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企业资产评估问题探析
摘 要：随着社会主义市场经济体制的深入发展，企业资产经营的方式发生了很大变化。在企业资产产权交易、资产流动、企业重组、企业兼并、企业清算、经营变更时，资产评估是一个不可或缺的环节。它为企业提供了资产的价值，成为企业决策的重大依据。本文分析了资产评估工作中存在的问题，并提出了解决的对策，从而为企业正确核算其资产价值打下了基础。
关键词：企业 资产评估 评估方法 评估结果
不管是建立股份制经营、合作经营，以及中外合资的企业，还是企业保险、经济担保、破产清算、兼并等，都要由资产评估人员对资产的价值量进行合理、公正地评估，以保障当事人的权益，维护外商投资人，资产经营者和资产所有者的利益。
一、企业资产评估面临的主要问题
1.不够完善的法律规章制度。
比如，评估机构是中介机构，它是根据国有资产评估的实施细则法来确定评估方法与程序的，行政机关是无权干预的，然而，一些评估结构不够独立，经常会出现行政干预的现象。为此，完善资产评估的相关法规是非常迫切的。
2.资产评估标准不统一，资产评估理论体系存在不足。
尽管我国已经颁布了有关的法律，然而，未能够对评估人员的道德与业务活动进行有效地规范，仅仅是依靠行政部门来管理资产评估，从而使得评估标准不能够统一，这不利于提高资产评估的效率和公正性。在行业自律、政府监督和法律规范确立的影响下，资产评估行业的政策环境是比较宽松的。在这种情况下，就更加凸显出我国资产评估理论体系的不足之处。
3.不合理的收费标准。
当前评估当中的收费标准是评估结果，而这跟国际惯例与评估的公正性是相违背的。资产评估的目标是客户的最大满意，收费不关联到风险程度、取证难易、范围大小，这使得资产评估人员为了私利而违背职业道德与评估原则。
4.资产评估失真。
因为资产评估值是一个估计值，而实际发生的交易价格是它的真实值，所以在通常情况下两者是存在一些差别的`。倘若这种差别在一定的限度之内，那么就可以称之为合理的估计值，倘若这种差别太大，那么就会出现资产评估失真的现象。
5.不能够合理和科学地评估无形资产。
第一，产权市场发现价格与买主的重要基础是定价体系的合理健全。然而资产评估方法不够健全的问题，就导致不能够合理地定价产权。第二，无形资产关联交易将不够科学和不够健全的无形资产评估方法的选用原则、方法暴露出来，评估机构不一样，所实施的评估方法也是不一样的，这使得评估值有很大的偏差，从而导致不能够科学地评估无形资产。
二、解决企业资产评估面临问题的对策
1.完善、规范评估标准与准则。
在我国，统一的资产评估标准与准则的制定，需要注意以下事项：第一，应当借鉴国际经验，与此同时，密切地联系我国资产评估的现状，创建符合我国国情和国际惯例的评估准则。第二，准确地定位评估准则，应当对评估行业的管理有所帮助，规范地运作评估业务活动，使得评估效率大大地提高，保障一个公正客观的评估结果。第三，应当注意资产评估的规律与特点，以建构建资产评估准则框架。
2.注重研究资产评估的理论体系。
开拓资产评估的理论体系有利于资产评估行业的稳定发展，当前形势下，从深层次上纵观资产评估所面临的问题，主要是跟资产评估的理论体系不够完善与理论研究滞后有关。为此，在积极地推动资产评估发展的过程中，应当注重理论研究。第一，实施准确性的评估。静态性的资产评估结果仅仅可以将某个时点上资产的价值反映出来，然而，动态性地分析市场是评估资产的基础，评估理论解决的就是这种静态评估结果和动态分析分析基础相统一的问题。第二，在市场经济当中确定评估方法。这就要求评估人员对资产评估行业的地位加以明确，清楚它的内在机理，只有如此，才可以合理地评估实际的情况。第三，为评估准则的制定提供理论基础。评估准则的制定，不但要求实践经验，而且还要求理论指导。如果资产评估的理论不够清楚，就不能够形成合理的资产评估准则框架体系，就较难将其他行业和资产评估的关系处理好。
3.制定科学的评估收费标准。
明确评估准则，评估人员的收费不依据评估结果来进行。评估收费需要遵循市场化的原则，收费的多少仅仅需要跟评估的潜在风险、取证难易、时间的长短，以及范围大小挂钩。评估收费应当将科学的评估项目收费标准设计出来，不允许人员与机构竞相压低价格，对评估的质量产生影响而使得客户的利益受到损害，可以根据国际惯例，实施事先制定价格收费的策略，这样不但能够准确地进行评估，也能够防止由于私利而过高地估计资产价值情况的出现，以对各个方面当事人的利益进行保护。
XX评报字(20xx)第001号
珠海市XX资产评估有限责任公司接受XX汽车制造厂的委托，对贵公司因拟合资事宜而涉及的企业股东全部权益价值进行了评估工作，评估基准日为20xx年1月1日。根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法和评估程序对委托评估的企业实施了实地查勘、财务、统计资料分析与询证。根据委托方的要求，以及评估人员对本次评估目的及相关条件的分析，同意将持续经营价值作为本次评估结果的价值类型，评估结果如下：
以评估基准日为基准，纳入评估范围的企业评估价值为49,120.2万元，大写人民币肆拾玖亿壹仟贰佰万贰仟元整。
本评估结论系对基于评估基准日企业持续经营价值的反映。评估结论系根据本报告书所述评估假设、原则、依据、前提、方法、程序得出，评估结论只有在上述评估假设、原则、依据、前提存在的条件下，以及委托方所提供的所有原始文件都是真实与合法的条件下成立。评估结果没有考虑将来可能承担的特殊交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化、有关法规政策变化以及遇有自然力或其他不可抗力对资产价值的影响。
评估基准日后，评估报告有效期以内，经营结构若发生变化，应根据原评估方法对参数进行相应调整，若资产价值类型或价值标准发生变化，并对评估价值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值。
本评估结论的有效使用期限从评估基准日起计算,即有效期从20xx年xx月16日至xx月15日。
以上内容摘自资产评估报告书，但未包括有关事项说明，报告使用人在使用本摘要时，应特别关注报告书正文中的特别事项说明，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。
XX汽车制造厂拟合资项目
湖南湘资源资产评估有限公司接受张家界市经济发展投资集团有限公司的委托，根据国家有关资产评估的法律法规，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对张家界旅游开发股份有限公司拟定向增发而涉及张家界易程天下环保客运有限公司股东全部权益于 年8 月31 日在持续经营前提下的市场价值进行了评估工作。
现将资产评估情况及资产评估结果报告如下：
名称：张家界市经济发展投资集团有限公司
住所：张家界市大庸桥月亮湾花园
法定代表人姓名：李智勇
注册资本：人民币壹亿元
公司类型：国有独资有限责任公司
经营范围：法律、法规允许的经济投资活动及旅游服务;政策允许的信息产业、高科技产业及国内贸易开发、经营以及城市基础设施建设开发;住宿、餐饮、休闲娱乐服务(限分支机构凭前置许可经营);日用百货、旅游纪念品、政策允许的农副产品销售;景区维护。
2、资产占有方简介
企业名称：张家界易程天下环保客运有限公司
注册地址：张家界市武陵源区军地坪
注册资本：人民币伍仟万元
法人代表：李智勇
经济性质： 有限责任公司
张家界易程天下环保客运有限公司(以下简称环保客运公司)原名张家界景区环保旅游客运有限公司，成立于 年11 月20 日，是经张家界市发展计划委员会以张计投[2001]175 号文批准，由张家界市经济发展投资集团有限公司、张家界市武陵源旅游产业发展有限公司、张家界国家森林公园管理处三家单位共同投资组建的有限责任公司，企业法人营业执照注册号：4308001000405 ，法定代表人李智勇，注册资本人民币500 万元，其中：张家界市经济发展投资集团有限公司出资275万元，占55%，张家界市武陵源旅游产业发展有限公司出资175 万元，占35%，张家界国家森林公园管理处出资50 万元，占10%。 年5 月30 日，公司增资人民币800 万元，注册资本变更为人民币1300 万元，股权比例不变。 年5 月24 日经一届二次股东会会议决议，变更三方股东出资比例，变更后的出资比例为张家界市经济发展投资集团有限公司51%、张家界市武陵源旅游产业发展有限公司30%、张家界国家森林公园管理处19%。 年5 月9 日公司增资3700 万元，注册资本5000 万元，增资后股权比例不变。 年6 月6 日公司名称变更为“张家界易程天下环保客运有限公司”，企业法人营业执照注册号变更为：430800000002826。公司主要经营：省际班车客运、市际班车客运、县际班车客运、县内班车客运、省际包车客运、市际包车客运、县际包车客运、县内包车客运(有效期至2009 年03月20 日);法律允许的旅游产业、环保产业、信息产业和高科技产业开发，政策允许经营的国内贸易业务。
环保客运公司下设高速客运事业部，另有控股子公司如下：张家界易程天下信息技术有限公司、张家界市中国旅行社有限责任公司、张家界景区旅游文化传播有限公司、张家界易程高速客运有限公司,此外通过张家界易程天下信息技术有限公司下有控股子公司湖南易程天下国际旅行社有限公司。
子公司张家界易程天下信息技术有限公司成立于1月6日，是经张家界市外经贸[]1号文批准，由环保客运公司和台湾捷宇国际旅行社股份有限公司两家共同投资组建的有限责任公司，持股比例分别为51%、49%，注册资本人民币210万元;公司主要经营：易程天下网及相关技术开发、配套服务;各类广告的策划、设计、代理、制作、发布和经营。
张家界市中国旅行社有限责任公司成立于4月6日，是由张家界旅游产业发展有限责任公司和张家界景区环保旅游客运有限公司两家共同投资组建的有限责任公司，持投比例分别为99%、1%，注册资本人民币150万元;根据7月31日的股权转让协议，张家界景区环保旅游客运有限公司受让张家界旅游产业发展有限责任公司99%的股权比例，变更后张家界景区环保旅游客运有限公司出资比例100%;公司主要经营：国内旅游、入境旅游、出境旅游业务服务、旅游商品经营及景点、景区开发。
张家界易程高速客运有限公司成立于202月21日，是由环保客运公司和张家界市汽车运输公司共同投资组建的有限责任公司，持股比例分别为70%、30%，注册资本人民币400万元;公司主要经营：定线旅游客运、包车客运;公司自成立以来，一直没有运营。
张家界景区旅游文化传播有限公司于204月12日成立，是由环保客运公司和张家界景区环保汽车维修有限公司共同投资组建的有限责任公司，持股比例分别为99%、1%，注册资本人民币50万元;公司主要经营：文化活动组织、交流与策划;互联网信息服务;设计、制作、发布户外广告、店堂广告;旅游产品销售;公司自成立以来，一直没有运营。
通过子公司张家界易程天下信息技术有限公司控股湖南易程天下国际旅行社有限公司，该公司成立于2006年6月9日，是由张家界易程天下信息技术有限公司和张家界易程天下环保客运有限公司共同投资组建的有限责任公司，持股比例分别为99%、1%，注册资本人民币500万元;公司主要经营：入境旅游业务、国内旅游业务、旅游商品销售。该公司目前经营正常。
环保客运公司现有景区环保车203 台、高档高速公路客运车7 台，在职员工318人。公司于2003 年元月8 日正式运营，几年来，张家界景区环保车安全营运3000多万公里，顺利完成了4000 多万人次的游客运输任务。环保客运公司先后通过了ISO9001 国际质量管理体系认证、ISO14001 国际环境体系认证和OHSAS18001 国际职业健康安全管理体系认证。环保客运公司重视企业硬件和软件建设，筹资3000多万元建立了对景区交通实施24 小时不间断监控的GPS卫星定位和实时监控调度智能交通管理系统，硬化和完善了50 多公里景区道路和10 多个候车站场，开通了“0744-5555555”的旅游服务热线和SOS 游客求助系统，积极倡导“服务游客、有求必应”的经营理念，关心关爱员工，重视党团建设和工青妇建设，营造了良好的企业文化氛围。
截至2009 年8 月31 日止，经审计后资产总额23,544.74 万元，负债总额
10,270.33 万元，净资产13,274.41 万元;2009 年1-8 月营业收入11,965.36 万元，净利润2,036.15 万元。
评估范围为全部资产和负债，主要包括流动资产、非流动资产、流动负债等，
列表如下：
| 资产（负债）类型 | 帐面金额（单位：元） |
| 流动资产 | 42,677,664.53 |
| 非流动资产 | 192,769,768.51 |
| 其中：固定资产 | 173,667,435.63 |
| 资产总计 | 235,447,433.04 |
| 流动负债 | 39,403,268.08 |
| 负债总计 | 102,703,268.08 |
| 净 资 产 | 132,744,164.96 |
注册资产评估师执行资产评估业务的.目的仅是对评估对象价值进行估算并发表专业意见。评估结果系指评估对象在评估基准日的经济环境与市场状况以及其他评估师所依据的评估前提和假设条件没有重大变化的情况下，为满足评估目的而提出的价值估算成果，不能理解为评估对象价值实现的保证或承诺。
1、本评估基准日是在保证与注册会计师审计后的会计报表的日期相吻合，并尽可能与评估目的实现日接近的前提下，经与委托方协商一致确定的。
2、本评估基准日是为保证评估所需资料的真实性、完整性、公允性以及评估报告的时效性，经与委托方协商一致确定的。
本次评估所采用的价格均为评估基准日的价格标准，如评估基准日变动，将会对评估结果产生影响。
(一)法律依据
1、国务院[1991]第91 号令《国有资产评估管理办法》;
2、国务院国资委令第12 号《企业国有资产评估管理暂行办法》;
3、中国资产评估协会于 年发布的《资产评估操作规范意见(试行)》;
4、国务院办公厅转发财政部《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》(国办发[]102 号)及中华人民共和国财政部令(第14 号)《国有资产评估管理若干问题的规定》;
5、国务院国有资产监督委员会国资委产权[]274 号《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》;
6、《企业国有资产法》( 年主席令第5 号);
7、《中华人民共和国公司法》(中华人民共和国主席令第42 号);
(二)准则依据
1、《资产评估准则—基本准则》(财会[]20 号);
2、《资产评估职业道德准则—基本准则》(财会[2004]20 号);
3、《资产评估准则——评估报告》(中评协[]189 号);
4、《资产评估准则——评估程序》(中评协[2007]189 号);
5、《资产评估准则——机器设备》(中评协[2007]189 号);
6、《企业价值评估指导意见(试行)》(中评协[2004]134 号);
7、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[]18号);
8、《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189 号);
9、《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2008]218 号);
10、《资产评估准则——无形资产》(财会[2001]1051 号)。
(三)取价依据
1、资产占有方2006-2008 年度和2009 年8 月31 日公司经审计的财务会计报表;
2、2006-2008 年度和2009 年8 月31 日的收入、成本、费用统计资料;
3、张家界市经济发展投资集团有限公司《关于核定景区环保客运公司经营管理目标的通知》;
5、武陵源区 “十一五”发展规划纲要;
6、环保客运公司2009 年度计划;
7、评估人员调查获取的相关资料;
8、资产占有方提供的财务会计资料和其他与评估相关的资料。
评估人员无法取得与张家界易程天下环保客运有限公司生产规模、业务种类相似企业股权交易案例，进而无法采用市场法确定其整体资产价值;重置成本法仅能反映企业资产的自身价值，而不能全面、科学的体现企业的整体价值，并且采用重置成本法也无法涵盖诸如独家经营、人力资源、商誉等无形资产的价值;因环保客运公司盈利能力较强，盈利前景较好，未来收入有较充分的保障及风险可合理预计，因此我们采用收益法进行了评估。
T
P=Σ [Ri(1+r)-t]+[A×(1+r)-T]
t=1
P—被估企业净资产现值
T—预测期收益年度
r—折现率
Ri—第t 年被估企业的净收益
A—被估企业的期末净资产
1、接受委托及准备阶段
(1)湖南湘资源资产评估有限公司于 年9 月接受委托方的委托，从事本资产评估项目。在接受委托后，湖南湘资源资产评估有限公司即与委托方就本次评估目的、评估范围、委托评估资产的特点等影响资产评估方案的问题进行了认真讨论。
(2)根据委托评估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表，并设计主要资产调查表、主要业务盈利情况调查表等，对委托方参与资产评估配合人员进行业务培训，填写资产评估清查表和各类调查表。
(3)评估方案的设计
依据了解资产的特点，制定评估实施计划，确定评估人员，组成资产评估现场工作小组。本项目评估人员共划分为二组，包括收益现值组、综合组到评估现场。
(4)评估资料的准备
收集和整理评估对象运营情况、收益成本的资料及评估对象产权证明文件等。
该阶段工作时间为 2009 年9 月16 日- 9 月19 日。
2、现场清查阶段
企业收入、成本等生产经营情况的调查
收集相关单位以前年度损益核算资料，进行测算分析;通过访谈等方式调查各单位及业务的现实运行情况及其收入、成本、费用的构成情况及未来发展趋势，为编制未来现金流预测作准备。
通过收集相关信息，对环保客运公司各项业务的市场环境、未来所面临的竞争、发展趋势等进行分析和预测。
该阶段的工作时间为2009 年9 月20 日-9 月28 日。
3、评定估算及综合处理阶段
(1)评估结果的确定
依据湖南湘资源资产评估有限公司评估人员进行的必要的市场调查和测算，确定委托评估资产的收益现值法结果。
(2)评估结果的分析和评估报告的撰写
按照湖南湘资源资产评估有限公司规范化要求编制相关资产的评估报告书。评估结果及相关资产评估报告按湖南湘资源资产评估有限公司规定程序进行三级复核，经签字注册资产评估师最后复核无误后，由项目组完成并提交报告。
(3)工作底稿的整理归档
该阶段工作时间为2009 年10 月16 日-10 月19 日。
2、公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。
3、持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。
4、企业持续经营的假设：它是将企业整体资产作为评估对象而作出的评估假定。即企业作为经营主体，在所处的外部环境下，按照经营目标，持续经营下去。
企业经营者负责并有能力担当责任;企业合法经营，并能够获取适当利润，以维持持续经营能力。对于企业的各类经营性资产而言，能够按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用。
1、本报告提出的评估结果是在委托方及资产占有方提供必要的资料基础上形成的，我们对委托方和资产占有方提供的有关评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的查验，并有责任对查验的情况予以披露。但本评估报告假定委托方提供的所有资料客观、真实、准确、合法。因资料不真实而造成评估结果误差，本公司不承担任何责任。
2、本评估结果是对 年8 月31 日这一评估基准日企业资产价值的客观公允反映，本公司对这一基准日以后的企业资产价值发生的重大变化不负任何责任。
发生评估基准日期后重大事项时，不能直接使用本评估结论。
在评估基准日期后，且评估结果有效期内，若资产数量、价格标准发生变化并对资产评估结果产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值;若资产价格的调整方法简单、易于操作时，可由委托方在资产实际作价时进行相应调整。
3、部分车辆已于 年6 月29 日一 年6 月28 日抵押给中国银行张家界分行武陵源分理处，公司的景区客运独家经营权已于 年6 月27 日一6 月26 日质押给中国建设银行张家界市分行，公司的景区客运独家经营权已于2009 年4 月1 日一 年4 月1 日质押给中国农业银行张家界市武陵源区支行，其他纳入评估范围的资产产权均归资产占有方所有。
4、本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的张家界易程天下环保客运有限公司股东全部权益的市场价值，未考虑已经办理的或正在办理的抵押、质押等可能造成的影响，未对资产评估增值做任何纳税准备，也未考虑可能存在的抵押、担保、或有负债、未决诉讼或任何其他可能存在的诉讼所可能产生的任何影响，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。
5、本次评估结果基于本报告及其说明所陈述的有关假设基础之上，此等数据将会受多种市场因素影响而变化。我们对市场变化的情况不承担发表意见的责任，同时我们也没有义务为了反映报告日后的事项而进行任何修改。当前述条件以及评估中遵循的各种原则发生变化时，评估结果一般会失效。
6、纳入评估范围的资产和负债的账面值已经深圳南方民和会计师事务所有限责任公司审计，并出具了以2009 年8 月31 日为审计基准日的深南财审报字(2009)第CA1-138 号的审计报告。
7、深圳南方民和会计师事务所有限责任公司对张家界易程天下环保客运有限公司进行了两年的盈利预测，并出具了深南专审报字(2009)第ZA1-093 号盈利预测审核报告。
8、本报告含有若干备查文件，备查文件构成报告之重要组成部分，与本报告正文具有同等法律效力。
2、本报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
3、未经我公司同意委托方不得将报告的全部或部分内容发表于任何公开媒体上，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。对不当使用评估结果于其他经济行为而形成的结果，本公司不承担任何法律责任。
4、根据国家的有关规定，本评估报告的有效期限为1 年，自评估基准日 8 月31 日起，至2010 年8 月30 日止。
股票代码:000999 股票简称:三九医药
资产评估报告书
中联资产评估有限公司接受三九医药股份有限公司的委托，就香港启利投资有限公司转让湖南三九南开制药有限公司股权之事宜，所涉及的湖南三九南开制药有限公司整体资产在评估基准日的公允价值进行了评估。
评估范围和对象是湖南三九南开制药有限公司于评估基准日经审计后的资产负债表所列示的全部资产和负债，包括流动资产、长期投资、固定资产、无形资产、其他资产、流动及长期负债。
评估基准日为12月31日。
本次评估遵照中国有关资产评估的法令、法规，遵循独立、客观、科学的工作原则和持续经营原则、替代性原则、公开市场原则等有关经济原则，依据委估资产的实际状况、有关市场交易资料和现行市场价格标准，并参考资产的历史成本记录，以资产的持续使用和公开市场为前提，主要采用资产基础法对各项资产进行评估并对各项负债进行核实、采用收益现值法对企业价值进行估算，最终以资产基础法评估结果作为最终评估结中联资产评估有限公司 第1页
山东三九药业有限公司股权价值评估项目资产评估报告书
评估的价值类型为公开市场价值。
经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，得出湖南三九南开制药有限公司评估结论如下:
资产合计账面价值9,444.65万元，调整后账面值9,444.65万元，评估值11,806.53万元，评估增值2,361.88万元，增值率25.01%。
负债合计账面值5,511.52万元，调整后账面值5,511.52万元，评估值5,511.52万元，评估无增减值。
净资产账面价值3,933.13万元，调整后账面值3,933.13万元，评估值6,295.01万元，评估增值2,361.88万元，增值率60.05%。
各类资产评估情况见下表。
表1、 资产评估结果汇总表
金额单位:人民币万元
账面价值 调整后账面值 评估价值 增减值 增值率
项目
A B C D=C-B E=D/B 100%流动资产 1 4,922.09 4,922.09 5,286.78 364.69 7.41长期投资 2 - - - -固定资产 3 4,244.44 4,244.44 4,677.81 433.37 10.21其中:在建工程 4 - - - -建筑物 5 3,388.90 3,388.90 3,756.57 367.67 10.85设备 6 855.54 855.54 921.24 65.70 7.68无形资产 7 278.12 278.12 1,841.94 1,563.82 562.28其中:土地使用权 8 278.12 278.12 1,841.94 1,563.82 562.28其他资产 9 - - - -
资产总计 10 9,444.65 9,444.65 11,806.53 2,361.88 25.01流动负债 11 5,511.52 5,511.52 5,511.52 - -长期负债 12 - - - -
负债总计 13 5,511.52 5,511.52 5,511.52 - -
净资产 14 3,933.13 3,933.13 6,295.01 2,361.88 60.05
中联资产评估有限公司 第2页
山东三九药业有限公司股权价值评估项目资产评估报告书
本报告使用有效期为一年，即自月31日至12月30日有效。
本报告评估结论仅供委托方为上述评估目的使用，评估师的责任是就该项评估目的下的资产价值量发表专业意见，评估师和评估机构所出具的评估报告不代表对评估目的所涉及的经济行为的任何判断。
以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，请认真阅读资产评估报告书全文。中联资产评估有限公司 第3页
山东三九药业有限公司股权价值评估项目资产评估报告书
(此页无正文)
中联资产评估有限公司
评估机构法定代表人:
注册资产评估师:
注册资产评估师:
二OO七年四月二十五日中联资产评估有限公司 第4页
山东三九药业有限公司股权价值评估项目资产评估报告书
湖南三九南开制药有限公司
股权价值评估项目
资产评估报告书
中联评报字[]第390号三九医药股份有限公司:
中联资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对湖南三九南开制药有限公司的全部资产和负债进行了评估工作。评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产和负债在年12月31日所表现的公允价值作出了反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下:
一、委托方及资产占有方简介
本项目委托方为三九医药股份有限公司，资产占有方为湖南三九南开制药有限公司。
(一)委托方简介
公司名称:三九医药股份有限公司
公司地址:广东省深圳市罗湖区银湖路口北环大道1028号中联资产评估有限公司 第5页
山东三九药业有限公司股权价值评估项目资产评估报告书
法定代表人:孙晓民
注册资本:玖亿柒仟捌百玖拾万元
营业执照注册号:1000001103157
1、 公司简介
三九医药股份有限公司(简称:三九医药)系根据中华人民共和国有关法律的规定，于3月2日经国家经济贸易管理委员会国经贸企改[] 134号文件批准，由三九药业、三九集团、深圳九先生物工程有限公司、深圳市先达明物业管理有限公司和惠州市壬星工贸有限公司作为发起人，以发起方式设立的股份有限公司，三九医药于194月21日于国家工商行政管理局注册登记。三九医药设立时注册资本为55,300万元。
三九医药经中国证券监督管理委员会证监发行字[1999]142号文批准,于1999年11月11日-12日在深交所发行人民币普通股20,000万股，发行价为每股8.45元，共募集资金人民币169,000万元。3月9日在深圳证券交易所正式上市交易，三九医药发行后注册资本变更为75,300万元。
三九医药于6月11日实施股东大会审议通过的用资本公积金每10股转增3股的方案，股本增加22,590万股。截止2006年8月31日，三九医药总股本97,890万股。
三九企业集团占有8.45%股权，三九企业集团下属全资子公司深圳三九药业有限公司占有62.717%股权。
2、 经营范围中联资产评估有限公司 第6页
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药品、保健品、医疗器械的开发、生产、销售;相关技术开发、转让、服务;医疗、保健服务。
(二)资产占有方简介
公司名称:湖南三九南开制药有限公司
公司注册地:郴州市开发区科技工业园
公司办公地址:郴州市开发区科技工业园
邮政编码:215433
法定代表人:胡宏发
营业执照注册号:000326
注册资本:939万元
1、公司简介
湖南三九南开制药有限公司于1970年8月建立，原名湖南郴州地区制药厂、湖南南开制药厂。公司1992年8月6日在郴州市工商行政管理局注册登记成立，成立时公司注册资本9390000元。8月在“郴交会”上，被三九集团实施承债式整体兼并，归于三九麾下。2月10日经郴体改发[]004号批准成立湖南三九南开制药有限公司。7月8日变为外商独资企业，其股东为三九企业集团公司下属企业香港启利投资有限公司。
2、经营范围
生产中成药、保健品及食品、销售自产产品(国家限制或禁止的品种除外)。
3、主要经营业绩中联资产评估有限公司 第7页
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表2、 资产、财务状况表
单位:人民币
万元
项目 2006年
总资产 10,089.77 10,515.07 9,444.66
净资产 2,794.49 3,764.41 3,933.13
项目
主营业务收入 6,008.81 5,804.83 4,958.36
利润总额 453.54 367.57 149.73
净利润 453.54 367.57 149.73
以上数据中的财务报表经深圳鹏城会计师事务所审计,财务报表经天职国际会计师事务所审计,财务报表经中和正信会计师事务所有限公司审计，均出具保留意见报告。
二、评估目的
根据三九企业集团总经理办公会决议，三九企业集团拟将下属公司香港启利投资有限公司所持有的湖南三九南开制药有限公司的全部股权转让于三九医药股份有限公司用于抵偿债务，本次评估目的是反映湖南三九南开制药有限公司全部资产及相关负债于评估基准日的市场价值，为股权转让行为提供价值参考依据。
三、评估范围和对象
本次评估的对象为湖南三九南开制药有限公司的全部股东权益，所对应的评估范围是湖南三九南开制药有限公司的全部资产及相关负债。
评估前资产总额9,444.65万元、负债5,511.52万元、净资产3,933.13万元。具体包括流动资产账面值4,922.09万元;固定资产账面净值4,244.44万元;无形资产账面净值278.12万元;流动负债账面值5,511.12万元。。中联资产评估有限公司 第8页
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以上评估范围和对象与委托评估的资产范围一致。
四、评估基准日
本项目资产评估基准日是2006年12月31日。资产评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
三九企业集团与三九医药股份有限公司为此项目拟订了时间表，为了加快整体工作的进程，同时考虑到评估基准日尽可能与本次评估目的的实现日接近的需要和完成评估工作的实际可能，经与各方协商，确定评估基准日为2006年12月31日。
五、评估原则
根据国家有关资产评估的法规，我们遵循独立、客观、科学的原则和资产评估的职业标准，对湖南三九南开制药有限公司的全部资产和负债进行评估，以保证资产评估工作的有效和评估结果的准确性。遵循的原则有:
(一)独立、客观、科学的工作原则
独立性原则:严格按照国家法律和法规行事，不受外界干扰和评估业务当事人的影响，确保资产评估资料和信息的真实性和可靠性。
客观性原则:一切从实际出发，认真进行现场勘察和调查研究，掌握翔实可靠的资料和依据，采取符合实际的计价标准和方法，得出合理、可信、客观、公正的评估结果。
科学性原则:制定科学的操作方案，采用科学的评估程序和方法，严格按照国家资产评估有关规定，实施评估，科学、合理地进行资产价格的评定和估算。
(二)资产评估公允的专业原则
资产持续经营原则:根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。
替代性原则:充分考虑被评估的每一项资产的选择性或有无替代性，以效能相同为前提，以市场公允价确定委估资产的价值。
公开市场原则:资产评估选取的作价依据和评估结论都可在公开市场存在或成立。
六、评估依据
(一)主要法律依据
1、《中华人民共和国公司法》(月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订);
2、《中华人民共和国土地管理法》(208月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订);
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994年7月5日);
4、《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院第378号令，);
5、《国有资产评估管理办法》(国务院第91号令，1991年);
6、《企业国有产权转让管理暂行办法》(国资委、财政部第3号令，2012月31日);
7、《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管理委员会令第12号(年8月25日);
8、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委中联资产评估有限公司 第10页
产权[2006]274号);
9、《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》(财评字[1999]91号);
10、《财政部关于改革国有资产评估行政管理方式、加强资产评估监督管理工作的意见》(国办发[2001] 102号，20);
11、《资产评估操作规范意见(试行)》(中国资产评估协会5月7日发布);
12、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(中国注册会计师协会2003);
13、《资产评估准则-基本准则》(财企20号);
14、《资产评估职业道德准则-基本准则》(财企(2004)20号);
15、《企业价值评估指导意见(试行)》(中国资产评估协会，2004年12月30日);
16、《房地产估价规范》(中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999);
17、《城镇土地估价规程》(中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001)。
(二)经济行为文件
三九企业集团总经理办公会决议。
(三)产权证明文件
1.资产权属证明文件(房屋产权证、土地使用证、机动车行驶证);
2.设备购置合同;重要资产购置合同或凭证;
3.有关资产权属方面的“说明”;
4.其他产权证明文件。中联资产评估有限公司 第11页
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(四)取价标准依据
1.国务院令[]第294号《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》;
2.国经贸[] 456号“汽车报废标准”;
3.国经贸贸资源[2000] 1202号《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》;
4.《中国人民银行贷款利率表》2006年8月19日起执行;
5.《中国统计年鉴》分行业工业品出厂价格指数(国家统计局);
6.《湖南省建筑工程消耗量定额》(上、下册)(2003年);
7.《湖南省建筑工程费用及计算规则》(2004年);
8.《郴州市工程建设标准造价管理》(2006年第4期(季));
9.《2006年机电产品报价手册》;
10.2003年《湖南省安装工程价目表》;
11.《湖南省安装工程费用构成及计算规则》。
(五)主要参考资料
1.湖南三九南开制药有限公司营业执照(复印件);
2.湖南三九南开制药有限公司2004年、2005年、2006年会计报表及审计报告;
3.设备类资产购置合同和会计凭证;
4.《资产评估常用数据与参数手册》;
5.慧聪商情广告商情(2006年12月);
6.慧聪汽车商情(2006年12月);
7.黑马汽车报价(2006年12月);中联资产评估有限公司 第12页
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8.中联资产评估有限公司价格信息资料库相关资料;
9.国家有关部门颁布的统计资料和技术标准资料，以及本评估机构收集的其他有关资料;
10.其他参考资料。
七、评估方法
纳入本次评估范围的资产为湖南三九南开制药有限公司的全部资产和负债，依据本次的评估目的，委估资产的评估结果应是在持续使用和公开市场前提下的价值，主要采用资产基础法和收益现值法进行评估。
采用资产基础法各类资产的评估方法如下:
(一)流动资产
流动资产评估范围包括货币资金、应收账款、应收票据、其他应收款和存货。
1.货币资金:按经核实后的账面价值确定评估值。
2.应收账款、应收票据、其他应收款:评估人员在在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。根据各单位的具体情况，分别采用个别认定法和账龄分析法，对评估风险损失进行估计。
对关联方往来等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为0%。
对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为100%。中联资产评估有限公司 第13页
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对很可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的，参考财会上计算坏账准备的方法，根据账龄和历史回款分析估计出评估风险损失。根据评估人员对债务单位的分析了解、账龄分析、并结合专业判断等综合确定，账龄1年以内(含1年)不予计提，1~2年(含2年)为10%，2~3年(含3年)为30%，3年以上为100%。
以调整后账面值减去评估风险损失作为评估值。账面坏账准备评估为零。
3.存货的评估
存货包括原材料、在库低值易耗品、包装物、产成品和在产品(自制半成品)。
(1)原材料、在库低值易耗品、包装物
在资产清查中，评估人员发现，企业账面存在部分明细为负数的情况，经核实，部分账面价值与数量均为负数的，为企业未入库即出库造成的，对该部分，按核实后的账面值作为评估值;对其他项目，在清查核实的基础上，经分析调研，账面值由购买价和合理费用构成，周转较快，账面单价接近基准日市场价格加合理费用，以调整后账面值确定评估值。
(2)产成品(库存商品)
产成品为各种药品，处于正常销售状态。评估人员依据调查情况和企业提供的资料分析，对于产成品以其不含税售价为基础，扣除销售费用、销售税金及一定比例的净利润确定评估值。
评估价值=实际数量 不含税售价 (1-产品销售税金及附加费率-销售费用率-所得税率-净利润率 r)中联资产评估有限公司 第14页
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其中r为一定的率，正常销售产品为50%。
产品销售税金及附加费率=产品销售税金及附加/产品销售收入
销售费用率=产品销售费用/产品销售收入
所得税率=所得税/产品销售收入
净利润率=净利润/产品销售收入
对于产成品中部分账面金额与数量均为负数的部分，经清查核实，为未入库即出库造成，对该部分，以核实后的账面值确定评估值。
(3)在产品(自制半成品)
在产品为处于生产加工的产品，生产周期较短，成本升降变化不大，成本结转及时完整，金额准确。由于所生产的产品均为正常销售产品，药品生产的特性又难以确定准确的完工程度，以调整后账面值加历史加权平均成本净利润率的50%确定评估值。
(二)固定资产-房屋建筑物类资产
基于本次评估之特定目的，结合待评建(构)筑物特点，本次评估主要采用重置成本法对房屋建筑物进行评估。
计算公式如下:
评估值=重置价值 成新率
1.重置价值的确定
重置价值=建筑安装工程造价+前期及其它费用+资金成本
(1)建筑安装工程造价包括:定额直接费、其他直接费、间接费、利润、税金等。
根据企业提供的房屋建(构)筑物的有关资料和评估人员在当地所收中联资产评估有限公司 第15页
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集的资料，分别采用概算指标调整法和预决算调整法，以《山东省建筑工程消耗量定额》(2003)、工程竣工结算资料以及工程审计报告等为依据，计算出建(构)筑物的定额直接费，再根据《山东省建筑工程费用项目构成及计算规则》(鲁建标字[2003]8号)及当地建筑材料价格信息进行综合取费和价差调整，从而计算得出建筑安装工程造价。
(2)工程前期及其它费用包括:建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费等。工程前期及其它费用费率依据见下表:
工程建设前期及其它费用表
序号 费用名称 费用标准 计算公式 取价依据
1 建设单位管理费 1.50% 建安工程费 计费费率 财建[]394号
2 勘察设计费 2.00% 建安工程费 计费费率 计价格[2002]10号
国家物价局、建设部[1992]
3 建设工程监理费 2.00% 建安工程费 计费费率
价费字479号
4 建设工程质量监督费 1.40% 建安工程费 计费费率
5 招标代理费 0.70% 建安工程费 计费费率 计价格(2002)第1980号
合计 7.60%
(3)资金成本:根据委估建(构)筑物的结构形式及建设规模，评估人员依照国家建筑安装工程工期定额，核定其从开始动工建设到竣工之间的合理建设工期，选取相应期限贷款利率，并假设建设资金在建设期内均匀投入，计算其资金成本。即:
资金成本=(建筑安装工程造价+工程前期及其他费用) 1/2 贷款利率 建设期
2.成新率的确定
建(构)筑物成新率的确定，采用年限成新率和勘察成新率两种方法计算，经加权平均得出成新率。中联资产评估有限公司 第16页
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年限成新率=(1-已使用年限/设计使用年限) 100%
勘察成新率由评估人员现场实地勘察考评打分评定。
成新率=勘察成新率 0.6+年限成新率 0.4
3.评估值的确定
评估值=重置价值 成新率
(三)固定资产-设备类资产
根据持续使用假设，重置成本法评估的基本公式如下:
评估值=重置全价 成新率
(1)机器设备
①重置全价
设备的重置全价，主要由设备购置价(非标设备现行价格)、运杂费、安装调试费、资金成本等构成;对价值量较小、不需要安装以及运输费用较低的一般设备重置全价，参照现行市场购置价格或非标设备现行价格确定。
A.设备购置价(非标设备现行价格)的确定
对标准、定型设备购置价格主要通过向生产厂家和代理商询价确定，或参考近期同类设备的合同价格确定。
B.设备运杂费的确定
设备运杂费，根据企业所在地，按其占设备原价的不同百分率计算。
C.安装调试费的确定中联资产评估有限公司 第17页
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根据设备的特点、重量、安装难易程度，参照行业惯例，按其占设备原价的不同百分率计算。
D.资金成本
资金成本即建设期投入资金的贷款利息，根据合理工期，结合评估基准日执行的贷款利率，并按均匀投入考虑。
E.重置全价
重置全价=设备购置价+运杂费+安装调试费+资金成本
②成新率
价值量较大设备成新率，采用年限法与现场勘察法，分别测算其理论成新率N1和勘察成新率N2，加权平均求得其成新率N，即:
N=N1 40%+N2 60%
其中N1=(1-实际已使用年限/经济寿命年限) 100%
对实际已使用年限超过经济寿命年限的价值量较大的设备的成新率，则由专业人员通过现场勘察，判断估计其尚可使用年限，在此基础上计算成新率N，即:
N=尚可使用年限/(实际已使用年限+尚可使用年限)
对价值量较小的一般设备采用年限法确定其成新率。
(2)车辆
根据持续使用假设，结合运输车辆的特点和收集资料情况，此次评估采用重置成本法。评估值=重置全价 成新率
重置全价=购置价(含增值税)+车辆购置税+牌照拍卖费+手续费
对于运输车辆，根据国经贸经[1997] 456号文《关于发布〈汽车报废标中联资产评估有限公司 第18页
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准〉的通知》及2012月18日国经贸资源[2000]1202号《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》的有关规定，按以下方法确定成新率后取其较小者为最终成新率，即:
使用年限成新率=(1-已使用年限/规定使用年限) 100%
行驶里程成新率=(1-已行驶里程/规定行驶里程) 100%
成新率=Min(使用年限成新率，行驶里程成新率)
同时对待估车辆进行必要的勘察鉴定，若勘察鉴定结果与按上述方法确定的成新率相差较大，则进行适当的调整，若两者结果相当，则不进行调整。
评估值=重置全价 成新率
(3)电子设备
评估值=重置全价 成新率
①重置全价的确定
本次评估范围内的电子设备价值量较小，不需要安装(或安装由销售商负责)以及运输费用较低，参照现行市场购置的价格确定。
②成新率的确定
采用年限法确定其成新率。
(四)无形资产-土地使用权
根据《城镇土地估价规程》，现在经常使用的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照《城镇土地估价规程》的要求，根据郴州市地产市场发育情况，在实地勘察和调研的基础上，结合估价对象的特点和实际状况和资中联资产评估有限公司 第19页
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料收集情况，选择适当的估价方法。
估价对象是位于市区的新增城市建设用地，用地性质为仓储用途，适合用成本逼近法评估其地价，因此，采用“成本逼近法”作为本次评估的方法之一。
因市中区已经完成了全区城市土地的.定级估价并且反映了符合当地的地价水平，故采用“基准地价系数修正法”作为本次评估的第二个方法。
1.成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。其计算公式为:
土地价格=土地取得费+有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+
土地增值收益
2.基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,对待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取待估宗地在估价基准日价格的方法。
根据《城镇土地估价规程》其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为:
基准地价设定开发程度下的宗地地价=宗地所在区域的级别基准地价
K1 K2 (1 ∑K)+K3式中: K1──期日修正系数中联资产评估有限公司 第20页
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K2──土地使用年限修正系数
∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
K3──开发程度修正
如本次所使用的基准地价设定的开发程度与本次评估设定待估宗地的开发程度存在差异，则需进行开发程度的修正，才能得到评估设定待估宗地开发程度条件下的宗地地价。
(五)负债
检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额，以评估目的实现后的产权持有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。
收益法的评估方法如下:
(一)概述
从投资的角度出发，企业的价值是由其获利能力所决定的，其股权价值取决于未来预期的权益报酬，因而股东权益报酬及获取净现金流量的能力是股权定价的基础。本次评估目的是为确定湖南三九南开制药有限公司在评估基准日的股权价值。湖南三九南开制药有限公司的财务核算相对规范;资产经营和财务数据资料可信度较高;最近几年经营状况较为稳定，未来收益和风险可以预测。根据国际国内股权价格评估惯例以及《企业价值评估指导意见》，确定按照收益途径、采用现金流折现方法(DCF)评估湖南三九南开制药有限公司的权益资本价值。
现金流折现方法是通过将企业未来预期净现金流量折算为现值，评估资产价值的一种方法。其基本思路是通过估算资产在未来预期的净现金流量和采用适宜的折现率折算成现时价值，得出评估值。其适用的基本条件中联资产评估有限公司 第21页
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是:企业具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。使用现金流折现方法的最大难度在于预期净现金流量的预测以及数据采集和处理的可靠性、客观性等。但当对未来预期净现金流量的预测较为客观公正、折现率的选取较为合理时，其评估结果具有较好的客观性，易为市场所接受。
北京xx资产评估有限公司接受广州xx技术有限公司的委托，依据国家有关资产评估的法律、法规，本 着独立、公正、科学、客观的原则，运用资产评估法定或公允的方法和程 序及评估人员认为必要的其他程序，对广州XX有限公司的整体资产作出了公允评估。
本次评估的对象是广州XX有限公司的全部资产和负 债。包括：流动资产、固定资产、长期待摊费用及流动负债、递延所得税负债。
本次评估以持续使用和公开市场为前提，根据本次评估的目的，企业今后仍将维持原有生产和经营方式不变，或在不改变原有经营方式的前提下，进一步扩大规模和技术升级，被评估资产在今后生产经营中仍维持原有用途并继续使用，因此，本次对广州XX有限公司的整体资产采用了成本法和收益法两种方法进行评估。在评估过程中，评估机构及其专业人员遵循国家有关法规，按照资产评估操作规范及资产评估工作的需要，在委托方及资产占有方的配合下对广州XX有限公司的'资产和负债的账面金额、数量、产权状况等进行了清查核实，并对企业的财务状况进行了分析，对可能影响资产评估的重大事项进行了了解，委托方及资产占有方承诺对委估资产、负债和权益的合法性及提供资料的真实性承担责任。在此基础上我们对纳入评估范围的整体企业价值进行了评定估算。经实施上述必要的评估程序，我们对广州XX有限公司的整体资产在评估基准日20XX 年6 月30 日的评估结果确定如下：
xx资产评估有限公司
1、收益法评估结果：
评估人员通过调查、研究、分析企业资产经营情况的现状及其提供的各项历史指标，结合企业的发展计划和长远规划，考虑国家宏观经济政策的影响和企业所处的内外部环境状况，分析相关经营风险，合理预测各项指标。截至评估基准日20XX 年6 月30 日，采用收益法对广州xx信息技术有限公司整体资产评估的结果为7,184.49 万元。
2、成本法评估结果：
广州XX有限公司总资产帐面值为 1,886.83 万元，评估值为 1,887.47 万元;总负债帐面值为 632.63 万元，评估值为632.63 万元;净资产(所有者权益)帐面值为 1,254.20 万元，评估值为 1,254.83 万元。
净值增值额0.63 万元，增值率为0.05%。
3、评估结果的确定：
由于收益法与成本法在评估对象、影响因素等方面存在差异，两种评估的结果亦会有所不同。成本法是从资产的成本角度出发，对企业资产负债表上所有单项资产及负债，用市场价值代替历史成本，通过分别估测构成企业的所有可确指的资产加和而成的，这种方法无法把握一个持续经营企业的价值的整体性，也很难把握各个单项资产对企业的贡献，更难衡量企业各项单项资产同技术匹配和有机组合因素可能产出的整合效应，即不可确指的无形资产。而收益法重点关注的是企业整体的营利能力，既包括各项单项资产的带来的收益，也涵盖了不可确指的无形资产的收益。
考虑到本次评估对象性质及委托方的经济行为目的，本次评估采用收益法的评估结果，即截止 20XX 年 6 月30 日，广州紫光华宇信息技术有限公司整体资产(即净资产)价值为7,184.49 万元。以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。资产评估报告书所反映的评估结果有效期限为一年。
本报告仅为“广州XX有限公司股东转让股权”之目的提供价值参考依据。不得用于其他目的，因使用不当造成的后果由企业承担。
资产评估报告是接受委托的资产评估机构在完成评估项目后，向委托方出具的关于项目评估过程及其结果等基本情况的具有公证性的工作报告，是评估机构履行评估合同的.成果，也是评估机构为资产评估项目承担法律责任的证明文件。
我们资产评估小组，受________市产权交易所的委托，于 年 月 日至 月 日，对 市第二毛纺织厂的全部资产进行了实事求是的评估。
一、评估说明
这次评估，是在 市 工业公司对 市第二毛纺织厂资产核实审计的基础上进行的。评估的主要目的是弄清 市第二毛纺织厂的全部资产及其价值，以及生产、经营等方面的利弊，给 毛纺织厂兼并 市第二毛纺织厂时提供可靠资料。(以下评估的指导思想、依据、范围、方法和过程等略)
二、企业概况
市第二毛纺织厂是集体企业，隶属 市纺织工业公司领导。该厂建于 年， 年 月与 市织毯厂合并，定名为 市织毯厂， 年改名为 市第二毛纺织厂。 年 月又与 市织毯厂分厂，至今仍名为 市第二毛纺织厂。
该厂现有职工 人[职工名单、年龄、职务、职称、级别、详情与素质等说明，以及科、室、车间机构设置附后(略)]。主要生产人造毛提花毛毯，产品单一，厂房陈旧，设备利用率低，经营管理不善，产品质量不佳，市场销路不畅，竞争能力很差，仅 年 月至 月就亏损 万元，总计已资不抵债 万元。
三、企业资产评估
(一)固定资产评估
市第二毛纺织厂现有固定资产为 万元，比纺织工业公司核查审计结果下降 万元，主要是三项：
1.锅炉净值为 万元，因炉膛需要改造，没有自动上煤和消烟除尘设施，不能交付使用，评估为 万元，下降 万元;
2.房屋 间，净值为 万元，因机修房后墙漏雨，房梁顶柱;库房 间，进水，四壁漏雨，年久失修;机物料房 间，潮湿滴水;织造车间、整理车间、前纺车间等，虽属近年所建，但都属简易房，四壁漏雨，地面返潮，评估为 万元;只警卫室房可保留。下降 万元。
3.设备： 272梳毛机2台、包针布机1台、213手织机4台、打纬机1台、212毛织机5台、221毛织机2台，都按原价不变，共 万元;整经机原净值 万元，估价为 万元;分家分过来的272梳毛机陈旧，原净值 万元，估价 万元;纺毛机1台，原净值 万元;估价 万元;毛机1台，原净值 万元，估价为 万元。设备下降 万元。
(二)流动资产评估
全厂现有流动资产为 万元，比市 工业公司核查审计结果下降 万元，主要是四项：
1.机配件原净值为 万元，因库房潮湿，无保护措施，造成齿轮生锈、轴承生锈、弹簧生锈、花纸返潮，长一层白毛，按 %折价，评估为 万元;
2.原材料：原净值 万元，因库房漏雨返潮，减 %，评估 万元;
3.产成品原净值 万元，因产品库进水，包装箱潮湿，上无苫盖、下无垫脚，成品潮湿，有的毯子边斑痕多，需重修补，减 %，评估为 万元;
4.在产品原净值 万元，机台织成率差，半成品毯子有的断档，有的雨迹斑痕，整理起绒滴水，在制品返潮，减 %，评估为 万元。
一、 委估项目
***公司所属房产抵押贷款估价项目
二、 委托方
名称:***公司
地址:***
三、 估价方
名称:***房地产评估咨询有限公司
地址:***
证书号:*** 资质等级:***
法定代表人:***
四、 估价对象概况
估价对象位于***，其合法产权人为***公司，建筑面积共9687.69平方米。
其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为7430.12m2，平均层高3.6米，建成于，于底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为***。
副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于20，外观九成新，房屋所有权证号码为***。
五、 估价目的
为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值。
六、 估价时点
20**年8月15日
七、 价值定义
采用公开市场价值标准
八、 估价原则
本次评估在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，还应依据如下原则:
1. 合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提。
2. 最高最佳使用原则，以估价对象最高最佳使用为前提。
3. 替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
4. 估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格。
九、 估价依据
1. 委托方提供的资料
(1)委托书;
(2)委托方企业营业执照复印件;
(3)房屋所有权证复印件。
2. 国家标准GB/T50291-《房地产估价规范》。
3. 国家和地方的有关法律、法规和有关规定。
4. 估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料。
十、 估价方法
估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。
十一、 估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，确定该估价对象在评估基准日的抵押价值为人民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(￥2265.34万元)。
企业资产评估报告
第一章 总 则
第一条 为规范注册资产评估师编制和出具评估报告行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则——基本准则》，制定本准则。
第二条 本准则所称评估报告，是指注册资产评估师根据资产评估准则的要求，在履行必要评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的、由其所在评估机构出具的书面专业意见。
第三条 注册资产评估师执行资产评估业务，编制和出具评估报告，应当遵守本准则。
第四条 注册资产评估师执行与价值估算相关的其他业务，出具价值分析报告或者其他专业意见，可以参照本准则。
第二章 基本要求
第五条 注册资产评估师应当清晰、准确地陈述评估报告内容，不得使用误导性的表述。
第六条 注册资产评估师应当在评估报告中提供必要信息，使评估报告使用者能够合理理解评估结论。
第七条 注册资产评估师执行资产评估业务,可以根据评估对象的复杂程度、委托方要求，合理确定评估报告的`详略程度。
第八条 注册资产评估师执行资产评估业务，评估程序受到限制且无法排除，经与委托方协商后仍需出具评估报告的，应当在评估报告中说明评估程序受限情况及其对评估结论的影响，并明确评估报告的使用限制。
第九条 评估报告应当由两名以上(含两名)注册资产评估师签字盖章，并由评估机构加盖公章。有限责任公司制评估机构的法定代
表人或者合伙制评估机构负责该评估业务的合伙人应当在评估报告上签字。
有限责任公司制评估机构的法定代表人可以授权首席评估师或者其他持有注册资产评估师证书的副总经理以上管理人员在评估报告上签字。
有限责任公司制评估机构可以授权分支机构以分支机构名义出具除证券期货相关评估业务外的评估报告，加盖分支机构公章。评估机构的法定代表人可以授权分支机构负责人在以分支机构名义出具的评估报告上签字。
第十条 评估报告应当使用中文撰写。需要同时出具外文评估报告的，以中文评估报告为准。
评估报告一般以人民币为计量币种，使用其他币种计量的，应当注明该币种与人民币的汇率。
第十一条 评估报告应当明确评估报告的使用有效期。通常，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用评估报告。
中联资产评估有限公司接受三九医药股份有限公司的委托，就香港启利投资有限公司转让湖南三九南开制药有限公司股权之事宜，所涉及的湖南三九南开制药有限公司整体资产在评估基准日的公允价值进行了评估。
评估范围和对象是湖南三九南开制药有限公司于评估基准日经审计后的资产负债表所列示的全部资产和负债，包括流动资产、长期投资、固定资产、无形资产、其他资产、流动及长期负债。
评估基准日为2006年12月31日。
本次评估遵照中国有关资产评估的法令、法规，遵循独立、客观、科学的工作原则和持续经营原则、替代性原则、公开市场原则等有关经济原则，依据委估资产的实际状况、有关市场交易资料和现行市场价格标准，并参考资产的历史成本记录，以资产的持续使用和公开市场为前提，主要采用资产基础法对各项资产进行评估并对各项负债进行核实、采用收益现值法对企业价值进行估算，最终以资产基础法评估结果作为最终评估结中联资产评估有限公司
评估的价值类型为公开市场价值。
经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，得出湖南三九南开制药有限公司评估结论如下：
资产合计账面价值9,444.65万元，调整后账面值9,444.65万元，评估值11,806.53万元，评估增值2,361.88万元，增值率25.01%。
负债合计账面值5,511.52万元，调整后账面值5,511.52万元，评估值5,511.52万元，评估无增减值。
净资产账面价值3,933.13万元，调整后账面值3,933.13万元，评估值6,295.01万元，评估增值2,361.88万元，增值率60.05%。
各类资产评估情况见下表。
表1、 资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
账面价值 调整后账面值 评估价值 增减值 增值率
项目
A B C D=C-B E=D/B 100%流动资产 1 4,922.09 4,922.09 5,286.78 364.69 7.41长期投资 2 - - - -固定资产 3 4,244.44 4,244.44 4,677.81 433.37 10.21其中：在建工程 4 - - - -建筑物 5 3,388.90 3,388.90 3,756.57 367.67 10.85设备 6 855.54 855.54 921.24 65.70 7.68无形资产 7 278.12 278.12 1,841.94 1,563.82 562.28其中：土地使用权 8 278.12 278.12 1,841.94 1,563.82 562.28其他资产 9 - - - -
资产总计 10 9,444.65 9,444.65 11,806.53 2,361.88 25.01流动负债 11 5,511.52 5,511.52 5,511.52 - -长期负债 12 - - - -
负债总计 13 5,511.52 5,511.52 5,511.52 - -
净资产 14 3,933.13 3,933.13 6,295.01 2,361.88 60.05
中联资产评估有限公司 第2页
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本报告使用有效期为一年，即自2006年12月31日至2007年12月30日有效。
本报告评估结论仅供委托方为上述评估目的使用，评估师的责任是就该项评估目的下的资产价值量发表专业意见，评估师和评估机构所出具的评估报告不代表对评估目的所涉及的经济行为的任何判断。
以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，请认真阅读资产评估报告书全文。中联资产评估有限公司 第3页
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(此页无正文)
中联资产评估有限公司
评估机构法定代表人：
注册资产评估师：
注册资产评估师：
湖南三九南开制药有限公司
股权价值评估项目
资产评估报告书
中联评报字[2007]第390号三九医药股份有限公司：
中联资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对湖南三九南开制药有限公司的全部资产和负债进行了评估工作。评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产和负债在2006年12月31日所表现的公允价值作出了反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方及资产占有方简介
本项目委托方为三九医药股份有限公司，资产占有方为湖南三九南开制药有限公司。
(一)委托方简介
公司名称：三九医药股份有限公司
公司地址：广东省深圳市罗湖区银湖路口北环大道1028号中联资产评估有限公司 第5页
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法定代表人：孙晓民
注册资本：玖亿柒仟捌百玖拾万元
营业执照注册号：1000001103157
1、 公司简介
三九医药股份有限公司(简称：三九医药)系根据中华人民共和国有关法律的规定，于1999年3月2日经国家经济贸易管理委员会国经贸企改[1999] 134号文件批准，由三九药业、三九集团、深圳九先生物工程有限公司、深圳市先达明物业管理有限公司和惠州市壬星工贸有限公司作为发起人，以发起方式设立的股份有限公司，三九医药于1999年4月21日于国家工商行政管理局注册登记。三九医药设立时注册资本为55,300万元。
三九医药经中国证券监督管理委员会证监发行字[1999]142号文批准,于1999年11月11日-12日在深交所发行人民币普通股20,000万股，发行价为每股8.45元，共募集资金人民币169,000万元。2000年3月9日在深圳证券交易所正式上市交易，三九医药发行后注册资本变更为75,300万元。
三九医药于2003年6月11日实施2002年度股东大会审议通过的用资本公积金每10股转增3股的方案，股本增加22,590万股。截止2006年8月31日，三九医药总股本97,890万股。
三九企业集团占有8.45%股权，三九企业集团下属全资子公司深圳三九药业有限公司占有62.717%股权。
药品、保健品、医疗器械的开发、生产、销售;相关技术开发、转让、服务;医疗、保健服务。
(二)资产占有方简介
公司名称：湖南三九南开制药有限公司
公司注册地：郴州市开发区科技工业园
公司办公地址：郴州市开发区科技工业园
邮政编码：215433
法定代表人：胡宏发
营业执照注册号：000326
注册资本：939万元
1、公司简介
湖南三九南开制药有限公司于1970年8月建立，原名湖南郴州地区制药厂、湖南南开制药厂。公司1992年8月6日在郴州市工商行政管理局注册登记成立，成立时公司注册资本9390000元。1998年8月在“郴交会”上，被三九集团实施承债式整体兼并，归于三九麾下。2001年2月10日经郴体改发[2001]004号批准成立湖南三九南开制药有限公司。2002年7月8日变为外商独资企业，其股东为三九企业集团公司下属企业香港启利投资有限公司。
2、经营范围
生产中成药、保健品及食品、销售自产产品(国家限制或禁止的品种除外)。
3、主要经营业绩中联资产评估有限公司 第7页
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表2、 资产、财务状况表
单位：人民币
万元
项目 2004年 2005年 2006年
总资产 10,089.77 10,515.07 9,444.66
净资产 2,794.49 3,764.41 3,933.13
项目
主营业务收入 6,008.81 5,804.83 4,958.36
利润总额 453.54 367.57 149.73
净利润 453.54 367.57 149.73
以上数据中2004年度的财务报表经深圳鹏城会计师事务所审计,2005年度财务报表经天职国际会计师事务所审计,2006年度财务报表经中和正信会计师事务所有限公司审计，均出具保留意见报告。
二、评估目的
根据三九企业集团总经理办公会决议，三九企业集团拟将下属公司香港启利投资有限公司所持有的湖南三九南开制药有限公司的全部股权转让于三九医药股份有限公司用于抵偿债务，本次评估目的是反映湖南三九南开制药有限公司全部资产及相关负债于评估基准日的市场价值，为股权转让行为提供价值参考依据。
三、评估范围和对象
本次评估的对象为湖南三九南开制药有限公司的全部股东权益，所对应的评估范围是湖南三九南开制药有限公司的全部资产及相关负债。
评估前资产总额9,444.65万元、负债5,511.52万元、净资产3,933.13万元。具体包括流动资产账面值4,922.09万元;固定资产账面净值4,244.44万元;无形资产账面净值278.12万元;流动负债账面值5,511.12万元。。中联资产评估有限公司 第8页
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以上评估范围和对象与委托评估的资产范围一致。
四、评估基准日
本项目资产评估基准日是2006年12月31日。资产评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
三九企业集团与三九医药股份有限公司为此项目拟订了时间表，为了加快整体工作的进程，同时考虑到评估基准日尽可能与本次评估目的的实现日接近的需要和完成评估工作的实际可能，经与各方协商，确定评估基准日为2006年12月31日。
五、评估原则
根据国家有关资产评估的法规，我们遵循独立、客观、科学的原则和资产评估的职业标准，对湖南三九南开制药有限公司的全部资产和负债进行评估，以保证资产评估工作的有效和评估结果的准确性。遵循的原则有：
(一)独立、客观、科学的工作原则
独立性原则：严格按照国家法律和法规行事，不受外界干扰和评估业务当事人的影响，确保资产评估资料和信息的真实性和可靠性。
客观性原则：一切从实际出发，认真进行现场勘察和调查研究，掌握翔实可靠的资料和依据，采取符合实际的计价标准和方法，得出合理、可信、客观、公正的评估结果。
科学性原则：制定科学的操作方案，采用科学的评估程序和方法，严格按照国家资产评估有关规定，实施评估，科学、合理地进行资产价格的评定中联资产评估有限公司
(二)资产评估公允的专业原则
资产持续经营原则：根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。
替代性原则：充分考虑被评估的每一项资产的选择性或有无替代性，以效能相同为前提，以市场公允价确定委估资产的价值。
公开市场原则：资产评估选取的作价依据和评估结论都可在公开市场存在或成立。
六、评估依据
(一)主要法律依据
1、《中华人民共和国公司法》(2005年10月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订);
2、《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订);
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994年7月5日);
4、《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院第378号令，2003);
5、《国有资产评估管理办法》(国务院第91号令，1991年);
6、《企业国有产权转让管理暂行办法》(国资委、财政部第3号令，2003年12月31日);
7、《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管理委员会令第12号(2005年8月25日);
8、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委中联资产评估有限公司
9、《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》(财评字[1999]91号);
10、《财政部关于改革国有资产评估行政管理方式、加强资产评估监督管理工作的意见》(国办发[2001] 102号，2001年);
11、《资产评估操作规范意见(试行)》(中国资产评估协会1996年5月7日发布);
12、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(中国注册会计师协会2003);
13、《资产评估准则-基本准则》(财企(2004)20号);
14、《资产评估职业道德准则-基本准则》(财企(2004)20号);
15、《企业价值评估指导意见(试行)》(中国资产评估协会，2004年12月30日);
16、《房地产估价规范》(中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999);
17、《城镇土地估价规程》(中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001)。
(二)经济行为文件
三九企业集团总经理办公会决议。
(三)产权证明文件
1.资产权属证明文件(房屋产权证、土地使用证、机动车行驶证);
2.设备购置合同;重要资产购置合同或凭证;
3.有关资产权属方面的“说明”;
4.其他产权证明文件。中联资产评估有限公司 第11页
山东三九药业有限公司股权价值评估项目资产评估报告书
(四)取价标准依据
1.国务院令[2000]第294号《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》;
2.国经贸[1997] 456号“汽车报废标准”;
3.国经贸贸资源[2000] 1202号《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》;
4.《中国人民银行贷款利率表》2006年8月19日起执行;
5.《中国统计年鉴》分行业工业品出厂价格指数(国家统计局);
6.《湖南省建筑工程消耗量定额》(上、下册)(2003年);
7.《湖南省建筑工程费用及计算规则》(2004年);
8.《郴州市工程建设标准造价管理》(2006年第4期(季));
9.《2006年机电产品报价手册》;
10.2003年《湖南省安装工程价目表》;
11.《湖南省安装工程费用构成及计算规则》。
(五)主要参考资料
1.湖南三九南开制药有限公司营业执照(复印件);
2.湖南三九南开制药有限公司2004年、2005年、2006年会计报表及审计报告;
3.设备类资产购置合同和会计凭证;
4.《资产评估常用数据与参数手册》;
5.慧聪商情广告商情(2006年12月);
6.慧聪汽车商情(2006年12月);
7.黑马汽车报价(2006年12月);中联资产评估有限公司 第12页
山东三九药业有限公司股权价值评估项目资产评估报告书
8.中联资产评估有限公司价格信息资料库相关资料;
9.国家有关部门颁布的统计资料和技术标准资料，以及本评估机构收集的其他有关资料;
10.其他参考资料。
七、评估方法
纳入本次评估范围的资产为湖南三九南开制药有限公司的全部资产和负债，依据本次的评估目的，委估资产的评估结果应是在持续使用和公开市场前提下的价值，主要采用资产基础法和收益现值法进行评估。
采用资产基础法各类资产的评估方法如下：
(一)流动资产
流动资产评估范围包括货币资金、应收账款、应收票据、其他应收款和存货。
1.货币资金：按经核实后的账面价值确定评估值。
2.应收账款、应收票据、其他应收款：评估人员在在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。根据各单位的具体情况，分别采用个别认定法和账龄分析法，对评估风险损失进行估计。
对关联方往来等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为0%。
对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为100%。中联资产评估有限公司 第13页
山东三九药业有限公司股权价值评估项目资产评估报告书
对很可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的，参考财会上计算坏账准备的方法，根据账龄和历史回款分析估计出评估风险损失。根据评估人员对债务单位的分析了解、账龄分析、并结合专业判断等综合确定，账龄1年以内(含1年)不予计提，1~2年(含2年)为10%，2~3年(含3年)为30%，3年以上为100%。
以调整后账面值减去评估风险损失作为评估值。账面坏账准备评估为零。
3.存货的评估
存货包括原材料、在库低值易耗品、包装物、产成品和在产品(自制半成品)。
(1)原材料、在库低值易耗品、包装物
在资产清查中，评估人员发现，企业账面存在部分明细为负数的情况，经核实，部分账面价值与数量均为负数的，为企业未入库即出库造成的，对该部分，按核实后的账面值作为评估值;对其他项目，在清查核实的基础上，经分析调研，账面值由购买价和合理费用构成，周转较快，账面单价接近基准日市场价格加合理费用，以调整后账面值确定评估值。
(2)产成品(库存商品)
产成品为各种药品，处于正常销售状态。评估人员依据调查情况和企业提供的资料分析，对于产成品以其不含税售价为基础，扣除销售费用、销售税金及一定比例的`净利润确定评估值。
评估价值=实际数量 不含税售价 (1-产品销售税金及附加费率-销售费用率-所得税率-净利润率 r)中联资产评估有限公司 第14页
山东三九药业有限公司股权价值评估项目资产评估报告书
其中r为一定的率，正常销售产品为50%。
产品销售税金及附加费率=产品销售税金及附加/产品销售收入
销售费用率=产品销售费用/产品销售收入
所得税率=所得税/产品销售收入
净利润率=净利润/产品销售收入
对于产成品中部分账面金额与数量均为负数的部分，经清查核实，为未入库即出库造成，对该部分，以核实后的账面值确定评估值。
(3)在产品(自制半成品)
在产品为处于生产加工的产品，生产周期较短，成本升降变化不大，成本结转及时完整，金额准确。由于所生产的产品均为正常销售产品，药品生产的特性又难以确定准确的完工程度，以调整后账面值加历史加权平均成本净利润率的50%确定评估值。
(二)固定资产-房屋建筑物类资产
基于本次评估之特定目的，结合待评建(构)筑物特点，本次评估主要采用重置成本法对房屋建筑物进行评估。
计算公式如下：
评估值=重置价值 成新率
1.重置价值的确定
重置价值=建筑安装工程造价+前期及其它费用+资金成本
(1)建筑安装工程造价包括：定额直接费、其他直接费、间接费、利润、税金等。
根据企业提供的房屋建(构)筑物的有关资料和评估人员在当地所收中联资产评估有限公司 第15页
山东三九药业有限公司股权价值评估项目资产评估报告书
集的资料，分别采用概算指标调整法和预决算调整法，以《山东省建筑工程消耗量定额》(2003)、工程竣工结算资料以及工程审计报告等为依据，计算出建(构)筑物的定额直接费，再根据《山东省建筑工程费用项目构成及计算规则》(鲁建标字[2003]8号)及当地建筑材料价格信息进行综合取费和价差调整，从而计算得出建筑安装工程造价。
(2)工程前期及其它费用包括：建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费等。工程前期及其它费用费率依据见下表：
工程建设前期及其它费用表
序号 费用名称 费用标准 计算公式 取价依据
1 建设单位管理费 1.50% 建安工程费 计费费率 财建[2002]394号
2 勘察设计费 2.00% 建安工程费 计费费率 计价格[2002]10号
国家物价局、建设部[1992]
3 建设工程监理费 2.00% 建安工程费 计费费率
价费字479号
4 建设工程质量监督费 1.40% 建安工程费 计费费率
5 招标代理费 0.70% 建安工程费 计费费率 计价格(2002)第1980号
合计 7.60%
(3)资金成本：根据委估建(构)筑物的结构形式及建设规模，评估人员依照国家建筑安装工程工期定额，核定其从开始动工建设到竣工之间的合理建设工期，选取相应期限贷款利率，并假设建设资金在建设期内均匀投入，计算其资金成本。即：
资金成本=(建筑安装工程造价+工程前期及其他费用) 1/2 贷款利率 建设期
2.成新率的确定
建(构)筑物成新率的确定，采用年限成新率和勘察成新率两种方法计算，经加权平均得出成新率。中联资产评估有限公司 第16页
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年限成新率=(1-已使用年限/设计使用年限) 100%
勘察成新率由评估人员现场实地勘察考评打分评定。
成新率=勘察成新率 0.6+年限成新率 0.4
3.评估值的确定
评估值=重置价值 成新率
(三)固定资产-设备类资产
根据持续使用假设，重置成本法评估的基本公式如下：
评估值=重置全价 成新率
(1)机器设备
①重置全价
设备的重置全价，主要由设备购置价(非标设备现行价格)、运杂费、安装调试费、资金成本等构成;对价值量较小、不需要安装以及运输费用较低的一般设备重置全价，参照现行市场购置价格或非标设备现行价格确定。
A.设备购置价(非标设备现行价格)的确定
对标准、定型设备购置价格主要通过向生产厂家和代理商询价确定，或参考近期同类设备的合同价格确定。
B.设备运杂费的确定
设备运杂费，根据企业所在地，按其占设备原价的不同百分率计算。
C.安装调试费的确定中联资产评估有限公司 第17页
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根据设备的特点、重量、安装难易程度，参照行业惯例，按其占设备原价的不同百分率计算。
D.资金成本
资金成本即建设期投入资金的贷款利息，根据合理工期，结合评估基准日执行的贷款利率，并按均匀投入考虑。
E.重置全价
重置全价=设备购置价+运杂费+安装调试费+资金成本
②成新率
价值量较大设备成新率，采用年限法与现场勘察法，分别测算其理论成新率N1和勘察成新率N2，加权平均求得其成新率N，即：
N=N1 40%+N2 60%
其中N1=(1-实际已使用年限/经济寿命年限) 100%
对实际已使用年限超过经济寿命年限的价值量较大的设备的成新率，则由专业人员通过现场勘察，判断估计其尚可使用年限，在此基础上计算成新率N，即：
N=尚可使用年限/(实际已使用年限+尚可使用年限)
对价值量较小的一般设备采用年限法确定其成新率。
(2)车辆
根据持续使用假设，结合运输车辆的特点和收集资料情况，此次评估采用重置成本法。评估值=重置全价 成新率
重置全价=购置价(含增值税)+车辆购置税+牌照拍卖费+手续费
对于运输车辆，根据国经贸经[1997] 456号文《关于发布〈汽车报废标中联资产评估有限公司 第18页
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准〉的通知》及2000年12月18日国经贸资源[2000]1202号《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》的有关规定，按以下方法确定成新率后取其较小者为最终成新率，即：
使用年限成新率=(1-已使用年限/规定使用年限) 100%
行驶里程成新率=(1-已行驶里程/规定行驶里程) 100%
成新率=Min(使用年限成新率，行驶里程成新率)
同时对待估车辆进行必要的勘察鉴定，若勘察鉴定结果与按上述方法确定的成新率相差较大，则进行适当的调整，若两者结果相当，则不进行调整。
评估值=重置全价 成新率
(3)电子设备
评估值=重置全价 成新率
①重置全价的确定
本次评估范围内的电子设备价值量较小，不需要安装(或安装由销售商负责)以及运输费用较低，参照现行市场购置的价格确定。
②成新率的确定
采用年限法确定其成新率。
(四)无形资产—土地使用权
根据《城镇土地估价规程》，现在经常使用的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照《城镇土地估价规程》的要求，根据郴州市地产市场发育情况，在实地勘察和调研的基础上，结合估价对象的特点和实际状况和资中联资产评估有限公司 第19页
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料收集情况，选择适当的估价方法。
估价对象是位于市区的新增城市建设用地，用地性质为仓储用途，适合用成本逼近法评估其地价，因此，采用“成本逼近法”作为本次评估的方法之一。
因市中区已经完成了全区城市土地的定级估价并且反映了符合当地的地价水平，故采用“基准地价系数修正法”作为本次评估的第二个方法。
1.成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。其计算公式为：
土地价格=土地取得费+有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+
土地增值收益
2.基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,对待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取待估宗地在估价基准日价格的方法。
根据《城镇土地估价规程》其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：
基准地价设定开发程度下的宗地地价=宗地所在区域的级别基准地价
K1 K2 (1 ∑K)+K3式中： K1──期日修正系数中联资产评估有限公司 第20页
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K2──土地使用年限修正系数
∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
K3──开发程度修正
如本次所使用的基准地价设定的开发程度与本次评估设定待估宗地的开发程度存在差异，则需进行开发程度的修正，才能得到评估设定待估宗地开发程度条件下的宗地地价。
(五)负债
检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额，以评估目的实现后的产权持有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。
收益法的评估方法如下：
(一)概述
从投资的角度出发，企业的价值是由其获利能力所决定的，其股权价值取决于未来预期的权益报酬，因而股东权益报酬及获取净现金流量的能力是股权定价的基础。本次评估目的是为确定湖南三九南开制药有限公司在评估基准日的股权价值。湖南三九南开制药有限公司的财务核算相对规范;资产经营和财务数据资料可信度较高;最近几年经营状况较为稳定，未来收益和风险可以预测。根据国际国内股权价格评估惯例以及《企业价值评估指导意见》，确定按照收益途径、采用现金流折现方法(DCF)评估湖南三九南开制药有限公司的权益资本价值。
现金流折现方法是通过将企业未来预期净现金流量折算为现值，评估资产价值的一种方法。其基本思路是通过估算资产在未来预期的净现金流量和采用适宜的折现率折算成现时价值，得出评估值。其适用的基本条件中联资产评估有限公司 第21页
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是：企业具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。使用现金流折现方法的最大难度在于预期净现金流量的预测以及数据采集和处理的可靠性、客观性等。但当对未来预期净现金流量的预测较为客观公正、折现率的选取较为合理时，其评估结果具有较好的客观性，易为市场所接受。
(二)基本评估思路
截止评估基准日2006年12月31日，湖南三九南开制药有限公司的经营业务主要为药品的生产和销售，其经营收益和风险能够量化并可预测。
根据现场调查结果以及湖南三九南开制药有限公司的资产构成和经营业务的特点，本次评估首先按照收益途径使用现金流折现方法(DCF)，估算湖南三九南开制药有限公司的经营性资产价值，再加上基准日的其他溢余性资产或非经营性资产的价值，扣除付息债务价值，来得到湖南三九南开制药有限公司的整体权益资本价值。本次评估的具体思路是：
1、对纳入报表范围的资产、经营业务，按照经营业务类型估算湖南三九南开制药有限公司未来经营期内的预期收益;
2、对纳入报表范围，但在本次评估经营性资产价值估算中未予考虑的诸如基准日的溢余性资产或非经营性资产，单独测算其价值，;
3、由上述各项的测算加和并扣减湖南三九南开制药有限公司应承担的付息债务价值后，来得到湖南三九南开制药有限公司多数股东的权益资本(净资产)价值。
(三)评估模型与基本公式
本次评估的模型与基本公式为A：湖南三九南开制药有限公司的权益资本价值;
A=P+B+ΣCi-D (1)
P：湖南三九南开制药有限公司的经营性资产价值;
n R R
p ∑=
= i + n (2)
(1+r) i (1+r) n
i 1
式中：
Ri：未来第i年的自由现金流量;
Rn：未来永续期的自由现金流量;
r：折现率;
B：湖南三九南开制药有限公司的长期股权投资价值;
D：湖南三九南开制药有限公司的付息债务价值;
ΣC i：基准日的其他溢余性或非经营性资产价值。
ΣC=C+C (3)
i 1 2
式中：
C1：基准日其他溢余性资产价值;
C 2：基准日其他非经营性资产价值。
本次评估，使用自由现金流量作为经营性资产的收益指标，其基本定义为：
R=净利润+折旧和摊销+付息债务利息(扣税后)-资本性支出-追加营运资金 (4)
(四)预测期的确定中联资产评估有限公司 第23页
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湖南三九南开制药有限公司为药品生产企业，该行业为传统行业，且其产品主要为中药产品，属国家重点保护的行业，在企业经营期满后，没有证据表明企业会终止经营，因此以无限年期作为收益期限。
根据资产评估操作规范的相关要求，分析湖南三九南开制药有限公司的经营历史和运营能力、以及未来市场发展情况等，测算其未来五年的自由现金流量。其次，假定从未来第六年开始，湖南三九南开制药有限公司仍可持续经营一个较长的时期。在这个时期中，其收益保持与第五年等额的自由现金流量。最后，将两部分的自由现金流量进行折现处理加和，得到湖南三九南开制药有限公司经营性资产价值。
(五)折现率的确定
本次评估，根据评估对象的资本债务结构特点以及所选用的现金流模型等综合因素，采用资本资产加权平均成本模型(WACC)确定折现率r
r=r1 w1+r2 w2 (5)式中：
r1：扣税后的加权付息债务成本;
r1=r0 (1-t) (6)
t：适用所得税税率;
W1：付息债务价值的比例;
W1=D/(D+E) (7)
W2：权益资本价值的比例;
W2=E/(D+E) (8)
r2：权益资本成本，按资本资产定价模型(CAPM)确定权益资本成中联资产评估有限公司 第24页
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本r2;
r2=rf+βe {re杛f} (9)
式中：
rf：无风险报酬率;
re：股东期望报酬率;
re=rm+ε (10)
rm：市场预期报酬率;
ε：湖南三九南开制药有限公司的特性风险调整系数;
βe：权益资本的市场风险系数;
βt：可比公司股票的市场预期风险系数
βt=34%K+66%Cov(Rx;Rp)/σp (11)
式中：K为股票市场风险值，通常假设K=1;
Cov(Rx;Rp) :样本股票一定时期内的收益率和股票市场组合收益率的协方差;
σp：股票市场一定时期内组合收益率的方差。
八、评估过程
整个评估工作分四个阶段进行：
(一)评估准备阶段
1. 2007年3月下旬，与资产占有方就本次评估的目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致，并制订出资产评估工作计划。
2.配合资产占有方进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。中联资产评估有限公司 第25页
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评估项目组人员进入现场对委估资产进行了初步了解，协助企业进行委估资产申报工作，收集资产评估所需文件资料。
(二)现场评估阶段
项目组现场评估阶段的时间为2007年3月25~4月15日。主要工作如下：
1.听取委托方及资产占有方有关人员介绍企业总体情况和委估资产的历史及现状，了解企业的财务制度、经营状况、固定资产技术状态等情况;
2.对企业提供的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴别，并与企业有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整;
3.根据资产清查评估申报明细表，按91号文件和评估规范的要求，对固定资产进行了全面清查核实，对无形资产进行了逐项清查，对流动资产中的存货类实物资产进行了抽查;
4.查阅收集委估资产的产权证明文件;
5.根据委估资产的实际状况和特点，确定各类资产的具体评估方法;
6.对主要设备，查阅了技术资料、验收资料;对通用设备，主要通过市场调研和查询有关资料，收集价格资料;
7.对评估范围内的资产及负债，在清查核实的基础上做出初步评估测算。
(三)评估汇总阶段
2007年4月16日至4月25日对各类资产评估及负债审核的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行反复修改、校正。中联资产评估有限公司 第26页
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(四)提交报告阶段
在上述工作基础上，起草资产评估报告书，与委托方就评估结果交换意见，在全面考虑有关意见后，最后出具正式资产评估报告书。
九、评估结论
我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、公正、科学、客观的原则，履行了资产评估法定的和必要的程序，分别采用资产基础法和收益现值法对湖南三九南开制药有限公司的企业价值进行了评估，得出湖南三九南开制药有限公司净资产在评估基准日2006年12月31日的评估结论。
(一)资产基础法评估结论
资产合计账面价值9,444.65万元，调整后账面值9,444.65万元，评估值11,806.53万元，评估增值2,361.88万元，增值率25.01%。
负债合计账面值5,511.52万元，调整后账面值5,511.52万元，评估值5,511.52万元，评估无增减值。
净资产账面价值3,933.13万元，调整后账面值3,933.13万元，评估值6,295.01万元，评估增值2,361.88万元，增值率60.05%。
各类资产评估情况见下表。
表7-1、资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
账面价值 调整后账面值 评估价值 增减值 增值率
项目
A B C D=C-B E=D/B 100%流动资产 1 4,922.09 4,922.09 5,286.78 364.69 7.41长期投资 2 - - - -固定资产 3 4,244.44 4,244.44 4,677.81 433.37 10.21中联资产评估有限公司 第27页
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账面价值 调整后账面值 评估价值 增减值 增值率
项目
A B C D=C-B E=D/B 100%其中：在建工程 4 - - - -建筑物 5 3,388.90 3,388.90 3,756.57 367.67 10.85设备 6 855.54 855.54 921.24 65.70 7.68无形资产 7 278.12 278.12 1,841.94 1,563.82 562.28其中：土地使用权 8 278.12 278.12 1,841.94 1,563.82 562.28其他资产 9 - - - -
资产总计 10 9,444.65 9,444.65 11,806.53 2,361.88 25.01流动负债 11 5,511.52 5,511.52 5,511.52 - -长期负债 12 - - - -
负债总计 13 5,511.52 5,511.52 5,511.52 - -
净资产 14 3,933.13 3,933.13 6,295.01 2,361.88 60.05
评估结论详细情况见评估明细表。
(二)收益法评估结论
采用收益法对湖南三九南开医药有限公司的权益资本价值进行评估得出的评估基准日2006年12月31日的权益资本(净资产)价值为6,326.85万元。
(三)资产基础法与收益法评估结果的差异分析及最终结果的选取
本次采用收益法得出的股东全部权益价值为6,326.85万元，比资产基础法测算得出的股东全部权益价值高31.84万元，高0.51%。两种评估方法差异的原因主要是：资产基础法评估是以资产的成本重置为价值标准，反映的是资产投入(购建成本)所耗费的社会必要劳动，这种购建成本通常将随着国民经济的变化而变化，对于本例，即随着药品生产行业固定资产投资价格水平的变化而变化;而收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产的产出能力(获利能力)的大小，这种获利能力通常将受到宏观经济、政府控制以及资产的有效使用等多种条件的影响。在如此两种不同价值标准前提下产生一定的差异应属正常。中联资产评估有限公司 第28页
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由于湖南三九南开制药有限公司为三九企业集团下属企业，其生产经营、发展战略规划等均受三九企业集团的影响与控制，三九企业集团的发展规划及战略布局对湖南三九南开制药有限公司的未来收益将产生重大影响。2006年，湖南三九南开制药有限公司主导产品抗宫炎片、归芍调经片被三九企业集团交由三九经贸销售，由于自身产品的销售权被上级单位控制，企业未来收益更多地依靠集团的力量来实现，企业对未来的预测存在较大的不确定性。
相对而言，资产基础法更为稳健，尤其是湖南三九企业主要资产均为近年购建，较好地反映了企业的市场价值。
通过以上分析，我们选用资产基础法作为本次评估的最终结果。
十、特别事项说明
1.本次评估结果是依据本次评估目的，以持续使用和公开市场为前提，确定的现行市场价值，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。
2.本次评估范围及采用的由资产占有方提供的数据、报表及有关资料，资产占有方对其提供资料的真实性、完整性负责。
3.评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由资产占有方提供，资产占有方对其真实性、合法性承担法律责任。
4.企业委估资产中有部分房产未办理房产证，对该部分房产，评估中联资产评估有限公司 第29页
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人员进行了现场测量以核实企业申报数量的准确性，申报面积如与企业办理房产证时，房屋管理部门测量面积不符，应以房屋管理部门测量面积为准，评估结果应相应调整。在评估过程中，评估人员未考虑办理房产证所需缴纳的相关税费。
5.企业存在以下抵押事项：
2005年4月12日，湖南三九南开制药有限公司将位于郴州市开发区18059.98 m2，科技工业园区的房屋，建设面积 抵押金额1300万元，抵押给中国工商银行郴州市北湖支行。抵押期限2005年4月12日-2010年4月11日。2005年9月15日，湖南三九南开制药有限公司将位于郴州开发区科55440.40m2，，技工业园区的土地，面积 抵押金额850万元,抵押给中国工商银行郴州市北湖支行，抵押期限2005年9月9日-2007年9月18日。截止评估基准日，湖南三九南开制药有限公司向中国工商银行郴州市北湖支行借款余额3210万元，其中2700万元已逾期。在评估过程中，评估人员无法对上述事项对企业所产生的影响进行判断，在评估过程中未考虑其影响。
6.湖南三九南开制药有限公司于2003年在郴州市开发区科技工业园内购买55,440.40平方米的土地，按照购地合同及郴管发[2003]43号文，该土地使用权价值应为6,652,515.00元，而公司只按实际付款金额2,952,400.00元入账。该事项导致深圳鹏城会计师事务所、天职国际会计师事务所、中和正信会计师事务所分别对2004、2005、2006年财务报表出具了保留意见的审计报告。
在土地使用权评估过程中，评估人员在计算出地价后，扣减了上述价款的差额，提请报告使用者关注。
7.湖南三九南开制药有限公司于1998年前欠税4,021,026.08元，2005年公司根据郴州市林邑税务师事务所出具的郴林税审字(2006)01号纳税审查报告将欠税款4,021,026.08元，转入资本公积。该事项导致天职国际会计师事务所、中和正信会计师事务所分别对2005、2006年财务报表出具了保留意见的审计报告。由于欠税事项距评估基准日时间较长，且受专业能力的限制，评估人员无法对上述事项进行判断，在评估过程中，也未考虑该事项的影响。
十一、评估报告评估基准日期后重大事项
(一)《中华人民共和国企业所得税法》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，自2008年1月1日起施行。在本次评估过程中，采用收益法评估企业价值过程中，评估人员根据该税法的要求，对企业2008年及以后年度进行盈利预测时，均考虑了新税法的影响，提请报告使用者关注。
(二)中国人民银行于2007年3月18日，对存贷款基准利率进行了调整，该事项将对大型固定资产的购建成本造成影响，评估人员人员在评估过程中未考虑其影响。由于企业借款合同中利率均高于此利率，且部分已逾期，在采用收益法评估企业价值过程中，对未来年度财务费用进行预测时，未考虑该事项的影响。提请报告使用者关注。
(三)在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理：
1.当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整;
2.当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值;
3.对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
十二、评估报告法律效力
1.本评估报告成立的前提条件是湖南三九南开制药有限公司股权转让之经济行为按规定程序获得有关方面的批准。
2.本评估报告成立的假设条件是：委托评估范围内的资产均以持续经营为假设前提;我们的评估工作在很大程度上，依赖于资产占有方提供的有关资料。因此，评估工作是以资产占有方提供的有关经济行为文件，有关资产所有权文件、证件及会计凭证，有关法律文件的真实合法为假设前提。
3.评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的所对应的经济行为做出任何判断。
4.按现行有关规定，本报告的评估结果自评估基准日起一年内有效，即评估结果使用有效期为2006年12月31日至2007年12月30日。当本次评估目的在评估基准日后一年内实现时，可用评估结果作为评估目的所对应的经济行为实现时作价的参考依据。超过一年，其评估结果失去效用，如继续实现原目的，需重新进行资产评估。
5.本评估结论仅供委托方、委托方的上级主管单位，以及送交财产评估主管机关审查使用;评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，全部或部分内容不得向其他单位和个人提供，也不得见诸于公开媒体。
十三、评估报告出具日期
评估报告出具日期为二OO七年四月二十五日。
(此页无正文)
中联资产评估有限公司
评估机构法定代表人：
注册资产评估师：
注册资产评估师：
二OO七年四月二十五日
备查文件目录
1.三九三九企业集团总经理办公会决议;
2.三九医药股份有限公司企业法人营业执照(复印件);
3.湖南三九南开制药有限公司企业法人营业执照(复印件);
4.湖南三九南开制药有限公司2006年审计报告(复印件);
5.湖南三九南开制药有限公司产权证明材料(复印件);
6.委托方资产评估承诺函;
7.资产占有方承诺函;
8.资产评估机构及注册评估师承诺函;
9.中联资产评估有限公司资产评估资格证书(复印件);
10.中联资产评估有限公司企业法人营业执照(复印件);
11.资产评估委托合同(复印件);
12.本项目评估人员名单及其资格证书(复印件)。
山东三九药业有限公司股权价值评估项目资产评估报告书
中联资产评估有限公司
★ 资产评估论文
★ 资产评估报告
★ 资产评估报告分类
★ 客运资产评估报告
