与重要性。

（2）项目发展及可行性研究工作概念。叙述项目的提出及可行性研究工作的进展概况，其中包括技术方案的优选原则、厂址选择原则及成果、环境影响报告的撰写情况、涉外工作的准备及进展情况等等，要求逐一简要说明。

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1.2 可行性研究结论

在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、生产规模、厂址技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益与国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，本节需将对有关章节的研究结论作简要叙述，并提出最终结论。

1.2.1 市场预测和项目规模

（1）市场需求量简要分析。

（2）计划销售量、销售方向。

（3）产品定价及销售收入预测。

（4）项目拟建规模（包括分期建设规模）。

（5）主要产品及副产品品种和产量。

1.2.2 原材料、燃料和动力供应

（1）项目投产后需用的主要原料、燃料、主要辅助材料以及动力数量、规格、质量和来源。

（2）需用的主要工业产品和半成品的名称、规格、需用量及来源等。

（3）进口原料、工业品的名称、规格、年用量、来源及必要性。

1.2.3 厂址

地理位置、占地面积及必要性

水源及取水条件。

废水、废渣排放堆置条件。

1.2.4 项目工程技术方案

（1）项目范围，即主要的生产设施、辅助设施、公用工程、生活设施内容。

（2）采用的生产方法、工艺技术。

（3）主要设备的来源，如需向国外引进，则简要说明引进的国别、技术特点、型号等。

1.2.5 环境保护

排放污染物的种类、数量，是否达到国家规定的排放标准。

主要治理设施及投资。

1.2.6 工厂组织及劳动定员

工厂组织形式和劳动制度。

全厂总定员及各类人员需要量。

劳动力来源。

1.2.7 项目建设进度

1.2.8 投资估算和资金筹措

（1）项目所需总投资额。分别说明项目所需固定资产投资总额（包括投资方向调节税、建设期利息）、流动资金总额，并按人民币、外币分别列出。

（2）资金来源。贷款额、贷款利率、偿还条件。合资项目要分别列出中、外各方投资额、投资方式和投资方向。

1.2.9 项目财务和经济评论

（1）项目总成本、单位成本。

（2）项目总收入，包括销售收入和其它收入。

（3）财务内部收益率、财务净现值、投资回收期、贷款偿还期、盈亏平衡点等指标计算结果。

（4）经济内部收益率，经济净现值、经济换汇（节汇）成本等指标计算结果。

1.2.10项目综合评价结论

1.3 主要技术经济指标表

在总论章中，可将研究报告各章节中的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目全貌有一个综合了解。

主要技术指标表根据项目有所不同，一般包括：生产规模、全年生产数、全厂总定员，主要原材料、燃料、动力年用量及消耗定额、全厂综合能耗及单位产品综合能耗，全厂占地面积、全员劳动生产率，年总成本、单位产品成本、年总产值、年利税总额、财务内部收益率，借款偿还期，经济内部收益率，投资回收期等。

1.4 存在问题及建议

对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。

第二章 项目背景和发展概况

这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。

2.1 项目提出的背景

2.1.1 国家或行业发展规划

说明国家有关的产业政策、技术政策、分析项目是否符合这些宏观经济要求。

2.1.2 项目发起人和发起缘由

（1）写明项目发起单位或发起人的全称。如为中外合资项目，则要分别列出各方法人代表、注册国家、地址等详细情况。

（2）提出项目的理由及投资意向，如资源丰富、产品市场前景好、出口换汇、该类产品可取得的优惠政策、利用现有的基础设施等。

2.2 项目发展概况

项目发展开矿指项目在可行性研究前所进行的工作情况。如：调查研究、试制试验、项目建议书（初步可行性研究）的撰写与审批过程、厂址初选工作以及筹办工作中的其他重要事项。

2.2.1 已进行的调查研究项目及其成果

1、资源调查，包括原料、水资源、能源和二次能源的调查。

2、市场调查，包括全国性和地区性市场情况调查；出口产品国际市场供需趋势调查。

3、社会公用设施调查，包括运输条件、公用动力供应、生活福利设施等的调查。

4、拟建地区环境现状资料的调查，包括拟建地区各种主要污染源以及其排放状况，大气、水体、土壤等目前环境质量状况等。说明环境现状资料的取得途径、提供单位、以及当地环保管理部门的意见和要求，取得的环境现状资料及文件名称。

2.2.2 试验试制工作（项目）情况

已完成及正在进行的试验试制工作（项目）的名称、内容及试验结果。这些实验包括建筑材料的试验、拟采用的新工艺技术的试验。对采用的新工艺技术必须有国家有关部门的认可证明。

2.2.3 厂址初勘和初步测量工作情况

（1）各个可供选择的建设地区及厂址位置的初勘、测量、比选等工作情况。

（2）初步选择意见和资料。

（3）遗留问题。

2.2.4 项目建议书（初步可行性研究报告）的撰写、提出及审批过程

（1）项目建议书（初步可行性研究报告）的撰写、提出及审批过程。

（2）项目建议书所附资料名称。

（3）审批文件文号及其要点。

2.3 投资的必要性

一般从企业本身所获得的经济效益及项目对宏观经济、对社会发展所产生的影响两方面来说明投资的必要性。包括下面这些内容。

（1）企业获得的利润情况。

（2）企业可以提高产品质量，加强市场竞争力。

（3）扩大生产能力，改变产品结构。

（4）采用新工艺，节约能源，减少环境污染，提高劳动生产率。

（5）产品进入国际市场的优越条件和竞争力。

（6）对当地经济、社会发展的积极影响。包括增加税收、提高就业率、提高科技水平等。

第三章 市场分析与建设规模

市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在市场需求情况有了充分了解之后才能解决，而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响的项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细阐述市场需求预测、价格分析，并确定建设规模。

3.1 市场调查

3.1.1 拟建项目产出物用途调查

本产品的主要用途，可否有替代其他产品的用途，如果产品是工业基本原料，应分别说明本项目产品在主要使用行业的用途及单位消耗量。

产品经济寿命期论述。调查本产品目前处于经济寿命周期的哪一个阶段，更新换代的可能时间。

3.1.2 产品现有生产能力调查

（1）本项目产品国内现有生产能力总量，现有生产能力开工率；主要生产厂家生产能力利用率。

（2）国内现有生活能力总量在本地区的分布数量与比例。

（3）本产品目前在建项目的生产能力及其在地区间的分布、数量与比例。

（4）已批拟开工建设项目的生产能力，预计投产年月。

在建设项目和已批待开工建设项目，目前虽然没有形成综合生产能力，但却是生产能力的组成部分。

3.1.3 产品产量及销售量调查

（1）全国或地区目前的产量总数。

（2）本产品一段时期以来的产量变化情况。

（3）本产品国内保有量与国外有关国家保有量的分析比较，以了解国内保有量是多还是少，说明本产品市场需求满足程度。

（4）本产品一段时期以来的进口量及进口来源，主要来自哪些国家或地区；占国内生产量或销售量的比例；进口产品的价格等。

（5）本产品一段时期以来的出口量及出口去向，占国内生产量的比例；主要向哪些国家或地区出口，出口产品的价格。

3.1.4 替代产品调查

（1）可替代本产品的产品性能、质量与本产品相比的优缺点。

（2）可替代产品的国内生产能力、产量；可作替代用途的比例；价格分析。

（3）可替代产品进口可能性及价格。

3.1.5 产品价格调查

（1）产品的定价管理办法，是由国家控制价格，还是由市场定价。

（2）产品销售价格，价格变动趋势，最高价格和最低价格出现的时间、原因。

3.1.6 国外市场调查

（1）产品国外的主要生产国家和地区。

（2）国外主要生产厂的生产技术、生产能力、销售量。

（3）产品国际市场销售价格及其变动趋势

（4）我国进口该种产品的主要进口国的生产能力及变化趋势。

3.2 市场预测

市场预测是市场调查在时间和空间商的延续，是利用市场调查所得到的信息资料，根据市场信息资料分析报告的结论，对本项目产品未来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析。在可行性研究工作中，市场预测的结论是制订产品方案、确定项目建设规模所必须的依据。

3.2.1 国内市场需求预测

可行性研究工作中，应对下述各项与市场预测有关的因素加以说明：

（1）本产品的消耗对象。

（2）本产品的消费条件。消费条件因产品特点性能而异，如汽车的消费需要具备相应的道路交通条件；电视机、电冰箱的消费需要有电等等。预测某一种产品的市场需求量时，应将哪些不具备消费条件的消费领域从消费对象总量中剔除掉。

（3）本产品更新周期的特点，说明本产品有效经济寿命的长短。

（4）可能出现的替代产品，即代用品。

（5）本产品使用中可能产生的新用途。产品所用途的出现，意味着扩大了本产品的消费领域，扩大了市场需求容量。

根据以上分析，提出预测的本产品国内需求量及与现有生产能力的差距。

3.2.2 产品出口或进口替代分析

（1）替代进口分析。将本产品与目前进口产品从性能、重量、价格、配件、维修等方面进行比较，说明本产品的优势和有利条件。

（2）出口可行性分析。如果拟建项目的产品在质量和技术等方面，具备在国际市场上进行竞争的能力，则应考虑国外市场对本产品的需求。

分析国家对该种产品的出口有何限制条件或鼓励措施，该产品进口国的贸易政策，该产品出口流向，出口价格是否有利。

通过以上分析，预测本项目产品可能的替代进口量或出口量。

3.2.3 价格预测

进行产品价格预测，要考虑产品产量、质量、同类产品目前价格水平，还要分析国际、国内市场价格变化趋势，国家的物价政策变化、产品全社会供需变化等因素；产品降低生产成本的措施和可能性；为扩大市场需采用的价格策略等，综合以上因素，预测产品可能的销售价格。

对拟增加出口的产品或替代进口产品，还要参照国际市场价格及变化趋势定价，如产品外销，应附有有关方面承诺外销的意向书。

3.3 市场推销战略

在商品经济环境中，企业不可能仍然依靠国家统购包销完成销售额。企业要根据市场情况，制定合适的销售战略，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究中，要对市场推销战略进行相应研究。

3.3.1 推销方式

（1）投资者分成。

（2）企业自销。

（3）国家部分收购。

（4）经销人代销及代销人情况分析。

3.3.2 推销措施

（1）销售和经销机构的建立。

（2）销售网点规划。

（3）广告及宣传计划。

（4）咨询服务和售后维修措施。

3.3.3 促销价格制度

促销价格制定可根据市场销售预测情况确定，一般用于产品投产初期，以较低价格、同等质量、优良的售后服务扩大市场占有份额。

投产初期产品以较低价格出售，会对销售收入产生影响，因此价格制定要合理，并应采取相应的成本控制措施。在一定时期后，可根据产品销售情况逐渐将产品价格提高到一定水平。

3.3.4 产品销售费用预测

产品销售费用包括建立销售机构、销售网点、培训销售人员、产品广告宣传、咨询及售后维修服务费用，在可行性研究中，应根据制定的产品销售计划，分别估算产品销售费用。对某些产品，销售费用在成本中占很大比例的，不可忽略不计。

3.4 产品方案和建设规模

3.4.1 产品方案

（1）列出产品名称。有多种产品时，应逐一列出主产品和主要副产品名称。

（2）产品规格标准。说明产品规格、标准选择依据。

3.4.2 建设规模

建设规模又叫设计生产能力，是指项目生产一定质量标准的产品的最大能力。一般用实物单位或标准实物单位来计量。

（1）建设总规模。说明主要产品年产量，主要副产品年产量，主要设备装置。

（2）主要生产车间的生产能力，生产线数量。

（3）说明项目经济规模，不同规模下项目效益与费用的比较分析，说明本项目确定的建设规模的合理性。

（4）如果项目采用分期建设方法，应说明项目总规模、分期建设规模并说明分期建设的起止时期、各期建设的主要内容。

3.5 产品销售收入预测

根据确定的产品方案和建设规模及预测的产品价格，可以估算产品销售收入。

产品销售收入可以分别计算主要产品和副产品的年销售总收入，并计算销售收入和计算期内销售总收入，销售收入一般列表表示。

第四章 建设条件与厂址选择

根据前面部门中关于产品方案与建设规模的论证和建议，在这一部分中按建议的产品方案和规模来研究资源、原料、燃料、动力等的需求和供应的可靠性；并对可供选择的厂址作进一步技术与经济比较，确定新厂址方案。

4.1 资源和原材料

4.1.1 资源评述

资源系指项目需要利用的自然资源，如矿藏、森林、生物、土壤、地面或地下水资源等。项目所需资源的来源、数量、运输方式、供应条件以及今后发展和开发趋势等，均是项目建设的前提条件。在可行性研究报告中，对项目在有效期间所需资源及其来源的可靠性，应作深入调查和科学论证，并就下列内容进行说明分析：

（1）项目需用的资源名称、经全国储量委员会正式批准的储量、品位、成分、产地或供应点。

（2）资源品位、成分与需用要求的适应性。

（3）资源开采方式。要说明自行开采、计划供应、市场供应或合资开发等不同方式。

（4）本项目年最大需用量、资源的可能供应量及今后生产发展所需资源扩大供应的可能性。

（5）在已有资源不能满足拟建项目生产规模需求时，提出相应的措施，如增加进口（说明国别、资源品位），调整建设规模或分期建设等。

4.1.2 原材料及主要辅助材料供应

（1）原材料、主要辅助材料需用量及供应。

按项目的生产要求，分别叙述所需的原材料及主要辅助材料的名称、品种、规格、成分、质量以及年需用量（包括年耗用量、储运损耗量），并分别撰写：

① 原材料及主要辅助材料需用量表。

② 有害有毒、易燃易爆材料、物料需用量表。

③ 需进口的原材料表。

说明进口原材料的理由和一旦来源有变化时的应变措施，分析预测原材料国产化前景及分年度国产化的提高幅度。

对季节性生产的原料，如农、林、水产品等，需说明短期进货数量。

（2）燃料动力及其它公用设施的供应。燃料、动力及其它公用设施是指生产需用的煤、电、水、汽、气、油等，在可行性研究报告中，需说明生产所需燃料、动力及公用设施的数量和需由项目自建的种类和规模以及可以利用的现有的燃料、动力数量。

① 燃料品种的选择，应说明其依据，如执行国家能源政策、适应地区条件、满足生产特殊要求等。分别列出燃料需用量、来源、运输方式，进行燃料成分分析。

② 电力最大需用负荷、供电来源及其稳定性、需要自建电力设施和投资估算。

③ 最大需水量、水源及其供应可能性。是否需增加供水设施。

④ 热源及供热要求。

⑤ 其它设施，如油、气、汽需用量、供应量及需要增加设施的情况。

（3）主要原材料、燃料动力费用估算。

将主要原材料、零配件和外购燃料动力分别计算费用，其它材料可合并估算。

4.1.3 需要作生产试验的原料

生产特定产品的某些原料因尚无生产实践经验；或使用指定的原料而尚无成熟的生产和工艺；或使用缘由的生产方法生产新产品还缺乏必要的生产数据等各种原因，需要对原料进行生产（中小型）试验，以确定技术参数和消耗指标，测定产品质量，取得主要设备选型的各项数据。在可行性研究中需说明：

（1）需要试验的原料名称、试验目的和要求。

（2）试验或试生产方法（试验室、中型或小型生产试验）。

4.2 建设地区的选择

选择建厂地区，除须符合行业布局、国土开发整治规划外，还应考虑资源、区域地质、交通运输和环境保护等四要素。其原则是：

自然条件适合与项目的特定生产需要和排放要求；合理地靠近原料和市场；具有良好的投资环境和公共政策；运输条件优越；有可供利用的社会基础设施和协作条件；土地使用有优惠条件，可不占或少占良田，地质条件符合要求。在作方案比选时，应着重论证所选地区在行业政策上的正确性、技术上的可行性和经济上的合理性。

4.2.1 自然条件

（1）拟建厂地区的地理位置、地形、地貌基本情况和区域地质、地震、防洪等历史数据。

（2）水源和水文地质条件调查分析。包括地面水或地下水量和水质的分析、在枯水期的可能供应量及水质变化、地区今后水源开发和可利用水量增长情况。

（3）气象条件。收集分析地区气温、湿度、降水量、日照、风等资料，对需要增设防风沙、抗高温、改善光照等设施的地区，需进行费用估算。

4.2.2 基础设施

叙述拟建地区与项目直接有关的公用事业及基础设施的情况和可供利用的条件，从不同地区、不同条件中选取最有利的地区。

（1）供电、电源情况；近远期可能的供电量及电压；费用及计费方式；供电部门的要求。

（2）供水、水源情况；近远期可能的供水量及水质；费用及计算方式；供水部门的要求。

（3）运输。地区内各种运输线路的分布；站库码头的位置和地形；运输费用；运输能力及其发展规划等。

（4）排水。排水条件；容污水能力；当地环保部门对污水排放的要求等。

（5）电讯、供热、供气等公用设施及可利用的种类、容量、技术特征等。

（6）施工条件包括建筑材料及制品的供应条件；施工劳动力来源；施工运输条件；施工用动力（水、电）来源等。

（7）市政建设及生活设施。包括当地的卫生、邮电、文化教育。

4.2.3 社会经济条件

社会经济条件主要指地区的工农业生产水平及近远期发展规划、与本项目有关的现有企业、技术工人来源等在项目建成后所需社会协作的条件。

4.2.4 其它应考虑的因素

项目选择建厂地区还应考虑其它特殊的要求。在选择下列地区建厂时应特别慎重，要取得有关部门和群众的认可。

（1）风景区、名胜古迹、自然保护区。

（2）水土保持禁垦区。

（3）矿山作业等爆破危险区。

（4）有放射污染或有害气体污染严重的地区及传染病、地方病流行或常发区。

（5）军事设防区。

（6）生活饮用水源的卫生防护地带。

（7）民族宗教风俗有特殊要求的地区。

4.3 厂址选择

在实际工作中，具体厂址的选择不一定要与建设地区的选择分开，往往是厂址选择与建厂地区的选择合并进行。两者通常是相辅相成、相互牵扯地交叉进行的。在可行性研究报告中，如果需要，可以分别叙述。

选择厂址通常是随基本建设程序的各个工作阶段逐步深入的。项目建议书（初步可行性研究）阶段需提出厂址初选意见；进行可行性研究时，应提出具体厂址的推荐建议；进图初步设计阶段时，对厂址的各种条件需作详细勘查和落实，最终确认厂址，标定四周界址。

4.3.1 厂址多方案比较

建设地区选定以后，就在这个地区内选择若干个可供建厂的地段，作具体分析比较，从中选取一个比较理想的厂址。并编写厂址选择报告作为可行性研究报告的附件，研究报告中仅需叙述选择要点和厂址的主要优缺点。有关选厂所需的调查资料、勘察和测量资料、取舍理由、论证等均应编写入选厂报告内。确定厂址，须作多方案比较，一般可按下列内容进行。

（1）地形、地貌、地质的比较。

① 工厂输出、入交通线、供电、取水、排污等与外界产生直接关系的方位、地形。

②平整土地、防水、防洪、废渣堆置、四邻地物。

(2)占地土地情况的比较。比较占用耕地、林地、荒地、山坡等面积的比例，以尽可能少占耕地、林地为原则，作出占地用地情况的评价。

（3）拆迁情况的比较。包括原有地面建筑物需拆除的数量、原有居民需迁移的人数及拆迁安排等条件和难度的比较。

（4）各项费用的比较。由于各个可供选择地段条件不同，在费用上会产生较大差别，需作多方案比较。

①土地费用。如土地购置、拆迁、场地整治、青苗赔偿以及土方处理等费用比较。

②交通运输整治费。如需要建设或整治的运输线路，转运场站等费用比较。

③基础处理费。如不同工程地质需用不同地基和基础处理的费用比较。

④取水、防洪、排污设施所需费用比较。

⑤抗震所需费用比较。

⑥环境保护、生活设施等费用的比较。

4.3.2 厂址推荐方案

（1）绘制推荐厂址的位置图。在有等高线的地形图上标明厂址四周界址、厂址内生产区、生活区、厂外工程、取水点、排污点、堆场、运输线等位置及四邻居民点和主要生产企业的相互位置。说明对生产要求的适应性和合理性。

（2）叙述厂址地貌、地理、地形的优缺点和推荐理由。说明工程地质、水文地质、气象等自然条件符合建厂要求的理由。

（3）环境条件的分析。

（4）占用土地种类分析：

① 占用耕地面积占总占地量的比例；

② 占用林地面积占总占地量的比例；

③ 利用荒地面积占总占地量的比例；

④ 利用山坡面积占总占地量的比例；

⑤ 需要拆迁的面积和估计所需的费用；

⑥ 推荐厂址的主要技术经济数据。

第五章 工厂技术方案

技术方案是可行性研究的重要组成部分。

主要研究项目应采用的生产方法、工艺和工艺流程、重要设备及其相应的总平面布置、主要车间组成及建筑物结构型式等技术方案。并在此基础上，估算土建工程量和其它工程量。在这一部分中，除文字叙述外，还应将一些重要数据和指标列表说明，并绘制总平面布置图、工艺流程示意图等。

5.1 项目组成

凡由本项目投资的厂内、外所有单项工程、配套工程包括生产设施、生产后勤、运输、生活福利设施等，均属项目组成的范围。

各单项工程和配套工程需按其性质加以分类，一般可分为：生产车间或工段；辅助生产车间或配套工程；厂外工程；生产后勤车间或设施；生活福利设施；其它单项工程。

如有自成体系需单独撰写分项可行性研究报告的配套工程，如自备热电厂、水厂、铁路、专用线等，应列出工程的名称、分项可行性研究报告的的编号。并将工程的投资列入项目总投资内，分项研究报告列为附件。

5.2 生产技术方案

生产技术方案系指产品生产所采用的工艺技术（包括专利或专有技术）、生产方法、主要设备、测量自控装备等技术方案。选择技术方案必须考虑：技术是否是先进成熟的；是否适合所用的原料特性；是否符合产品所定的质量标准；能否适应拟建地区现有工业水平；在维修、操作、人员培训等方面是否有不能克服的障碍；所需投入物的规格和质量能否满足生产要求，并与地区的技术吸收能力、劳动力来源相适应等。

5.2.1 产品标准

叙述本项目主要产品和副产品的质量标准。如国家一级标准、行业标准等。并将选定的标准与国家标准、国际常用标准作比较说明。

5.2.2 生产方法

使用同一种原料生产同一种产品，如有不同的生产方法时，在可行性研究阶段需要作方案性选择，根据产品用途、质量和成本等因素择优确定。对选定的方法需要说明生产方法的名称及主要特征、选用的理由以及与其它生产方法比较的利弊。

在选用专有技术、专利技术时，应说明取得技术来源、专利号、技术特征，还需说明专利和技术转让费的金额及支付方式。

5.2.3 技术参数和工艺流程

工艺流程系指投入物（原料或半制品）经有次序的生产加工成为产出物（产品或加工品）的过程。在生产过程中规定的各种技术条件和数据，统称为技术参数。工艺流程和主要技术参数，在可行性研究阶段需要结合产品质量、生产成本、各种消耗等要求，选取最佳方案。

在可行性研究阶段只叙述若干主要车间的工艺流程，一般车间可从略。

5.2.4 主要工艺设备选择

主要工艺设备系指工艺流程中的重要设备（包括专用设备和通用设备），应按车间、工段分别叙述所选取设备的名称、规格、型号、数量和来源。需要从国外引进的设备，则应详细论述引进的必要性，引进的必要性，引进方向和选择方案比较。主要设备选型是生产的技术水平和经济合理性的具体表现，必须作多方案比较后，确定主要设备的规格型号与来源。

（1）按车间、工段编列主要工艺设备（包括计算机集中控制站室的装备）一览表。需要引进的设备（包括备品备件）应单独列表。引进设备还要说明引进必要性、备品备件的来源、国内分交方案，引进设备外汇来源及引进计划。

（2）一般设备（除已列入表内的设备以外的其它设备）在可行性研究阶段一般不作详细选择，但需按车间（工段）参照现有同类型、同规模生产厂所用的一般设备估算本项目应予装备的设备数量，或采用行业中惯用的比例指标推算出本项目，本车间所需一般设备的数量。

（3）全厂计量设施的配置原则和要求。

（4）设备费用估算。主要设备可根据询价、协议意向书中价格等分别估算，一段设备可综合估算。

5.2.5 主要原材料、燃料、动力消耗指标

单位产品所用材料、燃料、动力等的消耗指标选取的来源有：

（1）现有生产厂的消耗定额高低值的平均数；

（2）同型号设备的实际运转时的消耗值；

（3）通过生产试验测定及分析推算；

（4）设备出厂时的.说明或订货合同规定值。可行性研究中，可结合本项目技术方案特征，确定主要原材料、燃料、动力消耗指标值；

（5）撰写主要原材料、燃料、动力消耗指标表。消耗指标不同于前面所列的原材料、燃料及动力需用量，消耗指标纯属生产过程中需要的或消耗的数量，不包括其它因素如：运输、储存的损耗。消耗指标与所用生产技术的先进程度有关；同一种设备不同型号的，又同生产管理和操作水平直接有关，因此常被用作企业间衡量经营管理水平的指标。

5.2.6 主要生产车间布置方案

在工艺流程、技术参数和主要设备选择确定以后，应就设备的外形、前后位置、上下位差以及各种物料的输入和流向、操作要求等作通盘的研究，选择车间布置方案。车间布置方案要求达到物料流向最经济、操作控制最有利、检测维修最方便。

主要生产车间布置方案要求提出车间布置简图、主要标准尺寸和技术说明。

非主要车间布置方案要求提出建筑面积、平面尺寸、层高等估算和建筑物特征。

5.3 总平面布置和运输

5.3.1 总平面布置原则

总平面布置应根据项目各单项工程、工艺流程、物料投入与产出、废弃物排出以及原材料储存、厂内外交通运输等情况，按厂地的自然条件、生产要求与功能以及行业、专业的设计规范进行安排。达到工艺流程（生产程序）顺畅、原材料与各种物料的流送线路最短、货流人流分道、生产调度方便，并考虑用地少、施工费用节约等要求。总平面布置还应考虑到企业今后发展的方向、与外界的交通联系线路等外部因素的合理安排。在确定了总平面布置原则并绘制总平面布置后，需估算厂区场地平整、建、构筑物基础、管沟、路槽地下工程等全厂土石方量，并说明余缺量的走向与来源。

5.3.2 厂内外运输方案

根据工厂的投入物、产出物与废弃物的总量，按其不同种类、不同运输方式与运输工具分类说明，从运量、运距、运输成本、运输负荷变化以及投资与经常费用等方面加以分析。确定和推荐经济、实用的运输方案。运输方案的确定要包括全厂运输量分析、运输设备选择和厂外、厂内运输方案的说明，其中厂内运输方案要求作到与生产有机配合。

5.3.3 仓储方案

论述原材料、燃料、主要辅助生产物料主副产品的年周转次数；储存期（可供生产需要的天数）；储存方式（散堆、包垛、罐储）；装卸及搬运方式等方案设想和要求，对用量较大的大宗货物以及易燃易爆危险物品的仓储方案，应专题叙述。

5.3.4 占地面积及分析

建设项目用地，应遵循保护、开发土地资源、合理利用土地的方针，尽量少占耕地，在可行性研究报告中，要估算占用土地数量，并分别估算生产区、生活区、原料基地占地面积，计算土地利用系数、生产区场地利用系数、全厂绿化系数、占地用地面积等指标。

在占用土地分析中，还需同时说明需要拆迁的原有建筑物、构筑物的数量、面积、建筑类型；可利用的原有建构筑物的面积，拆迁后原有人员及设施的去向，项目需要支付的赔偿费用。并对可能的不同拆迁方案进行拆迁费用及征地费用的比较。

5.4 土建工程

土建工程是指工厂所有建筑物、构筑物的建筑与结构设计。在可行性研究阶段仅需对主要生产厂房、重要构筑物以及特殊基础工程作原则性的叙述和方案选择建议，如采取的建筑形式和标准、结构造型、基础类型和需要采用的重要技术措施等。对一般建（构）筑物只作综合说明、估算工程量、选取单位造价指标等即可。对全厂所有建（构）筑物的工程量，造价以及三材用量。视单项工程的大小，可采用不同方式进行估算。

5.4.1 主要建、构筑物的建筑特征与结构设计

按生产流程顺次列出主要建（构）筑物名称、建筑面积；建筑形式和标准、建筑材料的选用要求；特殊要求（防腐、防爆、防火、隔音、隔热等）；消防及报警设施选用标准和要求，应遵守的设计规范名称。

对一般建筑物可以列出工程量、建筑面积作综合性说明。

结构设计的依据，主要是建构筑物的结构造型、地基处理方案、建构筑物基础造型及对施工的特殊要求。

对需要进行抗震设计的，要有地震烈度确定依据、地震设防标准及设防方案的选择及说明。

5.4.2 特殊基础工程的设计

遇有不良地质条件的项目或重要建构筑物与大型工艺设备的基础工程，应进行特殊基础工程设计，提出设计方案的选择建议。

对需要防震动，防腐蚀及其他有特殊要求的建筑物以及对基础沉降有严格要求的工艺设备的基础工程，需作专题研究，提出设计方案的选择建议。

5.4.3 建筑材料

分析拟建地区可以提供的建筑材料名称、规格、运输条件、预制构件的最近供应点和可提供的最大构件规格及制作能力。需由外地供应的应说明主要建筑材料名称及供应点。对项目施工时需要解决的主要问题要单独说明，如需说明特殊工程的施工组织与机具、大型或大宗预制构件的来源等。

进行三材用量估算，撰写建筑材料用量估算表。

第六章 环境保护与劳动安全

在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护和职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和安全的因素，都要在可行性研究阶段进行分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济、布局合理、对环境的有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度。同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。

6.1 建设地区的环境现状

（1）项目的地理位置（附平面图）；

（2）地形、地貌、土壤和地质情况；江、河、湖、海、水库的水文情况；气象情况；

（3）矿藏、森林、草原、水产和野生动物、野生植物、农作物等情况；

（4）自然保护区、风景游览区、名胜古迹、温泉、疗养区以及重要政治文化设施情况；

（5）现有工矿企业分布情况；

（6）生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况；

（7）大气、地下水、地面水的环境质量状况；

（8）交通运输情况；

（9）其他社会经济活动污染、破坏现状资料。

6.2 项目主要污染源和污染物

6.2.1 主要污染源

分车间叙述产生污染物的装置、设备、生产线及其投入物、产出品和排出物的品种、数量、排出方式，产生震动和噪声、粉尘、恶臭、有毒气体的装置和车间；易燃、易爆、剧毒物料的运输线路（指厂内外自运）、储存库站位置；放射性物料及放射性废弃物的运输线路、储存和使用场所及其位置。

分析污染物的性质、成分、数量、危害程度。

6.2.2 主要污染物

（1）主要污染物向厂（场）外排放的性质可分为：烟尘、粉尘、废气、恶臭气体、工业废水、生活污水、废液、废渣、噪声、放射性物质、振动、电磁波辐射等。

（2）主要污染物所含有害物质分析，列举污染物所含主要有害有毒物质。

（3）排放量。污染物经处理后最终排入周围环境的含有有害物质的混合物的数量，注明混合物中所含有害物质的含量或浓度，并列出国家或地区允许的排放标准。

6.3 项目拟采用的环境保护标准

采用的环境保护标准是指国家及项目所在地区环保部门颁发的标准，如大气环境质量标准、污染物排放标准、噪声卫生标准、生活饮用水卫生标准及有关法规、规定等。如地区规定严于国家规定时应执行地区规定；地区没有特定要求的；执行国家规定。个别目前国家和地方尚未制定标准的由可行性研究单位与当地环保部门协商确定。

6.4 治理环境的方案

（1）项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响，如地下水位下降、地面沉降等。防范和减少影响的措施。

（2）项目对周围地区自然资源可能产生的影响。如森林和植被破坏影响野生物、植物繁殖和生存等，防范和减少这种影响的措施。

（3）项目对周围自然保护区、风景游览区名胜古迹、疗养区等可能产生的影响，如土壤污染、水源枯竭等，防范和减少这种影响的措施。

（4）各种污染物最终排放量对周围大气、水、土壤的破坏程度及对居民生活区的影响范围和程度，污水、废气、废渣、粉尘、及其它污染物的治理措施和综合利用方案。

（5）噪声、震动、电磁波等对周围居民生活区的影响范围和程度，消声、防震的措施。

（6）绿化措施，包括防护地带的防护林和建设区域的绿化。

6.5 环境监测制度的建议

监测布点原则；

监测机构的设置和设备选择；

监测手段和监测目标。

6.6 环境保护投资估算

环境影响经济损益简要分析。对可以量化的环境影响，可将其计算并列入经济评价中现金流量表内进行分析。

6.7 环境影响评论结论

6.8 劳动保护与安全卫生

建设项目必须确保投产后符合职业安全卫生要求，保障劳动者在劳动过程中的安全与健康。在可行性研究报告中，应根据国家有关规定进行分析和评价。

6.8.1 生产过程中职业危害因素的分析

（1）生产过程中职业危害因素的分析；

（2）生产过程中的高温、高压、易燃、易爆、辐射、振动、噪声等操作者健康影响的分析；

（3）生产过程中危害因素较大的设备、分布点及其危险程度。

（4）可能受到职业危害的人数及受害程度。

6.8.2 职业安全卫生主要设施

（1）危险系数较大的生产点、拟采取的防护方案及安全检测设施；

（2）生产过程中的自动报警、紧急事故处理等安全设施的初步选择方案；

（3）对高温、高噪声、高振动工作环境拟采用的防护、检测和检验设施。

6.8.3 劳动安全与职业卫生机构

（1）机构设计及人员；

（2）保健人员和保健制度；

（3）日常监测检验人员。

6.8.4 消防措施和设施方案建议

第七章 企业组织和劳动定员

在可行性研究报告中，根据项目规模；项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构、劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。

7.1 企业组织

企业组织机构包括生产系统、管理系统和生活服务系统的划分，其设置主要取决于项目设计方案和企业生产规模（产品范围和产量、车间多少、职工人数等）。

企业组织机构设置要符合现代化大生产管理的要求，保证多个部门、多个环节以及全体成员之间能协调一致地配合，以完成企业的生产经营目标。

7.1.1 企业组织形式

部门、行业不同，生产规模不同，企业组织机构可采用不同的形式。最通用的形式是采用金字塔式（企业董事会或管理委员会）、中层经营管理（部门和科、处）和基层现场管理（车间和设施）等三个层次。一般来说，企业管理层次与管理幅度成反比关系，幅度越大，层次越少。中小型项目可采用两级管理（厂和科室、车间）；大型项目可采用三级管理（公司或总厂、厂或分厂、车间）。

7.1.2 企业工作制度

根据各车间和设施的工艺特点和生产需要，可分别采用连续工作制或间断工作制。个别项目采用季节性生产，每年可分为生产期和停产期。

7.2 劳动定员和人员培训

7.2.1 劳动定员

一般来说，企业所需人员按其工作岗位和劳动分工不同，可分为四类人员：

（1）工人：是指在基本车间和辅助车间（或附属辅助生产单位）中直接从事工业性生产的工人及厂外运输与厂房建构筑物大修理的工人；

（2）工程技术人员？是指担负工程技术工作并具有工程技术能力的人员；

（3）管理与经营人员：是指在企业各职能机构及在各基本车间与辅助车间（或附属辅助生产单位）从事行政、生产管理、产品销售的人员；

（4）服务人员：是指服务于职工生活或间接服务于生产的人员；

在可行性研究中，分别估算各类人员需用量，并说明其来源，撰写劳动定员汇总表。

企业所需人员，有一部分必须参与建设过程、设备安装、调试，对这部分人员的来源及进厂时间要单独说明。

7.2.2 年总工资和职工年平均工资估算

分人员类别估算年工资总额，并计算职工年平均工资。

7.2.3 人员培训及费用估算

（1）人员来源分析，需培训的人员总数。

（2）培训方式：① 派往类似厂矿的生产现场和设备制造现场，通过实习培训生产、维修和管理人员，部分生产维修人员可参加本项目施工现场的施工、设备安装、调试、运转。引进国外新工艺、新技术、新设备，必要时派往国外生产现场和设备供应厂实习。② 在厂区举办各种类型的培训班，按照生产和业务工作的具体内容，分专业、分工种进行培训。

（3）培训计划。国内培训人员数量、专业、时间、方式和国外培训人员数量、国别、专业、方式、时间及国外培训的必要性。

（4）培训费用。国外培训的，要单独说明外汇来源。

第八章 项目实施进度安排

项目实施时期的进度安排也是可行性研究报告的一个重要组成部分。所谓项目实施时期可称为投资时期，是指从正式确定建设项目（批准可行性研究报告）到项目达到正常生产这段时间，这一时期包括项目实施准备、资金筹集安排、勘察设计和设备订货、施工准备、施工和生产准备、试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响，前后紧密衔接的；也有些是同时开展、相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划、综合平衡，作出合理而又切实可行的安排。

8.1 项目实施的各阶段

8.1.1 建立项目实施管理机构

根据项目不同，新项目可以由业主指定项目实施管理机构；改扩建和技改项目可在老企业内专门成立筹建小组，筹建小组的任务是办理勘察设计和施工的委托手续及签订相应的合同和协议（一般是通过招标、投标和评标来确定的）；参加厂址选择；提供设计必需的基础资料；申请或订购设备和材料；负责设备的检验和运输；承担各项生产准备工作。

8.1.2 资金筹集安排

项目资金的落实包括总投资费用（固定资产投资和流动资金）的估算基本符合要求和资金来源有充分的保证。在可行性研究阶段要撰写投资估算，并在考虑了各种可行性的资金渠道的情况下，提出适宜的资金筹措规划方案。在正式确定建设项目和明确了总投资费用及其分年度使用计划之后，即可立即着手筹集资金。

8.1.3 技术获得与转让

技术获得和转让是实施时期的一个关键要素，选择的技术将涉及到法律、经济、财务和技术等许多方面。当从国外引进专有技术时，与国外供应商的谈判有时需要长的时间，有时还要解决法律问题，例如专利权的限制或者技术转让的限制等。如果技术供应商标的合同责任中含培训，那就应该包括在培训计划中，可行性研究中应包含与项目选择有关的技术获得与转让有关的计划时间和费用。分配给项目详细工程设计的计划时间，将取决于技术种类及其复杂性。

8.1.4 勘察设计和设备订货

在设计工作开展的过程中，要委托进行必要的现场勘测工作。要提出设备、材料订货清单和非标准设备制造图纸。勘测精度要与设计阶段相适应，设计阶段的划分可根据不同项目区别对待。大中型项目一般采用两阶段设计（初步设计和施工图设计），技术复杂或行业有特殊要求的项目或其中某些采用新工艺技术的车间，可能在施工图设计之前，再增加一个技术设计阶段。

安排大型建设项目的设计进度要充分考虑设备问价和大型设备的预订货时间以及取得设备资料的时间。

订购设备要考虑设备到达时间和安排顺序。当引进国外设备时，还要考虑到向国外有关公司进行询价、谈判（技术谈判和商务谈判），比选和签订合同所需要的时间，以及办理各种审批手续所需的时间。

8.1.5 施工准备

项目初步设计话总概算一旦批准之后，即可着手进行施工准备，施工准备包括的主要工作内容有：选定施工单位话签订施工合同。

一般时通过投标确定施工单位。此外，还需进行如弟征购和拆迁安排；组织设备和材料订货（前面已经述及）；完成施工用水、用电和道路等工程；进行临时设施建设和代替临时工程的住宅建设以及报批开工报告等。

8.1.6 施工和生产准备

（1）施工。施工阶段时项目实施时期的主要阶段。安装大型复杂项目，施工单位要根据施工图撰写详细的施工组织设计，根据工厂生产系统投产次序安排车间和设施的施工顺序，主体车间及其相应的辅助公用设施的配套要完整。土建施工和设备的验收、发运、运输以及设备的安装都要作出适当的安排，保证合理交叉进行。

（2）生产准备：

①建立管理机构，企业管理方式在项目实施过程中逐步形成、扩大和健全。

②招收和培训职工。对职工的调集、招聘和必要的培训要做出适当的时间安排，使其和生产经营需要相衔接。

③组织收集生产技术资料，制订必要的管理制度和各种操作规程。

④组织生产物资供应。落实原材料、燃料、协作产品、水、电、汽和其他配合条件，签订有关协议。

⑤组织工具、器具、模具、备品、备件等的计划、制造和订货。

⑥生产前推销。投产前后应制订具体的销售计划，并进行销售市场的准备工作，包括广告宣传、培训销售人员和推销人员等。

8.1.7 竣工验收

这个阶段通常包括以下各项活动：

（1）生产前检查；

（2）试运转（单机试车或联动试车）；

（3）负荷试运转（负荷试车）；

（4）竣工验收、交付使用。

建设项目按批准的设计文件规定的内容建完，并经生产前检查、试运转、带负荷试运转合格后，形成生产能力，能正常生产合格产品时，应及时验收。这时，生产人员进驻现场，由施工单位向建设单位办理移交固定资产手续，交付使用。

国外引进成套设备项目和大型联合企业可安排试生产阶段，试生产时间一般不应超过三个月（成套引进项目合同中有专门规定除外）。

建设项目验收前，建设单位应组织设计、施工等单位进行初步验收，提出竣工验收报告和竣工决算，系统整理技术资料，提交竣工图。

8.2 项目实施进度表

在可行性研究报告中，根据分别确定的项目实施各阶段所需时间，撰写实施进度表，项目实施进度表有多种表示方法。在我国，多年来一直采用的方法是横道图。近年来，网络图在一些行业中也开始应用。

简单项目的实施进度可用横道图，复杂项目的实施进度可用网络图（关键路线法或项目评审技术）。为避免项目实施工程中费用和时间的浪费以及各项作业活动能前后左右的协调配合，利用网络图可以模拟实施项目的各种不同方案进行筛选。

8.2.1 横道图

横道图是一种最简单的方法。它可适用于各种项目，这种图表可以表示建设项目的计划任务、计划进度和实际记录等具体内容。它是把项目实施计划分为若干项（作业活动或工作单元），用横坐标表示时间，纵坐标表示各项作业活动，每项工作用一横道表示，横道两端表示该项作业活动的起、止时间；其长度即是完成该作业活动所需时间。

8.2.2 网络图

对于包括许多相互关联并连续活动的大型复杂的综合建设项目和对实施进度有图书要求的项目，需要适用网络图。应用统筹方法对项目实施进度作出安排。网络的定义是一组节点（圆圈）用一组带方向弧所连接，关键路线法（CPM）和项目评审技术（PERT）是应用网络图的两种方法，网络图多用于施工阶段的项目规划与控制。目前在可行性研究阶段，一些行业也有所应用。

8.3 项目实施费用

项目实施费用是指项目从筹建开始直到项目鞠躬投产以前整个实施时期的筹建费用。这部分费用应包括在项目固定资产投资估算的第二部分，即其他建设费用中，项目实施费用按以下各项分别估算。

8.3.1 建设单位管理费

建设单位管理费是指筹建单位为进行项目筹建、建设、联合试运转、验收总结等工作所发生的管理费用，不包括应计入设备、材料预算价格的建设单位采购及保管设备、材料所需的费用。可以“单项工程费用”为基础，乘以按照工程项目的不同规模分别制定的建设单位管理费率计算。

8.3.2 生产筹备费

生产筹备费是指生产筹备人员费和投产前进厂人员费用。

8.3.3 生产职工培训费

生产职工培训费用是指项目在竣工验收、交付使用之前拟建企业自行培训或委托其他厂矿培训技术人员、工人和管理人员所支出的费用以及生产单位为参加施工、设备安装、调试、熟悉工艺流程机械性能等需要提前进厂人员所支出的费用。该项费用可根据规划的培训人员数、提前进厂人数、培训方法、时间和职工培训费定额计算。

8.3.4 办公和生活家具购置费

办公、生活家具购置费是指为保证项目初期正常生产、使用和管理必须购买的办公和生活家具、用具的费用及设计规定必须建设的托儿所、医院、招待所、中小学等的家具、用具费用。该项费用可按有关定额计算。

8.3.5 勘察设计费

勘察设计费是指：

（1）委托勘察设计单位进行可行性研究、勘察设计，按规定应支付的费用；

（2）在规定范围内由建设单位进行勘察设计所需的费用。此项费用可按国家颁发的工程勘察设计收费标准和有关规定进行撰写。

8.3.6 其它应支付的费用

第九章 投资估算与资金筹措

建设项目的投资估算和资金筹措分析，是项目可行性研究内容的重要组成部分，要计算项目所需要的投资总额，分析投资的筹措方式，并制定用款计划。

9.1 项目总投资估算

建设项目总投资包括固定资产投资总额和流动资金。

9.1.1 固定资产投资总额

固定资产投资总额由固定资产投资、投资方向调节税和建设期利息组成，在可行性研究报告中要分别估算，并汇总为固定资产投资总额。

（1）固定资产投资。根据前述各部分中估算的费用额，估算固定资产投资。

①工程费用。

分为建筑工程、设备购置、安装工程、其他四项费用，可按主要生产车间、辅助生产车间、公用工程、服务及生活福利设施、厂外工程等分别计算，以人民币、外币分别表示。

主要生产车间是指生产主要产品的生产车间，辅助生产车间指为主要生产车间配套的工程项目。

公用工程是指为本项目生产服务的工程，如循环水场、给排水管网、给水泵站及水池、消防设施、三“废”处理、输变电工程、电信工程、供热电汽线路等。

服务及生活福利工程包括办公楼、试验楼、职工宿舍、食堂、学校等。厂外工程主要是指本项目外围的输水管线、排水系统、高压输变电、物料管线、通讯管线、专用码头、专用公路、铁路专用线、销售仓库、货物转运站等。

②其他费用。

除了将前几章中已估算的费用进行汇总分类外，还应将未估算的费用项目作出详细的估算。

其主要费用项目有：①建设单位管理费；②职工培训费；③办公和生活家具购置费；④土地征用费；⑤外籍技术人员来华费用；⑥出国人员培训考察费；⑦进口设备材料国内检验费；⑧工程保险费；⑨大件运输措施费；⑩大型吊装机具费；①项目前期工作费；②设计费；③其他费；

第二部分费用估算是，应说明各种费用的取费标准、定额，一般按国家和地区有关规定执行。估算中有外汇费用时，以外币表示。

③预备费。

分为基本预备费和涨价预备费两部分。分别计算列出，涨价预备费以年度投资中第一部分费用为基础，按国家计委发布的费率计算，同时需考虑外汇部分的限价因素。

（2）固定资产投资方向调节税，按国务院第82号令（1991年4月16日）的有关规定执行。

（3）建设期利息应根据提供的项目实施进度表已研究确定的基本建设投资来源及资金筹措方式、各种贷款的利率及分年度用款计划表计算得出。当项目投资来源为多种渠道时，应分别计算各种贷款资金的建设期利息。

在可行性研究中，建设期利息均按年计息。利息的计算，分为单利和复利，计息方法及年利率视项目实际情况而定。

利息计算中，假定借款发生当年在年中支用，按半年计息，还款当年也在年中偿还，按半年计息，其余各年按全年计息。按国家规定，建设期利息当年付清。

人民币和外币贷款分别计息，汇总于固定资产投资总额中。

以上各项计算完成后，撰写固定资产投资估算表。

9.1.2 流动资金估算

（1）流动资金的组成。项目流动资金按其在生产过程中的作用，可以分为：

①储备资金。即为保证正常生产需要而用于储备原材料、燃料、备品、备件等的资金。

②生产资金。即在正常生产条件下处于生产过程中的生产品占用的资金。

③成品资金。即产成品入库后至销售前这段时间中产成品占用的资金。

除此之外，还有应收应付帐款、现金等组成的流动资金。

（2）流动资金估算。可行性研究报告中流动资金的估算，按项目具体情况，可采用扩大指标估算法或分项详细估算法。

扩大指标估算法为：参照同类生产企业流动资金占销售收入、经营成本、固定资产投资的比率以及单位产量占用流动资金的比率来确定流动资金。

分项详细估算法为：按项目占用的储备资金、生产资金、成品资金，分别按年需用额及周转天数估算定额流动资金，按项目占用的应收应付帐款、现金等估算非定额流动资金。

按详细估算法估算流动资金后，可列流动资金估算表。

9.2 资金筹措

一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得，项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明。

9.2.1 资金来源

筹措资金首先必须了解各种可能的资金来源，如果筹集不到资金，投资方案再合理，也不能付诸实施，可能的资金渠道有：

国家预算内拨款；

国内银行贷款：包括拨改贷、固定资产贷款、专项贷款等；

国外资金：包括国际金融组织贷款、国外政府贷款、赠款、商业贷款、出口借贷、补偿贸易等；

自筹资金：包括部门、地方、企业自筹资金；

其它资金来源。

可行性研究中，要分别说明各种可能的资金来源、资金使用条件，利用贷款的，要说明贷款条件、贷款利率、偿还方式、最大偿还时间等。

9.2.2 项目筹资方案

筹资方案要在对项目资金来源、建设进度进行综合研究后提出。为保证项目有适宜的筹资方案，要对可能的筹资方式进行比选。

可行性研究中，要对各种可能的筹资方式的筹资成本、资金使用条件、利率和汇率风险等进行比较，寻求财务费用最经济的筹资方案。

9.3 投资使用计划

9.3.1 投资使用计划

投资使用计划要考虑项目实施进度和筹资方案，使用相互衔接。

撰写投资使用计划表。其中：固定资产投资按不同资金来源分年列出年用数额；流动资金的安排要考虑企业的实际需要，一般从投产第一年开始按生产负荷进行安排，并按全年计算利息。

9.3.2 借款偿还计划

借款偿还计划是通过对项目各种还款资金来源的估算得出的，

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