以下是小编为大家准备的广州限购令出台(共含8篇），供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。同时，但愿您也能像本文投稿人“是烤肠先动的手”一样，积极向本站投稿分享好文章。
一、对在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(包括购房人、配偶及未成年子女，下同)、能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房，下同);对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，不得购买住房。
符合《中共广州市委、广州市人民政府关于加快吸引培养高层次人才的意见》(穗字〔〕11号)有关高层次人才条件的非本市户籍人员，且在广州市无自有住房的，可购1套住房。
二、境外机构和个人购买商品住房的，严格按照《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房〔〕171号)、《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》(建房〔2010〕186号)等国家有关政策执行。
三、限购时限内，购房人须在商品住房买卖合同中签名具结已知悉并执行我市住房限购政策，境内居民如实填写《家庭成员情况申报表》(详见附件1)，房地产开发企业和房地产经纪机构应通过查验购房人的户口簿、结婚证等证件原件对购房人的《家庭成员情况申报表》进行核实。房地产开发企业发现购房人提供虚假信息骗购住房的，应当立即与其解除买卖合同;经纪机构发现购房人提供虚假信息骗购住房的，应当通知并协助售房人与其解除买卖合同。房地产开发企业、经纪机构与购房人串通、骗购住房的，要追究责任，并予以曝光。
四、购房人向房地产交易登记部门申请房地产转移登记时，应提供以下附加申请材料：
(一)买方为境内居民的，须提供《家庭成员情况申报表》和《承诺书》(附件2)原件、户口本原件、结婚证(或未婚证等其他婚姻情况证明)原件。
(二)买方为非户籍境内居民的，还须提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。
(三)买方为境外个人(不含港澳台居民和华侨)的，须提供在本市工作超过一年的证明，书面具结购买商品住房用于自住并承诺在境内无其他住房;港澳台居民和华侨须提供在本市工作、学习和居留的证明，书面具结购买商品住房用于自住并承诺在境内无其他住房。
(四)买方为非本市户籍高层次人才的，须提供广州市委组织部或广州市人力资源和社会保障局出具的有效证明。
房地产交易登记部门在办理房地产转移登记时发现购房人提供虚假信息骗购住房的，不予办理房屋登记，并将其行为通报相关贷款机构。
五、自本通知印发之日起，所有商品住房交易均按本通知规定执行，交易时点按照以下标准认定：
(一)在本市房地产主管部门信息系统网签合同的，以网签购房合同时间为准;
(二)非网签形式签署买卖合同的以房地产交易登记部门业务收件(包括预收件和受理)时间为准;
(三)没有纳入房屋管理系统的新建商品住房以在房地产交易登记部门办理预售商品房合同备案或预告登记的时间为准。
六、非直系亲属间的房屋赠与参照上述规定执行。
解读广州新限购令细则
房管局在线解读广州新“限购令”房产赠给父母子女可再买房
上周五，广州正式实施新“限购令”，备受市民关注。昨日新快报记者获悉，在前晚广州市国土房管局举办的广州新“限购令”在线交流活动中，市国土房管局副局长黄文波、房地产市场处处长陈大旺和广州市房地产交易登记中心主任伦小伟为市民解读了新“限购令”，明确了其中的多个争议点，如限购认房、房贷认房又认贷，外地父母无纳税社保证明可接受一套赠与房，父子共有两套房需去名才能再买房等。
房贷认房又认贷 限购是认房
据悉，前晚新“限购令”在线交流活动，有100多名市民网上发帖提问。其中不少市民都极为关心限购政策和房贷政策中的房屋套数认定标准，而很多市民对此认识很模糊。
广州市民鸣禧表示，自己在东莞工作，所以按揭买了一套房，现在回到广州工作，在广州没有房产，新政策实施后他被告知在限购政策上他还是属于首次置业，能买两套房，但公积金贷款的时候却被认定为二套房了，首付要交60%，他感到莫名其妙。
对此，房管局负责人表示，限购政策是“认房”的，即以家庭拥有住房套数来界定，鸣禧在广州市十区没有房产，所以属于首次置业，可以购买两套房。但房贷政策是认房又认贷的，既以家庭拥有住房套数来界定，又看银行征信记录，曾有过房贷记录的都算入房贷次数里。
几家庭同一户口 分开算套数
广州新“限购令”以家庭来计算住房的套数，但不少市民却搞不懂家庭的定义。有市民提问，家里户口有六口人，其中三人是亲戚，已经有了两套房，他们小三口没有房产，这样还能不能买房呢?
对此，陈大旺表示，居民家庭是指由夫妻与未成年子女组成的家庭，居民家庭并不以户籍为单位，家庭名下无房的，就可买两套房。
父子共有两套房 再买须去名
据了解，广州不少市民喜欢在购房时加上子女的名字，这样如果以后继承房产要征税的，子女就可以少交点税。不过新“限购令”出台后，这样的做法使得子女因此被列入限购对象了。
在前晚的在线交流活动中，市民笑笑提问：“我和先生均为广州户口，婚前各有一套房子，但两个房产证上产权人都有父母(非广州户口)的名字，而我们属于共有人，按政策这样我们已经占了两套的名额，不能买第三套房了，父母不愿意卖掉房子，请问如何才能把房产证上我们作为共有人的名字去掉?”
对此，陈大旺表示，笑笑家庭目前的确已有两套房，而想再买房，可以选择赠与或交易的方式将您所占有的份额转移给您父母，这样名下没有房产，就可以再买房。
父母广州无房产 可受房两套
至于如何才能把房子赠与给父母，实现再购房，这个赠与又有怎样的规定?陈大旺表示，直系亲属的赠与不纳入限购范围，但是获得住房后同样也要计算住房套数了。主要有两种情况：一、子女把房子赠与给外地的父母，如果父母在广州十区没有住房，不需要提供纳税或社保证明，可以接受1套赠与房;但如果外地的父母已经有1套广州十区内的住房，就不能接受子女的赠与房。二、如果父母是广州市户籍的、没有广州房产，最多可以接受子女的2套住房赠与;父母已经有1套房产的，就只能接受子女的1套住房赠与，但如果已经有了2套房产的就不能接受赠与了。
在线交流中有市民表示，广州户籍的夫妻两人各有一套住房，都是和儿子联名购买的，这样等于夫妻俩有两套房，已经成年的儿子也有两套住房了。而按上面的规定，儿子还不能把房子赠与给父母，以此获得购房机会。对此，陈大旺表示这属于例外情况，针对父母子女之前已经共有产权的住房，即使父母已经被限购，子女还是可以把自己一半的产权赠与父母。
限购令特殊案例释疑
1 离婚后可新购房
市民：我已经同妻子离婚，我有一套房，我女儿有一套房，法院把女儿判给了妻子。我可以再买第二套房吗?
黄文波：您跟您妻子已属于两个家庭，按规定可以新购一套住房。
2 集资房算一套房
市民：我已有一套与母亲联名购的集资房，已经领到集资房产证，算不算首套房?
伦小伟：根据您提供的情况，您目前已拥有一套自有产权住房。
3 法院判的房子不纳入限购
市民：我已经有两套房，法院判决第三套房，可以吗?黄文波：属协助法院执行的转移登记，不纳入限购政策范围。
4 继承两套不能再买
市民：我是广州户口，在新政出台前已经继承了两套房子，现在我还能再买吗?
伦小伟：根据您目前的情况，您家庭已拥有两套住房，根据我市限购政策，您家庭不能在广州市十区范围再购买住房。
5 自建房算一套房
市民：父亲赠给我一套自建房，属第一套房吗?另我已购一套房了，能再购买一套房吗?黄文波：自建房如已办理产权登记手续，则视为一套房，在已另购一套房的情况下，您已拥有两套住房，不能再购买住房。
6 继承房产不纳入限购范围
市民：我在广州有两套房子，父母遗留的房产，也就是第三套房(还没有办继承)拆迁在即，已经签订的协议书上(签订时间在新政出台前)列明，房屋属于返购，且购买的房子面积比原面积大10平方米，现在新政下，我是否会存在不能返购的情况?
19日，河北省保定市人民政府网站发布《保定市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》，指出暂停向拥有主城区3套及以上的本市户籍居民家庭出售主城区新建商品住房及二手住房。同时，暂停向拥有主城区1套及以上的非本市户籍居民家庭出售主城区新建商品住房及二手住房，这已是上周末以来的第六个调控收紧城市。
17日，北京发布房地产调控新政，开始执行“认房又认贷”政策。首套房方面，购买普通住房首付比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%。二套房方面，普通自住房最低首付款比例为60%，若为非普通自住房，首付提高至80%。
而在二套房的认定方面，居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，均认定为2套住房。
广州、石家庄、郑州、保定、长沙也连夜发布新政。广州方面，除从化、增城区按现行政策执行外，其余区域本市户籍执行限购2套住房(含新建商品住房和二手住房)，本市户籍成年单身(含离异)人士在本市限购1套住房。非本市户籍购房资格延长至5年连续缴纳个人所得税或社会保险，不得补缴。二套房认定方面，收紧至“认房又认贷”。
石家庄方面，非本市户籍居民家庭在申请购买首套住房时，须提供近2年内连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，限购1套住房(含新建商品住房和二手房);对在市区范围内已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂不得在本市购买住房，购房时间以交易合同网签备案时间为准，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。
郑州方面，凡属补缴且补缴日期在203月17日之后的社会保险证明、个人所得税完税凭证不再作为购房的有效凭证。
长沙方面，暂停对在限购区域内已拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭出售新建商品住房。长沙限购区域为芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区、长沙县(限长沙经开区、星沙区域)。
国务院研究室副主任韩文秀日前在国新办发布会上指出，要分类调控、因城施策，强调地方政府特别是城市政府要切实负起调控责任。
北京住建相关人士表示，去年930新政以来，北京市无论新建商品住房，还是二手住房的成交量，都持续下降，新建商品住房价格也趋稳略降，二手房价格环比涨幅明显回落但仍处于上涨通道。特别是近一个月来，涨幅又有所反弹，中介门店看房的客户量也明显增加，百姓购房热情再现高涨迹象。
“从其他一些重点城市来看，去年底实行‘认房又认贷’，提高个人房贷门槛，目前取得了良好的二手房市场调控效果。”上述人士表示，此次北京借鉴这些城市的做法，强化差别化信贷政策，不但实施“认房又认贷”，而且还通过“一提一降”，适度降低金融杠杆效应，即进一步提高二套房贷最低首付款比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%;同时降低住房贷款期限，将原来最高可达30年的贷款期限降至25年。
中原地产首席分析师张大伟表示，现阶段房价暴涨原因是资金潮下的资产荒，导致购房者出现了恐慌，且购房热情快速外溢。目前，北京调控力度已恢复至，未来调控或将向更多地方扩围，市场也将逐渐平稳。
“处女贷很宝贵，大家要珍惜。”近日，“处女贷”这一网友戏谑出来的热词再次刷爆朋友圈。据记者了解，“处女贷”即认房又认贷，突出第一次贷款的重要性。随着北京“317”楼市新政来袭，不少人惊呼大杀器“处女贷”真的来了，有没有贷过款比名下有没有房更重要。链家研究院院长杨现领在接受中国经济网采访时表示，关于“认贷”是认北京还是全国贷款记录需要进一步的银行细则。
史上“最最严”限购令
“从3月18日开始执行，居民家庭名下在本市已拥有一套住房，以及在本市无住房但有房贷记录的，二套房首付比例上调为60%以上，且住房贷款的最长期限缩短为25年……”
“317”新政政策只有短短89个字，在文字描述上都不具体，被不少购房者认为是史上“最严”也“最让人蒙圈”的限购令，发布后网络上各种解读铺天盖地。特别是针对二套房的认定，争议也不少。
关于二套房的认定，中国经济网记者根据北京市住建委业务负责人的采访梳理：即北京有房、全国有贷都算在”317”新政里都算二套。
1、认房：认北京的房
如果全款在北京买的房，没有贷款记录，卖掉再买，算首套;全款在外地买的房，不需卖掉，北京再买算首套。
2、认贷：认全国的贷
不管在北京还是外地，只要贷款买过房，贷款无论还清与否，北京再买都算二套。
如此看来，“处女贷”的概念就比较明晰。有网友评论表示，未来一段时间，有没有贷过款比名下有没有房更重要，房产“小白”(无房又无贷)最无包袱。当然，89字也为今后的实际执行和官方解释预留空间。
新政对投资客打击大
“317”新政对哪些人群影响最大呢?链家研究院院长杨现领告诉中国经济网，政策对刚需、换房、投资客影响是有差别化的。
1、对刚需客户而言，首付无影响，仅贷款年份缩短，月供有小幅增加。
2、对于换房客户而言，首付比例出现明显增加，以800万换房标的(非普)为例，新政前如果先卖再买，首付416万，新政后672万，首付增加256万;
另一方面，首付预算的增加可能带来客户购买力的相对减少，后期成交量将会出现大幅下滑。
3、对于投资客户而言，杠杆的使用空间明显缩小，对这部分需求将形成较大影响。
“4月份广州市区看房量普遍减少了三至五成，尤其是大户型的买家。”一名广州二手房销售总监对南都记者说。3月以来，广州启动新一轮楼市调控。随后的一个多月内，佛山、珠海、惠州、东莞、中山、江门等城市纷纷加入调控队列。珠三角楼市限购新政实施陆续满月，南都记者通过走访市场和梳理数据发现，受调控政策影响，广州、佛山、东莞等城市4月一手楼网签成交量都普遍下跌，广州的公寓网签量减少了近六成。楼市调控下，市场逐渐回归理性。
广州
一手成交减近五成 二手成交减35%
在广州，3·30楼市新政立竿见影。刚过去的4月份，广州一手住宅网签7984套(网签均价16332元/平方米)，环比3月份新政出台前(3月1至30日)的14882套(网签均价16273元/平方米)减少46.4%，价格微升0.36%.与此同时，经中介成交的二手住宅网签环比减少35%.一手办公物业(含写字楼及公寓)环比减少58.31%.
广州市房地产中介协会邀请近800经理人对市场进行分析，绝大部分人认为，5月份及接下来的数月，预计将有约五成客户暂时搁置或取消买房计划。
一手住宅网签环比减逾四成
今年3月30日，广州在继去年9·30、今年3·17新政后更进一步收紧限购政策。
在此之后，广州楼市受限购、限售、限签、限价的影响愈烈，直至4月份银行限贷，更令广州买家买房难度加大，市场成交应声而落。
“去年9·30之前，一手住宅楼盘拿预售证都可以报比较高的价格，比如当时卖4万元/平方米的，预售证可以拿到五六万元/平方米。但在9·30新政之后，很多楼盘的售价都受到严格的控制，从而导致‘双合同’产生”。中原地产项目总经理黄韬举例，如某个区的一手住宅均价在1.3万元/平方米，如果这个区的某个一手全新楼盘打算预售价超过1.3万元/平方米，极可能很难拿到预售证。如果低于1.3万元/平方米，就比较容易获得预售证。而如果旧盘推新，原来售价在1万元/平方米，这次拿预售证就算升20%至1.2万元/平方米，也会较容易获得预售证。
在交易过程中，那些实际售价高于预售价的楼盘，超出预售总价的部分钱款普遍变成了买家额外增加的首付，而且大部分都得自付，较难获得银行贷款，令买家购房难度增加。
黄韬透露，“现在市场售价在5万元/平方米的楼盘，实际上政府的预售价一般只能给到3.5万/平方米至4万元/平方米”。此外，对于那些预售价高于区域均价的楼盘，一次只批50套左右的货量预售，造成区域缺货。实际供应减少，加上购房阻力增加，符合购房资格的人数减少等等，导致新政后的4月份整体成交大幅减少。
根据网易房产监控阳光家缘，4月份广州一手住宅网签7984套，环比3月30日新政出台前30天的14882套减少46.4%.至于网签均价，在政府严格把控之下仅微涨0 .36%，从16273元/平方米升至16332元/平方米。
事实上，受网签滞后影响，4月份的一手住宅网签不少为3月份或者更久之前的成交，预计新政对实际的市场影响更大。
二手住宅网签环比减三成多
相较之下，二手住宅由于不受限价影响，不存在“双合同”，市场成交受新政影响的力度较弱。
南都记者从阳光家缘网站看见，4月份广州经中介成交的二手住宅网签为9152套，而3月份截至30日的网签为14079套，网签量环比减少35%.
其中，经广州中原地产促成的二手住宅宗数环比3月全月减少51.2%.中原地产表示，在4月份购房付款方式占比中，一次性付款比重有所上升，4月比重为17.2%，3月为16.5%.而组合贷款宗数方面，4月比重为9.9%，3月为16.6%.在购房目的方面，4月自住需求人数占比环比略为下降了0.32%，置换单位需求的人数则上升了0 .23%.
中原地产寺右新马路分行高级营业经理郑华龙分析，广州新政出台后，不少买家无法购房，而不少业主也惜售，导致市面上二手盘源少。
“4月份市区看房量普遍减少了三至五成，尤其是大户型的买家。”房天下广州二手房电商海珠区总监朱武林透露。房天下数据研究中心统计显示，4月份90-120平方米和120-144平方米大户型成交分别减少了3746套和2825套，下降幅度超六成。尤其144平方米以上大户型成交，比3月份减少3122套，下跌近七成。
一手公寓近乎零成交
在3·30政策出台当天，广州一些公寓抢售，并获得一定的销售量。但在此之后，广州一手商服类的物业(含公寓、商铺、写字楼)禁止出售给个人，整个公寓市场近乎停顿。
中原地产表示，受3·30新政影响，目前市场上大部分一手商服项目推售淡静，几无项目推售。4月份基本没有一手公寓项目推售，同时在楼市重要节点“五一”，目前也暂无楼盘有新推动作。
受此影响，4月份开发商对商服用地集体不感冒。全部商服用地只有竞得企业报价，且都是底价成交。
据网易房产数据中心监控阳光家缘网签数据显示，4月，广州一手办公类物业(包括公寓、写字楼两类)网签成交套，同比4月的3227套减少1207套，同比下降37.40%.环比203月的5574套减少3554套，环比下降63.76%.
均价方面，年4月，广州一手办公类物业网签成交均价22112元/平方米，同比204月的18133元/平方米增加3979元/平方米，同比上涨21.94%.环比2017年3月的22848元/平方米则减少736元，环比微跌3.22%.
而一手商业物业类，截至3月30日全市共网签1496套，均价26650元/平方米。4月全月则网签1032套，网签均价26903元/平方米，环比分别减少31%，价格微升。
上周五晚开始，广州限购升级的“一只靴子”在夜间落地。自2017年3月18日起，广州市户籍居民家庭继续执行限购2套住房(含二手房)政策，单身(含离异)人士限购1套住房。非本市户籍居民家庭提供5年纳税证明或社保限购1套住房，且不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。
于是，焦虑的买房者、被刷爆的朋友圈、兴奋的销售人员以及出现的疑似“水军”和“段子手”们，都在佛山的“另一只靴子”到来之前，与时间赛跑。
从上周六到本周一，72个小时犹如一场“记录片”。但参与者或许并没关注到，作为买房者的跟风追涨，给了楼价继续上升的支撑力;作为传播者，“看热闹”和未经核实的“火热”掩盖了市场相对理性的那一面;而作为房地产从业者，那些“煽动”消费者以获取更高销售额的地产中介人，也在加速推进新一轮调控收紧的到来。
现场·楼盘
多楼盘看房客增加“并没有发现暴涨”
有业内人士指出，“所谓火爆、热销或者 广州客蜂拥而至 的场面，不排除很多是本来在这一节点开盘，以及此前就是通过一二手联动，而整批广州客户带来买房的项目。这些广州买家，很多人以前就是这样，跟着大巴来买房，买完了回去跟家人，都说不清房子在哪里，只知道在佛山买了房。”
有楼盘看房人数无明显增加
昨日在禅城、桂城和三水多个非“一二手联动”，非开盘节点的常规在售、待售的大型品牌房企的楼盘走访发现，这些楼盘或多或少出现了看房客增加的情况，但是很多销售人员回应也比较客观与理性，“暂时还没发现有暴涨的趋势”。
在千灯湖待售项目保利葉公馆看到，周一下午的售楼部仍有不少消费者前来咨询，但并没有出现传言中“爆满”的状态。随后，来到同样位于桂澜路的南海万科广场，该楼盘的工作人员则告诉，这几天前来咨询的人数还是和以往差不多，“暂时还没发现有暴涨的趋势。”
“近段时间的看房人数并没有明显增加。”与此同时，位于季华路的一在售楼盘星星凯旋国际购房顾问告诉，并没有出现大量广州客“抱团”抢购的情况。“但从前来咨询的客人来看，从地域上来说，还是以禅城本地居民为主。”
“广州客还在观望和进一步了解”
在禅西片区的绿岛湖招商雍景湾销售中心，现场有两台客人。靠墙边的展板上，一个大型展板上写着“你还敢再错过吗???近地铁·瞰江景·买在起涨点”的字样，下配-2017年广佛各区域拍地一览表。目前，该楼盘在售150平方以上的高层洋房，毛坯，均价在16000元- 17000元/平方米。“周末来看的人多，也有部分广州客，不过没有成交。”销售说。
在销售中心对开马路对面，几个身穿西服的外场销售人员正在路边截客派传单，招揽过路车辆。了解到，他们是融创·望江府的销售人员。“就这两天多了很多广州客，以前并不多。”苏先生说，不过可能对这个地段不是很了解，来看的广州客还在观望和进一步了解。
“现在登记的客户里面，有两三成是广州客。”保利·翡翠公馆售楼部内，有五六台客人正在洽谈。销售人员表示，周末接待的客人中，不少是广州客。“这里到广州有佛山一环、佛开高速，车程只要一个小时左右，比增城、从化有些地方还要快。到禅城中心城区只要15到20分钟，现在还有地铁在建，对广州客来说，还是很有吸引力的。”
一、加大住宅用地供应力度，加强土地出让监管
积极推进土地供给侧结构性改革，合理确定土地出让规模和节奏，防止区域分化拉大或出现局部区域过热，加快“城市更新”的步伐，进一步保障住房供应量，平衡市场供给。
强化土地购置资金的监管，提高竞买土地保证金的比例，企业和个人竞买土地保证金不得低于出让底价的50%。
“招拍挂”出让商品住房用地，土地溢价率超过一定比例，由竞价转为竞配人才住房或公共租赁住房面积。
二、加强住房保障工作
落实新出让土地商品住房开发项目、城市更新项目配建人才住房和公共租赁住房政策，配建面积不得低于住宅建筑面积10%，产权无偿归政府所有，主要用于解决高层次人才、符合公共租赁住房保障条件的技术和技能人才住房问题。落实“十三五”住房保障专项规划中126公顷保障性住房储备用地总量供给，已建成或在建项目加快配租(配售)或建设工作;未建设的在底前完成选址落地，各区政府(管委会)要根据住房保障需求加快推进建设，着重解决符合公共租赁住房保障条件的中低收入住房困难家庭、“夹心层”住房问题。
三、执行限购和差别化住房信贷政策
(一)自即日起，我市执行住房限购政策，对以下类型居民家庭，暂停在全市范围内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通住房：
1.拥有3套及以上的本市户籍居民家庭;
2.拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭;
3.无法提供购房之日前在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。
(二)根据银发〔〕305号和银发〔〕 26号等文件规定，实施限购措施城市首次购房和首套房最低首付款比例不低于30%，二套房最低首付款比例不低于40%，相关差别化住房信贷政策如下：
1.居民家庭首次购买普通住房(指从未购置过住房)，按照国家政策，最低首付款比例不低于30%。
2.对于有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭;有一套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例不低于30%。
3.居民家庭拥有一套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例不低于40%。
4.对拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。
四、完善商品房交易价格报备及信息公开制度
新建商品房项目在销售(预售和现楼销售)前，应到市价格主管部门进行价格备案，对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目，价格主管部门不予备案;没有进行价格备案的项目，属于期房预售的暂不核发预售许可、属于现房销售的暂不办理现房销售备案。
对取得预售许可或办理现房销售备案的房地产开发项目，要在预售许可证核发的十天内一次性公开全部销售房源，并在售楼处将信息和预售许可证等证照予以公开;商品住房项目在销售中，要严格执行明码标价、一房一价的规定，实际销售价格不得高于申报价格。同一批次分批销售时，不得提高销售价格;下一批次备案价格不得高于上一批次同类型房屋成交均价。
五、整顿和规范房地产市场秩序
(一)加强商品房预售行为监管，进一步规范开发企业诚信经营。取得预售许可的商品房项目，应严格依照法律法规和《珠海市房地产开发企业信用管理办法》规定，依法依规、诚信经营。
(二)对未取得预售许可的项目，开发企业不得以诚意金、内部VIP、参加各种形式的电商活动、回馈活动等形式进行认筹;对取得预售许可的项目，开发企业不得采取拖延开盘时间或控制房源等手段“捂盘惜售”，故意制造房源紧张气氛;不得标示虚假信息或使用欺骗性、模糊性的语言误导消费者，侵害消费者知情权、选择权和公平交易权。
(三)加强对房地产经纪机构及其经纪活动的管理。房地产经纪机构及房地产经纪人员应依法从事房地产经纪活动，受客户委托对外发布真实的房源和价格信息，不得违规独占房源信息、哄抬房价。房地产经纪服务实行明码标价，不得利用虚假或容易使人误解的标价内容和方式等进行价格欺诈。严禁从事首付贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。
(四)严肃查处房地产市场违法违规行为。市住房和城乡规划建设局会同市国土、发改、税务、公安、工商等部门联合开展专项治理，加大市场监管执法力度，依法严肃查处、严厉打击开发企业“捂盘惜售”、囤积房源、闲置土地、炒地，以及房地产经纪机构参与炒房、哄抬房价、发布虚假房源及价格信息等违法违规行为。
(五)加强商品房项目的价格和广告管理。价格主管部门严肃查处违反价格报备规定、哄抬房价的行为;工商部门严查虚假、不实广告和宣传行为。对开发企业及房地产经纪机构的违法违规行为予以公开曝光，并纳入企业信用档案，由相关部门实施联合惩戒。
六、充分发挥金融监管作用
金融主管部门会同市处非办、公安、税务、公积金中心等部门，加强房地产市场金融秩序整顿和监管，重点打击零首付、首付贷、众筹买房等市场违法违规行为，继续开展房地产领域非法集资排查和整治。
七、切实加强部门联动，完善房地产调控联席会议制度
加强组织领导，建立由市住房和城乡规划建设局牵头，市发改、国土、统计、税务、工商、金融、市政府新闻办、人民银行、银监、不动产登记中心等单位参加的房地产调控联席会议制度，指导、协调推进全市房地产市场监管工作，加强对房地产市场的跟踪、分析和研判，及时完善相关监管措施。
八、正确引导社会舆论
各新闻媒体、网络平台要正面宣传和舆论引导，加强房地产法律、法规和政策的宣传，客观、公正地报道房地产市场情况，稳定市场预期，促进我市房地产业的健康、稳定、可持续发展。对各类机构及个人利用各种公共平台散布虚假消息，制造、传播谣言的，由公安机关、网络信息管理等部门坚决予以查处。
“限购令”与“涨价归公”
黎广军
近来，各地纷纷出台“限购令”或“限外令”，意图通过限制房屋需求，从而降低房价。
201*年“8.31大限”以来，房价上涨如脱缰野马。决策层总是围绕着“供需关系”做文章。以为增加了供应，限制了需求，房价就会下降。但事与愿违，房价越调控就上涨。
房屋是人生必需品，而不是投机品。与其采用“限购令”或“限外令”，何不“涨价归公”，一举杜绝投机炒卖，让房地产市场回归正常轨道。
1. 房地产是“不完全商品”
商品必须具有流通性。房地产没有“空间流通性”，所以，房地产是“不完全商品”，房地产市场是“不完全市场”。“供需关系决定商品价格”的市场经济规则并不适用于房地产市场。
一模一样的电脑，在偏僻的乡村和在繁华的大都市，售价相差无几。而一模一样的房屋，建在偏僻的乡村和建在繁华的大都市，售价相差可达十倍。
十年前购买的电脑，现在可能一文不值。而十年前购买的房屋，现在价格可能翻了数倍。
这是因为：电脑是“完全商品”，而房屋是“不完全商品”。前者是动产，后者是不动产。
2. 房价不是“供需”决定的
房屋是耐用消费品，其使用寿命可达百年以上。经过了多年建设发展，许多发达国家已经进入了“后城市化”时代，房地产市场早已供过于求，并且还在不断增加供给，但为什么有些国家的房价还会不跌反升？
日本在上世纪60――70年代就已经完成了城市化进程。1968年日本GDP跃居世界第二。据东京都政府网站资料，1970年东京人口1141万人，1299万人；近40年里共增加了158万人，年均增加约4万人，年均人口增加率约0.35%，这比自然人口增长率还要低。所以，东京房地产供过与求。但为什么房地产价格会不降反升？1990年东京地价总额竟然等于美国全国地价总和。1991年资产泡沫破裂后，来日本经济一蹶不振。
美国完成城市化的时间比日本还要早，其房地产市场早已是买方市场和现房市场。但为什么21世纪的美国房价还会大幅上涨，并形成资产泡沫？泡沫破裂，导致全球金融海啸？
3月香港永久住宅总数253.7万套（见香港房委会《房屋统计数字》p.3）；20底香港家庭总数231.16万户（见香港政府统计处网站：表005：家庭住户统计数字）。香港永久住宅总数是家庭总数的110%（253.7÷231.16×100%）。这显然供大于求，房价应该下降。但为什么在――2010两年间香港房价既然上涨了45%？
在――2009的十年里，香港共增加了31.27万个家庭；同期建设了21.8039万套公租屋，这是家庭增加数的70%（21.8039÷31.27×100%）。既是说：香港每增加100个家庭，政府就建设70套公租屋；再加上商品房，香港的房屋增加量显然高于家庭增加量。但为什么房价还会高涨？香港政府如此大力建设公租屋，并没能阻止房价上涨。新加坡85%以上家庭住在政府组屋，但20房价也仍然高涨。
以上举例说明：房价不一定是“市场供需关系”决定的。
3. 房价上涨的社会因素
房价上涨，并不是由于房屋增值，而是由于土地增值。
随着大自然的风吹雨打和时间的折旧，以及使用的磨损，房屋本身不断减值，其价格应该下降；所以，房价上涨通常是由于土地增值，而土地增值是政府投资和社会投资以及社会发展的结果。显然，房价具有社会属性。影响房价的主要社会因素是：
（1）政府投资。例如，城市兴建了地铁，沿线房价就会大幅上涨。
（2）社会投资。例如，附近新建了许多高楼大厦，人烟越来越稠密，房价就上涨。
（3）社会发展。例如，社会发展水平越高，市面越繁华，GDP增长率越高，房价就越上涨。
（4）投机炒作。投机炒作必然抬高房价，以致房价远远高于实际价值，出现资产泡沫。
中国各地近年地王频出。地王的中标者，就是基于对未来的政府投资、社会投资、社会发展的评估，以及投机炒作的可能性，预期未来房价必然大涨，所以报出了“面粉比面包贵”的离奇价格。
政府地价上涨，标志着政府投资和社会投资都将增加，所以周边房价会随之上涨，而房价上涨又会反过来推高地价。这样就形成了“地价涨→房价涨→地价更涨→房价更涨”的涨价循环。
举例。2010年3月15日，全国“两会”刚结束的第二天，北京市一天就产生了三个“地王”。2010年3月17日《上海证券报》报道：“地王”周边二手房价跟风飙涨，最高涨幅达40%。
在这个案例中，增加了土地供应，房价反而上涨。可见，房价不是取决于供需，而是取决于人们的预期和投机炒作。中国各大开发商无不大量囤地，就是预期“地价涨→房价涨→地价更涨→房价更涨”的涨价怪圈会继续循环。大量案例也已经证明：开发得越慢，利润就会越高。
市场经济是“零和博弈”，有人多拿了钱，有人就要多出钱。所以房价高涨必然会缔造出许多房奴。
4. 房地产危机的主要原因
1985年广场协议迫使日元升值，日本出口受阻。企业改向海外发展，以资金和技术的出口代替了产品出口，例如把工厂搬到中国或东南亚去，这就需要向银行大量借钱。当时日本全民坚信“地价只涨不跌”的“土地神话”，企业急需资金，而日本银行对大宗贷款一般只接受土地抵押，这样地价就越炒越高，直至1991年资产泡沫破裂。现在日本海外资产世界第一，企业海外利润占总利润30%，这是当年企业大量举债向海外发展的成果。目前中国外汇储备世界第一，但只有国企可以贷款出来走向世界，私企缺乏可抵押资产。
1984年中英联合声明公布至香港回归，香港楼价上涨了约10倍。当时香港人坚信“楼价只涨不跌”、“炒楼稳赚不赔”的“楼市神话”，以致楼价越炒越高。后来在19爆发的亚洲金融风暴中，香港“楼市神话”终告破灭。
美国人不炒房地产，但炒房贷。20金融海啸就是美国金融机构投机炒作“次级房贷”的结果。
上述三次房地产危机的特点是：日本企业炒地，香港私人炒楼，美国投行炒房贷。日本是“土地神话”的破灭，香港是“楼市神话”的破灭，美国是“次贷神话”的破灭。
这说明：房地产危机和资产泡沫的主要原因是各种形式的投机炒作。
中国现在已经出现了“房价只涨不跌”、“炒房稳赚不赔”的“房地产神话”，以及大量囤地囤房现象。这和当年香港“楼市神话”如出一辙。
5. “涨价归公”与“涨价归私”
“涨价归公”一词是孙中山先生提出来的。房地产涨价之增值实质上是全社会共同创造的价值，应该收归全体人民共享之，即“涨价归公”。反之，为“涨价归私”。
世界上大多数国家都开征了资本利得税（Capital Gains Tax），对“不劳而获”征税。例如，企业利润必须缴纳企业所得税，而企业股东的分红所得则需缴纳资本利得税（股息所得税）。企业利润是投入了劳动和资金而创造出来的，企业还忙得团团转，而股东所得却是“不劳而获”――坐着等分钱。资本利得税一般适用于不动产、投资、证券、股息、利息，收藏品等。
韩国转让“第3处房产”的资本利得税率为60%且不管持有期多长。剩下的40%，扣除房贷利息、中介费等等以后，所剩无几，如同“涨价归公”。
韩国买房要缴纳“财产取得税”，一般住宅的税率为2%，豪宅为10%。房屋保有阶段要按年缴纳“财产税”，一般住宅的税率为0.15%――0.5%，别墅、高尔夫球场、高档娱乐场所的税率为4%。此外，对拥有超过规定标准的住房和土地者还要按年课征“综合不动产税”，税率为1%――4%。
越南2009年以前没有资本利得税。1月越南加入了WTO，开放了外资进入房地产和股市，当年房价暴涨。年，越南楼市和股市下挫达60%，全年通胀率达23%。当时媒体惊呼越南爆发了经济危机。2009年1月1日起，越南实行了新的《个人所得税法》；个人所得税从原来的.4项增加到了10项，包括房地产、投资、证券的资本利得税，以及继承税等；炒楼情况随之剧减。
目前，实行房地产“涨价归私”的经济体主要有：中国大陆、香港、新加坡。2010年，这三个经济体的房价涨幅高居世界前列。香港和新加坡都没有资本利得税法律，炒楼炒股无税。2010年，香港和新加坡都只好通过提高印花税来打击炒房，抑制房价上涨。
6. 中国的土地增值税
中国房地产的“资本利得税”称之为“土地增值税”。
1994年国务院《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”
但是，该条例的立法质量实在不敢苟同，实际征收率很低。特别是，连税局自己都搞不清楚怎样能够计算出二手房的“土地增值”，无以征收二手房的土地增值税，以致炒房无税，炒房情况越来越严重。
台湾也有土地增值税。1930年公布的《中华民国土地法》首次规定了土地增值税，当时最高税率达100%，这完全体现了孙中山的“涨价归公”理想。1946年公布的《中华民国宪法》第143条第3款规定：“土地价值非因施以劳力资本而增加者，应由国家征收土地增值税，归人民共享之。”
台湾对房屋及其土地，分别课征“房屋税”和“地价税”，这称之为“分离课税制”；而大多数国家都将房屋及其土地视为一个整体“不动产”，课征不动产财产税。
台湾各县（市）地方政府需要依法公布辖区内每一块登记土地的评估价格：
（1）每三年公布一次各地块的“公告地价”。用于按年课征地价税。
（2）每一年公布一次各地块的“公告土地现值”。主要用于：一是作为房地产转让或设定典权时用于课征土地增值税；二是计算征地补偿。征地补偿一般要“加成”，例如“加四成”意指征地价格要比公告土地现值增加40%。具体的征地加成数据，由各县（市）政府同时公告之。
台湾有“一地三价”之说：市场地价，公告地价，公告土地现值。2010年，台湾公告地价平均为市场地价的21.96%，公告土地现值平均为市场地价的79.29%。
在台湾，土地增值税是地方政府税收的第一大税。，土地增值税约占地方政府税收的36%，2008年约占23%。台湾的房屋买卖，不管是新房还是二手房，都要课征土地增值税。一般计算公式为：
土地增值＝卖出时土地现值――买入时土地现值×物价指数――可扣除费用
土地增值税＝土地增值×适用税率
可扣除费用包括：。改良土地费用，工程受益费，土地重划负担费用。二手房一般没有这些费用。
台湾民众可以登录政府网站，输入地块编号，自由查阅公告地价、公告土地现值，以及物价指数。
如果房屋买卖是在同一年度内进行的，由于政府一年只公布一次公告土地现值，故土地增值为“0”，因而无须缴纳土地增值税，所以台湾有“短炒”现象。据报道，当局准备以“暴利税”堵塞这个漏洞：转让持有2年以内的非自用住宅时，须缴纳10%――15％的特别税。
历史上，许多国家都开征过土地增值税，现在大都已经改征资本利得税。这可能是因为，人们比较容易接受“房屋增值=资本利得”的概念，但房屋增值其实就是土地增值。目前，世界上大概只剩下海峡两岸还在采用“土地增值税”。
台湾土地增值税采用累进制，历年最高税率如下示：
台湾土地增值税的最高税率
年1954年1964年1977年至今
最高税率90%80%60%40%
由上表可见，台湾土地增值税的最高税率越来越低。在工业化和城市化进程中，房屋需求量较大，此时必须“涨价归公”以防投机炒卖，所以税率很高。房屋供过于求之后，特别是进入了“后城市化”时代，税率应该调低，以刺激房地产市场；所谓“涨价归公”也就变成了一部分归公，一部分归私。
目前大陆正处于城市化高速进程中，此时应该“涨价归公”，否则将会出现许多问题。
7. 资本利得税与所得税的关系
资本利得税的课征有二种情况：
（1）资本利得税已经包含了所得税在内。例如，台湾征收土地增值税之后，不再征收所得税。
（2）资本利得税不包含所得税在内。例如，大陆征收土地增值税之后，还要再征收所得税。
大多数国家的资本利得税都包含了所得税，甚至直接称为“所得税”，例如，“利息所得税”其实就是一种资本利得税。资本利得税不得扣除利息，因为投资者应该自负投资的利息。
8. “财产性收入”与“不劳而获”
2010月，十七大提出“创造条件让更多群众拥有财产性收入”。当时成为新闻热点。
但是，“财产性收入”不是从天上掉下来的，其实质是社会创造的财产增值。所谓“创造条件让更多群众拥有财产性收入”，就是创造条件，例如炒房免税，将社会创造的财产增值归于“不劳而获”的私人，从而“涨价归私”，“让一部分人先富起来”。
9. 完善土地增值税的建议
中国目前征收土地增值税的情况不如人意，其原因在于计税办法太复杂，漏洞太多，争议太大，特别是转让二手房无法计税。
9.1 二手房的计税方法
建议转让二手房的土地增值税的计税公式如下：
土地增值税＝（卖出价――买入价×物价指数）×适用税率
上述公式其实是认为：土地增值＝房屋增值＝社会共同创造的价值
适用税率宜采用“保有时间累退制”：房屋保有期越长，保有成本就越高，适用税率就应该越低。例如规定，保有期2年以内的税率为60%，保有期2――4年的税率为50%，如此等等。但转让第三处或第三处以上的房产，不管保有期多长，建议税率一律为60%。只要二手房市场没有了投机炒家，开发商的新房价格就会回归正常，因为此时开发商将面对百般挑剔的自住者，而不是“炒房团”。
取得和保有房屋的成本，例如契税、中介费、律师费、利息、管理费、维修费、财产税等等，均不应扣除。但如果房屋进行过二次装修，则应扣除“永久工程装修费”。由于核实装修费非常麻烦，有些装修项目的使用寿命还很短，以致税局难以实事求是，所以国外的新房一般都是“装修房”，罕见“毛坯房”。
所谓“限购令”和“限外令”，其实就是有选择地将社会创造的价值（土地增值）以“财产性收入”名义归于不劳而获的某些人，并进一步强化了户籍壁垒，人为制造出更多社会公平问题。
9.2“小产权房”合法化的建议
“小产权房”没有缴纳过“70年批租”，所以有关部门认为其违法。但法律并没有要求强制实行“批租制”。所以建议，审查合格后的“小产权房”应该合法化，确权颁证，并且：
（1）“小产权房”实行“年租制”，按年缴纳财产税（房产税）0.5%――1.5%。
（2）转让“小产权房”必须缴纳土地值税，计税办法如上节建议，保有期应从颁证之日起计。
据说，某市“小产权房”数量占住宅总量的40%。但为什么不可以在“涨价归公”的前提下，使“小产权房”合法化呢？同样的道理，只要房地产“涨价归公”，政府为什么不开放其他建房模式呢？
9.3 减免土地增值税的建议
为了保障自住者的合理需求，例如小房换大房等，应该制定“以旧换新”的退税政策，例如：
（1）出售旧住宅时，应依法纳税，领取“缴纳土地增值税证明”。
（2）三年内，购买新住宅时，凭上述纳税证明退税。
夫妻之间，父母与子女之间，祖孙之间，兄弟姐妹之间，互赠住房应该免税，但以后转让这些“赠与房”时必须缴纳土地增值税，并且“买入价＝0”。此外，拆迁房应该免税；()退休人士卖掉唯一住房换钱颐养天年时应该免税；重病者卖掉唯一住房换钱治病时应该免税。如此等等。
10. 结束语
联合国《世界人 权宣言》第13条第1款：“人人在各国境内有权自由迁徙和居住。”
联合国《公民权利和政治权利国际公约》第12条第1款：“合法处在一国领土内的每一个人在该领土内有权享受迁徙自由和选择住所的自由。”。中国政府已于10月5日签署了这部具有强制性的国际公约，并多次宣布将实施该公约，但是，全国人民代表大会至今仍然没有批准该公约。
中国政府应该遵守国际承诺。地方政府也不应限制公民选择住所的自由，陷中央政府于不义。此外，商品房没有政府补贴，不应限购，这与限购保障房是两回事。
政府本应鼓励和帮助公民买房，以提高生活水平和增加“涨价归公”等税收，而不是反其道而行之，限制人民买房，以致不但减少了政府税收，还造成了一系列问题，这真是愚不可及。
如果继续坚持房地产“涨价归私”政策，其结果将不言而喻。
“限购令”与“涨价归公”
摘要：随着大自然的风吹雨打和时间的折旧，以及使用的磨损，房屋本身不断减值。房价上涨通常是由于土地增值，而土地增值是政府投资和社会投资以及社会发展的结果。所以，房地产涨价之增值实质上是全社会共同创造的价值，应该收归全体人民共享之。中国目前房价高涨的主要原因是“涨价归私”，“炒房无税”。解决之道不在于“限购”，而在于“涨价归公”。关键词：房地产；限购；土地增值税；资本利得税
近来，各地纷纷出台“限购令”或“限外令”，意图通过限制房屋需求，从而降低房价。
“8.31大限”以来，房价上涨如脱缰野马。决策层总是围绕着“供需关系”做文章。以为增加了供应，限制了需求，房价就会下降。但事与愿违，房价越调控就上涨。
房屋是人生必需品，而不是投机品。与其采用“限购令”或“限外令”，何不“涨价归公”，一举杜绝投机炒卖，让房地产市场回归正常轨道。
1. 房地产是“不完全商品”
商品必须具有流通性。房地产没有“空间流通性”，所以，房地产是“不完全商品”，房地产市场是“不完全市场”。“供需关系决定商品价格”的市场经济规则并不适用于房地产市场。
一模一样的电脑，在偏僻的乡村和在繁华的大都市，售价相差无几。而一模一样的房屋，建在偏僻的乡村和建在繁华的大都市，售价相差可达十倍。
十年前购买的电脑，现在可能一文不值。而十年前购买的房屋，现在价格可能翻了数倍。
这是因为：电脑是“完全商品”，而房屋是“不完全商品”。前者是动产，后者是不动产。wWW.11665.com
2. 房价不是“供需”决定的
房屋是耐用消费品，其使用寿命可达百年以上。经过了多年建设发展，许多发达国家已经进入了“后城市化”时代，房地产市场早已供过于求，并且还在不断增加供给，但为什么有些国家的房价还会不跌反升？
日本在上世纪60～70年代就已经完成了城市化进程。1968年日本gdp跃居世界第二。据东京都政府网站资料，1970年东京人口1141万人，2009年1299万人；近40年里共增加了158万人，年均增加约4万人，年均人口增加率约0.35%，这比自然人口增长率还要低。所以，东京房地产供过与求。但为什么房地产价格会不降反升？1990年东京地价总额竟然等于美国全国地价总和。1991年资产泡沫破裂后，20年来日本经济一蹶不振。
美国完成城市化的时间比日本还要早，其房地产市场早已是买方市场和现房市场。但为什么21世纪的美国房价还会大幅上涨，并形成资产泡沫？2008年泡沫破裂，导致全球金融海啸？
2010年3月香港永久住宅总数253.7万套（见香港房委会《房屋统计数字2010》p.3）；2009年底香港家庭总数231.16万户（见香港政府统计处网站：表005：家庭住户统计数字）。香港永久住宅总数是家庭总数的110%（253.7÷231.16×100%）。这显然供大于求，房价应该下降。但为什么在2009～2010两年间香港房价既然上涨了45%？
在2000～2009的十年里，香港共增加了31.27万个家庭；同期建设了21.8039万套公租屋，这是家庭增加数的70%（21.8039÷31.27×100%）。既是说：香港每增加100个家庭，政府就建设70套公租屋；再加上商品房，香港的房屋增加量显然高于家庭增加量。但为什么房价还会高涨？香港政府如此大力建设公租屋，并没能阻止房价上涨。新加坡85%以上家庭住在政府组屋，但2010年房价也仍然高涨。
以上举例说明：房价不一定是“市场供需关系”决定的。
3. 房价上涨的社会因素
房价上涨，并不是由于房屋增值，而是由于土地增值。
随着大自然的风吹雨打和时间的折旧，以及使用的磨损，房屋本身不断减值，其价格应该下降；所以，房价上涨通常是由于土地增值，而土地增值是政府投资和社会投资以及社会发展的结果。显然，房价具有社会属性。影响房价的主要社会因素是：
（1）政府投资。例如，城市兴建了地铁，沿线房价就会大幅上涨。
（2）社会投资。例如，附近新建了许多高楼大厦，人烟越来越稠密，房价就上涨。
（3）社会发展。例如，社会发展水平越高，市面越繁华，gdp增长率越高，房价就越上涨。
（4）投机炒作。投机炒作必然抬高房价，以致房价远远高于实际价值，出现资产泡沫。
中国各地近年地王频出。地王的中标者，就是基于对未来的政府投资、社会投资、社会发展的评估，以及投机炒作的可能性，预期未来房价必然大涨，所以报出了“面粉比面包贵”的离奇价格。
政府地价上涨，标志着政府投资和社会投资都将增加，所以周边房价会随之上涨，而房价上涨又会反过来推高地价。这样就形成了“地价涨→房价涨→地价更涨→房价更涨”的涨价循环。
举例。2010年3月15日，全国“两会”刚结束的第二天，北京市一天就产生了三个“地王”。2010年3月17日《上海证券报》报道：“地王”周边二手房价跟风飙涨，最高涨幅达40%。
在这个案例中，增加了土地供应，房价反而上涨。可见，房价不是取决于供需，而是取决于人们的预期和投机炒作。中国各大开发商无不大量囤地，就是预期“地价涨→房价涨→地价更涨→房价更涨”的涨价怪圈会继续循环。大量案例也已经证明：开发得越慢，利润就会越高。
市场经济是“零和博弈”，有人多拿了钱，有人就要多出钱。所以房价高涨必然会缔造出许多房奴。
4. 房地产危机的主要原因
1985年广场协议迫使日元升值，日本出口受阻。企业改向海外发展，以资金和技术的出口代替了产品出口，例如把工厂搬到中国或东南亚去，这就需要向银行大量借钱。当时日本全民坚信“地价只涨不跌”的“土地神话”，企业急需资金，而日本银行对大宗贷款一般只接受土地抵押，这样地价就越炒越高，直至1991年资产泡沫破裂。现在日本海外资产世界第一，企业海外利润占总利润30%，这是当年企业大量举债向海外发展的'成果。目前中国外汇储备世界第一，但只有国企可以贷款出来走向世界，私企缺乏可抵押资产。
1984年中英联合声明公布至年香港回归，香港楼价上涨了约10倍。当时香港人坚信“楼价只涨不跌”、“炒楼稳赚不赔”的“楼市神话”，以致楼价越炒越高。后来在1997年爆发的亚洲金融风暴中，香港“楼市神话”终告破灭。
美国人不炒房地产，但炒房贷。2008年金融海啸就是美国金融机构投机炒作“次级房贷”的结果。
上述三次房地产危机的特点是：日本企业炒地，香港私人炒楼，美国投行炒房贷。日本是“土地神话”的破灭，香港是“楼市神话”的破灭，美国是“次贷神话”的破灭。
这说明：房地产危机和资产泡沫的主要原因是各种形式的投机炒作。
中国现在已经出现了“房价只涨不跌”、“炒房稳赚不赔”的“房地产神话”，以及大量囤地囤房现象。这和当年香港“楼市神话”如出一辙。
5. “涨价归公”与“涨价归私”
“涨价归公”一词是孙中山先生提出来的。房地产涨价之增值实质上是全社会共同创造的价值，应该收归全体人民共享之，即“涨价归公”。反之，为“涨价归私”。
世界上大多数国家都开征了资本利得税（capital gains tax），对“不劳而获”征税。例如，企业利润必须缴纳企业所得税，而企业股东的分红所得则需缴纳资本利得税（股息所得税）。企业利润是投入了劳动和资金而创造出来的，企业还忙得团团转，而股东所得却是“不劳而获”――坐着等分钱。资本利得税一般适用于不动产、投资、证券、股息、利息，收藏品等。
韩国转让“第3处房产”的资本利得税率为60%且不管持有期多长。剩下的40%，扣除房贷利息、中介费等等以后，所剩无几，如同“涨价归公”。
韩国买房要缴纳“财产取得税”，一般住宅的税率为2%，豪宅为10%。房屋保有阶段要按年缴纳“财产税”，一般住宅的税率为0.15%～0.5%，别墅、高尔夫球场、高档娱乐场所的税率为4%。此外，对拥有超过规定标准的住房和土地者还要按年课征“综合不动产税”，税率为1%～4%。
越南2009年以前没有资本利得税。年1月越南加入了wto，开放了外资进入房地产和股市，当年房价暴涨。2008年，越南楼市和股市下挫达60%，全年通胀率达23%。当时媒体惊呼越南爆发了经济危机。2009年1月1日起，越南实行了新的《个人所得税法》；个人所得税从原来的4项增加到了10项，包括房地产、投资、证券的资本利得税，以及继承税等；炒楼情况随之剧减。
目前，实行房地产“涨价归私”的经济体主要有：中国大陆、香港、新加坡。2010年，这三个经济体的房价涨幅高居世界前列。香港和新加坡都没有资本利得税法律，炒楼炒股无税。2010年，香港和新加坡都只好通过提高印花税来打击炒房，抑制房价上涨。
6. 中国的土地增值税
中国房地产的“资本利得税”称之为“土地增值税”。
1994年国务院《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。”
但是，该条例的立法质量实在不敢苟同，实际征收率很低。特别是，连税局自己都搞不清楚怎样能够计算出二手房的“土地增值”，无以征收二手房的土地增值税，以致炒房无税，炒房情况越来越严重。
台湾也有土地增值税。1930年公布的《中华民国土地法》首次规定了土地增值税，当时最高税率达100%，这完全体现了孙中山的“涨价归公”理想。1946年公布的《中华民国宪法》第143条第3款规定：“土地价值非因施以劳力资本而增加者，应由国家征收土地增值税，归人民共享之。”
台湾对房屋及其土地，分别课征“房屋税”和“地价税”，这称之为“分离课税制”；而大多数国家都将房屋及其土地视为一个整体“不动产”，课征不动产财产税。
台湾各县（市）地方政府需要依法公布辖区内每一块登记土地的评估价格：
（1）每三年公布一次各地块的“公告地价”。用于按年课征地价税。
（2）每一年公布一次各地块的“公告土地现值”。主要用于：一是作为房地产转让或设定典权时用于课征土地增值税；二是计算征地补偿。征地补偿一般要“加成”，例如“加四成”意指征地价格要比公告土地现值增加40%。具体的征地加成数据，由各县（市）政府同时公告之。
台湾有“一地三价”之说：市场地价，公告地价，公告土地现值。2010年，台湾公告地价平均为市场地价的21.96%，公告土地现值平均为市场地价的79.29%。
在台湾，土地增值税是地方政府税收的第一大税。20，土地增值税约占地方政府税收的36%，2008年约占23%。台湾的房屋买卖，不管是新房还是二手房，都要课征土地增值税。一般计算公式为：
土地增值＝卖出时土地现值－买入时土地现值×物价指数－可扣除费用
土地增值税＝土地增值×适用税率
可扣除费用包括：.改良土地费用，工程受益费，土地重划负担费用。二手房一般没有这些费用。
台湾民众可以登录政府网站，输入地块编号，自由查阅公告地价、公告土地现值，以及物价指数。
如果房屋买卖是在同一年度内进行的，由于政府一年只公布一次公告土地现值，故土地增值为“0”，因而无须缴纳土地增值税，所以台湾有“短炒”现象。据报道，当局准备以“暴利税”堵塞这个漏洞：转让持有2年以内的非自用住宅时，须缴纳10%～15％的特别税。历史上，许多国家都开征过土地增值税，现在大都已经改征资本利得税。这可能是因为，人们比较容易接受“房屋增值=资本利得”的概念，但房屋增值其实就是土地增值。目前，世界上大概只剩下海峡两岸还在采用“土地增值税”。
台湾土地增值税采用累进制，历年最高税率如下示：
台湾土地增值税的最高税率
年 1954年 1964年 1977年 20至今
最高税率 90% 80% 60% 40%
由上表可见，台湾土地增值税的最高税率越来越低。在工业化和城市化进程中，房屋需求量较大，此时必须“涨价归公”以防投机炒卖，所以税率很高。房屋供过于求之后，特别是进入了“后城市化”时代，税率应该调低，以刺激房地产市场；所谓“涨价归公”也就变成了一部分归公，一部分归私。
目前大陆正处于城市化高速进程中，此时应该“涨价归公”，否则将会出现许多问题。
7. 资本利得税与所得税的关系
资本利得税的课征有二种情况:
（1）资本利得税已经包含了所得税在内。例如，台湾征收土地增值税之后，不再征收所得税。
（2）资本利得税不包含所得税在内。例如，大陆征收土地增值税之后，还要再征收所得税。
大多数国家的资本利得税都包含了所得税，甚至直接称为“所得税”，例如，“利息所得税”其实就是一种资本利得税。资本利得税不得扣除利息，因为投资者应该自负投资的利息。
8. “财产性收入”与“不劳而获”
2007年10月，十七大提出“创造条件让更多群众拥有财产性收入”。当时成为新闻热点。
但是，“财产性收入”不是从天上掉下来的，其实质是社会创造的财产增值。所谓“创造条件让更多群众拥有财产性收入”，就是创造条件，例如炒房免税，将社会创造的财产增值归于“不劳而获”的私人，从而“涨价归私”，“让一部分人先富起来”。
9. 完善土地增值税的建议
中国目前征收土地增值税的情况不如人意，其原因在于计税办法太复杂，漏洞太多，争议太大，特别是转让二手房无法计税。
9.1 二手房的计税方法
建议转让二手房的土地增值税的计税公式如下：
土地增值税＝（卖出价－买入价×物价指数）×适用税率
上述公式其实是认为：土地增值＝房屋增值＝社会共同创造的价值
适用税率宜采用“保有时间累退制”：房屋保有期越长，保有成本就越高，适用税率就应该越低。例如规定，保有期2年以内的税率为60%，保有期2～4年的税率为50%，如此等等。但转让第三处或第三处以上的房产，不管保有期多长，建议税率一律为60%。只要二手房市场没有了投机炒家，开发商的新房价格就会回归正常，因为此时开发商将面对百般挑剔的自住者，而不是“炒房团”。
取得和保有房屋的成本，例如契税、中介费、律师费、利息、管理费、维修费、财产税等等，均不应扣除。但如果房屋进行过二次装修，则应扣除“永久工程装修费”。由于核实装修费非常麻烦，有些装修项目的使用寿命还很短，以致税局难以实事求是，所以国外的新房一般都是“装修房”，罕见“毛坯房”。
所谓“限购令”和“限外令”，其实就是有选择地将社会创造的价值（土地增值）以“财产性收入”名义归于不劳而获的某些人，并进一步强化了户籍壁垒，人为制造出更多社会公平问题。
9.2“小产权房”合法化的建议
“小产权房”没有缴纳过“70年批租”，所以有关部门认为其违法。但法律并没有要求强制实行“批租制”。所以建议，审查合格后的“小产权房”应该合法化，确权颁证，并且：
（1）“小产权房”实行“年租制”，按年缴纳财产税（房产税）0.5%～1.5%。
（2）转让“小产权房”必须缴纳土地值税，计税办法如上节建议，保有期应从颁证之日起计。
据说，某市“小产权房”数量占住宅总量的40%。但为什么不可以在“涨价归公”的前提下，使“小产权房”合法化呢？同样的道理，只要房地产“涨价归公”，政府为什么不开放其他建房模式呢？
9.3 减免土地增值税的建议
为了保障自住者的合理需求，例如小房换大房等，应该制定“以旧换新”的退税政策，例如：
（1）出售旧住宅时，应依法纳税，领取“缴纳土地增值税证明”。
（2）三年内，购买新住宅时，凭上述纳税证明退税。
夫妻之间，父母与子女之间，祖孙之间，兄弟姐妹之间，互赠住房应该免税，但以后转让这些“赠与房”时必须缴纳土地增值税，并且“买入价＝0”。此外，拆迁房应该免税；退休人士卖掉唯一住房换钱颐养天年时应该免税；重病者卖掉唯一住房换钱治病时应该免税。如此等等。
10. 结束语
联合国《世界人 权宣言》第13条第1款：“人人在各国境内有权自由迁徙和居住。”
联合国《公民权利和政治权利国际公约》第12条第1款：“合法处在一国领土内的每一个人在该领土内有权享受迁徙自由和选择住所的自由。”。中国政府已于1910月5日签署了这部具有强制性的国际公约，并多次宣布将实施该公约，但是，全国人民代表大会至今仍然没有批准该公约。
中国政府应该遵守国际承诺。地方政府也不应限制公民选择住所的自由，陷中央政府于不义。此外，商品房没有政府补贴，不应限购，这与限购保障房是两回事。
政府本应鼓励和帮助公民买房，以提高生活水平和增加“涨价归公”等税收，而不是反其道而行之，限制人民买房，以致不但减少了政府税收，还造成了一系列问题，这真是愚不可及。
如果继续坚持房地产“涨价归私”政策，其结果将不言而喻。
参考资料：
[1]日本东京都政府中文网站：东京的人口/n480462/n4273674/n4273774/n4273857/9917175.html
郑州市政府21日再次发布“限购令”，非郑州户籍家庭在本市购买住房,需提供在本市连续缴纳2年以上(含2年)个人所得税或社会保险证明。
郑州市自今年10月2日起在市内五区和郑州航空港经济综合实验区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区范围内实施限购。在该区域,对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭限购180平方米以下 (不含180平方米)的住房。
最新的限购政策是，在上述限购区域内,将180平方米(含)以上住房(包括新建商品住房和存量住房)纳入限购范围。
最新的“限购令”规定，使用住房公积金贷款购买首套自住住房的,不仅要严格执行贷款金额不超过相应最高贷款限额、月还款额度不超过家庭收入60%的规定外,市住房公积金管理中心要严格按照缴存余额规定的倍数发放个人贷款,不得突破。税务部门对定价过高、涨幅较大的房地产开发项目应进行重点稽查。
对脱离实际提高销售申报价格,经查证实际销售价格明显低于申报价格的,由房地产主管部门约谈企业,责令限期整改,拒不整改的可暂停该项目网上签约资格。
为稳定房地产市场，合理引导住房需求，遏制房价过快上涨势头，根据《郑州市人民政府办公厅关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》(郑政办[2016]64号)的规定，制定如下实施细则：
一、自2016年10月2日起，对在本市市区(含市内五区、航空港区、郑东新区、经济开发区、高新区，下同)已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，无住房的非本市户籍居民家庭，限购1套180平方米以下(不含180平方米)的住房(含新建商品住房和二手住房，下同);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区向其售房。
注：关于家庭和户籍的认定
1、居民家庭包括购房人、配偶以及未成年子女，不包括成年子女。
2、家庭成员中有一人为本市户籍的，可认定为本市户籍居民家庭。
3、驻郑部队现役军人和现役武警在提供军(警)身份证明和团级以上单位出具的购房家庭全部成员相关户籍证明后，视同本市户籍居民。本市户籍人员在外地服兵役的，在提供相关证明后，视同本市户籍居民。
二、居民家庭在本市市区已拥有的住房，包括已经完成房屋产权登记或不动产登记的住房和已进行网上签约(特指新建商品房)或网签合同确认(特指存量住房)但尚未完成不动产登记的住房。
三、购房人在限购期间因继承、房改购房、拆迁安置、法院判决等非市场交易行为取得住房的，不在限购范围。
四、非居民家庭成员之间拥有共有产权的住房，可由共有人自行协商并经过公证，将该住房套数确定在其中一个家庭名下，其他共有人在购房时提交公证材料，作为购房资格核查依据。
五、限购期间，购房人及家庭成员在签订住房买卖合同时，应当向房地产开发企业、房地产经纪机构或存量房网签服务窗口提交身份证明、户口簿、结(离)婚证，如实申报在本市拥有住房情况，填写《郑州市购房申请表》(以下简称《申请表》)，并在《申请表》中签署承诺。
六、房地产开发企业、房地产经纪机构或存量房网签服务窗口在办理网上签约手续前，应履行对购房人的住房限购政策告知和资料审验义务，通过查询系统查验购房人及其家庭成员住房情况，并由企业在《申请表》中签署承诺。
对符合住房限购政策的，房地产开发企业、房地产经纪机构或存量房网签服务窗口将购房居民家庭提交的身份证明、户口簿、结(离)婚证等材料复印件加盖印章，与《申请表》一并作为合同附件，在办理住房买卖合同信息确认、不动产登记时提交。对不符合住房限购政策的，不予网签住房合同。
注：该系统将用于审查购房者的资格，输入相应的条件就可以查询到购房者和家庭拥有的房产信息。系统只是适用在销售部可以正常进行商品房网签的电脑上，一般电脑无法查询。
具体操作步骤：进入之后查询系统之后，输入购房者的姓名，证件号码，就可以查询该人或者家庭房产信息了。如果出现与限购政策不符的，将不允许网签。本系统查询的是家庭有效房产，之前买过但是已经卖过、交易完成的历史房源不算。
提醒：这套系统是实名制登陆，每一个账号查询的信息都会有日志，房管局工作人员告诫各位不要随便查询他人的房产信息。另外，如果对购房者提供的证件存在疑问，可以到民政、公安等部门进行查询。
七、房地产交易和不动产登记机构应加强资料审核，在办理住房买卖合同信息确认、不动产登记时，要对《申请表》以及其他资料进行核对，并通过查询公安和民政部门系统，对购房人户籍家庭、婚姻状况进行核查。凡不符合住房限购政策的，不予受理并出具《不予受理告知单》。
注：对于大家最关心的那些通过认购、团购等形式“买”过房，但没有网签的购房者怎么办?郑州市房管局有关负责人称，在10月1日下午3点以前还没有进行网签的，按新政策执行。开发商如果一意孤行，继续进行网签，最终还是备不了案。
一个客观存在的事实是，那些没有网签的客户可以要求退款，但是现在房价涨了那么多，肯定都不舍得退。不可避免的是，接下来会有不少购房者会采取更换购房姓名、“假离婚”的方式获取购房资格。
八、尚未完成不动产登记，但在住房限购政策实施前已签约的新建商品住房买卖联机备案合同、已确认的存量住房买卖网签合同，仍按原规定正常办理。
九、房地产开发企业、房地产经纪机构应当严格执行本细则规定，在售房场所醒目位置公示住房限购政策，供购房人查阅，并切实履行相关责任和义务。
对违反本细则规定，或与购房人串通提供虚假证明或信息的，提出警告并责令其限期整改，情节严重或属于屡犯的，房管部门将暂停其网上签约资格，并将其违规行为记入房地产开发企业、经纪机构和执(从)业人员信用档案。
房地产开发企业、房地产经纪机构因上述行为给购房人造成的经济损失由其承担;因购房人提供虚假材料、隐瞒住房状况造成的损失由购房人自行承担。
注：据郑州市房管局有关负责人说，希望各个中介机构严格履行查询购房者的购房资格，还要审查其户口本，身份证等证件，此外还需要购房者填写承诺书，表明自己的购房信息真实有效，并承担相应责任。没有查验资格的中介机构，10月8号可以到房管局申请开通。
在“郑九条”中，曾有这样的约束：房地产中介组织不得与其他机构合作提供首付贷等违法违规金融产品和服务，不得散布虚假信息哄抬房价、诱骗消费者交易。对存在违法违规行为的中介机构，依法从重处罚，并记入企业信用档案。对严重侵害群众权益、扰乱市场秩序的中介机构，工商行政主管部门要依法将其清出市场。
据郑州市房管局有关负责人介绍，大部分中介机构都能很好的履行职责，但也有少量顶风违纪，近期房管局查处了5家违规中介，整个市场有500家，占1%。在调控的特殊时期，虽然查处的只有1%，但足以引起重视，各位要引以为戒，保持好行业形象。
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