这次小编给大家整理了上海昌华工贸有限公司诉上海埃澳达建材配件有限公司房屋租赁纠纷案（共含5篇），供大家阅读参考，也相信能帮助到您。同时，但愿您也能像本文投稿人“不喝咖啡”一样，积极向本站投稿分享好文章。
5月21日原、被告签订租赁合同。双方约定：由原告出租座落于上海市漕宝路1210号，面积为937平方米房屋；租期2年，自196月至6月；每平方米租金为人民币0.45元，全年租金为人民币153902元，先付后住，第一期付款日为年6月。合同还约定：昌华公司必须按时提供完好的仓库及附属设施，租赁期内任何一方提前终止合同，在征得对方认可后视为违约，违约金为全年租金的20%，即人民币30780元。在双方签订租赁合同时，系争房屋正由昌华公司租给另一家公司使用，该公司与昌华公司租赁合同到期为1997年4月，该公司正式搬迁日为1997年7月15日。后埃澳达公司未给付租金，昌华公司于1997年7月25日致函埃澳达公司催付租金。嗣后，埃澳达公司通知昌华公司要求终止履行租赁合同。本案争议的房屋产权属上海市闵行区梅陇乡华一村第二生产队（现为上海华一实业公司），昌华公司与该村第二生产队于1995年1月6日订立仓储协议书，该协议约定本协议书须经闵行区仓储总公司鉴证方能生效，并有附议：该村第二生产队同意原告转租。诉讼中，上海华一实业公司及其上级单位认为该仓储协议虽未经鉴证，但实际已履行，无需再作鉴证，该协议仍为有效。鉴于埃澳达公司未付租金且要求终止合同，昌华公司认为按照双方合同约定，埃澳达公司构成违约。而埃澳达公司则认为昌华公司未按合同及时提供约定的房屋，故己方不必履行合同，并已书面通知昌华公司，昌华公司将他人的房屋进行转租应属无效。由于双方意见不一，昌华公司遂诉至法院，要求判令埃澳达公司支付违约金并赔偿损失。
法院审判
一审法院审理后认为，昌华公司与上海华一实业公司所签订的仑储协议已实际履行多年，且由上海华一实业公司及上级单位予以追认有效，故原告有权转租争议房。双方所订立的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，应受法律保护。鉴于双方所订立合同未实际履行，双方也不要求继续履行，故该合同应予以解除；合同约定先付后住及付款期限，而埃澳达公司届时未支付租金，且在昌华公司催讨后埃澳达公司单方面宣布终止合同，致使双方所签订的合同未实际履行，其过错责任在于埃澳达公司，现昌华公司要求埃澳达公司按合同约定承担违约金，并无不当，应予支持。据此，判决：一、原告昌华公司与被告埃澳达公司所签订的.房屋租赁合同予以解除；二、被告埃澳达公司应给付昌华公司违约金30780元；三、原告昌华公司的其他诉讼请求不予支持。
宣判后，埃澳达公司不服，上诉认为：房屋交付的时间应是1997年6月之前；使用房屋的时间应是交付房租之后，前提是在约定的交房时间内有房可住，而争议房屋于1997年7月15日之前由另一家公司使用着，故上诉人不承担违约责任，请求依法改判。昌华公司则要求维持原判。
二审法院审理后认为，昌华公司与埃澳达公司所签订的租赁协议系双方当事人真实意思表示。根据协议埃澳达公司应履约“先付后住”，但昌华公司未按协议规定按时向埃澳达公司提供完好的仓库及附属设施，故埃澳达公司提出系争仑库未腾空而不付租金的抗辩理由成立。鉴于双方所订立合同未实际履行，双方也不要求继续履行，原审法院依法判决解除租赁合同正确。原审法院确认双方未实际履行合同的过错责任在埃澳达公司，并据此所作出的判决依据不足，二审予以纠正。据此作出判决：一、维持一审民事判决第一项，即解除租赁合同；二、撤销一审民事判决第二、三项，即给付违约金、驳回其他诉讼请求；三、对昌华公司要求埃澳达公司给付单方终止合同违约金人民币30780元并赔偿损失的诉讼请求，不予支持。一、二审案件受理费人民币2482元，由双方各半负担。
专家评析
本案涉及的房屋租赁合同系双方当事人真实意思的表示，符合法律规定，应认定为有效合同。本案的争议焦点在于根据合同约定埃澳达公司应先履行给付租金的义务，然后由昌华公司履行交付租赁房屋的义务，但埃澳达公司发现昌华公司应交付的房屋内原承租人仍在占用并未腾空时，据此拒付租金是否构成违约？这就涉及到合同法理论上的一个问题即“不安抗辩权”。
不安抗辩权是指在双务合同中，当后履行义务一方当事人的财产状况发生恶化，存在不能履行合同的确切证据时，先履行义务的一方当事人可以此为由，拒绝先予履行自己义务的一种权利。大陆法系的法国、德国等国家的民法典中均有“不安抗辩权”的明文规定。按照传统民法，发生不安抗辩权须具备两项条件：其一，须在双务合同成立后对方发生财产状况之恶化；其二，须对方财产
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上海明鑫装潢实业有限公司诉李宝龙房屋装潢款纠纷案
上诉人（原审原告）上海明鑫装潢实业有限公司，住所上海市金山区金山卫市场西142号。法定代表人俞士明，经理。
委托代理人张连平，上海市金山区金山卫镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）李宝龙（又名李保龙），男，1960年7月7日出生，汉族，农民，住金山区金山卫镇八一村1组。
委托代理人沈人类、杨雪元，上海市浦南律师事务所律师。
上诉人上海明鑫装潢实业有限公司（以下简称明鑫装潢公司）因房屋装潢款纠纷一案，不服上海市金山区人民法院金民初字第号民事判决，向本院提起上诉。本院于195月24日立案受理后，依法组成合议庭，排期定于年7月2日公开开庭审理了本案。上诉人明鑫装潢公司之委托代理人张连平，被上诉人李宝龙之委托代理人杨雪元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，李宝龙于9月委托阮三弟对其房屋进行装潢，阮三弟转委托明鑫装潢公司进行施工。装潢过程中，李宝龙将房屋装潢款人民币35000元交付阮三弟，而阮三弟并未与明鑫装潢公司结算，也未将房屋装潢款交付明鑫装潢公司。明鑫装潢公司因索款无着，遂起诉要求李宝龙支付房屋装潢款人民币33794.10元，并承担逾期付款违约金人民币6082元。
原审法院审理后于1999年2月27日作出判决：原告上海明鑫装潢实业有限公司要求李宝龙给付房屋装潢工程款人民币33794.10元及偿付逾期付款违约金人民币6082元的诉讼请求不予支持。
上诉人明鑫装潢公司不服原审判决，仍坚持要求李宝龙给付房屋装潢款人民币33794.10元及偿付违约金人民币6082元。上诉人举证：1997年10月18日向李宝龙所作的调查笔录一份，用以证明明鑫装潢公司为李宝龙进行了装潢，李宝龙欠明鑫装潢公司装潢款人民币33794.10元至今未结清，并称证据已在一审时提供。
李宝龙辩称：自己委托阮三弟进行装潢，并早已将人民币35000元给付阮三弟，与明鑫装潢公司没有直接委托关系，要求维持原判。并举证：（1）结算清单，证明自己与阮三弟结清房屋装潢款。（2）阮三弟的陈述笔录，证明阮三弟已收到人民币35000元装潢款，阮三弟亦已给付明鑫装潢公司部分装潢款。该二份证据亦在一审时质证。明鑫装潢公司对此提出异议，认为阮三弟代李宝龙委托其施工，李宝龙也清楚由明鑫装潢公司为其施工；至于阮三弟给付明鑫装潢公司的部分装潢款，并无证据证明就是李宝龙的装潢款，并认可明鑫装潢公司与阮三弟谈妥先垫资进行施工。
本院经审理确认，双方提供的证据均经一审庭审质证。原审法院确认结算单与阮三弟陈述笔录能证明李宝龙与阮三弟直接发生委托装潢的`合同关系，此证据可予认定；明鑫装潢公司提供的证据因不能证明原、被告间直接存在合同关系，故不予认定。明鑫装潢公司与李宝龙在本院审理中，除提供上述证据外，未提供新的证据。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误。明鑫装潢公司认可其于199月30日完工后，于1997年10月18日向李宝龙提出结款要求。以上有当事人陈述，调查笔录、结算单及阮三弟陈述笔录等证据佐证。
本院认为：合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，合同一旦订立，即对双方产生法律约束力。李宝龙口头委托由阮三弟对其房屋进行装潢，并即时结清了房屋装潢款，双方之间的民事权利义务已履行完毕。明鑫装潢公司根据与阮三弟口头达成先垫资施工、后结算的施工协议，在对李宝龙处房屋进行装潢后，并未与李宝龙直接结算，且无证据证明其与李宝龙直接有房屋装潢施工的权利、义务关系。现明鑫装潢公司要求李宝龙给付房屋装潢款，缺乏法律依据。明鑫装潢公司认为阮三弟代理李宝龙委托其施工，鉴于明鑫装潢公司提供不出证据证明阮三弟系以李宝龙名义与明鑫装潢公司建立合同关系，且明鑫装潢公司于199
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杨元火诉因上海明佳物业管理有限公司物业管理纠纷案
上诉人（原审被告）：杨元火，男，1937年12月27日生，汉族，退休，住本市安顺路181弄15号303室。委托代理人：徐凤英（系杨元火之妻），退休，住本市安顺路181弄15号303室。
被上诉人（原审原告）：上海明佳物业管理有限公司，住所地本市曲阳路800号27F.
法定代表人：龚伟明，总经理。
委托代理人：张紫青。该公司职工。
委托代理人：潘维平，该公司职工。
上诉人杨元火因物业管理纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（）徐民初字第371号民事判决，向本院提起上诉。本院于9月4日立案后，依法组成合议庭，于月11日公开开庭审理了本案。上诉人杨元火及其委托代理人徐凤英，被上诉人上海明佳物业管理有限公司（以下简称明佳物业公司）的委托代理人张紫青、潘维平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审判决认定，明佳物业公司是杨元火所有的明佳公寓2701室的前期物业管理单位，双方因交付物业管理费及滞纳金问题产生诉讼。原审经审理后认为，明佳物业公司与杨元火之间的物业管理服务关系合法成立，杨元火应按期向明佳物业公司交纳物业管理费。明佳物业公司与开发商上海明佳房地产开发经营公司系两个独立的法人，双方之间的物业管理关系与杨元火和开发商之间的房屋买卖关系是两个不同的法律关系，杨元火以开发商多收房款，开发商与明佳物业公司实为一家、明佳物业公司未解决多收房款问题为由拒付物业管理费缺乏法律依据。杨元火迟延缴纳物业管理费，应根据有关法规从物业管理费发生的次月1日起按欠费款的日千分之三支付滞纳金。杨元火对明佳物业公司的收费标准无异议，本院对该收费标准予以确认。杨元火确于年9月入住，其以明佳物业公司诉状误写为9月入住为由要求明佳物业公司承担责任无法律依据。杨元火认为明佳物业公司扣押明佳物业公司给杨元火的`催款通知，要求明佳物业公司负相应的迟延付款责任，既有悖常理，亦缺乏依据。原审法院审理后，于二OOO年七月二十八日根据《上海市居住物业管理条例》第二十四条、第五十四条第二款之规定，判决杨元火给付明佳物业公司物业管理费人民币3，615.43元并给付滞纳金人民币4，555.44元。案件受理费人民币336.8元，由杨元火负担。判决后，杨元火不服，向本院提起上诉。
杨元火上诉称，明佳物业公司催讨物业管理费时，未提及交付滞纳金，且双方从未对欠付物业管理费需加收滞纳金有过约定，原审法院对于滞纳金的计算按日欠费额的千分之三计算违反最高人民法院关于逾期付款违约金应当依据何种标准计算问题的批复，即按逾期付款金额每日万分之三或每日万分之五计算，故要求撤销原审法院对滞纳金的判决。被上诉人明佳物业公司不同意杨元火的上诉请求，其辩称，其向杨元火追缴滞纳金的日期是开始，是在《上海市住宅管理条例》颁布之后，而上诉人提出的最高院批复应否适用于上海，值得商榷，故要求维持原判。
本院经审理查明，明佳公寓系由上海明佳房地产开发经营公司开发销售。杨元火向上海明佳房地产开发经营公司购得明佳公寓2701室，建筑面积为95.9平方米。1996年9月26日，杨元火在入住
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上海怡华房地产经营开发公司诉三洋房产（太仓）有限公司等房屋预售一案
原告上海怡华房地产经营开发公司，住所地本市南苏州路381号四楼。法定代表人田中耕，总经理。
委托代理人冯世扬，上海怡华房地产经营开发公司办公室主任。
委托代理人唐惟佳，上海怡华房地产经营开发公司职员。
被告三洋房产（太仓）有限公司，住所地江苏省太仓市经济技术开发区。
法定代表人大久保荣显，董事长。
委托代理人陈健，上海市光大律师事务所律师。
被告上海申美房地产开发公司，住所地本市闵行区莘庄镇莘潭路280号。
法定代表人张雪明，总经理。
委托代理人闵曼君，上海市新闵律师事务所律师。
原告上海怡华房地产经营开发公司诉被告三洋房产（太仓）有限公司、上海申美房地产开发经营公司房屋预售一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人冯世扬、唐惟佳，被告三洋房产（太仓）有限公司的委托代理人陈健，被告上海申美房地产开发公司的法定代表人张雪明、委托代理人闵曼君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：1993年7月，原告通过媒介得知三洋房产（太仓）有限公司上海办事处以荣德大厦总代理的身份对外销售荣德大厦商品房。在该公司出示了由上海申美房地产开发公司出具的荣德大厦代理销售证明书及商品房广告后，得知房屋由上海申美房地产开发公司为发展商，三洋房产（太仓）有限公司上海办事处为总代理后，原告于1993年7月19日、8月3日与三洋房产（太仓）有限公司上海办事处签订了《荣德大厦房屋预售合同》两份，并先后支付房款22731327元。但被告至今不能交房。现要求法院确认上述预售合同无效，判令俩被告共同返还购房款22731327元及利息。
被告三洋房产（太仓）有限公司辩称：与原告签订的房屋预售合同合法有效，要求原告继续履行。
被告上海申美房地产开发公司辩称：原告与被告三洋房产（太仓）有限公司签订房屋预售合同与其无关，其不承担任何责任。
经审理查明：1993年7月6日，上海申美房地产开发公司（以下简称“申美公司”）与三洋房产（太仓）有限公司（以下简称“三洋公司”）上海办事处签订《上海〈荣德大厦〉合作销售协议》，双方约定，“申美公司”同意“三洋公司”以“申美公司的`名义向社会公开销售《荣德大厦》商品房，”三洋公司“同意按售楼总价的1%作为”申美公司“管理费。7月12日，”申美公司“出具《代理销售征明书》；‘三洋房产（TC）有限公司上海办事处与我公司协作经营《荣德大厦》商品住宅项目，三洋房产（TC）有限公司上海办事处有协议范围内对外出售房源的自主权。”之后“三洋公司”为总代理。1993年7月19日，“三洋公司”上海办事处与原告签订《荣德大厦房屋预售合同》，原告向被告预购荣德大厦I号楼产权房，金额为人民币36947074元，房屋于1994年8月30日前交付原告使用。8月3日，“三洋公司”上海办事处又与原告签订《荣德大厦房屋预售合同》，原告向被告预购荣德大厦II号楼35套，金额为人民币15142424元，交房日期为1994年8月30日。期间原告分十二次于1993年7月13日、7月14日、7月16日、7月20日、8月3日、8月3日、10月13日、10月28日、11月9日、1994年3月3日、3月9日、4月9日分别向“三洋公司”上海办事处支付房款人民币69万元、69万元、476.2063万元、35万元、35万元、157.1364万元、500万元、200万元、341.79万元、100万元、200万元、150万元，上述款项共计人民币22731327元。1994年4月15日，原告与“三洋公司”签订协议书，原告将荣德大厦II号楼30套房屋原价退还“三洋公司”，上述房屋的交房时间延至1994年10月初。由于荣德大厦I号楼至今只完成框架结构的土建工程至6层，且已停械，原告诉讼至法院。
另查明；荣德大厦由原上海申美房地产开发公司海华房地产开发部立项，由上海申莘工业投资开发总公司领取《建设用地规划许可证》。1992年10月20日，上海申莘工业投资发展公司与上海海华液化石油气
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原告（反诉被告）：上海京银大厦建设发展有限公司。
被告（反诉原告）：上海中商穗华置业有限公司。
原告上海京银大厦建设发展有限公司（以下简称京银大厦有限公司）开发建造的京银大厦和被告上海中商穗华置业有限公司（以下简称中商穗华公司）开发建造的中商大厦均位于陆家嘴金融贸易开发区，两者相距8米。1995年10月26日，京银大厦开工打桩时，中商大厦做基坑围护。在双方施工过程中，中商大厦的基坑支护体系出现险情。同年l1月21日京银大厦停止打桩。同时，上海浦东新区城市建设局施工协调小组组织专家对工地存在的问题进行调查分析，提出三点意见：l.鉴于目前京银大厦打桩工期不能避开自身送桩深度1.5倍范围内相邻的中商大厦地下工程的基坑土方开挖期，根据浦城建管（94）第84号文第9条规定，京银大厦打桩应采取有效的防护措施与监测手段，并报浦东新区城建局组织专家审查，再经城建局批准才能开工打桩。2.中商大厦基坑处于较危险状态，在不中断挖土的情况下立即对围护结构采取加固措施。1995年12月28日，上海市浦东新区城市建设局作出“关于中商大厦与京银大厦地基基础工程施工协调的决定”，主要内容：据有关设计资料和现场踏勘，由于中商大厦支护体系设计不当及相邻的京银大厦打桩的影响，陆家嘴金融贸易区内的中商大厦的`基坑目前处于危险状态，中商大厦应做好基坑围护的安全措施，原则同意京银大厦施工单位制定的打桩安全防护方案，12月25日京银大厦可恢复打桩。1995年12月25日，被告致函原告，要求将京银大厦恢复打桩时间延至1996年1月 l0日，原告当即回函，称京银大厦自停工打桩已受到重大损失，在保留索赔的前提下，只同意于1995年12月29日恢复打桩。
原告于1996年2月提起诉讼，称被告由于基坑支护体系设计不当，造成原告停工38天，要求被告赔偿因停工造成的经济损失3945477.5元。法院审理中，被告提出反诉，反诉原告认为造成基坑危险是由于反诉被告违反有关规定打桩所致，要求反诉被告赔偿因加固基坑造成的损失。
法院经审理认为：原告因其打桩工期不能避开自身送桩深度l.5倍范围内，相邻的中商大厦地下工程的基坑土方开挖期，按规定应对打桩采取有效的防护措施与监测手段并报有关部门审查批准才能开工打桩。原告认为造成其停工的原因是中商大厦基坑支护体系设计不当， 应由被告承担民事赔偿责任缺乏依据， 本院不予支持。另鉴于被告未及时做好基坑抢险工作，而要求原告将恢复打桩日期延长，原告因此将恢复打桩期，从1995年12月25日延长至12月29日，由此给原告造成的损失，应由被告予以补偿，具体数额由法院酌情判定。被告由于本身基坑支护体系设计不当，因此中商大厦基坑出现险情与京银大厦打桩没有必然的因果关系，因此被告反诉耍求原告赔偿因采取基坑防护措施造成的损失缺乏依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第6条之规定，法院于1996年8月14日作出判决：（1）被告应在本判决生效之日起7天内一次性补偿原告经济损失25万元；（2）原告其余诉讼请求不予支持；（3）反诉原告要求反诉被告赔偿经济损失的诉讼请求不予支持。宣判后，双方当事人均未提出上诉。
